Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон

Собственник жилого помещения имеет право изменять его по своему усмотрению. Но некоторые виды работ должны быть согласованы с жилищными органами. В противном случае последствия будут неприятными. Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2020 году.

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

  • Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
  • Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
  • Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
  • Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
  • Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
  • Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
  • Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

  1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
  2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
  3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

  • Физические лица — 2-2,5 тысяч рублей.
  • Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
  • Должностные лица — 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

  • Граждане — до 5 тысяч рублей.
  • Организации – до 300 тысяч рублей.
  • Должностные лица — до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Узаконивание перепланировки

Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

  • не ухудшает условия проживания иных жильцов;
  • не влечет изменения условий эксплуатации дома;
  • сохраняет общий доступ к инженерным системам;
  • не нарушает пригодность помещения к проживанию;
  • не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

  1. Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
  2. Технический паспорт, взятый в БТИ.
  3. Технический план.

ВАЖНО! Также необходимо получить письменное согласие всех совладельцев жилья и лиц, проживающих там, на проведение перепланировки.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

  • Отрицательное решение жилищного органа.
  • Технический паспорт недвижимого объекта.
  • Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
  • Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

  1. Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
  2. Заказ нового кадастрового документа – от 2020 рублей.
  3. Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
  4. Получение нового свидетельства о праве собственности – 2020 рублей.
  5. Подача искового заявления в суд – 2020 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Советское прошлое, когда у большинства наших соотечественников не было возможности насладиться комфортным бытом, изысканной архитектурой и авторским дизайном жилища, наложило практически на всех нас неизгладимый отпечаток. Не одно поколение выросло в тесных малогабаритных квартирах, которым присущ чрезмерный аскетизм, с узкими коридорчиками, малюсенькими кухнями, где не протолкнуться, с проходными комнатушками, завешанными сохнувшим бельем, бьющим по лицу… И как-то улучшить положение у людей не было никаких вариантов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что сейчас, когда появились почти неограниченные возможности для улучшения бытовых условий, люди с удовольствием ими пользуются. Те, кому позволяют финансовые возможности, приобретают квартиры побольше, выкупают соседние, чтобы расширить жилплощадь, ну или переезжают в частные дома. Те же, у кого семейный бюджет более скромный, решаются на перепланировку родной квартирки. Масштабы переделок зависят не только от размера личной кубышки, но и от других факторов. Какие работы допустимы, нужно ли специальное разрешение на грандиозную перепланировку – на эти и другие вопросы постараемся найти ответы.

Сам себе архитектор, дизайнер, строитель

Вариант с перепланировкой квартиры является самым кардинальным, по сравнению с простым косметическим ремонтом, и более бюджетным, в сравнении с приобретением нового, более удобного, отвечающего всем нашим требованиям жилья, а потому – самым популярным. Однако, несмотря на широкую распространённость, большинство владельцев жилой и нежилой недвижимости до сих пор не знают, что на некоторые изменения первоначального проекта конструкции квартиры необходимо получить разрешение местных органов власти, вне зависимости от того, находится ли квартира в собственности или она муниципальная, а может, на неё наложено обременение, т.к. жильё куплено по ипотеке. Самое распространённое
видоизменение квартир у нас в городе – объединение комнаты или кухни с лоджией
. Вообще в Усть-Илимске ежегодно за разрешением на перепланировку жилища обращаются порядка 50 человек, но на самом деле, так сказать, неофициально, перестройку устраивают гораздо большее число горожан, а это уже незаконно. Возможно, это намного проще – провернуть всё без бюрократических проволочек и дополнительных расходов. Просто, к примеру, разрушил стену, расширил кухню за счёт лоджий или оградился от соседей, поставив новую дверь в тамбур – никому же не помешал. Однако такие действия в обход закона влекут за собой множество разного вида опасностей… Как считают специалисты, ничего сверхсложного в оформлении документов нет. Процесс узаконивания перепланировки проходит в несколько этапов. Но прежде, чем говорить о них, нужно определиться – относятся ли вообще задуманные переделки к требующим согласования или нет.

«Ломать – не строить»

Такое домашнее благоустройство, как демонтаж антресолей и встроенных шкафов, что «живут» в квартире со времён строительства дома (если они не подлежат техническому учёту и не образуют самостоятельных помещений), замена инженерного оборудования аналогичным без переноса в другое место, замена окон и дверей, обустройство натяжного потолка, вообще не требуют какого-либо оформления разрешительных документов. Совсем другое дело реконструкция – изменение конфигурации, а также назначения определённых жилых пространств, требующих внесения изменений в технический паспорт помещения. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку глобальные переделки напрямую влияют на сохранность всего дома, а порой и на жизнь и здоровье всех в нём проживающих. По сложности выполнения все квартирные модификации делятся на простые и сложные. К «простой» перепланировке относятся такие элементы строительства, как демонтаж и перенос перегородок между комнатами, не ведущие к увеличению нагрузки на перекрытия, монтаж новых перегородок в комнате, создание проёмов в межкомнатных перегородках, заделка дверных проёмов в стенах любого типа.

Более серьёзного подхода требует перестройка «сложная». К такому изменению квартиры относятся: расширение многокомнатных квартир, устройство проёмов в несущих конструкциях, объединение комнаты с лоджией, перенос радиаторов отопления, изменение размеров или месторасположения санузла, кухни или комнат, снос перегородки между туалетом и ванной, монтаж дополнительных вентиляционных каналов, объединение двух или более помещений в одно и т.п. А часто бывают случаи, когда согласование в принципе невозможно. Так, законом, к примеру, запрещено переносить в какое-либо другое место коммуникации, видоизменять вентиляционные каналы, увеличивать нагрузку на несущие конструкции, выносить систему отопления на балконы, переносить электропроводку, не допускается нарушение строительных и противопожарных норм и т.д. Поэтому перед тем, как начать что-либо менять, необходимо тщательно подготовиться: проконсультироваться со специалистом на предмет того, что менять можно, а что нет, тщательно продумать концепцию будущего жилья, разработать проект, собрать все документы, получить разрешение, выбрать для выполнения ремонтных работ профессионалов, имеющих хорошую репутацию на рынке.

Идём к согласию

Для оформления разрешения нужно обратиться в мэрию с пакетом документов, включающих в себя: удостоверение личности, технический паспорт жилья, документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, согласие на вносимые изменения всех членов семьи нанимателя, прописанных в квартире, в том числе и временно отсутствующих, заявление о намерениях с описанием планируемых изменений по установленной форме. Кстати, собственник жилого помещения, права которого зарегистрированы в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может не предоставлять правоустанавливающие документы и техпаспорт лично. В этом случае орган, осуществляющий согласование, самостоятельно запросит их в соответствующих структурах. К пакету перечисленных бумаг необходимо дополнительно приложить проект перепланировки, разработанный лицензированной организацией, имеющей свидетельство о допуске к определённому виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Специалисты обещают, что процесс согласования займёт не более 45 дней, после чего заявителю будет выдан документ с соответствующей резолюцией. Если ответ положительный, можно начинать ремонт. При этом нужно помнить, что все строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией и соблюдать все правила и нормы строительства. На заметку: если в процессе ремонта предполагается отключение воды или электричества, для получения доступа к инженерным сетям необходимо заранее обратиться с мотивированным заявлением либо в энергоснабжающую организацию, либо в управляющую компанию, предоставив разрешающий перестройку документ. Ход работ, а также результат перепланировки имеют право проверить представители мэрии или жилищной инспекции, а также специалисты управляющей компании.

Сколько стоит квартиру перестроить?

Собственно, то, сколько придётся потратить средств на создание комфорта и уюта в семейном гнёздышке, напрямую зависит от «хотелок» хозяев. Цена может быть как вполне подъёмной для среднестатистической ячейки общества, так и просто заоблачной. Здесь нужно учитывать стоимость и количество используемых строительных материалов, кто будет выполнять работы (нанятые специалисты или можно обойтись собственными силами), объём и стоимость вывоза строительного мусора (напомним, что утилизация строительных отходов – обязанность собственника) и прочая, прочая. Муниципальная услуга по согласованию проекта перепланировки бесплатна, а вот разработка проекта – платная. Стоимость назвать сложно – это зависит от прайса выбранной фирмы-проектировщика, которая должна разработать проект перепланировки, составленный индивидуально для конкретной квартиры на основании технического заключения о состоянии дома и его конструкций. По правилам проектировщик должен провести инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: описать здание, произвести необходимые обмеры, исследовать грунт, осмотреть стены, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составить техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.

Необходимо ли согласование?

Этот вопрос задают практически все, кто задумал переделать собственное жильё на свой вкус, ведь на первый взгляд может показаться, что все требования надуманны. Некоторые собственники считают их совершенно лишними и несправедливыми. Им кажется, что они ограничивают их свободу и права пользования собственностью. Тем не менее здесь ответ однозначный – согласование обязательно. Перепланировка должна осуществляться в строгой последовательности: сначала необходимо получить документы, а только затем приступать к практической работе. Если действовать по обратному алгоритму или вовсе отказаться от согласования, велика вероятность столкнуться с серьёзными проблемами, решить которые порой бывает очень и очень трудно. По признанию тех, кто решился на самовольную перепланировку, сделали они это из-за кажущейся сложности оформления работ по проекту и необходимости нести дополнительные затраты. Бывают и другие аргументы, например, что квартиру они продавать в будущем не собираются, делают для себя, что это их собственность, поэтому спрашивать ни у кого они и не собираются. Стоит ли говорить, что такой настрой может стать весьма плачевным и для самовольщиков, и для их соседей? Во-первых, несанкционированные работы часто приводят к самым разнообразным аварийным ситуациям (от затопления соседей и трещин на стенах до обрушения всего здания), устранять последствия которых «виновнику торжества» придётся полностью за свой счёт. Кроме этого, за нарушения законодательства предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 2020 рублей до 2020 рублей для физических лиц и от 350 тысяч рублей до миллиона рублей для юридических. Также вполне реально возложение обязанности привести помещение в первоначальное состояние. А в случае игнорирования предписаний можно вообще лишиться квартиры по решению суда. Предусмотрена и уголовная ответственность, например, если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности в ходе проведения ремонтных работ другим нанесён крупный материальный ущерб или есть пострадавшие физически. А ещё совершенно точно при отсутствии документов на перепланировку возникнут проблемы с приватизацией, продажей собственности, дарением или наследованием жилья. Кстати, с недавнего времени в случае приобретения незаконно перестроенного жилья вся ответственность за перепланировку ложится на покупателя. Новый собственник должен будет узаконить все переделки, уплатить штраф либо вернуть квартиру в исходное состояние (как в паспорте БТИ). Поэтому, чтобы покупка не обернулась существенными финансовыми потерями, нужно внимательно проверять все документы продавца. Кстати, если квартира приобретена в ипотеку, то до момента погашения займа и снятия с неё обременения проводить в помещении какие-либо глобальные изменения нельзя без согласия организации, выдавшей кредит. Нужно понимать, что пока квартира не является полностью собственностью владельца, он не может распоряжаться ею по своему усмотрению. Если упустить это из виду, банк может забрать квартиру, потребовать вернуть весь оставшийся долг и т.д.

Вполне вероятно, что ответственность за самовольную перепланировку будет ужесточена: из разных регионов страны приходят печальные сообщения о разрушении зданий из-за нарушений при проведении перепланировки, в результате которых погибают и травмируются люди. Поэтому, как показывает жизненный опыт, лучше всегда действовать по закону – в итоге это всё равно выгоднее.

Марина Железовская, Газета Вечерний Усть-Илим

Что важно знать владельцу типового и малогабаритного жилья в России, если в планах — перепланировка квартиры

Постоянный автор Houzz. Интерьерный дизайнер и декоратор, руководитель студии дизайна интерьеров «Уютная Квартира».

Постоянный автор Houzz. Интерьерный дизайнер и декоратор, руководитель студии дизайна… Еще

Нажмите «Вставить», чтобы добавить статью на ваш сайт или блог.

Возможности конкретной перепланировки зависимы от серии дома и региона, в котором этот дом находится. Я расскажу об общих важных принципах, которые позволят понимать «границы дозволенного» на примере квартир московского региона.

Что считать перепланировкой
Все преобразования в квартире, которые нужно вносить в технический паспорт БТИ, должны быть согласованы. Когда меняется конфигурация комнат квартиры, демонтируются межкомнатные перегородки, расширяются и переносятся дверные и оконные проемы, объединяется санузел — это перепланировка. Получить на нее разрешение нужно до начала проведения работ. Если вы решили, скажем, демонтировать встроенный шкаф в прихожей и на его месте установить стиральную машину — это называется «переоборудование». Подробнее о разнице — на сайте Мосжилиспекциии по ссылке.

Что считать законной перепланировкой
Перепланировка жилых или нежилых помещений законна, если она согласована с органами жилищной инспекции и БТИ, не нарушает строительных и противопожарных норм.

ЧИТАЙТЕ О КВАРТИРЕ НА ПЛАНЕ…
Houzz тур: Как объединить две квартиры и наполнить их летом

Кто узнает, что в квартире сделана перепланировка?
Ведь продавать квартиру я не собираюсь — буду жить сам и радоваться: зачем мне что-то согласовывать (особенно, если я ничего «опасного» не сделал)? Действительно, зафиксировать незаконную перепланировку квартиры сотрудники жилищной инспекции могут, только физически попав в ваше жилье. Никаких рейдов и внеплановых проверок инспекторы по своей инициативе не проводят. Единственный повод обратить на вас внимание — письменная жалоба соседей. А соседям в принципе не нужно видеть ваш ремонт — для жалобы хватит повода в виде подозрительной активности ремонтной бригады в подъезде / выноса мешков строительного мусора и надоедающего шума. В наш век высоких технологий для жалоб есть электронная приемная. Чем же грозит незаконная перепланировка жилой или нежилой комнаты?

На порог не пущу — и точка
Действительно, владелец квартиры имеет полное право не открыть дверь сотрудникам жилинспекции. А они в свою очередь — закроют вам выезд за границу. Буквально в декабре прошлого года москвичку не выпустили из страны из-за перепланировки в квартире. Примечательно, что доказательств у Мосжилинспекции как раз не было — только подозрения в незаконной перепланировке, но на рейс девушку не пустили.

Если незаконная перепланировка квартиры доказана, придется:

  • Заплатить штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ, сумма штрафа составляет от 2020 до 2020 рублей.
  • Вернуть все «как было» / получить разрешение. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Подробнее — на сайте Мосжилинспекции.

Узаконить постфактум — как?
Есть разница между незаконной (неутвержденной) и незаконной (несогласуемой) перепланировкой. Согласовать перепланировку квартиры можно как до ее проведения, так и после. Но только в тех случаях, если она проведена правильно и без нарушений. Изначальный план перепланировки нежилых и жилых помещений как раз гарантирует ваше спокойствие: никакие работы не нанесут ущерб соседям.

Если вы «забыли» заранее согласовать перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом необходимо оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке.

Часто бывает и так, что несогласованные работы проводились «с размахом», то есть, затрагивались капитальные стены квартиры. Для таких мероприятий обязательно техническое заключение по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например, по усилению проемов в стенах. Это обусловлено тем, что подобная перепланировка «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в постановлении Правительства Москвы.

Что делать можно
Эти работы перечислены в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы №508. По проекту можно делать:

1. Проемы в несущих стенах
Учтите: чем ниже этаж, тем сложнее будет делать проем технически. Необходимо проверить текущее состояние несущих конструкций. И выяснить, делали ли перепланировки своих помещений соседи сверху и снизу (если на соседних этажах делались проемы в несущих стенах, то шансы повторить то же самое в вашей квартире существенно уменьшаются).

2. Расширять санузел, менять оборудование
Разрешается увеличивать площадь санузла за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовая и т.п.), но не за счет кухни и жилых комнат. Джакузи можно устанавливать только с согласованием, поскольку такая ванна увеличивает нагрузку на плиты перекрытий в доме.

3. Расширять и объединять жилое пространство
Если вы хотите увеличить площадь комнаты за счет нежилых помещений или кухни, это можно сделать — за исключением тех случаев, когда в кухне находится газовая плита. За счет жилого помещения увеличить санузел или кухню не получится.

Кто-то решается на объединение кухни со смежной комнатой ради организации кухни-гостиной, кому-то хочется расширить именно зону кухни. Объединение кухни со смежной комнатой полезно не только для маленьких квартир, но и для помещений достаточной площади, поскольку помогает зонировать пространство и ликвидировать лишние коридоры. Но, например, если между кухней и комнатой проходит несущая стена, то объединение невозможно — разрешен только проем определенной ширины.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни

4. Условно объединять комнату с лоджией
Одна из самых популярных перепланировок — объединение лоджии и комнаты. Без предварительной консультации такую перепланировку проводить не советую: она может привести к дефициту тепла в квартирах ваших соседей. Вывести радиатор на присоединенную лоджию нельзя, но допустимо утеплить пространство и повесить электрический конвектор. В Москве между комнатой и лоджией требуют установку перегородки, но ее можно заменить, например, французскими распашными дверями.

5. Спальню на месте кухни и наоборот
Это возможно, но здесь существует множество нюансов. Например, перенос кухни в комнату — дело особенно сложное, как с точки зрения сбора документов для согласования, так и с точки зрения объема работ. Устраивать свою кухню над гостиной или спальней соседей запрещено: это «мокрое» помещение, а в комнатах нет полноценной гидроизоляции. Поэтому законно перенести мойку с плитой в жилую комнату могут лишь жители первого этажа (или второго, под которым нет жилых помещений).

Со спальней на месте кухни немного проще: если в документах БТИ назвать комнату нежилой (гардеробной, например), вы получите разрешение.

6. Санузел при спальне или кухне
Если санузел единственный в квартире, устроить вход в него непосредственно из спальни (или кухни) нельзя. Организовать ванную на прилегающей территории можно, но вход должен быть из коридора.

7. Устроить камин
В многоквартирных домах нельзя устанавливать настоящие камины, работающие на твердом топливе. Но при этом можно установить камин и топить его дровами на последнем этаже в доме любого типа или если вы являетесь владельцем многоэтажной квартиры на самом верху вашего дома. Причем устроить камин можно на каждом уровне такой квартиры. На биокамины и электрокамины разрешение не требуется, хотя хорошая вытяжка все равно необходима.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Дизайн-дебаты: Биокамины — то еще удовольствие

Что делать нельзя
Категорически запрещено:

1. Сносить или нарушать прочность несущих стен
Риск возникает не только при сносе или повреждении несущей конструкции, но и при увеличении на нее нагрузки сверх допустимой. В таких стенах нельзя делать дополнительные проемы и ниши, и даже увеличивать существующие без усиления конструкции.

Важно: в несущих стенах запрещается также делать штробы для электро- и сантехнических коммуникаций.

2. Делать жилые комнаты меньше 8 кв.м

3. Планировать жилые комнаты без естественного света и приборов отопления. Выход — стеклянная стена или внушительных размеров окно в комнату с инсоляцией.

4. Увеличивать нежилую площадь за счет жилой. Так, например, нельзя увеличивать коридор за счет жилой комнаты.

5. Переносить санузел куда вздумается
Над жилыми комнатами или кухней санузлу не место. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т.п.

6. Убирать сантехнический короб
Запрещается как полностью убирать сантехнический шкаф, так и наглухо закрывать свободный доступ к кранам, вентилям и прочим элементам, которыми снабжены системы отопления и водоснабжения. Иными словами, вы можете установить новый гипсокартонный короб, чтобы закрыть некрасивые трубы, и установить ревизионный люк, который обеспечит доступ специалистам в случае необходимости.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Перепланировки ванной комнаты, которые разрешены

7. Нарушать работу инженерных сетей
Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, а значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать полотенцесушитель.

8. Присоединять общую территорию
Не допускается присоединение межквартирного тамбура, а также чердака или подвала в многоквартирном доме. Такие помещения являются общим имуществом собственников жилья и присоединение даже малой площади возможно только с официального разрешения всех ваших соседей. Незаконная перепланировка нежилого помещения грозит собственнику штрафом и предписанием вернуть все в надлежащее состояние.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Приходилось ли вам согласовывать проведенные работы постфактум, чтобы незаконная перепланировка помещений стала законной? С какими проблемами вы при этом столкнулись и каким образом удалось их решить? Поделитесь вашим опытом в разделе комментариев!

Какие работы по перепланировке запрещены?

Список ремонтных работ, которые запрещено проводить в квартире многоэтажного дома, очень большой. Согласно «Методическому пособию МДК 2-04.2004» не допускаются перепланировки и переустройства помещений, которые:

  • нарушают прочность или ведут к разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшают сохранность и внешний вид фасадов и не отвечают противопожарным требованиям к жилым зданиям;
  • ухудшают условия проживания жильцов дома или квартиры;
  • предназначены для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда.

Так, запрещено разрушать несущие стены и общие инженерные системы (канализацию, водопровод, отопление, вытяжку), поскольку это подвергает опасности весь дом. Кроме того, нельзя устраивать нежилые помещения над жилыми и делать ванную над спальней соседей снизу. Однако этот запрет не касается жителей первого этажа, поскольку под ними нет квартир.

Нельзя объединять комнату с кухней, если в ней имеется газовая плита или колонка, так как они должны находиться в помещении с плотно закрывающейся дверью. Запрещено объединять с жилым пространством балкон и лоджию, а также устанавливать на них батареи, поскольку из-за переохлаждения трубы могут лопнуть, нарушив отопление всего дома.

При уменьшении площади кухни в помещении обязательно должно оставаться окно. В квартире со свободной планировкой нельзя создавать комнату площадью меньше 9 м2 или шириной менее 2,25 м2.

Подробную информацию о том, какие работы запрещено проводить при перепланировке, можно получить в комитетах при архитектурных отделах районных администраций.

Типовые планировки квартир, а также их внутренне оснащение зачастую не являются образцом комфорта и эстетичности. Именно поэтому многие собственники стараются переустроить свое жилье, сделать его индивидуализированным, не ограничиваясь при этом только заменой внутренней отделки, а кардинально преобразуя пространство квартиры.

В рамках такой деятельности важно не только соблюсти собственные интересы, но и не нарушить законные права граждан, проживающих в соседних квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Закон о перепланировке квартир

Основные положения о переустройстве и перепланировке определяются Жилищным кодексом. ЖК РФ содержит главу, целиком посвященную перепланировке и переустройству жилищного фонда.

К таким процедурам относятся работы по изменению параметров жилища, модификации внутриквартирного оборудования и коммуникаций, которые отражены в технической документации на конкретный объект недвижимости (техплан, техпаспорт).

В 25 ст. НК РФ приведен перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

К перепланировке относятся работы по преобразованию пространственных характеристик помещения, под переустройством же подразумеваются работы с внутриквартирным оснащением и коммуникациями.

Конкретизируются возможные виды работ по перепланировке (переустройству) в Постановлении Госстроя №170, принятом в 2020 году.

В открытом перечне работ по переоборудованию (переустройству) квартиры содержатся:

  • Демонтаж газовых плит и замена их на электрические;
  • Перемещение элементов отопления, газовых приборов;
  • Переоборудование (устройство) коммуникаций санузлов, в том числе для монтажа оборудования с расширенным функционалом (джакузи, душевые кабины).

Читайте статью, как бороться с шумными соседями тут.

Из вариантов работ по перепланировке учтены:

  1. Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
  2. Изменение количества жилых комнат;
  3. Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).

В местном законодательстве виды ремонтных и строительных работ могут быть уточнены в соответствии с региональными особенностями.

Наиболее проработанным в этом плане предстает столичное законодательство. В 2020 году Правительством Москвы принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Данный документ содержит расширенный перечень работ, детальное описание административной процедуры согласования проектов перепланировки и ввода переустроенного жилья в эксплуатацию.

к содержанию ↑

Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений

Практически все работы по переустройству и перепланировке жилья нельзя производить без согласования с местными инспекциями (комиссиями) по жилищному надзору и иными уполномоченными органами власти.

Все планы собственника по преобразованию пространства и оснащения квартиры фиксируются в проекте, который оформляется организацией, обладающей допуском к такого рода деятельности.

Если же жилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД) массовой серии, то собственник может использовать типовые проекты, размещенные для общего доступа на интернет-ресурсах уполномоченных органов власти в отдельных регионах.

С проектом перепланировки собственник квартиры должен обратиться в местный орган власти, уполномоченный принимать решение о согласовании такого рода работ.

Помимо проекта, необходимо также предоставить:

  • Заявление по форме, установленной Постановлением Правительства от 28.04.2005 №266;
  • Документ, на основании которого получено право собственности на жилье;
  • Техническую документацию (технический план или паспорт);
  • Документ, выражающий согласие членов семьи нанимателя жилья по договору соцнайма (в этом случае наниматель должен быть уполномочен собственником квартиры);
  • Заключение уполномоченного органа, если квартира расположена в МКД, являющимся памятником архитектуры.

Когда проект согласован (на это потребуется до 45 дней), можно начинать ремонт.

Проверку выполненных работ осуществляет приемочная комиссия, куда включаются представители уполномоченных органов, управляющей организации и иные лица. Ввод в эксплуатацию помещения осуществляется на основании акта такой комиссии.

Возможно Вас заинтересует статья, как и где восстановить документы на квартиру при утере, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Что запрещено?

Многие собственники ошибочно полагают, что в стенах своей квартиры они вправе делать все что угодно, порой забывая об интересах и даже безопасности своих соседей.

Поэтому важно учитывать, что не допускается при производстве ремонтных работ:

  1. Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
  2. Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
  3. Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
  4. Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
  5. Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
  6. Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
  7. Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.

Запрещается производить любые работы:

  • Ухудшающие процесс эксплуатации дома жильцами и обслуживающими организациями;
  • Приводящие помещение в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости;
  • Нарушающие строительные, санитарные и противопожарные нормы;
  • В аварийных МКД;
  • Изменяющие фасад и иные внешние элементы МКД, признанного объектом культурного наследия.

к содержанию ↑

Что можно делать без проекта?

Для отдельных работ по перепланировке, не влияющих на конструктивные особенности дома и безопасность проживающих в нем граждан, предусмотрена уведомительная процедура оформления, не требующая оформления проекта.

К таким работам относятся:

  1. Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
  2. Объединение ванной и уборной;
  3. Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
  4. Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
  5. Остекление лоджий.

Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:

  • Проведении косметического ремонта;
  • Ликвидация встроенной мебели;
  • Замена окон, на аналогичные по размерам;
  • Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
  • Перестановка электрических плит в пределах кухни;
  • Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
  • Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.

Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов. Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом.

Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.

При выявлении факта незаконной перепланировки с владельца недвижимости взыскивается штраф и выдается предписание о приведении жилья в нормативное состояние.

Сохранить результат проведенных ремонтных работ возможно только в судебном порядке и при условии соответствия всем эксплуатационным нормам.

Нарушение жилищного законодательства в ситуации с перепланировкой является экономически нецелесообразным поскольку к затратам на согласование, которое все равно необходимо будет провести, добавляются расходы на оплату штрафа и судебные издержки.

Перепланировка жилого помещения предполагает много разных «нельзя» или «можно». Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

Вы поставили перед собой цель – сделать перепланировку своей квартиры. Что нужно знать тем, кто решил сделать перепланировку. Первое — получить разрешение на эту процедуру, чтобы не быть оштрафованным. какие документы нужно собрать для получения разрешения на перепланировку?
1. Технический паспорт жилого помещения. Получить его можно в БТИ. Если он находится у вас и там прописан раздел 1 «Сведения адресного и технического учета», то обращаться не нужно

2. Сделать проект перепланировки. Проект дома находится у автора или в проектной организации — члена СРО. Вам надо получить этот документ и нужно заказать на его основе план-схему перепланировки, где будут начерчены все несущие и не несущие конструкции. Этот документ поможет вам избежать «красных» стен. Имейте ввиду, что у компании должны быть хорошие отзывы и она должна иметь допуск к подобного рода работам. Как правило, в БТИ дают перечень таких организаций.
3
. Пакет документов необходимо представить в жилищную инспекцию или МФЦ. Какие документы должны войти в состав пакета, для разрешения перепланировки квартиры многоквартирного дома, установлены ЖК РФ:

заявление;

правоустанавливающие документы на помещение;

проект переустройства и (или) перепланировки помещения;

технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений – поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме (для нежилых помещений – согласие собственника помещения).

Для объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.
Если в вашей  планировке задействовано общедомовое имущество (лестницы, окна, цокольные этажи), пакет документов будет больше. При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет:
— план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;
— копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;

документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;

— кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

Перепланировку квартиры можно сделать и без разрешения в случаях:
— косметического ремонта,

— заменой наружных элементов без их изменения (цвет, рисунок),

— замены встроенной мебели,

— перестановку напольных электроплит на кухне,

— установку антенн или сплит систем на фасаде здания,

— устройство дверей без изменения площади помещений,

— замена материала балкона и лоджий.

Так же можно выполнить работы без проекта с последующим оформлением:
— перестановку сантехники в пределах ванной,

— заделать дверной проем в несущей стене,

— застеклить в соответствии с типовым проектом лоджию или балкон,

— изменение тамбуров без увеличения площади,

— устройство перегородок, например, из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную,

— разборка перегородок, кроме межквартирных,

— устройство проемов.

Работы, связанные с несущими конструкциями, или изменяющие внешний облик -например, перенос ванной комнаты, можно делать только с оформлением проекта.

Так же есть перечень работ, которые категорически запрещены, к ним относят работы, которые могут нанести вред жизни и здоровью жильцов, вред зданию и мешают для комфортного проживания других людей (обустройство нежилых помещений, снос несущей стены и т.д.).


Чего категорически нельзя делать при перепланировке квартиры. Пункты, запрещенные законом:
— Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

— Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

— Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

— Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

— Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

— Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

— Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды.

— Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

— Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

— Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

— Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

— Перевод технических подполий в подвалы.

— Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

— Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

— Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

— Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).

— Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.

— Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ ТОТ, КТО РЕШИЛ СДЕЛАТЬ НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ.

Продать квартиру вы не сможете, так как перед продажей вам нужно будет получить заключение БТИ (жилищная инспекция). А они уже придут к вам с план-схемой квартиры и выявят все «красные» стены — то есть то, что вы снесли или сместили самостоятельно. Тут два варианта исхода события:

Если вы не задели несущие конструкции, то вам нужно будет оформить сделанную незаконно перепланировку. Кстати, следите на сайте вашей жилищной инспекции, иногда они объявляют амнистию тем, кто сделал незаконно перепланировку.
Если вы сделали перепланировку однокомнатной, двухкомнатной, трехкомнатной, в общем, не суть, квартиры,   задели несущие конструкции, то вам грозит штраф.

За незаконное переустройство или перепланировку предусмотрено наказание в соответствии с Кодексами о правонарушениях и жилищном. Лицо, нарушившее закон должен вернуть помещению первоначальный облик. По решению суда можно оставить перепланировку, если она не наносит вред окружающим, при отказе вы можете лишиться своего имущества с выплатой вам средств вырученных с торгов.

Related posts:

Даже самую плохенькую квартирку с помощью фантазии, мастерства и кое-каких знаний можно превратить во вполне уютное жильё. И для этого не обязательно переносить стены. Иногда даже правильно организованный свет преображает ограниченное пространство.

Теперь Лариса точно знает — крошечная квартира — не приговор, а поле для творчества. Чтобы распашные двери не мешали ходить по коридору, заменила их на раздвижные. Вместо громоздких антресолей соорудила изящную полочку, а глухое окно в стене между кухней и ванной поменяла на открывающееся, для лучшей вентиляции. Но главное — холодильник больше не мешается на кухне. Теперь он в нише.

Лариса Гулякевич: «Эта та ниша, которая была, то есть, то пространство, которое было взято за счет холодильника. И вот, как видите, она совершенно не видна. То есть, я думаю, что если бы я вам не сказала, вы бы и не заметили».

Зачастую полная перепланировка — единственный способ улучшить жилищные условия, уверена Галина Большедворова. У нее большая семья, поэтому у каждого должно быть место для отдыха. Одну неудобную проходную комнату Галина перестроила в две спальни. Гостиную совместила с кухней, получилась столовая. А старую ванную поделила пополам. Теперь в маленькой хрущевке есть два отдельных санузла.

Галина Большедворова: «Традиционное решение, когда все разгораживают и делают студию — это не подходит. Та квартира получается для двоих взрослых людей. А здесь будет несколько человек, к которым приходят друзья, к которым приходят дети. У всех должен быть свой угол».

Менять положение не несущих стен, делать арки, сносить и возводить антресоли и встроенные шкафы, делать из гипсокартона декоративные конструкции — разрешается, утверждают специалисты. А вот затрагивать несущие стены, переносить ванную над помещением жилой площади нижней квартиры строго запрещается. Это может угрожать здоровью и безопасности ваших соседей. То же касается и вентиляции.

Алексей Подкорытов, специалист по перепланировке квартир: «Вентиляцию ни в коем случае нельзя закладывать, так как это может привести к распространению всяких запахов лишних, если газовая плита, то паров газа и повышенной влажности в квартире».

Если пространство нельзя глобально перестроить, его всегда можно изменить с помощью декора, уверена дизайнер Татьяна Мхитарян. Чтобы зрительно расширить пространство в квартире, стены и потолки нужно выкрасить одним цветом. Зеркала помогут облегчить крупные конструкции и создадут дополнительный объем. А светом можно изменить высоту потолка.

Татьяна Мхитарян, дизайнер: «Если свет направлен на потолок, это приподнимает потолок. Если свет опущен вниз, и чем ниже опущена лампа, допустим над столом, тем интимнее обстановка, и тем уже пространство, и тем уютнее становится».

В своей квартире Татьяна каждый метр постаралась сделать функциональным. Комнату неправильной формы «сквадратила» с помощью пеноблоков. В образовавшихся углах устроила маленькие кладовки. С той же целью в одной из комнат создала маленькую гардеробную: низ — для вещей, верх — игровая или антресоли. Кстати, тот же прием использовала и в переделке санузла.

Татьяна Мхитарян, дизайнер: «Появилась идея использовать антресоли над санузлами, поскольку у нас потолки 2.70, в санузлах это совершенно не нужная высота. Выстелили из половых досок антресоль, которая получилась порядка семи квадратных метров. И там можно размещать гостей, детей».

А еще квартиру можно изменить деталями, убеждена Татьяна. Если вы любите музыку, повесьте на стену гитару, а рамки для картин обклейте нотами. Любите путешествовать — украсьте квартиру дорогими сердцу пейзажами и раритетными чемоданами. А если умеете мастерить, соорудите мебель своими руками. Тогда интерьер станет не только индивидуальным, но и будет радовать вас каждый день.

Гость в студии — Юрий Чекановский, начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Северо-Западному административному округу г. Москвы.

Большинство архитектурных изысков, выполненных без надлежащего согласования, считаются незаконной перепланировкой. Внести ясность мы попросили начальника инспекции по надзору за переустройством помещений Северо-Западного округа Москвы Юрия Чехановского.

Итак, что может гражданин делать без согласования и без разрешений в своей квартире?

Гость: Ремонт с заменой покрытий. Это, значит, облицовочные покрытия: стены, потолки, полы. Он может менять оборудование на аналогичное по техническим характеристикам тоже без оформления.

Ведущий: А что считается переустройством в квартире?

Гость: Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения.

Ведущий: То есть, перенос стен?

Гость: Да, это перенос стен, это демонтаж, это монтаж с устройством проемов и так далее. А к переустройству относится устройство внутренних систем жизнеобеспечения. Это инженерные системы, это водопровод, канализация, отопление, вентиляция, это электроснабжение.

Ведущий: Ну, допустим, если мойку хочется перенести в другое место на кухне, это уже переустройство?

Гость: Это переустройство, потому что оно влечет за собой изменения в техническом паспорте. То есть, в техническом паспорте мойка будет уже теперь стоять на новом месте.

Ведущий: А для чего это нужно знать, для чего это в техническом паспорте должно находиться?

Гость: Дело в том, что технический паспорт квартиры — это полная характеристика вашей недвижимости. Если у вас всё надлежащим образом оформлено, и вы имеете технический паспорт с установленным оборудованием, планировкой, значит, в черных линиях, это значит, что ваша недвижимость ликвидна. То есть, вы эту недвижимость можете купить, продать, завещать, совершать любые сделки и прочее, прочее.

Ведущий: Как переустройство нужно оформлять правильно?

Гость: Это можно оформить эскизным вариантом согласования. Что такое эскиз? Это нанесенное изменение на копии поэтажного плана БТИ, которая сдается вместе с заявкой и с другими документами в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция согласовывает данное переустройство, и затем это вносится в технический паспорт уже по результату переустройства.

Ведущий: Если хочется сделать что-то более серьезное, допустим, перенести стену, вырезать арку в ней. Как тут не нарушить закон?

Гость: Если это не несущая перегородка, и вы хотите в ней прорезать проем, арочный, какой угодно, на самом деле, то вы можете по эскизу это также сделать, и проблем у вас никаких не будет. Если вы предполагаете выполнить проем в несущей стене, это требует разработки специального проекта.

Ведущий: Отдельная тема — это отопление. Если хочется старую чугунную батарею заменить на какую-то более изящную, современную, новую, красивую?

Гость: Замена на аналогичный по техническим характеристикам и параметрам нагревательный прибор не требует согласований.

Ведущий: Говорят, что разрешение требуется на установку новой входной двери, на остекление балкона, установку кондиционера, спутниковую тарелку, это правда?

Гость: В квартире установка новой двери не требует согласования. А вот что касается остекления балконов, установки наружных технических средств, то это элементы, которые влияют на фасад, на, так сказать, архитектурный облик дома. Поэтому выполняются эти мероприятия по проекту, с обязательным согласованием Москомархитектуры.

Без чьего-либо позволения можно менять любые покрытия стен, пола и потолка, а также ломать и строить антресоли и стенные шкафы.

То же самое касается сантехники и электроприборов. Если ставите аналогичный смеситель, батарею или что-то связанное с током, никого спрашивать не нужно.

А вот переносить стены, делать арки, переставлять раковину, унитаз, ванную на новое место просто так уже нельзя. Требуется сообщать об этом в жилинспекцию для изменения техпаспорта квартиры.

На всё, что преображает внешний облик здания — кондиционер, спутниковую тарелку, остекление балкона — надо получать «добро» у архитекторов.

Несущих стен дома без разработки специального проекта касаться запрещено. Это самый сложный, с точки зрения оформления, вариант.

Никогда не получить разрешения на то, чтобы убрать вентиляционные короба и сделать тёплые полы за счёт центрального отопления и горячего водоснабжения.

Прежние переделки тоже можно зарегистрировать. Но только в том случае, если они не угрожают дому обрушением и не ущемляют интересов соседей.

Ремонтно-строительные работы в помещении далеко не всегда предусматривают поверхностные изменения, заключающиеся в поклейке обоев и замене дверей или окон. Для осуществления более глобальных мероприятий нужно знать о том, какую перепланировку можно делать без разрешения в 2020 году.

Фактически процедура переустройства квартиры заключается в конструктивном изменении стен, однако иногда могут не затрагиваться несущие конструкции. Все зависит от личного желания заинтересованных в процессе лиц. Обычно все операции нужно в обязательном порядке согласовывать с территориальной жилищной инспекцией, хотя бы в уведомительном порядке.

Для понимания особенностей перепланировки без разрешения необходимо ознакомиться с установленной нормативной базой, с определением понятий, с характером изменений, а также с ответственностью и штрафными санкциями. Которые могут быть наложены на лица при несоблюдении законодательных условий.

Определение понятий

Перепланировкой могут считаться мероприятия, связанные с изменением конструктивных элементов внутри помещения. Таким образом, перенос стен или ненесущих перегородок влечет за собой изменение плана в линейной плоскости жилого и нежилого пространства. Также переустройством может считаться перенос дверей, если на старом месте их расположения будут расположены сплошные стены.

Существуют и прочие варианты. Например, если происходит установка разделительной перегородки между туалетом и ванной комнатой или при объединении санузла с кухней.

Что касается установки душевой кабины вместо ванны или перемещения приборов сантехники внутри отведенного под соответствующие нужды помещения, то это не может относится к переустройству, так как несущие конструкции остаются привязанными к старому техпаспорту.

Нормативные акты

Жильцы, которые могут также являться и действующими собственниками квартиры, не могут в самостоятельном порядке принимать решение об осуществлении мероприятий в рамках перепланировки. Актуальные вопросы регулируются Жилищным Кодексом РФ в соответствии с профильным федеральным законодательством.

Требования к переустройству жилых помещений прописываются в положениях, учитываемых в СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91 и СП 54.13330.2011.

Чаще всего требования затрагивают:

  • сохранение характеристик устойчивости всего строения;
  • характер расположения отопительных систем и вентиляции;
  • размещение осветительных элементов;
  • санитарные и гигиенические нормы, а также общие требования, предъявляемые к перепланировке.

Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы нормативных актов:

  • соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее;
  • обеспечение стабильной вентиляции в помещении;
  • соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.

Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Некоторые операции по переустройству помещений не требуют одобрения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. Именно поэтому нужно ознакомиться с тем, какую перепланировку можно делать без разрешения.

Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:

  • при перестановке приборов в санузле и кухне;
  • при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
  • при установке ненесущих перегородок в комнате.

В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:

  • заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
  • устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
  • ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
  • устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
  • полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.

Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботится о соблюдении существующих строительных норм.

В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.

Изменения, которые необходимо согласовывать

Некоторые ремонтно-строительные мероприятия должны в обязательном порядке согласовываться с контролирующими инстанциями. Например, в случае пристройки нового балкона на верхних этажах без проверки и разрешения — это может привести к его дальнейшему обрушению.

Также нельзя самостоятельно углублять подвальное помещения для увеличения высоты комнаты – это может стать катализатором разрушения фундамента. Что касается сноса стен без согласования, то это может привести к обвалу всего здания. Все вышеперечисленное говорит о том, что серьезные работы предусматривают согласование с жилищной комиссией.

Важно помнить о том, что утаить совершенные мероприятия не удастся в силу того, что любые непродуманные действия обязательно нарушат целостность здания, что будет обнаружено соседями. Из-за этого на гражданина может быть наложен серьезный административный штраф и даже уголовные санкции.

Что делать нельзя

В процессе переустройства квартиры нельзя делать следующее:

  • демонтировать несущие конструкции – возможен только частичный снос определенного участка стены, но только после тщательного обследования инженером, представляющим интересы автора проекта дома;
  • расширять нежилые помещения за счет площади жилых комнат – разрешение на осуществление подобных работ можно получить только в случаях, когда квартира находится на первом этаже;
  • выполнять некоторые операции по перепланировки кухни – нельзя объединять газифицированную кухню и жилое помещение;
  • проводить некоторые операции с газовыми устройствами;
  • объединять кухни с балконами;
  • перемещать отопительное оборудование в холодные зоны на балконы или лоджии – такая перепланировка может нарушить температурные характеристики помещения;
  • демонтировать переливной порог санузла в силу того, что он защищает остальные помещения в случае возникновения потопа.

Ответственность и штрафы

Все без исключения характерные изменения, осуществляемые в рамках перепланировки должны быть в обязательном порядке внесены в технический паспорт жилого имущества. В этом случае производится соответствующее изменение актуальных данных и выдаются разрешительные документы.

Любые изменения существующих параметров помещения должны быть узаконены в порядке, установленном действующим федеральным законодательством. Это связано с тем, что мероприятия, напрямую связанные с переустройством квартир при их самовольном выполнении, могут грозить наложением на гражданина штрафных санкций.

За незаконные действия предусматривается ответственность административного характера. В этом случае размер штрафа может достигать 2 500 рублей. Помимо прочего собственник квартиры или лицо, являющиеся нанимателем жилья по соглашению о социальном найме, должны вернуть жилую площадь в состояние, актуальное до момента осуществления изменений.

В случае невыполнения вышеуказанного требования в пределах установленного срока, представители уполномоченных судебных инстанций могут выставить имущество на публичный аукцион для последующей реализации, предусматривающей компенсацию в виде наличных средств.

По отношению к нанимателю в таких ситуациях принимается решение о расторжении заключенного с ним соглашения о социальном найме квартиры в одностороннем порядке. Если договор не прекращает свое действие, то все равно на лицо накладываются санкции, в результате которых приватизация имущества не сможет быть осуществлена в дальнейшем.

Кто право имеет?

Что можно и что нельзя

Для справки:

Для панельных домов есть отдельные ограничения. Они связаны с конструкционными особенностями подобных зданий. Так, нельзя устраивать дверные проемы, ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах; сверлить каналы под провода в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями и плитах перекрытий. Для создания новых дверных проемов тоже есть определенные нюансы, и подобные изменения нужно согласовывать заранее с проектной организацией.

Может показаться, что запретов гораздо больше, чем возможностей, однако подавляющее большинство из них достаточно разумны и направлены на то, чтобы защитить безопасность всех жильцов дома.

К счастью, остается немало видов работ, которые доступны владельцам и могут улучшить «эргономичность» квартиры в соответствии с пожеланиями проживающих.

Некоторые изменения в принципе можно производить без разрешения и согласования проекта (об этом ниже). К ним относятся, естественно, различные виды ремонта (не затрагивающие несущие конструкции), замена окон, элементов отопления (главное — чтобы новые были аналогичны старым по характеристикам), остекление балконов (без дополнительного утепления).

Все остальное, что не запрещено, тоже возможно реализовать, но проект придется сначала согласовать.

Где ваши документы?

2. Согласование получившегося проекта

Для этого в органы местного самоуправления необходимо передать пакет документов, в который входят: заявление, документы на владение квартирой, технический паспорт, письменное согласие всех несовершеннолетних, прописанных или зарегистрированных в квартире. 

А вдруг никто не заметит?

Игорь Доренков, начальник юридического отдела, РОО ОЗПП «Росконтроль»:

В случае, если контролирующим органом будет выявлена перепланировка, владельцу квартиры придется оплатить штраф. Кроме того, жилищная инспекция заявит требование о том, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние, и придется в сжатые сроки или исполнить предписание, или согласовать уже выполненные работы.

Хотелось бы развенчать популярный миф о том, что перепланировка мешает продать квартиру. Нет, это не так. Для регистрации не нужно приглашать БТИ или передавать кадастровый паспорт в Росреестр. Однако, покупатель может попросить показать план БТИ, и внимательно сверить его с фактическим состоянием квартиры. Выявленная неузаконенная перепланировка может стать основанием для того, чтобы потребовать снизить цену, поэтому наш совет — заранее готовить все документы в соответствии с требованием закона.

Подписка

Подпишитесь на полезные статьи

Каждую неделю мы рассказываем о новых сравнительных тестах продуктов
питания и бытовой техники. Коротко и по
делу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: