Как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2022 году

Владение земельным участком несомненно предоставляет множество преимуществ, которые даруют своему собственнику определенные, недоступные ранее, права. Но в то же время, гражданин должен понимать, что он при приобретении недвижимости добровольно возлагает на себя некоторые обязательства.

Кто имеет право это делать?

Оспаривание кадастровой стоимости – это юридическая процедура, в процессе которой происходит снижение стоимости участка и, как следствие, уменьшение величины денежных средств к уплате в качестве налога.

Размер налога зависит в первую очередь от кадастровой цены. Данный показатель рассчитывается не всегда достаточно точно – отдельные параметры вычисления разнятся с рыночными оценками. В частности, государственные ведомства зачастую не учитывают специфику участка, что делает стоимость несколько завышенной. В связи с этим многие граждане заинтересованы в пересмотре пунктов формирования цены.

Основания для оспаривания

Оспорить решение госструктур могут как юридическое, так и физическое лицо. Для этого достаточно оформить соответствующее заявление для проведения независимой экспертизы. Распространяется данное право также на государственные и муниципальные органы в том случае, если они имеют в своей собственности недвижимое имущество.

Основное условие – при обращении необходимо предоставить кадастровый паспорт участка.

Законодательство

Оценка кадастровой стоимости земельного участка происходит на основе положений двух основных документов, регламентирующих данный вопрос:

• Федеральный закон № 237, рассматривающий государственную кадастровую оценку;
• Федеральный закон № 135, описывающий общие моменты оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Кроме того, сыграть ключевую роль в определении истины могут и региональные нормативно-правовые акты – их особенность зависит непосредственно от решений муниципальных и областных структур.

Основания

Законодательство выделает несколько оснований, согласно которым гражданин может рассчитывать на реализацию возможности изменения кадастровой оценки надела:

• результаты ранее проведенной процедуры оценивания каким-либо образом затронули права владельца недвижимого имущества;
• процедура осуществлялась с использованием неверной схемы или с учетом ошибочных сведений об объекте;
• оценивание было реализовано во время обстоятельств, препятствующих адекватному анализу параметров земли;
• величина цены в значительной степени не соответствует ценнику, установленному независимой экспертизой.

Важно: чтобы привести процедуру оспаривания в действие, данных оснований не будет достаточно. Дополнительно необходимо учесть определенные нюансы и индивидуальные обстоятельства ситуации, а также собрать пакет необходимых правоустанавливающих документов.

Пошаговая инструкция

Внесудебное оспаривание происходит специальной комиссией, которая как раз и занимается исследованием подобных обращений. В этом случае рекомендуется следовать такому алгоритму:

• Оформить запрос в комиссию. Данная структура образовывается при управлении Росреестра в любом субъекте страны. Подать заявление можно на протяжении 5 лет – начало срока приходится на дату внесения стоимости в реестр. В заявлении указывается ФИО, адрес регистрации и основания, по которым можно судить о неверной оценке. Запрос не будет принят к рассмотрению, если:

  • отсутствуют правоустанавливающие документы;
  • не соблюдены сроки;
  • ранее была утверждена рыночная стоимость земельного участка.

    Образец заявления

• Участвовать в заседании комиссии (либо ожидать ее решения). Рассмотрение заявки происходит на протяжении 30 суток. О времени заседания уведомляют сотрудники ведомства. При утверждении запроса гражданина, результаты заседания перенаправляются в управление Росреестра.

  Если в ходе рассмотрения заявления было определена необходимость существенного уменьшения величины ценника на землю, то муниципалитет имеет право оспорить итог через подачу иска в суд. Также данная возможность распространяется на случаи, когда решение заседания непосредственно ущемляет права и интересы муниципальных структур.

  Порядок оспаривания

Оспаривание установленной стоимости может быть реализовано и в ходе судебных прений. Обычно это становится актуальным, если комиссия отказалась принимать заявку на рассмотрение. Также оформить иск можно, минуя обращение в управление Росреестра. Чтобы успешно защитить собственные права, рекомендуется придерживаться следующей инструкции:

• Сформировать иск и составить достаточную базу доказательств. В тексте заявления может быть отражено требование о проведении разбирательства по решению комиссии или об изменении кадастровой цены.

  Важно: чтобы документы были приняты к рассмотрению, необходимо обеспечить процесс достаточными основаниями, которые подкреплены письменными доказательствами.

  При составлении административного искового заявления необходимо указать:

  • наименование суда, в который направляется запрос;
  • персональные сведения о заявителе;
  • персональные сведения об ответчике. В качестве последних выступают государственные или муниципальные ведомства, которые своим решением утвердили результаты выявления стоимости, а также Росреестр – его участие считается обязательным, если предметом разбирательства считается оспаривание ценника в связи с выявлением технической ошибки соответствующего ведомства.
  • отражение факта нарушения прав и свобод гражданина, а также возможные последствия несоблюдения законных интересов человека;
  • основания и иные доказательства, по которым требования могут считать адекватными;
  • список прилагаемых к иску документов.

  Кроме того, в зависимости от индивидуальных обстоятельств дела, может стать необходимым указать на неверное решение комиссии – данная позиция, опять же, должна быть подтверждена документально.

  Процедура оспаривания для юридических лиц

• Оформив надлежащим образом заявление и собрав все бумаги, далее следует с этим комплектов явиться в региональный суд (или иной, ему соответствующий). При этом не стоит забывать о сроках исковой давности:

  • не более 5 лет с момента внесения в реестр неверных сведений;
  • в течение 3 месяцев со дня, когда заинтересованное лицо выявило наличие нарушений собственных прав и интересов.
• Принять участие в судебном разбирательстве. В соответствии с общими положениями суд обязан вынести решение по административному иску об изменении кадастровой цены не позднее 2 месяцев с момента подачи заявления (не позднее 1 месяца, если запрос касается несогласия с результатами комиссии).

В ходе заседания истец должен доказать недействительность задокументированных сведений о земельном наделе, которые были использованы при формировании стоимости, а также реальную рыночную цену на рассматриваемый участок на конкретную дату.

Если суд удовлетворил иск, новые сведения будут применяться с 1 января календарного года, когда был одобрен иск, но не ранее числа, когда были внесены новые данные в Росреестр.

Куда обращаться?

По сути, у собственника участка два варианта, куда подавать заявление:

• в управление регионального Росреестра;
• в региональный суд.

Необходимость в той или иной государственной структуре определяется в соответствии с индивидуальными обстоятельствами дела.

Однако вне зависимости от этого, первоначально гражданин должен обратиться в независимую экспертную организацию (с лицензией на проведение деятельности) для получения отчета о неадекватности ранее установленной стоимости.

Документы

Полнота пакета документов, требуемых при обращении в комиссию для рассмотрения спора о результатах установления стоимости, определяет скорость и успешность процесса достижения истины. Поэтому собственнику в случае возникновения необходимости изменения ценника на землю рекомендуется особое внимание обратить на сбор бумаг. В частности, это касается следующих позиций:

• заявление. В тексте должны быть сведения о владельце участка – его фамилия, имя, отчество, адрес места жительства (актуально для физических лиц); или наименование организации, почтовый, а также юридический адреса (актуально для юридических лиц);
• кадастровый паспорт недвижимого имущества;

  Образец кадастрового паспорта земельного участка

• копия свидетельства о праве собственника на землю – заверение нотариусом обязательно;
• документы, устанавливающие ошибочность информации, на основе которой была ранее выявлена цена земли. Актуально, если заявление подается на основании недостоверности указанных данных;
• отчет о результатах проведения независимой экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества – если запрос оформляется в связи с наличием значительных отклонений между оценкой экспертов и итоговых цифр государственных ведомств;

  Особенности проведения ГКО

• положительное экспертное заключение сотрудника независимой фирмы оценщиков, составившего отчет, о соблюдении установленных норм закона при оформлении итогового документа, в котором отражены результаты проведения процедуры по установлению реальной стоимости участка.

В том случае, если реальный ценник исследуемого объекта отличается от установленной ранее стоимости более чем на 30%, то специальная комиссия имеет право отклонить заявление гражданина. Исключения составляют случаи, когда заинтересованное лицо заранее приложило к другим сведениям положительное экспертное заключение.

Важно: запрос собственника не будет принят к рассмотрению, если при направлении документов в комиссию не были предоставлены все вышеперечисленные позиции. В отдельных ситуациях компетентные лица могут затребовать дополнительные бумаги.

Сроки и стоимость

Ценник на действия оценщика корректируется:

• величиной исследуемой площади;
• целями экспертизы;
• общим уровнем сложности;
• регионом компании;
• статусом фирмы.

Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.

Однако собственнику участка следует понимать, что затраты на независимую оценку – это не единственные расходы, которые нужно будет претерпеть в ходе установления истины.

В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.

Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.

Подсудность и сбор необходимых доказательств

Итак, обжалование ценника на землю возможно как через суд, так и через иные структуры, которые устанавливают стоимость.

Вмешательство судебных структур может понадобиться, если досудебное урегулирование не принесло успешных результатов – предыдущие инстанции выразили несогласие в запросе изменить установленную ими стоимость. В этом случае разбирательства могут в значительной степени затянуться, и, в конечном итоге, существенно усложниться сама процедура назначения нового ценника.

По этой причине специалистами рекомендуется оспаривать кадастровую стоимость без непосредственного обращения в суд.

Кроме возможных неудобств от затягивания дела, на гражданина возлагаются дополнительные обязательства по предоставлению новых сведений – в частности, это касается наличия доказательств несправедливости оценки.

В качестве данного элемента может выступать решение независимого специалиста или иные вещественные параметры участка. К примеру, если при расчете окончательного ценника использовался недействительный межевой план, то его можно использовать в качестве подтверждения своей правоты.

Очевидно, чем больше истец сможет предоставить доказательств, тем быстрее будет продвигаться дело в направлении ожидаемого решения.

Как это сделать самостоятельно?

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

• паспорт гражданина РФ;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности.

Образец свидетельства на право собственности на землю

Далее нужно составить заявление и запросить выписку из учетных данных по утверждению ценника на участок.

После этого с приобретенными сведениями нужно идти в независимую оценочную организацию. Результаты процедуры используются для предоставления в Росреестр. В течение недели данная госструктура должна уведомить заявителя о том, будет ли принят запрос к рассмотрению.

В случае положительного решения гражданину нужно лишь дождаться результатов рассмотрения – если они его не удовлетворяют, то он имеет право обратиться в суд. Дальнейшая процедура реализуется установленным порядком.

Таким образом, вне зависимости от формы собственности на землю владелец участка обязан уплачивать налоговые сборы. Многие лица стремятся к максимальной оптимизации затрат, в связи с этим для них становится интересным вопрос об изменении кадастровой стоимости – ведь это позволит отчислять меньше денежных средств в пользу государства.

С 2022 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2022 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2022 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН.  А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. 

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2022 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений —  вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2022 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2022 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, чтобы не переплачивать налог на недвижимость? Читайте об этом в нашей новой статье!

Что такое кадастровая стоимость?

В первую очередь необходимо разобраться в терминологии. Итак, что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости с точки зрения действующего российского законодательства? В тексте Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» сказано, что:

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая с помощью государственной оценки.

Основная цель проведения такой оценки — корректное установление ставок земельного налога и величины арендной платы за конкретный участок. То есть, можно сделать вывод, что в правильно рассчитанной кадастровой стоимости заинтересован прежде всего владелец з/у.

К основным особенностям государственной кадастровой оценки в Российской Федерации можно отнести следующее:

• Кадастровая оценка земельного участка должна проводиться как минимум один раз в 5 лет;
• Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости проводится в строгом соответствии с существующими методическими указаниями;
• По итогу проведения государственной кадастровой оценки земельного участка экспертами составляется акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
• В течение 20 рабочих дней со дня составления такого акта сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости должны быть внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
• Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки з/у, рассматриваются в судебном порядке;
• Срок, в течение которого можно оспорить результаты кадастровой оценки — 5 лет с момента внесения сведений в ЕГРН.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Чем кадастровая стоимость земельного участка отличается от рыночной? Давайте разберемся.

Начать стоит с того, что определение кадастровой стоимости з/у происходит по решению исполнительного органа государственной власти с помощью стандартных процедур и статистического анализа.

В свою очередь, под рыночной стоимостью в России понимается конкурентоспособная цена, которую самостоятельно устанавливает собственник недвижимости. Этот показатель носит неофициальный характер, но является более объективным. Такая разница связана с тем, что кадастровая оценка проходит в более строгих рамках и не учитывает целый ряд немаловажных факторов — например, сезонность и текущее состояние рынка недвижимости.

Кто занимается кадастровой оценкой земельных участков в 2022 году?

На сегодняшний день государственную оценку объектов недвижимости проводит только одно ведомство — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное и более известное наименование — Росреестр).

Получить сведения о кадастровой стоимости вашего земельного участка можно любым удобным для вас способом:

В МФЦ или офисе Росреестра по месту нахождения з/у

С помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»

С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки»

Типичные ошибки при оценке кадастровой стоимости земельных участков в 2022 году

От ошибок, к сожалению, не застрахован никто — и Росреестр не исключение. Какие ошибки могут быть допущены при определении кадастровой стоимости вашего земельного участка?

• Арифметические ошибки (например, пропуск цифры или случайная перестановка цифр);
• Технические ошибки (к примеру, описки или опечатки);
• Методологические ошибки (то есть, несоответствие методическим указаниям, повлиявшее на итоговую кадастровую стоимость объекта недвижимости).

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2022 году? Пошаговая инструкция

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью вашего земельного участка, у вас есть право оспорить проведенную государственную оценку. Как это правильно сделать? Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: составьте заявление

В первую очередь вам необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра и написать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление составляется в свободной форме, с обязательным указанием следующих сведений:

• ФИО заявителя;
• Контактные данные заявителя (почтовый или электронный адрес, номер телефона);
• Вид объекта недвижимости (в данном случае — земельный участок);
• Кадастровый номер объекта недвижимости;
• Местоположение объекта недвижимости;
• Кадастровая стоимость, определенная государственным органом;
• Причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неправильной;
• Дата составления заявления.

Шаг 2: подготовьте необходимые документы

К заявлению должен быть приложен следующий пакет документов:

• Выписка из ЕГРН;
• Копия свидетельства о праве собственности на земельный участок;
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений о з/у, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• Другие документы, подтверждающие доводы заявителя.

Шаг 3: обратитесь в Росреестр

Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимость в Росреестр можно:

• На личном приеме;
• С помощью электронной приемной;
• По почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Срок рассмотрения такого заявления стандартный — 30 дней с момента его регистрации.

Шаг 4: дождитесь результатов рассмотрения заявления

В указанный выше срок территориальный отдел Росреестра должен созвать специальную комиссию, которая рассмотрит ваше заявление и вынесет одно из следующих решений:

• О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка;
• Об отклонении заявления (в этом случае вы можете обратиться в суд для защиты своих прав).

Шаг 5: обратитесь в суд

Далее вам необходимо обратиться с соответствующим исковым заявлением в городской (районный) суд по месту нахождения Росреестра. Стоит отметить, что единого образца иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в России не существует – каждое заявление составляется в индивидуальном порядке, учитывая обстоятельства конкретной ситуации.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Читайте также:

• Приватизация земельного участка в 2022 году: пошаговая инструкция
  
• Договор дарения дома и земельного участка: образец и правила составления в 2022 году

Любите соц. сети? Приходите в нашу группу ВКонтакте!

Есть вопросы? Обратитесь за бесплатной консультацией к нашим юристам!

Дата публикации материала: 16.01.2022

Последнее обновление: 05.06.2022

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки. На ее формирование влияет множество факторов: территория и площадь земельного участка, его категория, вид разрешенного использования и др. Для граждан установление справедливой кадастровой стоимости важно тем, что именно от нее зависит размер земельного налога. Поскольку государственная кадастровая оценка носит массовый характер, то в отдельных случаях могут возникать ошибки в определении стоимости недвижимости. О том, куда жители Московской области должны обращаться для пересмотра кадастровой стоимости объектов, и какие документы для этого необходимы, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Почему возникают ошибки в определении кадастровой стоимости

Справедливая кадастровая стоимость объекта недвижимости не должна резко отличаться от рыночного уровня цен. Как правило, превышение кадастровой стоимости над рыночной связано с ошибками в ее определении. Также речь может идти о непринятии во внимание уникальных особенностей недвижимости.

Например, одна из типичных ошибок – неправильное отнесение объекта капитального строительства к стоимостной группе вида разрешенного использования при проведении кадастровой оценки. В этом случае рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться в несколько раз.

Узнайте, как оформить в собственность нежилое помещение в Подмосковье>>

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра – достаточно кликнуть по нужному участку земли. Чтобы упростить поиск, можно сразу ввести кадастровый номер участка в строке в левом верхнем углу карты. Также кадастровую стоимость земли можно узнать с помощью отдельного сервиса Росреестра по тому же кадастровому номеру. Кроме того, эту информацию можно получить в виде выписки на том же портале в разделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при наличии сомнений в верности ее определения, необходимо обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Для этого нужно написать заявление на имя министра, к которому приложить копии документов, подтверждающих выявленную ошибку (о регистрации права, кадастровые паспорта или кадастровые выписки, письма администрации района или иные документы).

Заявление и документы принимаются по адресу: Московская область, город Красногорск, бульвар Строителей, дом 1, здание бюро пропусков, окно «прием корреспонденции», или на электронную почту министерства: [email protected]

Также заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости можно оставить на портале «Добродел» в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».

Срок рассмотрения заявлений занимает 30 календарных дней. В итоге заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок. В случае выявления ошибки Минмособлимущество проводит перерасчет кадастровой стоимости, утверждает результаты новой кадастровой оценки и направляет сведения о новой кадастровой стоимости в Кадастровую палату для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Узнайте, как построить дачу в Московской области: выбор участка и разрешение>>

Как оспорить результаты

Если по результатам проверки специалистам не удалось выявить ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, но при этом она все равно значительно превышает рыночную (выше стоимости сделок по аналогичным объектам), то целесообразно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области. В ее состав входят представители Росреестра, Кадастровой палаты, Минмособлимущества и представитель оценочного сообщества.

В комиссию необходимо направить заявление в произвольной форме с приложением следующих документов:

• кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и дате определения кадастровой стоимости (выдается любым отделом Кадастровой палаты);
• нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа или выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документов, подтверждающих недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчета об оценке объекта недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. При желании заявитель может лично присутствовать на заседании комиссии.

Заявление и документы можно направить в комиссию почтовым отправлением на адрес: 121170, Москва, улица Поклонная, дом 13.

Адрес для подачи заявлений в комиссию лично: Москва, улица Обручева, дом. 46, кабинет 715. Телефон для связи: 8 (499) 264-40-22.

Иван Пышечкин

С января стало удобнее оспаривать кадастровую стоимость — можно сразу идти в суд, подавать заявление в комиссию через МФЦ и Госуслуги. К тому же получится вернуть больше переплаченных налогов — за весь период, пока действовала завышенная стоимость. В статье рассказали, как по новым правилам пересмотреть кадастровую стоимость и уменьшить налоги на землю и другую недвижимость.

Больше нет ограничений по времени, когда можно подать в комиссию заявление об оспаривании

Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Раньше их создавали при Росреестре, теперь формируют при уполномоченном органе, который определяет субъект РФ. Состав комиссий тоже поменялся. Помимо чиновников из Росреестра и регионального органа власти одним из членов комиссии должен быть представитель от Уполномоченного по защите прав предпринимателей.

Срок для обращения в комиссию больше не ограничен пятью годами с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. Оспаривать кадастровую стоимость можно вплоть до момента, пока в ЕГРН не внесут новую стоимость по результатам очередной кадастровой оценки. Подавать заявления в комиссию стало удобнее. Кроме подачи заявления через уполномоченный орган субъекта РФ или по почте, появились еще дополнительные способы: через многофункциональный центр — МФЦ и через интернет, в том числе через сайт Госуслуги.

Изменились требования к пакету документов, которые прикладывают к заявлению в комиссию: это выписка из ЕГРН о кадровой стоимости объекта, копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект — по новым правилам достаточно простой копии, а не нотариальной, как раньше.

Кроме того, нужен отчет об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на дату, на которую определялась кадастровая стоимость объекта. Информацию об этой дате можно найти в соответствующей строке выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости. Не перепутайте ее с другими датами, которые также указывают в выписке: датами внесения и утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Раньше комиссии рассматривали споры, которые связаны с недостоверностью использованных в ходе кадастровой оценки сведений об объекте недвижимости. По новым правилам таких полномочий у комиссии нет. Можно только обратиться в само бюджетное учреждение, которое проводило оценку, чтобы оно исправило допущенные в ходе оценки ошибки. 237 ФЗ

Компаниям теперь необязательно оспаривать кадастровую стоимость в досудебном порядке

Досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости стало необязательным для всех категорий заявителей. 237 ФЗ-1 Раньше напрямую в суд могли направлять иски только физические лица. Организации, органы государственной власти и местного самоуправления обращались за оспариванием кадастровой стоимости в суд только после того, как получили от комиссии отказ или если их заявление не рассмотрели в течение 30 дней.

Если в комиссию не обращались либо обращение закончилось неудачей, можно оспорить неверную кадастровую стоимость в суде. Такие споры рассматривают в порядке главы 25 КАС, у которой есть ряд особенностей.

Независимо от того, кто административный истец, спор во всех случаях подведомствен судам общей юрисдикции. По первой инстанции такие споры подсудны судам уровня краевых, областных и равных им судов по местонахождению объекта недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривают.

Представителями в процессе в порядке КАС могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Отправить в судебное заседание студента четвертого курса или бухгалтера без диплома юриста не получится.

Пакет документов для обращения в суд частично включает в себя те же документы, что и для обращения в комиссию: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости и отчет об оценке в бумажной и электронной форме.

Дополнительно потребуют документ об оплате государственной пошлины. К доверенности придется приложить копию диплома о высшем юридическом образовании представителя. Подготовьте экземпляры административного иска с приложениями по числу лиц, которые участвуют в деле, либо доказательства вручения им таких экземпляров.

Хотя досудебное обращение в комиссию по закону не обязательно, но если обращались, то приложите к иску документы, которые подтверждают факт обращения. Причина в том, что момент, с которого применят оспоренную кадастровую стоимость для расчета неналоговых платежей, зависит от даты первоначального обращения за защитой своих прав в комиссию или суд.

Вернуть переплаченные налоги можно за все время, когда действовала завышенная стоимость

Сниженную кадастровую стоимость можно применять для расчета обязательных платежей ретроспективно с 1 января года, в котором владелец недвижимости обратился в комиссию или в суд. 237 ФЗ-2

Эти правила продолжат действовать для неналоговых платежей, таких как арендная плата за земельные участки в публичной собственности, которые заняты принадлежащими арендатору зданиями и сооружениями.

Для налоговых платежей: земельного налога, налога на имущество организаций и физических лиц с 1 января 2022 года действуют иные правила. 334 ФЗ После установления кадастровой стоимости в размере рыночной пересматривать налоговые обязательства ретроспективно можно за весь период, в течение которого действовала завышенная кадастровая стоимость.

Формулировки поправок в НК неудачны: непонятно, что же законодатель имеет в виду — новые правила распространяются на любое оспаривание кадастровой стоимости, которое имело место с 1 января 2022 года, либо новые правила должны применять только для оспаривания кадастровой стоимости, которую внесли в ЕГРН с нового года.

Также актуальной станет давняя дискуссия о возможности применить к требованиям о возврате излишне уплаченного налога гражданско-правовой срок исковой давности. Срок для возврата излишне уплаченного налога — три года с даты уплаты налога. 78 НК В то время как общий срок исковой давности — три года с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав.

Конституционный суд еще в 2001 году КС высказался в пользу применения общегражданского срока исковой давности к налоговым отношениям. В дальнейшем же суды, прежде всего ВАС, установили высокий стандарт для доказывания того, что момент, когда лицо узнало о нарушении своих прав, отличался от момента, когда лицо оплатило налог. ВАС А65 Кроме того, подавать иск можно было, если налогоплательщик изначально обращался за возвратом налога в пределах трехлетнего срока с даты его уплаты, но налоговый орган отказал в возврате налога либо не ответил на заявление в установленный срок. ВАС 57

По каким правилам оспаривать кадастровую оценку в зависимости от времени ее проведения
Если последнюю массовую кадастровую оценку в вашем регионе проводили до 1 января 2022 года, то кадастровую стоимость объекта недвижимости нужно оспаривать по правилам старого закона об оценочной деятельности. Новые правила оспаривания, которые установил закон о кадастровой оценке, применяют в случаях, если сама массовая переоценка проводилась по этому закону — не раньше 2022 года. С 1 января 2022 года оценки должны были проводить только по новым правилам, но для этого в субъектах РФ нужно было создать специальное бюджетное учреждение, а это долгий процесс. Весь 2022 год регионы создавали у себя такие учреждения, и поэтому оценки ни в одном субъекте в 2017 году не проводили. Первые оценки по новым правилам начали делать только в 2018 году, и до конца ноября их должны были закончить и утвердить результаты. Действуют кадастровые стоимости, которые посчитали и утвердили в 2018 году, только с января 2022 года.
Источники: федеральные законы от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Это довольно объемная статья, которая будет полезна тем, кто решил оспорить кадастровую стоимость в наступившем году, мы постарались рассказать о всех новшествах, которых в сфере кадастра оказалось немало.

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Оспаривать кадастровую стоимость объекта могут следующие лица:

1. Физические лица, если ошибка кадастровой стоимости затрагивает их права и обязанности.
2. Юридические лица, законные права и обязанности которых затрагивает кадастровая стоимость.
3. Органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов находящихся в их собственности.

Причины завышения кадастровой стоимости

Причины завышения кадастровой стоимости все те же что и раньше, но теперь понимание причины становится очень важным для понимания оптимального механизма оспаривания:

1. Наличие арифметических и методологических ошибок.
2. Недостоверность сведений об объекте недвижимости.
3. Издержки массового характера кадастровой оценки, когда не учитываются индивидуальные особенности объекта оценки.

Прежде чем приступить к кадастровому спору важно верно понять причину, а поможет в этом получение материалов по кадастровой оценке. Заинтересованное лицо теперь может скачать отчет об оценке и самостоятельно, либо с привлечением специалиста проанализировать его. Скачать отчет можно в специальном разделе сайта Росреестра. Наличие грубых ошибок (недостоверность сведений) можно определить самостоятельно, например: указана неверная этажность здания, площадь объекта, материал стен и т.д.

Для поиска иных ошибок, скорее всего, понадобится анализ от специалиста. Кроме того, арифметических и методологических ошибок может и не быть вовсе, но стоимость будет завышена «по старой схеме» когда для расчета используется высокая стоимость единиц сравнения.

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

Первым шагом на пути оспаривания станет получение выписки о текущей кадастровой стоимости интересующего объекта. Получить выписку теперь можно двумя способами:

1. Получить выписку о кадастровой стоимости из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) в бумажном или электронном виде путем подачи заявления на сайте Росреестра или в МФЦ.
2. Более оперативно получить выписку можно обратившись к электронному ресурсу «Справочная информация из ЕГРН Росреестра в режиме онлайн», он позволяет получить электронную выписку почти мгновенно.

Далее переходим к подходящему Вам порядку оспаривания.

Упрощенный порядок

Если установлено что при определении кадастровой стоимости была допущена арифметическая, методологическая ошибка, либо были использованы неверные сведения об объекте оценки – вам подходит упрощенный порядок. Для проверки наличия методологических и арифметических ошибок могут быть привлечены оценочные организации.

После выявления ошибки заинтересованному лицу надо обратиться с заявлением о ее устранении в ГБУ (которое занималось оценкой) или в МФЦ. К заявлению следует приложить декларация об объекте недвижимости (утвержденная Минэкономразвития) и документы, подтверждающие наличие ошибки.

Заявление рассматривается в течение 30 дней, в отдельных случаях срок рассмотрения может быть продлен до 60 дней. В случае удовлетворения заявления ГБУ принимает меры по устранению ошибки. При отказе заинтересованное лицо имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

1 февраля 2022 года был утвержден состав Московской областной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создана при Министерстве имущественных отношений Московской области в конце декабря 2022 года в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Строго говоря, данный путь существовал и ранее, только раньше комиссии формировались при Росреестре. И состав документов остался прежним:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• копия документа удостоверяющего личность (для физических лиц) или правоустанавливающие документы (для юридических лиц);
• отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (подписывается ЭЦП оценщика и/или оценочной организации);
• доверенность, в случае, если заявление подается уполномоченным представителем.

Следует отметить, что комиссия очень редко идет на значительное снижение кадастровой стоимости и этот способ подходит тем, кто желает добиться незначительного снижения на 10-20%. Преимуществом является более быстрая (по сравнению с судом) работа и отсутствие судебных расходов.

Судебный порядок

В судебном порядке ничего не изменилось, кроме того, что с относительно недавних пор досудебная стадия перестала быть обязательной для юридических лиц. Для физических лиц досудебная стадия и раньше не была обязательной. Суды работают дольше чем специальные комиссии и нужно будет потратиться на услуги юриста и представителя, но преимуществом данного способа является то, что кадастровую стоимость (обоснованно) можно снизить очень значительно. Этот способ подходит тем, кто понимает, что в его случае кадастровая стоимость завышена в 2 и более раз.

Как получить отчет для оспаривания кадастровой стоимости

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта, как и раньше можно получить в оценочной организации или у индивидуального оценщика. Важно обратить внимание, чтобы оценщик имел квалификационный аттестат по направлению «недвижимость», состоял в одной из СРО и имел страховку. Если предполагается обращение в комиссию при Министерстве имущественных отношений – удостоверьтесь о наличии специальной электронной подписи исполнителя.

Что изменилось в 2022 году

• Теперь кадастровую стоимость сможет оспорить и арендатор, выигравший конкурсную процедуру, мы уже писали о соответствующем решении ВС РФ.
• Появляется упрощенный порядок оспаривания кадастровой стоимости в ГБУ при наличии ошибок.
• Перед утверждением новой кадастровой стоимости появляется возможность ознакомиться с проектом и подать свои возражение, жители московского региона впервые опробовали данный механизм осенью 2022 года.
• Изменяется состав и подведомственность комиссий по кадастровым спорам, правда суть это сильно не изменило.

НДС в кадастровой стоимости

Отдельного внимания заслуживает вопрос исключения НДС из оспоренной кадастровой стоимости. Имел место прецедент, когда юридическое лицо после успешного снижения кадастровой стоимости самовольно исключило из нее НДС. Налоговики и Верховный Суд не оценили такой самодеятельности  (дело № А40-196670/2017). Цифра из ЕГРН – это и есть налоговая база, менять которую налогоплательщик не вправе.

Поэтому, если вы считаете, что НДС должен быть выделен, делать это следует в ходе судебного спора. При чем, делать это должен именно суд, т.к. методология оценки не предполагает выделения НДС из рыночной стоимости (смотрите кассационное определение ВС РФ от 16 января 2022 г. N 5-КГ18-274). Спор на тему учета НДС все еще не окончен.