Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка

Уважаемый Сергей!!

В п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные не указаны, условие об объекте считается несогласованным, а договор незаключенным.

Из существа арендных отношений и положений ст. 607 ГК РФ следует, что объектом договора аренды может выступать только индивидуально-определенная вещь.

Земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование, с характеристиками, определяющими его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), содержатся в государственном кадастре недвижимости (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон о кадастре недвижимости).

Уникальными, согласно ст. 7 Закона о кадастре недвижимости, считаются следующие характеристики:

— кадастровый номер и дата его внесения в кадастр;

— описание местоположения границ объекта недвижимости;

— площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре недвижимости требований.

Из приведенных положений можно сделать вывод, что индивидуализация такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок, осуществляется уполномоченным органом посредством государственного кадастрового учета недвижимости. На это указывает и судебная практика (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, от 18.01.2010 по делу N А43-4347/2009, ФАС Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А65-21492/2009).

Таким образом, земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может выступать в качестве объекта договора аренды (субаренды). Соответственно, часть участка, не индивидуализированная в установленном действующим законодательством порядке посредством государственного кадастрового учета, не может быть передана в аренду (субаренду).

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2010 по делу N А43-22080/2007, от 16.03.2010 по делу N А43-21546/2009, от 04.03.2010 по делу N А82-3557/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2009 по делу N А19-1814/09, ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 N Ф04-5064/2009(13175-А45-9), ФАС Московского округа от 15.02.2008 N КГ-А41/14850-07).

 Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – это юридическая процедура, которая определяется законодательством, правовыми и нормативными актами. Взять в аренду землю не всегда просто, особенно если земля находится в пользовании региональных органов власти. Земельный кодекс РФ содержит все определения, которые касаются категории земель, тех участков, которые контролируются органами муниципальной власти. Земля может не использоваться, но чтобы взять её в аренду, следует соблюдать условия и правила такой сделки.

Законодательные акты

Объекты недвижимости, земельные территории, которые оформлены на баланс муниципальных органов, считаются их собственностью. В законодательстве указано, что такие объекты могут быть сданы и использоваться юридическим или физическим лицом в соответствии с договором аренды.

Если имеется несколько претендентов на аренду земли, то проводится аукцион, на котором каждый борется за это право, по результатам заключается договор. Земельный кодекс контролирует и регулирует правовые отношения, связанные с земельными участками.

Статья 22 содержит информацию о том, что брать землю в аренду могут не только физические, но и юридические лица.

Также законодательство регламентирует причины иного использования необходимой территории:

  1. Территория выдаётся гражданину или юридическому лицу бесплатно на срок, который регламентируется договором. Такое заключение принимается комиссией или местным самоуправлением, но временные рамки строго установлены, после чего заключается новый договор на платной основе.
  2. Договор аренды – это юридический документ, в котором прописаны все пункты сделки, сумма к оплате, дата погашения, размере ежемесячных отчислений.
  3. Оформление сделки по купле-продаже – то причина полностью владеть нужной территорией. В зависимости от целевого использования земли акт заключается только с учётом правовых нормативов.

Земля, которая находится в муниципальном пользовании, имеет своё предназначение, поэтому взять в аренду долю с лесного фонда можно, только если имеется такое разрешение и оно не противоречит целевому использованию.

Землю могут брать в аренду как для строительства, так и в хозяйственных целях. Без строительства заявление пишется на имя начальника муниципального органа, при одобрении запроса новый пользователь обязуется поставить участок на кадастровый учёт. После муниципалитет решает возможность осуществления аренды, если было принято положительное решение, то составляется договор об аренде, который содержит сведения, платёжную информацию по конкретному делу.

Земельное законодательство контролирует все вопросы, которые касаются манипуляций с земельными участками: продажа, покупка, аренда, целевое использование. Составляя договор, ориентируются на правовую и нормативную базу, договор имеет юридическую силу после подписания его обеими сторонами и подтверждения печатью нотариуса, юридической конторы.

Кто может брать землю в аренду?

В законе имеется информация и о том, кто имеет право составлять арендный договор.

Поэтому перед заключением сделки следует ознакомиться с основными правилами, которые касаются законности сделки:

  • гражданин будет заниматься садовым хозяйством, огородничеством;
  • строительство дачного дома, в договоре есть пункт о приватизации;
  • открытие собственного дела, фермерства, выращивание овощей.

При заключении сделки следует указать цель, для реализации которой необходим участок.

Особым пунктом проходит перечень действий, которые физическое лицо будет применять в отношении участка. Каждый арендатор имеет право приватизировать используемый участок или прекратить аренду по соглашению обеих сторон. Муниципальные органы имеют право составить документ о переходе земли в собственное пользование того, кто арендует участок.

Быть арендатором может любой гражданин или юридическая организация, которая имеет возможность целесообразно использовать ресурсы земли. Законодательством предусмотрена дальнейшая приватизация территории по окончании действия соглашения.

Также следует знать строгие требования к арендаторам:

  • ведение кадастрового учёта;
  • отсутствуют какие-либо ограничения для использования земель;
  • участок не имеет особой категории;
  • нет арендного соглашения с другим субъектом.

Все аспекты, которые прописаны в договоре, должны соблюдаться, при нарушении какого-либо пункта муниципальные власти могут в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом возможен штраф.

Документация для заключения сделки

Заключение договора требует подтверждающей документации. Гражданин может обратиться за консультацией в муниципальные органы, там подскажут перечень всех необходимых бумаг.

Как правило, в пакет требуемой документации входят следующие бумаги:

  1. Заявление, которое пишется самим арендатором, в нём должны быть указаны личные данные, выписанные из паспорта. Сведения о земельном участке, кадастровая выписка, главные характеристики. Цель, с которой будет использована земля, адрес, номер телефона арендатора. Если арендатором выступает юридическое лицо, то необходимы дополнительные бумаги, касающиеся его деятельности.
  2. Арендный договор заключается обеими сторонами, одна выступает собственником земли. Документ состоит из основной информации обеих сторон сделки, а также сведений об участке: вписывается точная площадь, месторасположения объекта. Сроки действия договора, форма оплаты, размер платежей тоже прописываются в документе, заключение договора подтверждается подписями.
  3. Для участия в аукционе арендатор должен предоставить заявление и квитанцию об оплате задатка. При подаче прошения юридическим лицом могут потребоваться дополнительные документы, которые касаются его деятельности.
  4. Выписки из финансовых организаций об отсутствии задолженностей по объекту, обременений.
  5. При наличии на территории объектов недвижимости нужно получить выписку из кадастрового реестра, справку из БТИ.

Аукцион может проводиться, только если земля будет использоваться для строительства.

Рекомендуем ознакомиться:

Получить право на аренду земли можно без особых проблем, это обычная юридическая деятельность, которая состоит из нескольких этапов. После соглашения муниципальных властей на возможность осуществления аренды, гражданин обязуется собрать все необходимые документы в установленный срок и заключить соглашение.

В такой деятельности заинтересованы строительные компании, для участия в аукционе следует оплатить первоначальный взнос. Договор считается действительным только при наличии подписи. При заключении договора дольше, чем на один год, следует провести регистрацию в Регистрационной палате.

Основные аспекты соглашения

Арендовать участок имеет право каждый гражданин, который укажет цель и будет её соблюдать.

Выделяют несколько этапов, которые могут применяться собственниками земли или арендаторами после завершения сделки:

  1. Пользование землёй третьим лицом может происходить только при уведомлении собственника территории и после письменного разрешения арендатора. Все манипуляции могут совершаться только во время срока, который указан договором.
  2. Совершить передачу участка в субаренду можно только при соглашении с муниципальными властями.

В законодательстве имеются и особенности заключаемой сделки, её специфика. Земельные участки могут иметь особую категорию или готовые постройки, что требует при заключении договора соблюдения особых нюансов.

Особенности могут заключаться в таких пунктах:

  1. Юридическое лицо может иметь на арендуемой земле постройку, которая принадлежит ему по праву владения. В таком случае происходит оплата за пользование объектом.
  2. Оформление арендного договора для возведения объекта недвижимости.
  3. Для упрощения налогового учёта, использования земли для дальнейшего строительства недвижимости плата за использование участка идёт отдельной графой и неполной суммой.

Для взятия земли в аренду под строительство в большинстве случаев выбирают аукцион, по результатам которого можно точно утвердить нового арендатора, сумму к оплате и сроки договора. Нюансы касаются только строительства недвижимости. Стоимость каждого участка зависит от местоположения объекта и целей, для которых он будет использован.

Нюансы сделки, которая заключается без торгов

Аренда муниципальной земли производится в зависимости от целей её использования. Аукционы не всегда используются.

Торги полностью отсутствуют, если аренда происходит для таких целей:

  • строительство собственного жилья, ведение подсобного хозяйства;
  • для разведения животноводства, ведения сельского хозяйства;
  • для жилищных сообществ, которые не имеют коммерческой основы;
  • деятельности, которая не имеет прибыли;
  • приобретение земли владельцами уже имеющихся объектов недвижимости.

Земельные участки для таких целей могут быть расположены на территории вдали от города или села. Такие земли используются без торгов, если цели не имеют коммерческой основы, и не используются в личных целях.

Подобные сделки имеют свои нюансы, которые прописаны законодательством и имеют в основе правовую базу:

  1. Для строительства объекта недвижимости арендатор обязуется предоставить проект будущего здания, его схему. Арендодатель должен ознакомиться с конечным результатом на бумагах, схема должна быть создана архитектором и иметь все юридические отметки.
  2. Документация предоставляется в строго оговорённый срок для принятия конечного решения. Важно правильно составить заявление, которое содержит все сведения и информацию о заявителе.
  3. Конечный договор об аренде содержит все аспекты, которые касаются конкретного арендного случая, сроки, платежи конкретные пункты, особенности сделки.

Заключённый договор проходит регистрацию в Регистрационной палате, это последний этап для вступления в юридическое право сделки. Договором регламентируются обязанности и права обеих сторон, а также возможные манипуляции, что касаются арендных возможностей физического лица.

Оформление земельного участка для строительства

Землю можно взять в аренду не для строительства, а для хозяйственных целей, такое оформление сделки проще и доступней. Заявитель оформляет прошение, предоставляет нужную документацию и ожидает результата. При получении земли арендатор обязуется поставить её на кадастровый учёт.

Чтобы получить землю под строительство, следует пройти более длительную процедуру. На первичном этапе следует поучаствовать в аукционе. Мероприятие организовывается региональными властями и проводится в соответствии с установленным регламентом. Чтобы поучаствовать в аукционе, следует внести первоначальный взнос, от этой суммы будет зависеть общий исход всех торгов.

По окончании аукциона вносится арендная плата, составляется договор. Вся процедура имеет такой порядок:

  1. Региональные власти оповещают граждан о проведении аукциона, реклама может проводиться в газетах или на телевидении. Следует точно указать время, дату, место и требования к проведению мероприятия. Информация должна быть и о лотах, которые будут представлены.
  2. Заинтересованные лица проходят регистрацию для официального участия. К этому времени должны быть квитанции с оплатой. Выигрывает тот, кто внёс больше денег, остальные участники получают свои деньги обратно.
  3. Оставшийся гражданин оплачивает счёт, после чего составляется договор. Если срок пользования объектом больше одного года, то документ нужно зарегистрировать.
  4. Если на аукцион был только один желающий, то составляется договор в индивидуальном порядке.

Строительство объекта на арендуемой площадке требует особого внимания со стороны юридической грамотности составления договора. Существуют нюансы, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. Земельный кодекс содержит правовые нормативы, которые касаются строительства на арендованной земле, заключения договоров более чем на один год.

Налоговые обязательства

Пользование муниципальной землёй имеет свои особенности налоговых выплат и начислений. Налог, который начисляется, может не применяться при аренде участка.

Если земля сдана в аренду, то налог не оплачивается. Используя субаренду, субарендатор обязуется выплатить дополнительную сумму, которую насчитывает комиссия на общую стоимость объекта. Субарендатор получает право пользования землёй не от муниципального органа, а от второго лица.

Оплата налога – это обязанность каждого гражданина, который совершает юридическую сделку, все счета контролируются налоговой службой, поэтому манипуляции с землёй не могут пройти незамеченными. Не все сделки подлежат налогообложению, поэтому за детальной информацией можно обратиться в налоговые органы.

Рекомендуем ознакомиться:

Возможна сложность, когда землю арендует какая-либо организация. Такие предприниматели не платят налог, который начисляется региональными органами власти. Но, следуя закону, предприниматели обязуются следить за своевременностью налоговых выплат со стороны арендодателя.

При расчётах берётся во внимание аренда и налог.

Также арендатор имеет следующие обязанности перед муниципалитетом:

  • предъявить счёт с пометкой «Без налога», зарегистрировать документ;
  • заполнить декларацию, все разделы, где нужно заявить о проводимых операциях без налога.

При несоблюдении всех обязанностей предпринимателю будут представлены штрафы. В связи, с чем важно знать все подводные камни заключения таких сделок и полностью владеть информацией, чтобы избежать штрафов.

Субаренда земельного участка

Субаренда – это временное пользование участком земли, право на такое пользование передаёт другое частное лицо. Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможна, если гражданин оформил аренду на себя, но при этом составил новый договор для пользования землёй вторым лицом. Порядок представления такой услуги регламентируется законом.

Субаренда – это распространённое пользование землёй, которое контролируется земельным кодексом. Частное лицо, которое имеет право на аренду муниципальных земель, может передавать это право другому частному лицу, но только на срок, установленный договором. Сумма к оплате устанавливается в зависимости от особенностей конкретного дела, а также категории земли, её использования.

Согласно законодательству арендатор имеет право передать землю в пользование другого гражданина на срок, который установлен первичным договором, при этом брать разрешение собственника необязательно. Главное, оповестить его о смене пользователя на указанный срок в документах. Брать землю во владение или во временное пользование можно и через частное лицо, которое уже арендует муниципальный участок.

Основные аспекты заключения договора субаренды:

  • субаренда заключается на срок, который не превышает первичный договор;
  • договор следует зарегистрировать;
  • обязательно следует оповестить муниципалитет о смене пользователя.

При нарушении условий договора арендодатель имеет право расторгнуть договор так же, как и муниципалитет.

Условия сделки вписываются в документ, который подписывается обеими сторонами. Обоснование для такого договора имеет юридическую базу. Государственный орган имеет право контролировать процесс использования ресурсов, а также целесообразность использования недвижимого имущества.

Выкуп участка земли муниципального ведомства

Продление арендного договора возможно, если имеются обстоятельства для дальнейшей деятельности арендатора.

Гражданин также может выкупить участок, цена которого устанавливается региональными властями.

Основания для оформления в частную собственность:

  • документ, который подтверждает право собственности на объект строительства;
  • подтверждение муниципалитета о передаче земли на постоянное пользование.

Если имеется хотя бы одно из условий, арендуемый участок может быть оформлен в собственность.

Выкуп участка – это длительный, сложный процесс, который зависит от внешних факторов, места расположения земли, её категории.

Главные этапы такой сделки:

  1. Составление договора с указанным сроком и стоимостью.
  2. Установление цены с учётом кадастровой стоимости.
  3. Заключение сделки купли-продажи, оформление договора.
  4. Регистрация документов, подтверждающих права собственности.

В соответствии с договором земля переходит к собственнику. При составлении соглашения присутствуют обе стороны, все заключения составляются, ориентируясь на Гражданский кодекс.

Чтобы совершить выкуп, следует представить все документы в региональную администрацию для детального изучения дела и предоставления результата. Заявление, паспорт, договор об аренде, документ об оплате госпошлины – это минимальный пакет документов, который является обязательным для заключения сделки.

Гражданин может требовать выкуп земли, если прошло три года с момента подписания аренды и были соблюдены все условия договора, участок использовался целесообразно, деятельность соответствовала цели.

Религиозные учреждения также могут совершить покупку земли, если на ней имеются религиозные постройки. Главный момент при покупке надела – это соответствие стоимости объекта, который находится на территории с уже установленной кадастровой стоимостью. Каждый запрос рассматривается комиссией, поэтому следует точно знать свои права и обязательства касательно данного вопроса. Если были проблемы с предыдущими арендными договорами, то возможен отказ.

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.

Что представляет из себя сделка?

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.

Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Отличие сделки от аренды

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Какова выгода для сторон сделки?

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.

Права и обязанности субарендатора

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

  • получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
  • имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
  • обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
  • должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

Сроки субаренды

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

где:

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

Подводные камни сделки

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Видео: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Может потребоваться и другая документация. Требуется ли согласие собственника? Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью. Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Содержание:

Типовой образец договора субаренды земельного участка

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ксения Шеин, старший юрист «Об особенностях субаренды земельного участка»

Правила и условия оформления субаренды земельного участка В Гражданском и Земельном кодексах РФ существует ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться при заключении договора субаренды: Письменное разрешение собственника на повторную сдачу участка в аренду субаренду.

Это разрешение может быть прописано, как в тексте договора прямой аренды, так и выписано владельцем отдельным документом; Как выглядит договор финансовой аренды лизинга, смотрите тут. Если участок используется в других целях, это может стать причиной расторжения договора; Соблюдение санитарных и противопожарных норм; Договор субаренды, как и договор аренды, заключается исключительно в письменной форме; Владелец имущества и субарендатор должны знать о существовании друг друга.

Им не обязательно быть знакомыми, но каждый из участников должен знать обо всех, даже косвенных, участниках договоров; Документ составляется в произвольном виде, но при этом в нем должны присутствовать существенные условия.

Но, несмотря на это, специалисты рекомендуют указывать в договорах максимально полную информацию; В роли передающей стороны может участвовать только арендатор земли, или его доверенное лицо. Если договор заключается через доверенных лиц, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. Она также прилагается дополнительным документом к договору. Особые условия договора субаренды земельного участка Рассмотрим перечень особых условий, которые обязательно должны учитываться: В договоре субаренды обязательно делается ссылка на основной договор аренды.

Чаще всего его копия прилагается к договору субаренды дополнительным документом; Если арендатор не получил письменного разрешения от владельца на совершение сделки субаренды, он не имеет право делать это самовольно; Срок действия договора субаренды не может превышать договора аренды. Также, если расторгнут основной договор аренды, автоматически расторгается и договор субаренды.

При этом субарендатор не имеет никаких прав на первостепенную аренду участка. Была ли Запись полезна? Да Нет 9 из 10 читателей считают Запись полезной.

Госпошлина в году составляет: для физических лиц — рублей; для юридических лиц — рублей. Размер госпошлины делится на всех участников сделки. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, то физическое лицо оплачивает пошлину в размере рублей, а юридическое лицо — рублей.

Начните, нажав кнопку «Заполнить шаблон» 2. Заполнить документ Ответьте на несколько вопросов и Ваш документ будет создан автоматически. Сохранить — Печать Ваш документ готов! Вы получите его в форматах Word и PDF. Вы сможете изменять его.

Договор субаренды земельного участка

Требования к оформлению договора субаренды земельного участка Чтобы все было сделано грамотно и правильно, потребуется оформить договор соответствующим образом, внимательно изучая все требования. Вот они: договор всегда должен составляться исключительно в письменном виде, так как это важнейшее условие; в нем потребуется отобразить согласие собственника жилье; права и обязанности; ответственность, в случае, если кто-то из сторон сделки не станет выполнять прописанных в договоре условия; условия субаренды; важные характеристики, касающиеся участка земли, который собственно и арендуется. Если внимательно присмотреться к оформлению подобных договоров, то можно смело заявить, он отличается от документа аренды помещений, это могут быть и недвижимые объекты. Ведь участки земли относятся к недвижимому имуществу, обладают особым правовым статусом. В любом случае, важно включить в договор все перечисленные пункты, так как они являются обязательными.

Субаренда земельного участка в 2020 году

Для оформления сделки потребуются следующие документы: нормативы качественных и количественных показателей; кадастровый паспорт объекта; график выплат или предоставляемых услуг; свидетельство на право заключения субаренды. Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора. Если нет согласия Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 2 Типы аренды, субаренда и передача прав аренды

Правила и условия оформления субаренды земельного участка В Гражданском и Земельном кодексах РФ существует ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться при заключении договора субаренды: Письменное разрешение собственника на повторную сдачу участка в аренду субаренду. Это разрешение может быть прописано, как в тексте договора прямой аренды, так и выписано владельцем отдельным документом; Как выглядит договор финансовой аренды лизинга, смотрите тут.

Из этой статьи вы узнаете: при каких условиях арендатор земли государственной или коммунальной собственности может передать ее в субаренду; кто уплачивает в бюджет арендную плату за землю в случае субаренды земельного участка. Что можно сделать на практике: заключить договор субаренды земельного участка или его части; субарендатору зарегистрировать право субаренды в порядке, установленном законодательством. Что такое субаренда земельного участка? Субаренда земли — это передача земельного участка ее пользователем арендатором другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем. При каких условиях можно передать земельный участок в субаренду? Земля в Украине может быть передана в пользование юрлицам на праве собственности, в постоянное пользование государственным и коммунальным предприятиям и в аренду. При аренде земли арендодателем выступают местные органы власти от лица государства, а арендатором — юрлицо. Нормами п. Земельный участок или его часть должен передаваться без изменения его целевого назначения.

Субаренда госземли: как оформить и кто платит за землю в бюджет

Тоже определение касается и земельных участков. Договор субаренды имеет такую же структуру и правила оформления как и обычный договор аренды. Но договор субаренды участка земли требует регистрации государством, а при необходимости и желании двух сторон, то и удостоверение у нотариуса. Законодательное регулирование договора субаренды Возможность субаренды обычно прописывается в договоре.

Если арендатор передает в субаренду только некоторую часть надела, то эта информация включается в соглашение о субаренде. Дополнительно рекомендуется при передаче земли составлять акт приемки-передачи. Образец договора субаренды земельного участка можно изучить ниже.

Что такое субаренда земельного участка в года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора? Что из себя представляет Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу. То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом. Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник. Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.

Подборка наиболее важных документов по вопросу Субаренда земли участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не.

Образец договора субаренды земельного участка

.

Субаренда земли

.

Оформление субаренды земельного участка

.

Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка

.

.

.

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

  • наименование документа («Договор субаренды»);
  • дата и место заключения сделки;
  • наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
  • основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
  • предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • срок действия договора;
  • заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
  • подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

  • площадь надела;
  • категория земель, к которой относится надел;
  • кадастровый номер;
  • адрес места расположения;
  • цель оформления участка в субаренду;
  • перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет.  Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

  • подробное описание земельного надела;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технические паспорта зданий, расположенных на участке;
  • график арендных платежей;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

  • акт приема-передачи недвижимого объекта;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол существующих разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

  • предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
  • потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
  • увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
  • потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
  • ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
  • потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.

Рекомендации юриста

При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
  2. Соответствие земельного надела его описанию в документах.
  3. Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.

Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.

Если вам нужна юридическая помощь, вы можете получить ее на нашем сайте абсолютно бесплатно. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: