Как происходит согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач. 

Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами. 

В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Игорь Василенко

Вопрос: Что считается переустройством, перепланировкой?

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Вопрос: Нужно ли узаконивать стену из гипсокартона, если не были затронуты несущие стены?

Так как установка новой стены (в том числе из гипсокартона) влечет изменение конфигурации жилого помещения, собственнику жилого помещения в многоквартирном доме необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии.

Вопрос: Кто должен согласовывать переустройство и (или) перепланировку квартиры?

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Вопрос: Какие документы необходимо подать для согласования переустройства и (или) перепланировки квартиры?

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель вправе не представлять технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме вышеуказанных. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы (правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры), обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Для объектов культурного наследия вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.

Вопрос: В какие сроки местные власти должны принять решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки или отказе?

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Вопрос: Кого надо уведомить о завершении перепланировки?

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Вопрос: Каков порядок перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирном доме?

Решение о проведении перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирном доме должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Решение затем направляется в орган местного самоуправления, который создает межведомственную комиссию. Именно она и принимает решение о согласовании переустройства или перепланировки либо об отказе в них.

Для согласования заявитель представляет через Портал государственных или муниципальных услуг Московской области на сайте http://pgu.mosreg.ru, а при отсутствии услуги на сайте непосредственно в муниципалитет по месту нахождения жилого помещения следующие документы:

— заявление о перепланировке и переустройстве нежилого помещения в многоквартирном доме;

— план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;

— копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;

— документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;

— кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня поступления заявления и документов в орган, осуществляющий согласование.

Завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Вопрос: Что делать, если соседи делают незаконное переустройство и (или) перепланировку?

В случае если в соседнем помещении делают перепланировку, надо уточнить у собственников, имеется ли у них согласование органа местного самоуправления на производство работ по перепланировке, необходимое по Жилищному кодексу. В случае если у соседа такого согласования нет, то гражданин может написать обращение в управляющую организацию, а в случае ее бездействия — в Госжилинспекцию и копию направить в местную администрацию.

Вопрос: Какую ответственность несет собственник за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения?

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную статьями 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях ответственность

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, в случае если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, принимает решение:

— в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

— в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в вышеуказанном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Вопрос: Каков порядок установки кондиционеров?

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации установка кондиционеров недопустима без соответствующего разрешения. Установка кондиционеров приравнивается к переустройству помещения. В связи с этим необходимо получить разрешение уполномоченного органа местного самоуправления.

Незаконная перепланировка помещения

Согласование незаконной перепланировки помещения

В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:

  • штраф за незаконную перепланировку помещения;

  • требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет;

  • отказ в продлении (пролонгации) лицензий;

  • требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями;

  • информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер;

  • обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов.

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы. Итак, какие же документы необходимы для согласования?

  • правоустанавливающий документ на помещение (свидетельство о собственности, договор аренды/субаренды) – 3 н/к;

  • план БТИ, экспликация и выписка из технического паспорта на помещение – 1 ориг. + 1 заверенная копия;

  • схема размещения электрооборудования (розетки, выключатели, проводка, щиток);

  • копия лицензии фирмы, проводящей электромонтаж;

  • сертификаты на используемое электрооборудование;

  • свидетельство о регистрации (копия).

  • переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам);

  • переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации;

  • проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения;

  • демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов;

  • замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки;

  • установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления;

  • переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м;

  • объединение помещения по вертикал;

  • расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.

Узаконить перепланировку помещения через суд

Для обращения потребуется предоставить:

  • исковое заявление;
  • паспорт заявителя;
  • свидетельство на недвижимость;
  • письменный отказ представителя БТИ;
  • старый техпаспорт и новый (заказанный в БТИ);
  • кадастровый паспорт;
  • полученные разрешения в ходе работы;
  • проектная документация;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Узаконить перепланировку помещения

Специалисты отдела узаконивания перепланировки нежилого помещения окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование незаконной перепланировки помещения, а также по вопросам оформления незаконной перепланировки помещения через суд.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Нужна консультация по перепланировкам?

Время работы: 10:00 — 18:00

Пн — Пт: +7 (499) 113-0763

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2021 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения осуществляется в соответствии с нормами законодательства. Разберемся в статье, как это происходит, как регулируется и что нужно для проведения перепланировки с точки зрения действующего законодательства.

Перепланировкой в нежилых помещениях чаще всего занимаются для коммерческих нужд. Однако вполне вероятно, что после перепланировки планируется перевод нежилого помещения в жилое. Проводить подобные действия может как собственник недвижимого объекта, так и арендатор при наличии доверенности.

Что говорит законодательство?

Перепланировка – это внесение изменений в существующую конфигурацию объекта недвижимости. Цель таких изменений, как правило, улучшение качеств помещения для удобства его дальнейшей эксплуатации, а в некоторых случаях для получения прибыли.

В целом, перепланировка нежилых помещений проходит по тем же правилам, что и переустройство жилых объектов. Этот вопрос регулируется жилищным законодательством.

Согласование переоборудования нужно не всегда. Это требуется при проведении следующих видов работ:

  • установка или перегородок;
  • перемещение мест размещения санитарных зон;
  • внесение изменений во вспомогательные элементы – лоджии, балконы, окна, лестницы и т.д.;
  • увеличение/уменьшение оконных проемов;
  • первичная установка оборудования, требующего подключения к коммуникационным сетям (к примеру, душевая кабина, раковина, кухонная плита и т.п.);
  • изменение конфигурации пола;
  • установка или демонтаж лестничных пролетов;
  • дополнительное подключение коммуникаций.

Для всех перечисленных видов строительных работ требуется согласование и предварительное получение разрешения. Это связано с тем, что подобные изменения влекут за собой корректировку нагрузки на несущие конструкции.

Иные виды работ согласования по закону не требуют. Это:

  • косметический ремонт без затрагивания несущих конструкций – поклейка обоев, покраска стен, полов и т.д.;
  • замена оборудования на аналогичное;
  • демонтаж встроенной мебели и предметов интерьера.

Практически на все остальное согласование все же требуется. Без разрешения на перепланировку в дальнейшем будет очень сложно внести изменения в правоустанавливающую документацию. Чаще всего узаконивание перепланировки осуществляется через суд, а собственник при этом выплачивает штраф.

Как происходит перепланировка нежилых помещений?

Порядок действий при перепланировке зависит от расположения объекта недвижимости. Согласовать строительные работы в отдельно стоящем строении проще, чем в помещении, находящемся в жилом доме.

Проведение работ должно происходить при соблюдении санитарных, пожарных и строительных норм, предусмотренных законодательством. Действия собственника не должны нарушать прав и законных интересов других людей.

Перепланировка помещения возможна:

  • в нежилом здании, используемом для целей коммерции;
  • в многоквартирном доме;
  • в жилом здании с небольшим количеством квартир.

Рассмотрим особенности каждого вида.

В нежилом здании

Когда в здании не проживают люди, согласование перепланировки не составит труда. Достаточно получить разрешение в межведомственной охране районной префектуры.

Для этого нужно доказать, что:

  • внесение изменений не повлечет за собой нарушение санитарных или иных норм;
  • перепланировка не сможет стать причиной возгорания в здании;
  • рисков для жизни и здоровья людей, посещающих здание, нет.

После подачи заявления и документов на согласование скорее всего ведомство направит комиссию для проверки помещения на месте.

В многоквартирном доме

В жилом многоквартирном доме получить разрешение на перепланировку сложнее. Согласовать проект потребуется не только с государственными и муниципальными органами, но и с жильцами дома.

Стоит сказать, что в здании старого типа в перепланировке часто отказывают. Это объясняется тем, что капитальный ремонт и замена коммуникаций не проводилась очень давно (а в некоторых случаях никогда). Любая попытка проведения строительных работ в помещениях может стать причиной нарушения целостности здания или коммуникативных сетей.

В жилом доме

Здесь действует тот же принцип – если в доме проживают люди, перепланировка без их согласия не допускается. Если речь будет идти о сносе несущих конструкций, вероятнее всего, что заявителю откажут.

Стоит уточнить, что при перепланировке не будет изменено целевое назначение нежилого помещения. Допустим, если в помещении размещался офис, а будет магазин, то необходимо получить разрешение на смену вида предпринимательской деятельности.

Пошаговый алгоритм действий оформления перепланировки

Согласование подразумевает сбор документов, посещение определенных учреждений и денежные траты. Собственник или арендатор может заняться этим самостоятельно, а может воспользоваться услугами юриста.

Чтобы согласовать перепланировку нужно пройти несколько этапов:

  1. Оформить проект в специализированной компании.
  2. Оформить заявление с указанием причин перепланировки и направить его в БТИ. Сотрудник БТИ внесет корректировки в техническую документацию и передаст ее заявителю.
  3. Получить разрешение от муниципалитета. На рассмотрение документов потребуется около месяца.
  4. Получить разрешение от СЭС, если планируемые изменения касаются санузла или ванной комнаты.
  5. Проведение строительных работ. На реализацию проекта у собственника будет 4 месяца.
  6. Внесение корректировки в документы. Для этого необходимо обратиться в БТИ, а потом в Росреестр.

Рассмотрим некоторые особенности процедуры согласования подробнее.

Документы

Для согласования перепланировки нежилого помещения потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • заверенные копии и оригиналы правоустанавливающих документов;
  • учредительные документы, если заявитель является юридическим лицом;
  • согласие собственника всего здания или жильцов, проживающих в нем;
  • проектная документация с указанием планируемых изменений;
  • документы на изменение вида деятельности (если это планируется);
  • технические документы из БТИ – технический паспорт, поэтажный план и т.п.

Этот список может быть скорректирован или дополнен в зависимости от ситуации.

Проект

Это наиболее сложный и затратный этап согласования перепланировки нежилого помещения. Заказать проектную документацию можно в специализированных компаниях, имеющих лицензию на ведение такого вида деятельности, в архитектурном отделе муниципалитета или в БТИ.

Стоимость составления проекта варьируется от степени сложности и количества вносимых изменений. Разброс достаточно большой – от 5 до 30 тысяч рублей.

Принятие решения по заявлению

Документы будут рассматриваться в течение месяца. Если будут выявлены недочеты, этот период может затянуться.

В перепланировке могут отказать. В этом случае заявитель получит документ, в котором будет написано основание для принятия такого решения. Причину можно устранить и подать бумаги повторно.

Основанием для отказа может быть:

  1. Предоставление неполного пакета документов.
  2. Предоставление документов в орган, не уполномоченный решать подобные вопросы.
  3. Некорректно составленный проект.

Последняя причина наиболее распространена. Чаще всего выявляются нарушения, которые не согласуются с нормами и правилами, предусмотренными законодательно.

Что будет, если сделать перепланировку нежилого помещения самовольно?

Скрыть самовольную перепланировку практически невозможно. Рано или поздно факт нарушения закона будет выявлен.

При обнаружении самовольной перепланировки собственник привлекается к административной ответственности. Ему потребуется выплатить штраф до 2 500 рублей, а в некоторых случаях его обяжут привести помещение в первоначальный вид.

Если власти решат оставить все как есть, изменения потребуется узаконить. Для этого необходимо обратиться в суд.

В процессе судебного заседания нужно доказать, что внесенные изменения не наносят вреда жизни и здоровью людей, а правила санитарной и пожарной безопасности нарушены не были. Все дальнейшие изменения в документацию будут вноситься только по решению суда.

Чтобы узаконить перепланировку уже после ее проведения через суд, потребуется заплатить не меньше 50 тысяч рублей. Гораздо дешевле согласовать планируемые изменения до проведения строительных работ.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Своевременное согласование перепланировки нежилого помещения позволит сэкономить денежные средства. По закону не допускается проведения многих строительных работ до получения разрешения уполномоченных органов.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Чтобы получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, нужно собрать целый пакет разрешительной документации. Когда здание перестраивается незаконно, то есть отсутствуют необходимые документы, к собственнику применяются штрафные санкции.

Переобустраиваться могут нежилые помещения в коммерческих строениях или жилых домах. Во многих городах страны, а особенно в Москве, первые этажи в многоквартирных домах часто отводятся для коммерческих целей. Перед тем как приступать к проведению работ, нужно согласовать свои действия в соответствующих инстанциях, другими словами, узаконить перепланировку.

Уточним, что если при перепланировке нежилого помещения в жилом доме не будут затрагиваться опорные конструкции, получить разрешение гораздо проще. По Градостроительному кодексу, такую перепланировку даже не нужно узаконивать. Давайте разберёмся в конкретных ситуациях.

В каких случаях нужно разрешение?

Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.

Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной. Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.

В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:

  • прорубание новых окон или дверных проёмов;
  • перенос коммуникаций и расположения комнат;
  • увеличение или уменьшения метража;
  • ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.

Все приведённые случаи требуют согласования в уполномоченных инстанциях. В противном случае, это будет незаконная перепланировка, которая влечёт за собой определённую законодательством ответственность.

По завершении работ по перепланировке, проводится оформление технического плана строения и ставятся в известность органы Кадастрового учёта. Вносятся соответствующие изменения в сведения ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), владельцу выдаётся новый техпаспорт помещения с внесёнными поправками.

Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.

Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.

Проведение незаконной перепланировки повлечёт за собой штраф и гражданскую ответственность. Теперь поговорим о том, как документально заверить перепланировку нежилого помещения.

Порядок оформления документов

Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.

  1.  Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
  2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.

Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.

Необходимо уточнить, что при переоборудовании помещений в многоквартирных домах, нужно заручиться разрешением санэпидемстанции. Это необходимо в том случае, если при проведении работ в жилом доме или в нежилом здании затрагиваются санузлы и канализация.

В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.

Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.

Необходимый пакет документов

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подготовить:

  • письменное заявление владельца;
  • нотариально заверенные копии документов, подтверждающих права собственности или аренды;
  • заверенные нотариусом копии документов, подтверждающих учреждение предприятия;
  • согласие жильцов (если перепланировка проводится в многоквартирном доме), эксплуатационной или управляющей компании, в чьём распоряжении находится здание. Учтите, что письменное оформление этого документа обязательно! Он подтверждает, что противников перепланировки помещений, среди других собственников нет;
  • копии выписок из технического паспорта и поэтажный план здания. Без этих бумаг, узаконить перепланировку не получится. Необходимые документы получают в БТИ. Они выдаются по первому требованию собственника.

Незаконная перепланировка: ответственность

Если работы проводятся без согласования с соответствующими органами, это называется незаконная перепланировка. Этот факт может быть установлен надзорными органами и после проведения работ.

В случае установления незаконных работ по сносу несущих конструкций, переносе межкомнатных перегородок или инженерных коммуникаций, для собственника наступает административная ответственность. Обычно, это денежный штраф.

Физическое лицо штрафуется на сумму в 2 000-2 500 рублей (статья 7.2 п.2 КОАП РФ). Для юридических лиц штраф может доходить до 50 000 рублей (статья 7.22 КОАП РФ).

Стоит уточнить, что в Москве стоимость оформления документов по перепланировке в жилом доме или нежилом здании может варьироваться от 45 000 до 100 000 рублей. Стоимость согласования перепланировки в других городах России может отличаться.

Устройство дополнительного входа в нежилое помещение

Перепланировка нежилых помещений, как правило, проводится с целью оптимизации использования пространства и приспособления его под новый вид деятельности. По закону перед началом выполнения ремонтно-строительных работ необходимо получить соответствующее разрешение на перепланировку.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Как зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в 2021 году

Процесс регистрации перепланировки нежилых помещений можно разделить на несколько этапов.

Первый этап – подготовительный. Он заключается в подготовке документов к согласованию в административных органах, к которым относятся:

  • технический паспорт БТИ;
  • проект перепланировки (количество разделов зависит от видов работ);
  • техническое заключение о допустимости перепланировки и безопасности выполнения строительных работ;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о регистрации прав собственности и документ-основание (копии следует заверить в нотариальной конторе);
  • согласие жильцов дома или владельцев смежных помещений нежилого здания;
  • учредительный договор и другие документы.

Сложность данного этапа заключается в том, что все документы запрашиваются в разных организациях. Например, чтобы получить тех. паспорт, нужно сделать запрос в БТИ, проект и тех. заключение изготавливаются проектной организацией имеющей допуск СРО.

Второй этап – согласовательный. На данном этапе необходимо провести утверждение проектной документации в следующих административных инстанциях:

  • Москомархитектура, если планируется устройство дополнительного входа или любое другое изменение внешнего вида здания;
  • Мосгаз при затрагивании газового оборудования;
  • автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции;
  • Москомнаследие при изменении конфигурации помещения в здании-объекте культурного наследия;
  • Роспотребнадзор, если помещение располагается в жилом доме.

Чем сложнее перепланировка и чем больше изменений она предполагает, тем больше организаций и надзорных служб вам придется посетить. Данный список могут продолжить такие инстанции, как МЧС, Мосэнерго, Управляющая компания, ТСЖ и другие.

Согласовав перепланировку с административными органами, все документы подаются либо в ТБТИ, либо в Мосжилинспекцию, в зависимости от типа здания. Территориальное БТИ рассматривает заявления от владельцев помещений в нежилых зданиях, а МЖИ – от собственников нежилых помещений в жилых домах. Результатом рассмотрения комплекта документов может быть распоряжение о согласовании перепланировки или отказ.

После проведения инвентаризации сотрудником БТИ вы получите новые документы с внесенными изменениями , отражающими вашу перепланировку.

Согласование изменения фасада здания

Наиболее распространенными видами изменения фасада являются:

  1. Устройство нового отдельного входа;
  2. Перенос или изменения внешнего вида существующего входа;
  3. Пробивка дополнительных окон или закладка существующих.

 Все эти изменения требуют согласования в Москомархитектуре. Для этого необходимо разработать эскизный проект фасада , который содержит фотофиксацию существующего здания и фотомонтаж планируемого отдельного входа. Кроме этого проект должен содержать пояснительную записку , продольные и поперечные разрезы планируемого входа с нанесенными размерами.

Сбор необходимой документации , подготовка самого проекта , непосредственно процесс согласования занимает от нескольких месяцев до полугода.

Наша организация специализируется на этой работе и готова провести ее в кратчайшие сроки и по разумной цене.

Стоимость выполнения работы – от 150000 рублей.

Срок выполнения – от 2 месяцев.

Внесение изменений в ЕГРН для нежилого помещения.

Завершающим этапом всех работ связанных  с перепланировкой нежилого помещения является внесение изменений в сведения ЕГРН. Для этого квалифицированный кадастровый инженер должен подготовить технический план , который содержит информацию по зданию , по типу вносимых изменений , а так же скан копии всех распорядительных документов , на основании которых эти изменения были проведены.Затем подготовленные материалы подаются в ЕГРН.

В нашей компании работают квалифицированные кадастровые инженеры , имеющие большой опыт практической работы в этом направлении.

Стоимость внесения измнений в ЕГРН по нежилым помещениям – от 30000 рублей

Срок выполнения работы – 15 рабочих дней.

Срочная регистрация перепланировки нежилого помещения в Москве

Вы можете превратить многоступенчатую процедуру регистрации перепланировки нежилого помещения, расположенного на территории Москвы, в оформление перепланировки «в один клик». Отправьте заявку нам на электронную почту, и мы сделаем всю работу за вас.

То, что вы будете делать в течение 6-12 месяцев, мы сделаем минимум за 6-8 недель. Доверьте работу профессионалам!

1.Консультация специалиста

Проведение бесплатной консультации нашими специалистами ( опыт работы от 7 до 15 лет в нашей организации )

2.Уточнение объема работ

После вашей заявки с сайта или звонка по телефону мы продумаем все детали , согласуем с вами и подготовим договор , который направим вам по электронной почте.
Все детали мы можем обсудить по телефону или в нашем офисе при личной встрече.

3.Подписание договора

После согласования всех деталей мы подписываем договор. Для подписания договора мы можем направить нашего курьера по удобному для вас адресу.

4.Всесторонняя поддержка

В ходе выполнения работ мы информируем вас о ходе выполнения работ любым удобным для вас способом: телефон , электронная почта , вотсапп.
Так же всегда на связи ваш персональный менеджер , готовый ответить на все вопросы.

Желаете сэкономить время, занимаясь перепланировкой квартиры или нежилого помещения, и обеспечить безопасную эксплуатацию вашей недвижимости на долгие годы? Мы всегда рады вам помочь. Обращайтесь.

IVD.RU

1 звезда
2 звезды
3 звезды
4 звезды
5 звезд

Рассказываем, как быть, если перепланировка не была узаконена в нежилых помещениях квартир и домов, на первых и цокольных этажах МКД или в производственных зданиях.

В статье речь пойдет не только об офисах, складах, магазинах и производственных площадях. Существуют определенные правила переустройства, которые распространяются на кухни, санузлы, прихожие, кладовые, гардеробные, подвалы, оборудованные отопительными котлами и электрогенераторами. Они не предназначены непосредственно для проживания, но при этом являются частью квартир или объектов ИЖС. Они относятся к отдельной категории, и к ним предъявляются другие санитарно-технические требования, чем к спальням, гостиным или кабинетам. Эти особенности учитываются при разработке и согласовании проекта. Узаконивание перепланировки нежилого здания имеет ряд отличий и общих моментов.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Нежилые помещения в квартирах и загородных домах

  • Запрещенные мероприятия
  • Процесс согласования

Если недвижимость в МКД переоборудована для бизнеса

Здания, не рассчитанные для проживания

Нежилые помещения в квартирах и загородных домах

Основные термины и определения содержатся в Жилищном кодексе РФ. В нем изложены все главные правила, которыми следует руководствоваться при изменении конфигурации несущих конструкций, а также при переоборудовании, требующем отображения в плане БТИ и техническом паспорте. Документ регламентирует порядок согласования как предстоящих работ, так и проведенных незаконно. Такая необходимость возникает при любых операциях с недвижимостью, требующих проверки данных, указанных в выписке ЕГРН и плане БТИ, и их соответствия действительности.

Нарушения могут быть обнаружены соседями и работниками коммунальных служб. Их сложно не заметить, если ухудшились условия проживания в соседних квартирах, либо, если была самовольно присвоена часть общедомовой территории. Следует также отметить, что с января 2021 года Жилищный кодекс РФ устанавливает одинаковые требования к проведению переустройства жилых и нежилых помещений. Они касаются не только квартир, но еще и организаций, занимающих, как правило, нижние этажи.

Дополнительные сведения содержатся в санитарно-технических нормативах и местном законодательстве.

Чего делать нельзя

Есть ряд мероприятий, согласовать которые не удастся.

  • При частичном или полном сносе вентиляционного канала ухудшается качество воздуха, на стенах появляется плесень. Установка приточного вентилятора в старых зданиях, где сечение воздуховода не велико, приведет к тому, что ухудшится вытяжка. Отработанный воздух будет лететь к соседям.
  • Самовольное устройство проемов может стать причиной ослабления и частичного разрушения несущих стен и перекрытий. Проводить работы без предварительного технического обследования и согласования проекта запрещено.
  • Не допускается расширение кухни или санузла за счет площади комнат. Полы в так называемых «мокрых зонах» имеют дополнительную гидроизоляцию, которой нет в жилых помещениях. Даже при ее устройстве вода будет просачиваться вниз и вверх, повышая влажность сверх допустимых норм.
  • Запрещена прокладка штраб в межпанельных швах, а также в самих плитах. Допускается устройство каналов глубиной до 2 см под электропроводку.
  • Нельзя переносить радиатор на балкон или лоджию. Это приведет к тому, что температура в комнате или кухне будет ниже нормативной.
  • Если в кухне используется газовая плита, ее нельзя объединять с комнатой.
  • Не допускается подключение центрального отопления к теплому полу.
  • При прокладке труб и электропроводки необходимо обеспечить к ним доступ. Замуровывать их под слоем отделки не следует ни в коем случае.
  • Законодательство запрещает производить любые изменения, приводящие к ослаблению и разрушению несущих конструкций. Ограничения отличаются в зависимости от серии здания и его состояния. Окончательный ответ могут дать инженеры-проектировщики после технического обследования, для которого используется профессиональная аппаратура.

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения

Законодательство предусматривает одни и те же правила для объектов ИЖС и многоквартирных домов.

Чтобы понять, можно ли согласовать последствия незаконных действий, следует обратиться в лицензированную проектную организацию. После технического обследования инженер сможет определить, был ли нанесен ущерб коммуникациям и несущим конструкциям, и каковы дальнейшие перспективы. Если есть нарушения, их придется исправить. Проектировщики составят план восстановления, однако вернуть первоначальный вид удается не всегда. Не исключено, что восстановление будет стоить очень дорого. Если из-за несанкционированных действий собственников квартиры на фасаде появились трещины, придется ремонтировать его за свой счет.

Если нарушений нет или они исправлены, согласование становится возможным. Оно проходит в несколько этапов.

Этапы согласования

  • В БТИ подается заявление о самовольном переустройстве. Нужно будет предоставить техпаспорт жилья и выписку из ЕГРН. Ее можно получить в Росреестре или отделении МФЦ.
  • После подачи заявления на дом выезжает инженер из БТИ. Он фиксирует все изменения и составляет новый техпаспорт с особым штампом, отмечая новые контуры красным цветом.
  • После обследования инженер выдает заключение о техническом состоянии конструкций и список организаций, которые собственник недвижимости должен будет посетить.
  • На дом вызывается представитель Роспотребнадзора для составления заключения о соответствии жилья санитарным нормам.

Строительно-ремонтная организация начинает работу над проектом с учетом всех предыдущих обследований. Если изменений нет, либо, если они не значительны, их можно отметить их на плане карандашом. Это возможно, если не затронуты коммуникации, несущие стены и перекрытия.

Когда графическая и техническая части будут готовы, бумаги передаются в инстанции, занимающиеся согласованием. В Москве узакониванием перепланировки нежилых помещений занимается Мосжилинспекция. В других городах это может быть архитектурный отдел или местная администрация. 

Пакет документов в жилищную инспекцию

  • заявление, составленное по установленной форме;
  • технический паспорт с пометками сотрудника БТИ;
  • выписка из ЕГРН;
  • заключение Роспотребназдора;
  • проект или эскиз с новыми контурами;
  • согласия собственников жилья;
  • квитанцию об оплате штрафа (для физических лиц сумма составит от 2 000 до 2 500 рублей).

При положительном решении составляется новый кадастровый паспорт. Его изготовление занимает в среднем около месяца. В ЕГРН вносятся необходимые коррективы.

При отказе комиссии придется действовать через суд. Для этого следует обратиться в ближайшее районное отделение.

Пакет документов в суд

  • исковое заявление. В качестве ответчика выступает организация, ответившая отказом;
  • заключение проектировщика из инжиниринговой компании о том, что изменения соответствуют санитарно-техническим нормативам;
  • справка от Роспотребнадзора;
  • техпаспорт.

Могут потребоваться и другие бумаги. Чтобы проверить соответствие жилья действующим нормативам, суд назначит экспертизу. При отсутствии нарушений будет составлен акт о выполненной перепланировке. Если же у комиссии появятся нарекания, она обяжет его исправить все, что необходимо. Для принятия решения ей понадобится один месяц. Оно вступит в силу через десять дней.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении МКД

Речь, как правило, идет о первом или цокольном этаже, где помещения не являются квартирами. Также, как и в случае с квартирой, если затрагиваются опорные стены, перекрытия и инженерные коммуникации, потребуется составление проекта. Если последствия незаконного переустройства приводят к потере несущей способности конструкций, угрожают жизни или ухудшают условия проживания, согласовать его не удастся.

Если на первом этаже планируется открытие офиса, магазина или другого места общественного пользования, необходимо учитывать его специфику. Согласно санитарно-техническим нормативам в этом случае потребуется устройство отдельных входов и эвакуационных выходов, отделенных от обычных подъездов.

Существует целый ряд требований и ограничений, зависящих от назначения площади. Если на ней открыт продуктовый магазин, узаконивать придется не столько нарушения в ходе ремонта, сколько саму возможность торговать в этом месте пищевыми продуктами. Причиной для отказа может стать повышенная влажность или отсутствие достаточного количества вентиляционных каналов. Решить проблему будет гораздо проще, если собственник откроет ателье или обувную мастерскую. В зависимости от назначения могут меняться требования к звукоизоляции, отоплению, инсоляции, притоку свежего воздуха. Отдельное разрешение понадобится при смене сферы деятельности, ставшей причиной перепланировки.

Обращаться можно не только в инжиниринговую компанию, но и в жилищную инспекцию. В первом случае есть возможность избежать необходимости выплачивать штраф за незаконное переустройство. Для физических лиц он составляет 2 000-2 500 рублей, для юридических — 40 000-50 000 рублей. Возможно, разумнее будет провести работы по восстановлению и привести несущие стены и коммуникации в первоначальный вид. Если же принято решение узаконить то, что сделано, штраф придется заплатить, даже если санитарно-технические нормативы не нарушены.

Заявление может подать собственник, доверенное лицо и арендатор. Порядок действий такой же, как и в случае с квартирой. После того, как жилищная инспекция или архитектурное бюро утвердит проект, придется собирать бумаги в других инстанциях. Разрешение должны выдать:

  • Межведомственная комиссия;
  • Энергосбыт;
  • Роспотребнадзор;
  • МЧС.

Вопросы могут возникнуть у пожарников, особенно, если в доме деревянные перекрытия. Если здание является памятником архитектуры, нужно будет отчитываться перед учреждением, занимающимся архитектурным надзором.

После согласования с Межведомственной комиссией нужно будет вызвать инженера из БТИ для оформления нового техпаспорта.

При отказе жилищной инспекции или другого компетентного органа узаконивание перепланировки нежилого помещения придется возможно только через суд.

Пакет документов в суд

  • исковое заявление;
  • заключение инженера из проектировочной компании об отсутствии нарушений и соответствии действующим нормативам;
  • техпаспорт с пометками, сделанными сотрудником БТИ при осмотре;
  • документы юридического лица, включая реквизиты, внутренний устав, информацию о банковских счетах;
  • справки из Роспотребнадзора, СЭС, МЧС, пожарного надзора, других инстанций, если это необходимо;
  • согласие других владельцев недвижимости в здании, где было сделано переустройство. Если затронута общедомовая собственность, необходимо согласия 73 % собственников.

При положительном решении суда следует заказать в БТИ новый техпаспорт и внести новые данные в Росреестр. При отрицательном необходимо будет выполнить предписание комиссии и вернуть конструкциям первоначальный вид. В противном случае оно может быть изъято и продано на торгах. Средства, вырученные от продажи, пойдут на его восстановление.

Нежилые здания

Порядок согласования такой же, как и в предыдущих случаях. Если планируется изменение конфигурации несущих конструкций либо установка оборудования, требующего соответствующих корректив в техническом паспорте здания, необходимо составление проекта. Этим видом деятельности может заниматься компания, являющаяся членом СРО.

Если дом не является многоквартирным, нужно соблюсти гораздо меньше условий, чтобы получить положительное решение комиссии. Так, например, не нужно учитывать расположение комнат и мокрых зон. Если открывается мастерская или к примеру, вокальная студия, не придется тратить средства на дорогую звукоизоляцию. Требования к шуму в рабочее время гораздо ниже.

Сложно дать исчерпывающий ответ на вопрос — как узаконить перепланировку в нежилом помещении. В каждом регионе предъявляются разные требования. Необходимо учитывать конструктивные особенности здания, степень его износа. Важно, какими были изменения, и где они произошли. Например, если соседи сверху или снизу сделали проем в несущей стене, нельзя делать такой же у себя, располагая его немного левее или правее. Его можно согласовать, если он находится в том же месте, что и у соседей, либо на большом расстоянии. Таких примеров довольно много.

  • Материал подготовил:
    Артем Филимонов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: