Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия

Располагая на праве собственности тем или иным объектом недвижимости, собственник может пожелать изменить потребительские качества здания или помещения. Какую правовую форму выбрать для этого – реконструкцию или перепланировку? Чем они отличаются друг от друга и какой вариант является оптимальным?

Определение

Реконструкция -– это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или отремонтированы, но не заменены.

Перепланировка – это изменение конфигураций помещения: демонтаж и перенос стен, расширение и добавление оконных и дверных проёмов. Несущие конструкции переносятся, и сам проект будущих изменений нуждается в согласовании в органах местного самоуправления.

к содержанию ↑

Сравнение

Самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный. Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся. Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.

Перепланировка предполагает сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами добавляться не могут. В целом, реконструкция – глобальные изменения структуры здания, а перепланировка носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.

к содержанию ↑

Выводы TheDifference.ru

  1. Объём понятий. Реконструкция может предполагать перепланировку помещений.
  2. Несущие элементы. При реконструкции данные элементы сохраняются, при перепланировке – переносятся. В то же время, в процессе перепланировки сохраняется фундамент, который может усиливаться, а при реконструкции может заменяться или добавляться.
  3. Новые помещения. В процессе перепланировки площадь сооружения сохраняется, но могут быть объединены комнаты. После реконструкции могут возводиться новые помещения в виде пристроек и надстроек.

У собственников недвижимости, как жилой, так и коммерческой, довольно часто возникает желание либо практическая необходимость во внесении тех или иных изменений во внешний облик данных объектов и их внутреннюю структуру. В зависимости от степени и характера данных изменений, работы по их осуществлению требуют различного подхода.

Так, если речь идет об обычном текущем ремонте, установке встроенной мебели, замене инженерного оборудования на новое, но имеющее аналогичные параметры и техническое устройство, то хозяева могут реализовывать подобные изменения без каких-либо ограничений.

Совсем другое дело, если намечаются серьезные изменения, касающиеся планировки объекта недвижимости, его технических характеристик. Такие работы требуют тщательной подготовки и получения соответствующих разрешительных бумаг у ответственных органов. Наиболее распространенными видами подобного рода работ являются реконструкция и перепланировка.

Сравнение понятий

Под реконструкцией понимают изменение существующих технических характеристик объекта недвижимости и присущих ему параметров. Сюда можно отнести работы, связанные с изменением количества этажей, оборудованием настроек и пристроек, добавлением или заменой инженерных коммуникаций, которые обслуживают дом или квартиру. В процессе реконструкции собственники имеют право восстанавливать и ремонтировать конструкции несущего назначения, но не менять их.

Понятие перепланировка подразумевает изменение имеющейся конфигурации помещения. Это может быть демонтаж стен или смена их месторасположения, добавление новых окон, дверных проемов или расширение уже существующих. Все это требует предварительной подготовки проекта и согласования в соответствующих инстанциях.

Чем на деле отличается реконструкция от перепланировки

Нежилой участок

Для того, чтобы понять, чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений, необходимо точно знать, что собой представляет перепланировка.

Согласно официальному определению, которое дает законодательство, перепланировка – это выполнение в в помещении определенных работ, которые нацелены на изменение их размеров и конфигурации, установленных инженерных коммуникаций, а также их функционального назначения. Иными словами, перепланировкой можно считать любой вид вмешательства и переформатирование первоначального плана помещения.

Главным отличием перепланировки помещений нежилого типа от их реконструкции является тот факт, что в процессе перепланировки не ведутся работы по изменению фасада здания, которые в большинстве случаев осуществляются при реконструкции

Итак, реконструкция чаще всего связана со следующими видами работ:

  • изменением формы проемов окон и дверей, а также удалением их в одних местах и созданием в других;
  • обустройством и изменением входов, а также тамбуров входов;
  • созданием новых лоджий и балконов, застеклением уже существующих;
  • устранением старых и закреплением новых столярных элементов на фасаде.

Подобного рода работы могут проводиться как в комплексе, так и по отдельности, способствуя частичному изменению фасада здания и конструкций несущего типа.

Перепланировку сталинки лучше всего поручить проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, что является гарантией того, что проект не вернется из Жилищной инспекции на доработку.

Детально о порядке согласования перепланировки читайте в статье по этой ссылке.

Нежилое помещение может быть перепланировано по инициативе собственника либо того, кто данным объектом недвижимости пользуется.

Для начала процесса перепланировки заказчик должен располагать определенным пакетом документов, состоящим из:

  • подтверждения наличия права на использование данного объекта;
  • проектных документов;
  • разрешения на проведение перепланировки конкретного объекта недвижимости.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Жилое помещение

Порядок и основания для осуществления перепланировки помещений жилого типа определяются и регулируются соответствующими нормами ЖК РФ, содержащимися в 4-й главе этого кодекса.

Согласно 25-й статьи ЖК, под переустройством жилого помещения подразумевают работы по установке, смене либо изменению месторасположения инженерных коммуникаций, электрооборудования, элементов санитарно-сантехнической системы. Все это непременно должно сопровождаться внесением правок в техпаспорт, который имеет конкретная квартира.

Перепланировка помещений жилого типа может производиться исключительно после получения согласия на это от компетентной инстанции (этим занимаются органы местного самоуправления). Согласование в конечном счете сводится к принятию органом местного самоуправления решения о том, что перепланировка данного жилого помещения разрешена. После того, как перепланировка завершена, она должна быть подтверждена выдачей акта от приемочной комиссии.

Помещение жилого типа, которое было самовольно перестроено или перепланировано, может остаться в том виде, который оно приобрело в результате несанкционированных работ, если соответствующее решение будет вынесено судом. При этом недопустимо, чтобы каким-либо образом нарушались или ущемлялись интересы других граждан, равно как и наличие угрозы жизнью и здоровью окружающих.

Скачать образец заполнения согласия на перепланировку

Если запись, подтверждающая право на распоряжение жилым имуществом, была внесена в ЕГРП до того, как производились работы по перепланировке, и если такие изменения не имеют отношения к разделению, объединению либо выделению объектов, то после поступления от правообладателя соответствующего заявления делается запись о реализованных изменениях, которые не влекут ликвидацию или переход права.

Реконструкция, согласно определению Градостроительного кодекса, заключается в изменении параметров строений капитального типа, отдельных их частей и качества обеспечения инженерно-техническими коммуникациями.

В Градостроительном кодексе содержатся и другие положения, позволяющие понять, чем отличается реконструкция от перепланировки. В частности, указывается, что при реконструкции необходимо располагать специальным разрешением, которое представляет собой документ, свидетельствующий о том, что проектная документация находится в соответствии с градостроительным планом конкретного участка земли, а застройщик имеет право строить, производить капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства.

Тот же кодекс говорит, что разрешение, дающее право вводить объект в эксплуатацию, — это документ, подтверждающий завершение работ по строительству, капитальному ремонту либо реконструкции в полном объеме согласно имеющемуся разрешению на строительство.

Разрешить вводить в эксплуатацию объект после окончания подобных работ могут только в том случае, если они были выполнены в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектным документам.

Регулирование отношений по реконструкции, связанной с затрагиванием конструктивных элементов и влияющих на различные характеристики надежности и безопасности объектов, происходит согласно законодательству о градостроительной деятельности

Строительство, равно как и проведение работ по реконструкции объектов недвижимости на земельных участках, которые не были отведены для этого в предусмотренном законодательстве порядке, либо проведение реконструкции без получения необходимых разрешений от компетентных органов, с нарушением строительных и иных норм, является недопустимым. В противном случае подобные объекты недвижимости автоматически приравниваются к самостроям.

Лицо, которое выполнило самовольную постройку или реконструкцию объекта недвижимости, может получить на него права исключительно по решению суда.

При внесении реконструированного объекта в ЕГРП тот раздел базы, в котором недвижимость находилась до осуществления работ по реконструкции, закрывается. При этом производится открытие нового раздела с регистрацией нового права собственности на регистрируемый объект.

Главные детали переустройства

Переустройство помещения – это работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электро- и прочего оборудования. Все производимые при этом изменения непременно должны вноситься в техпаспорт объекта недвижимости.

В соответствии с 25-й статьей ЖК РФ, выделяют такие главные виды переустройства:

  • замена сантехнических, инженерных и технологических коммуникаций;
  • обустройство кухонных, туалетных и ванных комнат;
  • замена газовых плит на электрические;
  • изменение месторасположения приборов отопительной, газовой и сантехнической систем;
  • установка дополнительного или замена старого инженерного оснащения, эксплуатация которого требует повышенного потребления энерго- и водоресурсов

В понятие переустройства также включают удаление инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Делаться это может лишь при условии, что имеющиеся стояки, по которым идет холодная и горячая вода, а также отводятся канализационные стоки, остаются, а не демонтируются.

Итак, основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.

Реконструкция и перепланировка нежилого помещения должны соответствовать всем требованиям к безопасной эксплуатации помещений такой категории.

С образцом заявления о перепланировке жилого помещения можно ознакомиться тут.

Какими полномочиями наделена межведомственная комиссия по перепланировке жилых помещений, можно узнать отсюда.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Полищук Вадим Игоревич,

Руководитель проектов

Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается — будет разъяснено в данном материале.

Содержание:

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Капитальный ремонт линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей).

Определения объекта капитального строительства и линейного объекта

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные. При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация — с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение — не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля — на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Реконструкция линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Очевидно, что определения термина «реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство — это и есть реконструкция?

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами — если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса. То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Смежные понятия

При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.

Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.

Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.

Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети — то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях — и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
70580

  • Управление проектами и служба технического заказчика

    Гальцев Дмитрий Александрович

    

<blockquote>Акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства</p></blockquote>
<p>» src=»»></p>
<blockquote><p>Акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства</p></blockquote>
<p>
	 Акт ввода в эксплуатацию — это документ, удостоверяющий, что строительство, капитальный ремонт, реконструкция выполнены в полном объеме и соответствуют документации.
</p>
</li>
<li>
<blockquote><p>Управление проектами и служба технического заказчика</p></blockquote>
<p><img class='lazy' data-src=

    Гальцев Дмитрий Александрович

    Правила застройки и землепользования

    Правила застройки и землепользования

    Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, регламентирующий вопросы, касающиеся градостроительного зонирования, выделяющий определённые территории, и рассматривающий тему градостроительных регламентов (ГР).

  • Управление проектами и служба технического заказчика

    

<blockquote>Строительство химического завода переработки сланцевого газа в США</p></blockquote>
<p>» src=»»></p>
<blockquote><p>Строительство химического завода переработки сланцевого газа в США</p></blockquote>
<p>Строительство установки этанового крекинга компании LACC стоимостью 1,9 млрд долл. – один из 333-х объявленных химических проектов в США в городе Лейк-Чарльз, штат Луизиана –  близится к завершению.</p>
</li>
<li>
<blockquote><p>Управление проектами и служба технического заказчика</p></blockquote>
<p><img class='lazy' data-src=

    Гальцев Дмитрий Александрович

    

<blockquote>Оценка объекта незавершённого строительства</p></blockquote>
<p>» src=»»></p>
<blockquote><p>Оценка объекта незавершённого строительства</p></blockquote>
<p>
	 Объекты незавершённого строительства (ОНС) в любой степени готовности являются привлекательными для потенциального инвестора уже по той причине, что они занимают определённый земельный участок.
</p>
</li>
</ul>
<p>Услуги</p>
<p><img class='lazy' data-src=

    Изыскания

    • Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
    • Узнать подробнее

    Техническое обследование

    • Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
    • Узнать подробнее

    Комплексное проектирование

    • Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
    • Узнать подробнее

    Благодарим Вас за проявленный интерес

    Теперь Вы будете получать лучшие материалы и советы наших экспертов.

    Вернуться на сайт

    Благодарим Вас за подписку на дайждест

    Раз в месяц мы будем присылать Вам самые популярные материалы, опубликованные у нас на сайте, на странице Linkedin и Facebook

    Наиболее популярные материалы за прошедший месяц

    Вернуться на сайт

    Закажите обратный звонок

    Оставьте свои контактные данные, и наши специалисты
    свяжутся с Вами в ближайшее время!

    Спасибо за ваше обращение

    Наши специалисты
    свяжутся с Вами в течение 12 минут.

    Вернуться на сайт

    Благодарим за внимание, уделенное нашей вакансии!

    В случае заинтересованности мы свяжемся с Вами!

    Вернуться на сайт

    Спасибо за проявленный интерес!

    В ближайшее время на указанную почту Вы получите подробное описание.
    Если у Вас возникли вопросы, звоните нам
    +7 (495) 989-51-26

    Вернуться на сайт

    Спасибо за проявленный интерес!

    В ближайшее время на указанную почту Вы получите подробное описание.
    Если у Вас возникли вопросы, звоните нам
    +7 (495) 989-51-26

    Вернуться на сайт

    Владельцы помещений, относящихся к жилому или нежилому фонду, зачастую проявляют желание изменить что-то в строении объекта. На подход к этим коррективам влияет то, каков характер и степень проведенных изменений. Отличие реконструкции от перепланировки потребуется узнать заранее, так как одна из процедур требует получения разрешения.

    Понятия

    Под реконструкцией понимается изменение в технических свойствах и параметрах строения, при этом не корректируется планировка. К примеру, оборудование проемов для дверей или окон, отделка внешнего фасада и прочее. Говоря о перепланировке стоит указать, что производится изменение в планировке здания. При реконструкции могут проводится:

    • смена количества этажей в строении;
    • оборудование на фасаде новых элементов;
    • переделка конструкций несущего типа;
    • сооружение пристроек;
    • оборудование тамбура;
    • изменения в фасаде и прочее.

    Указанные разновидности работ могут быть проведены по отдельности или в совокупности. В данном случае конструкции несущего типа корректируются лишь в части. При перепланировке изменяются размерные характеристики помещения, в том числе функционал. При этом деятельность, направленная на корректировку фасада не проводится. В качестве исключения можно назвать проделывание оконного проема. В качестве основной цели перепланировки называют работы по улучшению здания, чтобы использование его в дальнейшем стало более комфортным. Работы могут быть следующими:

    • оборудование новых стен или перемещение их в другое место;
    • устройство перегородки;
    • перенос проемов для дверей или окон.

    Понятие реконструкции более широкое. Это говорит о том, что объем работ в нее включен больший. Перепланировка может рассматриваться как направление реконструкции.

    Нежилых помещений

    К помещениям нежилого типа не может быть применено понятие самовольной перепланировки. По указанным причинам все коррективы понимаются как проведение реконструкции. К особенностям реконструкции нежилого фонда отнесено то, что происходит корректировка общего пространства, зачастую оно увеличивается. Кроме того, затронуты могут быть конструкции несущего типа в ходе ремонта.

    Жилых помещений

    Глава 4 Жилищного кодекса говорит о том, какие основания и порядок применяются для производства работ в помещениях жилого фонда. Законодатель установил обязанность по согласованию процесса перепланировки с компетентными органами власти. Когда ремонтные работы завершены – подтверждение выражается в создании акта приемной комиссией.

    Квартиры или частного дома

    Как уже указано выше, основания им порядок для перепланировки жилого помещения отражены в жилищном законодательстве. При нарушении указанных норм проведенные работы считаются незаконными и могут быть оспорены. ЖК в статье 25 подразумевает под переустройством работы, направленные на установку или смену места нахождения коммуникаций инженерного типа, санитарной и сантехнической системы и прочего. При совершении указанных работ в обязательном порядке вносятся коррективы в техническую документацию на квартиру или дом.

    Для перепланировки требуется заручиться согласием уполномоченного органа. В данном случае обращение происходит в органы муниципалитета. По окончанию согласования данный орган принимает решение о возможности или невозможности совершения запрашиваемых действий. По мере завершения работ собственнику помещения необходимо вновь обратиться в рассматриваемый орган и попросить составить акт о приемке. Осуществляется это приемочной комиссией.

    В том случае, когда жилое помещение перестраивается самовольно либо перепланируется может иногда оставаться в таком виде. Условием для этого выступает наличие решения, вынесенного судебным органом. Следует иметь в виду, что при этом не могут нарушаться интересы или правомочия иных лиц. Законодатель также говорит о том, что совершенные изменения не должны составлять угрозы для жизнедеятельности лиц, проживающих по соседству.

    Когда в ЕГРП вносится запись, указывающая на наличие права относительно помещением из жилого фонда, при этом сделали это до производства перепланировки – специалистом делается запись о проведенных коррективах. Делается пометка, что коррективы не ликвидируют правомочия и не организуют переход прав. Главное требование – чтобы проведенные действия не разделяли и не объединяли жилое помещение.

    Градостроительное законодательство содержит определение рассматриваемых понятий. Согласно этому акту реконструкция состоит в том, что происходит изменение параметров у капительного строения. Корректироваться могут его отдельные части или все помещение целиком. Также отражению подлежат и иные положения, которые помогают понять основные отличия между перепланировкой и реконструкцией. В том числе, законодатель говорит о необходимости специального документа, которые разрешает проводить реконструкцию. Также отражается, что строительная организация наделана правами относительно производства строительных работ по капительному ремонту.

    Кроме того, законодатель указывает, что под разрешением, которые наделает правами по вводу помещения в эксплуатацию, понимается акт, указывающий на окончание строительных работ по производству капитального ремонта либо указывает на завершение реконструкции. Проведены перечисленные работы должны быть в полном объеме. Сверяются результаты с разрешением, выданным на строительство. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию получится только при условии, что вся деятельности осуществляется согласно проектной документации и планов земельного надела.

    Отличительные черты

    Законодатель устанавливает требование, согласно которому рассматриваемые процессы должны носить согласованный характер. Если указанные работы проводятся собственником помещения без процесса согласования, то возникнуть могут некоторые трудности. В частности, проявляются они при продаже объекта. Согласование также имеет некоторые отличия, они состоят:

    • в ходе реконструкции не производится перенос или корректировка параметров, отнесенных к несущем элементам, указанные действия относятся к процессу перепланировки;
    • во время реконструкции можно провести работы по изменению размерных характеристик помещения, в том числе при работе с частным домом есть возможность возвести несколько этажей, планировка в свою очередь говорит о том, что такие работы не производятся;
    • перепланировка не отражается на фундаменте здания, в том время реконструкция предполагает совершение работ по усилению основы здания, его корректировке или расширению;
    • в ходе перепланировки могут переносит сети инженерного типа, проводя реконструкцию можно заменить сеть полностью;
    • фасад изменяется при реконструкции, чего не может происходить при перепланировке.

    К реконструкции относится воссоздание первоначального вида здания посредством проведения ремонтных работ. Реконструкция предполагает совершение большего объема работ и, соответственно, большие затраты в финансовом плане. Перепланировка касается только внутренней части помещения.

    Как узаконить

    В той ситуации, когда проведена перепланировка без предварительного согласования с компетентными органами – она может быть узаконена посредством обращения в судебную инстанцию. Потребуется на руках иметь разрешение, выданное органами муниципалитета, чтобы ввести постройку в эксплуатацию. Градостроительное законодательство говорит о том, что для реконструкции здания необходимо получить разрешение. Если такой документ не получен – совершенные изменения рассматриваются как самострои.

    Получить правомочия на такое строение удастся только посредством обращения в судебную систему. Необходимо добиться вынесения положительного решения. Для оформления прав собственника на самовольные строения, проведения в них реконструкции или перепланировки, необходимо учесть следующие правила:

    • нахождение земельного надела в частной собственности;
    • наличие разрешения от уполномоченных органов.

    Получить разрешение требуется в том случае, когда производятся строительные работы или реконструкция. Компетентные организации, имеющие право выдать разрешение, могут быть различными. Перечень документации также отличается в зависимости от того, какие правовые нормы действуют в отдельном регионе или муниципалитете. Предоставить потребуется:

    • акт, выданный МЧС;
    • заключение, составленное сотрудниками СЭС;
    • заявка на проведение перепланировки;
    • надзор авторского типа;
    • проект и его общие данные.

    В некоторых ситуациях могут потребоваться и иные документы, в том числе разрешение, выданное органами пожарной охраны, экспертные заключения и согласование с компетентными органами. Сотрудники администрации прежде чем вынести отказ в признании правомочий относительно самовольного строения либо отказать сохранить здание в имеющейся форме – могут потребовать представить и другие бумаги.

    Если не прикладывать документацию, то заявление не будет принято. Часто у собственников помещений возникают разного рода вопросы, в том числе касающиеся оформления прав на сооруженное помещение. Кроме того, интересуют действия, которые разрешаются или запрещаются к проведению. В том случае, когда сделана пристройка к дому, рассматриваться это будет как проведение реконструкции. Не имеет значения тот факт, что внешний облик объекта не изменен. Законодатель говорит о том, что пристрой не может выступать в качестве отдельного строения. Поэтому права оформляются на весь дом. Если владельцев несколько, то правомочия распределяются в установленных частях.

    За разрешением в администрацию необходимо обратиться, когда происходит возведение дома. Этот документ не требуется, если происходит строительство объектов нежилого назначения. К примеру, это гаражи или бани. Фасад понимается как общее имущество, принадлежащее жильцам многоквартирного дома. По этой причине распоряжаться им можно после получения соответствующего разрешения всему владельцами квартир. Для реконструкции необходимо получить положительное решение, которое формируется на общем собрании жильцов дома.

    Допускается совершение таких действий:

    • демонтаж подоконников, чтобы в дальнейшем на их месте обустроить двери, при этом радиаторы не могут выносится на балконы;
    • сооружение в жилом помещении сауны, при условии наличия отдельной системы вентиляции и пароизоляции;
    • установка каминов, при условии, что его части сооружены в заводских условиях;
    • формирование второго выхода к санузлу, который идет из спальни.

    Для сауны установлен размер парилки, который не может превышать более 24 кубок. Монтаж проводится в форме кабины. Обязательным требованием выступает наличие сертификата по качеству от компании-производителя. Не потребуется получать разрешение для демонтажа встроенной мебели, производства косметических ремонтных работы и смены инженерного оборудования.

    Также есть ряд действий, которые запрещено совершать. В том числе, не получиться сделать жилое помещение, если этажом выше находится кухня или санузел, аналогичные положения действуют и по сооружению санузлов. Они не должны располагаться над комнатами. Законодатель устанавливает указывает, что нельзя замуровать системы отопления и водоснабжения, провести в квартире теплые полы при использовании общей отопительной системы.

    Не допускается прокладывание труб от кондиционеров снаружи здания и проделывать их внутри стен. Краны не могут устанавливаться на трубы отопительной системы, собственники квартир не имеют прав на присоединение к своему помещению тамбуров. Отопительные системы не располагаются на балконах, кухни не сооружаются без окон. Не допускается объединение кухни и комнаты, при условии, что в кухне расположена газовая плита. Вход в туалет не может быть из кухни или помещения жилого типа. Кроме того, установлено, что санузел не делается проходным. В том случае, когда входная дверь в квартиру открывается наружу – не должна становится препятствием для лиц, живущих по соседству.

    Относительно домов, которые возводились по проектам, созданным после 2020 года, затрагивать во время ремонтных работ конструкции ограждающего типа и несущие балки и прочие элементы.

    Через суд

    В некоторых ситуациях для узаконения перепланировки требуется обратиться в судебные органы. Для этого необходимо составить исковое заявление, к которому приложить документацию:

    • подтверждающую наличие правомочий собственности на недвижимое имущество;
    • технические акты (новый и старый);
    • планировка квартир, которые расположены этажом выше и ниже той, где будут проводиться ремонтные работы;
    • при участии в деле доверенного лица – потребуется оформить доверенность в установленном порядке.

    Для получения планировки квартир можно обратиться в БТИ. Относительно доверенности установлено, что заверка ее реализуется в нотариальной конторе. При рассмотрении поданного иска судья оценивает то, не нарушены ли во время перепланировки помещения интересы лиц, проживающих по соседству. Кроме того, совершенные изменения не должны причинять вреда жизни и здоровью. С этой целью потребуется провести строительно-техническое исследование. По итогам эксперт выдает заключение. Необходимо составить ходатайство в суд, где отразить перечень вопросов, которые нужно задать эксперту.

    Когда собственник помещения имеет представление о том, в чем заключаются отличия между рассматриваемыми понятиями — он может решить какая из форм переделки ему необходима. Результатом становится корректировка потребительских свойств, присущих жилому помещению. Это дает возможность избежать возникновения проблемных моментов. Они выражаются в форме административной ответственности. Кроме того, это могут быть потери в финансовом плане. Выражаются они в форме предписаний и штрафов. Если ремонт не признан законным, то возврат помещения в исходное состояние реализуется за счет собственника квартиры.

    Отличие реконструкции от перепланировки состоит в объеме выполняемых работ. Первое понятие представлено более широким набором действий. В обоих случаях нужно получить разрешение.

    В данном видео вы узнаете о том, как можно узаконить перепланировку нежилого помещения:

    У многих возникает желание повысить функциональность помещений, и сделать жилище более удобным или что-то пристроить к уже имеющейся недвижимости.

    Подобные действия подразумевают проведение капитального ремонта.

    Поэтому нелишним будет знать, чем отличается реконструкция от перепланировки и что это такое.

    Понятия

    Реконструкция — это изменение технических свойств и параметров сооружения, но не изменяющее при этом планировку.

    Это капитальный ремонт фасада или, например, остекление лоджий или балконов, обустройство оконных и дверных проемов, восстановление внешнего облика здания.

    Реконструкция подразумевает проведение следующих работ:

    • может меняться этажность здания (например, устройство антресоли);
    • на фасаде убираются старые элементы или закрепляются новые;
    • восстанавливаются несущие конструкции;
    • могут делаться пристройки;
    • меняется или восстанавливается отделка фасада здания;
    • обустраиваются тамбуры входов и новые входы;
    • делается новый балкон или лоджия, уже имеющиеся застекляются;
    • производится замена инженерных сетей (в некоторых случаях меняется их расположение).

    Все вышеперечисленные работы могут выполняться в комплексе или по отдельности, при этом несущие конструкции и фасад меняются частично.

    Перепланировка подразумевает изменение конфигурации и размеров помещений, их функциональности, но работы по усовершенствованию фасада не ведутся (исключение составляют оконные проемы).

    Основная цель перепланировки — улучшение качества помещения для более комфортной эксплуатации его в дальнейшем.

    Работы, которые относятся к перепланировке:

    • устройство новых стен, снос старых или изменение их местоположения;
    • демонтаж или создание перегородок;
    • изменение расположения или конфигурации дверных и оконных проемов.

    Реконструкция — более широкое понятие, нежели перепланировка и под ней подразумевается гораздо больший объем работ.

    Перепланировка представляет собой одно из направлений реконструкции.

    Видео: «Риски самовольной перепланировки»

    В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

    Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

    При реконструкции В результате перепланировки
    Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производится Подобные изменения возможны
    Может коснуться фундамента здания Работы не затрагивают фундамент
    Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнаты Все изменения производятся в границах уже имеющейся площади
    Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы) Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
    Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разными Работы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
    Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение Москомархитектуры Меняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

    Главное отличие состоит в том, что:

    • при перепланировке фасад здания не меняется;
    • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

    Жилого помещения

    Основания и порядок выполнения работ в жилых помещениях регламентируются гл. 4 ЖК РФ.

    В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

    После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

    Нежилого

    На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

    Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

    Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

    • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
    • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

    Виды переустройства

    Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

    Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

    В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

    • замена коммуникаций;
    • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
    • замена электрическим оборудованием газовых плит;
    • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
    • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

    Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

    Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

    Ответственность за незаконные действия

    Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

    За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

    • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
    • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
    • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

    Как узаконить

    Перепланировка квартиры или частного дома, которая была сделана без предварительного согласования, может быть узаконена через суд.

    Для того чтобы сделать законной через суд самовольную постройку надо иметь разрешение от местных органов власти на ввод объекта в эксплуатацию.

    В Градостроительном кодексе указано, что для проведения реконструкции необходимо получение разрешений, в противном случае произведенные работы приравниваются к самостроям.

    Собственник, который сделал реконструкцию или самовольно построил объект, может получить на него права, только если суд в отношении этого вопроса примет положительное решение.

    Для того чтобы оформить право собственности на самовольную постройку, а также реконструкцию, перепланировку, либо переустройство надо:

    1. чтобы участок, где возведено строение был частной собственностью;
    2. получить разрешения уполномоченных органов.

    Разрешения необходимы только для постройки или реконструкции.

    При этом перечень уполномоченных органов, чье согласование необходимо может быть разным. Какие документы нужно будет предоставить, зависит от особенностей местного (а также регионального) законодательства.

    Например, возможно, понадобится:

    • разрешение от пожарной охраны и СЭС;
    • заключение эксперта по строительству;
    • согласование со службой электросетей и газовой, водоканала;
    • проект.

    Администрация, перед тем, как отказать в признании права собственности на самовольную постройку (либо отказать в сохранении помещения в реконструированной форме), вправе потребовать другую документацию.

    Без приложенных документов она просто не примет заявление о признании права собственности на незаконную постройку или о сохранении жилища в перепланированной (реконструированной, переустроенной) форме.

    Вопросы и ответы

    Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

    А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

    Если сделана пристройка к жилому дому

    Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

    Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

    Что разрешено делать

    Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

    Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

    Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

    В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

    Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

    Разрешается:

    1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
    2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
    3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
    4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

    Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

    Что запрещено

    Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

    • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
    • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
    • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
    • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
    • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
    • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
    • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
    • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
    • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
    • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
    • обустраивать кухню без окна;
    • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
    • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
    • делать жилые помещения без окон;
    • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
    • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
    • санузел не должен быть проходным;
    • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
    • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
    • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

    Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2020 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

    Как согласовать через суд

    Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

    • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
    • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
    • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
    • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

    Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

    Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

    Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

    Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

    Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

    Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

    Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

    Собственники недвижимости (будь она жилая или коммерческая) иногда сталкиваются с вопросом внесения коррективов во внешний дизайн или внутреннюю структуру объекта. Каждый вид работ, исходя из характера коррективов, требует определенного подхода и наличия разрешительных документов. Без ограничений и разрешения уполномоченных организаций владелец может проводить текущий ремонт, устанавливать мебель, менять инженерное оборудование на новое, с аналогичными параметрами.

    Содержимое страницы

    Если же вмешательство планируется серьезное и затрагивается конструкция, либо меняются технические характеристики, необходимо подготовить проект и собрать разрешительные бумаги. Среди множества видов работ чаще всего проводится реконструкция и перепланировка.

    Что такое перепланировка

    В сути в понятие перепланировка заложено изменение формы комнаты или объекта недвижимости в целом. Проводятся работы по демонтажу второстепенных перегородок, изменению их расположения, добавляются, убираются, расширяются оконные и дверные проемы.

    Важно! На внесение коррективов в конфигурацию помещения получают разрешение в Мосжилинспекции, предварительно подготовив проект перепланировки и согласовав его с БТИ.

    К мероприятиям по перепланировке относятся:

    1. Монтаж дверных проемов под лестничными площадками и в несущих конструкциях.
    2. Установка перегородок, влекущих увеличение нагрузки на несущую стену.
    3. Увеличение или уменьшение дверных и оконных проемов.
    4. Установка и остекление балконных сооружений.
    5. Замещение газовых плиток электрическими.
    6. Внесение изменений в конфигурацию инженерных сетей, вследствие переноса комнат по назначению.

    Иначе говоря, перепланировка — это вмешательство в первоначальный план помещения.

    Что такое реконструкция

    Реконструкция – это преобразование имеющихся параметров недвижимости и его свойственных показателей. К преобразованию относится изменение этажности строения, возведение пристроек и надстроек, установка или смена дополнительных коммуникационных сетей, обслуживающих здание. Во время реконструкционных работ владелец полноправно восстанавливает и ремонтирует несущую конструкцию, не изменяя ее.

    Согласно строительным нормам, к работам по реконструкции относят следующие:

    • трансформацию внешнего вида оконного и дверного проема, его удаление в одном месте и установку в другом;
    • оборудование и преобразование входного проема или тамбура;
    • застекление балкона, лоджии, либо построение новых;
    • изменение или восстановление фасадной отделки;
    • установку, замену фронтонов и прочих элементов, расположенных на фасаде объекта.

    Работы проводятся комплексно или самостоятельно, частично видоизменяя фасад и несущие стены объекта.

    Отличия реконструкции от перепланировки

    Не многие знают, чем отличается реконструкция от перепланировки. Основной целью реконструкции является преобразование внешнего облика сооружения. В то время как перепланировка способствует улучшению качественных характеристик помещения. Основная цель – создать комфорт.

    Перепланировка жилых и нежилых помещений отличается перечнем проводимых работ. Большинство этих работ не проводится при реконструкции.

    Главным отличием является то, что в процессе перепланировки невозможны изменения фасада. Во время реконструкции площадь помещения можно увеличить путем преобразования и раздвижения внешних стен, с затрагиванием несущих конструкций.

    Разница в перепланировке и реконструкции заключается в том, что:

    1. Реконструкция допускает изменение конфигурации помещения с добавлением площадей, этажей. Перепланировку осуществляют в пределах существующей площади.
    2. Реконструкция позволяет проводить работы с фундаментом сооружения и его фасадом. Перепланировку проводят во внутренней части объекта.
    3. Во время реконструкции не затрагиваются несущие стены. Восстанавливаются их параметры, вид приводится в надлежащее состояние, но не более.
    4. Реконструкция подразумевает полную, либо частичную замену, переустройство инженерных коммуникаций.

    Какие документы необходимы для проведения реконструкции и перепланировки

    Проведение каких-либо работ, связанных с внесением изменений в конструкцию сооружения, регламентируются Жилищным кодексом. Все действия необходимо узаконивать. Любое вмешательство в конструкцию внутренних и наружных частей здания осуществляется после разработки проектной документации.

    Для проведения вышеуказанных работ потребуется собрать пакет документов. Если вы намерены, к примеру, перепланировать, то вам понадобятся:

    1. Паспорт и идентификационный код.
    2. Заявление, заполненное по образцу.
    3. Планировка помещения.
    4. Проект перестройки и договор, заключенный со строительной компанией.
    5. Правоустанавливающие документы.
    6. Согласие от жильцов, прописанных в доме или квартире.
    7. Паспорт БТИ.

    Проведение реконструкционных работ невозможно без наличия бумаг, подтверждающих право собственности, разрешения на проведение строительства, технического паспорта на объект, проекта проводимых работ со всеми деталями, согласия жильцов на выполнение реконструкции.

    Ответственность за самовольно проведенные работы

    Проведение несанкционированного переобустройства помещения влечет за собой ответственность. Самовольная перепланировка выльется для владельца в штраф размером около 2020 руб. с предписанием. Предписание требует возврата помещению первоначального вида.

    Важно! Если перестройка повлекла за собой угрозу безопасности и жизнедеятельности окружающих, последует уголовная ответственность. В некоторых случаях владельца лишают права собственности.

    Незаконная реконструкция нежилых объектов административно наказуемая. К ответчику применяются не только штрафные санкции, но и запрет на эксплуатирование объекта до момента узаконивания реконструкции и получения документов, разрешающих ввод здания в эксплуатацию. Размер штрафа определяется соответствующими органами с учетом всех незаконных действий.

    Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

    Владелец нежилого помещения имеет право заниматься его перепланировкой и реконструкцией. На проведение подобных работ ему обязательно нужно получать разрешение в муниципалитете. Переустройство и капитальный ремонт согласовывать не нужно, но важно правильно квалифицировать вид вносимых изменений, чтобы потом не получить санкции за незаконное внесение изменений в архитектурный план здания. Поэтому в данной статье представлены понятия перепланировки, реконструкции и капитального ремонта.

    Перепланировка — это что такое?

    Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

    • поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
    • расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
    • устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
    • организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
    • установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.

    Определение реконструкции

    В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:

    • устройство витрин;
    • пристраиваемых входных групп;
    • лоджий;
    • балконов;
    • закладка окон и прочее.

    Что будет видно снаружи, относят к числу реконструктивных работ.

    Что является капремонтом и переустройством недвижимости?

    Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения. По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

    • перепрокладка коммуникаций;
    • переустановка имеющегося оборудование;
    • демонтаж покрытий и временных перегородок;
    • установка новых;
    • внутренняя отделка.

    После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

    Чем они отличаются?

    Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые — это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры — тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.

    Реконструкцию и перепланировку перепутать проще. Основное отличие между ними сводится к тому, будут ли в процессе работ внесены изменения в фасад. Если фасад подвергнется изменениям, нужно согласовывать реконструкцию, если работы коснутся только внутреннего пространства — перепланировку.

    В обоих вариантах список необходимых для получения разрешения документов практически одинаковый, как и список инстанций, куда придется обращаться за справками и актами проверки.

    Порядок оформления работ

    Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

    Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

    • проект изменений со списком запланированных работ (как правильно составить проект перепланировки и для чего он нужен читайте тут);
    • разрешающие акты от санитарно-эпидемиологической станции, МЧС, застройщика о допустимости запланированных работ.

    Кроме этих документов, инспектор обязательно запросит подтверждение права собственности на помещение, свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт с планом. Для помещений в жилых зданиях обязательно получить согласие не менее 73% жильцов, что на деле оказывается самым сложным в процессе сбора бумаг на перепланировку.

    Какой список документов нужно будет подготовить и что еще понадобится для грамотного оформления перепланировки в нежилом помещении мы рассказываем в этом материале, а о том, как юридически правильно оформить реконструкцию нежилого здания в МКД, читайте тут.

    Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством, но эти понятия совсем разные.

    Перепрофилирование — смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

    Переустройство — замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

    Отдельный вход

    Оформление отдельного входа в помещение с улицы — наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо:

    1. сделать проект входа с чертежами и описанием;
    2. согласовать его с пожарными, санитарными, архитектурными инспекторами;
    3. подать заявление о намерениях в муниципальную жилищную инспекцию;
    4. получить одобрение комиссии.

    Только с актом, который подтверждает соответствие проекта действующим нормам, можно приступать к установке новой входной группы.

    Разница при получении разрешения на проведение работ в здании

    Перепланировка — комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям, требующим предварительного согласования и получения разрешения.

    Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

    В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

    В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?

    В нежилых зданиях получить разрешение на перепланировку и реконструкция гораздо проще. Связано это с тем, что работы в помещениях зданий жилого фонда нужно дополнительно согласовывать с соседями. Если нет задокументированного согласия 73% жильцов, то даже пробовать подавать бумаги на согласование не стоит — дадут отказ.

    Владельцы площадей в нежилых промышленных, торговых, офисных зданиях от подобной проблемы автоматически освобождаются.

    Незаконная перепланировка и реконструкция чреваты серьезными штрафами. Так, юридические лица по действующему законодательству платят штрафы за незаконные работы по изменению планировки нежилых помещений от 100 тысяч рублей.

    Согласовывать работы по перепланировке и реконструкции нежилых помещений — обязательно. Для согласования нужно предварительно обратиться в архитектурное бюро, где помогут составить проект будущих изменений в соответствии с действующими ГОСТ на оформление планов и приложений. Заявления на выдачу разрешения принимают от владельцев недвижимости и их законных представителей.

    Рассмотрение занимает до 45 календарных дней. Если запланированные работы внутри и на фасаде не скажутся на показателях пожарной безопасности и механической прочности здания, как правило, в разрешениях не отказывают.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: