Как сделать и правильно оформить перепланировку в квартире

Очень много многоквартирных домов возведено после 50-х годов прошлого века. За прошедшие годы, они морально устарели и не соответствуют запросам современных жильцов.

Строились многоэтажки по типовым проектам, и требования к жилью были самыми скромными. На сегодняшний день, квартиры в этих домах не назвать комфортными и удобными.

В связи с этим, у хозяев часто возникает мысль об изменении планировки жилого помещения.

Практически все собственники мечтают об изменении планировки жилого помещения, подгонки ее под свои потребности и желания.

Тем, кто решил воплотить свои планы в реальность, предстоит позаботиться о юридической стороне вопроса — узаконивании изменений планировки.

Не все досконально знают законодательные тонкости этого процесса, поэтому не лишним будет проконсультироваться со специалистом, взять готовый проект для типовой планировки или поручить дело профессионалам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что можно делать при перепланировке квартиры

Законодательство РФ позволяет:

  • Делать косметический ремонт в квартире;
  • Заменять трубы, проводку, сантехнику на аналоги;
  • Производить разбор перегородок, не являющихся несущими. За исключением разграничивающих отдельные жилые помещения;
  • Соединять лоджию с комнатой;
  • На последнем этаже устанавливать камин, оснащенный качественным заводским дымоотводом;
  • На первом этаже сделать лоджию или балкон;
  • Разобрать часть стены под окном;
  • Сделать кухню из другой комнаты при условии, что под ней находится нежилое помещение или квартира находится на первом этаже.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Есть мнение, что в рамках квартиры владелец волен делать все на свое усмотрение. Однако во время работ нельзя нарушать интересы соседей и подвергать их жизнь опасности.

Во время работ по перепланировке квартиры, недопустимо:

  • Вторгаться в работу вентканалов, путем их перекрытия или изменения размера;
  • Превышать значение максимальной нагрузки несущих элементов здания. Данный параметр важен при устройстве перегородок, полов, монтаже различного оборудования;
  • Организовывать лоджии в жилых помещениях, находящихся на втором и более этаже;
  • Объединять квартиру с помещениями, относящимися к общедомовому имуществу (чердаки, подвалы и пр.);
  • Соединять комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Также запрещены проемы между ними, в которых нет дверей;
  • Устанавливать систему «теплый пол», которая присоединена к трубам отопления или водоснабжения;
  • Переносить радиаторы систем отопления на лоджии и балконы;
  • Размещать уборные и ванные комнаты над жилыми помещениями и кухнями. Такое расположение допустимо лишь в квартирах, имеющих два уровня;
  • Производить работы, в результате которых площадь комнат составит менее 9 м.2 или их ширина не более 225 см.

Не допускаются работы, в результате которых:

  • Эксплуатация дома жителями и обслуживающим персоналом становится сложнее;
  • Квартира больше не соответствует нормативам «жилого помещения»;
  • Не соблюдается ряд норм безопасности: строительных, противопожарных и санитарных;
  • У многоквартирного дома, который признан объектом культурного наследия, меняется фасад или иные видимые элементы.

Как получить разрешение на перепланировку в квартире

Обычным следствием изменения планировки жилого помещения является уменьшение или увеличение ее площади. Первое происходит в результате, например, объединения комнаты с кухней. Второе, возможно при выделении пространства, например, под еще один туалет.

Работы по изменению планировки нельзя проводить без наличия разрешительных документов от местных властей. Проблема в том, что далеко не все владельцы жилых помещений могут отличить перепланировку от ремонта.

Существует определенная градация ремонтных работ в пределах квартиры:

  • Косметический ремонт. В жилом помещении проводятся отделочные работы, к которым относятся замена покрытий пола, потолка и стен. Для этого собственнику квартиры не нужно собирать разрешения и согласовывать проводимые работы. Не требуется этого и для замены сантехники, установки и замены встроенной мебели;
  • Средний ремонт. Во время него допускается замена несущих перегородок, замуровывание проемов (оконных, дверных), монтаж или демонтаж сантехнического оборудования. При этом должны быть сохранены существующие стояки с холодной и горячей водой, а также канализации. Если в квартире планируется проведение перечисленных выше работ, то необходимо сначала их согласовать;
  • Капитальный ремонт. Запрещено начинать работы без разрешительной документации и согласования конкретных действий. В результате, квартира переустраивается, у нее меняется планировка. К данному пункту относятся любые действия с несущими конструкциями, как вертикальными, так и горизонтальными;
  • Запрещенный ремонт. В данную категорию отнесены все работы, противоречащие законам Российской Федерации. Если запрещенные работы были сделаны владельцем квартиры, то впоследствии узаконить «постфактум» перепланировку будет невозможно. Проблемы всплывут при любых дальнейших сделках с недвижимостью (например, при продаже или приватизации).

Изменение планировки жилого помещения условно делят на простое и сложное. К первому типу относят работы, связанные с переносом и установкой несущих перегородок, созданием в них дверных проемов и т.д.

В результате перекрытия, они не получают дополнительную нагрузку. Заделывание дверного проема также относят к простой перепланировке. Для выполнения работ, в большинстве случаев, достаточно эскиза.

Увеличение жилплощади за счет присоединения иных помещений, относят к сложной перепланировке. Для выполнения работ необходимо составление проекта.

Перепланировка — не единственный термин, обозначающий сложные работы в квартире. Изменения в жилом помещении, которые нельзя проводить без согласования, могут относиться к «переустройству» и «реконструктивным работам».

Если в результате ремонта переносится или меняется электрооборудование, сантехника или инженерные коммуникации, то его обозначают термином переустройство.

Следующий вид работ может проводиться как самостоятельно, так и совместно с предыдущими. К реконструктивным работам относят любые изменения, которые отражаются на внешнем облике здания или его несущих элементах.

Разрешительная документация

Владелец жилого помещения, решившегося на перепланировку, может пойти двумя разными путями оформления вносимых изменений:

  • Получить разрешение компетентных органов и выполнить работы по изменению планировки;
  • Сделать перепланировку самовольно, а затем попытаться ее узаконить.

Первый путь более простой. Получить разрешение на планируемые работы потребует меньше усилий, чем попытки узаконить произведенные изменения.

Собственник, решивший пойти вторым путем, может столкнуться с тем, что выполненные работы будут отнесены к запрещенным, в оформлении ему откажут и обяжут привести квартиру в изначальное состояние.

Законный путь получения разрешения на изменение планировки

Для согласования предстоящих изменений и получения разрешительных бумаг, собственник должен проделать определенные шаги.

Сначала ему предстоит принести местным органам власти следующий пакет бумаг:

  • Заявление о перепланировке (переустройстве) жилого помещения. Оформляется в соответствии с существующей формой;
  • Документы на недвижимость;
  • Проект изменения планировки, который оформлен надлежащим образом. Документ должен быть создан организацией, имеющей действующую лицензию;
  • Техпаспорт на жилое помещение. Получить его можно в БТИ;
  • Заключение местного органа по охране памятников истории, архитектур и культуры, если здание находится в их ведении. Бумага должна содержать резолюцию, разрешена ли в указанной квартире перепланировка или нет.

После этого необходимо взять разрешение на перепланировку жилого помещения. Решением вопроса занимаются в администрации района.

Закон обязывает чиновников дать ответ в течение 1,5 месяцев со дня подачи всех перечисленных выше бумаг. Получив документ с положительным решением, можно приступать к ремонту.

Следующая организация, в которую необходимо обратиться собственнику — БТИ. Посетить ее необходимо уже по окончании ремонтных работ.

Здесь нужно заявить о требующейся внеплановой инвентаризации жилого помещения. Сотрудники организации на месте сверят размеры в проекте и в натуре, после чего выдадут заключении об их соответствии.

За новыми бумагами в БТИ необходимо явиться по истечении 10 дней после составления акта осмотра и проведения замеров.

Далее нужно взять в администрации района приказ о том, что жилье может быть оставлено с новой планировкой.

Внеся корректировки в технические бумаги на квартиру, Бюро технической инвентаризации выдаст техплан жилого помещения. В большинстве случаев, выдается электронный вариант с двумя бумажными экземплярами.

В кадастровой палате оформляется новый кадастровый паспорт. Документ может быть получен на руки в тридцатидневный срок.

Последним шагом на пути узаконивания перепланировки является обращение в Росреестр за новым свидетельством о госрегистрации права собственности на квартиру.

Для этого потребуется новый кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на жилье.

Только после этого можно смело заявить, что перепланировка выполнена в соответствии с требованиями закона. Весь процесс затянется на несколько месяцев, не считая времени самого ремонта. Однако узаконить изменение планировки, сделанное самовольно, намного труднее.

Причины, по которым не рекомендуется осуществлять изменение планировки без разрешительных документов:

  • Возможно, какое-то время сделанные изменения можно скрывать от государственных органов. Но однажды легализацией перепланировки заняться придется. Без разрешительных документов, с жилой недвижимостью нельзя совершать никаких юридических действий (продажа, наследование, дарение, приватизация и пр.). Не стоит забывать о существовании контролирующих органов государственной власти. Если они получат информацию о самовольной перепланировке, то владельцу квартиры останется два пути: легализовать изменения или вернуть жилье в изначальное состояние;
  • Незаконная перепланировка — основание для привлечения собственника жилья к административной ответственности;
  • Не все изменения подлежат узакониванию. Некоторые из них снижают несущую способность элементов здания или ухудшают его эксплуатационные свойства. Такие самовольные изменения придется устранять, т.е. приводить квартиру в соответствие типовом проекту.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Легализовать самовольную перепланировку можно двумя способами:

  • Через подачу искового заявления в суд. Данный способ применяется чаще всего;
  • Через хождение по инстанциям. Административная процедура будет назначена органами местного самоуправления. Этот путь схож с процедурой получения разрешения на еще не сделанную перепланировку.

Инстанции, которые предстоит пройти

Сначала определимся с тем, какие структуры работают с вопросами узаконивания перепланировок жилых помещений в многоквартирных домах: отдел по капитальному строительству при администрации района или города и Жилинспекция. В указанные органы нужно явиться с техпаспортом на квартиру и поэтажным планом дома с экспликацией.

На имеющихся типовых планах и схемах жилого помещения, обозначаются все сделанные изменения геометрии квартиры.

Данную работу может выполнить технический специалист БТИ после выезда на место и проведения замеров.

В результате, на руках у собственника будут чертежи, на которых красным цветом обозначены отклонения от типового проекта.

Какие еще нужны бумаги?

Эскиз перепланировки — еще один важный документ для прохождения процедуры узаконивания. Если есть возможность, то сделать его можно своими силами.

При необходимости, можно обратиться в специализированную организацию. В последнем случае, стоит взять у них копии лицензий на выполнение таких работ.

Подготовленный проект подлежит согласованию в различных инстанциях, среди которых СЭС, Роспотребнадзор, Госпожнадзор, Управление по архитектуре и планированию.

Владелец занимается этим самостоятельно или доверяет фирме, занимающейся составлением проектной документации.

В основе проекта, создаваемого силами собственника, лежит поэтажный план здания. В последнем красными линиями обозначаются зоны, в которых в конструктивные элементы были внесены изменения.

Подготовка пакета бумаг

Для согласования самовольной перепланировки в государственных структурах, потребуется собрать и подготовить следующие документы:

  • Заявление об изменении планировки квартиры;
  • Выписку из домовой книги;
  • Правоустанавливающий документ на жилье. Если подается копия, то предварительно заверенная у нотариуса;
  • Согласие владельцев всех помещений в доме, если перепланировка затронула общедомовое имущество, которое стало частью квартиры;
  • Согласие всех граждан, проживающих в квартире, если последняя предоставлена на основании договора социального найма;
  • Технический паспорт на жилое помещение и планы этажей дома с экспликацией;
  • Эскиз или проект произведенных изменений геометрии квартиры;
  • Договор на оказание услуг, если проект составлен третьими лицами;
  • Заключение государственных органов о соответствии жилья их требованиям;
  • Технический документ, свидетельствующий о том, что осуществленное изменение планировки допустимо и безопасно для здания в целом.

Если гражданин предоставит полный пакет документов, то государственный орган может сразу начать согласовывать самовольную перепланировку. Недостающие бумаги могут быть запрошены без участия заявителя.

Взаимодействие между ведомствами регламентируется отдельным соглашением. Доказательством того, что бумаги приняты, служит расписка с указанием даты и фамилии должностного лица.

Результат согласования

Переданные документы проверяются, и начинается процесс согласования. Результатом деятельности госоргана является решение о том, что либо внесенные изменения прошли согласование, либо нет.

Законодательство отводит на это 45 календарных дней с момента получения полного пакета документов. Если бумаги подавались при посредничестве многофункциональных центров, то отсчет начинается со дня передачи заявления с приложениями в государственный орган.

О принятом решении заявителя обязаны поставить в известность в течение трех рабочих дней.

Судебный порядок согласования

Каким образом легализовать перепланировку в жилом помещении через обращение в суд?

Исковое заявление подается в двух случаях:

  • Если в госорганах, занимающихся согласованием, решили, что в данном случае провести административную процедуру невозможно. Тогда собственник квартиры подает исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости, с требованием сохранить жилое помещение в измененном состоянии;
  • Если в государственном органе отказали в согласовании, а собственник с этим не согласен, тогда владелец жилья в судебном порядке оспаривает решение государственного органа, занимавшегося согласованием. Иск подается в судебный орган по месту нахождения отказавшей структуры или по месту регистрации заявителя. На обжалование принятого решения, у гражданина есть три месяца. Срок отсчитывается со дня получения извещения о принятом решении.

В суд необходимо предоставить следующие документы:

  • Исковое заявление;
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины. Налоговый кодекс устанавливает ее в размере 300 рублей;
  • Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • Технический паспорт на жилье, план этажей и экспликация;
  • Проект перепланировки или чертеж;
  • Заключения государственных надзорных органов;
  • Договор с фирмой, занимавшейся составлением проекта;
  • Иные документы, которые заявитель сочтет необходимыми для отстаивания своей позиции.

Истец обязан предоставить все перечисленные выше бумаги в оригиналах. Допускается предоставление заверенных в нотариальном порядке копий. Ответчику достаточно принести копии.

Дата проведения судебного заседания определяется судом после того, как все бумаги будут поданы.

В ходе процесса, заявителю необходимо отстоять свою точку зрения, обосновав следующие положения:

  • Самовольная перепланировка безопасна для окружающих, не нарушает их права и не противоречит их интересам;
  • Изменения в конструкции жилого помещения выполнены в соответствии со СНиП;
  • До производства работ по изменению планировки квартиры, предпринимались действия, направленные на получение разрешения.

В ходе судебного разбирательства, может быть назначена экспертиза объекта. Цель ее проведения — подтвердить или опровергнуть сведения о том, что жилое помещение безопасно для жителей и соответствует СНиП.

Обследование объекта с целью получения экспертного заключения происходит за счет стороны, выступившей с соответствующим ходатайством.

Постановление суда, вынесенное по результатам рассмотрения дела, узаконивает произведенные архитектурные изменения либо отказывает в этом.

На обжалование вынесенного решения в апелляционном порядке, истцу и ответчику дается 30 дней. Если ни одна из сторон не подала соответствующего заявления, постановление вступает в законную силу.

Если истец выиграл дело, то с полученным на руки решением, ему необходимо явиться в бюро технической инвентаризации.

Сотрудники организации на основании имеющегося судебного решения, вносят необходимые коррективы в технический паспорт на жилое помещение.

Документы с внесенными изменениями собственник квартиры может получить на руки для получения в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Гражданин, желающий сделать жилищные условия намного лучше, затевает перепланировку квартиры или другого жилья. Каждое изменение в строении, которое подразумевает внесение изменений в техническую документацию, собственник жилья должен согласовывать с определенными государственными учреждениями и составлять измененный проект здания.

Если перепланировка происходит без согласования с соответствующими органами и не отвечает определенным требованиям, то она является незаконной и может стать основанием привлечения собственника к ответственности.

Перепланировка жилого помещения может подразумевать объединение комнат, сделанный красивый проход в стене, удаление ненужного выступа и другое. Т.е., по сути, это перекраивание жилого помещения, которое не запрещается, но в обязательном порядке согласовывается с ответственными органами. А с чего начать и как правильно сделать перепланировку в квартире?

Нормативная база

Если собственник жилья не согласовал желаемую перепланировку с ответственными органами, то на него налагается материальная ответственность. Этот вопрос регулирует статья 7.21 КоАП. В случае, когда перепланировка производится в многоэтажных домах, размер штрафа достигает двух тысяч рублей.

А как сделать перепланировку в квартире законно? Для этого необходимо придерживаться правил, предусмотренных в главе 4 Жилищного кодекса РФ.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире

А что нужно для осуществления законной перепланировки?

Для того, чтобы сделать перепланировку в соответствии с законом, следует соблюдать следующие правила:

  • Запрет на размещение мокрых помещений (сауна, ванна, туалет, кухня и т.д.) над комнатами (гостиная, спальня и другие).
  • Запрет на нарушение теплого контура здания («прирезание» балкона, создание из него эркера). Для того, чтобы балкон, совмещенный с комнатой отвечал всем правилам, его следует утеплить, причем слой утепления должен быть не меньше 15 сантиметров. Если это не обеспечить, то балкон в зимнее время года будет подвержен промерзанию, а значит, есть место нарушению требований энергоэффективности.
  • Запрет на любое соприкосновение с коммуникациями. Если говорить про воздуховоды, то при их затрагивании в процессе перепланировки можно нарушить циркуляцию воздуха. Возможно, жилое помещение, в котором проводится перепланировка, и не пострадает, но соседи на последнем этаже дома точно будут не рады. Ведь через их квартиру проходят воздуховоды нижних этажей.

Перед тем, как начать саму перепланировку, следует посетить территориальную жилищную инспекцию и попросить предоставление консультации по данному вопросу. Так как каждый случай перепланировки индивидуален, собственнику жилья стоит взять с собой тех. паспорт жилья — тогда консультация будет более эффективной.

Технический паспорт заказывается в территориальном Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, паспорт нужен будет при согласовании проекта перепланировки жилья.

Для каких видов изменений не нужно согласование

Многих интересует вопрос о том, для каких видов строительных работ не нужно согласование. По сути, при незначительных изменениях, которые не затрагивают конфигурацию помещения, получить разрешение не нужно. Например, собственник может проводить косметический ремонт, замену старой сантехники без получения разрешения.

Необходимые документы

Документальное оформление перепланировки считается обязательным процессом. Все бумаги должны отвечать определенным законодательным нормам. Если это не учесть, то заявитель может получить отказ в перепланировке.

Если дом считается панельным, то перепланировка в здании сильно ограничена: почти все стены являются несущими. Неправильный снос перегородки или стены может привести к обрушению всего здания. Чтобы избежать печальных последствий, следует обращаться к профессионалам. Они смогут произвести осмотр плана, помещения и узнать места, которые могут подлежать корректировке.

Для законного совершения процесса перепланировки требуется предоставление следующих документов:

  • Правоустанавливающего документа на жилье (копия и оригинал).
  • Технического паспорта жилья (оригинал и копия).
  • Проекта, выполненного ответственной компанией, которая несет ответственность за конструкторские и санитарно-технические выводы, а также за произведенный расчет (копия и оригинал).
  • Согласия лиц (члены семьи), которые проживают в данном помещении, в письменном виде.
  • Акта об осмотре жилья, который заверяется управляющими (эксплуатирующими) организациями, а также другими ответственными лицами (председатель кооператива, товарищество собственников жилья и др.). Акт составляется только на бланке, утвержденном в законодательном порядке.
  • Выписки из домовой книги, которая действует на протяжении одного месяца.
  • Решения всех членов жилищного товарищества (при перепланировке места общего пользования). Решение принимается на основании организованного собрания.
  • Заключения органов по охране памятников и архитектуры (в случае перепланировки зданий с архитектурной и исторической ценностью).
  • Заполненного заявления на выдачу разрешения перепланировки.

Скачать бланк домовой книги

Заявление оформляется непосредственно при подаче всего пакета документов.

Образец технического паспорта помещения:

Создание проекта или эскиза

Создание проекта перепланировки осуществляется специализированной организацией, а эскиз может составить собственник помещения самостоятельно. Далее происходит его согласование с контролирующим органом, который разрешает или запрещает начало ремонтных работ. Если согласие получено, то после процесса перепланировки изменения отражаются в паспортах квартиры (техническом и кадастровом).

Основные требованиям для составления проекта следующие:

  • Содержание минимального количества информации для быстрого согласования инспектора всех изменений, без задержек на деталях. Если в проекте описано огромное количество работ, то инспектор может негативно отреагировать на отмеченные детали перепланировки.
  • Проект должен быть официально оформленным. Форма документа утверждена действующим законодательством.
  • Наличие в проекте всех необходимых страниц и чертежей.

Если проект не будет соответствовать требованиям, которые выдвигает действующее законодательство, то он не может быть одобрен.

Сам проект не может быть оформлен на одной страничке, он представляет целый пакет документов. Количество документов зависит от объема желаемых работ по перепланировке (например, проект перепланировки однокомнатной более маленький по сравнению с проектом перепланировки трехкомнатной квартиры).

Также сюда входят разрешения от коммунальных служб, если они необходимы (газовая, пожарная служба, СЭС).

Проект перепланировки должен состоять из:

Лист, на котором содержится описание данных жилья Данная страница является титульным листом. На нем излагается структура эскиза и приложенные документы по ГОСТу 21.101-97. Каждый дополнительный документ является приложением проекта, а не его составляющим.
Пояснительная записка В ней излагается цель перепланировки, а также все работы.
План жилья Можно получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) до совершения работ перепланировки.
План перепланировки Данный план должен отображать жилье в том состоянии, которое будет после проведенных работ по перепланировке. Кроме того, в документе указывается весь строительный материал, задействованный в ремонтных работах, толщина и расположение возведенных перегородок.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Куда обращаться

Для того, чтобы законно оформить перепланировку, необходимо посетить не одно государственное учреждение и инстанцию.

В частности, нужно посетить:

Бюро технической инвентаризации (БТИ) Здесь запрашивается план дома, в котором планируется перепланировка жилья и техническое заключение о возможности проведения данного процесса. Перед выдачей заключения инспектор БТИ обязан осмотреть здание.
Пожарный надзор и СЭС (санитарно-эпидемиологическая станция) Данные организации должны разрешить или исключить проведение работ по перепланировке жилья и выдать соответствующее заключение.
Жилищная инспекция и Архитектурно-Планировочный отдел В обязанность данных учреждений входит полное изучение проекта и дача разрешения или отказа на начало перепланировки.

В случае полученного отказа собственник жилья может составить и предъявить повторный проект, но только по истечению трех месяцев. При этом составляется заявление, в котором указывается просьба о пересмотре решения. Если гражданин получает повторный отказ без видимых причин, он имеет право обратиться в суд.

Стоимость и сроки согласования

Перед началом перепланировки жилья собственник должен выяснить ее стоимость. Услуги бюро технической инспекции не бесплатны и в совокупности, исходя из проекта, могут достигать сотни тысяч рублей.

В частности, к числу финансовые затрат относятся следующие:

  • изготовление нового тех.паспорта;
  • назначенная сумма государственной пошлины за получение нового документа;
  • при оформлении по всем нормам закона совершенной ранее перепланировки потребуется оплатить расходы, связанные с судом: государственная пошлина, услуги юристов;
  • оплата составления и утверждения нового проекта жилья, выданного лицензированной организацией.

Штрафы за нарушения

За незаконную перепланировку собственник жилья понесет соответствующее наказание, установленное статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Размер штрафа составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

При обнаружении нарушений строительных норм в перепланировке жилье нужно вернуть в то состояние, в котором оно было до перепланировки (пункт 3, статья 29 ЖК РФ). После проведения незаконной перепланировки ее узаконивание допускается только в судебном порядке.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2020 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия
решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2020 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

  • Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
  • Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
  • Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

  • увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
  • объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
  • снос несущих конструкций (стен и перегородок);
  • уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
  • перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
  • установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
  • увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

  • объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
  • санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
  • возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

  1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
  2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

  • написать заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
  • дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
  • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
  • если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
  • решения с заключением компетентных инстанций;
  • технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

  • если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
  • в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

  • документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
  • документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
  • документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

  • что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
  • архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
  • что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

  • либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
  • либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

  • замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
  • установку новой сантехники;
  • возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
  • монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

  • устройство дверных проемов в капитальных стенках;
  • соединение нескольких квартир в одну;
  • изменение конфигурации полов;
  • монтаж вентиляционной системы;
  • возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

Организация Какой документ выдает Дополнительные нюансы
Росреестр Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИ Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и Роспожнадзор Разрешения на переустройство. Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

  • выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
  • технический паспорт на квартиру;
  • проектную документацию;
  • разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт.
При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 2020 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2020 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

  1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
  2. Заполнение заявления.
  3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
  4. Составление акта техосмотра помещения.
  5. Получение разрешения или отказа.
  6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
  7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

  • демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
  • перенос дверей, создание арок;
  • увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
  • трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
  • монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
  • застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

  • уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
  • снос капитальных стенок;
  • объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
  • установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
  • увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
  • перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Вопрос

Мы задумали перепланировать нашу квартиру, но не знаем, как получить разрешение на это. И вообще, может и не требуется никаких согласований в нашем случае? С чего начать всё это дело?

Ответ: Однозначно, без знания всех задуманных вами перестроений ответить сложно. Мы опишем все возможные варианты, а вы выберете подходящий для вас.

Сначала скажем: при перепланировке обязательно требуется согласование в местных органах власти. Однако измена конфигурации квартиры может пройти по двум путям:

  • Без создания нового проекта.
  • С проектом.

Какие изменения в квартире требуют согласования

Проект не понадобится, если проводятся следующие изменения:

  • Демонтируются не несущие перегородки.
  • Монтируются перегородки из легких материалов, не утяжеляющие конструкцию дома.
  • Жилплощадь в результате перестройки не увеличивается, не производятся работы по объединению помещений.
  • Не затрагивается жилплощадь других жителей дома и помещения общего пользования.

Проект нужен, если проводятся работы:

  • Монтируются, демонтируются дверные или оконные проемы.
  • Переносится санитарно-техническое оборудование, при этом возрастает нагрузка на систему водо- и электроснабжения.
  • Газовая плита меняется на электрическую.
  • Переносится санузел.
  • Монтируются новые перегородки.

Какие изменения запрещены

Из практики выведено, что есть некий перечень изменений, которые с большой вероятностью согласовать не удастся, а именно:

  • Если ухудшаются условия проживания.
  • Наносится ущерб конструкции жилья и есть угроза безопасности проживающих в нем людей.
  • Вентиляционная система сужается или вообще ликвидируется.
  • Монтируются тяжелые перегородки, что влечет опасное увеличению нагрузки на остов дома.
  • Кухню с газовой плитой объединяют с жилым помещением.
  • Наносится урон внешнему виду дома.
  • Балкон или лоджия совмещаются с жилым помещением.
  • Отопление продлевается на лоджию или балкон.
  • Устанавливается система теплого пола с подключением к общей системе теплоснабжению дома.

Когда чиновники увидят в поданных на согласование документах изменения из второго блока, они неминуемо откажут в реализации такой перепланировки. Если изменения уже произведены, то возникнет вообще неловкая ситуация. Дело в том, что новые согласования можно будет производить не ранее чем через 3 месяца, а если впереди продажа с оговоренными перестройками, так и вообще не миновать проблем.

Помимо этого, владельца могут оштрафовать на основании акта контрольных органов или вызвать в суд по иску от соседей по дому.

Как получить разрешение на перепланировку

Из вышесказанного следует вывод: согласовывать перепланировку надлежит до начала работ, а не после. Какие проблемы будут если перепланировка уже сделана, но не согласована.

Укажем, в какой последовательности и что надо делать, чтобы получить нужную санкцию на работы.

Этап 1

Обращение в БТИ. В этом учреждении собрана, постоянно пополняется и меняется база данных по размерам всей недвижимости в РФ. Здесь выдается заключение о состоянии задания на текущий момент. С помощью этого документа проводится анализ, насколько возможна перепланировка. Помимо этого заявитель приобретет поэтажный план, который потребуется при формировании проекта.

Этап 2  

Посещение департамента по капремонту Администрации города, района. Этот орган может иметь иное название, но владельцу от него надо одно: получить заключение, основанное на документе из БТИ.

Этап 3

Обращение в орган пожарного надзора и СЭС. Они ознакомятся с заключением из департамента администрации, с планами собственника и выдадут свои разрешения. Игнорировать эти инстанции очень опасно, поскольку это чревато штрафами, а иногда и вообще запретом на перестройку.

Этап 4

На заключительном этапе надо будет обратиться в отдел архитектуры местной администрации и жилинспекцию. Они выносят окончательный вердикт по возможности перепланировки. Как правило, если все предыдущие инстанции не имели претензий, то здесь все проходит гладко.

Какие документы нужны

Список документов, которые надлежит иметь для оформления разрешения таков:

  • Личный паспорт владельца квартиры (плюс одна копия).
  • Документ, подтверждающий право владения помещением (свидетельство или иной).
  • Поэтажный план дома.
  • Проект или эскиз намечаемых изменений в планировке квартиры. К нему следует приложить договор на проведение работ с подрядчиком. Затруднения могут возникнуть, если перепланировка намечается к проведению собственными силами. Лучше, все-таки, запастись договорами с квалифицированными строителями.
  • Выписка из домой книги, оформляемая в управляющей компании.
  • Техническое заключение БТИ.
  • Оформленное в письменном виде согласие на перепланировку других собственников квартиры.
  • Документ, подтверждающий отсутствие долгов по «коммуналке». Обычно это выписка из лицевого счета (он может и не потребоваться, но лучше иметь под рукой).
  • Платежные документы, подтверждающие внесение денег за оформление заключения или разрешения. Если эта услуга бесплатная этот документ не требуется.

Посмотрите как оформлено разрешение на перепланировку

На документе, дающем право собственнику начать перепланировку квартиры должны наличествовать следующие сведения и реквизиты:

  • Кто выдал документ.
  • Текст документа.
  • Дата оформления.
  • Срок действия.
  • Подпись уполномоченного.
  • Печать учреждения.

В тексте документа могут присутствовать рекомендации по коррекции проекта. В случае отказа следует проанализировать список претензий и постараться устранить их. На это дается 3 месяца. Если заявитель не согласен с вынесенным отрицательным решением, он вправе обратиться в суд с опротестованием действия того или иного органа.

Итоги

Разрешение на перепланировку надо оформить. В противном случае могут возникнуть проблемы в будущем, когда придется продавать квартиру, а техпаспорт будет старый. Сделка может сорваться или придется платить большие деньги за коррекцию правоустанавливающих документов. Получить разрешение на перепланировку не так уж и сложно – надо лишь подготовить качественный план (эскиз), запастись терпением и скрупулезно обойти все положенные инстанции.

  1. При перепланировке, которая требует разработки проектной документации;
  2. Когда возникает необходимость дополнительного оформления технического заключения, исходного от авторов сооружения или дома;
  3. Когда требуется согласие от соседей.

В описанных выше случаях, самостоятельное оформление новой планировки может занять значительное количество времени, усилий и нервов, а в итоге – вовсе не получится.

Кроме того, некоторые расходы на оформление могут быть по стоимости выше, чем комплексное обращение к специалистам.

Когда можно обойтись без оформления?

Ответ на этот вопрос является достаточно очевидным – если выполненные в квартирном пространстве изменения не затрагивают изменений в техническом паспорте сооружения. То есть, если нет необходимости оформлять дополнительные документы.

К ним относится:

  • косметический ремонт квартиры;
  • остекление балкона;
  • перестановка мебели;
  • убирание перегородки между несущественными комнатами;
  • смена двери или расширение дверного проема;
  • и так далее.

В каждом случае оформление на документальном уровне – обязательно.

Во всех других случаях необходимо обращаться в жилищную инспекцию с ранее написанным заявлением про законность перепланировки.

Самыми частые поводы для обращения в инспекцию — это такие случаи, когда:

  1. Собственник квартиры убрал встроенный шкаф, который был в плане жилого помещения;
  2. Были проведены различные манипуляции с перегородками, в случае, если стена – не несущая;
  3. Площадь комнаты или холла была изменена;
  4. Хозяин квартиры убрал дверь от балкона, вследствие чего увеличилась площадь прилегающей территории.

Для того, чтобы наверняка разобраться в том, нужна ли разрешительная регистрации после проведенного ремонта, можно оставить обращение в жилищной инспекции, а точнее – в отделе справок.

Как самостоятельно оформить перепланировку квартиры

Данное действие сделать несложно, однако нужно знать виды перепланировок:

  • перепланировка, выполненная по подготовленному «эскизу» или же — в, так называемом «уведомительном» порядке;
  • по оформленному заранее плановому проекту, но, в любом случае, не затрагивая важные, несущие конструкции. Оформление происходит согласно допуску от саморегулируемой организации;
  • по оформленному проекту, выполняя действия с «несущими» конструкциями, а также с обязательным заключением, относительно технической части, а также с разрешением от авторов проекта и дома;
  • заранее выполненный ремонт или перепланировка по одному из типовых проектов.

Документы, которые необходимы для того, чтобы самостоятельно выполнить оформление и согласование перепланировок

Для того, чтобы согласовать любой из вышеперечисленных вариантов, необходимо иметь при себе общий пакет документов.

В него входят:

  1. Прежде всего – заявление на перепланировку;
  2. Согласие собственника или членов семьи арендатора;
  3. Технический паспорт из БТИ;
  4. Копия правоустанавливающего документа;
  5. Копия договора аренды или найма;

Эти документы являются основными, однако кроме них могут затребовать и дополнительные. К примеру, если вы приобрели или бесплатно получили квартиру в новостройке, то документы, устанавливающие право собственности на руках у собственника окажутся не сразу, а спустя время.

Дополнительные документы при ипотечной квартире

Если же жилое помещение было взято в ипотеку, тогда будет необходимо согласие от банка на выполнение перепланировки.

Кроме того, если при ее выполнении планируется затрагивание части общедомовой собственности, то будет необходимо дополнительное согласие жильцов, в размере, минимум – 73 процента.

Собрание стандартных, основных документов – это общее место для различных типов перепланировок.

Видео: Как все сделать правильно

Где сделать

Порядок согласования проходит в уведомительной форме, и касается от только тех мероприятий, которые не будут затрагивать несущие перекрытия, инженерные коммуникации, стены, конструкции полов и потолков.

Данные работы будут считаться мелкими и не будут требовать разработок проектов. Такая планировка называется «эскизной» и рассматривается соответствующими органами как ксерокопия плана постройки из БТИ, с соответствующими отмеченными изменениями.

Что изменилось за последний год

Согласно последним нововведениям, появилось понятие уведомительного согласия, которое относится исключительно к несложным перепланировкам.

Однако, новый порядок пока еще не вступил в силу, и рассмотрение инспекторами заявления происходит «по старой» схеме – в виде эскиза.

Эскизный тип планирования согласовывается самостоятельно. Для ее разрешения необходимо соблюдение только одного правила – отсутствия затрагивания несущих элементов.

А вот для того, чтобы убедиться в этом на все сто процентов – лучше заказать проведение экспертизы специалистами профессиональной компании.

Обратите внимание: некоторые случаи оформления сделок купли-продажи квартир возможны даже с несогласованной и неоформленной перепланировкой.

Однако о такой проблеме необходимо сообщать заранее покупателям. В противном случае, когда вторые лица столкнуться с этой проблемой, они смогут оспорить сделку купли-продажи в суде, и суд, оказавшись на их стороне, признает сделку недействительной.

Чем грозит не законное изменение квартиры

Возможно, может оказаться, что законы, регулирующие перепланировку квартиры, являются достаточно суровыми, однако если не придерживаться их требований, это может привести к ряду негативных последствий:

  • снижение или полная потеря в цене во время осуществления сделки купли-продажи;
  • невозможность приобрести квартиру при условиях кредитования по ипотеке;
  • процедура приватизации жилья может стать существенно усложнённой, поскольку она будет требовать изначально узаконивания реконструкции жилого объекта, а только потом – передачи ее новому собственнику;
  • если недвижимость жилищного типа была куплена в кредит, то банк или банковская организация имеет право обратиться к собственнику с требованием срочного погашения задолженности, поскольку были изменения условий того или иного договора кредитования;
  • если жилищный объект передается по наследству, то нотариус имеет полное право не выдавать свидетельство наследования, поскольку технический паспорт бюро технической инвентаризации будет отличаться от правоустанавливающей наследство документации;
  • если же объект был заранее приватизирован, то в таком случае органы государственного управления могут самостоятельно требовать, на законных обстоятельствах, привести жилищных объект в его первоначальное состояние. Кроме того, собственник жилья будет притянут к административному взысканию, в виде штрафа. Если перечисленные в данном пункте действия будут не соблюдены, жилищное устройство будет продано судом «с молотка».

Порядок действий

Кроме оформления необходимой документации, порядок действий должен быть примерно следующим.

Первый этап – непосредственное выполнение новой планировки. Данный этап является самым трудоемким, а во время его выполнения полностью запрещены отступления от всего перечня работ, которые были указаны в плане.

Именно этот план после подается на согласование в бюро инвентаризации.

Далее, если заранее не было оговорено решение о том, чтобы в ходе ремонта можно было изменять рабочий состав, то этот вопрос требует дополнительного утверждения. В ином случае, если этого не выполнить, могут быть проблемы в будущем.

Следующий шаг – проведение сдачи проведенных работ. После того, как рабочая деятельность была завершена, необходимо разработать обращение в соответствующие органы местного самоуправления.

Далее, от них потребуется, чтобы органы управления выслали комиссию на проверку выполненного ремонта. Главная задача членов комиссии – проверить произведенные изменения соответственно проектной документации.

После вышеприведенных действий, комиссия заключает «акт» о том, что квартира, дом, или другое жилое помещение «принято».

Итоговый сегмент – провести техническую инвентаризацию.

Уже после этого — когда рабочая деятельность всей осматривающей комиссии будет завершена, необходимо прийти с личным обращением в БТИ (бюро технической инвентаризации), чтобы получить уже готовый, новый технический документ – паспорт.

Необходимо всегда помнить, что профессионалу, который выезжает на место для осмотра проведенного ремонта необходимо уплатить пошлину.

Однако при обращении в специализирующиеся по оформлению фирмы, цена за полное узаконивание будет значительно выше уплаченной пошлины.

Читайте, что такое общее гражданство.

Как получить гражданства Израиля? Ответ здесь.

Об ответственности иностранных граждан и лиц без гражданства. Узнайте далее.

В итоге, «новое» или отремонтированное сооружение будет полностью оформлено по всем правилам, а ее владелец никогда не столкнется с проблемами по неузаконенному жилищному сооружению. Не уплатит штраф, и не будет привлечен к административному нарушению.

Перепланировка квартиры представляет собой определенное изменение конфигурации жилого помещения, которое требует получения специального разрешения с последующим внесением всех произведенных изменений в технический паспорт квартиры. При перепланировке квартиры функциональное назначение помещения не меняется.

Как правило, перепланировка квартиры связана с изменением полезной площади жилого помещения. В зависимости от желания собственника жилая площадь может быть увеличена (например, когда объединяют кухню с гостиной) или уменьшена (например, при установке дополнительного санузла).

Любая перепланировка требует согласования и разрешения уполномоченных органов.

Однако многие собственники не всегда понимают, что же считается перепланировкой, а что обычным ремонтом. Все ремонтные работы в квартире можно разделить на четыре категории:

  • Косметический ремонт. При данном виде ремонта собственник квартиры осуществляет отделочные работы, в том числе меняет отделочное покрытие стен, потолков, полов и т.п. В названном случае никаких разрешений и согласований не требуется. Это же относится и к замене на новое инженерного оборудования, установке или демонтажу встроенной мебели.
  • Средний ремонт, который предполагает разборку старых несущих перегородок с последующей установкой новых перегородок, заделку дверного проема, установку дополнительного инженерного оборудования либо его демонтаж с сохранением имеющихся стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. При проведении таких ремонтных работ, по общему правилу, нужно провести предварительное согласование.
  • Капитальный ремонт, который в обязательном порядке требует согласования и получения разрешения уполномоченных органов. Капитальный ремонт предполагает переустройство и перепланировку жилого помещения, а также все капитальные работы, затрагивающие несущие стены, потолки и полы.
  • Запрещенный ремонт, то есть те ремонтные работы и изменения, которые запрещены российским законодательством. В том случае, если собственник квартиры все же произвел данные работы в своем жилом помещении, узаконить перепланировку в дальнейшем ему не удастся. Поэтому он, скорее всего, столкнется с проблемами при продаже, приватизации или других сделках с квартирой.

Перепланировка квартиры бывает простой и сложной. Простая перепланировка – это перенос и монтаж несущих перегородок, включая устройство в них проемов, монтаж перегородок без дополнительного увеличения нагрузок на перекрытия, заделка дверных проемов.

Чаще всего простая перепланировка выполняется по эскизу. Для проведения сложной перепланировки (например, увеличение жилой площади за счет каких-то дополнительных помещений) обычно нужен проект.

Помимо перепланировки в жилищном законодательстве встречаются термины «переустройство» и «реконструктивные работы», которые также используются для обозначения изменений в квартире, требующих предварительного согласования.

Переустройство означает установку, перенос или замену электрического, санитарно-технического или другого оборудования, а также инженерных сетей.

Реконструктивные работы, которые могут осуществляться как отдельно, так и вместе с работами по переоборудованию и перепланировке квартиры, предполагают частичное изменение в архитектурном облике здания и (или) частичное изменение в несущих конструкциях.

Разрешение на перепланировку

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:

  1. осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
  2. узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.

Получение разрешения на перепланировку по закону

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:

1. Представить в районную администрацию следующий комплект документов:

  • заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
  • технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
  • заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры. В заключении указывается, допустимо ли проведение перепланировки данного жилого помещения.

2. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.

3. Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.

4. Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.

5. Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).

6. На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.

7. Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Узнайте все способы, как прописаться в квартире и каков порядок регистрации.

Для чего нужен технический паспорт на квартиру, узнайте по этому адресу:https://infonedvizhimost.com/kvartira/tehnicheskij-pasport/sroki-dejstviya.html

Почему не стоит делать незаконную перепланировку

Ниже приведено несколько причин, почему не стоит заниматься перепланировкой без предварительного согласования:

  • рано или поздно узаконивать данную перепланировку все равно придется, причем алгоритм согласования произведенных изменений будет еще сложнее. Собственник квартиры обязательно столкнется с ситуацией, когда нужно будет получать все разрешения. Это связано с тем, что с квартирой, где была проведена самовольная перепланировка, нельзя совершать какие-либо юридические действия (продавать, передавать в наследство, приватизировать, передавать в дар). Кроме того, о незаконной перепланировке может стать известно контролирующим органам, которые и обяжут владельца квартиры узаконивать перепланировку или восстанавливать первоначальное состояние всех конструкций;
  • за незаконную перепланировку уполномоченными органами может быть наложен штраф;
  • существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, если они ухудшают условия эксплуатации здания или снижают прочность несущих конструкций дома. В этом случае придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку

1. Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.

2. Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).

3. С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.

4. Получить разрешение и снова обратиться в БТИ.

Дальше нужно совершить все те же действия, что и в случае с законной перепланировкой. Узаконивание перепланировки завершается получением нового свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Запрещенные изменения

Существуют такие изменения, которые даже не стоит пытаться осуществить, так как их узаконить все-равно не получится.

В соответствии с российским законодательством запрещены:

  • ремонтные работы, связанные с разборкой и перепланировкой любых межквартирных перегородок;
  • оборудование полов с подогревом от общедомовых сетей;
  • перенос радиаторов и батарей в застекленные лоджии;
  • перенос стояков водоснабжения (холодного и горячего), газоснабжения, отопления и канализации;
  • перепланировки, в результате которых образуются комнаты, имеющие площадь меньше 9 квадратных метров или ширину меньше 2,25 метров;
  • перепланировки, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания граждан, включая затруднение свободного доступа к инженерным сетям;
  • полный демонтаж несущих конструкций;
  • размещение туалета и ванной комнаты над жилыми комнатами и кухнями (это допускается только в двухуровневых квартирах);
  • уменьшение или полная ликвидация сечения каналов естественной вентиляции.

Советы

Перепланировка квартиры может обернуться серьезной проблемой еще до начала ремонта – ведь на переустройство жилья нужно получить официальное разрешение. Мы расскажем, что для этого сделать

Перепланировка
квартиры – задача не из простых. Ведь до начала ремонта необходимо собрать
пакет документов и согласовать план переустройства с Мосжилинспекцией
. Мы
разобрались в юридических тонкостях и составили памятку для тех, кто планирует
перепланировку жилья в многоквартирном доме.

Шаг 1: выясните, считаются ли ваши работы перепланировкой

Имейте в виду, что не все изменения в квартире требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если хотите:

  • заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
  • установить или разобрать встроенную мебель;
  • заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
  • переставить бытовые напольные электроплиты в габаритах помещения кухни;
  • установить наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасаде дома;
  • установить самораздвижные или «карусельные» двери и витрины из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
  • изменить материалы и пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
  • переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей);
  • заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Что такое перепланировка?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся виды работ, затрагивающие несущие стены, перегородки и перекрытия. Переустройством квартиры также считается расширение дверных проемов, монтаж новых перегородок и замена конструкции пола.

Шаг 2: оформите технический паспорт

Если ваши ремонтные работы все-таки относятся к перепланировке, то первое, что вы должны сделать – это получить технический паспорт. Он необходим при покупке жилья в ипотеку, для прописки в квартиру другого человека, для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и для согласования перепланировки.
Заказать технический паспорт на квартиру можно в органах БТИ (бюро технической инвентаризации)
. В Москве это можно сделать в ближайшем офисе МосГорБТИ, любом Многофункциональном центре (МФЦ) либо через интернет – на портале mos.ru. Вам понадобятся следующие документы:

  • заявление на техническую инвентаризацию;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт);
  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия (ДДУ и передаточный акт);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 3: закажите проект перепланировки

После получения техпаспорта вам нужно оформить проект переустройства квартиры. Вы можете заказать его у автора проекта дома или в любой проектной организации, имеющей разрешение на проведение подобных работ. Если же ваш проект относится к типовым перепланировкам, вы можете сослаться на разработанный проект, официально размещенный на сайте Мосжилинспекции.

Что можно изменить без проекта и разрешения и оформить после в уведомительном порядке?

  • перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • разборка (полная или частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
  • устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Шаг 4: подайте пакет документов в Мосжилинспекцию

Подготовьте следующие документы:

  • заявление (оригинал, 2 шт.);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • проект перепланировки (оригинал, 2 шт.);
  • технический паспорт;
  • согласие всех членов семьи нанимателя (оригинал, 1 шт.).

Если в ходе переустройства вы планируете расширить площадь квартиры, объединив ее с общим участком дома, то убедитесь, что ваши соседи не имеют возражений. Соберите их подписи и заполните шаблон документа.
Готовый пакет документов можно сдать в Мосжилинспекцию или МФЦ
. Адреса и контактные телефоны вы можете найти здесь.

Нет времени? Подайте документы онлайн на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы. Сроки исполнения будут те же, что и при личном приеме, зато минус один поход по инстанциям.

Спустя 35 дней после подачи документов вам дадут согласие на переустройство квартиры или откажут в заявлении. Согласование перепланировки осуществляется бесплатно.

Шаг 5: если вы получили отказ в перепланировке, действуйте!

Отказ в переустройстве квартиры вы можете получить по трем основным причинам:

  • пакет документов оказался неполным;
  • документы были поданы не в тот орган;
  • предложенный вами проект не соответствует законодательству.

В первых двух случаях вы можете подать документы снова, собрав полный пакет бумаг и обратившись в органы местного самоуправления (Мосжилинспекция или МФЦ). Если же причиной отказа стал проект перепланировки, попробуйте проконсультироваться со специалистами строительной и проектной сфер, юристами и адвокатами. Если основания для отказа в перепланировке квартиры кажутся вам неправомерными, решение можно обжаловать в суде. Вполне возможно, что закон окажется на вашей стороне и вы получите разрешение на перепланировку своей квартиры.

Редакция выражает
благодарность pgu.mos.ru за
помощь в подготовке материала.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: