Что такое часть земельного участка

При анализе юридической практики становится понятно, что обычно часть объекта недвижимости не может считаться полноценным объектом имущественных отношений. Тем не менее спорным является вопрос, касающийся части земельного участка. В настоящее время уже начали заключаться договоры, в которых части наделов земли используются в качестве полноценных объектов права.

Понятие и объект

Часть земельного участка – это и не объект собственности. Если лицо владеет участком целиком, то оно не может являться собственником его части. В противном случае, напрашивается вывод о том, что один титул присужден лицу дважды. Этот факт подтверждает и практика, при которой считается невозможным быть собственником только части участка земли, если в отношении целого надела произведен кадастровый учет. Часть земельного надела в кадастре отображается отдельно на основании желания собственника обременить данную территорию арендой, залогом или сервитутом.

В статье 6 ЗК РФ сказано, что объектами соответствующих отношений являются части надела земли. Закон не называет их объектами прав напрямую. В то же время если часть земельного участка – это объекты соответствующих отношений, то логично будет их признавать и объектами гражданских прав.

Когда часть земельного участка является объектом права

Из положений действующего закона можно сделать вывод о том, что рассмотрение части надела как объекта гражданских прав прямо связано с такими понятиями, как аренда, залог и сервитут.

При этом прослеживается закономерность в нормах гражданского права, которая заключается в том, что возможно определять части земельных участков в качестве объектов имущественных прав. Соответствующие положения можно найти в разных законах, помимо Гражданского кодекса.

Рассматривать части границ земельного участка и его самого в виде объекта ГП можно как вынужденную уступку со стороны законодателя, своего рода отход от теории (юридической) к практике (экономической). Часть надела считается неделимой без осуществления специальных процедур, предусмотренных законом (кадастровый учет). Таким образом после соответствующего мероприятия она фактически становится делимой.

Особенности процедуры получения кадастрового паспорта

Когда выполняются работы по кадастру, специалисту предстоит не только вести учет, считать площадь части земельного участка, но и принимать во внимание юридические последствия. Важно знать, что будет в дальнейшем с частью надела земли, для которого осуществляется кадастровый учет. К примеру, закон «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ, в частности, п.4 ст.24 говорит о том, что данные, которые вносятся в кадастр при постановке на учет, являются временными. Они утрачивают соответствующий характер с момента государственной регистрации на объект недвижимости. Или тогда, когда возникает образованный объект. Если через год со дня постановки на учет не будет осуществлена государственная регистрация аренды, то данные сведения аннулируются и не включаются в кадастр объектов недвижимости.

Если заявитель предоставил в кадастровый орган межевой план, в котором содержатся данные о создаваемых одновременно земельном участке и его части, то после аннулирования данных о соответствующей части заявителю будет направлено только принятое решение. Межевой план ему не направляется, так как содержит разделы, в которых временный статус части надела земли не истек или изменен на «учтенный» временный статус, который имеет земля (земельный участок, часть земельного участка).

Вот почему инженер должен понимать до начала работ о том, что в дальнейшем собирается делать с частью земельного участка заказчик. В противном случае может произойти ситуация, при которой по истечении установленного срока, кадастровые данные будут аннулированы, и потребуется проводить соответствующие работы заново.

Информация в кадастре

В п.1 ст.5 закона №221-ФЗ, указанного выше, говорится о том, что объектам недвижимости, внесенным в данный кадастр, присваивается уникальный учетный номер на территории России. В кадастр вносятся данные о конкретном объекте недвижимости, в частности:

• вид (земельный участок или его часть, здание, помещение и другие);
• номер по кадастру с указанием даты внесения в ГКН;
• описание границ объекта (если это земельный участок или его часть);
• площадь.

Ежели на часть объекта наложено обременение, которое не распространяется на весь объект недвижимости, данная информация также указывается в кадастре.

Лицами, которые имеют право обращаться в кадастр для постановки на учет части земельного участка, являются собственники объекта недвижимости или те, в чью пользу устанавливаются соответствующие обременения.

Когда кадастровый паспорт обязателен

В п.2 ст.26 закон «О гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» №122-ФЗ сказано о том, что если сдается участок или его часть, то к договору аренды необходимо приложить кадастровый паспорт надела, в котором указана часть, передаваемая в аренду. Основываясь на этом положении, можно считать, что часть надела все-таки может передаваться в аренду без данного документа. Так или иначе, договор аренды части земельного участка необходимо зарегистрировать в случае его заключения на период не менее одного года.

Примерно то же содержание можно найти в п.2 ст.27 этого же закона. В нем говорится о том, что в случае если к сервитуту относится часть надела или другого объекта, то к необходимым документам, указывающих область сервитута, следует приложить кадастровый документ с отметкой об области действия сервитута или выписку об этом объекте недвижимости (в которой указаны соответствующие сведения). Даже если область действия сервитута связана с малой площадью по сравнению с целым участком земли, пользоваться этой частью надела бывает невозможно без обеспечения необходимого доступа.

Если оформляется сервитут

В ст.274 ГК РФ сказано, что сервитуты могут быть установлены для прокладки и обслуживания ЛЭП, линий связи и трубопровода. Часть земельного участка (это где расположены коммуникации), всегда занимает меньшую площадь по сравнению с той, которая требуется для прокладки и обслуживания. Поэтому сервитут может предусматривать и кратковременное право пользования всем участком или значительной его частью.

Если оформляется залог

В связи с этим законом «Об ипотеке» №102-ФЗ, а именно п.2 ст.63, говорится о запрете ипотеки в отношении части надела, площадь которой составляет менее размера, установленного региональной нормативной документацией. Из этого положения можно сделать вывод о том, что в целом допускается соответствующий ипотечный договор. Часть земельного участка в то же время, по мнению некоторых юристов, не может стать залогом ввиду сложности индивидуализации объекта.

Индивидуализация участка

Скорее всего, в индивидуализации части участка проблемы нет, так как закон устанавливает возможность проведения его кадастрового учета. Но проблема может заключаться в том, что обычным результатом наложения имущественного взыскания является прекращение обязательств перед банком (полное или в определенной части), а также переход собственности к 3-му лицу.

В то же время законом не предусмотрены сделки, при которых часть земельного участка в собственность может быть оформлена. Таким образом надел земли нельзя признать полноценным объектом оборота в гражданском законодательстве. С экономической точки зрения залог был бы возможен, если бы принудительный раздел участка также был возможен. Но при этом непонятно, чем бы мог являться залоговый объект части надела, если его рассматривать с позиции юриспруденции.

О том, что часть земельного участка подлежит учету, говорится в законе «О гос. кадастре объектов недвижимости» №221-ФЗ. В частности, в нем содержатся следующие положения:

• при описании документов, требуемых для кадастрового учета;
• при установке учетных особенностей отдельных объектов недвижимости и их частей;
• в стандартах и передаче итогов работ по составлению кадастрового паспорта и межевого плана.

Судебная практика

Судебная практика, помимо частей наделов земли, прошедших кадастровый учет, признает необязательность присвоения им кадастрового номера для того, чтобы на законных основаниях сдать в аренду часть жилого дома, земельный участок, а вернее, его часть. При этом неважно, заключается ли договор на срок меньше года или является бессрочным. Главное, чтобы его можно было индивидуализировать по площади и координатам местности. Многие юристы считают, что ставить часть участка на учет с целью субаренды также является необязательным.

При этом надо иметь ввиду, что четкой позиции в судебной практике по этому вопросу пока не сложилось. Существуют примеры, при которых рассмотрение частей участков как объектов соответствующих прав признавалось возможным только при постановке на кадастровый учет.

Заключение

Проанализировав имеющиеся законодательные положения, можно сделать вывод о том, что часть земельного участка – это практически полноценный объект права, если цель заключается в сдаче его в аренду. Однако часть надела не может признаваться таковым, если речь идет о залоге и сервитуте. Даже при наличии соответствующих норм в законе об ипотеке такая возможность исключается.

Кроме того, при передаче части земельного надела в аренду, постановка на учет по кадастру является необязательной процедурой (по мнению многих юристов). Часть надела земли становится объектом права не с момента постановки на соответствующий учет, а с момента заключения договора аренды.

Но надо отметить и то, что в настоящее время еще не сложилось устойчивой правоприменительной практики по этому вопросу. Представляется, что ситуация улучшится, если в Земельном кодексе прямо указать о части земельного участка как об объекте права на аренду.

Анализ правоприменительной практики позволяет утверждать, что способность части недвижимой вещи быть объектом имущественных правоотношений, как правило, ниже такой способности, существующей для вещи целиком. Число договорных конструкций, применимых к отношениям по поводу части земельного участка, на сегодняшний день минимально.
Часть земельного участка не может быть объектом наиболее полного вещного права — права собственности. Лицо, владеющее земельным участком на праве собственности, не является собственником его части, иначе пришлось бы предположить, что собственник обладает данным титулом в отношении и вещи, и ее части, т.е. наделен одним титулом дважды. Судебная практика подтверждает, что нельзя быть собственником лишь части сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка <1>. Другое лицо также не может быть собственником части земельного участка, поскольку это не согласуется с законом.
———————————
<1> Определение об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2022 г. N ВАС-15109/10 по делу N А68-11892/09. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ 84bl50aa-a50a-4fa7-a46a-lae043806022/ A68-11892-2009_20101119_Opredelenie.pdf (дата обращения: 25.05.2013).

«Формирование части земельного участка в кадастре, — пишет И.А. Колесникова, — должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить означенную часть правом аренды, сервитутом или залогом» <2>.
———————————
<2> Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. С. 62.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются части земельного участка. Законодательство прямо не называет их объектами гражданских прав. Однако, коль скоро части земельного участка могут быть объектами правоотношений, основанных на сделках, т.е. гражданских правоотношений, неизбежно приходится считать их объектами чьих-то гражданских прав.
Из норм действующего законодательства следует, что рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданских прав прямо связано с конструкциями аренды, сервитута и залога.
Нельзя не отметить закономерности, со всей отчетливостью проступающей сквозь массив законодательных актов, содержащих нормы гражданского права: нормы о возможности частей земельных участков быть объектами конкретных субъективных имущественных прав отражены в различных федеральных законах, но только не в ГК РФ. Последнее означает, что рассмотрение части вещи (земельного участка) как объекта гражданских прав плохо согласуется с концепцией, на которой основан подход разработчиков кодифицированного закона.
Рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданского права является вынужденной уступкой законодателя, отходом от юридической теории к экономической практике. Неделимая без проведения специальных, регламентированных государством процедур, вещь (земельный участок, прошедший кадастровый учет) в действительности является делимой, причем «фактические» части такой вещи постоянно являлись и являются объектами сделок о передаче имущества в пользование.
Пункт 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 2022 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <3> устанавливает: «Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду». Приведенная норма дает основания утверждать, что часть земельного участка может быть передана в аренду и что соответствующий договор требует регистрации (если он заключен на срок не менее года).
———————————
<3> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Близкую по содержанию норму находим относительно права ограниченного пользования чужим земельным участком в п. 2 ст. 27 того же Закона: «Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута».
Несмотря на то что сфера постоянного действия сервитута может быть связана лишь с небольшой по площади частью земельного участка, само право ограниченного пользования чужим земельным участком зачастую нереализуемо без хотя бы кратковременного доступа ко всему земельному участку или его значительной части.
Законодатель прямо говорит о возможности установления сервитутов для «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов» (ст. 274 ГК РФ). Часть земельного участка, необходимая для физического размещения названных коммуникаций, всегда меньше, чем часть, необходимая для их прокладки и эксплуатации. Следовательно, отнесение законодателем сервитута как права ко всему земельному участку даже в том случае, когда сфера его действия относится только к части участка, можно назвать правильным.
Пунктом 2 ст. 63 Федерального закона от 16 июля 2022 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <4> установлена норма-запрет: «Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования». Из данного правила следует некая общая позиция законодателя, согласно которой ипотека части земельного участка принципиально возможна. Но есть и такая точка зрения, что часть земельного участка не может быть объектом залога по причине сложности ее индивидуализации <5>.
———————————
<4> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<5> Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. 2012. N 3. С. 16.

На наш взгляд, с индивидуализацией части земельного участка вопросов не возникает, поскольку законом предусмотрена возможность ее государственного кадастрового учета. Проблема кроется в ином. Обычным итогом наложения взыскания на имущество, составляющее объект залога, является полное или частичное прекращение обязательства перед кредитором, с одной стороны, и переход права собственности на имущество от залогодателя к третьему лицу.
Однако, как уже говорилось, совершение сделок, которые влекли бы переход права собственности на часть земельного участка, законом не предусмотрено, т.е. часть земельного участка не является полноценным объектом гражданского оборота. С экономической позиции залог части земельного участка был бы возможен, если бы существовала процедура принудительного раздела участка на самостоятельные земельные участки, на которые в конечном итоге и налагалось бы взыскание. Но что тогда было бы объектом залога части земельного участка в юридическом смысле — право требовать обособления одного участка из состава другого и ожидать преимущественного исполнения за счет выделенного?
С учетом содержания объективного права и практики его применения достаточно сложно определиться с условиями, при которых возникает возможность рассматривать часть земельного участка в качестве объекта гражданских прав.
О возможности учета части земельного участка говорится в ряде норм Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <6>: при описании состава необходимых для кадастрового учета документов (ст. 22), установлении особенностей учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости (ч. 10 ст. 25), в нормах о передаче результатов кадастровых работ и межевом плане (ст. 37 и 38). Отметим и терминологическую разницу: в Законе говорится о «постановке на учет земельного участка» и об «учете части земельного участка», чем, по всей видимости, подчеркивается нетождественность и даже неравнозначность соответствующих процедур.
———————————
<6> СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

Судебная практика признает объектами гражданских прав не только части земельных участков, прошедшие кадастровый учет. Обращая внимание на содержание приведенной ранее нормы п. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФАС Поволжского округа в другом деле подчеркнул, что присвоение кадастрового номера части земельного участка не обязательно для того, чтобы иметь возможность на законных основаниях передать ее в аренду <7>.
———————————
<7> Постановление ФАС Поволжского округа от 27 апреля 2022 г. по делу N А72-4569/2008 [Электр. ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Как видится, то, каким способом будет осуществлена индивидуализация передаваемой части земельного участка в договоре аренды, заключенном на срок менее года, или бессрочном договоре, юридически безразлично, лишь бы с учетом его содержания (текстового или графического) можно было точно установить (индивидуализировать) не только площадь, но и координаты части земельного участка на местности. Постановка части земельного участка на кадастровый учет, чтобы считать его объектом гражданского права (субъективного права аренды), по нашему мнению, не требуется. Часть земельного участка становится объектом права аренды с момента, когда можно констатировать заключенность соответствующего договора.
Подчеркнем, что судебная практика по данному вопросу не устоялась. Есть диаметрально противоположные примеры, относящиеся к современному периоду (который можно условно отсчитывать с момента появления государственного кадастра недвижимости), когда части земельных участков рассматриваются юрисдикционными органами как объекты гражданских прав при условии их постановки на учет в кадастре недвижимости <8>.
———————————
<8> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 февраля 2022 г. N Ф03-91/2013 по делу N А73-8780/2012 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 июля 2022 г. N Ф03-5160/2010 по делу N А73-16705/2009 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Налицо необходимость упорядочить правоприменительную практику. Сделано это может быть либо на основании акта официального толкования права (что в принципе допустимо), либо путем уточнения содержания законодательства (что объективно предпочтительнее).
Перейдем к выводам и предложениям.
Во-первых, анализ норм законодательства позволяет утверждать, что часть земельного участка может являться объектом права аренды, но не может являться объектом права залога (ипотеки) и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Указание в законодательстве об ипотеке на возможность залога части земельного участка следует исключить.
Во-вторых, возможность передачи части земельного участка в аренду напрямую не связывается законодателем с его постановкой на кадастровый учет. Часть земельного участка становится объектом права аренды с момента появления возможности констатировать заключенность договора аренды, в том числе определить координаты границ соответствующей части участка.
В-третьих, требуется унификация правоприменительной практики, выработка согласованных норм законодательства по вопросу об условиях передачи части земельного участка в аренду. Такая унификация будет наиболее эффективной, если в Земельный кодекс Российской Федерации ввести прямое указание, что часть земельного участка может быть объектом права аренды, если договор позволяет точно установить координаты границ такой части. При этом договор аренды на срок не менее года может быть заключен лишь при условии прохождения такой частью процедуры кадастрового учета.

ЛИТЕРАТУРА

1. Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5.
2. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. 2012. N 3.

Наверное, когда спрашивала, очень уставшая была, у нас был поздний вечер, плохо соображала.. Только сегодня залезла в 218…
Конечно я поняла некоторые моменты, но все-таки вопросы остались…
Там написано, что часть таки снимается с кадастрового учета после окончания регистрации, значит никакого «спящего режима» и в дальнейшем по заявлению заявителя КП использует старый межевой уже хранящийся у них, и происходит вторичная постановка….

Т.е. как я поняла, старой частью ЗУ может воспользоваться только заявитель ставивший эту часть, вот здесь непонятно, точно ли это (правило новое, информации мало)? предположим, конечно маловероятный пример, но все таки... я знаю, что мой сосед брал в аренду часть ЗУ, а потом перестал, могу ли я воспользоваться этой частью?

И, естественно, остается открытым вопрос по поводу наглядности… представим нелепую ситуацию — КИ работал в организации, вел все кадастровые работы, а потом поругался, ушел и унес все свои работы, оставил чистый комп (к слову сказать, я о таком слышала!)… А эта организация раньше брала часть ЗУ, регистрация закончилась и часть снялась с учета... И? Ориентироваться только на бумажный архив?

И конечно, мне интересен сам процесс повторного использования части — как я должна подать заявление на гку без приложенных документов? через портал не пройдет… в мфц также, боюсь не поймут... вопросы вопросы…

Хочу пояснить к чему все эти теоретические вопросы — организация, где я работаю, земельных участков берет в аренду много, по принципу «раздел с сохранением» сейчас остро стал вопрос по переходу на части зу… И конечно, надо, хотя бы попытаться, предусмотреть все подводные камни... Один из первых вопросов, который мне задали — «часть исчезает??? а если мы захотим через три года его же взять — опять межеваться?? а если не межеваться, где мы его увидим, только на экране компьютера?».

Вот как то так…. вот и пытаюсь собрать картинку из пазлов. Трудность в том, что практически, эта новая норма еще никем не использовалась…. Про нее начнут задумываться только через годик-два... Но может, у кого-нибудь информация есть?

Застройка земельного участка — 1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и… …   Официальная терминология

Градостроительный план земельного участка — Градостроительство СССР и России Документация Градостроительный кодекс  · Правила землепользования и застройки  · Генеральный план  · Проект планировки  · Проект межевания  · ГПЗУ …   Википедия

Кредит на покупку земельного участка — сегодня можно оформить далеко не во всех финансовых учреждениях. Например, такой кредитный продукт предлагают в банке «Союз», Сбербанке, Русском Земельном Банке, банке «Санкт Петербург», РосЕвроБанке, «Транспортном», Запсибкомбанке и т. д. Причем …   Банковская энциклопедия

Процент застройки земельного участка — Процент застройки участка выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий, какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята… …   Официальная терминология

НПА:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть первая — (в редакции, действующей по состоянию на 14.11.2013) Гражданский кодекс Российской Федерации      ←  Гражданский кодекс Российской Федерации …   Бухгалтерская энциклопедия

НПА:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть третья — (в редакции, действующей по состоянию на 14.11.2013) Гражданский кодекс Российской Федерации      ГАРАНТ Принят Государственной Думой 1 ноября 2022 года   К:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть… …   Бухгалтерская энциклопедия

СП 151.13330.2012: Инженерные изыскания для размещения, проектирования и строительства АЭС. Часть I. Инженерные изыскания для разработки предпроектной документации (выбор пункта и выбор площадки размещения АЭС) — Терминология СП 151.13330.2012: Инженерные изыскания для размещения, проектирования и строительства АЭС. Часть I. Инженерные изыскания для разработки предпроектной документации (выбор пункта и выбор площадки размещения АЭС): 3.48 MSK 64: 12… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Недвижимость — (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание – это вид имущества,… …   Энциклопедия инвестора

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — в соответствии со ст. 520 ГК по договору купли продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п …   Юридический словарь современного гражданского права

договор продажи недвижимости — особый вид договора купли продажи, предусмотренный ст. 549 558 ГК РФ, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Особенностями Д.п.н.… …   Большой юридический словарь

Понятие
земельного участка является центральным
в земельном законодательстве.

За
рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под
земельным участком понимается конус с
вершиной в центре Земли, сечением в
земной коре по границе участка и
основанием, уходящим вверх. Все, что
находится в конусе: недра, полезные
ископаемые, здания, постройки, инженерные
коммуникации, относится к земельному
участку.

В
Российском законодательстве имеется
несколько определений земельного
участка, не урегулирован вопрос о
соотношении понятий «земля» и «земельный
участок», нет точного указания на то,
когда следует применять понятие «земля»,
а когда – «земельный участок».

Все,
что ниже почвы (плодородного слоя),
принадлежит государству, и пользование
регламентируется Законом РФ «О недрах».
Все, что выше земной поверхности и
находящихся на ней зданий, строений и
сооружений, также принадлежит государству,
и его пользование регламентируется
Воздушным кодексом РФ.

Над
одной точкой земной поверхности может
быть несколько земельных участков на
разных уровнях (наземный, надземный,
подземный), у которых может быть несколько
различных собственников и пользователей.

Экономико-юридический
словарь дает определение не понятию
«земля»,
а понятию «земли»:

Земли
– ресурс, используемый для производства
сельскохозяйственной продукции, для
строительства домов, городов, железных
дорог, один из основных компонентов
производства (другие компоненты: труд,
капитал, природные ресурсы).

Статья
9 Конституции РФ устанавливает, что
земля и другие природные ресурсы
используются и охраняются в Российской
Федерации как основа жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующей
территории. Осуществляя властные
полномочия на своей территории,
государство устанавливает обязательные
для исполнения всеми пользователями
земли экологические требования в
интересах общества, контролирует
использование земель, определяет
охранные зоны, публичные сервитуты и
т.д.

Земля
является объектом недвижимости, причем
любое иное имущество, прочно связанное
с ней, является недвижимостью только в
силу своей связи с землей, имеет
определенный правовой статус, который
определяет форму законного владения,
целевое назначение и разрешенное
использование.

Когда
мы говорим о земле как объекте земельных
правоотношений, мы имеем в виду землю
не в ее естественном состоянии, а землю,
в отношении которой установлен
определенный правовой режим, в силу
чего она и становится объектом права —
объектом земельного правоотношения.

Статья
6 Земельного Кодекса РФ выделяет 3 вида
объектов
земельных отношений:

—
земля как природный объект и природный
ресурс;

—
земельные участки;

—
части земельных участков.

Субъектами
(участниками) земельных отношений
являются граждане, юридические лица,
Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования.

Однако
в большинстве случаев объектом земельных
отношений является не земля как объект
природы или ресурс, а земельный участок
— индивидуализированная в установленном
порядке часть поверхности земли.

Юридический
словарь терминов определяет:

«Земе́льный
уча́сток
— пространственная граница государственного
суверенитета, территория, на которую
распространяются властные полномочия
государства».

Приведем
определения земельного участка из
земельного законодательства.

Статья
11.1 Земельного Кодекса РФ (федеральный
закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ) даёт понятие
земельного участка:

«Земельным
участком
является часть земной поверхности,
границы которой определены в соответствии
с федеральными законами».

Статья
130 «Недвижимые и движимые вещи»
Гражданского кодекса РФ относит земельные
участки к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость).

Таким
образом, изучив эти определения, мы
можем назвать основной признак земельного
участка, который разграничивает понятия
«земля» и «земельный участок». Этот
признак – индивидуализация на поверхности
Земли, то есть границы земельного участка
однозначно описаны и удостоверены в
установленном порядке. В целом определение
земельного участка может выглядеть
следующим образом:

Земельный
участок
— это часть земли, имеющая определенный
правовой режим и целевое назначение
(разрешенное использование), границы
которой определены.

Границы
этой части земли устанавливаются и
закрепляются в ходе проведения кадастровых
работ и удостоверяются путём внесения
сведений о земельном участке в
Государственный кадастр недвижимости.

Когда
мы не индивидуализируем конкретный
участок земли, мы можем употреблять
понятие «земли» или «земля», также это
понятие употребляется относительно
земель, составляющих фонд природных
ресурсов. А если возникают правовые
отношения относительно определенного
участка с указанием его характеристик,
следует употреблять понятие «земельный
участок».

Юридически
значимые признаки земельного участка,
его пространственная сфера как объекта
права собственности отражены в ст. 261
Гражданского Кодекса РФ. Так, территориальные
границы земельного участка определяются
в порядке, установленном земельным
законодательством, на основе документов,
выдаваемых собственнику государственными
органами.

В
состав элементов земельного участка,
на которые распространяется право
собственности, в соответствии с
Гражданским кодексом РФ входят находящиеся
в границах земельного участка поверхностный
(почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес
и растения (ГК РФ, ст. 261).

Каждый
земельный участок относится к одной из
семи определённых Земельным кодексом
РФ категории земель. Земли в Российской
Федерации по целевому назначению
подразделяются на следующие категории:

1) земли
сельскохозяйственного назначения;

2)
земли населённых пунктов;

3)
земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения;

4)
земли особо охраняемых территорий и
объектов;

5)
земли лесного фонда;

6)
земли водного фонда;

7)
земли запаса.

Порядок
использования земель внутри той или
иной их категории определяется
собственником, пользователем, владельцем,
арендатором земельных участков в
соответствии с земельным и градостроительным
законодательством, природно-сельскохозяйственным
районированием земель, их зонированием,
территориальным планированием
использования и землеустроительной
документацией.

Категория
земель в обязательном порядке указывается
в актах федеральных органов исполнительной
власти, актах органов исполнительной
власти субъектов РФ и актах органов
местного самоуправления о предоставлении
земельных участков; а также в договорах,
предметом которых являются земельные
участки.

Перевод
земель из одной категории в другую
должен осуществляться в полном
соответствии с Земельным Кодексом РФ
следующими уполномоченными органами:

1)
перевод земель, находящихся в федеральной
собственности, — Правительством РФ;

2)
перевод земель, находящихся в собственности
субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в муниципальной
собственности, — органами исполнительной
власти субъектов РФ;

3)
перевод земель, находящихся в муниципальной
собственности, за исключением земель
сельскохозяйственного назначения, —
органами местного самоуправления;

4)
перевод земель, находящихся в частной
собственности:

—
земель сельскохозяйственного назначения
— органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации;

—
земель иного целевого назначения —
органами местного самоуправления.

Земельные
участки образуются при разделе,
объединении, перераспределении земельных
участков или выделе из земельных
участков, а также из земель, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности. Порядок образования
земельных участков установлен главой
I.1
Земельного кодекса РФ.

Образование
земельных участков из земельных участков,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, осуществляется
на основании решений исполнительных
органов государственной власти или
органов местного самоуправления.

При
разделе
земельного
участка образуются несколько земельных
участков, а земельный участок, из которого
при разделе образуются земельные
участки, прекращает свое существование.

Выдел
земельного участка осуществляется в
случае выдела доли или долей из земельного
участка, находящегося в долевой
собственности. При выделе земельного
участка образуются один или несколько
земельных участков. При этом земельный
участок, из которого осуществлен выдел,
сохраняется в измененных границах
(измененный земельный участок).

При
объединении
смежных
земельных участков образуется один
земельный участок, и существование
таких смежных земельных участков
прекращается.

При
перераспределении
нескольких смежных земельных участков
образуются несколько других смежных
земельных участков, и существование
таких смежных земельных участков
прекращается.

Границы
образованных земельных участков не
должны пересекать границы муниципальных
образований и (или) границы населенных
пунктов.

Вновь
образованные земельные участки должны
соответствовать установленным предельным
минимальным и максимальным размерам
земельных участков, определёнными
Градостроительным регламентом. Помимо
предельных размеров земельных участков,
в градостроительном регламенте
устанавливаются виды разрешённого
использования земельных участков и
объектов капитального строительства;
ограничения использования земельных
участков и объектов капитального
строительства, устанавливаемые в
соответствии с законодательством
Российской Федерации.

Правовой
режим земельных участков определяется
исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешённого использования
в соответствии с зонированием территорий.

В
законодательстве закреплены определения
отдельных видов земельных участков.
Так, согласно ст. 1 Федерального закона
от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан»:

огородный
земельный участок
— земельный участок, предоставленный
гражданину или приобретенный им для
выращивания ягодных, овощных, бахчевых
или иных сельскохозяйственных культур
и картофеля (с правом или без права
возведения некапитального жилого
строения и хозяйственных строений и
сооружений в зависимости от разрешенного
использования земельного участка,
определенного при зонировании территории).

садовый
земельный участок
представляет собой земельный участок,
предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания
плодовых, ягодных, овощных, бахчевых
или иных сельскохозяйственных культур
и картофеля, а также для отдыха (с правом
возведения жилого строения без права
регистрации проживания в нем и
хозяйственных строений и сооружений).

дачным
земельным участком
признается земельный участок,
предоставленный гражданину или
приобретенный им в целях отдыха (с правом
возведения жилого строения без права
регистрации проживания в нем или жилого
дома с правом регистрации проживания
в нем и хозяйственных строений и
сооружений, а также с правом выращивания
плодовых, ягодных, овощных, бахчевых
или иных сельскохозяйственных культур
и картофеля.

С
правовой точки зрения земельный участок
может быть признан делимым
либо неделимым.

Делимым
признается участок, который может быть
разделён на части, каждая из которых
после раздела образует самостоятельный
участок, разрешённое использование
которого может осуществляться без
перевода его в состав земель иной
категории, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.
Если эти требования не соблюдены, то
земельный участок является неделимым.

Вместе
с понятиями «земля»
и «земельный
участок»
в законодательстве используется понятие
«угодье».
Земельные угодья являются основным
элементом государственного учета земель
и подразделяются на:

—
сельскохозяйственные угодья;

—
несельскохозяйственные угодья.

К
сельскохозяйственным
угодьям
относятся пашня, залежь, сенокосы,
пастбища, многолетние насаждения.

Несельскохозяйственные
угодья
— это земли под поверхностными водными
объектами, включая болота, лесные земли
и земли под древесно-кустарниковой
растительностью, земли застройки, земли
под дорогами, нарушенные земли, прочие
земли (овраги, пески и т. п.).

Земельные
участки могут быть выведены из оборота
либо ограничены в обороте. Земельные
участки, отнесённые к землям, изъятым
из оборота, не могут предоставляться в
частную собственность, а также быть
объектами сделок, предусмотренных
гражданским законодательством. Земельные
участки, отнесённые к землям, ограниченным
в обороте, не предоставляются в частную
собственность, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.

Особенности
правового положения земельного участка.
Земля
является объектом недвижимости. Это
означает, что с земельные участки
являются объектом гражданских прав и
с ними могут совершаться сделки.
Возникновение и сохранение права
собственности на образуемые или
измененные земельные участки осуществляются
в соответствии со статьями 11.4 — 11.7
Земельного кодекса РФ.

Земельный
участок может находиться либо в частной
собственности, либо в государственной
собственности, либо в муниципальной
собственности. Право собственности на
землю считается одним из древнейших и
главных прав человека. Полная реализация
этого права обеспечивается не только
правом пользоваться земельным участком,
но и возможностью передавать его другим
лицам с целью получения взамен иного
необходимого имущества, а также передавать
его своим детям по наследству или иным
лицам – по завещанию, то есть в полной
мере осуществлять все элементы права
собственности (владение, пользование
и распоряжение). Право собственности
на земельный участок распространяется
не только на находящийся в границах
этого участка поверхностный (почвенный)
слой, но и на замкнутые водоемы, находящиеся
на земельном участке, лес и растения
при условии, если иное не установлено
законодательством РФ.

Собственник
земельного участка вправе использовать
по своему усмотрению всё, что находится
над и под поверхностью земельного
участка, если иное не предусмотрено
законами о недрах, об использовании
воздушного пространства, иными законами
и не нарушает прав других лиц.

Иностранные
граждане, лица без гражданства и
иностранные юридические лица не могут
обладать на праве собственности
земельными участкамиРоссийской
Федерации, находящимися на приграничных
территориях и на иных особо установленных
территориях Российской Федерации в
соответствии с федеральными законами.

Земельный
участок также может находиться на праве
постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения,
на праве ограниченного пользования
чужим участком (сервитут),
на праве аренды
и на праве безвозмездного
срочного пользования.

Все
лица, являющиеся собственниками,
владельцами, арендаторами земельных
участков или использующие земельные
участки на любом ином праве, называются
землепользователями
и
правообладателями земельных
участков.

Гражданам
земельные участки в постоянное
(бессрочное) пользование не предоставляются,
распоряжаться такими участками они
также не могут. В постоянное (бессрочное)
пользование земельные участки
предоставляются только государственным
и муниципальным учреждениям, казённым
предприятиям, центрам исторического
наследия президентов Российской
Федерации, прекративших исполнение
своих полномочий, а также органам
государственной власти и органам
местного самоуправления.

Право
пожизненного
наследуемого владения
земельным участком, находящимся в
государственной или муниципальной
собственности, приобретённое гражданином
до введения в действие нового Земельного
Кодекса РФ, сохраняется, но предоставление
гражданам земельных участков на праве
пожизненного наследуемого владения
после введения в действие Кодекса не
допускается. Распоряжение гражданами
земельным участком, находящимся на
таком праве, не допускается, за исключением
перехода прав на земельный участок по
наследству. У лица, которому предоставлен
на праве постоянного (бессрочного)
пользования, праве пожизненного
наследуемого владения или праве
безвозмездного срочного пользования
земельный участок, из которого при
разделе, объединении или перераспределении
образуются земельные участки, возникает
соответственно право постоянного
(бессрочного) пользования, право
пожизненного наследуемого владения,
право безвозмездного срочного пользования
на образуемые земельные участки.

Сервитуты,
установленные в отношении земельных
участков, из которых при разделе,
объединении, перераспределении или
выделе образуются земельные участки,
сохраняются в отношении образуемых
земельных участков в прежних границах.
Обременения (ограничения) прав, за
исключением обременений (ограничений)
прав, возникших на основании договоров,
сохраняются в отношении образуемых
земельных участков, измененных земельных
участков в прежних границах. В случае
если такие обременения (ограничения)
прав на земельные участки установлены
на основании договоров, применяются
правила о заключении договоров, об
изменении договоров.

Одна
из важнейших характеристик земельного
участка — его площадь. Различают
физическую
и геодезическую
площадь земельного участка. Физическая
площадь
земельного участка — это площадь земной
поверхности в границах участка с учетом
неровностей физической поверхности
земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.),
т.е. то, что можно обмерить в натуре.
Геодезическая
площадь
земельного участка определяется по
координатам углов поворотных точек
границы. Фактически площадь земельного
участка — это площадь многоугольника,
получающегося при проекции границ
участка на плоскость, в которой установлена
геодезическая система координат. При
описании участка в кадастровых документах
указывается его геодезическая площадь.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

В большинстве случаев, чтобы получить сведения об обременении, достаточно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости о правах и характеристиках, где имеется соответствующая графа 4 раздела 2 — ограничение прав и обременение объекта недвижимости. Однако не всегда указанные обстоятельства носят однозначный характер: например, аннулированные земельные участки могут иметь кадастровый номер и выводиться в результатах поиска справочной системы Росреестра, но получить какие-либо сведения в отношении данных объектов не представляется возможным; вторым примером является снятые с кадастрового учета объекты недвижимости — в отношении объектов можно получить выписку из ЕГРН и даже расширенную, но так как объект недвижимости снят с кадастрового учета, сведения об обременении логичным образом отсутствуют.

Самым замысловатым видом ограничения (обременения) является ограничение на земельном участке в виде части земельного участка, последняя из которых выделена и имеет свой уникальный учетный номер формата 77:00:00000000:123/1. Если запрашивать выписку из ЕГРН о правах и характеристиках, то исходный земельный участок (главный объект), в составе которого образована «часть» не будет иметь обременений, однако часть земельного участка, образованная в составе главного объекта, может иметь обременения, которые, в свою очередь, отражаются только в выписке из ЕГРН об объекте, так называемой, расширенной выписке из ЕГРН. Данные о таких частях содержатся в разделе 4 выписки из ЕГРН об объекте: раздел будет начинаться с изображения схемы части земельного участка с ее учетным номером, подраздел 4.1 будет иметь сведения о площади части и описание обременения, 4.2 — сведения о характерных точках границ. При этом учетный номер указанного вида (через «/» в окончании) не выдается справочной информацией и не имеет обособленных данных о себе (только в составе главного объекта).

Данная категория обременений характерна для органов государственной власти и муниципальных образований, ст. 56.1 Земельного кодекса РФ выделена отдельная законодательная норма — ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Описание ограничения в этом случае достаточно объемно и описывает СНИП, которым должно соответствовать данное ограничение (обременение).

Пример выписки из ЕГРН с частью земельного участка в составе главного объекта

Под землей принято понимать поверхность планеты или в более узком восприятии большую территорию, которая может относиться к одной стране, региону, части континента. Земля является природным ресурсом, который благодаря современным технологиям успешно использует человек.

Пример тому – деятельность человека, он может не только сеять и собирать урожай, пасти стада, но и брать от земли то, что дает сама природа в пищу и для устройства быта, производства. В целом земля принадлежит государству, которое расположено на той или иной территории. Но внутри государства все равно землю принято считать достоянием народа.

Фактически до 2022 г. в России земля считалась только государственной, была возможна только аренда, пока не вышел Земельный кодекс. С момента выхода нового закона стало возможным передавать землю в частные руки путем приватизации, когда права собственности переоформляются на иное лицо.

В некоторых случаях невозможно проводить приватизацию, поэтому разрешается выкупать землю у государства. Предполагается, что можно оформлять права собственности только на какую-то определенную территорию, имеющую границы и индивидуальные характеристики. Поэтому сначала должно произойти выделение в натуре земельного участка.

Эта процедура является довольно сложной, когда необходимо вызывать специалистов, проводить межевание, определять границы и площадь участка, ставить его на кадастровый учет. В то же время собственник может получить разрешение на строительство, т. е. пользоваться землей сам, сдавать ее в аренду, дарить или оформлять наследство на весь участок или на какую-то его часть.

Законодатель разрешает владельцу недвижимости проводить с ней различные правовые сделки, но в каждом конкретном случае ему необходимо знать, можно ли продать часть земельного участка и как это сделать законно.

Положения по закону

Согласно Земельному кодексу, ст. 6 часть земельного участка (ЗУ) – это объект правовых отношений. В каких случаях возможно образование части или выделение доли, и с какими целями?

Это происходит, когда:

Лицо приобретает строение, расположенное на чужом участке	Земля, расположенная под объектом недвижимости, является его неотделимой частью, и должна быть передана также в собственность этому лицу. Без нее новый хозяин здания не сможет им пользоваться (ЗК, ст. 35, п. 1).
Собственник желает передать в аренду только часть земли	Заключая с арендатором договор, он обязан к нему приложить кадастровый паспорт на весь участок, в котором будут четко обозначены его отдельные части, в том числе, и передаваемая в аренду (Закон о госрегистрации, ст. 26, п. 2).

Согласно Закону о кадастровом учете, ст. 22, ч. 1, п. 2 для того чтобы в кадастровом паспорте изменить информацию об участке, т. е. обозначить какую-то его часть(и), необходимо сначала сделать межевание. С помощью межевания часть участка будет образована, но данная процедура предполагает проведение целого комплекса работ.

Без межевания невозможно оформить межевой план и поставить часть участка на кадастровый учет. С учетом требований Закона о кадастре, вся информация об отдельных частях земли носит в базах данных только временный характер в течение 5 лет или до момента, пока на эту часть не будут оформлены права собственности или владения (аренды).

Фактически собственник должен заказать межевание и отделить какую-то часть земли перед совершением правовой сделки. Согласно ГК, ст. 260, ч. 1 собственник имеет право распоряжаться недвижимостью (строениями, земельными участками и их частями, долями) на свое усмотрение.

Доля ЗУ одному лицу может выделяться, когда супруги, близкие родственники, члены фермерского хозяйства, гаражного кооператива пользуются всей землей на правах общей собственности. В этом случае часть земли определяется в долевую собственность, но каждый гражданин одновременно может пользоваться всем участком.

При таких условиях доля не является объектом для земельных отношений (ЗК, ст. 2), а ее оборачиваемость регулируется ГК. Часть ЗУ является объектом оборота, что указано в ЗК, ст. 2. В то же время часть участка нераздельно связана с ним, хотя в Кадастровой палате она подлежит учёту под отдельным номером.

Образец договора аренды земли:

Важные критерии

Перед составлением договора передачи части участка по владение или в собственность другому лицу, необходимо правильно разделить его. При составлении договора важно правильно указать и охарактеризовать передаваемый объект недвижимости, т. е. идентифицировать его.

Требования составления договора

Соглашение о продаже или на аренду части земли по основным пунктам не отличается от обычного договора:

• Главные отличия указываются в разделе Предмет договора. Потребуется указать, что именно подлежит передаче от одного участника другому в 2022 году.
• Реквизиты, к ним относятся:
  • персональные данные участников сделки, для юрлица – наименование предприятия и Ф. И. О. руководителя;
  • адреса их проживания, для предприятия – адрес расположения;
  • контакты;
  • дата составления соглашения;
  • место оформления договора (населенный пункт).
• Описание части участка:
  • месторасположение и адрес;
  • площадь;
  • границы;
  • частью какого участка земля является;
  • наличие различных объектов на участке и рядом (жилой дом, хозяйственные постройки, водоем, нежилое строение);
  • кадастровый номер всего участка и его части, если не будет происходить раздел полностью, а только выделение;
  • другие индивидуальные характеристики.
• Права, которые имеет на основании соответствующих документов собственник или владелец. В первом случае у него должны быть на руках правоустанавливающие документы. Во втором он сам может являться арендатором целого участка и сдавать какую-то его часть в субаренду, т. е. у него должен быть заключен договор аренды.
• Права и обязанности сторон, они должны быть указаны в соответствии с законом. Фактически одно лицо передает, а другое принимает предмет соглашения. Но в данном пункте можно описать условия, на которых должна произойти передача недвижимости, а также особенность пользования частью земельного участка в дальнейшем. Последнее условие можно выставить при сдаче в аренду, т. е. после продажи новый собственник имеет право согласно категории земли делать на ней все, что захочет. В этом пункте договора можно указать и стоимость участка при продаже или размер арендной платы, но обычно эти сведения выделяют в отдельный раздел.
• Порядок разрешения конфликтов, обычно он решается мирным путем, если это невозможно, то через суд. Но в данном случае следует предусмотреть, что есть форс-мажорные обстоятельства, из-за которых участники не могут полностью выполнить свои обязанности или вступить в права.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Процедура раздела

Под разделом земли предполагается проведение кадастровых работ, в результате которых может произойти не только деление участка на части, но и слияние, выдел.

Перед тем, как разделить участок, собственник должен понимать, что прежний перестанет юридически существовать.

При аренде выделенная часть будет все равно собственностью хозяина всего участка. Собственник имеет право сделать раздел в любой момент, без согласия других заинтересованных лиц.

Для раздела необходимо соблюсти некоторые условия:

• к каждому отдельно образованному участку придется обустроить подъезд;
• на участок не должны быть ранее наложены ограничения, т. е. существуют земли, например, находящиеся в пользовании у крестьянских хозяйств, на которые наложен сервитут (право пользования) с запретом на раздел;
• по соблюдению требований Градостроительного кодекса, когда требуется учесть минимальный и максимальный размер выделенной части, как она сможет функционировать, можно ли ее будет зонировать, когда она расположена в черте города.

Процедура раздела состоит из полевых и кадастровых работ, после чего на каждый новый участок будет заведен свой паспорт, когда предполагается продажа. Если один номер у целого участка, а другой у его отдельной части, то собственнику можно не оформлять 2 паспорта, если он не планирует продавать землю.

Если на часть участка возникают права у нескольких лиц, например, в результате наследования, то надел должен им перейти на правах долевой собственности. Они должны мирным путем или в суде определить порядок землепользования.

Идеальным будет разделить надел между претендентами, но это не всегда возможно сделать из-за его размеров, технических нормативов. Возможно, предложенный план раздела, нарушит интересы кого-то из совладельцев. Если установится только порядок землепользования, то недвижимость останется в долевой собственности, а при разделе каждое лицо юридически по документам получает свою часть.

Правила и этапы оформления

Если лицо не может сразу купить участок, т. к. его стоимость достаточно велика, вполне возможно оформить аренду с последующим выкупом. Участники соглашения могут договориться о бессрочном пользовании или передаче недвижимости на бесплатной основе.

Собственником также может быть оформлена дарственная или завещание. Важную роль играет, каким образом новый владелец будет использовать землю, он желает возвести на ней строение или просто организовать садово-огородническое хозяйство, заняться выращиванием скота или птицы.

В зависимости от этого претенденту на землю потребуется изначально выяснить:

• дадут ли ему разрешение на строительство;
• позволяет ли участок разместить на нем хозяйственные постройки, т. к. должны соблюдаться определенные санитарные нормы, чтобы деятельность одного лица не мешала соседям;
• изучить состав почвы, наличие подземных вод, возможно, эту территорию не следует использовать для выращивания сельскохозяйственных культур, т. к. полив будет невозможен;
• возможно, сосед уже захватил часть земли, которая на протяжении многих лет не используется собственником;
• можно ли будет на участке возвести капитальную постройку.

Потребуется также внимательно изучить договор, который предлагает заключить собственник, он должен быть юридически составлен правильно. Если предполагается аренда муниципальной собственности, то в администрацию необходимо будет подать заявление и другие документы.

Если муниципалитет устраивает аукцион, то купить или взять ее в аренду сможет любое лицо, которое будет принимать в нем участие.

Если собственник берет деньги в долг в банке, он может заложить не весь участок, а только его часть. Кредит под залог недвижимости можно получить на большую сумму, но при этом кадастровая стоимость части участка должна соответствовать сумме залога, которую может потребовать банк.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Что такое часть земельного участка в качестве объекта

Согласно ЗК, ст. 6, п. 3 земельный участок принято считать недвижимой вещью, расположенной на поверхности земли, которую можно охарактеризовать индивидуально. Его границы предварительно потребуется установить документально.

Статья 6. Земли, на которых располагаются леса

Почвенный слой не следует относить к признаку ЗУ, но наличие на нем объектов, которые возникли в результате вмешательства человека, будет важной составляющей характеристики. Недра земли, расположенные под почвенным слоем, не относятся к признакам участка.

Важная правовая характеристика участка и его части – это целевое назначение и разрешение на использование. С какой целью и как может быть использован участок, должен установить законодатель, а точнее администрация муниципалитета. Власти также имеют право устанавливать порядок ограничений и обременений, которые накладываются на определенные земли.

Если землю можно делить на части, то в результате процедуры:

• должны возникнуть отдельные самостоятельные участки;
• категория земель для новых участков не может быть изменена.

Неделимым может стать участок, который уже возник в результате раздела, как правило, он небольшой по площади или имеет строение.

Прочие ситуации

Часть участка – объект для правоотношений до раздела. Она может стать предметом продажи или аренды до выделения в объект недвижимости.

Как сдать в аренду

Чаще всего под сделкой аренды понимается передача части земли собственником другому лицу с целью получения прибыли в виде арендной платы. Вопросы аренды земли законодатель рассматривает в ГК, ст. 607. Если договор аренды оформляется на срок больше года, то после заключения требуется его регистрация в ЕГРП, иначе он будет считаться незаключенным. К договору придется приложить межевой или кадастровый план части земли, которая берется в аренду, и паспорт.

Если предварительно часть участка не будет числиться в кадастре под индивидуальным номером, то провести с ней сделку аренды будет нельзя. В договоре аренды требуется подробно изложить характеристики части участка, иначе документы легко можно признать недействительным (ЗК, ст. 432, п. 1).

Статья 607. Объекты аренды

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Если собственник не провел предварительное межевание части участка, что делать для сдачи ее в аренду? Достаточно очертить границы части участка на межевом или кадастровом плане, указать точно их в договоре и приложить к нему копию такого документа. Но заключать такую сделку рискованно для участников, т. к. договор может быть признан недействительным.

Оформить аренду можно на:

12 месяцев	Краткосрочная.
Больше 12 месяцев	Долгосрочная.
Неопределенный срок	Бессрочная.

Алгоритм продажи

При продаже земли необходимо руководствоваться ЗК, ст. 11.5 и ГК, ст. 250, другими документами.

При совершении сделки могут сложиться различные ситуации:

1. Доля участка должна быть предложена в первую очередь другим совладельцам, о чем собственник обязан их известить самостоятельно. Если они откажутся приобрести объект недвижимости, тогда можно искать покупателя (третье лицо).
2. Для продажи части участка третьему лицу необходимо получить отказ от приобретения от совладельцев и их согласие на продажу. Уведомление о желании продать часть участка необходимо направлять в письменном виде, таким же образом следует получить отказ.
3. В договор купли-продажи нельзя включить пункт о возможном возврате земли после сделки, что ограничит права покупателя на распоряжение имуществом.
4. Договор и другие документы обязательно необходимо сдать в Росреестр для регистрации. Затем новый владелец оформляет права собственности и получает свидетельство о регистрации.
5. Если собственник ранее разделил участок на несколько частей, то ему предварительно лучше оформить свидетельство о регистрации прав на каждую. Тогда продажа пройдет без проблем, новому владельцу придется только переоформить права собственности. Кадастровый паспорт на каждую часть также лучше получить по отдельности.

Статья 11.5. Выдел земельного участка

Статья 250. Преимущественное право покупки

Проблемы с соседями

Нередко перед совершением сделки или после выясняется, что соседи заняли именно ту часть участка, которую предполагается передать новому хозяину. Обычно так происходит, если не были раньше возведены ограждения.

Можно попытаться решить вопрос мирным путем, если результатов не будет, необходимо обращаться в суд. Но пострадавшим лицом не всегда является только гражданин, самовольный захват земли часто совершается у государства или предприятия.

Под самовольным захватом чужой земли следует понимать:

• размещение на ней построек;
• возделывание;
• размещение автопарковки, гаражных строений;
• разрушение ограждений и установление новых;
• складирование на участке различных вещей.

При этом сосед мог незаконно захватить землю неумышленно. Согласно законодательству собственник может заявить свои права в любой момент. Обратиться с иском собственник может к мировому судье.

Часто задаваемые вопросы

Выделение части земли является кропотливым вопросом, который связан с различными нюансами.

Собственники, которые желают распорядиться недвижимостью, обычно задаются такими вопросами:

Как следует правильно провести выделение части земли?	Необходимо заказать процедуру межевания и сделать обозначение на плане участка. Но у собственника должна быть техническая документация на землю, где будет указано, что на ней нет самовольных построек.
Что такое форма В3 в кадастровом паспорте?	Чаще всего в паспорте имеются формы В 1 и 2. Форма В3 формируется, когда в паспорт заносятся данные о частях участка. Этой частью может стать земля с застройкой или без нее.
Как данные вносятся в госкадастр?	Правообладатель должен иметь на руках свидетельство о праве собственности, сервитут или договор аренды, технические документы за землю. Образование части происходит после проведение геодезической съемки, определения новых границ и координат. Только при наличии этих данных можно будет составить новый межевой план.

Дарение земельного участка происходит безвозмездно. Важно правильно оформить дарственную.

Как происходит изъятие земельных участков ввиду их ненадлежащего использования — читайте в этой публикации.

Кто занимается возмещением убытков при изъятии земельных участков — мы расскажем далее.

  Часть земельного участка в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса (ЗК РФ) относится к числу объектов земельных отношений. 
    В каких же случаях образуется часть (части) земельного участка и для каких целей?
   В ЗК РФ и федеральных законах (о кадастре1 и о регистрации прав2) речь о части земельного участка идет в следующих случаях:

• лицо, которое приобретает право собственности на здание, строение, сооружение находящееся на чужом земельном участке приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой данным объектом и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ);
• в случае, если в аренду сдается часть земельного участка, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 статьи 26 Закона о регистрации)3;
• в случае, если сервитут относится к части земельного участка, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части земельного участка, на которую распространяется сфера действия сервитута (пункт 2 статьи 27 Закона о регистрации)
• в состав сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН) входят сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН  (пункт 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре);
• кроме того, до 01.01.2013 (то есть до перехода к государственному кадастровому учету объектов капитального строительства) допускалось внесение в ГКН сведений о местоположении зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства на земельном участке, в порядке, установленном Законом о кадастре для осуществления государственного кадастрового учета части земельного участка (часть 9 статьи 47 Закона о кадастре)

  В соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 22 Закона о кадастре для учета части земельного участка необходимо представление межевого плана.
  Таким образом, для реализации намерения образовать часть (части) земельного участка требуется проведение межевания, которое представляет собой целый комплекс работ, в том числе включающих выезд к Вам специалистов ООО «Кадастровый центр Дона» для осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ образованной части (частей) земельного участка временными межевыми знаками. Подробнее о процедуре межевания можно прочитать в разделе нашего сайта «Межевание земель».
  По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. С информацией о требованиях к форме межевого плана можно более детально ознакомиться в разделе нашего сайта «Межевание земель».
 Пример межевого плана по формированию части (частей) земельного участка из государственных или муниципальных земель (и не только) можно найти в соответствующем разделе нашего сайта.

 После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана необходимым этапом юридического оформления формирования части (частей) земельного участка является постановка на государственный кадастровый учет4.
   К числу подлежащих представлению в орган учета документов отнесена копия документа, подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на земельный участок в пользу заявителя (пункт 7 части 1 статьи 22 Закона о кадастре).
  По результатам государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, орган учета выдает заявителю (или его представителю) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (пункт 3 части 2 статьи 23 Закона о кадастре).
 При этом необходимо учитывать положения Закона о кадастре, в соответствии с которыми внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образовании части (частей) земельного участка будут носить временный характер.5
  
 Специалисты  ООО «Кадастровый центр Дона» произведут для Вас образование части (частей) земельного участка любой сложности в Ростовской области6 и Республике Крым в оптимальные сроки.

________________________
1 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3 В случае образования части земельного участка с целью передачи ее в аренду, графа «Характеристика части» разделов текстовой части межевого плана заполняется на основании документа, подтверждающего устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав (например, документ, содержащий в себе признаки предварительного договора, предусмотренного статьей 429 ГК РФ), копия которого включается в состав приложения к межевому плану (письмо Минэкономразвития России от 09.02.2013 N ОГ-Д23-460 «О рассмотрении обращения»)
4 Органом кадастрового учета в настоящее время является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», в филиале которой (в субъекте по месту нахождения земельного участка) и осуществляется кадастровый учет
5 В соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона о кадастре исключение составляют только сведения об объектах, право на которые считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от его государственной регистрации. Во всех остальных случаях сведения утрачивают временный характер после государственной регистрации прав, либо ограничений (обременений) прав на образованную часть (части) земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
6 Преимущественно мы выполняем кадастровые работы в Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Батайске, Азове, Аксае,  Чалтыре, Таганроге и прилегающих районах, однако возможно выполнение работ и в иных районах Ростовской области с учетом дополнительных транспортных расходов. Выполнение кадастровых работ в других субъектах Российской Федерации возможно при наличии достаточного объема и подлежит согласованию в индивидуальном порядке

А.П. АНИСИМОВ,
доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы
 
На современном этапе земельной реформы не прекращаются дискуссии об обоснованности выделения в Земельном кодексе РФ части земельного участка в качестве объекта земельных отношений, что является элементом более широкой проблемы установления четких критериев делимости или неделимости земельных участков. 
 
Актуальность этих вопросов трудно переоценить. Земельные комитеты органов местного самоуправления в своей повседневной деятельности вынуждены принимать решения по вопросам, прямо не урегулированным действующим законодательством. Например, если гражданин хочет сделать пристройку (в виде отдельного входа (крыльца) или балкона, размещенного на уровне первого этажа), то надо ли ему под такое крыльцо или балкон брать участок в аренду? Какими нормативными актами предусмотрены минимальные и максимальные размеры таких земельных участков? Как проводить  землеустройство и кадастровый учет этих участков? Нужно ли гражданину, проживающему в многоквартирном доме, выделять часть земельного участка в случае, если такой участок находится в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома?
Вопрос об обоснованности закрепления в ЗК РФ части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений не получил однозначного ответа в научной литературе. Так, ряд авторов считают такое выделение обоснованным, мотивируя это практикой существования и использования данного объекта[1].
С таким подходом трудно согласиться. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, а не вещи и их части. Поэтому представляется, что часть земельного участка не может быть объектом правоотношения, поскольку в случае разделения участка на две части (если он является делимым) каждой из этих частей в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной части земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником части участка сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет. 
Как отмечали К.Г. Пандаков и А.Е. Черноморец, «части земельного участка не может быть, как не может быть части доски. Если распилить одну доску на несколько частей, то получатся те же доски, но меньших размеров. То же происходит и с земельным участком: при разделе его на местности получатся те же земельные участки, но меньших размеров, в своей совокупности равные площади разделенного участка»[2].
Это подтверждают и материалы судебной практики. В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2004 № А56-2920/04 было отмечено, что «изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в… случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки».
Индивидуализация земельного участка происходит посредством проведения его землеустройства и кадастрового учета. Следовательно, собственник земельного участка до заключения договора аренды обязан индивидуализировать часть земельного участка с присвоением ему кадастрового номера. Значит, в договоре аренды (или любом другом) в качестве предмета договора будет указан земельный участок, индивидуализированный на местности.  Более того, в ряде статей ЗК РФ понятие «часть земельного участка» встречается, однако соответствующей нормы-дефиниции  кодекс не содержит, в то время как определение земельного участка дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ.
Как объект земельных правоотношений часть земельного участка может иметь значение только в случае, вытекающем из норм Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны государственного природного заповедника. Однако данная землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена для определения границ правомочий собственника, что позволяет уточнить на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка.
Графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера.
Следовательно, при применении норм земельного и гражданского законодательства, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, «под “частью земельного участка” нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась с самостоятельный земельный участок»[3].  На это же обстоятельство обращают внимание  и практикующие юристы — государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним[4].
На наш взгляд, окончательно этот вопрос будет решен только после 1 января 2022 г., когда во всех муниципальных образованиях будут разработаны правила землепользования и застройки, а также иная градостроительная документация. В результате, согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрадК РФ), в случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько участков, объединение земельных участков в один, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков меньших размеров является наличие подъездов, подходов к каждому из них. Объединение земельных участков в один  допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Но первые шаги в урегулировании данной проблемы сделаны законодателем уже сейчас, до окончательной реализации норм ГрадК РФ. Так, в июне 2022 года в ГК РФ был внесен ряд изменений, на наш взгляд, положивших конец дискуссии о части земельного участка как объекте гражданских и земельных отношений и исключивших из ГК РФ ряд упоминаний о таковой.
Сравним две редакции хотя бы одной статьи ГК РФ,  например, редакции п. 1 ст. 271.
Старая редакция: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка».
Новая редакция: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».
И это далеко не единичный пример. Аналогичные изменения внесены в статьи, регламентирующие аренду недвижимости, куплю-продажу и т. д. Такой законодательный подход можно только приветствовать, тем более что он вполне согласуется с правовой позицией Конституционного суда РФ, выраженной в определении от 05.03.2004  № 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации». В этом определении Конституционный суд РФ отметил, что «неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права соб-ственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом».
 
Библиография
1 См.: Бадулин К. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. № 1. С. 86—93; Разгельдеев Н.Т., Попов Д.И. Правовое регулирование сделок с земельными долями. — Саратов, 2005.  С. 52—53.
2 Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. — Саратов, 2003.  С. 36.
3 Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. — М., 2005.  С. 24; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М., 2006. С. 181.
4 См.: Грехова Е.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2007.  С. 13—14.

Чтобы получить короткую ссылку на этот материал, скопируйте ее в адресной строке браузера и нажмите на кнопку:

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Земельные споры » Объекты земельных отношений

Объектами земельных отношений являются земля как природный объект и ресурс и земельные участки или их части.

Земельное право присутствует в жизни практически каждого человека: совершаются сделки покупки-продажи земли, аренды земельных участков, оформляется приватизация. Что регулируют и на кого направлены объекты земельного права?

Земельное право регулирует вопросы земельных правоотношений, возникающие между государством, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами по поводу владения, распоряжения и пользования землями и участками, а также государственного регулирования. Возникающие гражданско-правовые отношения по поводу земли являются предметом права.

Понятие объектов земельных отношений

Объекты земельных отношений представлены в законодательстве в двух смыслах, от этого зависит сфера правоотношений.

Объектами земельных отношений являются:

• земля как природный объект и ресурс; 
• земельные участки или их части.

Таким образом, с одной стороны, государство производит охрану земель как основу жизни и совершает действия, направленные на защиту экологии, природных ресурсов, в том числе, заботится о сохранении земли для того, чтобы ее можно было использовать для развития сельского и лесного хозяйства. В этом случае земли выступают в качестве ресурса. В законодательстве используется для обозначения исключительно множественное число термина — «земли»,- имея в виду не конкретный участок или надел, а всю землю Российской Федерации в целом.

Земля в качестве природного объекта и природного ресурса

Выделение земли в качестве природного ресурса связывается не только с охраной, но и с грамотным, практичным использованием. Регулированием занимается лесное, водное законодательства, Закон о недрах и др.

Закон разделяет земли по категориям:

• сельскохозяйственного назначения. Это земли предназначены для ведения дачного и подсобного хозяйства, рыбоводства, животноводства, охотничьего хозяйства и т.д.;
• населенных пунктов. Правоотношения, связанные с застройкой, ведением подсобного хозяйства, индивидуальным строительством, регулируются Градостроительным кодексом РФ;
• промышленности. Эти земли предназначены для обеспечения деятельности энергетики, связи, транспорта, космической деятельности и прочие. Всегда находятся за границами населенных пунктов;
• лесного и водного природного фонда;
• земли особо охраняемых территорий (заповедники, дендрарии, культурно-исторические памятники, пансионаты, лагеря, санатории и др.);
• земли запаса.

Земли могут быть переведены из одной категории в другую в порядке установленном законом.

Земельный участок как объект права собственности, понятие земельного участка

Законодатель выделяет из земель отдельные участки и часть земельного участка, которые понимаются как недвижимое имущество и объект собственности. Коротко, понятие земельного участка включает в себя землю, имеющую определенные границы, установленные законом. С ним совершаются гражданско-правовые действия, по нему наступают юридические последствия.

Объектом права собственности на землю выступает определенный земельный участок.

Земельный кодекс РФ выделяет его в самостоятельный объект правоотношений. Совершать юридические действия можно только с земельными участками, принадлежащими на праве собственности. Для этого нужно пройти определенную государством регистрацию.

Получить свидетельство государственной регистрации можно только на участки, а не их части. Объектом судебного спора земельно-имущественных отношений также будет являться только целый неделимый участок, оформленный надлежащим образом.

Понятие части земельного участка. Часть земельного участка как объект земельных правоотношений

Участок может быть поделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок и таким образом часть земельного участка становится отдельным объектом земельного права, так как представляет собой новый земельный участок. Некоторые исследователи отказываются признавать часть земельного участка объектом земельных отношений.

Тем не менее ст. 6 ЗК РФ выделяет часть земельного участка третьим объектом земельных правоотношений. В соответствии со ст. 133 Гражданский кодекс РФ вещь бывает делимая и неделимая. Неделимой признается вещь, делить которую нельзя, иначе она потеряет свои основные функции. Если из участка извлечь часть, земля не потеряет своего назначения, получится два участка меньшего размера, каждый из который будет самостоятельным.

Споры по поводу того, каким образом совершать сделки с частью земли, не утихали долгое время. Выделив ее как отдельный объект земельно-имущественных отношений, законодатель устранил пробел, когда выделенная часть земельного участка под здание принадлежала одному лицу, а строение – другому. Оформленная должным образом часть участка позволяет совершать с ней юридические действия.

Ст. 35 Земельного кодекса РФ поясняет, что чужая часть земельного участка, которая оказывается занята зданием, переходит в пользование нового собственника сооружений на тех же условиях, на которых пользовался землей предыдущий владелец построек.

Что может выступать объектом права собственности?

Что такое объект права собственности на землю? Во-первых, это земельный участок, находящийся в собственности определенного субъект. Во-вторых, данный участок имеет привязку к местности, адресные данные, в том числе относительно соседних. В третьих, определена его площадь, а также водные и лесные объекты.

Кроме права собственности, выделяют другие вещные права на землю. Вещные права граждан предоставляют гораздо меньший объем возможностей по использованию имущества. Субъекты пользуются своими правами без участия третьих лиц. Если права собственности переходят к другому лицу, это не влечет за собой прекращение вещных прав: они переходят вслед за правом собственности.

Тесно связано с понятием права собственности понятие ограничения прав на недвижимое имущество. Ограничение или обременение прав на недвижимость означает, что имущество находится, возможно временно, в залоге и на оперативном управлении. Такими примерами могут быть:

• залог;
• сервитут;
• аренда и др.

Собственники земельных участков – это субъекты права собственности. Они наделены правами и несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе использовать все, что находится на его участке – почвенный и водный покров, растительность.
Распоряжение земельным участком означает, что владелец вправе совершать в отношении своего участка юридические действия – дарить, продавать, менять, сдавать в аренду и прочее.
Согласно ст. 262 ГК РФ граждане могут беспрепятственно находиться на землях общего пользования, находящихся в собственности государства. Следует учитывать, что собственник может ограничить посещение территории ограждениями и ввести режим работы.

Земля как недвижимое имущество и право собственности на землю

В имущественные отношения, касаемые недвижимости, вступают три группы субъектов: Российская Федерация и ее субъекты, граждане, юридические лица.
Для совершения сделок, связанных с землей, участники должны обладать необходимой квалификацией, правом и дееспособностью. Например, при создании фермерских хозяйств, садовых обществ и др. Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, это природный ресурс, который формирует объекты гражданских правоотношений – земельные участки.

Право собственности на землю – это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. В качестве объектов права пользования на землю выступают земельные участки.

Субъектами являются лица, которые наделены правом совершать с имуществом не запрещенные законом действия либо воздерживаться от их совершения. Если до 2022 года земельный участок можно было оформить по так называемой «дачной амнистии», то, возможно, с 1 января 2022 г. это нельзя будет сделать без процедуры межевания. Межевой план — это выполненное специалистами при помощи GSM оборудования измерение участка. Высокоточные приборы позволяют обозначить границы вплоть до миллиметров.

Без межевого плана нельзя будет:

• подарить участок;
• принять его в наследство;
• покупать, продавать здания, построенные на нем;
• зарегистрировать вновь созданный участок.