Чем характерны участки под ИЖС

Использовать землю под свои нужды необходимо с учетом предназначения конкретного участка. Чтобы избежать лишних затрат, лучше сразу покупать подходящий по всем параметрам участок. К сожалению, не всегда это возможно. Если вы стали владельцем собственности с неудобными для вас характеристиками, нужно соблюсти предусмотренные нормами земельного права процедуры перехода от одного разрешенного использования к другому. Этот момент является важным, так как нарушение правил ведет к негативным юридическим последствиям. Нелишним будет помнить о своевременности совершения отдельных действий. Например, разрешение на строительство лучше получать перед его началом, после того как дом возведен узаконивать строение придется только в судебном порядке.

О видах разрешенного использования земли

Вид разрешенного использования земли — важная характеристика, именно по ней можно определить, какие строения можно возводить на земле. Владелец земли должен неукоснительно следовать букве закона при использовании своей земли. Кодекс об административных правонарушениях содержит нормы, предусматривающие ответственность за неисполнение этой обязанности.

Федеральное законодательство содержит четкую классификацию видов разрешенного использования и делит их на категории:

  • основные;
  • вспомогательные;
  • условно разрешенные.

Изменение указанной характеристики осуществляется в порядке, предусмотренном правовыми нормами. Чтобы возводить на земле строения, предусмотренные вспомогательным видом разрешенного использования, согласование с государственными органами не требуется.

Что такое земли ИЖС

Земли ИЖС — вид разрешенного использования, предполагающий индивидуальное жилищное строительство. На таком земельном участке можно построить дом высотой не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Эти условия являются ключевыми. Если при проверке будет обнаружено несоблюдение условий, дом снесут.

Терминология земельного права богата близкими понятиями, отчего у простого землепользователя нередко возникает путаница. Так, немало сложностей возникает при соотношении терминов «земли ИЖС» и «земли поселений». Соотносятся эти понятия просто. Земли поселений широкая категория и включает в себя:

  • зоны деловой застройки;
  • территории для спецобъектов;
  • промышленные зоны;
  • земли для индивидуального жилищного строительства.

Из этого следует, что указанные термины не тождественны и принадлежность участка к землям поселений не гарантирует его пригодность для индивидуального жилищного строительства. Этот аспект следует проверять перед покупкой. Вид разрешенного использования указывается в документах, например, в кадастровом паспорте.

Преимущества участков земли под ИЖС

При покупке земли нужно просчитывать возможные плюсы и минусы, скрытые под ее юридическим статусом. Эти параметры во многом определят удобство пользования и владения имуществом. Все аспекты статуса участка прописываются в документах: их следует тщательно проверять при покупке и учитывать влияние каждой характеристики на последующее использование.

Преимущества участка, предназначенного для ИЖС, следующие:

  • свобода использования в гражданском обороте — купля-продажа, мена, дарение, залог и наследование не вызовут затруднений;
  • к участкам подведены все необходимые коммуникации;
  • разрешена прописка и регистрация почтового адреса;
  • можно использовать в качестве залога при кредитовании.

Что касается недостатков:

  • невозможно использование в коммерческих целях;
  • высокая стоимость;
  • ограничена возможная этажность строения;
  • возможно строительство дома только на одну семью.

Таким образом, если ваша цель построить дом для собственной семьи, земля, предназначенная для ИЖС, является оптимальным решением. Часто встречается практика возведения на участках под ИЖС магазинов и СТО: делать этого не следует. Использовать земли для жилых построек в коммерческих целях нельзя. Закон предписывает наказывать владельцев при обнаружении нецелевого использования. Многие боятся обращаться к государственным специалистам и делают все без согласования, при этом забывают, что находиться с чиновниками лучше в одной лодке, а не по разным сторонам баррикад. Если перед вами встал вопрос об использовании земли в целях, кроме жилищных, проконсультируйтесь со специалистами и приобретите или арендуйте для коммерции другой участок.

Законодательное регулирование пользования землями

Использовать землю нужно по правилам, которые диктует закон. Большинство пользователей земли незнакомы с нормами, предписывающими многие правила землепользования, а значит, не имеют представления об азах грамотного обращения с участками.

 Требования, связанные с землепользованием, содержатся:

  • в строительных нормах и правилах (СНиПах);
  • Земельном кодексе;
  • Градостроительном кодексе;
  • градостроительных нормах;
  • отдельных муниципальных правовых актах.

При строительстве дома придется учитывать ряд правил, предусмотренных в СниП от 04.08.1991:

  • расположение дома относительно красных линий и границ соседнего участка;
  • размещение построек на участке относительно друг друга в зависимости от материалов.

Кроме того, СниП предусматривает перечень других строений, допустимых на землях ИЖС. Среди них сооружения, предназначенные для вспомогательного обслуживания: бани, сараи, биотуалеты. Указанные нормы и правила конкретизируют отдельные параметры в зависимости от материалов постройки сооружения.

Для чего нужны СниПы? Они помогают обеспечить пожарную и пользовательскую безопасность имущества, расположенного в зоне жилой застройки. Если в процессе строительства соблюдать предписанные правила, при возникновении возгорания увеличивается шанс локализации огня без широкого охвата близлежащих строений. Надзорные органы могут обнаружить несоблюдение нормативов во время проверки, инициированной в соответствии с планом или обращением гражданина (соседа с которым вы не дружите) и выписать штраф.

Строительство на участках земель под ИЖС

Разрешение на строительство положено получать заранее. Без этого документа строить дом нельзя, а если возвести строение, узаконивать его придется через суд, что дорого и долго. Юристы рекомендуют получать разрешение сразу, как только участок приобретен.

Для этого потребуется:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • градостроительный план участка;
  • схема планировочной организации.

Градостроительный план можно получить в администрации. Для этого нужно обратиться с письменным заявлением и дождаться ответа, который придет в течение 30 дней. Последний документ готовится подрядчиком, осуществляющим постройку дома или собственником. Упростить задачу можно, если снять копию с градостроительного плана участка и при помощи карандаша с линейкой обозначить в какой части участка будет расположен дом, а также оформить схему в соответствии с требованиями законодательства.

Рассмотрение документов осуществляется в течение 10 дней. Разрешение на строительство выдается без привязки к конкретному лицу. Если вы купили участок с разрешением на строительство получать новое нет необходимости.

Когда разрешение на строительство получено, необходимо продумать проект жилища. Сделать это можно самому или при помощи специалистов.

Кроме дома, на участке можно возвести:

  • баню;
  • гараж;
  • летнюю кухню;
  • хозяйственные постройки для размещения вещей и содержания домашних животных.

Этот перечень неограничен: на земле для ИЖС разрешено возведения любых вспомогательных и хозяйственных построек, которые используются в личных целях.

Юридические рекомендации по использованию земель под ИЖС

Покупка земли без помощи юриста — почти всегда лотерея. Как бы ни старался будущий владелец, он не всегда сможет предугадать, какой именно камень преткновения встретится ему на пути к заветному праву собственности на землю.

  • Проверяйте документы: ваша задача проверить юридическую чистоту земли, определить статус земельного участка, узнать, где пролегают красные линии. Эти параметры позволят вам подстраховать себя от ряда неожиданностей в виде иска настоящего собственника земли, запрета на строительство дома и многих других.
  • Любому строительству должно предшествовать согласование, иначе есть риск получить предписание на снос строения.
  • Внимательно изучайте СНиПы: их соблюдение — гарант спокойной жизни в последующем. Надзорные органы могут испортить жизнь постоянными предписаниями, если найдут хоть одно нарушение. 
  • При проектировании обратите внимание, что возведение более трех этажей на землях для ИЖС запрещено. При определении этажности учитываются все этажи дома: подвальный, подземный, цокольный, надземный, технический и мансардный. Поэтому схитрить и увеличить этажность искусственно не получится.

Строительство жилого дома — мероприятие, к которому стоит отнестись со всей серьезностью. В России каждый год сносят сотни домов, построенных с нарушениями. Если вы не хотите попасть в число владельцев утративших имущество из-за своей беспечности, позаботьтесь о соблюдении закона заранее. Обратитесь к специалистам за разъяснениями о последовательности действий при планировании жилого дома. Любые сложности проще предотвратить, чем их решать. Земельные споры длятся долго и обходятся в крупные суммы. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют владельцам консультироваться по каждому вопросу.

Согласно ст. 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов (поселений) – это предназначенные для застройки территории, входящие в границы городов, сельских поселений и поселков городского типа. Такие земли могут перейти в другую категорию только при изменении границ поселения. Ст. 85 ЗК РФ и градостроительные регламенты определяют в населенных пунктах девять территориальных зон. Использование земли для жилищной застройки разрешено только в зоне жилой застройки и на землях сельскохозяйственного использования.

Жилищная застройка разрешена только на определенных законом землях. Но и в этом случае существуют ограничения, которые следует учитывать во избежание проблем с признанием законности построек. Для возведения индивидуального жилого дома необходимо получить разрешение на строительство.

Для возведения вспомогательных построек, в том числе, гаражей, разрешения на строительство не требуется. Обращаться нужно в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Жилой дом, построенный незаконно, не может быть зарегистрирован и признан собственностью. По решению суда владелец самостроя заплатит административный штраф, а самовольную постройку придется снести. Если же дом возведён в соответствии с требованиями, то необходимо зарегистрировать на него право собственности в территориальном отделении Росреестра.

Мы рассмотрим категории земли, на которых разрешено строительство, а также возможные виды построек на этих участках.

Вид разрешённого использования – определяет способ возможного использования земельного участка. Возможное использование участка земли собственником или арендатором определяется видами разрешенного использования (ВРИ).

Основные виды разрешенного использования (ВРИ) земли населенных пунктов:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • личное подсобное хозяйство;
  • дачное строительство;
  • дачное хозяйство;
  • крестьянско-фермерское хозяйство;
  • сельскохозяйственное производство;
  • сельское хозяйство;
  • малоэтажное строительство жилья;
  • жилищное строительство;
  • застройка коммерческая и жилая.

Возможность строительства на земле отдельных категорий следует дополнительно уточнять. ВРИ «сельское хозяйство» может означать огородничество без права строительства. Есть виды деятельности с правом застройки с некоторыми ограничениями — садоводство, дачное строительство, фермерское хозяйство.

Индивидуальное жилищное строительство

К этому виду застройки относятся жилые дома до трех этажей для проживания одной семьи с правом регистрации.  Возможно размещение индивидуальных гаражей и подсобных помещений. На участке может быть построен только один дом. Проект жилого дома на участках ИЖС должен быть выполнен лицензированной проектной организацией и согласован во всех инстанциях. Участки под ИЖС дороже других видов земли.

Малоэтажное строительство, жилищное строительство

Подразумевает различные виды жилищной застройки: малоэтажная смешанная жилая застройка, среднеэтажная смешанная жилая застройка и многоэтажная жилая застройка, а также дома до трех этажей с общими стенами в один ряд (таунхаусы), многоквартирные дома (две квартиры и более). Конкретные виды застройки и ограничения определяются местной администрацией.

Крестьянское (фермерское) хозяйство

Большие земельные участки, могут быть использованы для строительства усадьбы, но хозяину придется зарегистрироваться в налоговой и вести сельскохозяйственную деятельность. На практике целевое использование участка можно подтвердить наличием фруктового сада или собственной конюшни.

Садоводство

Земли под садоводческие некоммерческие организации различных форм часто застраивают коттеджными поселками. К недостаткам нужно отнести ограничения габаритов построек, возможность прописки в коттедже на такой земле только через суд, сложности с регистрацией права собственности на землю. Застройка участков таких земель также может быть регламентирована.

Дачное строительство

Дачные земельные участки предоставляются для отдыха. Жилье на них строить разрешается только без права регистрации. Возможна постройка дома высотой не выше 3-х надземных этажей и размещение хозяйственных строений и сооружений. Если участок входит в границы населенного пункта, то регистрация возможна через суд. Приобретение земли в дачном некоммерческом объединении подразумевает застройку согласно принятому проекту. В остальном преимущество строительства на такой земле заключается в отсутствии ограничений по габаритам строений и их назначению.

Личное подсобное хозяйство

Землепользование при ведении ЛПХ во многом похоже на садоводство, но в отдельных случаях строительство на таких участках запрещено,хотя возможно размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей) и размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Решение принимает местная администрация. Если запретов нет, то и ограничений не существует. Разрешение на прописку в доме на земле под ЛПХ получается через суд.

Фото: 

realinemedia/depositphotos.com

Прежде чем приобретать землю под те или иные цели любой человек должен сначала познакомиться с такими понятиями, как статус земли и ее категория. Эти характеристики земельного участка определяют направления его возможного использования.

Никто не может построить частный дом, магазин, гараж или склад там, где захочется. Каждый кусок земли имеет свой вид разрешенного использования.

Как правило, это отражено в генеральном плане застройки местности, где расположена земля. А также в свидетельстве о праве собственности на сам участок.

В чем преимущества участков под строительство?

Все люди, независимо от того пользуются они собственным жильем или арендуемым, так или иначе, живут в пределах земель поселений ИЖС. Что же такое земли ИЖС? И в чем их отличие от поселений под ИЖС?

Земли под ИЖС

Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Это не просто фраза, а официальное правовое определение назначения участка земли согласно Градостроительного кодекса РФ.

На такой земле разрешается возводить отдельно стоящие частные дома, этажность которых не должна быть выше трех. При этом такой дом предназначен для проживания и ведения быта одной семьей.

Такие участки, как правило, находятся в пределах города, поселка или иного населенного пункта.

Жилому дому, возведенному на участке земли под ИЖС, присваивается определенный адрес. А владелец такой земли может получить в нем прописку.

На участке ИЖС можно построить коттедж по индивидуальному плану с учетом всех предпочтений собственника. А в случае оформления официальной регистрации в этом доме владелец получает законное право на подведение необходимых коммуникаций и получение коммунальных услуг.

Земли поселений

В общем понятии земли поселений – это земельные участки, предназначенные для образования и застройки сельских поселений или городов.

От других категорий земли их отделяют границы поселения. Как правило, такие границы проводятся по границам участков под ИЖС, находящихся в собственности у физических или юридических лиц.

Делается это для того чтобы одной и той же земле не были присвоены разные категории.

В пределах земли поселений ИЖС выделяются различные зоны:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерные и транспортные инфраструктуры;
  • рекреационные;
  • зоны спец. назначения;
  • военные;
  • другие.

Плюсы и минусы таких земель?

Земли, попадающие под категорию ИЖС и находящиеся в пределах земель поселений, имеют как свои плюсы, так и определенные минусы. По крайней мере, если их сравнивать с землями сельхоз назначения (КФХ) или с участками в пределах садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Преимущества участков земли ИЖС:

  1. Возможность получить прописку в частном доме, построенном на земельном участке ИЖС.
  2. Участки в пределах земли поселений могут стать частью мероприятий по благоустройству населенного пункта. Это может быть программа по асфальтированию дорог, озеленению улиц, прокладка тротуаров, прокладка водопровода или газификация. Основные работы при этом выполняются за счет местного или регионального бюджета, а на долю жителей выпадает лишь малая часть затрат. В то время как собственники, например, садовых участков вынуждены все затраты по благоустройству брать на себя.
  3. Дома, построенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство, подключаются к городской или поселковой электросети практически бесплатно (оплачивается лишь госпошлина).

Минусы земель ИЖС:

  1. Налог на земли, предназначенные для строительства жилых домов, несколько выше, чем на земли других категорий.
  2. Если участок ИЖС приобретен и зарегистрирован, но строительство на нем по каким-то причинам не заканчивается, то спустя 10 лет налоговая ставка на него значительно повышается.
  3. Если в течение первых трех лет никакие работы по возведению дома и не начинались, такой земельный участок могут попросту изъять.
  4. Стоимость земли под ИЖС отличается от прочих не в лучшую сторону. Но это с лихвой компенсируется всеми видимыми преимуществами и возможностями.

Законодательное регулирование пользования землями

Порядок предоставления земельных участков под ИЖС и последующее возведение на них частных домов регулируется и регламентируется рядом правовых актов:

  • Градостроительным кодексом Российской Федерации;
  • Федеральным законом от 01.01.2001 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
  • Строительные нормы и правила (СНиП).

При планировании возведения частного жилого дома на земельном участке ИЖС нужно учитывать целый ряд правил, норм и нюансов. Тогда в процессе строительства удастся избежать многих проблем.

Нарушение строительных норм и правил, а также прочих нормативных актов может повлечь за собой административные наказания и принудительное изменение строения, приведение в соответствие с нормами законодательства.

Установленные нормативы необходимо также соблюдать и при возведении хозяйственных объектов. Они также прописаны в санитарных нормативах и правилах.

Нормы застройки

Каждому человеку, решившему приобрести собственный кусок земли и построить на нем жилой дом нужно предварительно ознакомиться с условиями такого строительства.

Нормы по застройке земли ИЖС прописаны в СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства».

При возведении жилого здания нужно учитывать понятие «красная линия». Под ней подразумевается условная граница, за которую не должны выходить объекты застройки. За ее пределами находятся места общего пользования, такие как дороги, проезды и прочее.

СНиПами установлено:

  1. Частный жилой дом должен быть расположен на расстоянии не менее 5м от «красной линии» улиц и не менее 3м от «Красной линии» проездов.
  2. Расстояние от жилого дома до участка соседей должно быть не короче 3м.
  3. Расстояние, разделяющее окна частного дома и стены соседнего, не может быть меньше 6м.
  4. Кроме того существуют и определенные противопожарные правила и нормы, которые тоже необходимо учитывать. На основании них расстояние между соседними постройками должно варьироваться от 6 до 15 м (в зависимости от огнеупорных качеств материалов, из которых выполнены строения).

Кто и какие строения может возводить участках данной категории?

Градостроительным кодексом РФ определен перечень построек, которые могут быть возведены на участке земли под ИЖС.

Так с целью индивидуального жилищного строительства на участках можно возвести:

  1. Малоэтажный дом или коттедж.
  2. Различные постройки, необходимые в хозяйстве. Это может быть баня, гараж, сарай, теплица или иное строение.
  3. Разводить собственный сад или огород.

Местный же муниципалитет обязан организовать на участке земли ИЖС все необходимые действующие коммуникации и функционирующую инфраструктуру социального и инженерного характера.

Видео: Юридические тонкости земель под индивидуальное жилищное строительство

В видеосюжете разъясняется в чем отличие земельных участков под ИЖС от земель иных категорий использования.

Рассказывается, для чего предназначены данные участки, какие строения на них могут быть воздвигнуты, какие документы и как оформляются на земли данного типа.

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Какие бывают категории земель?

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

  1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

  1. Жилые зоны.
  2. Общественно-деловые.
  3. Производственные.
  4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
  5. Рекреационные зоны.
  6. Участки сельскохозяйственного использования.
  7. Зоны специального назначения.
  8. Военные объекты.
  9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

  1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
  2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
  3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

  • постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
  • выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
  • подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
  • постройка садовых зданий;
  • ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
  • постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования земель;
  • вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

  • в какую территориальную зону они входят;
  • какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

  • строить можно без ограничений;
  • строить можно с определенными ограничениями;
  • строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

  • признанию постройки самостроем;
  • отказу в оформлении права собственности на постройку;
  • сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

  1. государственного запаса;
  2. водного фонда;
  3. лесного фонда;
  4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
  5. спецназначения;
  6. сельскохозяйственного назначения;
  7. населенных пунктов.

83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

Право на их изменение принадлежит:

  • органам власти федерального значения;
  • местной власти;
  • судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Основные виды разрешенного использования по зонам

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

  • жилых построек;
  • общественно-деловых построек;
  • предпринимательства;
  • отдыха;
  • общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

  • блокированного типа — таунхаусы;
  • передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
  • средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
  • большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

  • индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
  • бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

  • сад,
  • огород,
  • развод скота.

Общественно-деловые

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

  • коммунальных,
  • социальных,
  • медицинских,
  • ветеринарных,

для создания:

  • мест, способствующих культурному развитию;
  • образовательных учреждений;
  • религиозных центров;
  • центров научной деятельности;
  • управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

  • центров делового управления;
  • торговых центров, магазинов и рынков;
  • коммерческих и страховых организаций;
  • точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
  • мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений

для создания:

  • спортивных объектов;
  • объектов туристической направленности;
  • игровых полей и полей для прогулок;
  • причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
  • мест ловли рыбы и охоты на животных.

Общего пользования

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов

для создания:

  • автомобильных дорог,
  • пешеходных тротуаров,
  • водных объектов общего пользования,
  • парков и скверов,
  • кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

  1. основной,
  2. условно разрешенный,
  3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

  • дома,
  • магазина,
  • образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

  • представители администрации населенного пункта,
  • владельцы близлежащих участков,
  • сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

  1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
  2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС,
  • ЛПХ,
  • блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

  • огородничеством,
  • садоводством,
  • скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

  • сад,
  • цветник,
  • огород.

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

  • магазины,
  • точки общепита,
  • гостиницы,
  • автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

  • столовые,
  • рестораны,
  • кафе,
  • иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

  • отели,
  • гостиницы,
  • пансионаты,
  • другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

  • автосервисы,
  • мойки,
  • заправки и др.

Полезное видео

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

  1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
  2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
  3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
  4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

natavilman/Fotolia

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Согласно законодательству, вся территория РФ поделена на земельные зоны, каждая из которых имеет целевое назначение, например, сельскохозяйственное, лесное или населенных пунктов (статья 7 ЗК РФ).

Дополнительным юридическим обоснованием, конкретизирующим, какие варианты действий допустимы на земельных участках (ЗУ) определенного назначения, являются их ВРИ (расшифровывается как «виды разрешенного использования», утвержденные законодательно в соответствующем классификаторе).

Что означает ИЖС?

Прежде всего, рассмотрим, что такое ИЖС, какова расшифровка этой аббревиатуры. ИЖС – это один из видов разрешенного использования ЗУ.

Согласно пункту 2.1.1 классификатора ВРИ, разрешенное использование ЗУ под индивидуальное жилищное строительство позволяет собственнику построить на участке отдельный одноквартирный дом не выше трех этажей, оформить в нем прописку и проживать в нем всей семьей круглогодично.

Кроме того, он имеет право возвести на участке под ИЖС индивидуальный гараж и хозяйственные постройки, а также организовать огород или сад.

Основные законодательные сведения, на которых основывается применение ИЖС, содержат следующие юридические документы:

  • Статья 7 ЗК РФ, определяющая статус ЗУ под ИЖС.
  • Статья 39.18. закона № 136-ФЗ ЗК РФ (особенности предоставления ЗУ для ИЖС).
  • Статья 51 закона №190-ФЗ о Градостроительном кодексе РФ (о разрешении на строительство).
  • Классификатор ВРИ (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2015 N709).
  • СНиП-31-02-2001 (для строительства частных домов ИЖС).

Назначение и цель земельного надела под индивидуальное жилищное строительство

Вид разрешенного использования участка ИЖС законом применяется только в отношении категории земель, относящихся к населенным пунктам. Основным назначением таких ЗУ является возведение на них недвижимости в виде частных отдельных одноквартирных жилых домов с целью постоянного проживания в них только одной семьи.

Справка! Собственник частного дома, построенного на участке под ИЖС, по закону имеет право прописаться сам и прописать в нем членов семьи, а на само здание оформить юридический адрес.

Таблица отличий от других ВРИ

Утвержденный законом классификатор ВРИ в разделе «Жилая застройка», содержит, кроме ИЖС, ещё один вид разрешений, который допускает строительство на участке жилых трехэтажных домов. Это — ЛПХ, разрешающее ведение на участке личного подсобного хозяйства. К этому ВРИ относятся и популярные у горожан дачные участки, входящие в состав СНТ и ДНТ.

Наименование ВРИ Чем отличается от ИЖС
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  1. Участок может входить в состав земли населенного пункта или быть с/х назначения.
  2. На участке разрешено выращивание с/х продукции и скота.
  3. Обычно такие ЗУ располагаются вне поселений, поэтому подведение к ним коммуникаций затруднено.
  4. Прописаться на участке можно только при условии, что он принадлежит к землям поселений, но дело это хлопотное.
Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и дачные некоммерческие партнерства (ДНП)
  1. Строить на таких участках разрешается только летние дома, для круглогодичного проживания непригодные. Соответственно, и возможность прописки в этих домах отсутствует.
  2. Коммуникации на такие участки подводятся за счет средств товарищества или партнерства, государство никакой помощи не оказывает.
  3. Доступная социальная инфраструктура отсутствует.
  4. Цены на потребляемые энергоресурсы на таких участках обычно выше государственных.

ЗУ под ИЖС обязан находиться в пределах границ населенных пунктов, и это изначально предполагает возможность его использования для постоянного места жительства (ПМЖ).

То есть, в непосредственной близости от такого участка находятся все энергоснабжающие коммуникации и дороги, и собственнику надо только присоединить к ним соответствующие системы дома после его постройки.

Обратите внимание! Статусом ПМЖ могут обладать и участки ЛПХ, но только если они тоже располагаются на территории какого-либо поселения.

Плюсы и минусы

Особенностями ВРИ ИЖС, которые можно выделить, как неоспоримые преимущества этого вида разрешения, являются:

  • возможность оформления прописки в таком индивидуальном жилье;
  • предоставление юридического адреса дому, возведенному в порядке индивидуального жилищного строительства;
  • подключение такого дома ко всем коммуникациям населенного пункта и, соответственно, оплата энергоресурсов по государственным тарифам;
  • участие ЗУ в городских программах по ремонту дорог и благоустройству территорий;
  • ремонт существующих в доме коммуникаций и оборудования осуществляется силами городских коммунальных служб.

Минусами вида разрешения ИЖС, можно назвать такие его особенности, как:

  • относительно высокая цена такого ЗУ;
  • ограниченность территории участка;
  • налоги, более высокие, чем на участки с другим ВРИ.

Существующие ограничения

Ограничения по строительству и общие нормы застройки участка под ИЖС определены Градостроительным Кодексом РФ и СНиП, регламентирующими возведение таких сооружений. Законом на любой жилой дом, построенный на участке под ИЖС, налагаются следующие ограничения:

  • Дом должен быть отдельным с количеством этажей не больше трех, а общая площадь его не должна составлять более 1,5 тысяч квадратных метров. При этом допустим четвертый этаж, но только в виде мансарды.
  • Проживать в таком доме имеет право только одна семья.

Нормы застройки

Если площадь ЗУ не превышает 1,2 квадратных километров, то на нем допускается построить только один жилой дом и несколько хозяйственных построек (гараж, сараи, баню, теплицу и т.д.). При этом:

  1. Любое строение не должно располагаться ближе 5 метров от дороги общего пользования и ближе 3 метров от проездов (так называемой «красной линии»).
  2. Любая хозяйственная постройка должна быть удалена от забора участка более чем на 1 метр.
  3. Жилой дом должен отстоять от соседнего жилья не менее чем на 6 метров.

Однако прежде чем начать строительство дома, надо удостовериться, что соблюдены все условия возможности использования участка под ИЖС, а также получить соответствующее разрешение.

Подробнее о нормах застройки участков ИЖС читайте тут.

Условия и требования

Основными условиями, без соблюдения которых начинать строительство дома на ЗУ под ИЖС не рекомендуется, являются:

  • Соответствие размера ЗУ нормам, которые региональные власти установили для площади участка, отводимого под ИЖС (о нормах площади ЗУ под ИЖС говорится здесь).
  • Наличие грамотного, составленного профессионалами, проекта застройки, в котором соблюдены все требования закона и СНиП.
  • Гарантия собственника, что дом будет выстроен в течение 3 лет.

Обратите внимание! Следует иметь в виду, что у муниципалитета могут быть свои планы городской застройки, в которых наличие вновь построенного дома не предусмотрено.

Как получить разрешение?

Основания для получения разрешения на возведение дома на участке под ИЖС определены статьей 51 ГрК РФ. Выдается оно местными органами власти по заявлению собственника ЗУ и действительно в течение 10 лет. К заявлению, чтобы его приняли, необходимо присовокупить следующие документы:

  • удостоверение личности собственника;
  • доказательство его прав на участок;
  • градостроительный план ЗУ;
  • проект планируемой стройки.

Муниципальные органы обязаны рассмотреть это заявление в течение 10 дней, после чего либо выдать соответствующее разрешение, либо в проведении строительства отказать.

Если у будущего владельца индивидуального дома нет земельного участка, на котором его можно построить, то приобрести его сегодня можно несколькими способами.

Краткие пошаговые инструкции по приобретению ЗУ под возведение дома

Получить ЗУ под ИЖС можно:

  • купив у частного лица или приняв участие в аукционных торгах государственных земель;
  • взяв в аренду из государственных фондов, опять-таки, посредством аукциона;
  • воспользовавшись правом его бесплатного получения;
  • поменяв на ИЖС существующий ВРИ ЗУ.

Аукцион

Необходимость организации аукционных торгов при продаже государственных ЗУ для ИЖС предписывается статьей 39.3. ЗК РФ.

Аукцион участков под ИЖС инициируется муниципальными властями, информацию о его начале можно узнать либо в администрации, либо в местных СМИ.

Для участия в нем гражданину необходимо:

  1. Подать заявление соответствующей формы в муниципалитет, указав в нем, что надел приобретается в собственность.
  2. Предоставить в администрацию документ, удостоверяющий личность.
  3. Внести в кассу аукциона необходимую сумму задатка.
  4. Принять участие в аукционе.

Начальную цену предлагаемого земельного участка устанавливает администрация, она же определяет шаг торгов. Договор купли-продажи земли заключается с тем участником аукциона, который заплатил максимальную цену, и на основании этого договора он уже может оформлять право собственности на участок.

Покупка у частного лица

Процесс приобретение земельного надела под ИЖС, находящегося в частной собственности, состоит из 5 основных этапов:

  1. Поиск подходящего ЗУ (через интернет или при помощи кадастровой карты).
  2. Тщательная проверка документации на участок, в частности, внимательное ознакомление с выпиской из ЕГРН на него.
  3. Предоставление задатка продавцу.
  4. Оформление сделки купли-продажи надела в Росреестре.
  5. Проверка законности сделки при помощи запроса информации об участке из Единого Государственного реестра.

Важно! В выписке из ЕГРН обязательно должны быть указаны точные размеры и границы надела, его принадлежность к землям населенных пунктов и вид его разрешенного использования ИЖС.

Подробную инструкцию по грамотной покупке земельного участка под ИЖС вы можете найти в этой статье.

Аренда

Земельные наделы в аренду предоставляются из государственных земельных фондов на основании статей V главы ЗК РФ. Муниципальные власти, предлагающие участки в аренду, объявляют соответствующий аукцион.

Для приобретения земельного надела в аренду будущему арендатору необходимо:

  1. Подать заявление в муниципалитет на участие в аукционных торгах, в котором необходимо указать свое желание взять надел в аренду.
  2. Подождать месяц, и если по истечении этого муниципальные власти примут по результатам аукциона положительное решение, то можно составлять договор аренды ЗУ на предлагаемый арендодателем срок.

Обычно срок аренды земельных наделов составляет три года, при этом арендатор обязуется за время действия договора выстроить на участке жилой дом, а также ввести его в эксплуатацию. При соблюдении этого условия ближе к концу арендного срока арендатор ЗУ может получить его в собственность вместе с построенным на нем домом.

О том, что такое аренда земельного надела под ИЖС и как ее правильно оформить, мы рассказывали в отдельной статье.

Бесплатное получение

Правом бесплатного получения ЗУ обладают лишь некоторые, льготные категории граждан. Их общее перечисление содержит статья 39.5 ЗК РФ, однако региональные законодательные органы могут этот список корректировать. Воспользоваться этим правом льготник может только один раз в жизни.

Оформление ЗУ в безвозмездное пользование предусматривает следующий порядок действий:

  1. Самостоятельный поиск подходящего земельного надела.
  2. Его согласование с местной администрацией и подача заявления о его выделении.
  3. После получения решения о возможности выделения надела, поставка его на кадастровый учет и составление специалистами его кадастрового плана.
  4. Проверка инженерных коммуникаций, существующих на территории ЗУ и составление их плана.
  5. Получение разрешения на строительство.
  6. Регистрация права на землю.

Важно! С 2020 года процедура постановки ЗУ на кадастровый учет без проведения его межевания невозможна.

Собственник, получивший участок в безвозмездное пользование, обязан построить на его территории дом, зарегистрировать право собственности на него и использовать его, как ПМЖ.

Оформление недвижимости в собственность

Жилой дом, построенный на участке под ИЖС, необходимо обязательно зарегистрировать. Заявление о регистрации дома подается в органы Росреестра. При этом заявителю необходимо будет предоставить следующие документы:

  1. личный паспорт;

  2. разрешение на строительство;

  3. кадастровый паспорт на участок застройки;

  4. документ, подтверждающий права владельца на него;

  5. акт о том, что дом принят в эксплуатацию (если он построен до 2020 года);

  6. справка об уплате госпошлины.

Перевод других ВРИ

Возможность перевода земель одного целевого назначения на другое предусмотрена статьей 8 ЗК РФ. На ИЖС обычно переводят земли садоводств и личные подсобные хозяйства, для чего собственнику участка необходимо:

  1. Подготовить необходимые документы.
  2. Подать их в муниципалитет вместе с заявлением соответствующей формы.
  3. Дождаться решения муниципальных органов.
  4. В случае положительного решения оформить новый ВРИ в ЕГРН.

О том, как перевести землю в ИЖС, говорится тут, а о том, как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую категорию, рассказано здесь.

Кратко о налогах

Справка! Ставка налогов, которыми облагаются земли под ИЖС, достаточно велика, составлять она может до 0,3% от сравнительно высокой кадастровой стоимости участка.

Однако законодательство предусматривает значительные налоговые вычеты для многих категорий граждан, решивших приобрести участки под ИЖС в собственность.

Более подробную информацию об оплате и размере налога на землю ИЖС вы найдете тут.

Можно ли прописаться в доме?

Каждому дому, построенному на участке ИЖС, после постановки его на кадастровый учет, присваивается почтовый адрес. Если дом введен в эксплуатацию и признан пригодным для жилья, то никаких препятствий для оформления в нем прописки нет.

Злоупотребления и меры ответственности

Объекты, возведенные на участке ИЖС, не входящие в описание этого вида разрешения или нарушающие нормы застройки (например, многоквартирные дома), закон классифицирует, как самовольные постройки (статье 222 ГК РФ).

По отношению к ним и их собственникам российским законодательством предусмотрены следующие карательные меры, применяемые сегодня достаточно часто:

  • запрет на оформление права собственности;
  • признание всех совершенных сделок с такими объектами ничтожными;
  • наложение на собственника административного штрафа;
  • снос строений.

Вид разрешенного использования ИЖС позволяет построить на участке полноценный жилой дом, подвести к нему все энергоснабжающие коммуникации и, главное, оформить для него почтовый адрес и зарегистрировать в нем прописку. Такое разрешение является самым подходящим для участка, на котором планируется постоянное круглогодичное проживание, без использования его в других целях.

Время чтения: 7 минут

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли. Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются. Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 , на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

  1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
  2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
  3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
  4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

  • Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
  • Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
  • Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
  • Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
    • заплатить взносы – вступительный и целевой;
    • подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
    • заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Подробности содержатся в статье «Земли ЛПХ и ИЖС: в чем разница».

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

  • власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
  • на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
  • владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

  • участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
  • строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в , уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2020 года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу . Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями . В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2.  Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

  • до проезда – 3 м,
  • до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

  • высота потолка – 2,5 м;
  • размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
  • площадь гостиной – от 12 м2;
  • общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

  • баню,
  • сарай,
  • навес,
  • встроенную/пристроенную веранду,
  • беседку,
  • туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

  • граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;
  • граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
    • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
    • Герои Советского Союза;
    • Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

  • подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
  • сбор пакета документов;
  • ожидание предоставления участка;
  • получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

  • убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
  • выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
  • удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

  1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
  2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
  3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
  4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

  • документ, указывающий предназначение земли;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающий документ на надел;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
  • технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

  1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
  2. Подобрать участок без строящихся объектов.
  3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
  4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
  5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Заключение

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей. Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее. Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: