Что нужно знать про перепланировку комнаты

Осуществляя долгожданный ремонт квартиры, помните, что если вы проводите перепланировку квартиры, то обязательно нужно получить согласование надзорного ведомства. В качестве контролирующей организации является ваш местный департамент недвижимости.

Никогда не начинайте ремонт до тех пор, пока не получите согласования. Отсутствие разрешительного документа может быть препятствием для дальнейших действий с имущественным правом. В случае выявление такого факта, по решению суда вы обязаны вернуть несущие конструкции стен в исходное состояние.

Нужен ли кадастровый инженер при перепланировке недвижимости

Если местный департамент недвижимости выдает согласование по перепланировке жилья, то специалист Росреестра должен зафиксировать все изменения, и кадастровые услуги являются частью проводимых работ.

В этом случае после получения согласования по перепланировке, вы приглашаете кадастрового инженера, который составляет акт фактического состояния недвижимости до ремонта.

То есть специалист подтверждает, что помещение совпадает по параметрам с теми данными, которые были в первоначальном техническом плане.

По окончании работ вы снова приглашаете специалиста из департамента по недвижимости, который проверяет соответствие прошедшего ремонта по разрешительной документации.

Если нет отклонений, то кадастровый инженер разрабатывает новый технический план недвижимости. После этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить новый технический план и согласование на перепланировку, на основании чего вносится новая запись в базу Росреестра.

Какие категории помещения подлежат изменению в Росреестре

Как правило, новый технический план предусматривается для помещения, где переносятся несущие стены. В ряде случаев не требуется наличие согласования.

Но если вы все-таки изменили конструктивные элементы помещения (например, снесли обычную деревянную перегородку), такое решение не является нарушением, однако при продаже недвижимости могут возникнуть проблемы, так как в техническом плане изначально этот технический элемент указан.

Рекомендуется в любом случае получить консультацию у кадастрового инженера, который разъяснит, будут ли у вас проблемы при оформлении продажи и передачи в наследства помещения, где вы провели перепланировку стен, в том числе несущих и неосновных стеновых конструкций.

Безусловно, самостоятельная перепланировка без участия специалиста может грозить не только штрафом от государства, но и обрушением конструкций, поэтому главное условие перепланировки – это присутствие архитектора или инженера, который сможет сделать все необходимые расчеты.

Итак, вам предстоит перепланировка квартиры – как узаконить такую процедуру? Рассмотрим процесс оформления изменений планировки, произведенных или планируемых в будущем.

Как узаконить перепланировку в квартире: условия

Прежде чем отправляться по инстанциям, необходимо понять, какие изменения ни в коем случае не могут быть произведены. Рассмотрим условия, при которых планировку могут признать незаконной:

  • Запрещается сносить или производить другие работы с несущими стенами.
  • Нельзя расширять кухонную площадь или изменять размеры санузла, используя для этого жилое пространство больше, чем на 25% от его площади. Однако, расширять эти комнаты можно с помощью квадратных метров коридора.
  • Если вы установили в кухне плиту на газу, то вам не разрешат возвести арку между ней и залом. Но при этом можно установить проем с раздвижными дверями.
  • Нельзя трогать общие коммуникации (батареи, трубы, стояки и т. п.). Однако, вы можете присоединить к стояку дополнительные трубы, если это необходимо.
  • Запрещается изменять местоположение санузла.
  • Не разрешается устанавливать теплые полы и радиаторы, питающиеся от общедомовой системы отопления, на лоджии/балконе.
  • Запрещено расширять балкон за счет квадратуры квартиры (но можно сделать арочную конструкцию шириной не более 1 м).

Также нельзя изменять размер кухни за счет квадратных метров санузла (кроме верхних этажей и одноэтажных домов). Если вы хотите увеличить кухню, лучше «урезать» от коридора.

Как узаконить уже сделанную планировку

Не лишним будет уточнить, что любая самовольная планировка без разрешения ответственных органов – это нарушение закона. Часто так бывает, что владелец квартиры решает что-то изменить в планировке, думая, что об этом все равно никто не узнает.

Однако, потом возникает необходимость продать квартиру, и покупатель требует предоставить документы о законности перепланировки. В таком случае хозяин квартиры должен узаконить перепланировку самостоятельно, обратившись для этого в суд.

Не факт, что у него это получится, но попробовать можно. В худшем случае будет назначен штраф до 30 тысяч рублей и вынесено решение о необходимости вернуть изначальную перепланировку.

Процедура узаконивания сделанной без разрешения планировки включает несколько последовательных шагов.

Что входит в пакет документов

Первым делом нужно оформить необходимые документы, чтобы узаконить перепланировку:

  • Первоначальный техпаспорт квартиры;
  • Свидетельство собственника;
  • Договор основания;
  • Заявление на получение обновленного техпаспорта;
  • Заявка на выезд техника.

Все бумаги вы предоставите в БТИ, чтобы начать процесс оформления сделанных вами изменений.

Какие пройти инстанции надо пройти

По вашей заявке из БТИ направят специалиста для оценки обстановки и выявления всех несоответствий со старым техпаспортом.

Получив техпаспорт с учетом всех сделанных изменений, вы можете заказать технический проект в проектной фирме, у которой есть на это необходимая лицензия.

Следующая обязательная инстанция – это СЭС. Необходимо сходить туда и написать заявку на выезд сотрудника. Специалист приедет и подтвердит, что ваша жилплощадь не нарушает никаких норм. Через некоторое время будет готово заключение, которое вам останется просто забрать из СЭС.

Теперь у вас на руках есть свидетельство от БТИ, техпроект и справка СЭС. С полученным пакетом бумаг надо прийти в архитектурный отдел администрации и сообщить о произведенной перепланировке.

Следующий шаг – визит в райсуд. Там вас попросят заполнить специальный бланк заявления, приложив к нему собранный пакет документов и свидетельство собственника жилья.

Если суд одобрит произведенные изменения, вы сможете получить кадастровый паспорт в кадастровой палате вашего района.

Процесс оформления будущей перепланировки

Теперь поговорим о более простом варианте узаконивания планировки. В этом случае вам не придется обращаться в суд и ждать его решения.

Сбор документов

Как обычно, начать стоит со сбора пакета требуемых бумаг:

  • Полученный предварительно в БТИ новый техпаспорт на жилплощадь. Получить его можно по заявлению, на его основании на место приедет специалист, а затем вам нужно будет получить готовый документ в БТИ.
  • Свидетельство и договор основания, подтверждающие тот факт, что вы являетесь собственником жилья.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение ЖЭУ или ТСЖ на произведение перепланировки, подписанное всеми жителями квартиры.
  • Копия счета, выданного бухгалтерией паспортного стола.

С паспортом и всеми этими документам следует посетить архитектурное отделение администрации района.

Параллельно нужно начать разрабатывать эскиз или проект перепланировки.

Проект и эскиз: в чем разница

Эскиз может быть начерчен самостоятельно. Красным цветом рисуют те стены и элементы, которые будут снесены, а зеленым – планируемые изменения.

Проект требуется создать, если предвидятся более серьезные изменения, чем снос и возведение перегородок. Например, это могут быть:

  • установка или удаление лестницы,
  • изменение функционального назначения помещений (например, из спальни сделали гостиную),
  • кардинальная смена пола,
  • замена кухонной плиты,
  • установка тяжелых перегородок,
  • монтаж новых коммуникаций.

Проект разрабатывается СЭС, МЧС и архитектурным отделом города.

Последние шаги по узакониванию

По получении эскиза/проекта будущих изменений необходимо сделать две его копии, приложить к остальным бумагам и отправиться снова в архитектурный отдел администрации. На месте вам предложат заполнить два одинаковых бланка, к которым прикладывается ваш пакет документов.

В некоторых случаях сотрудники отдела могут попросить предоставить разрешение соседей с их подписями.

Также вам нужно получить разрешение жилищной инспекции на произведение работ по перепланировке. Если она даст добро, нужно успеть сделать все запланированные изменения в срок длиной 4 месяца.

После завершения работ необходимо получить их утверждение жилинспекцией. Для этого вы оставите заявку на выезд специалиста, который проверить соответствие результата плану и выдаст акт о выполненных работах.

Следующий шаг – поход в БТИ с целью получения нового техпаспорта с учетом сделанных изменений. Вам нужно взять с собой эскиз/проект, разрешение жилкомиссии и акт сделанных работ.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Если вы думаете, что узаконить перепланировку комнаты или квартиры можно бесплатно, вы ошибаетесь. Вам придется потратиться в любом случае. Вот список возможных и обязательных трат:

  • Оплата услуг специальной организации (если у вас нет времени ходить по инстанциям самостоятельно);
  • Оформление нового техпаспорта (900 руб.);
  • Оформление нового кадастрового паспорта (около 500 руб.);
  • Оплата судебных расходов (при оформлении самовольной перепланировки);
  • Разработка проекта (около 5 тысяч руб.);
  • Стоимость ремонтных работ.

Кроме того, в случае желания оформить уже сделанную планировку вы должны понимать, что есть большая вероятность того, что вас заставят платить штраф и возвращать все в первоначальное состояние, а это серьезные расходы.

Даже демонтаж антресолей или встроенного шкафа для обуви считается перепланировкой, которую необходимо согласовать. О том, какие еще действия нужно узаконить, читайте в нашей статье.

Выясним, на какие изменения в квартире нужно получать разрешение

Что является перепланировкой?

По определению Жилищного кодекса РФ, перепланировкой считается любое отклонение квартиры от технического паспорта БТИ. Собственники могут заблуждаться, считая, что если они не затронули несущие перегородки, согласовывать ремонт не нужно. Любые изменения, которые связаны с переносом не несущих стен, расширением санузла за счет коридора, монтажом встроенного шкафа или демонтажом имеющегося, являются перепланировкой. Потому что в результате меняется вид квартиры относительно техпаспорта.

В какие структуры нужно обращаться, чтобы получить разрешение?

Если изменения согласовываются до ремонта, москвичи обращаются в Государственную жилищную инспекцию. Жители регионов (например, Красногорска, Одинцово, Химок, Люберец и т. д.) передают документы в местную администрацию.

В какой момент согласовывать перепланировку?

Российское законодательство предусматривает только один вариант: до начала ремонтных работ. Тем не менее в 40 % случаях в агентство «Город» обращаются клиенты, которые выполнили перепланировку без согласования. С нашей стороны наценок нет: мы оказываем тот же комплекс услуг. Но могут возникнуть проблемы другого характера.

Что делать, если вы уже внесли изменения, которые невозможно согласовать?

Как правило, во всех заранее не согласованных перепланировках есть мелкие нарушения. К ним относится, например, выход кухни в жилую комнату максимум на 10–15 см. В этом случае все не критично: незначительное отклонение можно признать погрешностью при ремонтно-строительных работах. Задача агентства-посредника в этом случае – найти доводы для того, чтобы контролирующие органы (БТИ, Росреестр, администрация) узаконили перепланировку в том виде, в котором ее выполнил собственник, и последнему не пришлось бы сдвигать стену обратно на 10–15 см.

Если же внесены более серьезные изменения, их стоит попытаться согласовать через суд. В этом случае суд назначает независимую экспертизу и по ее результатам принимает решение: оставить перепланировку или выдать постановление на возвращение квартиры в прежнее состояние.

Чтобы понять, как вам действовать, если перепланировка уже сделана, обратитесь к нам за бесплатной консультацией. Наши эксперты рассмотрят вашу ситуацию и подскажут порядок действий.

Подробно о том, как узаконить самовольную перепланировку, мы уже рассказывали и сейчас останавливаться на этом не будем.

Что делать, если вы узаконили перепланировку, но передумали вносить эти изменения?

Если проектная документация уже подготовлена и в соответствии с ней, например, между лоджией и комнатой должно быть установлено французское окно, а собственник передумал его устанавливать, при приемке проекта возникнут проблемы. В этом случае технический вид квартиры не будет соответствовать плану БТИ. Собственнику выпишут предписание, и ему придется установить французское окно, чтобы квартира соответствовала проекту.

Технический план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ

Могут ли отобрать квартиру у собственника, который не узаконил перепланировку?

Да, могут. Чтобы лишиться собственности, нужно совершить следующие нарушения:

  • Незаконно выполнить планировку, которая вредит имуществу соседей или конструкции дома.
  • Отказаться приводить жилье в прежний вид.

В 2020 году в Москве зафиксированы случаи, когда на квартиру накладывали судебный арест из-за того, что владелец выполнил незаконную перепланировку и отказался приводить жилье в прежний вид.

По решению суда у собственников изымали квартиры и продавали их с торгов. На вырученные деньги судебные инстанции возвращали жилье в прежний вид, а оставшиеся средства передавали бывшим владельцам.

Жилищный кодекс предусматривает не просто возврат квартиры к прежнему виду, но и изъятие собственности в случае игнорирования требования.

Как выясняют факт незаконной перепланировки?

С квартирой, где не согласована перепланировка, нельзя совершать сделки. Но это не самый распространенный случай, когда выявляется факт отклонения технического вида жилья от паспорта БТИ.

  • Инженеры управляющих компаний под предлогом проверки счетчиков приходят в квартиры и смотрят планировку. Если они замечают существенные изменения, то выдают предписание с требованием вернуть квартиру в прежний вид.
  • Управляющие компании запускают квадрокоптеры. Устройства летают вдоль домов и фотографируют балконы и лоджии. Если владелец объединил комнату с балконом или лоджией или установил между этими помещениями французское окно, это будет видно на снимках. На основании фотоматериалов жилищники выдают предписание с требованием в фиксированный срок предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки.

Изменения в квартирах фиксируют с помощью дрона

Владельцу квартиры дают ограниченный срок, за который согласовать перепланировку практически невозможно. Обычно собственник не укладывается в эти временные рамки, платит штрафы и параллельно оформляет документы. Если же предписание игнорировать, дело могут передать в суд.

  • Факт перепланировки может выясниться при возникновении технических проблем у соседей (например, протечек). В этом случае виноватым окажется хозяин квартиры с незаконной перепланировкой. Даже если в случившемся нет его прямой вины. Только из-за того, что он незаконно внес изменения в технический вид квартиры, нагрузка на здание и его системы могла стать неравномерной.

Перед тем, как начинать ремонт, получите бесплатную консультацию от экспертов агентства «Город». Пришлите свой план по адресу: [email protected]. Специалисты проверят его и скажут, можно ли согласовать перепланировку
или в проекте допущены ошибки.

Сохранить статью:

Подписаться на новые статьи

Жилищное законодательство в статье 25 ЖК РФ закрепляет понятие «перепланировка», под которым следует понимать изменение квартиры, закрепление которых указываются в паспорте на квартиру.

Перед перепланировкой (переустройством) жилища понимают перенос различных коммуникаций и элементов конструкции, это: проводка, газ, стояки и прочие инженерные сети, которые вам нужно будет указывать в техническом паспорте помещения.Все проводимые перепланировки согласовываются с властями местного самоуправления.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

О том как сделать перепланировку квартиры, что можно сносить или объединять, а что нельзя мы расскажем подробно в нашей статье.

Какие действия допустимы без согласования

Не производя согласование можно сделать без опасений следующие действия:

  1. Монтаж дверных проёмов в ненесущих стенах и межкомнатных перегородках. Поскольку эти стены держат только себя, то можно без опаски проводить массу работ с ними без вреда зданию.
  2. Замена окон и остекление лоджий, балконов, веранд, эркеров. Эти работы не несут никаких последствий для здания, но они не должны нарушать общий вид дома.
  3. Монтирование кондиционеров, вытяжек и прочего климатического оборудования. При монтаже такого оборудования возможно будет сделано несколько сквозных отверстий в несущей стене, но это никак не отразится на её несущей способности.
  4. Демонтаж перегородок и самонесущих стен также разрешён все стены тоньше 25 см (в кирпичном здании и тоньше 12 см в бетонных).
  5. Монтаж легких перегородок (гипсокартон, дерево) Более тяжелые материалы могут способствовать провисанию плиты перекрытия.
  6. Установка и демонтаж дверей.
  7. Монтаж полов и потолков.
  8. Демонтаж порожков перед балконами и лоджиями.
  9. Замена радиаторов отопления и полотенцесушителей.
  10. Монтаж легких конструкций и кронштейнов.
  11. Монтаж встраиваемой мебели.
  12. Проведение всех строительно-отделочных работ.

Запрещенные действия при перепланировке или переоборудовании

  1. Запрещен демонтаж несущих стен. А также создание нишь. Это может привести к обрушению здания.
  2. Штробление и пробивание отверстий в плите перекрытия. В лучшем случаи это приведет к трещине.
  3. Запрещено замуровывать газовые стояки в стену. Трубы должны быть свободны к осмотру и быстрому доступу (переносить при согласовании можно).
  4. Разрушение и закрытие вентиляционных каналов. Это обычно приводит к излишней сырости и плесени, что уменьшает срок службы зданий.
  5. Установка санузлов над жилыми комнатами. Из-за возможных протечек и нежелательных шумов.
  6. Запрещено делать водяные теплые полы за счёт общего отопления и горячей воды. Даже если вы сделаете это незаметно, у соседей сверху станет плохой напор или холодные батареи и после одного-двух вызовов мастера всё станет ясно.
  7. Запрещено монтирование перегородок при которых образуются комнаты менее 8м2 и кухни без естественного освещения. Речь идет о жилых комнатах, к кладовкам, гардеробам и санузлам это не относится.
  8. Запрещено оборудования жилых комнат ниже уровня земли (цокольный этаж и подвал).

Основные проводимые работы

Под перепланировкой понимают следующие работы:

  1. Разборка, перенос и возведение новых перегородок.
  2. Перенос и монтаж новых проемов для установки двери.
  3. Объединение маленьких квартир в более крупные.
  4. Монтаж новых и перенос старых санузлов и кухонь.
  5. Увеличение жилой площади за счёт близлежащих вспомогательных помещений (балкон, подвал, чердак).
  6. Устройство или перепланировка (захват) тамбуров.

Очень часто в новостройках необходим монтаж различных коммуникаций. К примеру, если гражданин захочет себе смонтировать водяной пол от отопления, то ему непременно придется собирать нужную документацию.

Если в квартиру монтируется сигнализация это тоже требует согласования, даже монтаж новых перегородок его требует, но в наше время за этим не так строго следят и многие делают эти работы без необходимой документации.

При замене старых коммуникаций, которые ещё в пригодном состоянии тоже необходимо составлять документацию.

Чаще всего у нас люди меняют стояки водопровода и канализации, на более современные. Чугунные стояки заменяют пластиковыми трубами ПВХ, а водопроводные на полипропилен и металлопластик.

Также довольно частая практика, когда людям необходимо сменить расположение инженерных коммуникаций. Например, газовая труба может мешать установке кухни и её переваривают, водопроводные трубы могут прижать к стене, или даже по желанию замуровать в неё, чтобы всё выглядело более эстетично.

Перенос электропроводки не требует составление документов о переоборудовании или перепланировке, если вы, конечно, не собираетесь переносить щиток и главный ввод.

Поэтапный порядок согласования перепланировки 

Для законной перепланировки или переоборудовании необходимо сделать следующие действия:

  1. Собираем всю первичную документацию. К этим документам в первую очередь относятся свидетельства подтверждающие ваши права собственности. Если так случилось, что по каким-то причинам у вас на руках нет этих документов, их нужно срочно сделать. Далее, в паспортном столе берем выписку из домовой книжки, в бухгалтерии ЖЭКА получаем копию лицевого счета и после всего берём план здания из БТИ.
  2. Собираем проектную документацию. Если вы затеяли простой ремонт, который не тронет несущую конструкцию и важные коммуникации, то достаточно будет сделать эскиза плана. В случае более тотальной перепланировки всё делается после изготовления проекта. Проектами занимаются организации имеющие специальные лицензии.
  3. Дальше происходит согласование проекта с различными организациями в зависимости от серьезности проекта там могут быть следующие организации: СЭС, МЧС, жилищная гос. инспекция, Гостехнадзор, организация заведующая домом, Водоканал, архитектурная организация, отвечающая за дом, администрация города.
  4. Проведение необходимых ремонтно-монтажных работ. В общем то делаете задуманное на практике.
  5. Прием работ. После проведения ремонта нужно сходить в администрацию вашего района, к вам направят комиссию, которая выдаст акт о принятии проведенных работ (что всё без нарушений).
  6. Завершающие работы. После делается заключительное согласование, в БТИ получается новый технический паспорт, производится оплата за внесение изменений. При необходимости заполняются другие документы, в зависимости от проведенных работ.

Пакет документов для перепланировки или переоборудования

Этот список может незначительно измениться, в зависимости от того, кому необходимо сделать перепланировку.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

Общий список выглядит так:

  1. Заявление, заполняемое по форме согласно вашего региона.
  2. Из технического паспорта вам будут необходимы справки, выписанные по форме 1а и 5. Для нежилых зданий будет достаточно иметь поэтажный план помещения.
  3. Полностью подготовленный проект, в двух экземплярах, а также договор о контроле проекта. В зависимости от региона требования к этому пункту могут меняться.
  4. Документы подтверждающие ваши права на помещение. Тут два варианта необходимых документов.

При долевом строительстве:

  1. Договор об участии в долевом строительстве (необходимо письменное согласие застройщика на предстоящую перепланировку) оригинал или заверенную копию.
  2. Договор об уступке прав (если такой имеется) оригинал или заверенная копия.
  3. Акт приема-передачи жилья, копия или оригинал.
  4. Справка, подтверждающая, что собственник выполнил все обязательства по договору долевого строительства. Выдается застройщиком.
  5. Разрешения ввода здания в эксплуатацию.

При постройке здания за счет городского или регионального бюджета:

  1. Распорядительный документ о строительстве объекта вашего региона. Копия или оригинал.
  2. Акт о приеме комиссией всех строительно-монтажных работ. Копия.
  3. Справка, подтверждающая присвоение адреса объекту.
  4. Документы, которые подтверждают предоставление помещения заявителю.

Все эти документы могут незначительно меняться в зависимости от вашего региона, как правило, в более крупных городах требования к списку необходимых документов более строгие.

Что делать при обнаружении незаконной перепланировки

Очень часто так случается, что нам уже достается квартира со сделанной незаконной перепланировкой. Такое может произойти при наследовании жилья или при покупке квартиры во вторичном фонде. Довольно часто люди об этом сами ничего не знают.

Для того чтобы не было проблем, необходимо узаконить данную перепланировку. Для этого нам необходимо собрать перечень документов, о котором говорилось выше и подать исковое заявление в суд. Если всё хорошо, то вашу перепланировку узаконят.

Если данная перепланировка проведена со слишком серьёзными нарушениями, то вас обяжут вернуть жилищу вид согласно изначального плана. Если вы не сделаете этого в течение назначенного времени по решению суда вашу квартиру продадут, а вам отдадут сумму с продажи за вычетом денег необходимых на проведение работ по восстановлению первоначального плана.

Нюансы перепланировки о которых стоит знать каждому

  1. Начинаем с прихожей. Эта комната лицо квартиры, очень важно в ней всё правильно расположить.
  2. Учитываем количество членов семьи и их род деятельности.
  3. Спальни должны быть как можно дальше от шумных комнат.
  4. Коридор должен занимать как можно меньше места, так как он очень малофункционален.
  5. Пространство в комнатах должно быть максимально задействовано. Не к чему делать огромные комнаты, если они будут пустыми.
  6. На перепланировку должны быть согласны письменно все прописанные в квартире люди.

Эта статья при прочтении даст вам тот необходимый минимум знаний, чтобы не было проблем. Напомню, что необходимо также изучить законодательство вашего региона касательно этого вопроса.

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2020 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Согласитесь, у каждого человека рано или поздно появляется мечта жить отдельно, самостоятельно, в красивой квартире или доме, где никто не мешает принимать ванну тогда, когда вам этого хочется, не ходит без вас ночью к холодильнику и не приглашает друзей, от которых ваша нервная система очень страдает. Будем деликатны и не станем описывать всех преимуществ самостоятельной жизни в отдельной квартире.

Представим, что настал тот самый день, когда пройдены все преграды, желанная квартира приобретена, и вы на крыльях свободы приступаете к ремонту. Как создать красоту, уют, проявить оригинальность, функциональность за приемлемые деньги? Именно такие творческие мысли создают ощущение полета, радости. Как найти того, кто поможет воплотить мечту в жизнь? Конечно, помощь могут оказать профессионалы. Но кто они, эти профессионалы?

Кто поможет сделать правильный ремонт?

Настало время открыть первую и главную страницу правды о 
перепланировке: дизайнер интерьеров не знает требований пожарной безопасности, не знает, какие варианты перепланировки согласовать невозможно, не знает правил электробезопасности, санитарных и эпидемиологический норм, как правило, или не хочет знать. Дизайнер интерьеров, прежде всего, творческая личность, которая имеет цель, по мнению экспертов, максимально заработать на вашем ремонте, на материалах, на изготовлении мебели, на работах. Главное его задача, чтобы вы были довольны. Дизайнер обычно идет на уступки, поддерживает полет ваших творческих мыслей, если это приносит ему дополнительный доход, не важно, что некоторые фантазии невозможно согласовать. За одиннадцать лет моей работы по проектированию и согласованию перепланировок ни один дизайнер не захотел со мной согласиться, что нужно заботиться о собственности клиента и делать перепланировку только так, чтобы ее можно было согласовать(см. 
согласование перепланировки).

Какую перепланировку согласовать невозможно?

Вторая страница всей правды о перепланировке: нельзя во всем полагаться на интернет. Если в интернете, даже на строгих солидных сайтах пишут информацию о нормах и правилах, это не значит, что данной информации можно безоговорочно верить. Информация может быть взята из источников других регионов (в каждом регионе могут быть свои особенности согласования перепланировки), тексты могли устареть, чаще всего, информация просто искажается до абсурдности, поэтому предлагаю обратить ваше внимание на изменения в квартире, которые делать действительно нельзя.

Невозможно согласовать:

1. Перенос кухонного оборудования (плиты, раковины) в комнату, на балкон.

2. Присоединение площади балкона к кухне, комнате, т.е. присоединение лоджий, балконов, террас к внутренним помещениям.

3. Снос несущих стен.

4. Объединение кухни и гостиной, если на кухне газовая плита.

5. Расширение площади жилой комнаты за счет кухни, ванны или туалета.

Данный список, конечно, не ограничивается этими пунктами, но позволит вам избежать самых серьезных ошибок.

Третья страница всей правды о перепланировке гласит: любой, даже самый проверенный в ремонтах прораб, которому вы всецело доверяете, не должен делать ремонт без проекта перепланировки квартиры. Да, не все прорабы умеют читать проекты, не все прорабы вообще умеют читать, но вы читать проект должны и обязаны, ведь вам потом принимать работу у прораба, сравнивая результат с проектом, согласовывать данный проект, вводить объект в эксплуатацию, жить в данной квартире и наслаждаться ремонтом.

Что такое проект перепланировки квартиры?

Проект перепланировки квартиры – это обязательный документ, который необходимо согласовывать в государственных органах. Он имеет строгую структуру, разделы, в которых есть пояснительные записки, чертежи в нужном для контролирующих органов объеме. Проект нужно заказывать не у дизайнера, а у проектной организации, которая имеет соответствующие допуски СРО, которая согласна в договоре прописать, что согласует данный проект перепланировки, если такую услугу вы у них закажете. Дизайнерский проект – это совсем другая работа, красота на бумаге, не обязательная, но приятная для вас картинка, которая позволяет представить наглядно, как все будет после ремонта. Необходимо помнить очень важную особенность, что сначала делается проект перепланировки квартиры, который потом передается дизайнеру как техническое задание, дизайнер не должен нарушить, изменить, проигнорировать разработанный специалистами проект.

Почему проект перепланировки квартиры необходим?

Проект не просто обязателен, его необходимо разработать и согласовать до того, как вы начнете полномасштабный ремонт. Обратим внимание на детали: важно, чтобы во время ремонта как можно строже соблюдались все требования, указанные в проекте. Да, возможны небольшие отступления, но они не желательны, т.к. межведомственная комиссия Администрации вашего района Санкт-Петербурга будет сравнивать выполненный ремонт с согласованным ими же проектом перепланировки. И от результата зависит, будет подписан акт ввода в эксплуатацию или нет, т.е. будет закончена работа по согласованию перепланировки должным образом или Акелла промахнется.

Зачем согласовывать перепланировку?

Опыт работы нашей организации в данной сфере позволяет рассказать много невыдуманных историй, любая из которых, считаю, будет достаточной для того, чтобы убедить каждого собственника, что согласовывать перепланировку нужно. Расскажу кратко несколько из них.

Молодая пара купила квартиру, сделала перепланировку, которую не согласовала. Аргумент: мы не собираемся эту квартиру продавать, будем жить в ней всю жизнь и передадим ее своим детям. Теперь о детях. Когда родилась тройня, стало понятно, нужно срочно расширяться. Но банк, с которым покупатель квартиры смог взаимодействовать, отказался предоставить ипотеку, пока перепланировку не узаконят. Сделанную перепланировку, как выяснилось, узаконить невозможно.

Женщина купила квартиру, свила гнездышко, под себя и для себя. Современной обеспеченной женщине без гардеробной никак нельзя. В результате перепланировки жилая площадь уменьшилась на 23 квадратных метра. И когда в гнездышке появился орел, встал вопрос, что ему в этой квартире не хватает личного пространства, чтобы расправить крылья. Покупатель на жилье нашелся быстро, но продажа квартиры без согласованной перепланировки по достойной цене стала невозможной. Рыночная стоимость квартиры уменьшилась, т.к. уменьшилась жилая площадь. Покупатель разобрался в ситуации и понял, что узаконить данную перепланировку невозможно, что стало важным аргументом для существенного снижения стоимости квартиры.

Подведем итоги. Раскрыть всю правду о перепланировке в одной статье невозможно. Мы смогли написать только несколько страниц нужной и полезной книги про то, как беречь собственность, каким образом оградить собственника от хлопот и лишних трат. Узнать всю правду о вашей перепланировке и ее согласовании можете во время консультаций, которые осуществляют наши специалисты бесплатно. Предлагаем профессиональную помощь при проектировании и согласовании перепланировки, что поможет собственнику недвижимости избежать всевозможных проблем.

Авг 1, 2018Сергей

Комментарии: 2

Источник фотографии

Время от времени каждому из нас хочется что-то изменить в квартире – порой кардинально. Однако полет фантазии ограничен Жилищным кодексом. Давайте разберемся, что разрешено переделывать в жилых помещениях, а что категорически запрещено.

Порядок проведения и согласования перепланировки жилого помещения установлен статьями 25–29 Жилищного кодекса РФ. В них описываются все нюансы перепланировок и переоборудования квартир. Ну а ответственность за самовольную перепланировку определена в статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА В РАМКАХ ДОЗВОЛЕННОГО

Для начала оговоримся, что перепланировкой не является косметический ремонт. Можете смело переклеивать обои и менять окна и двери без согласования с кем-либо. Но вот более масштабные переделки придется согласовать в администрации района, в котором находится ваш дом.

Давайте посмотрим, что можно менять в жилых помещениях.

В законном порядке согласовывают:

— устройство дополнительных стен и перегородок, если они толще 100 мм (гипсокартонные конструкции согласовывать не нужно), утолщение полов;
— снос ненесущих стен, соединение комнат или двух квартир в одну;
— изменение формы окон, дверных проемов или их перенос;
— соединение лоджии с комнатой;
— устройство окон и дверных проемов в несущих стенах, если вы их должным образом укрепите;
перенос санузла (только в том случае, если он не будет находиться над жилыми помещениями этажа, расположенного ниже);
— присоединение кладовых к жилой площади или, наоборот, выделение подсобных помещений;
— замену газовой плиты на электрическую и наоборот;
— перенос коммуникаций.

Список неполный, но именно эти перепланировки наиболее часто встречаются в многоквартирных домах.

«Основной вид перепланировки – демонтаж и монтаж внутриквартирных перегородок, в результате чего происходит, к примеру, объединение кухни и прилегающей к ней комнаты (кухня-столовая), объединение санузлов, устройство дополнительных санузлов», – подтверждает начальник отдела по связям с общественностью и рекламе ГУП «ГУИОН» Оксана Шульга.

Теперь о том, что делать категорически запрещено:

— нарушать прочность и разрушать несущие конструкции здания;
— устраивать «мокрые зоны» (санузел и кухню) над жилыми помещениями, так как это ухудшает качество жизни соседей снизу;
— объединять санузел с жилой комнатой;
— соединять квартиры, расположенные на разных этажах, демонтируя межэтажное перекрытие (без специального его укрепления);
— соединять балкон с комнатой;
— выносить на балкон радиаторы;
— устраивать в квартире водяные теплые полы, подключаемые к системе общего отопления;
— перекрывать вентиляционные каналы и пожарные лестницы;
— демонтировать перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой;
— вносить изменения, которые ухудшают внешний вид жилого дома.

ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Эксперты затрудняются сказать, в каких домах перепланировки делают чаще. Ведь и в старом фонде есть что улучшать (например, увеличивать маленькие кухни и узкие коридоры), и в новом доме можно пожелать, к примеру, отдельную гардеробную.

Но, по мнению архитектора Софьи Карандаевой, в последние годы самопроизвольные перепланировки стали чаще встречаться в новостройках, что вызвано ростом популярности квартир со свободной планировкой. В таких помещениях нет перегородок, поэтому собственник может обустроить все по своему вкусу.

Стоит отметить, что процедура согласования перепланировок в 2020 году одинакова практически для каждого типа домов. Проблемы могут возникнуть только в историческом центре города.

«Чаще всего сложности при перепланировках встречаются в домах, находящихся под охраной КГИОП, представляющих историческую ценность. В таких домах запрещены любые изменения как внутри, так и снаружи здания без согласования комитета, которое довольно сложно получить», – отмечает основатель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.

В новых же домах проблем получения разрещения обычно не возникает. «Во многих из них изначально предусмотрена возможность перепланировок, – говорит руководитель отдела продаж УК “Теорема” Марина Агеева. – Благодаря тому, что все межкомнатные стены являются ненесущими, перепланировки можно выполнять без особых сложностей. Кто-то объединяет кухню с гостиной, кто-то – гардеробную с комнатой либо, наоборот, отделяет хозблок, встречается объединение санузлов. Зачастую можно совместить квартиры, расположенные на одном этаже: для этого в монолитных межквартирных стенах оставляют технологические проемы, заполненные силикатными блоками. Именно через эти проемы можно объединить квартиры без риска для конструкции здания».

ПРОЦЕДУРНЫЕ ТОНКОСТИ

Итак, разобравшись, что можно и что нельзя менять в квартирах, давайте рассмотрим, как же согласовать перепланировку.

Первое, что нужно будет сделать до начала строительных работ, – заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) технический паспорт на квартиру.

После этого, оценив масштаб будущих изменений, сделать эскиз (можно самостоятельно по плану ПИБ) или проект перепланировки (его заказывают в специализированной организации). Эскиз делается в случае незначительных изменений – переноса ненесущих стен, объединения ванной комнаты и туалета и т.д. При любых более сложных коррективах понадобится проект, согласованный во всех необходимых инстанциях: ТСЖ или УК, пожарном надзоре, Водоканале, СЭС, КГИОП и других службах по необходимости.

Вместе с техпаспортом и с проектом перепланировки или эскизом нужно обратиться в районную межведомственную комиссию по месту нахождения дома или в ближайший МФЦ. Пакет документов также включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру, их копии и заявление на перепланировку от собственника. Если жилье находится в социальном найме, то необходимо письменное согласие всех зарегистрированных в квартире на перепланировку.
По завершении ремонтных работ нужно пройти согласовательную процедуру еще раз, чтобы зафиксировать и оформить выполненные изменения.

Для этого нужно:

— подписать у строителей акт о завершении работ;
— получить с ним в ПИБ новый технический паспорт на квартиру;
— подать заявление в Росреестр (через МФЦ) на внесение изменений в кадастровый паспорт квартиры.

Пройти все эти этапы можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами специалистов. Согласованиями занимаются как в подведомственной государственной организации (ГУП «ГУИОН»), так и в частных компаниях.

«В ГУИОН в зависимости от статуса здания (дом-памятник или объект культурного наследия), типа здания (кирпичное, панельное, монолитное, сложности перепланировки) стоимость проектных работ колеблется от 13,5 тыс. до 80,0 тыс. руб., стоимость услуг по согласованию проектной документации и представлению интересов заказчика при приемке квартиры в эксплуатацию после перепланировки составляет от 60 тыс. руб.», – сообщила Оксана Шульга.

Частные компании могут выполнить эти работы чуть дешевле, однако выбирайте внимательно: изучите опыт подрядчика и отзывы о его работе. В среднем согласование самопроизвольной перепланировки на территории Петербурга обходится в 70-80 тыс. руб., если вы прибегаете к услугам посредников.

НАКАЗАНИЕ НЕИЗБЕЖНО

Узаконенная перепланировка поможет избежать проблем при продаже квартиры, передаче недвижимости в залог банку, повысит ее рыночную стоимость при увеличении метража. Ну а незаконная перепланировка может привести, в самом крайнем случае, к обрушению части жилого дома и гибели людей. За последние десять лет в России было пять подобных происшествий.

Инциденты произошли в Выборге, Астрахани, Ярославле, Перми и Междуреченске (Кемеровская область). В общей сложности погибло 16 человек, 24 получили ранения и травмы. Около 70 квартир оказались разрушены.

Чаще всего причина крылась в незаконной перепланировке помещений на первом этаже.

Согласно КоАП РФ штраф за незаконную перепланировку в многоквартирных домах составляет 2,0-2,5 тыс. руб. Если владелец квартиры не заплатил штраф и/или не устранил нарушения, сумма может быть увеличена до трех раз – заплатить придется уже 5,0-7,5 тыс. руб. Устранение нарушений происходит за счет владельца квартиры.

«При систематических жалобах соседей к квартире возникнет интерес со стороны Жилищной инспекции, которая сначала выдает предписание об устранении незаконной перепланировки. Затем, если предписание игнорируется, дело доходит до суда, и, когда владелец квартиры не идет навстречу, итогом может стать продажа квартиры с торгов, – рассказал заместитель генерального директора по развитию ИСК “Ареал” Максим Радченко. – Впрочем, от первого визита Жилищной инспекции до торгов иногда проходят годы, и в течение всего этого периода собственник может выйти на контакт и устранить нарушения (то есть закон до последнего дает шанс все исправить). В случае если до торгов все-таки дойдет, собственник квартиры получит все вырученные за нее средства, за вычетом издержек, а обязательства по устранению незаконной перепланировки перейдут уже к новому владельцу квартиры».

Но до таких последствий, конечно, лучше не доводить, а поберечь свои деньги, нервы и жизни соседей, проведя перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, актуального на 2020 год.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.

Отвечаем на самые популярные вопросы и рассказываем о правилах перепланировки квартир

Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.

Правила перепланировки квартир

В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой. В конце статьи вы сможете посмотреть репортаж канал Россия 1 о новых правилах перепланировки квартир.

1. Сносить перегородки

Когда смотришь на план квартиры, сразу кажется: вот эту стенку уберу, передвину подальше, и сразу станет удобно, освободится место для шкафа, например. Однако на практике все далеко не так просто. Сносить можно только ненесущие перегородки, да и то не все. Определить ненесущую перегородку легко по ее толщине: она редко превышает 10 см. Убедиться в том, какие перегородки несущие, а какие нет, можно по плану БТИ. В таких перегородках можно делать проемы любых форм и размеров или вовсе разрушать их за ненадобностью без согласования проекта, но о любом действии с ними необходимо уведомить жилищную инспекцию.

В редких случаях ненесущая перегородка имеет разгружающую функцию (принимает на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку), тогда трогать ее будет нельзя. Также есть ограничение касательно кухонной стены, если кухня оборудована газом: перегородку можно снести только в том случае, если вы замените ее плотно закрывающейся раздвижной — этого требуют правила безопасности.

2. Делать проемы

Если нужно сделать или сдвинуть проем в ненесущей стене, проблем возникнуть не должно. А вот с несущими стенами потребуется согласование с жилищной инспекцией. Обычно чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем меньшую нагрузку несут стены, и тем больше шансов согласовать создание проема. В любом случае, нельзя пробивать проемы ближе 80 см от мест стыков конструкций и ближе 1 м от наружной стены. Также не стоит рассчитывать на получение разрешения на пробивку проема в несущей стене (даже на последнем этаже) шире, чем 1,2 м.

3. Возводить перегородки

Со сносом перегородок все понятно — таким образом можно лишить дом опоры. Но возведение перегородок тоже имеет ряд серьезных ограничений. Во-первых, перегородки должны быть легкими и тонкими, чтобы не давать дополнительной нагрузки на перекрытия. Перегородки толщиной менее 10 см можно не согласовывать, но о них нужно уведомить жилинспекцию. Если планируется перегородка толще 10 см, то ее уже необходимо согласовать.

Во-вторых, важно какими параметрами будет обладать помещение, образованное возведенными перегородками. Если получается комнатка без естественной вентиляции, дневного света, отопительных приборов, или площадью менее 9 м², или шириной менее 2,25 м — это считается ухудшением жилищных условий и согласованию не подлежит. Ухудшением условий будет и увеличение площади подсобных помещений за счет жилой площади. Конечно, эти нормы в первую очередь усложняют устройство кладовых и гардеробных. Выкрутиться можно, обозначив гардеробную не отдельной комнатой, а как встроенный шкаф: вместо четвертой стены навесить распашные или раздвижные двери.

4. Объединять лоджию с комнатой

В декабре 2020 года в своде правил о перепланировке жилых помещений был убран пункт, который разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Теперь жилищная инспекция относит объединение лоджии с кухней или жилой комнатой к реконструкции, на которую, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, необходимо получать разрешение на строительство в Госстройнадзоре. На практике шанс такого согласования равен примерно нулю.

Запрет на присоединение лоджии связан с тем, что эта операция нарушает терморегуляцию всего дома: может привести к появлению плесени на лоджии, в том числе у соседей, к трещинам в наружных стенах и на балконных стеклах. Фактически, вы обязаны оставить оконно-дверное заполнение при входе на лоджию, но в праве держать окна и дверь все время открытыми. В обход правил некоторые жильцы просто убирают оконно-дверное заполнение после проверки жилинспекцией, оставляя порожек и подоконный блок на месте, но это нарушение закона. Если вы хотите убрать подоконный блок, вы можете согласовать это только как установку французских окон от пола до потолка.

На заметку: перенос батареи на лоджию запрещен, но доступна укладка электрического теплого пола или установка электрообогревателя.

5. Расширять ванную на площадь коридора

Ванная комната часто такая маленькая, а коридор такой бестолковый — почему бы не изменить ситуацию для большей пользы? Ванную и санузел можно расширить или вовсе перенести на место коридора, кладовой и любого другого нежилого помещения, кроме кухни. Над кухней и жилыми комнатами соседей снизу не допускается делать «мокрую» зону. Такую перепланировку необходимо согласовать, а пол всей «мокрой» зоны покрыть гидроизоляцией.

Интересный момент: не допускается, чтобы вход в санузел (помещение с унитазом) был напрямую из кухни или жилой комнаты, если в квартире нет другого санузла с выходом в коридор. Также у входа в санузел обязательно должен быть порожек.

6. Переносить кухню в коридор

Кухню, как и санузел, нельзя оборудовать над жилыми помещениями соседей снизу, но вполне можно над нежилыми. Конечно, здесь есть свои условия. Во-первых, кухня должна быть оборудована электричеством, а не газом. Во-вторых, важно помнить о гидроизоляции пола, так как кухня относится к «мокрым» зонам. В третьих, в кухне должно быть естественное освещение — через окно, пусть и в другую комнату, а не на улицу, или арку/отсутствующую стену при открытой планировке. При переносе кухни не избежать вмешательства в системы вентиляции, отопления, водоснабжения, поэтому эти вопросы нужно тщательно продумать и осветить в проекте, который вы отдаете на утверждение. Если коммуникации также будут обновляться, шансов получить согласование значительно больше.

Бонус: если вы живете на первом этаже, или под вами находится магазин или паркинг, а не квартира, для вас реально согласовать перенос кухни даже в жилую комнату, а перенос кухни в коридор — значительно проще.

Видео репортаж телеканала Россия 1 о правилах перепланировки квартир:

Фотографии: topdom.ru, repaireasily.ru, hicaurus.ru, design-homes.ru, lodgers.ru

перепланировка, ремонт, планировка, ванная, кухня

Основная цель перепланировки — сделать жилье более комфортным. Как же не ошибиться, меняя планировку помещения или создавая ее на этапе строительства?

Начнем с табу. 

Что ни в коем случае нельзя делать при перепланировке

Итак, при перепланировке запрещено:

1. Сносить несущие стены-пилоны.

2. Проводить работы, которые затрудняют доступ к инженерным коммуникациям (водопроводу, отоплению, канализации).

Подписывайтесь на наш аккаунт в INSTAGRAM!

Да, всего 2 пункта, но как же часто их нарушают!

Как сделать правильную перепланировку

Шаг 1

Составляем список, в котором подробно описываем, что должно быть в квартире. 

Например: 

  • квартира для проживания или для редкого пребывания,

  • сколько человек будет проживать в квартире, 

  • сколько должно быть изолированных комнат, 

  • размер комнат, 

  • санузел раздельный или нет,

  • будет ли место для спортинвентаря

  • нужен ли хозблок и постирочная,

  • есть ли домашние питомцы и что нужно предусмотреть в связи с этим (вольер, мойка для лап, спальное место, место для кормления), 

  • какие увлечения, привычки у хозяев помещения, 

  • что  категорически неприемлемо.  

Шаг 2

  • Смотрим на общую площадь квартиры и на соотношение жилых и нежилых помещений. 

  • Выделяем функциональные зоны: гостиная, детская, спальня, кабинет и т д. 

  • Стараемся распределить перегородки так, чтобы комнаты получились по-максимуму просторными и чтобы в них было достаточно естественного освещения.   

Исходя из перечисленных потребностей одинаковые квартиры могут быть спроектированы абсолютно по-разному. 

Подписывайтесь на наш канал Яндекс Дзен!

Выбор планировочного решения — это то, с чего стоит начинать действовать, получая ключи от квартиры. Это самая важная часть в дизайн-проекте. На этом этапе необходимо как следует все продумать, просчитать, прочертить в прямом смысле — на бумаге или в приложении на компьютере. Ведь перекроить пространство, когда ремонт уже сделан, будет сложно — придётся начинать все сначала, а на это не каждый решится. 

Обычно на объектах я рисую мелом возводимые перегородки. Это помогает хозяевам квартиры ощутить пространство. 

Какие задачи стоят перед дизайнером при работе над планировкой и перепланировкой

Планируя помещение, нужно обязательно учесть множество нюансов. Например:

  • диван в гостиной будет диван с раскладным механизмом на случай приезда гостей или нет

  • какой будет кухня и что из обязательного набора модулей в ней должно быть

  • если, например, в квартире есть по плану БТИ есть 2 санузла, но мало функциональных зон и нет хоз.комнаты, то рациональнее будет пожертвовать одним санузлом, чтобы сделать гардеробную комнату.

1. Холл, входная группа

Здесь располагаем:

  • шкаф для одежды (встроенный или купе), 

  • пуф, скамью или банкетку, 

  • удобное большое зеркало с подсветкой, 

  • желательно предусмотреть место для сушки и хранения обуви. Если коридор тесный, эту зону можно «спрятать» в шкафу. 

Часто при отсутствии несущих стен-пилонов входная группа увеличивается за счёт смежных помещений. 

2. Санузел

Здесь размещаем: 

  • ванну или душевой уголок; 

  • раковину не менее 60 см; 

  • унитаз подвесной или с бачком. Подвесная конструкция прилично экономит место и выглядит легче и современнее. Также увеличить площадь санузла можно за счёт коридоров (если гидроизоляция хорошая);

  • заранее продумываем доступ к коммуникациям. Сделать их незаметными поможет система скрытого крепежа (скрытый люк под необходимый размер); 

  • при нехватке места стиральную машину можно вынести в смежное помещение, куда не затруднен доступ воды (важно! только не увеличивайте «мокрое» помещение за счёт жилых комнат!).

3. Лоджия и балкон

Если говорить о новостройках, то сейчас это достаточно большие помещения, 5 и более м². Отдавать такую красоту под склад ненужных вещей не совсем разумно. Варианты современного использования лоджии/балкона:

  • Утеплите балкон/лоджию по всем правилам и обустройте здесь маленький оазис: зону отдыха или рабочее место. 

  • Организуйте систему хранения. 

  • Можно присоединить лоджию к жилой комнате, увеличив тем самым ее площадь. Сносить в этом случае следует только подоконную часть. Радиатор на другое место выносить нельзя, поэтому оснащаем полученные квадратные метры тёплыми полами, на стену вешаем обогреватель конвекторного типа. 

4. Детская

Как и любая жилая комната, детская должна быть удалена от гостиной и входа и ни в коем случае не быть проходной. Часто это помещение совмещает в себе спальную, игровую и учебную зоны: 

  • ближе к окну размещаем учебный стол, удобный стул, не забываем о хорошем освещении

  • зона игр продумывается за счёт большого количества систем хранения для игрушек, чтобы в процессе уборки их можно было быстро распределять по контейнерам;

  • кровать лучше разместить вдоль стены. Если площадь комнаты больше 14 м², можно расположить спальное место перпендикулярно длинной стене;

  • не забываем про шкаф о он должен быть вместительный и хорошо, когда он «растет» вместе с ребёнком.

 

 5. Гостиная

Для большей площади ее можно объединить с кухней. Расставляя мебель, придерживайтесь принципа минимализма — только самое необходимое: 

  • диван прямой или угловой; 

  • кресло 1-2 шт в зависимости от площади;

  • кофейный столик;

  • систему хранения — это может быть декоративный стеллаж для книг, декора, домашних коллекций  и т. п.

От возведения различных подиумов лучше отказаться во избежание падений. Особенно если в семье есть дети.

6. Кухня

Переносить кухню в другое место квартиры нежелательно — очень затратно и финансово, и по времени. Менять расположение кухни относительно коммуникаций имеет смысл, только если квартира находится на первом этаже или оправдано какими-либо вескими причинами. Чаще всего перепланировку с переносом кухни сложно узаконить. 

На кухне обязательно располагаем:

  • стол раскладной/раздвижной на 8-10 персон;

  • встроенный духовой шкаф и СВЧ печь;

  • посудомоечную машину;

  • стиральную машину (если не помещается в ванной).

Высота столешницы должна соответствовать вашему росту, оптимально — 70-90 см от пола. 

Размер рабочей поверхности: для удобства достаточно диапазона от 90-130 см, при условии, что на ней не стоит ещё кофемашина, супница и т.д. 

Вытяжке стоит уделить особое внимание. Если планируется разместить ее далеко от вентиляционного канала, имеет смысл организовать принудительную вентиляцию. 

7. Спальня

Конечно, в идеале спальня должна быть: 

  • расположена как можно дальше от входа, 

  • быть изолированной, непроходной, 

  • с хорошим естественным освещением. 

Часто передо мной ставят задачу выделить еще одну жилую комнату в квартире, пусть и небольшую по площади, где будет размещена только 2-спальная кровать, прикроватные тумбы или их аналоги. 

В чем здесь фокус. В идеале в спальне должно быть окно, но конструктивно его не всегда удаётся предусмотреть. В этом случае выделяем зону в хорошо освещаемом узле, проектируем дверной проем — возможно, это будут раздвижные перегородки с матовым стеклом, благодаря чему свет будет проникать в помещение. 

8. Гардеробная

Задуматься о гардеробной также стоит еще на этапе планировки внутреннего пространства квартиры. Вещей с каждым годом в семье обычно становится больше, поэтому выделяя место под гардеробную, желательно делать ее немного больше, с запасом. 

Также не лишним будет подумать о вентиляции помещения, чтобы там не возникали и не застаивались неприятные запахи, не образовывалась плесень. 

Особое внимание стоит уделить правильной организации системы хранения. Лучше заранее распланировать и записать, что там будет храниться. Например: 

  • спорт инвентарь, 
  • чемоданы, 
  • пылесос, 
  • гладильная доска, 
  • утюг, 
  • обувь 
  • несезонная одежда и т.д. 

Заключение

В заключение хочется сказать, что главное, на что стоит ориентироваться при перепланировке — чтобы комнаты были достаточно просторными и хорошо освещенными. Можно, конечно, нарезать из 100 м² 5-6 комнат, но получится как в том мультике про скорняка и заказчика, где вместо одной шапки сшили 12 маленьких. 

Подписывайтесь на наш канал VIBER!

Кроме того, учитывая, что вы планируете жилище, где вам предстоит жить не один год и не два, привлеките к работе над планировкой дизайнера интерьера — опытный специалист поможет создать пространство, в котором вам будет комфортно и не будет мучительно больно за ошибки, совершенные по незнанию специфики этой сферы. опубликовано econet.ru.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: