Главные условия перепланировки помещений

Право собственности на недвижимость не освобождает владельца от обязательств перед законодательством. Совершать капитальный ремонт помещений он может только после того, как получит техническое заключение от государственных контролирующих служб. В противном случае его действия будут неправомерными. За нарушение закона гражданин понесет административную или криминальную ответственность.

Согласовываются работы по переноске стен, объединении (разъединении) санузлов, перемещении газовых устройств или облицовке внешних фасадов зданий. Нарушения правил работы с данными инженерными сооружениями могут привести к негативным последствиям. Проект следует показать специалистам и узаконить путем внесения правок в технический паспорт сотрудниками БТИ.

Главные условия перепланировки помещений – это оформление технически правильного проекта строительных работ, их качественное проведение и регистрация в соответствующих органах. Заниматься этим можно самостоятельно или доверить частным организациям. Услуги посредников стоят не дешево. Тем не менее освобождают владельца недвижимости от лишних переживаний и экономят время.

Что это такое

Понятие расшифровывается в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации. Специализированные нормативно-правовые акты отсутствуют. Что такое перепланировка? Под ней следует понимать изменение размеров жилых помещений квартиры, которые фиксируются документально.

Главный документ – это технический паспорт объекта недвижимости. Самые распространенные действия: объединение санузла, увеличение площади за счет кладовой, перенос кухни на другое место.

По установленному порядку все действия должны согласовывается с государственными органами. Ответственное за соблюдения правил постройки, эксплуатации и внесения изменений в план квартиры – бюро технической инвентаризации (БТИ). Работники данной структуры согласовывают перепланировку помещения, проверяя действия собственника на законность и безопасность.

Данная процедура не просто прихоть контролирующих органов, а жизненная необходимость. Самовольное перемещение стен, труб, электрики может привести к непоправимым последствиям. Поэтому действия должны быть согласованными. Ремонтировать многоквартирные дома должны профессионалы, которые знают о правилах работы с несущими конструкциями и прочими важными инженерными сооружениями.

Как узаконить

Специального законодательства, которое регулировало бы отношения в сфере перепланировки жилых площадей нет. Проверяющие органы руководствуются ст.4 и ст. 26 ЖК РФ.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Основные положения данного нормативно-правового акта:

  • определение понятия «перепланировка»;
  • обязательное согласование действий собственника жилья с местными органами власти и контролирующими структурами (БТИ);
  • перечень документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения на перепланировку квартиры.

Самовольное изменение площадей комнат, кухни и санузла незаконно. Главный разрешительный документ – это обновленный технический паспорт на недвижимость. Его изготовляет местное бюро технической инвентаризации.

Услуга платная. Заявитель вносит госпошлину. Процесс оформления займет от двух недель до месяца. Документ возможно получить за более короткий срок. Это будет стоить в несколько раз дороже.

Как оформить перепланировку помещений:

  1. Написать заявление в БТИ. Данная бумага служит вызовом специалистов на объект.
  2. Оплатить госпошлину.
  3. Договорится с работниками Бюро о проверке, обеспечить им доступ к объекту перепланировки.
  4. Через оговоренное время забрать новый технический паспорт.
  5. Разрешение и остальные документы необходимо подать в Госреестр для перерегистрации жилья.

Заниматься процедурой узаконивания может доверенное лицо собственника жилья. Существуют организации, которые специализируются на данных вопросах. Стоимость их услуг начинается от тысячи рублей и выше.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Важные бумаги

Акты и прочие документы

Правомерность действий заказчика перепланировки на каждом этапе подтверждается документально.

Для начала процесса узаконивания капитального ремонта жилого или нежилого помещения необходимо подготовить такие бумаги:

  • подтверждение права собственности;
  • свидетельство государственной регистрации недвижимости;
  • технический паспорт квартиры;
  • строительный план всего дома (если жилая или нежилая площадь находится в многоэтажном здании).

Перечень важных бумаг может дополняться зависимо от ситуации и нормативных требований. Пакет документов для оформления реконструкции нежилого помещения будет больше, нежели узаконивание изменений в стандартной квартире. Заканчивается организационный процесс оформлением акта перепланировки. Он является основным документом для БТИ и последующей государственной регистрации.

Акт свидетельствует об окончании строительных работ. Оформляется в присутствии комиссии.

Ее состав:

  • собственник недвижимости или его уполномоченное лицо;
  • представитель коммунального предприятия – балансодержателя строения, где происходит перепланировка помещения;
  • сотрудник ЖЕКа;
  • работника службы пожарного надзора;
  • представитель строительной организации.

Комиссия обязана проверить правильность отображения данных о перепланировке в проекте, который был подан на согласование государственным структурам. Если все участники осмотра помещения подтверждают правильность и законность работ – подписывается акт перепланировки.

Его оформляют в трех экземплярах. Первый принадлежит владельцу недвижимости, второй – бюро технической инвентаризации, третий передается на хранение в жилищную инспекцию.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Получить разрешение

Перечень документов, который даст «зеленый свет» для начала работ в жилом помещении, отличный от списка для нежилой постройки. Порядок получения разрешения одинаковый для всех.

Состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор необходимых бумаг.
  2. Проектирование работ по перепланировке.
  3. Согласование документа с контролирующими инстанциями.
  4. Выполнение строительных работ.
  5. Выезд комиссии на готовый объект и подписание акта.
  6. Внесение изменений в технический паспорт.

Капитальный ремонт жилого помещения начинается с диалога. Инициатор перепланировки должен получить одобрение соседей (если помещение находится в многоквартирном доме) и членов семьи (если это частная собственность).

Офисный ремонт также нужно согласовывать. Дополняется пакет документов на получение разрешения письменным одобрением действий со стороны местной жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений оформляется проще. Дополнительных соглашений не требуется. Разрешение может дать местный орган власти. В г.Москва действует Постановление Правительства от 2020 года «О правилах выдачи документов на проведение капитальных работ в нежилых помещениях».

Этим нормативно-правовым актом власти города упростили процедуру получения разрешительных бумаг. Схожие правила действуют во всех регионах страны.

Инструкция по перепланировке помещений

Процесс перестройки квартир и домов условно можно разделить на четыре этапа:

Создание проектной документации и получение разрешения Перед тем, как начать создавать проект перестройки жилой квартиры или дома, первым делом необходимо получить согласие местной жилищной инспекции на проведение работ. Оформляется все актом. При перепланировке нежилого помещения разрешение инспекции не нужно. К пакету документов прилагается бумага с описанием технического состояния объекта перестройки.
Улаживание вопросов по тех. паспорту помещения в бюро технической инвентаризации Регламент узаконивания перестройки требует проверки готового объекта. После завершения строительных работ сзывается комиссия. По результатам осмотра необходимо проследить, чтобы был составлен и подписан всеми участниками акт о перепланировке. Данный документ предоставляется сотрудникам БТИ. Они вносят изменения в технический паспорт недвижимости.
Утверждение нового тех. плана квартиры или дома На этом этапе составляется новый технический паспорт недвижимости. Его составные части: графический рисунок новой жилплощади, описание характеристик квартиры или дома, общая площадь, адрес помещения. Занимается составлением данного документа кадастровый инженер.
Повторная регистрация обновленной недвижимости в государственной службе Владелец недвижимости или его доверенное лицо обращаются с заявлением в государственную регистрационную службу. Технический план подается на электронном носителе. По истечении десяти дней служащие госструктуры должны выдать собственнику выписку из реестра.

C согласованием и без него

Осуществление перепланировки жилой или нежилой площади сопровождается бюрократическими процедурами. Заканчивается все это внесением измененной недвижимости в реестр. Вид и количество строительных работ обязательно должны быть согласованы с государственными органами, ответственными за правильность эксплуатации недвижимости на территории населенного пункта.

Разрешение необходимо если:

  • производится демонтаж стен помещения;
  • делаются арки или другие отверстия в перегородках квартиры;
  • манипуляции с санузлами: перемещение, объединение, установление дополнительных единиц;
  • работы по изменению внешних стен здания.

Не требующее согласование действие с недвижимостью:

  • косметическая отделка потолка, стен и других инженерных конструкций;
  • замена сантехники на аналогичные приборы, только более новые;
  • демонтаж встроенной мебели и техники.

Грань межу капитальным и текущим ремонтом достаточно тонкая. Собственник может увлечься процессом перевоплощения квартиры, не заметив, как перешел от косметической отделки до перепланировки.

Если внеплановая проверка контролирующих органов определит неправомерность действий владельца, ему придется вернуть все назад. Без этого он не сможет ни продать, ни поставить на учет здание.

Образец технического паспорта помещения:

Средняя стоимость

Оформлять переустройство жилого или нежилого помещения можно самостоятельно или через доверенные организации. Они владеют последней информацией о правилах узаконивания капитальных работ. С их помощью процесс получения разрешения выйдет короче.

Средняя стоимость посреднических услуг:

Название работ Цена, рублей
Оформление документов в БТИ 25 000 – 50 000
Проектирование строительных работ 20 000 – 100 000
Согласовательные процедуры в разных инстанциях 30 000 – 150 000
Акт о перепланировке 10 000 – 15 000
Проверка документов после ремонта всеми службами от 10 000
Изготовление нового технического паспорта 10 000 – 60 000
Государственная регистрация отремонтированного объекта недвижимости от 8 000 и выше

Самостоятельное оформление документов стоит значительно дешевле. Собственник оплачивает только государственную пошлину и услуги проектировщиков. Общие затраты колеблются от 4 000 – 15 000 рублей.

Ответственность и штрафы

Узаконивать процесс перепланировки жилой площади требует законодательство. Выявляется факт нарушения при проведении проверки контролирующими органами. Как правило, сами по себе подобные службы не приходят. Столкнуться с ними можно при переоформлении недвижимости, продаже квартиры или дома, установке нового газового оборудования, оформлении кредита.

Если надзорные органы увидели нарушение, они составляют акт и передают дело исполнительной службе. Пожаловаться также могут бдительные соседи. В 2020 году собственнику жилья придется заплатить штраф в размере 5 000 рублей.

Предприниматели, чья недвижимость была незаконно перепланирована лишаться 50 000 рублей. Гражданин может понести уголовную ответственность, если капитальные работы на его объекте стали причиной травмирования или смерти людей.

Узаконивается самовольная незначительная перепланировка после уплаты штрафов стандартным образом. В других случаях доказать правомерность и безопасность строительных работ придется через суд.

По результатам заседания выносится приговор: признать перестройку законной полностью, частично или отказать заявителю. Способствуют негативному решению суда грубые нарушения технических требований.

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2020 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Что считается перепланировкой или переустройством?

Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ст.15 ЖК РФ Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)

Ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

* Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

* Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

* Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Какие именно ремонтные работы в помещении могут рассматриваться как перепланировка?

В качестве примера перепланировки можно привести следующие работы:

  • изменение конфигурации стен (монтаж новых стен, полный или частичный демонтаж существующих);
  • изменение оконных и дверных проемов, устройство новых проемов, заделка старых. Сюда же относится устройство арок в стенах;
  • остекление балконов и лоджий;
  • устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях.

Какие именно ремонтные работы в помещении могут рассматриваться как переустройство?

Примером переустройства может явиться перестановка мойки и газовой плиты на кухне, равно как и перестановка санитарного оборудования в ванной и туалетной комнате.

При этом замена инженерного оборудования на аналогичное по параметрам переоборудованием не считается, а относится к текущему ремонту жилого помещения.

Какие виды ремонтных работ требуют внесения изменений в технический паспорт на жилое помещение?

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим техническую составляющую, условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм:

  • переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  • перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Какие перепланировки и переоборудования запрещены?

Не допускаются Переоборудование и Перепланировка жилых домов и квартир (комнат):

  • ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
  • ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Какие требования к жилым помещениям необходимо учитывать при проведении перепланировки/переоборудования?

Данные требования регламентированы Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Требования к жилому помещению:

  • Квартиры находятся в жилом доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
  • Несущие и ограждающие конструкции квартир находятся в работоспособном состоянии;
  • Квартиры обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственнопитьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, и газоснабжение);
  • Квартиры защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
  • Допустимая высота жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека соответствует классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивает пожарную безопасность квартир и жилого дома в целом;
  • Объёмнопланировочное решение квартир и их расположение в жилом доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учётом требований эргономики;
  • В квартирах требуемая инсоляция, её длительность обеспечивается не менее чем в одной комнате;
  • Высота от пола до потолка комнат и кухонь более 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних составляет более 2,1 м.
  • Отметка пола квартир, расположенных на первом этаже, выше планировочной отметки земли;
  • Над комнатами не размещены уборные, ванные (душевые) и кухни;
  • Комнаты и кухни в квартирах имеют непосредственное естественное освещение.

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 Жилищного Кодекса: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласование перепланировки в административном порядке.

Какие документы необходимо представлять для получения разрешения на перепланировку?

В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:

  1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
  2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

В каких случаях отказывают в согласовании перепланировки?

Отказ в согласовании переустройства/перепланировки жилого помещения допускается в случае:

  • непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
  • поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства/перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Сохранение перепланировки в судебном порядке.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Какие перепланировка/переустройство являются самовольными?

Жилищный Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и/или перепланировки жилых помещений.

Важно. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Какие могут быть последствия для лиц, осуществивших самовольную перепланировку?

Действующим законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство/перепланировку жилого помещения.

  • В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 2020 — 2020 ШТРАФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 2020 — 2020 ШТРАФ).
  • Следует отметить, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
  • Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В рамках ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном/перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Следует иметь в виду, что возможно сохранение только перепланированного/переустроенного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ), поскольку закон такой возможности не предусматривает.

Как сохранить реконструированный объект?

Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов определен Градостроительным Кодексом РФ, нормативными правовыми актами РФ. Положения ст. 29 ЖК РФ не могут применяться здесь по аналогии к случаям самовольной реконструкции. Например, в судебном порядке на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ нельзя легализовать:

  • пристройку лоджии к квартире,
  • демонтаж подоконной части наружной стены,
  • устройство вместо оконного проема оконно-дверного проема без соответствующего разрешения.

Такой объект обладает признаками самовольной постройки, и вопрос о приобретении права собственности на нее может ставиться только применительно к.п.3 ст.222 ГК РФ.

Если в результате перепланировки произойдет присоединение к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, то согласно п. п. 1 — 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ подобные операции (например, демонтаж в наружной стене балконного блока с сохранением подоконного пространства, поскольку балконная плита является общим имуществом) возможны только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

В состав общего имущества включаются:

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  • ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Что происходит, если собственник отказывается привести помещение в прежнее состояние?

В случае, если перепланированное/переустроенное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок в установленном органом местного самоуправления порядке, то суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Поскольку закон предусматривает возможность последующей легализации выполненной перепланировки жилого помещения, тот факт, что гражданин не обращался за согласованием в орган местного самоуправления, не лишает его права потребовать в суде сохранения жилого помещения в перепланированном виде.

Какие обстоятельства являются существенными при рассмотрении дела о сохранении перепланировки?

Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление того факта, что произведенные перепланировка и переустройство не повлияли на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью.

Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения.

Вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может быть решен судом в различных процедурах:

  • по иску граждан о сохранении перепланированного помещения;
  • по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии встречного иска гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде);
  • в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Действующее законодательство не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов. При получении же отказа на свое обращение гражданин может обжаловать его как ненормативный акт в порядке главы 24 ГПК РФ, т.е. по упрощенной процедуре и в рамках данного дела бремя доказывания обоснованности принятого решения будет возлагаться на орган местного самоуправления.

Лицо, добивающееся сохранения перепланированного помещения в суде, должно предоставить экспертное заключение о том, что произведенная перепланировка/переустройство отвечают установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, а также не нарушают права других граждан и организаций. В подтверждение своих обоснований истец может представить заключения и письма из уполномоченных органов (пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора).

Согласование перепланировок

Получение разрешение на реконструкцию

Кадастровые и проектные работы

Задайте вопрос напрямую в: WhatsApp [email protected]

Москва: +7 (499) 322-05-14 Санкт-Петербург: +7 (812) 425-35-90

Главная » Перепланировка » Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2020) — как узаконить и согласовать

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Жилищные споры » Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Эти мероприятия необходимо проводить, следуя законодательным требованиям с обязательным одобрением соответствующих органов.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения

Определения переустройства и перепланировки жилого помещения закреплены в ст. 25 Российского Жилищного кодекса. Под переустройством подразумевается перенос, установка или произведение замены инженерных сетей, всевозможного оборудования, в том числе электро- или санитарно-технического, если они должны быть внесены в технический паспорт.

Что подразумевается под перепланировкой и в чем ее отличие от переустройства? Данное понятие также закреплено в ст. 25 ЖК РФ и означает модификацию конфигурации помещения, о чем должны быть внесены соответствующие коррективы в техпаспорт.

Последствия самовольного проведения переустройства или перепланировки могут возникнуть, если в соответствующий орган поступила жалоба от соседей или родственников. А также при желании человека продать или подарить свою собственность.

Основания для переустройства или перепланировки

Каковы же основания для переустройства/перепланировки жилого помещения? Эти мероприятия следует проводить, следуя законодательным требованиям с обязательным одобрением со стороны соответствующих органов местного самоуправления. Основание для переоборудования – решение, принятое данными органами.

Кроме того, для проведения мероприятий по переоборудованию в орган, который выдает разрешение, собственником или его представителем подается перечень документов, среди которых:

  • заявление по строго определенной форме;
  • документация правоустанавливающего характера на жилое помещение (это могут быть как оригиналы, так и копии, заверенные нотариально);
  • проект переоборудования, который подготовлен и оформлен в установленном на законодательном уровне порядке;
  • техпаспорт помещения, которое планируется переустраивать;
  • согласие в письменном виде от каждого члена семьи нанимателя, занимающего соответствующее помещение на основании договора соцнайма;
  • заключение, выданное учреждением по охране архитектурных и исторических памятников и объектов культуры, о возможности проведения запланированных мероприятий, если помещение размещается в доме, который принадлежит к числу архитектурных или исторических памятников или является культурным достоянием.

Вышеперечисленные основания являются исчерпывающими, и другая документация не может быть запрошена органом, выдающим разрешение, на осуществление переоборудования.

Переустройство и перепланировку принято считать самовольными, если они проведены без наличия основания, которое предусмотрено ст. 26 ЖК РФ, а также, если были допущены отклонения от проекта, который был представлен для переоборудования.

Допустимые мероприятия по переустройству

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., которым были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, под переустройством понимается:

  • смена расположения газовых и сантехнических нагревательных элементов;
  • замена кухонных очагов либо газовых плит на электроплиты бытового назначения;
  • обустройство новых санузлов или переустройство имеющихся;
  • прокладка новых или замена имеющихся трубопроводов, электросетей и оборудования для монтажа душевых кабинок, стиральных машинок, имеющих повышенную мощность, и прочих агрегатов, как сантехнических, так и бытовых, которые принадлежат к новейшему поколению техники.

Ответственность за незаконную перепланировку

Переустройство и перепланировка жилого помещения, на которые не было получено разрешение, принято считать незаконным. Ответственность за подобные действия определяется ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая касается самовольного проведения переоборудования или перепланировки подобного помещения. Данной статьей предусмотрена ответственность административного характера за порчу помещения, которая может состоять как в непосредственной его порче, так и в порче находящегося в нем оборудования. Что понимается под порчей? Это доведение жилого помещения до состояния, которое делает его непригодным для проживания в нем людей. Под порчей оборудования имеется в виду приведение в негодность систем водо- и газоснабжения, отопительной системы и т.д.

Существует статья КоАП РФ (ст. 19.1), согласно которой действия могут квалифицироваться как самоуправство. Также ст. 7.22 предусматривает ответственность за переустройство, которое было проведено без одобрения владельца, если при этом существенно изменяются условия эксплуатации жилого помещения.

Уполномоченным органом, который разбирает совершение подобных правонарушений, является Жилищная инспекция. Рассмотрение поданной жалобы и принятие мер по ней происходит в течение месяца.

Допустимые мероприятия по перепланировке

Для проведения перепланировки выполняются следующие мероприятия:

  • разборка или перенесение перегородок;
  • укрупнение или наоборот разукрупнение помещений с большим числом комнат (их объединение или разграничение);
  • устройство новых или перенос имеющихся дверных проемов;
  • обустройство дополнительных ванных и кухонь;
  • разборка помещений подсобного характера, например, кладовок или гардеробных, для увеличения жилой площади;
  • устранение темных кухонь и проходов в них сквозь жилые помещения;
  • переоборудование тамбуров, имеющихся в помещениях.

Проведение перепланировок не допускается:

  • если наблюдается ухудшение условий проживания людей и эксплуатации самого дома, в том числе, если ограничивается доступ к инженерным коммуникация и любым отключающим приборам;
  • в доме, стоящем на учете штаба по вопросам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
  • в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания;
  • если в результате полностью ликвидированы или уменьшены естественные вентиляционные каналы;
  • если на несущие конструкции увеличивается нагрузка.

Технический паспорт жилого помещения

Технический паспорт жилого помещения – это документ, в котором содержатся все данные помещения технического характера.
Техпаспорт составляется во время проведения первичной инвентаризации, которая производится, когда новый дом сдается в эксплуатацию. За изготовление документа отвечает не застройщик, а владелец жилого помещения.

В техпаспорте содержится такая информация:

  • план жилого помещения поэтажно;
  • инвентаризационная стоимость помещения;
  • из каких материалов изготовлены стены;
  • основные характеристики перекрытий и фундамента;
  • когда было построено жилье;
  • сколько в помещении комнат;
  • его метраж и т.д.

Техпаспорт на жилое помещение необходим при совершении сделок по отчуждению помещения, для согласования переустройства или перепланировки,
для выделения в долевой собственности доли в натуре, а также чтобы установить размер налога на жилое помещение. Кроме того, технический паспорт помещения понадобится и при оформлении наследства.

Почему важно узаконить перепланировку

Если не было получено разрешение на перепланировку квартиры, этот факт вскроется при проведении каких-либо сделок с ней, например, владелец захочет ее подарить или продать. Когда происходит переоформление собственнических прав, собственник среди прочих должен предоставить 2 документа:

  • техпаспорт помещения;
  • справку, выданную БТИ, в которой отображен план помещений: величина комнат, высота потолка, размещение стен.

При этом станет очевидно, что данные технического паспорта не совпадают с фактическими. Узаконить проведенную перепланировку можно исключительно в судебном порядке, если она не угрожает безопасности дома в целом.

Если же перепланировка представляет угрозу для безопасности всей конструкции, владельца обяжут заплатить штраф и предложат вернуть все в исходное состояние. При несоблюдении требований судом может быть принято одно из двух решений:

  • если речь идет о собственнике помещения, оно будет продано с публичных торгов, при этом владельцу будет выплачена полученная сумма за вычетом судебных расходов;
  • если перепланировка проведена нанимателем, с ним будет расторгнут договор. Привести помещение в исходное состояние обяжут его собственника.

Таким образом, незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения могут иметь для собственника самые неприятные последствия, а потому проводить данные мероприятия лучше после получения разрешительной документации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: