Что такое предварительный договор купли-продажи земельного участка

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом. Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома. Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2020 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2020 года

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

  • Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
  • Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
  • Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
  • Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
  • При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

  • предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
  • предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
  • носит временный характер до даты заключения основного договора;
  • внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2020 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

  • потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
  • возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору. Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать. Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

  • свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровый и технический паспорт на дом;
  • межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
  • акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
  • разрешение на продажу других собственников;
  • при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

Содержание данного договора

В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;

2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора. Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Согласно ст. 429 ГК, если срок не будет установлен предварительным договором, то заключить основной договор должны в течении года от даты подписания предварительного.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

  • После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
  • Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

  1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
  2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
  3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка призван подтвердить намерения сторон относительно заключения в будущем сделки по купле-продаже данного участка на условиях, которые оговорены предварительным соглашением. Ниже обсудим порядок заключения и особенности содержания документа такого рода.

Фото:

Предварительный договор купли-продажи земельного участка — основные положения

Обязательные условия предварительного договора купли-продажи участка

Особенности оформления предварительного договора

Какие документы нужны

Образец и бланк предварительного договора купли-продажи земли

Предварительный договор купли-продажи земельного участка — основные положения

Чтобы говорить о договоре (предварительном) более детально, для начала ознакомимся со ст. 429 ГК РФ. Согласно указанной норме права данный документ должен заключаться в той форме, которая предусмотрена российским законодательством для основного договора, а при отсутствии отдельного указания — в письменной форме.

В случае несоблюдения формы предварительного документа он считается недействительным.

ГК в ч. 3 ст. 429 указывает на то, что в предварительном договоре должны содержаться все существенные условия, которые впоследствии будет содержать основной договор. Кроме того, сторонами должен быть согласован срок, в течение которого последний будет заключен, а если указания на него в предварительном варианте отсутствуют, тогда основной договор должен заключаться не позднее чем через год после того, как был подписан предварительный его вариант.

Предварительный документ утрачивает силу тогда, когда сторонами не заключается основной договор в срок, предусмотренный ими ранее (или предусмотренный законом), либо одной из них не будет направлено в адрес контрагента предложение относительно заключения основного документа. Если же отказ от его заключения поступит в одностороннем порядке, то вторая сторона вправе принудить «отказника» к заключению договора, действуя в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ.

Обязательные условия предварительного договора купли-продажи участка

Теперь пришло время определиться с условиями, которые обязательно должны содержаться в предварительном договоре.

  • Документ составляется в письменной форме, при несоблюдении этого требования он признается недействительным. Такая позиция законодателя отражена в ст. 550 ГК РФ.
  • Как упоминалось ранее, предварительным договором предусматриваются условия, являющиеся существенными. Согласно ст. 554 ГК РФ договором купли-продажи земли, как предварительным, так и основным, должны предусматриваться условия о его предмете. В данной ситуации под предметом договора следует понимать данные о конкретном участке, его месте расположения, площади. То есть те особенные данные, которые позволяют отличить продаваемый земельный участок от всех остальных. В ст. 555 ГК РФ говорится о еще одном существенном условии, коим является цена недвижимости.
  • Если сторонами не достигается соглашение о стоимости участка, такой договор будет считаться незаключенным, а применение положений ст. 424 ГК в случае с земельными участками недопустимо. Помимо этого, ст. 37 Земельного кодекса указывает, что существенным условием данного договора следует считать указание на наложенные на данный земельный участок обременения и ограничения. В момент заключения договора продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся обременениях (в случае их наличия). 

Особенности оформления предварительного договора

В силу своего характера предварительный договор обладает некоторыми особенностями оформления.

  • Если речь идет о заключении предварительного договора юридическими лицами, вне зависимости от стоимости земельного участка, определенной сторонами, нельзя рассматривать совершение предварительного договора как крупную сделку. Соответственно, не требуется получать одобрение. Связано это с тем, что договор такого рода не направлен на приобретение или отчуждение имущества.
  • Важно понимать, что предварительный договор купли-продажи земельного участка не создает каких-либо прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности по заключению основного документа на аналогичных условиях. Более того, стороны вправе предусмотреть в документе способы обеспечения исполнения обязательств, касающихся заключения договора, о чем упоминается в ст. 329 ГК РФ. Данное положение подтверждается, в частности, ч. 4 ст. 380 ГК РФ, определением ВС РФ от 13.11.2012 года № 11-КГ12-20. По мнению суда, применение одного из способов обеспечения исполнения обязательств (например, задатка) не запрещено Гражданским кодексом, однако обеспечиваться может лишь обязанность по заключению основного документа, но не исполнение обязательств, возникших после заключения последнего.
  • По соглашению сторон любые условия предварительного договора, и существенные в том числе, можно изменить при заключении договора основного.

Какие документы нужны

Для заключения предварительного договора сторонам потребуются следующие документы:

  1. Если в сделке участвуют физические лица — документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний — свидетельство о рождении.
  2. Если собственником земельного участка является юрлицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого необходимы выписка из ЕГРЮЛ и корпоративные документы общества.
  3. Выписка из ЕГРН, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).
  4. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.

Если какие-либо из этих документов у продавца отсутствуют, стороны могут указать об этом в договоре и установить срок для их предоставления. К договору достаточно приложить копии вышеуказанных документов, сверив их с оригиналами.

Образец и бланк предварительного договора купли-продажи земли

Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка мало чем отличается от бланка основного. Его общая структура должна выглядеть следующим образом:

  • наименование документа, место, дата его составления;
  • сведения о сторонах (и лицах), заключающих данный документ;
  • основная часть договора содержит: условия о предмете, цене, сведения о наличии обременений, дополнительные условия, касающиеся срока, порядка передачи денежных средств, регистрации основного документа и т. п.);
  • подписи и реквизиты (данные паспорта) сторон.

Образцы предварительных договоров купли-продажи земельных участков могут быть положены в основу конкретного договора, тем более что содержание основного (а значит, и предварительного) договора купли-продажи земли во многом диктуется требованиями Росреестра, регистрирующего права на землю.

***

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме и содержит преимущественно условия, аналогичные условиям основного договора. Однако целью предварительного договора является не передача земельного участка, а заключение основного договора купли-продажи, что не позволяет во исполнение предварительного договора передавать землю или производить оплату, а также предусматривать обеспечительные меры на случай нарушения основного договора.

Законодательство гласит: при покупке земельных наделов, предварительный договор купли-продажи земельного участка необязателен. Однако заинтересованные лица нередко прибегают к составлению этого документа. Давайте разберёмся, в чём заключается особенность предварительного договора. Кроме того, расскажем, как должен выглядеть заполненный бланк.

Назначение договора

При сделках с недвижимостью, стороны обычно используют устную договорённость. То есть покупатель изъявляет желание приобрести земельный участок, который предлагает продавец. Однако, если на стадии оформления документов к продаже, покупатель найдёт более выгодное предложение, он теряет интерес к сделке, полностью отказываясь от взятых обязательств.

С точки зрения закона, это вполне нормальное явление, ведь письменной договорённости между сторонами нет. Соответственно, не предусмотрено никакой ответственности.

Такой вариант, прежде всего, невыгоден продавцу, ведь ему придётся заново подыскивать покупателя, что приводит к потере времени. Чтобы обязать стороны к соблюдению условий, помогает предварительный договор купли-продажи.

Это соглашение тоже можно расторгнуть, но при этом предусматриваются штрафные санкции для инициатора. В результате появляется своеобразная гарантия, что существенные условия сделки будут соблюдены.

Обоснования сделки

Если человек выставляет земельный участок на продажу, у него должны иметься бумаги, дающие такое право. Обратите внимание, что продажа подразумевает тот факт, что земля находится в собственности. Другие варианты владения территорией не дают прав человеку выставлять его на продажу. К правоустанавливающей документации относятся:

  1. Соответствующее свидетельство, выданное Росреестром.
  2. Кадастровые бумаги. Если на земельном участке имеются жилые или технические строения, они должны быть узаконены.
  3. План проведённого межевания. Обратите внимание, что межевой план является залогом к успешному заключению сделки. Этот документ подтверждает согласованность границ участка, что исключает претензии со стороны соседей.
  4. Бумаги, на основании которых участок перешёл в собственность продавца. К ним относятся договора покупки или дарения, свидетельства о приватизации или вступления в права наследника.
  5. Справка из ЕГРП, свидетельствующая, что отсутствуют финансовые задолженности и возможные ограничения.

Что нужно предусмотреть

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка не регламентирован законодательными нормами. Соответственно допускается составление соглашения в произвольной форме. Примерный образец заполнения можно найти здесь:

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Обратите внимание, что саму сделку предварительный договор не рассматривает. Отмечаются только существенные условия. Вот рекомендуемый перечень пунктов, которые должен включать заполненный бланк:

  • отмечается, что стороны рассматривают продажу земельного участка в ближайшее время;
  • указываются индивидуальные технические характеристики объекта продажи. В частности, фактическое местоположение, кадастровый номер, общую площадь (если речь идёт о части земельного участка, указывают размер доли). Это необходимо, чтобы привязать сделку к конкретной территории, чтобы впоследствии продавец не смог предложить другой участок;
  • предварительный договор обычно предусматривает сроки оформления основного документа. Если временные рамки не согласованы сторонами, по закону сделка должна завершиться в течение года. Если сроки подписания финального документа срываются, можно обговорить размер штрафных санкций для нарушителя;
  • стоимость приобретения. Предварительный договор купли-продажи включает сведения обо всей сумме и о полученном продавцом задатке. Обратите внимание на точность формулировки! Задаток предусматривает возвращение средств в двойном размере, если сделка сорвётся по вине продавца. Аванс такой возможности не предусматривает. Если инициатором расторжения сделки является покупатель, задаток остаётся продавцу;
  • полезно предусмотреть форс-мажорные обстоятельства. Например, скоропостижную гибель продавца. В этой ситуации, предварительный договор купли-продажи обязывает наследников к завершению сделки.

Учтите, что предварительный договор не нуждается в госрегистрации, соответственно не влечёт финансовых затрат при составлении.

Приобретение недвижимого имущества всегда сопряжено с рисками, ведь речь идет о крупных финансовых тратах.

При покупке земельного участка с домом риски возрастают, так как в процедуре задействовано несколько объектов недвижимости. Дабы минимизировать их, на этапе договоренности следует заключить предварительное соглашение с указанием обязательств сторон, а также сроков их исполнения.

Когда необходим?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

  • лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
  • владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
  • нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Законодательные нормы

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение. В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

  1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
  2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
  3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
  4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
  5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
  6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Составление и заключение

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде;
  • предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера);
  • обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ);
  • если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным;
  • в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует; в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

  • свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
  • акт согласования границ земельного участка с соседями;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
  • свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Содержание

Законодательство предъявляет определенные требования к составлению предварительного договора.

Он должен включать:

  1. Преамбулу. В ней содержится название документа, дата и место его подписания; информация об участниках сделки: контакты, паспортные данные, адрес прописки.
  2. Предмет соглашения. В данном разделе обозначается договоренность сторон о купле-продажи недвижимого имущества. Нужно подробно описать предмет будущего основного договора (адрес, границы, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, наличие обременений и т.д.).
  3. Стоимость. Это обязательный пункт в документе. Цена может устанавливаться свободно на усмотрение продавца, ее не обязательно привязывать к рыночной или кадастровой стоимости.
  4. Информацию о задатке, если он был внесен.
  5. Срок заключения основного соглашения. Если данное условие не обозначено, автоматически предоставляется срок один год.
  6. В пункте “Права и обязанности сторон” следует прописать обязательство будущего подписания основного договора.
  7. В разделе “Ответственность” отмечается порядок действий в ситуации, если продавец или покупатель нарушит условия соглашения.
  8. Последний этап – обозначение сроков вступления договора в силу, возможность продления и расторжения. Реквизиты и подписи сторон.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Оформление задатка

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

  • по вине покупателя – задаток остается у продавца;
  • по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

Нюансы

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г. Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений. Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность. Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Покупка или продажа недвижимого имущества – довольно важное для обеих сторон сделки событие. Зачастую многие из тех, кто вступает в данный вид юридических отношений, рискуют запутаться в процедуальных тонкостях.

Как структурировать согласование и подписание соглашения о купле-продаже недвижимости, когда уже известно имя приобретателя?

Чтобы придать некую упорядоченность процедуре заключения сделки на данном этапе часто подписывают предварительный договор купли-продажи земельного участка или объекта жилья. Данный вид контракта стороны заключают для того, чтобы не допустить негативных последствий в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Кроме того, предварительный договор купли / продажи участка – дополнительная гарантия серьезности намерений обеих сторон соглашения. Это приобретает особенную важность в тех случаях, когда подписание предусматривает уплату задатка продавцу. Он, в свою очередь, обязуется не перепродавать свою собственность другим покупателям до момента подписания настоящего договора и не повышать ее стоимость. Будущий владелец недвижимости, уже внесший за нее часть средств, тоже вряд ли продолжит поиски других вариантов.

Итак, в чем суть предварительного договора покупки участка или квартиры?

Главное его отличие от настоящего договора – не нужно регистрировать такой документ в Госреестре. Гарантии, предоставляемые сторонами друг другу, формулируются на основе условий, также прописанных в договоре.

Для упрощения процедуры составления и подписания имеются бланки (например, предварительного договора на продажу земельного участка или жилья), а также образцы заполнения. Их можно найти на порталах государственных услуг или у соответствующих специалистов.

А если будущий покупатель все же захочет в силу каких-то причин отказаться от своего приобретения и аннулировать сделку? Он должен будет выплатить несостоявшемуся продавцу энную сумму в качестве компенсации.

В договоре обязательно следует указать следующие сведения:

  • паспортные данные участников,

  • адрес недвижимости,

  • подробная информация об объекте сделки,

  • полная стоимость,

  • даты, когда было подписано предварительное соглашение и снята недвижимость с учета,

  • условия и сроки оплаты.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка во многом идентичен соглашению о передаче прав собственности на жилье, за исключением одной немаловажной детали. Согласно российскому законодательству, совершить продажу частного дома без земли, на которой он находится, нельзя. Таким образом, единственное существенное отличие договора на дом будет заключаться в отдельном пункте, где будет обозначен тот факт, что совместно с постройкой продается и земля, на которой она располагается.

Участок становится частью предмета договора и, соответственно, в документе должны присутствовать все необходимые данные из бумаг на землю и характеристики территории. Сведения об участке и доме + их стоимость указываются отдельно.

Можно заключить, что соблюдение условий предварительно соглашения является крайне важным и желательным для обеих сторон. Если же кто-то из них не выполняет взятые на себя обязательства, вторая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением и требовать материальной компенсации.

Во избежание подобных нежелательных ситуаций не рекомендуется входить в фазу подписания предварительного договора, если строительство дома, готовящегося на продажу, еще не завершено.

                         Предварительный договор

                    купли-продажи земельного участка

г. ______________________                          «__» _________ 20__ г.

      ______________________________________________________, именуемое в

              

   (наименование юридического лица)

дальнейшем «Продавец», в лице __________________________________________,

                                          (должность, Ф.И.О.)

действующего на основании ______________________________, с одной стороны

                        (Устава, положения, доверенности)

и _________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель»,

   (наименование юридического лица)

в лице _______________________________________, действующего на основании

                 (должность, Ф.И.О.)

___________________________________, с другой стороны, а вместе именуемые

(Устава, положения, доверенности)

«Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

                           1. Предмет договора

      1.1. Продавец обязуется  в   будущем   передать   в   собственность

Покупателю, а Покупатель обязуется  принять и   оплатить   на   условиях,

предусмотренных настоящим  договором  земельный  участок  общей  площадью

_______ кв. м/га, расположенный по адресу: _____________________________,

кадастровый номер __________________________.

      1.2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве  собственности

на основании следующих документов: _____________________________________.

      1.3. Право собственности на земельный  участок  зарегистрировано  в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и  сделок  с

ним «__»_______20__ г., запись регистрации N ___________, свидетельство о

государственной  регистрации  права  серия  ______  N __________,  выдано

________________________________________________________________________.

                  (наименование регистрирующего органа)

                2. Существенные условия основного договора

      2.1. Стоимость земельного участка составляет _____ (______________)

                                                      (сумма цифрами и

                                                          прописью)

рублей. Указанная цена установлена  по   соглашению   Сторон   настоящего

договора, является окончательной и изменению не подлежит.

      2.2. Оплата   земельного   участка  осуществляется  путем  перевода

денежных средств на расчетный счет Продавца не позднее ________________ с

                                                            (срок)

момента подписания Сторонами основного договора.

      2.3. Передача  земельного   участка   Продавцом   и   принятие  его

Покупателем осуществляется не позднее ___-х дней с   момента   подписания

основного договора по акту приема-передачи, который является неотъемлемой

частью настоящего договора.

      2.4. Подготовка земельного участка к передаче является обязанностью

Продавца и осуществляется за его счет.

      2.5. Продавец гарантирует, что до  заключения  настоящего  договора

земельный участок никому не продан, иным образом не отчужден, под залогом

и арестом не состоит, в аренду не передан, не является  предметом  долга,

на него не обращено взыскание, а также  то,   что   право   собственности

Продавца никем не оспаривается.

                  3. Срок заключения основного договора

      3.1. Стороны   обязуются  заключить  основной  договор  не  позднее

______________________ с момента подписания настоящего договора.

        (срок)

                        4. Ответственность Сторон

      4.1. Если одна из Сторон  будет уклоняться от заключения  основного

договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд   с   требованием   о

понуждении заключить договор.

      4.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся  от  заключения  основного

договора, возмещает другой Стороне причиненные этим убытки.

                       5. Заключительные положения

      5.1. Обязательства,    предусмотренные     настоящим     договором,

прекращаются, если до окончания срока, в который Стороны должны заключить

основной договор, он не будет заключен либо одна из  Сторон  не  направит

другой Стороне предложение заключить основной договор.

      5.2. Во всем, что не  предусмотрено  настоящим  договором,  Стороны

руководствуются действующим законодательством РФ.

      5.3. Договор составлен в  2-х   экземплярах,   имеющих   одинаковую

юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

                      6. Реквизиты и подписи Сторон

            Продавец                               Покупатель

__________________________________    ___________________________________

__________________________________    ___________________________________

__________________________________    ___________________________________

            Продавец                               Покупатель

Главная проблема, связанная со сделками по покупке земли, касается проверки надёжности покупателя и самой сделки. Для того, чтобы покупатель мог проверить все документы до заключения договора, существует предварительный договор купли-продажи.

Он составляется таким образом, что не исполнять его пункты одинаково невыгодно и для покупателя и для продавца. Так обе стороны сделки доказывают свои намерения подписать основной договор без нарушений.

Согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор нужно заключать по той же форме, что и основной. Особенности сделок с земельными наделами указаны в 37-й статье ЗК.

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи участка отличается от основного только самим предметом сделки. В основном таким предметом являются права собственности на участок и их передача. В предварительном – утверждение намерений купить и продать участок. Есть ряд дополнительных особенностей:

  • В предварительном договоре нужно указывать все основные данные участка – размер, адрес, целевое назначение и т.д. В ином случае такой договор не будет иметь юридической силы.
  • Если при подписании предварительного договора продавец ещё не собрал какие-то документы, это нужно указать в договоре, а также указать сроки, когда он должен будет предоставить недостающие документы.
  • Стороны сделки определяют срок действия предварительного ДКП. Но если они не прописали в самом документе конкретный срок, то он будет действителен в течение года.
  • Основной договор действует с момента его регистрации в Росреестре и до того, как новый владелец получит свидетельство о праве собственности.

Документы

При продаже земли продавец должен собрать ряд документов:

  • Выписку из ЕГРП о праве собственности на этот участок;
  • Кадастровый паспорт;
  • План межевания. Иногда для этого нужно провести соответствующие работы по межеванию и внести изменения в кадастр;
  • Акт согласования границ, который должны подписать соседи;
  • Справка из Росреестра о том, что участок не арестован и не имеет обременений.

Предварительный договор купли-продажи земли составляют также и в случае, если каких-то документов у продавца ещё нет.

Содержание

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка включает:

  • Реквизиты сторон и их контакты, дату и место заключения договора;
  • Предмет договора – намерение провести его куплю-продажу в будущем. Также указывается основная информация об участке, на основании которой его можно точно определить и отделить от других. Указывается цена будущей сделки. Она должна быть не меньше кадастровой стоимости земли;
  • Информация об арестах и обременениях земли или их отсутствии;
  • Сроки предоставления всех недостающих документов и подписания основного договора;
  • Обязательства участников сделки подписать основной договор, их гарантии и меры, в случае нарушения договорённости;
  • Срок действия договора, дата его начала и окончания.

Рассмотрим разные ситуации

Особенности заключения предварительного договора могут касаться видов права собственности на данный участок.

Долевая собственность

В этом случае в договоре описывают долю в участке, её параметры и цену. Также указывают кадастровый номер, размер аванса, если таковой был уплачен.

С задатком или авансом

Размер аванса определяют сами стороны сделки. Он указывается в твёрдой сумме или в процентном отношении от цены участка. Все законодательные условия выдачи задатка указаны в 380-й статье ГК. Факт выдачи задатка является гарантией реальных намерений покупателя приобрести участок земли. При этом большой размер задатка не выгоден обеим сторонам, потому что в случае расторжения сделки, обе они теряют значительную сумму денег.

С капитальными строениями

В предварительном ДКП нужно указывать все строения, которые находятся на участке и продаются вместе с ним. Указываются даже недостроенные объекты и степень их готовности. Обязательно указывается цена;

В ипотеку участок с домом

В таком случае заключение предварительного договора вообще является обязательным. При этом третьей стороной сделки выступает банк. В документе указывается, что после оформления сделки участок передаётся в залог банку.

Особенности для земель сельхозназначения

Такие земли находятся вне территории населённых пунктов и по сделкам с ними есть ряд ограничений:

  • Можно поменять вид использования после покупки;
  • Нельзя покупать иностранцам и не имеющим гражданства.

Также сам процесс купли-продажи таких участков связан с некоторыми особенностями:

  • В предварительном документе должно быть описано состояние земли и возможность использовать её по прямому назначению;
  • Землю нужно выделить на местности и указать её точное расположение;
  • Необходим письменный отказ местной власти от покупки данной земли и разрешение на её продажу. Действует этот отказ в течение года.

Как расторгать

Предварительный договор купли-продажи дачи или другого участка может быть расторгнут только в суде или:

  • В случае обоюдного согласия сторон;
  • Нарушений одной из сторон своих обязательств по заключению основного договора или срыве сроков заключения сделки;
  • Отказе одной стороны от заключения сделки.

При отказе одного из участников сделки, второй имеет право обратиться в суд с иском о расторжении предварительного договора или принуждении к подписанию основного.

Когда необходим

Предварительный договор купли-продажи земельного участка необходим при заключении сделок с отсрочкой платежей. Он нужен в случае выплаты аванса. Также он полезен, когда покупатель хочет изучить все документы или продавец ещё не все документы собрал.

Во всех случаях предварительный ДКП даёт дополнительные гарантии обоим участникам сделки.

Законодательные нормы

Регулируют заключение таких договоров 429 статья Гражданского кодекса и 37 статья Земельного кодекса РФ.

Нужно ли регистрировать

Если основной договор будет заключён с нотариальным заверением, то и предварительный должен быть заверен у нотариуса. Это требование касается сделок со всеми договорами такого типа.

Какие нюансы надо учесть, подписывая предварительный договор купли

Основные нюансы касаются составления такого документа:

  • Нужно указывать все важные характеристики продаваемого участка: его размеры, расположение, целевое назначение, характеристики земли, наличие строений и т.д.;
  • Стороны должны указать все свои паспортные данные;
  • Прописать задаток и цену итоговой сделки;
  • Указать сроки, обязательства и меры ответственности в случае их нарушения.

Важно внимательно изучить все документы со стороны продавца, и любые спорные моменты точно и однозначно прописывать в самом договоре. Это позволяет повысить гарантии ответственного поведения сторон и избавить их от споров в будущем.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи земельного участка

г. _______________ «____» ______________ 2020 г.

 
 
 
________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ________________________________________________, паспорт: серия ________, № ________, выданный ________________________, проживающий по адресу: ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.2.1 настоящего договора (далее – Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для жилищного строительства.
1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение ________ дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок.
2
. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок (далее – Объект), площадью ________ кв.м., (условный номер участка на плане размежевания территории №________), разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ________________________________________________, в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему предварительному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, фрагмент из генплана с выделенным участком (Приложение №1), образованного в дальнейшем из земельного участка общей площадью ________ кв.м., расположенного по адресу: ________________________________________________, разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер ________, по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем Объекта. В случае изменения площади Объекта по итогам межевания, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору.
2.2
. На момент заключения настоящего предварительного договора Покупатель знает о том, что Свидетельство о регистрации права собственности на Объект, входящий в состав земельного участка кадастровый номер ________, ещё не получено, и согласно Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним Продавец является собственником земельного участка общей площадью ________ кв.м, из которого будет образован Объект (свидетельство о регистрации права собственности №________ от «___» _____________ 2020 года). Копия Свидетельства о регистрации права собственности Продавца приводится в Приложении №1.
2.3. План границ и расположение Объекта обозначен на плане межевания территории в Приложении №2, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.
2.4
. Цена Объекта составляет ________ рублей. Общая цена за Объект выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п.3.1 настоящего договора. Оставшаяся часть цены Объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________________________ для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон.
2.5
. Объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении земельного участка нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.
2.6
. Объект не оснащен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, водоснабжением, газификацией, подъездными путями и элементами благоустройства.
2.7. Продавец обязан:
2.7.1
. Обеспечить формирование (выделение) Объекта из земельного участка общей площадью ________ кв.м., расположенного по адресу: ________________________________________________, разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер ________, включая подготовку межевого плана, согласование проекта границ.
2.7.2. Обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет;
2.7.3
. Обеспечить государственную регистрацию своих прав на Объект в ЕГРП. Право собственности Продавца на Объект будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, и Продавцу будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект.
2.7.4
. Подготовить документы на Участок для сделки и обеспечить подписание Основного договора купли-продажи Участка с гр. ________________________ в срок, указанный в п.1.2 настоящего договора. Данный срок может быть продлён на период устранения препятствий со стороны государственных и муниципальных органов в оформлении документов для сделки на Участок и её проведения, возникших по причинам, не зависящим от Продавца.
2.7.5. Заключить Основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.
2.7.6
. Передать после заключения Основного договора Покупателю Объект по акту приема-передачи в течение ________ рабочих дней. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.
2.7.7
. В течение ________ рабочих дней после подписания Основного договора Продавец обязуется направить своего полномочного представителя для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________________________ либо выдать нотариально заверенную доверенность на представителя Покупателя.
2.8. Покупатель обязан:
2.8.1
. Заключить основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.
2.8.2. Принять Объект по Акту приема-передачи в срок, указанный в п.2.7.5 настоящего договора.
2.8.3
. Произвести оплату за свой счет всех расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на свое имя на Участок.
2.8.4
. Оплатить стоимость Объекта в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.
2.8.5 Риск случайного повреждения Объекта с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества несет Покупатель.
2.8.6
. За свой счет обеспечить создание (подведение) инженерной инфраструктуры (электрических сетей, водоснабжение, газификация, подъездных путей и элементов благоустройства) к участку путем заключения соответствующих договоров с Управляющей компанией.
2.9. Стороны договорились, что на переданный Покупателю земельный участок и неоплаченный им полностью возникает право залога продавца.
2.10
. Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________________________, и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Покупатель вносит (перечисляет) Продавцу задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ, в сумме ________ рублей, в момент заключения настоящего договора.
3.2
. При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка.
4
. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.
4.2
. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.
4.3. Во всем, что не предусмотрено настоящем договором стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
5
. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).
5.2
. В данном договоре под обстоятельствами непреодолимой силы подразумеваются: стихийные бедствия, военные действия, запретительные акты Правительства РФ, министерств, ведомств и учреждений, местных и региональных органов власти подтвержденных соответствующими документами компетентных органов.
5.3. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее ________ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства, если стороны не договорились об ином.
6
. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Разногласия по настоящему Договору разрешаются по обоюдному согласию сторон. В случае недостижения соглашения, споры разрешаются в соответствии с законодательством РФ с обязательным соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Срок ответа на претензию – ________ дней с момента получения. Претензии, ответы на них, уведомления направляются сторонами заказным письмом с уведомлением о вручении либо курьером по адресам, указанным в настоящем договоре.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.
7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
7.3
. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.
7.4
. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны

руководствуются действующим законодательством РФ.

7.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один выдается Продавцу, один – Покупателю.
8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
 

Продавец
Юр. адрес:
Почтовый адрес:
ИНН:
КПП:
Банк:
Рас./счёт:
Корр./счёт:
БИК:
Покупатель
Регистрация:
Почтовый адрес:
Паспорт серия:
Номер:
Выдан:
Кем:
Телефон:

 
9. ПОДПИСИ СТОРОН
 

Продавец _______________ Покупатель _______________

Предварительный договор заключается до оформления основной сделки. Он нужен для того, чтобы стороны закрепили предварительную договоренность провести куплю-продажу. Такой документ обеспечивает интересы сторон и гарантирует заключение сделки в будущем, если по какой-то причине ее нельзя совершить незамедлительно.

Выгода сторон

Причины продавца:

  1. Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
  2. Не сняты обременения или аресты.
  3. Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.

Причины покупателя:

  1. Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
  2. Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.

После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.

По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.

Для проведения сделки вам также понадобится собрать необходимые документы и в некоторых случаях — взять кредит на внесение недостающей суммы.

Что нужно включить в текст?

В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:

  • стороны;
  • предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
  • если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
  • цена недвижимости;
  • порядок и срок оплаты недвижимости;
  • порядок и срок передачи недвижимости;
  • перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
  • перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными.

Укажите также срок, к которому основная сделка должна быть заключена. Если этого не сделать, то основной договор в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Объект сделки

В договоре обязательно нужно упомянуть объект продажи. Если продается голая земля без строений, то в качестве объекта выступает только земельный участок.

Для описания в ПДКП земли укажите следующие данные:

  • адрес земельного участка – как в выписке из ЕГРН (свидетельстве);
  • площадь земельного участка;
  • разрешенное использование земельного участка – в точности с документами;
  • кадастровый номер участка;
  • на каком основании земля принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Если на земле построен жилой дом, то участок продается вместе с жильем. Продать участок отдельно от дома не получится – это прямо запрещено земельным кодексом.

Чтобы указать в ПДКП дом, включите следующие сведения:

  • адрес дома;
  • площадь дома (общая и жилая);
  • этажность (подвал и чердак тоже укажите);
  • количество комнат, сколько из них жилых;
  • кадастровый номер дома;
  • на каком основании дом принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Обратите внимание, что если земля принадлежит продавцу на праве аренды, то, покупая дом, вы также приобретаете указанное право аренды автоматически. Вам нужно будет перезаключить договор аренды с собственником земли после перехода права собственности на жилье.

Аванс и задаток

Эти инструменты рассматриваются в качестве предоплаты за недвижимость. Покупатель передает продавцу часть цены основного соглашения в момент заключения ПДКП, затем эта сумма включается в счет основного расчета. Отличие аванса от задатка в том, что задаток — это обеспечительная мера – он стимулирует стороны выполнить свои обязательства и заключить основную сделку. Аванс не имеет такой силы – это обычная предоплата.

Задаток включается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату земли.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Соответственно, если вы установите в ПДКП достаточно большую сумму задатка, стороне просто невыгодно будет отказаться от сделки и потерять деньги. Нужно также учитывать и причины отказа. Если сторона отказывается от сделки по причине обстоятельств непреодолимой силы, ее нельзя за это финансово «наказывать» — закон в данном случае будет на ее стороне.

Условие о задатке формулируется так:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты земельного участка по основному договору купли-продажи

Аванс не обладает такими свойствами, поэтому в случае незаключения основной сделки он возвращается покупателю в полном объеме, независимо от обстоятельств. Условие об авансе отличается только наименованием платежа, однако именно этот нюанс и определяет правовую природу предоплаты:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Установленного размера задатка нет, стороны определяют его самостоятельно в зависимости от условий.  Если нужно снять обременение – ипотеку — задаток может составлять 80% цены.

Подробнее об особенностях задатка и аванса смотрите видео:

Об авансе и задатке при покупке квартиры мы ранее публиковали интересный материал.

Что такое договор намерения и можно ли его подписывать?

По своей сути соглашение о намерениях, договор намерений, предварительный контракт – это тоже, что предварительный. Документ может называться как угодно, но суть у него одна — закрепить намерения сторон заключить основную сделку.

Если вы составляете такой документ, лучше назовите его «Предварительный договор купли-продажи земельного участка», в соответствии с терминологией действующего законодательства. В случае возникновения споров суду будет проще разобраться, что вы имели в виду.

Однако если документ называется «Договор о намерениях» — ошибки нет, главное, чтобы он содержал все необходимые сведения и условия, упомянутые выше. Подписывать такой документ стоит в случаях, если вы не хотите упустить выгодное предложение: удачную недвижимость или хорошего покупателя.

Скачать образец документа

Ниже вы можете скачать документы для заполнения:

  • предварительный договор купли-продажи с задатком;
  • авансовое соглашение;
  • расписка к ПДКП о внесении предоплаты.

Вам также может быть интересна статья об оформлении рассрочки и расписок при купле-продаже жилья — мы разместили ее здесь.

Советы

  1. Пропишите в предварительном договоре твердый срок заключения основной сделки.
  2. Если на земельном участке есть вспомогательные строения (например, сарай или дровяник) – укажите их в предварительном договоре.
  3. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно.
  4. Предъявите предварительный договор в банк, чтобы быстрее получить одобрение по ипотеке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: