Решение изменить внутренне пространство помещения для повышения его комфортности и оригинальности интерьера в наше время не редкость.
Зачастую первоначальный план по задумке собственника изменяется полностью.
Такие существенные перемены носят название «перепланировка» и требуют составления, а также согласования в различных инстанциях необходимых бумаг. Первым этапом является составление проекта. Как его правильно сделать?
Узнайте на нашем сайте о том, как купить или продать жилье с перепланировкой, а также какая ответственность предусмотрена за выявление незаконной перестройки.
Суть документа
Что такое проект перепланировки? Смешивание двух понятий – дизайн-проект и проект перепланировки – самое частое заблуждение.
Разница этих двух понятий состоит в требованиях к ним и в их юридическом статусе:
- Дизайн – проект – это зарисовка внешнего вида жилплощади после внесённых в неё конструктивных перемен. По сути это простая картинка, не имеющая юридической силы и не отражающая технических изменений пространства. Никаких требований к составлению дизайнерского эскиза не существует, и предъявить его, при утверждении перестройки нельзя.
- Проект перепланировки – это документ, имеющий юридическую силу. Он включает в себя основные идеи и задумки дизайнера и отражает все существенные правки, которые владелец предполагает внести во внутреннее пространство.
Заказанный первоначально или составленный самостоятельно дизайн может полностью отразиться в документации, но что-то может быть исключено.
Произойти это может тогда, когда какие-то планируемые перемены невозможно воплотить из-за ограничений закона и технических характеристик здания.
Дело в том, что существуют правки перепланируемого жилого помещения, которые по закону выполнить нельзя (снос несущих стен, перенос кухни или санузла в том случае, если они окажутся над или под жилыми помещениями в другой квартире, снос или перенос газовых стояков, объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой и др.)
Полный перечень ограничений содержится в Постановлении правительства от 15.11.05г. № 883 – ПП.
Проект перепланировки квартиры — это документ с юридической силой и практической ценностью. На основании него можно произвести перестройку квартиры, а затем согласовать внесённые правки в необходимых инстанциях.
Проект перепланировки квартиры образец.
О том, как согласовать перестройку лоджии, балкона, кухни или санузла, вы можете узнать из наших статей.
Где сделать данную документацию?
Где заказать?
Где заказать? Разработкой этих бумаг занимаются специализированные организации.
Важным условием выбора подобной организации является наличие у них лицензии и допуска СРО, дающего право на проведение работ.
Прежде чем сделать заказ следует также убедиться в наличии у фирмы соответствующих сертификатов.
Допуск (или свидетельство) СРО – это документ организации, позволяющий её членам проводить строительные и проектирующие мероприятия. Для его получения необходима соответствующая квалификация работников и возможность ставить визы на исполняемые бумаги.
Целесообразнее заказать разработку организации, которая предоставляет также услугу согласования. В этом случае при возникновении проблем при утверждении недочёты организация устранит за свой счёт.
Разработку перепланировки жилого помещения, задуманной в новостройке, лучше заказать у автора дома. Особенно целесообразно сделать это в случае планирования серьёзных преобразований, затрагивающих несущие конструкции.
Это позволит вам избежать проблем в утверждении и ответственности при возникающих спорных ситуациях и частичном разрушении стен. Самостоятельно составить проект перестройки жилого помещения нельзя.
Узнайте из наших статей о том, что является перепланировкой квартиры, а что нет, а также о том, как согласовать ее в ипотечной квартире.
Можно ли обойтись?
Некоторые собственники проводят преобразования без какого-либо согласования или по простому эскизу. Такие действия возможны, если перемены, задуманные на жилплощади незначительные.
Переустройство по эскизу – упрощённый вариант оформления, и возможен он лишь в том случае, если основное внутреннее пространство не изменяется.
К таким незначительным изменениям относится проделывание в стенах арок или ниш, перенос оборудования внутри одного помещения.
Для такого переустройства достаточно нанести на копию поэтажной схемы помещения линий, показывающих правки и согласовать новую в БТИ.
Но в том случае, если задумано существенное изменение в жилплощади, которое включает в себя снос несущих стен, утепление лоджии или балкона и объединения их с комнатами, а также установку межкомнатных перегородок или их удаление, необходим именно проект.
После подобного изменения жилье становится абсолютно другим объектом, следовательно, необходима замена правоустанавливающих бумаг. А получить новые можно только на основании утверждённой схемы.
Без ее наличия невозможно узаконить правки, и впоследствии могут возникнуть проблемы при оформлении сделок с отчуждением недвижимости.
Эскиз перепланировки квартиры образец.
Читайте на нашем сайте о том, с чего начать оформление перестройки и как получить на нее разрешение. Узнайте также о том, нужно ли узаконивать уже сделанные изменения, и как узаконить их самостоятельно.
Каковы требования предъявляются к документации? Где отражается план?
Каким должен быть?
Что включено в состав? Это строго регламентированный документ, который составляется в соответствии с ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Разработка его проводится с учётом СНиП, САНПИН, требований Роспотребнадзора и служб МЧС.
Разделы
Перечень необходимых разделов зависит от сложности переустройства и определённых требований конкретных инстанций, в которых предстоит проводить согласование.
Документ включает в себя следующие разделы:
- Архитектурно – конструктивный.
- Схема замены перекрытий.
-
Схема разводки отопления.
- Схема системы вентиляции и электропроводки.
- План водоснабжения.
- План водоотведения.
- Генплан.
- План строительства.
Требования к содержанию
В пакет бумаг входят следующие обязательные позиции:
- Пояснительная записка.
- Ситуационный план.
- Поэтажный план до перестройки.
- Схема конструктивных узлов и деталей.
- План усиливающих элементов (если нужен).
- Аксонометрический план с внесёнными изменениями.
- Схема устройства полов.
- План после проведения работ.
В качестве приложения необходимы также схемы водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, вентиляции, гидроизоляции.
Цена и сроки изготовления
Сколько это стоит? Стоимость составления зависит не от площади, а от сложности планируемых изменений, наличия дополнительных разделов.
Поэтому разница между большим метражом и маленьким незначительна.
В основном стоимость увеличивается в связи с тем, что на большой площади владельцами задумываются большие и сложные изменения.
Средняя стоимость варьируется в пределах 15-30 тысяч. К этой цене может добавиться стоимость согласования, если заказчик пожелает прибегнуть к помощи специалистов специализированной организации.
В зависимости от сложности переустройства и политики компании, в которую вы обратились сроки изготовления документов – от 7 до 15 дней.
Этап согласования
Согласование, включая оформление технического заключения и госпошлин, стоит от 60 до 90 т. и проводится в течение 2-3 месяцев. Для проведения процедуры необходимо обратиться в Жилинспекцию.
Согласование представляет собой экспертное заключение, утверждающее составленную документацию.
По типовому каталогу
Разработан сборник типовых решений, которыми можно воспользоваться для проведения переустройства. Данный каталог состоит из нескольких разделов, в зависимости от типа домов, в которых производятся работы и необходимых изменений.
Первый раздел каталога содержит простые примеры, предполагающие снос и возведение лёгких перегородок в ненесущих стенах, демонтаж шкафов, перенос технического оборудования (газового, сантехнического).
Воспользовавшись таким готовым типовым документом можно написать заявление на переустройство в Жилинспекцию, указав в нём номер типовой разработки.
Согласование такого документа не требуется, и после подачи заявления можно проводить работы.
Впоследствии специальная комиссия проверит соответствие переустройства представленной разработке.
Второй раздел каталога содержит стандартные решения с затрагиванием несущих конструкций. Если воспользоваться им, потребуется дополнительно заказать техническое заключение о возможности проведения работ в соответствии с этим типом документа.
Другими словами, требуется подгонка под конкретные технические характеристики именно вашей недвижимости.
Воспользовавшись готовой разработкой из каталога, вы сможете сэкономить солидную сумму денег, а также сократить сроки согласования, поскольку все типовые примеры уже получили разрешение от надзорных органов.
Минусом такой организации работ является отсутствие гарантии соответствия разработки из каталога вашей квартире. Если хотя бы одна деталь типового документа не будет соответствовать техническим характеристикам вашей жилплощади, инженер, составляющий техническое заключение не сможет разрешить переустройство.
Кроме того, дом, в котором находится ваша жилплощадь, должен быть определённой серии, для которых и разработаны типовые примеры. В случае, если ваш дом построен по индивидуальной схеме, воспользоваться типовым решением будет нельзя.
Самым существенным недостатком является ограниченный выбор планов переустройства жилья, и найти что-то полностью совпадающее с вашими предпочтениями довольно сложно.
Если вы хотите переустроить жилье в соответствии с задумкой дизайнера, лучше заказать индивидуальную схему.
Таким образом, воспользоваться типовой схемой целесообразно, если изменения, задуманные вами незначительные и стандартные.
К примеру, это касается присоединения лоджии или балкона к кухне или комнате.
Хотя, по отзывам специалистов, не существует абсолютно идентичных переустройств и каждое из них требует составления индивидуальной документации.
Обращение к специализированной, имеющей опыт в подготовке данной документации организации – гарантия успешного согласования.
Только грамотно составленный документ позволит вам избавиться от лишних хлопот и получить максимум удовольствия от процесса переустройства вашей квартиры.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.
Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.
Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.
Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?
Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.
При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.
Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.
В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.
Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.
Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.
В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.
Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.
В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:
- имеет юридическую силу;
- разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
- учитывает требования строительных норм и правил;
- содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.
На заметку
Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.
Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.
В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.
Требования к документации для перепланировки квартиры
Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.
В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
В состав документов для согласования перепланировки входит:
- заявление на перепланировку;
- договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
- технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
- сам проект перепланировки;
- нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).
Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.
Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.
Это важно!
Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.
Нюансы разработки перепланировки
В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:
- обустройство полов помещений;
- ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
- устройство или перенос уборных и ванных комнат;
- работы, связанные с газовой системой.
Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:
- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
- перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
- снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
- ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
- перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
- изменение внешнего облика многоквартирного дома;
- устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:
- имеет ли она допуск СРО;
- есть ли у нее собственный проектный отдел;
Обратите внимание
В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.
- осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.
Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.
Примерная стоимость проектировочных работ
Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.
Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:
- проект перепланировки — от 14 000 рублей;
- техническое заключение — от 10 000 рублей;
- техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
- дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.
Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту
Планируемые работы |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов |
Необходимые дополнительные разделы к проекту
«>
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Необходимые дополнительные разделы к проекту
«>
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Заключение о пожарной безопасности Таким образом, вопреки распространенному мнению, процедура согласования квартиры не ограничивается только походом в БТИ. Не стоит забывать о том, что свое разрешение на проведение перепланировки должны предоставить все лица, которые проживают в указанной квартире и имеют права собственности на указанное помещение Техническое заключениеТехническое заключение может потребоваться в том случае, если нужно узаконить уже выполненный ремонт. В данном случае должно оформляться любое техническое заключение, основанное на результатах соответствующего обследования жилья. Главной целью такой проверки является определение того, в каком состоянии на данный момент находятся все конструкции указанного дома, есть ли в них какие-либо дефекты и пригодны ли они для дальнейшей эксплуатации, то есть проверка того, насколько они работоспособны и сохранили ли свою несущую способность.
Стоит отметить тот факт, что в процессе проведения технического обследования уполномоченные лица обращают особенное внимание тому, насколько конструкция сохранила несущую и ограждающую способности, сверяя их показатели с соответствующими СНиПами. Помимо этого, обязательно проверяется фундамент и грунт, на котором размещено здание. Само техническое заключение включает в себя следующие сведения:
Завершается техническое заключение детальным перечнем выводов, компенсирующих работ и рекомендаций, которые специалист может дать, основываясь на результатах проведенного обследования, для того, чтобы повысить степень безопасности эксплуатации объекта Пример заполненияДля начала заполняется краткое содержание, на котором написано, какой по нумерации лист содержит в себе ту или иную информацию. Лучше всего эти сведения оформить в виде таблицы для удобства и обеспечения быстрой проверки всех данных.
Образец проекта перепланировки
Превратить в нежилое помещениеНа сегодняшний день получить разрешение на проведение перепланировки любого нежилого объекта можно только в том случае, если проект полностью соответствует нескольким нормативным документам.
Каждый отдельный вариант предусматривает разные этапы согласования в зависимости от того, насколько сложной является реализация выбранных проектных решений, и в каком объеме нужно будет провести все соответствующие работы. Практически в каждом случае для согласования ремонтных работ для начала собственнику нужно будет собрать определенный пакет бумаг, а именно:
Для того, чтобы законно провести перепланировку (либо переустройство) жилого или нежилого помещения, до ее начала следует получить разрешение в местных органах власти. Делается это для того, чтобы оценить, будет ли сохранена после ремонта безопасность конструкций здания в целом, не нарушится ли работа инженерных сетей и коммуникаций. Какие нужны документы для согласования ремонтных работ
В зависимости от региона это может быть как межведомственная комиссия по вопросам переустройства/перепланировки, так и жилищная инспекция, управление (департамент) архитектуры и т.д. Подать собранные документы граждане могут как непосредственно в орган местного самоуправления (ОМСУ), так и в МФЦ (многофункциональный цент госуслуг).
В самом распространенном случае, когда изменяется конфигурация квартиры или частного дома, влекущая за собой внесение изменений в технический паспорт, требуется собрать и сдать в компетентный орган следующий комплект документов:
Важно знать, что для утверждения перепланировки потребуется еще техпаспорт. А в случае, если квартира находится в доме-памятнике архитектуры или объекте культурного наследия — еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Однако эти документы орган местного самоуправления запрашивает самостоятельно.
Что это такоеПоскольку основное требование к перепланировке/переустройству — это сохранение прочности и безопасности здания в целом, его коммуникаций, а самостоятельно оценить, безопасны ли задуманные изменения, практически невозможно, необходимо оформить эти планы в виде строительного проекта. Проект перепланировки выполняется специализированными организациями, состоящими в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО) и отражает изменения в конфигурации жилища. Почему необходимо заказать
При этом следует знать, что все проекты делятся на две группы:
Во втором случае обязательно обращение в специализированное проектное или архитектурное бюро.
Общие требованияТребования к проектам перепланировки/переустройства изложены в ГОСТах 21.101-97 и 21.501-93. В Москве дополнительно руководствуются еще и Постановлением Правительства Москвы № 508. Созданный проект перепланировки, вне зависимости от того, задуман ли бюджетный вариант перепланировки, или дорогостоящий, должен в обязательном порядке содержать саму проектную (техническую часть), и заключение о состоянии конструкций здания/помещения, и возможности их переделки. Видео: «Проект перепланировки квартиры»Проект перепланировкиГрамотно составленный проект — залог того, что разрешение на перепланировку будет получено с первого раза, без возврата его на доработку. Для этого следует обращаться в организации, имеющие достаточный опыт, свидетельство СРО на проектные работы и выдачу технических заключений.
КвартирыПерепланировка 1 комнатной, 2-х комнатной, 3-х комнатной квартир — наиболее часто встречающийся заказ в проектных организациях. Если дом, в котором расположена квартира, относится к типовым зданиям, заказчику для проектирования достаточно предоставить копию техплана и правоустанавливающего документа на квартиру. Дома
Для проектирования необходимо будет заручиться согласием соседей, если они имеются. Нежилого помещенияДля перепланировки нежилого помещения (административного или коммерческого назначения), а также для перевода жилого помещения в нежилое с одновременной перепланировкой, владельцу необходимо будет представить исполнителю проекта учредительные документы и документы на недвижимость.
Состав документаПроект перепланировки включает в себя текстовую и графическую часть, а также может содержать дополнительные блоки информации. В общем случае в соответствии с ГОСТами 21.101-97, 21.501-93 проект содержит не менее 5-6 информационных блоков (а часто и больше). Текстовый блок
Обложка
Титульный листИногда он выполняет роль обложки, при этом на «титульнике» ставят реквизиты проектировщика, подписи ответственных лиц, печать организации. Обычно подписывает проект его руководитель (главный инженер), если необходимо — руководитель авторского надзора. Общие данныеЭтот раздел содержит перечень нормативных актов (ГОСТов, СНиПов, региональных или городских документов) на которых основывается проект перепланировки.
Пояснительная запискаСодержит технические характеристики дома/квартиры, основание для разработки проекта (договор, заявка собственника). Графический блокВ нем указано расположение перегородок, приборов, конструктивных элементов объекта (дома, квартиры, нежилого помещения) до перепланировки (так называемый промежуточный план), и планируемое их расположение после переделки.
План до переустройстваВ простых проектах такой план представляет собой копию плана БТИ, в более сложных — чертежи помещений (на основе того же плана БТИ) с номерами, площадью, точным расположением элементов. Демонтажно-монтажный планОтражает сносимые (демонтируемые) конструкции, элементы и оборудование, а также будущее их размещение после выполнения работ по перепланировке/переустройству. После ремонта
ЭкспликацияПредставляет собой документ, отражающий конструктивные элементы помещений (по площади полов), составляемый по форме 4 ГОСТ 21.501-93. Входит в состав проекта только в случае, если затрагивается конструкция полов (при этом не является изменением конструкции замена, к примеру, линолеума на паркет, в отличие от устройства теплых полов с электроподогревом).
Схема гидроизоляцииНеобходима только в случае, если перепланировкой затрагиваются ванные комнаты, санузлы, устраиваемые на той площади объекта, которая не была ранее снабжена гидроизоляцией. Водоснабжение и канализацияВключается в проект по необходимости, если затрагивается расположение сантехприборов, ванны, душевой, изменяются параметры укладки (разводки) канализационных и водопроводных труб. Допуск
Дополнительный блокВ зависимости от состава работ, проект может включать в себя один или несколько дополнительных разделов:
Могут быть включены в состав проекта перепланировки и другие разделы по необходимости. Образец
Обычно проектные компании размещают на своих сайтах образцы разработанных ими проектов. Пролистать типовые образцы можно непосредственно и в офисе проектировщиков.
Как оформитьПроект выполняется компанией-исполнителем на основании заявки собственника помещения, после оформления (заключения) договора на выполнение работ.
Договором на проектирование обычно предусматривается возможность внесения изменений по замечаниям согласующих органов (без дополнительной оплаты со стороны заказчика). Куда обратиться
Поэтому, желательно заказывать проект в организациях, имеющих наработанный опыт проектирования объектов именно в том или ином округе/муниципалитете. Сколько стоитПроектирование — достаточно дорогой вид работ.
Понятно, что проектирование перепланировки на более сложные объекты (объединение нескольких квартир, расположенных на нескольких уровнях (этажах), переустройство, связанное с радикальным изменением схемы расположения тепло-газо-водоснабжения, и т.д.) стоит существенно дороже приведенных выше цифр. Сроки согласованияСроки изготовления проекта перепланировки обычно невелики: на типовое помещение проект может быть составлен в течение 1-3 дней, на более сложные работы потребуется не больше месяца.
Сроки согласования составляют до 45 дней, плюс время на подготовку и пересылку решений о согласовании/отказе в согласовании перепланировки. При получении отказа согласовать перепланировку, такой отказ может быть обжалован в суде. Что дальше
При этом следует придерживаться состава работ и применять материалы, предусмотренные в проекте.
Вносить изменения в сведения об объекте недвижимости, необходимо, если после перепланировки создается новый объект, или объединяются несколько объектов.
Когда нужна разработка проекта перепланировки квартиры? Читайте далее. Это позволит избежать как признания проведенных изменений незаконными и административной ответственности, а в ряде случаев — убережет от обязанности вернуть помещение в первоначальное состояние. Вы решили изменить внутреннее пространство квартиры, для того, чтобы она стала более комфортной по расположению функциональных зон и комнат. Если задуманные изменения предполагают серьёзные изменения первоначального плана, то это называется перепланировкой и требует составления и согласования в определённых инстанциях некоторых документов.
Что это такое?
Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.
Проект перепланировки квартиры (образец документа можно посмотреть здесь) – это документ, который включит в себя идеи дизайн-проекта, а также отразит все изменения, планируемые относительно старого плана. Возможно, не все задумки дизайнера будут воплощены в действительности, так как их могут ограничить технические характеристики здания. Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства (снос несущих стен, расположение санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, оборудование каминов в панельных домах, демонтаж и перенос газовых стояков) которые не могут быть включены в проект, поскольку такой документ не может быть согласован.
В финансовом плане и в плане скорости оформления целесообразнее его заказать в такой организации, которая занимается также и согласованием документа. В этом случае все недочёты, допущенные в первоначальном варианте и не прошедшие согласование проекта перепланировки квартиры, будут устранены составителями без дополнительных затрат с вашей стороны. Вы получите гарантию на утверждение плана только в том случае, если требования к проекту перепланировки квартиры будут соответствовать всем нормативам и жилищному кодексу. Существует перечень того, что можно, а чего нельзя делать.
Совет: Если планируемые изменения затрагивают несущие конструкции, и ваша квартира находится в новом доме, проект лучше делать у его автора. Так вам удастся избежать ответственности в случае возникновения трещин в стенах или при каких-либо спорных ситуациях. Отличие проекта от эскиза
Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана БТИ с пометками собственника. Эскиз допустим только в тех случаях, если не планируется серьёзных изменений в плане квартиры. К примеру, переносится сантехника, но не меняется площадь санузла. По самостоятельно составленному рисунку можно перенести батареи в пределах одной комнаты. Исключение составляет перенос батарей на лоджию, такая перепланировка требует составления проекта.
Эскиз можно выполнять на копии поэтажного плана квартиры. Для этого требуется заказать в БТИ техпаспорт с планом. Главное условие, чтобы линии переносов были понятны. Согласование изменений по эскизу проводится по упрощённой схеме, не требующей согласования в различных инстанциях. Такой порядок носит название «уведомительный».
Образец заявления на проведение перепланировки. Зачем нужен проект?Перепланировка – это изменения, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт квартиры. Оформить перепланировку можно самостоятельно.
Если у планируется перепланировка хрущевки, проект не составлен или не согласован, тогда она будет считаться незаконной.
Сроки выполненияВремя изготовления проекта зависит от сложности предстоящего реконструирования и от площади объекта. В среднем это от трёх дней до одной недели. Цена варьируется в пределах от 10 до 20 тысяч, в зависимости от сложности. ТребованияСуществуют государственные правила и требования к проекту.
Основные разделы зависят от его сложности и требований инстанций, в которых необходимо будет его согласовать. Состав проекта перепланировки квартиры:
Затем проект заверяется подписью заказчика. Объём предоставляемой на утверждение информации должен быть полным.
Что должен содержать проект?Типовые проекты перепланировки квартир представляют собой пакет документов, состоящих из следующих пунктов:
Кроме этого могут прилагаться схемы электро-, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, схема гидроизоляции.
Дополнительные разделы:
Куда обращаться?
Собственникам квартир в новостройках целесообразнее заказывать проект перепланировки квартиры для согласования (образец можно скачать выше) у организации – автора их дома. Так вы получите проект с учётом всех особенностей объекта и избежите нарушения авторских прав. Важно: Перед заключением договора с проектным бюро, выясните, имеется ли у неё лицензия, свидетельство о допуске к работам. Варианты перепланировок
Как перепланировать двухкомнатную квартиру?
Если вам необходимо дополнительное изолированное пространство, можно из двух комнат сделать три.
Такая перепланировка весьма популярна, проводится чаще сего при увеличении количества членов семьи. Противоположным вариантом являются проекты перепланировки двухкомнатной хрущевки в однокомнатную. В ней попросту удаляются перегородки, и собственник получает одну просторную комнату, поделённую на зоны, вместо двух маленьких.
Перепланировка двухкомнатной квартиры, проекты:
Передел трёхкомнатной квартирыТрехкомнатная квартира, как правило, имеет одну большую и две маленькие комнаты. Делить небольшие помещения не имеет смысла, поэтому можно увеличить количество помещений за счет гостиной. Дополнительную площадь при таком варианте можно получить за счет коридора или лоджии.
Рационально можно использовать площадь коридоров, для устройства в них систем хранения или присоединения к гостиной. Для получения столовой одну из комнат можно соединить с кухней путем сноса перегородки. Посмотреть проекты перепланировок трехкомнатных квартир можно здесь.
Наши юристы ответят в течении 5 минут 117 просмотров Выполнить перепланировку квартиры без проекта, разумеется, вполне возможно, но внесенные изменения все равно не получится узаконить/согласовать. Кроме того, проект позволяет заранее рассчитать все, что только может понадобится. Это исключает лишние работы, позволяет четко понимать, сколько потребуется материалов и усилий. Кроме того, нормальный и полноценный проект учитывает абсолютно все особенности будущей работы, включая сюда и требования законодательства. Как следствие, согласовать такую перепланировку будет намного проще. Сколько стоит проект?
Следует учитывать еще и тот факт, что большинство компаний, занимающихся данным вопросом, предлагают не только подготовить проект, но и выполнить все работы, начиная от самого ремонта и заканчивая его согласованием, вплоть до внесения изменений в техпаспорт. Чем больше требуется услуг, тем выше будет цена. Кто делает и где заказать?Подготовкой проекта занимаются специализированные компании, имеющие соответствующие лицензии. Их можно найти в любом более или менее крупном населенном пункте. В крайнем случае специалисты могут приехать в небольшой поселок их районного центра или другого условно крупного города (за отдельную плату, разумеется).
Для заказа нужно оформить заявку на сайте или лично посетить отделение фирмы. Особенно удобно, если их несколько. Разница в стоимости услуг у разных компаний может быть достаточно значительной, но не рекомендуется выбирать как самые дорогие, так и самые дешевые. Первые могут предоставить те же услуги, но по завышенной стоимости исключительно за счет «раскрутки бренда», а вторые могут выполнить работу некачественно. Лучше всего ориентироваться на отзывы. Желательно, знакомых, друзей или родственников, но подойдут и комментарии других клиентов компаний, выложенные на сторонних ресурсах.
Образец эскизаПроект перепланировки состоит из множества отдельных элементов, которые для специалиста превращаются в единую картину. Такой документ можно использовать как для согласования перепланировки в контролирующих государственных структурах, так и при проведении работ. Если рабочие более или менее разбираются в теме, они смогут на основе подготовленного проекта выполнить ремонт именно так, как это требуется. Рассмотрим подробнее образцы и особенности различных документов, входящих в проект, для обычной квартиры и для превращения нежилой недвижимости в жилую. КвартирыПерепланировка квартиры во многих случаях начинается и заканчивается на прорубании нового дверного проема, переносе стены или ее сносе и так далее. Вариантов может быть очень много, но чаще всего изменения вносится не особо значительные. Однако в некоторых случаях перепланировка носит глобальный характер. Вне зависимости от того, что именно требуется сделать, придется оформлять проект. И в этом документе должно быть описано все, что только можно. Примерный план такого проекта представлен ниже. Общая информация
Сопроводительная запискаЭтот документ выглядит как простая справка. Форма и содержание могут меняться в зависимости от ситуации, потому приводить пример/образец бессмысленно. В записке указывается цель работ, их смысл, особенности, основания, принимаемые противопожарные меры и так далее. Обычно эта бумага не имеет особого смысла и нужна в проекте только потому, что так сказано в законодательстве. Специально концентрироваться на ней не стоит. Изначальная планировка
В некоторых случаях более детальный план, сравнительно с техпаспортом, вызывает большое количество вопросов у ответственных лиц. Многие из них просто сравнивают оригинал и проект и, если они не сходятся хоть в чем-то – отказывают в согласовании. Вносимые изменения
Зеленым цветом обычно отмечаются те объекты/элементы, которые будут возведены/установлены, а красным – которые будут уничтожены/перенесены. Могут использоваться и другие цветовые обозначения, но каждый из них должен быть описан. Пример: На плане красным цветом отмечены стены, а зеленым – батареи. Чуть ниже плана указывается «легенда»: красные – то, что будет снесено, зеленые – то, что будет установлено. Планировка после измененийВ данной части проекта квартира отображается в том виде, который она приобретет после завершения перепланировки. Следует отметить тот факт, что цифры и площади на этом плане обычно не являются окончательными, их уже укажут ответственные лица из государственных структур. На практике почти всегда используются те данные, которые проставляет компания, оформляющая проект. Дополнительная информация
Если все работы с полом начинаются и заканчиваются на замене плитки, линолеума, ламината и так далее, то отдельно это отображать в проекте не нужно. Такая работа относится к переустройству, а не к перепланировке и потому не требует отдельного согласования.
Иногда данный лист добавляется к проекту даже в том случае, если никаких работ производиться не будет. Цель: акцентировать внимание на том, что ничего менять в данном направлении собственник не планирует. В некоторых случаях это бывает важно.
Помимо всего перечисленного, проект всегда дополняется информацией о компании, которая им занималась, ее разрешением на работу, сертификатами специалистов, лицензиями и другими подобными документами. Они указывают на то, что проект был подготовлен квалифицированными сотрудниками, имеющими на это право. Как следствие, в случае проблем или нестыковок, все претензии тоже будут к ним. Нежилого помещения в жилоеНередко нежилые помещения, которые планируется превратить в жилье, практически не ремонтируют и не выполняют перепланировку, выполняя лишь общий косметический ремонт и насыщая их техникой/мебелью. Тем не менее многое зависит от изначального помещения и потому во многих случаях перепланировка все же требуется. Актуально это преимущественно для тех помещений, который ранее были жилыми (квартиры на первых этажах домов, которые использовались под магазин, склад или в других целях), а также для отдельно стоящих строений.
Model
Как сделать проект самостоятельно?Можно ли самому сделать проект, не привлекая сторонних специалистов? Да, можно. Проектная документация может быть подготовлена собственником жилья, без привлечения различных компаний. Это существенно ускорит процедуру согласования перепланировки и сделает ее более дешевое. Однако нужно помнить и о том, что неспециалист не сможет предусмотреть все особенности. Проще говоря, актуально это только в том случае, если планируется внесение незначительных изменений. Рассмотрим подробнее, какие есть особенности и что нужно учитывать обязательно. Точные данные
План после перепланировкиКак только все данные будут собраны, необходимо точно представить, как помещения будут выглядеть после завершения работ. Причем не просто представить, а детально отобразить на плане, учитывая все особенности и возможности. В качестве примера можно использовать предложенные выше образцы планов и структуру проекта. Если это возможно, рекомендуется ограничиться простым изменением зонирования помещений. Это самая простая работа и ее действительно можно выполнить без помощи специалистов. В такой ситуации разработка проекта будет заключаться преимущественно в том, чтобы из балкона, например, сделать кабинет и так далее.
ТребованияТребования и общие особенности проекта были описаны выше. Для того, чтобы вероятность отказа в согласовании перепланировки была минимальной, нужно учитывать еще и следующие важные моменты:
Подобных особенностей и ограничений очень много, потому обычно и рекомендуют обращаться к специалистам. В самом плохом случае, спрос тоже будет с них. Согласование проекта перепланировки
Порядок действий
Если ответ будет отрицательным, причем без особых на то оснований, можно попробовать решить проблему через суд. Это существенно дольше, немного дороже и не всегда приводит к нужному результату. Тем не менее такая возможность есть и пренебрегать ею не стоит. ДокументыДля согласования перепланировки нужно подготовить следующие документы:
Расходы
СрокиПримерные сроки на согласование перепланировки:
Согласование через судЕсли не в МФЦ выдали отказ, придется обращаться в суд. Документы требуются практически такие-же, как и при обращении в МФЦ, но помимо уже описанных бумаг обязательно потребуется еще письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах).
Что будет, если не согласовывать перепланировкуЕсли собственник квартиры решил не согласовывать перепланировку, о ней рано или поздно могут узнать. Чаще всего об этом сообщают соседи. В такой ситуации владельца сначала ждет штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Вместе с ним выдается предписание, согласно которому собственник обязан привести квартиру в соответствие с техпаспортом. Даже после этого можно попробовать узаконить перепланировку. В таком случае техпаспорт, после внесенных в него изменений, будет соответствовать квартире и любые претензии отпадут автоматически.
Составление проекта перепланировки и согласование всех работ – это сложные задачи, справится с которыми без помощи квалифицированного юриста практически невозможно. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о самых важных особенностях процедуры. Они также могут представлять интересы клиента как при оформлении документов, так и при обращении в МФЦ или даже решении проблемы в суде. Радикальное преобразование помещений квартиры, изменение их количества и площади требует подготовки соответствующего проекта, на основании которого государственные контролирующие органы выдают разрешение на перепланировку. Узнав об этом, многие собственники жилья, впервые решающиеся на какие-либо преобразования внутреннего пространства, воспринимают проектирование как очень сложную задачу. На самом же деле, если обратиться к специалистам и подробно объяснить, что планируется сделать, подготовка документации не займет много времени и усилий. В рамках данной статьи поговорим о том, как изготовить проект перепланировки квартиры и на какие нюансы стоит обращать внимание. Кому заказать проектирование?Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть: • компании, имеющие лицензию на проектирование; • специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии; • профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания. Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов. В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации. В каких случаях нужен проект перепланировки?Отметим, что проект для узаконивания и выполнения перепланировки необходим далеко не всегда. Если предполагается, хотя и большой, но все же косметический ремонт с обновлением отделки, заменой радиаторов на аналогичные батареи, установкой сплит-систем, остеклением балконов или лоджий – в проекте и получении разрешения нет необходимости. Проект нужен в случаях, если новое расположение помещений, их конфигурация будет изменено относительно первоначального технического плана от БТИ. А вот если речь идет даже не о перепланировке, а скорее о реконструкции, при которой будут, так или иначе, задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, понадобится предварительное техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме. Оно также необходимо, если планируется: • создание арок, дверей и всевозможных проемов в стенах, определенных как несущие; • существенное расширение санитарного узла; • увеличение или уменьшение площади кухни; • демонтаж подоконника и части стены под ним; • радикальная переделка конструкции пола и так далее. Техническая экспертиза проводится сотрудниками отдела строительства и архитектуре (местная администрация), для ее проведения необходимо подать соответствующее заявление. В профессиональном техническом заключении будет четко указано, можно ли проводить планируемые работы в указанном доме и определенной квартире. Перед составлением документа специалисты обязательно обследуют несущие стены, межпанельные стыки, балки и другие конструктивные элементы, делают необходимые расчеты и формируют выводы. Именно эти выводы и лягут в основу разрабатываемого проекта перепланировки. Техническая экспертиза: важные нюансыВ ходе экспертизы инженеры обязательно обратят внимание на этаж, где располагается квартира, готовящаяся к перепланировке. Чем выше потолок, тем менее значительной оказывается нагрузка на несущую стену, а значит, тем больше вероятность получения разрешения на создание проема в этой стене. Специалисты также учтут наличие аналогичных решений перепланировки в квартирах, находящихся выше и ниже. Соседям можно не беспокоиться – инженеры не станут проверять, узаконены ли изменения у них, и сообщать информацию куда-либо, поскольку у них совсем другая миссия. Задача специалистов – определить надежность конструкции и возможность реализации задуманной перепланировки в конкретной квартире. Что касается сроков, они зависят от сложности обследования, и, в среднем, составляют от недели до двух. Планируя оформление документации и выполнение работ, важно учитывать, что выданное техническое заключение будет действительно только в течение года. В содержательной части документа подробно описываются итоги обследования с описанием особенностей конструкций, указанием на всевозможные деформации и оценкой общего состояния. Здесь же перечисляются требования к проведению перепланировки, причем приводятся их обоснования с указанием действующих нормативов. Есть немало вариантов перепланировки, когда обязательно нужен проект, но не требуется техническое заключение. Это создание проемов в стенах, не являющихся несущими, объединение санузлов, демонтаж перегородок и так далее. Впрочем, в некоторых случаях, которые кажутся им неоднозначными, инспектора местных администраций могут дополнительно потребовать техническое заключение, когда собственник обращается за утверждением проекта. Изменения, которые запрещеныНи одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего: • любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей; • перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным; • демонтаж или существенное ослабление несущих стен; • значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола; • любое воздействие на вентиляционную систему дома; • перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев); • перенос радиаторов на балкон или веранду; • объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев); • расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей. Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры. В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены. Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье. Что необходимо для подготовки проекта перепланировкиПрежде, чем обратиться в проектно-строительную организацию, необходимо получить в органе инвентаризации технический паспорт, взять поэтажный план, а также экспликацию. Важно также вовремя вспомнить о том, что с перепланировкой должны согласиться все собственники. Если хотя бы один из них не готов дать «добро» в письменном виде, стоит сначала договориться и решить этот вопрос, и лишь затем инициировать подготовку проекта. Нужно подготовить эскизные наброски или детальное описание планируемых изменений, это необходимо для упрощения коммуникации с теми, кто будет изготавливать проект. Самый простой вариант – воспользоваться типовым проектом перепланировки, который уже многократно прошел согласования. Но в этом случае важно убедиться, что он подходит для конкретного дома и квартиры, а также не вступает в противоречие с планами по новому обустройству жилья. Проект – это не формальность, а важный документ, отступать от которого не следует. Если разработчики документации учли все пожелания и качественно выполнили свою работу, проект обретает огромную практическую ценность. Документ дает возможность выполнить все работы так, как это положено и получить ожидаемый результат. Проект и строительные работы: вопросы соответствияПосле того, как проект выполнен, а согласие на перепланировку получено, можно приступать к выполнению работ. Разумеется, в процессе ремонта в голову могут приходить любые идеи, однако стоит следить за тем, чтобы их реализация не выходила за рамки проекта. Дело в том, что по завершению работ придется приглашать специальную приемочную комиссию, призванную подтвердить, что перепланировка сделана в полном соответствии с выполненным проектом. Результатом такого осмотра станет составление акта о выполненной перепланировке, на основании которого изготавливается новый техпаспорт, и вносятся изменения в записи Росреестра После завершения проверки можно получить новый техпаспорт и смело считать перепланировку узаконенной. Если же в процессе работ вообще забыть о проекте или допустить много вольностей, перепланировка может быть признана незаконной. В лучшем случае все закончится штрафом, новым проектом и процедурой согласований, в худшем – требованием все вернуть в исходный вид, при несоблюдении этого требования можно лишиться права эксплуатировать квартиру. Несогласованная перепланировка при покупкеНекоторые покупатели жилья по неопытности или вполне сознательно приобретают квартиры, которые ранее были перепланированы, однако не согласованы. Решаясь на такую покупку, стоит помнить, что юридическая ответственность за все последствия после получения права собственности возлагается на нового владельца. Не исключено, что ему почти сразу придется решать вопросы с узакониванием, во многих случаях для этого составляется проект перепланировки, которая уже выполнена. Если все сделано в соответствии с нормативами, сделать это несложно, а несогласованная перепланировка является отличным предлогом для хорошей скидки. При серьезных нарушениях придется думать, как все исправить — затраты могут быть существенными, а значит, при покупке жилья перед передачей денег стоит внимательно изучить технический паспорт, сверить все показатели и при обнаружении несоответствий приостановить сделку, чтобы взвесить все за и против. Узаконивать перепланировку, скорее всего, придется через суд, который решит, являются ли допустимыми проведенные преобразования. ЗаключениеЗаконы и нормативы, связанные с перепланировкой жилья в многоквартирных домах являются достаточно жесткими, так как от их соблюдения зависит безопасность при эксплуатации жилья, а также безопасность соседей. При радикальных изменениях разработка плана, его согласование и выполнение работ в соответствии с ним позволят избежать опасных ошибок и дальнейших проблем, связанных с продажей квартиры. Не все виды ремонта требуют продолжительной юридической процедуры, однако, в любом случае, прежде, чем решаться на переоборудование жилья, необходимо определить, нужно ли официальное согласование, и выполнить его своевременно. Игорь Василенко Состав проекта перепланировки Из чего состоит проект перепланировки
В рамках данной статьи мы рассмотрим, что представляет собой именно проект, и из каких разделов он состоит. Общие сведения проекта перепланировки
Здесь расписываются сотрудники компании, которые занимались проектированием и несут ответственность за информацию, изложенную в документации. Бывает так, что титул и обложка располагаются на одном листе.
Здесь находится ведомость чертежей, а также список дополнительной документации. В ее числе содержатся свидетельство СРО, поэтажные планы и прочее. Состав дополнительных документов может отличаться в зависимости от типа перепланировки. Также здесь указан перечень нормативной документации: госстандартов, СНиП и прочих. На нее автор проекта ссылается в процессе работы.
Планы до, после перепланировки и монтажно-демонтажный
Это чертеж, который составляется на базе поэтажного плана. Все важнейшие показатели, такие как размеры объекта недвижимости, местоположение сантехнического оборудования, номера комнат, должны соответствовать плану БТИ. Если речь идет о создании простейшего проекта, то план до перепланировки не изготавливается. Вместо него, прикладывают сам поэтажный план.
Это документ, который является промежуточным звеном между чертежами до и после ремонта. С помощью красных линий на этом плане отмечаются демонтируемые стены и проемы, сантехника, газовое или электрооборудование кухни и т. п. Зелеными линиями обозначается их будущее местоположение. Цвета, которыми обозначаются изменения, могут быть любыми. Зеленый и красный — один из примеров обозначений.
Здесь показано, как будет смотреться квартира после проведения ремонта и воплощения в жизнь всех проектных решений. Не встроенная в ниши мебель, оборудование (в т. ч. не совмещенные с варочной поверхностью духовки), газовые колонки и прочее здесь не отображается. План содержит информацию о толщине стен, используемые стройматериалы, пояснения к условным обозначениям и прочее. В правом нижнем углу, как правило, указывается экспликация комнат. На плане отмечается, что их размеры окончательно устанавливаются после проведения ремонта в результате осмотра квартиры специалистом из БТИ.
Полы в проекте перепланировки
Зачастую при изменении планировки меняются и полы. Это должно быть отображено на отдельных листах, на которых отмечается, из чего состоят полы, а также указываются номера комнат. Согласно требованиям нормативных документов, необходимо, чтобы в мокрых зонах лежал гидроизоляционный слой. В жилых помещениях требуется шумоизоляция. Когда проектирование завершается, и собственник получает распоряжение на перепланировку, ему необходимо обращаться к строителям именно с разрешением СРО, поскольку только они смогут оформить акт скрытых работ. Без этого документа согласование невозможно. Отметим также, что проект устройства полов может быть как частью проекта перепланировки, так и отдельным документом, если кроме изменения конструкции пола, никаких мероприятий, вызывающих расхождение с поэтажным планом, не производится. Проект полов необходим, если после сноса стены остается борозда, которую нужно заделывать, или если речь идет об изменении материала отделки. Так, меняя один ламинат на другой («свежий», с другим рисунком), не нужно разрабатывать проект. Но если ламинат поменять на плитку, то устройство пола тоже изменится, и тогда придется заказывать проектирование.
Если имеет место увеличение площади мокрых зон за счет других в квартире, то необходима схема укладки гидроизоляционного слоя. Инженерное оборудование и коммуникации в проекте перепланировки
Прочие документы в составе проекта
Это схема положения инженерных устройств в трехмерном виде. Ниже приведен пример устройства системы отопления.
Когда в частом доме или квартире нужно создать дверной проем или арку в несущей стене или проделать отверстие для лестницы на второй этаж в перекрытии, необходимо позаботиться о том, чтобы конструкция сохранила свою несущую способность и не разрушилась. Сотрудники проектной организации делают необходимые расчеты и с помощью схемы показывают, как именно нужно усилить проем. На чертежах указывается общий вид проема с металлоконструкциями для усиления. Описывается порядок проведения ремонтных работ для строителей. В процессе ремонта также понадобится сделать акт скрытых работ, который пригодится при согласовании.
Компания, которая проектирует будущую перепланировку, также оказывает услуги по авторскому надзору. Для этого автор проекта наблюдает за проведением работ на объекте и проверяет, чтобы все было сделано согласно документации, которую он создал. На базе этого соглашения он может подписать акт скрытых работ. Дополнительная документация (разрабатывается по мере необходимости)
Если необходимо внесение сложных изменений в отопительную и вентиляционную систему, то предусматривается наличие данного раздела.
Он необязателен для узаконивания ремонта. Однако часто управляющие организации требуют его сделать вместе с основной проектной документацией. Данный раздел всегда необходим, когда речь идет об установке электроплиты. Здесь же нужно приложить справку о том, что мощности, отведенной на ваше жилье, достаточно для ее эксплуатации. Ее берут в управляющей компании.
. Если необходимо сделать вход в квартиру со двора или каким-либо другим образом изменить фасад дома, то необходимо получать разрешение в Москомархитектуре. Чтобы это сделать, потребуются фотомонтажи, на которых отображен фасад до и после вносимых изменений. Необходимо заметить, что в столице с декабря 2022 года нет необходимости проходить согласование при остеклении балконов и монтаже систем кондиционирования.
Если перепланировка касается изменения холодных зон (балконов, лоджий), то может потребоваться теплотехнический расчет. Например, если вы захотите поставить вместо подоконного блока, двери и бывшего окна на балкон раздвижные французские двери, то понадобится проведение расчетов теплопотерь. Это нужно, чтобы убедиться, что в квартире будет сохраняться нормальная температура.
Если подобные работы предусмотрены в проекте, то необходимо отобразить в документации, как выглядит оконный блок до и после внесения в него изменений. Если нужно монтировать отопительные приборы в другом месте, то нужно указать, где именно, на демонтажной схеме.
Дата публикации: |