Как узнать стоимость права аренды земельного участка и зачем это нужно

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

 К=А*С 

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2020 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2020 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен.

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

  • Время, оставшееся до истечения срока договора аренды;
  • Размер арендной платы;
  • Возможность выкупа участка арендатором;
  • Периодичность и порядок внесения арендной платы;
  • Возможность пролонгации договора.

Метод выделения

Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков.

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

По сравнению с методом выделения он более прост, так как не требует подсчета стоимости застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
    Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Присвоение почтового адреса жилому дому происходит по определенному алгоритму.

В случае непогашения долгов за коммунальные услуги некоторые “удобства” могут быть отключены. Как узнать задолженность, вы можете прочитать здесь.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.

Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

  1. Кадастровый план земельного объекта.
  2. Договор, заключенный с арендодателем.
  3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
  4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
  5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Оценка права аренды может потребоваться и для переуступки этого права. Узнайте особенности процедуры

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • получение кредита под залог земли;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
  • чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
  • для инвестиционных решений;
  • в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

  1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
  2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи!

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

  1. Время до истечения арендного срока.
  2. Размер ежемесячной платы по аренде.
  3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
  4. Возможность пролонгации договора.

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

  1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
  2. Расчет коэффициента капитализации.
  3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности? Подробности приватизации есть здесь!

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА,

  • где Z — земельный доход;
  • DA — прибыль, которую получит арендодатель;
  • а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Имеем:

RS = RAL + RA,

  • где RS — цена полного права собственности на рынке;
  • RAL — стоимость права аренды арендодателя;
  • а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Администрации в регионах, устанавливая величину арендных платежей за пользование землями муниципального/государственного подчинения, не вправе закреплять свои обременения и обязательства, несущие ограничения правам и свободам предпринимателей. Вот почему решение такой задачи, как стоимость аренды земельного участка должно соответствовать действующим законодательным нормативам и проводиться в специализированных кадастровых инстанциях. Сегодня мы расскажем, как рассчитать арендную плату за земельный участок, владельцем которого является гражданин или организация на правах частной собственности, а также на муниципальные/федеральные территории.

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю от стоимости кадастра регламентирован в Постановлении Правительства №582 от 16 июля 09 (в редакции от 30 октября 14), где прописаны ключевые правила установления размера аренды за земли, находящиеся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов). Помимо того в этом документе говорится о регламенте определения величины арендных платежей, порядке, условиях и сроках внесения оплаты.

Порядок расчета арендной платы за землю регламентируется Постановлением Кабмина, Земельным и Гражданским кодексами

Однако, главным нормативно-законодательным актом, регулирующим земельные отношения в России, остается Земельный кодекс (ст. 22, 9, 10, 39), но не следует забывать и о Гражданском кодексе.

Основываясь на означенных законодательно-правовых актах, граждане и организации вправе оформить в аренду земли федерального/муниципального собственника либо находящуюся в частном владении, заключив с собственником участка соответствующее соглашение. Все проблемы и спорные моменты разрешаются в соответствии с положениями заключенного соглашения. Конечная арендная ставка будет зависеть от того, кто конкретно выступает в качестве арендодателя.

Обратите внимание! Когда условия сделки противоречат законодательству РФ о размерах арендных платежей или правилам заключения сделки, то соглашение оспаривается в судебных инстанциях и аннулируется.

Типы платы за аренду земель

Главное, на что требуется обратить внимание при составлении документов по временному пользованию земельным наделом – это то, что условия договоренностей с федеральной (муниципальной) организацией и частным собственником кардинально различаются.

Условия аренды по оплате федеральной (муниципальной) и частной собственности кардинально различаются

Так при передаче в аренду федеральных/муниципальных земель цена назначается лишь после проведения ее объективной оценки, в процессе которой рассматриваются различные параметры, в частности, предназначение земель, их местонахождение и прочие факторы, обозначенные законодательством. Частный же собственник основывается на субъективных оценках, учитывая собственные критерии и желания.

Цена аренды разделяется на несколько типов:

  1. Стоимость по нормативу.
  2. Цена кадастра.
  3. Рыночная стоимость.

При определении перечисленных типов используются индивидуальные критерии, причем каждая из них предполагает определенное влияние на остальные виды. Кроме аспектов в контексте одной ценовой группы, имеются общие параметры, влияющие на снижение или увеличение цены конкретной территории.

Независимо от колебаний на рынке аренды земельных территорий в отношении суммарной годовой стоимости, каждое значение единоразово указывается в арендном соглашении на полный период действия договоренностей. Но существуют некоторые исключения, прописанные в рамках законодательных актов РФ.

Цена аренды по нормативу

Эта цена считывается и прописывается федеральными (муниципальными) органами управления. В сравнении с иными типами оценки эта стоимость не имеет зависимости от колебаний на рынке аренды земель и отличается стабильностью.

На кадастровую стоимость участка влияет его площадь, месторасположения и другие факторы

Установлено 2 ключевых параметра, используемых для проведения оценки:

  • категория принадлежности земель;
  • месторасположение земель.

Если говорить о категориях, то весь федеральный земельный фонд подразделяется на 2 вида – территории, которые нельзя передать в частное владение и земельные наделы, предполагающие передачу в личное пользование.

Кроме означенных параметров имеется несколько факторов, используемых при проведении анализа:

  • строительно-архитектурная значимость;
  • социально-экономическая значимость;
  • историческая значимость;
  • природная характеристика земель.

Важно! Цена земель, относящихся ко 2-ой категории, имеет зависимость от местонахождения и ситуации в экономике ближайших населенных пунктов.

Предположим, земли под выращивание сельскохозяйственных культур в южных регионах оценивается гораздо выше, чем аналогичные земли в северных районах, а земля, находящаяся недалеко от Москвы, имеет цену в несколько раз дороже, чем такой же по площади в отдалении от столичного региона.

Кадастровая стоимость земли считается максимально точной и объективной

Цена по кадастру

Данная разновидность оценки считается максимально точной и объективной, поскольку в процессе анализа учитываются параметры, которые влияют на увеличение либо снижение основной ставки и не зависят от интересов собственника. Обычно, рыночная цена основывается на оценке кадастра.

Проведение действий по кадастровой оценке земель начинается с измерений размеров участка и установки его границ. Последующий расчет объективной арендной платы базируется непосредственно на этих сведениях. Другой критерий, который повышает цену конкретного объекта – наличие коммуникаций, теплиц и иных дополнительных построек.

Важной составляющей оценочных действий выступает анализ окружающей среды вблизи участка. Лес, озеро, парк и прочее оказывают положительное влияние на конечную стоимость земли. И наоборот, наличие болот, загрязненность территории значительно снижает ее цену.

Еще один немаловажный фактор, формирующий оценку земель по кадастру – территориальный рельеф. Предположим, участок располагается в низине и подвержен регулярному затоплению. Это, разумеется, отразится на его использовании в полной мере, а значит, на величине оценочной ставки.

На кадастровую стоимость влияет рельеф местности и окружающие природные условия

Обратите внимание! Стоимость кадастра увеличивается на 5,2 % ежегодно. Уточнить цену конкретной территории можно, обратившись в соответствующее кадастровое подразделение.

Цена рынка

Как правило данный тип стоимости совпадает с ценой кадастра, но следует сказать об исключениях, которые существуют.

Если факторы, используемые при осуществлении гос. оценки, относятся к территориям и условиям вблизи них, то рыночная цена основана на критерии спрос-предложение. К параметрам, влияющим на это, относятся:

  • психология конкретной группы населения;
  • экономическая стабильность;
  • ситуация в политической жизни страны.

Если говорить о городских территориях, то здесь кроме объективных критериев, на конечную цену может повлиять престижность района расположения участка, памятники и архитектурные достопримечательности, находящиеся вокруг. Кроме этого, надо сказать о районах «для обеспеченных людей» — здесь земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине «элитности».

Экономические колебания могут увеличить или снизить спрос, из-за чего изменяется цена определенных территорий. Предположим, кризис в экономике, когда риски инвестирования значительных денежных средств в землю высоки, спрос на оформление участков в аренду возрастает, поскольку предприниматели считают, что временное вложение денег более безопасно в сравнении с покупкой земли.

В районах «для обеспеченных людей» земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине своей «элитности»

А если сравнивать описанные способы оценки земельных участков, то можно с уверенностью сказать, что оценка по кадастру является максимально выгодной. Именно при проведении кадастровой оценки осуществляется объективный анализ, который основывается на конкретных критериях.

Но нередко встречаются достойные предложения частных собственников, сдающих землю в аренду, но понять это позволит регулярный мониторинг рынка земельной аренды.

Как рассчитать арендную плату за земельный надел

Ранее мы сказали, что методика расчета имеет зависимость от статуса арендодателя. На основании законодательства РФ получить земельный надел во временное использование по арендному соглашению можно от:

  • частного собственника либо коммерческой компании;
  • муниципальной (региональной, федеральной) властной структуры.

Земли, арендуемые у государства

Обозначение арендной платы на основании стоимости кадастра используется при передаче по арендному договору земель, находящихся в подчинении муниципалитетов, субъектов либо федеральных структур. Кроме того, цена кадастра лежит в основе расчета аренды по отношению к территориям, которые предоставляются без организации аукционных торгов.

Земельные наделы с/х назначения арендуются с установлением оплаты 0,3% от цены кадастра, рассчитанной по установленным законодательными актами нормативам. В эту категорию относят и участки, находящиеся в составе территорий сельхоз. назначения.

При расчете аренды земель сельхозназначения за основу берется кадастровая стоимость

Аренда за земли, государственного/муниципального ведения, предоставляемые без организации аукционных торгов, устанавливается соответственно с общими правилами, основываясь на цене кадастра.

Помимо того, арендная плата может определяться в процентах от стоимости кадастра. Это корректирующий показатель (КП). Законодательством прописаны следующие значения КП:

  1. 0,01% считается, когда территории переданы во временное использование гражданину или организации, имеющим права на освобождение от оплаты налога за землю либо обладают иными налоговыми привилегиями. Этот процент применим и к территориям, изъятым из обращения (причина изъятия деградация, загрязнение, заражение и пр.), но на основании законодательных актов, допустимо передавать во временное использование посредством оформления арендного соглашения.
  2. 0,6% от цены по кадастру устанавливается при передаче земель рядовым гражданам и юрлицам, планирующим организацию личного подсобного либо коллективного фермерского хоз-ва, т.е. территории будут использоваться под сельскохозяйственные цели.
  3. 1% от стоимости кадастра предполагается при предоставлении земель с целью реализации пунктов концессионального договора.
  4. 1,5% от цены кадастра – при предоставлении участков при оформлении арендного договора, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
  5. 2% от цены кадастра – при передаче земель пользователю с целью организации работ, относящихся к использованию недр.

При передаче в аренду земель, относящихся к частной собственности, арендатор вправе сам устанавливать размер оплаты

Для определения годового размера арендной ставки используется простая формула расчета:

АСг = КЦ х КП, где

АСг — размер аренды, которую должен оплатить землепользователь;

КЦ — цена, установленная кадастром для конкретной территории (уточняется в местном подразделении кадастровой организации);

КП – корректирующий показатель, меняющийся по отношению к определенному землепользователю и предназначению надела, переданного во временное пользование.

Аренда земли, находящейся в личной собственности

Для участков, находящихся в собственности населения и организаций, применяется несколько иная формула расчета аренды:

АСг = РЦ х СР, где

АСг — итоговый размер аренды в год;

РЦ — рыночная цена участка, устанавливаемая независимой экспертной комиссией, которая проводится не раньше, чем за полгода до перехода в пользование территории арендатору;

СР — базовая ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ на начало года оформления сделки и может меняться на протяжении расчетного периода.

Арендуя федеральные (муниципальные) наделы арендатор может получить те или иные льготы

Обратите внимание! Когда при аренде наделов, находящихся в государственном/муниципальном ведении, арендатор может иметь льготу по оплате аренды, то на арендатора частных территорий данное положение не распространяется.

При изменении ключевых положений арендного соглашения, предположим, размера оплаты, изменении собственника территории, реквизитов участников договора и пр., должно быть составлено допсоглашение к первоначальному документу.

Примеры расчета

Для примера рассмотрим методики, применяемые при расчетах с использованием различных формул.

Гражданин намеревается оформить аренду большой земельной территории, находящейся в личном владении, под фермерскую деятельность. Договоренности предполагалось оформить с апреля по октябрь 2017. Рыночная цена надела была определена в декабре 2016. На тот момент она равнялась 200 тысяч рублей. Ставка, определенная Центробанком в 2016, составляла 10 %.

Исходя из этого расчет аренды будет выглядеть следующим образом:

200000 х 10 = 20000 рублей.

Независимо от вероятных изменений рыночной цены или ставки Центробанка, после оформления сделки величина аренды не изменяется.

При расчете арендной платы может использоваться кадастровая стоимость и корректирующий показатель

Физлицо оформляет аренду на территорию, которая находится в ведении местной администрации, где планирует выращивать злаковые культуры. Подобранная территория за полгода до оформления сделки прошла кадастровую оценку. Ее стоимость была определена в размере 300 тысяч рублей. Опираясь на требования законодательства, в этой ситуации используется корректирующий показатель 0,6.

Аренда за использование территории будет равна:

300000 х 0,6 = 2020 руб.

Частный предприниматель оформляет арендное соглашение на участок незначительной площади под постройку кафе в границах населенного пункта. Кадастровая цена данного надела была установлена в июле 2016, причем сделка оформлялся на 2020 (полностью). Цена участка, согласно оценке, равнялась 500 тысячам рублей. При расчете аренды в этой ситуации используется корректирующий показатель 1,5 % (процент для строений).

Аренда будет составлять:

500000 х 1,5 = 2020 руб.

Льготы по аренде земли

Регламент аренды земельных наделов определяется на уровне региональных администраций. Это означает, что местными администрациями утверждается, какие именно категории пользователей могут получить льготы по арендной плате за землю.

К этим категориям граждан отнесены:

  • лица, имеющие инвалидность I и II групп;
  • ветераны боевых действий, в том числе ВОВ;
  • семьи, имеющие статус «многодетная семья»;
  • ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и иных техногенных катастроф.

Льготы по аренде земли устанавливаются на уровне субъектов и муниципалитетов

В процессе оформления сделки означенным категориям граждан необходимо предоставить соответственные документы, доказывающие правомерность получения льготы. Предположим, ветеранское удостоверение, медицинскую справку и пр. По отношению к лицам пенсионного возраста правила установления льгот по аренде земельных наделов устанавливаются местными властями. Отметим, что в большей части субъектов РФ арендные обязательства с людьми пенсионного возраста оформляются по общему регламенту, без предоставления льготы.

Необходимо понимать, что если арендатор на региональном уровне освобождается от уплаты земельного налога, то не означает, что он имеет скидки по временному использованию земли.

Итак, в список ключевых параметров, оказывающих влияние на цену аренды земель, входит начальная государственная цена, поправочное и зональное соотношение, площадь надела.

Особые ситуации

Заметим, что в нормативно-законодательной документации указан ряд особых ситуаций, когда арендатор вовсе освобождается от налогообложения. От оплаты налога за землепользование освобождены:

  • территории заповедников, нац. парков, ботанических садовых участков;
  • организации, использующие земли в научно-исследовательских и экспериментальных целях;
  • рядовые пользователи и юрлица, занятые народными промыслами;
  • организации, работающие в социальной сфере, в сфере культуры, образования и здравоохранения;
  • пользователи нарушенных земель, требующих проведения рекультивационных работ и пр.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что определение арендной платы по кадастру – задача несложная. Здесь требуется знать льготный корректирующий показатель и получить данные из кадастровой инстанции по месту расположения участка, предполагаемого к аренде.

Более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения

Кроме того, понятно, что более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения. Ее стоимость гораздо меньше, причем арендатор при четком выполнении возложенных на него обязательств сможет перевести земли в личную собственность.

Хотя определенные плюсы есть и в оформлении сделки с частной собственностью. Например, претенденту на аренду частной территории не потребуется участия в аукционных торгах, а положения сделки останутся неизменными до завершения срока действия договора.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

37.1.1. Для оценки стоимости права аренды
арендатора земли за определенный период
времени, можно использовать следующее
выражение:
,
гдеVa— стоимость выгод
за период времениТ(стоимость права
аренды);T– срок
аренды;R– чистый
операционный доход от земли; е
ставка дисконтирования.

Пример:

Требуется оценить право долгосрочной
аренды пастбища. Земельный участок в
2 га передан администрацией района в
аренду на 49 лет для использования в
качестве пастбища
. Ставка арендной
платы, установленная администрацией–
274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования
– 47 лет
. Доход от пастбищ по молоку
составляет 2020 руб./га
. Рыночная стоимость
пастбища, рассчитанная методом
капитализации земельной ренты составляет
7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.

Расчет право долгосрочной аренды
пастбища проводится исходя из возможных
сценариев дальнейшего использования
земли после окончания срока аренды.

Сценарий 1.После окончания срока
договор продлен не будет.
Стоимость
права аренды определяется капитализацией
земельной ренты за 47 лет.

Стоимость права аренды ==
61034 руб./га.

Сценарий 2. После окончания срока
аренды договор будет продлен. Арендные
платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется
как разница между рыночной стоимостью
земельного участка на праве собственности
и земельными платежами, дающими
возможность использовать землю на праве
аренды за бесконечный период времени
(капитализированной стоимостью
фактической арендной платы).

Стоимость права аренды =
= 61490 руб./га.

Сценарий 3.После окончания срока
аренды земля будет выкуплена по цене 2020 руб./га.

Цена выкупа — 2020 руб./га.

Капитализированная стоимость арендных
платежей за 47 лет составит:

= 2020 руб./га.

Стоимость выкупа после 47 лет аренды ==13 руб./га.

Стоимость права аренды = 63982 — 2020 – 13 =
61492 руб./га.

Далее следует согласование результатов,
полученных тремя способами. Можно взять
среднее из трех значений или один
результат, который получен для наиболее
реалистичного сценария развития событий.

Среднее значение: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339
руб./га.

Допустим, в качестве итогового значения
принята средняя величина. Тогда стоимость
права аренды 2 га пастбищ га 47 лет =
61339×2=122678 руб./га.

37.1.2. Рыночная стоимость права аренды
может быть рассчитана посредством
капитализации арендных платежей за
землю, если данные платежи определены
из условий рыночных сделок.

37.1.3. Если в расчетах капитализированной
стоимости арендных платежей используются
ставки, не соответствующие рыночным,
например, ставки установленные
муниципалитетом, то в этом случае
определяется стоимость прав собственника
или арендодателя (в данном случае
муниципалитета) на земельный участок
при его текущем использовании
. То есть
данная величина не будет являться
рыночной стоимостью права аренды
земельного участка.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

37.2.1. Стоимость права аренды арендодателя
рассчитывается для земельного участка,
сданного собственником (в наших условиях
обычно государством или муниципалитетом)
в аренду, и определяется Международными
стандартами оценки как стоимость
интереса фригольда при соблюдении
интересов аренды.

37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное
право собственности, при условии
соблюдения ограничений, установленных
только государством. Согласно МСО
«стоимость фригольда или сдаваемого в
аренду поместья обычно рассматривается
как сумма приведенной стоимости ожидаемых
чистых доходов, которые должны быть
получены в рамках аренды плюс приведенная
стоимость ожидаемой стоимости имущества,
когда пользование и владение переходят
обратно к арендодателю»17.

37.2.3. Из этого определения следует, что
право аренды арендодателя (государства,
муниципалитета) определяется
текущей стоимостью доходов от заключенного
договора аренды земельного участка,
которые определяются размером арендной
платы, установленной договором, и
потенциальным доходом от продажи
земельного участка или права заключения
договора его аренды после окончания
срока действующего договора.

37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя
земельного участка, сданного в аренду,
может быть определена следующим образом.

1. Если последующая продажа земли в
собственность разрешена, то рыночная
стоимость такого права определяется
как:
,
гдеVА
стоимость права аренды арендодателя
(стоимость фригольда или стоимость
земельного участка, обремененного
договором аренды); Pi– арендная плата, установленная в
договоре аренды,T
срок аренды,VM– рыночная стоимость земли в момент
оценки,e- ставка
дисконтирования.

Пример:

тыс. руб.

Годы

Арендные
платежи

Рыночная
стоимость земли, не обремененной
договором аренды

Ставка
дисконтирования

Фактор
дисконтирования

Текущая
стоимость

1

100

10%

0,909

90,9

2

120

10%

0,862

103,44

3

130

10%

0,751

97,63

Итого

291,97

3

10 000

10%

0,751

7510

  

Итого

7801,97

Стоимость
земельного участка, обремененного
договором аренды (стоимость права
аренды арендодателя)

7801,97

2. Если последующая продажа земли в
собственность не разрешена, но возможна
продажа права аренды:
,
где:VPА– рыночная стоимость продажи права
аренды. В случае, когда арендные платежи
являются постоянной величинойPi=P=const, можно
применить выражение:.

Пример:

Срок аренды — 49 лет, ставка платы,
установленная в договоре аренды — $
40 000/га, рыночная стоимость права
заключения договора аренды — $10 000 000/га,
ставка дисконтирования 10%.

Отсюда стоимость права аренды арендодателя
(собственника земельного участка) равна:
= $489 956.

Если срок аренды 5 лет, то эта величина
составит:
=
$6 360 844.

37.2.5. Из приведенных выражений следует,
что стоимость права аренды арендодателя
не совпадает с рыночной стоимостью
права собственности, если платежи
вносятся по фиксированным ставкам, как
это сейчас в основном и происходит с
земельными участками, находящимися в
государственной и муниципальной
собственности, с отсрочкой выкупа земли
(права аренды)
.

37.2.6. Отсюда также следует, что право
аренды арендодателя тем меньше, чем на
более отдаленный период отнесены
выплаты по выкупу земельного участка
или права аренды арендатором при условии,
что арендная плата меньше рыночной. То
есть, происходит обесценивание будущих
поступлений из-за влияния фактора
дисконтирования, также как это происходит
при оценке других природных ресурсов,
приносящих доход в отдаленной перспективе.

37.2.7. Аналогично можно определять
стоимость иных частичных прав на землю
– права бессрочного пользования,
пожизненного наследуемого владения.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #

Для определения стоимости земельного участка в современных рыночных отношениях, разумнее всего опираться на результаты независимой оценки. А как быть при желании передачи земли в аренду?

Право на аренду участка также может быть определено на основании оценки. Для регулирования деятельности оценивающих организаций, в России действует Федеральный закон “Об оценочной деятельности”. Результаты оценки должны соответствовать Федеральным стандартам оценки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Когда необходима оценка аренды участка

Для имущественной сделки, в которой объектов является арендованный земельный участок необходимы результаты оценки. Помимо этого, такая документация необходима в следующих случаях:

  1. Приобретение земельного участка в аренду на аукционе;
  2. Покупка недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке;
  3. Получение банковского кредита, по которому земельный участок является залоговым обязательством.

ВАЖНО! Необходимо различать такие понятия, как непосредственно оценка права аренды земли и уступки права аренды.

Оценивая право аренды,мы получаем сумму годовой арендной платы (либо стоимость, по которой может быть продано право на аренду участка), тогда как оценка уступки такого права представляет собой стоимость, единоразово выплаченной арендатору, уступающему свои договорные права согласно уже существующему договору.

Основные этапы оценки

Оценка права на арендованную землю может выполняться по желанию собственника или правообладателя земельного участка (арендатора). Если заказчиком подобных работ является юридическое лицо (например, местная администрация), оценка выполняется на основании муниципального контракта, который заключают стороны.

Если же заказчиком является юридическое или физическое лицо, собственник земельного участка, желающий сдать участок в аренду, заключается простой договор на прелдоставление услуг.

Как выбрать исполнителя?

Выполнять работу по оценке права аренды имеют право квалифицированные специалиты, имеющие профессиональное образование в области оценочной деятельности, состоящие в соответствующей Саморегулируемой организации (СРО) оценщиков . Такие данные подтверждаются Выпиской из реестра СРО оценщиков и свидетельством о членстве.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Во избежании случаев мошенничества, следует убедиться имеет ли право оценщик выполнять подобные работы.

Документы

Для того, чтобы заказать оценку на право арены непосредственно понадобятся следующие документы:

Правоудостоверяющие документы участок. Это может быть свидетельство о праве на участок, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на участок либо договор аренды;

Кадастровый паспорт на землю или выписка, которые можно получить в филиалах Росреестра, на их официальном сайте либо в близжайшем многофункциональном центре.

Сроки проведения

Выполнение работы по оценке права аренды, как и любые сроки выполнения услуг, необходимо обговорить заранее и прописать срок исполнения в договоре о выполнении работ. Как правило, оценщик заинтересован в быстроте своей работы, поэтому срок исполнения не превышает 10 рабочих дней.

Стоимость

Стоимость услуг по оценке права аренды земли может иметь огромный разброс по стоимости. Она может зависеть как от региона оказываемых услуг, так и от местоположения земельного участка или востребованности исполнителя. В среднем стоимость такой услуги может варьироваться от полутора до десяти тысяч рублей.

Приобретение недвижимости – процесс который необходимо контролировать очень серьезно.

Чистота сделки при операциях купли-продажи и все связанные с этим вопросы описаны в статье.

Эскроу – что это? Ответ вы найдете в этой статье.

Итоги

Итогом выполнения услуги оценки права аренды участка будет составленный с учетом всех стандартов документ в виде отчета.

Такой отчет пишется с учетом многих факторов, влияющих на размер права аренды и состоит из пяти глав:

  • Сведения об отчете, где указываются факты об объекте оценки, основания проведения, задание, данные о заказчике, цель оценки, вид стоимости, содержание и объем работ;
  • Сведения об объекте оценки — характеристика, право, подлежащее оценке, обременения, краткая характеристика и обзор рынка;
  • Процесс оценки, включающий в себя методологию и подход к оценке, а также согласование результата;
  • Итоговое заключение о стоимости, отражающее значение возможной продажи права на аренду земли;
  • Приложения, содержащие копии документов, характеризующих земельный участок, а также копии удостоверений и свидетельств исполнителя, ответственного за выполнение оценки аренды земли.

Результаты подобной оценки действуют в течении полугода со дня составления отчета.

Пример составленного отчета стоимости права аренды по ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Чтобы была выявлена рыночная стоимость права аренды земельного участка, потребуется проведение процедуры оценки. Самостоятельно выяснить, как рассчитать значение показателя, может быть проблематично.

Специалисты используют целый перечень различных методов оценки. Проводится тщательный анализ рынка и выявление стоимости аналогов. Дополнительно применяются специальные формулы для определения стоимости.

Выполнить процедуру самостоятельно может быть сложно. Для ее осуществления требуется наличие специфических знаний. Потому целесообразно обратиться в специализированную компанию. Оценщики выполнят все действия самостоятельно и предоставят по итогам процедуры отчёт. Он действителен в течение полугода с момента составления.

Перед обращением в оценочную компанию предстоит подготовиться. Физическому и юридическому лицу предстоит собрать пакет документов. Перечень при этом будет различаться. Чтобы заранее знать, как оценивается стоимость права аренды, стоит детально ознакомиться с особенностями проведения процедуры.

Что это такое

Оценка права аренды земли — перечень манипуляций, которые осуществляются для определения настоящей цены прав аренды. Процедура является довольно сложной.

Пытаясь выяснить, как определить стоимость права, человек выяснит, что специалисты оценивают не сами материальные активы, а выгоду, которую удастся получить от пользования землей в течение длительного промежутка времени.

Выполнение манипуляции осуществляют оценщики. Они могут оценить не только сельхозземли, но и участки под ИЖС. Чтобы воспользоваться услугами оценщиков, потребуется подготовить пакет документации. На основании представленной информации проводится процедура оценки.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Зачем нужно проводить оценку

Список целей, для которых выполняется оценка, довольно обширен.

Процедура может выполняться в следующих ситуациях:

  • проводится реализация или приобретение компании, обладающей правом аренды;
  • выполняется купля-продажа прав аренды на земельный участок;
  • принимается решение, касающееся инвестиций;
  • проводится судебное разбирательство;
  • оформляется займ под залог земельного участка в качестве вклада в уставной капитал;
  • предприятию были предоставлены права аренды;
  • выполняется оценка общей стоимости компании, у которой имеется право аренды.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Как и когда определяется

Обычно инициаторами проведения оценки аренды земли выступают хозяин недвижимости или владелец такого права.

Потребность в проведении манипуляций возникает в следующих случаях:

  • земля сдается в аренду;
  • выполняется переуступка права аренды;
  • оформляется займ под залог предприятия, имеющего такое право;
  • участок продается или покупается;
  • выполняется инвестирование средств.

Получив заказ, оценщик составит подробный отчёт. Он имеет юридическую силу. Документ остается актуальным в течение полугода. Цена может быть названа за 1 кв м земельного участка.

Проводя процедуру, оценщики соблюдают ряд базовых принципов.

К ним относятся следующие правила:

  • на стоимость оказывает влияние взаимодействие спроса и предложения;
  • цена права зависит от его выгодности для приобретателя;
  • использование участка будет наиболее эффективным, если он применяется для выполнения целей в соответствии с нормами законодательства и при этом дает максимальную выгоду;
  • если на рынке присутствует несколько одинаковых по полезности участков, предпочтение отдается самому дешевому.

В процессе осуществления процедуры применяются три общих подхода.

К ним относятся:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Если какой-либо из подходов не используется в процессе осуществления процедуры оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать принято решение.

По итогу процедуры составляется отчет, в котором специалист фиксирует полученные результаты. Объем документа обычно составляет 40-50 страниц. Средняя стоимость проведения оценки составляет 5000-7000 руб.

Если потребуется дополнительно выполнить оценку сооружений, находящихся на участке, для этого вносится отдельная плата. Она увеличит общую стоимость процедуры на 1000-2000 руб.

Какие нужны документы

Список необходимых документов напрямую зависит от статуса заявителя.

Если потребность проведения оценки испытывает физическое лицо, список документации будет иметь следующий вид:

  • паспорт;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на недвижимость;
  • проектная документация;
  • паспорт БТИ;
  • разрешительная документация.

Список документов может быть расширен. Точный перечень зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Организация запросит сведения об отсутствии обременения и выяснит прочие нюансы. Чтобы определить стоимость права, фирме предстоит узнать задолженность, если она имеется.

Если в оценочную компанию обращается юридическое лицо, желающее оценить имеющееся имущество, список бумаг меняется.

Компания должна предоставить:

  • реквизиты юридического лица;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на участок.

Если какие либо документы отсутствуют, оценочная компания не станет осуществлять процедуру. Однако организации, занимающиеся проведением такого рода процедур, готовы оказать помощь в сборе необходимых бумаг. За осуществление действия взимается дополнительная плата.

Образец паспорта гражданина РФ

Формула и методы расчета

Каждому подходу процедуры оценки свойственны определенные методы проведения манипуляции. Без их использования осуществления процедуры невозможно. На практике используется шесть различных методов оценки. Выявить цену помогает формула стоимости права аренды земельного участка. На практике используется сразу несколько схем расчетов.

Выполняя действия, специалист может применить следующие методы:

Сравнение
  • Используется, если в регионе присутствует достаточно развитый рынок недвижимости. При этом рассматриваемый участок не должен быть специфичен. Если используется сравнение продаж, специалист выполняет сбор сведений об аналогичных объектах и изучает данные о них.
  • Далее выявляются критерии, на основании которых будут выявлены различия между изучаемым участком и аналогами.
  • Далее происходит корректировка цены. Основанием для внесения изменений выступают выявленные различия. Затем данные обобщаются, и выявляется итоговая стоимость аренды.
  • Аналоги прямо сравниваются с объектом оценки. Учитываются их доходы, затраты, возможность продления договора, период, который остался до завершения срока аренды, периодичность внесения платы и порядок осуществления действия.
Выделение
  • Используется только для оценки застроенных участков. Чтобы применить метод, необходимо иметь информацию о цене договоров аренды аналогичных объектов на рынке. Если информация отсутствует, специалисты используют данные о стоимости предложений, которые присутствуют на рынке.
  • Постройки и улучшения должны повышать прибыль, получаемую с участка, и не снижать его стоимость. Применяя метод выделения, специалист прибегает к помощи метода сравнения продаж. Сам метод выделения применяется для выявления цены изучаемого земельного участка.
  • Для расчета применяется следующая формула: Единая стоимость объекта — Цена улучшения участка.
  • Если нужно выявить цену аренды улучшений, специалист определит значение показателя по цене проведения работы, по их установке или выполнит процедуру с учетом характеристик самих объектов улучшения. Полученное значение показателя будет умножено на процент износа.
Распределение
  • Применяется с целью оценки участков, на которых присутствует застройка. Метод распределения проще предыдущего. Он не требует выяснения стоимости застройки. Применяя его на практике, специалист предполагает, что присутствует универсальное для региона значение цены единого объекта — стоимости земли и построек на ней.
  • При помощи метода сравнения продаж определяется общая цена единого объекта. Получившийся показатель умножается на предполагаемую долю, которую занимает все еще излучаемая площадка.
  • Размер доли выявляется при помощи поиска похожих объектов, обнаружение в них соотношения земли и улучшений, а затем переноса соотношения на изучаемый объект.
  • Метод не позволяет получить точную информацию. Потому самостоятельно его не используют. Обычно он применяется для проведения оценки информации, которая была выявлена при помощи более точных способов.
Капитализация
  • Чтобы его можно было применить на практике, должна присутствовать возможность получения переговорного заработка с правом аренды в одинаковом размере. Капитализация может применить и в случае увеличения объема дохода. Однако он должен быть стабильным.
  • Когда выполняется расчет, используют следующую формулу: Чистый операционный доход : Коэффициент капитализации.
  • Первый показатель представляет собой валовый доход, из которого предварительно вычли операционные расходы.
  • Коэффициент капитализации вычисляется при помощи ряда способов. Их суть состоит в выражении нормы прибыльности объекта недвижимости. Определяя значение показателя, эксперты должны учесть величину премии за риск.
Остаток
  • Используется, если на участке можно создать доходные улучшения. При помощи метода выявляется стоимость права аренды всего участка. Действие осуществляется через деление ЧОД на КП дохода. Предварительно определяется вычисление первого показателя за определенный период времени.
  • Выявляется и цена эксплуатации улучшений. Затем последний показатель вычитается из стоимости права аренды. Разбираясь, как рассчитать ЧОД, человек выяснит, что для определения показателя применяется та же схема, что и при применении метода капитализации.
Предполагаемого использования Применяется, если с права аренды можно получить доход. Изначально специалисты определяют структуру расходов, а затем выявляют доходы. Далее происходит изменение ставки дисконтирования с учетом рисков вкладов средств в покупку права аренды, а затем выявление цены аренды путем дисконтирования доходов и расходов.

Методы могут применяться в совокупности. Точная стратегия проведения оценки составляется в зависимости от ситуации. По итогу оценщик предоставляет заказчику данные о цене права аренды. Информация документируется и представляется в виде отчета. Если недвижимость будет передана в аренду, потребуется регистрация этого факта.

Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений.

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка – это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  • возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  • сдавать его в субаренду;
  • предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
  • передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  • пролонгации договора;
  • расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2020 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  • физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  • юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
  • права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  • сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  • наличие запретов или обременений;
  • величина и правила внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  • владельца земельного участка – арендодателя;
  • пользователя – арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  • Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
  • Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  • Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  • Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  • Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  • Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
  • Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  • Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики?

В распоряжении от 2020 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  • Самый доступный способ – сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  • Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2020 года.
  • Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  • Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
  • Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса. Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным – у другого. Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок. Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде. Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц.

Необходимые документы

При оформлении заявки на проведение оценки представляется значительный объём документов:

  • паспортные сведения по заявителю;
  • текст договора аренды, если он уже заключён, или его проект с указанием ставки платы за аренду;
  • документы по земельному участку, касающиеся его категории, разрешений на способы использования, карты и прочие имеющиеся материалы, в том числе ограничения (сервитуты).

Иногда, оценщики могут затребовать дополнительные документы, имеющие отношение к самому участку или планируемой на нём деятельности.

Отчёт об оценке прав аренды оформляется в соответствии с методическими рекомендациями, опечатывается, прошивается и передаётся заказчику.

Обращение за оценкой права аренды земельного участника в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Почему стоит обратиться именно к нам

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2020 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2020 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2020 году, изменения вносились вплоть до 2020 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

  • выписке из ЕГРН;
  • в офисах местных отделений Росреестра;
  • на официальном сайте Росреестра;
  • через МФЦ.

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: