Как выглядит договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Земельный участок, как и любое другое недвижимое имущество, может являться личным имуществом человека. Обладая соответствующим правом собственности, гражданин может передать аграрную территорию другому лицу, оформив договор купли-продажи или дарения, а также составив завещание. Владелец подобного недвижимого имущества, принявший решение о его продаже, обычно самостоятельно осуществляет все процедуры. Однако при невозможности лично участвовать и заключать сделку по соглашению купли-продажи, следует оформить доверенность на человека, который будет представлять интересы продавца.

Оформление и требования к доверенности

Доверенность представляет собой документ, который дает возможность постороннему человеку замещать и защищать интересы основного участника сделки. Если владелец земельного участка, решивший передать право собственности другому человеку по договору купли-продажи, не может в силу обстоятельств лично присутствовать на сделке, то составляется доверительный акт.

В законодательстве существует 3 разновидности подобной бумаги:

  • Свободная доверенность

Этот вид доверенного документа самый простой — он пишется в простой форме и не требует обращения к нотариусу для заверения. Письменная документация не предполагает широкого перечня обязанностей по договору купли-продажи земельного участка. Риски для граждан, которые оформили подобную правоустанавливающую бумагу, значительные, т. к. на юридическом уровне переход обязанностей никак не подкреплен.

  • Нотариальная

При составлении доверенности обязательно посещение нотариуса для удостоверения бумаги печатью и подписью. Этот тип доверенного документа чаще других используется в случае передачи обязанностей по договору купли-продажи земельного участка. Нотариальный доверенный документ в свою очередь разделяется на 2 вида — бессрочный и срочный.

  • Генеральная

Данный вид оформляется только на достойных доверия лиц. Следует быть осторожным, составляя такую доверенность, т. к. согласно ее содержанию, все обязанности и права продавца по договору купли-продажи передаются уполномоченному гражданину. С момента подписания он имеет возможность совершать любые манипуляции с недвижимым имуществом.

В доверенности для совершения действий по договору купли-продажи земельного участка отображается следующая информация:

  • сведения о доверителе-продавце и уполномоченном лице;
  • объект документа — аграрная территория, передающаяся по соглашению. Описывается его расположения, номер паспортного кадастра, реквизиты актов, определяющих право собственности;
  • перечисление обязанностей, которыми наделяется поверенный для совершения действий по договору купли-продажи земельного участка;
  • срок действия доверенности;
  • продавец-доверитель и уполномоченное лицо должны расписаться под вышеперечисленной информацией.

Обязательно указать дату составления, в обратном случае правоустанавливающая бумага будет признана недействительной.

Скачать доверенность на передачу земельного участка по договору купли-продажи можно по ссылке.

Как продать землю по доверенности?

Договор купли-продажи земельного участка по доверенному документу требует знаний о том, куда обращаться и какую документацию следует иметь при себе для оформления доверенности. Обращение осуществляется к любому нотариусу обоими представителями — продавцом-доверителем и поверенным. Документы обязательные для предъявления:

  • паспорта доверителя и уполномоченного лица;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Перепроверив всю полученную документацию, нотариус заверяет составленную доверенность. Стоимость услуги — 200 рублей. Документ действует по умолчанию 1 год, если иного не предусмотрено положениями действующей бумаги.

После того, как перечень обязанностей по договору купли-продажи земельного участка передан уполномоченному лицу, последний может заняться самой сделкой. Например:

  • собрать и подготовить документы для соглашения;
  • осуществить регистрацию права собственности в Росреестре;
  • получить деньги непосредственно от покупателя;
  • передать денежные средства и необходимую документацию бывшему собственнику земельного участка.

Ключевые моменты сделки по договору купли-продажи земельного участка по доверенности будут рассмотрены далее в статье.

Особенности сделки

Процедура передачи недвижимого имущества в новые руки осуществляется с учетом некоторых отличительных черт. Особенности при продаже земельного участка по доверенности основываются на следующих моментах:

  • роль продавца-собственника выполняет всецело доверенное лицо — его подпись будет стоять на всех необходимых для сделки документах, в частности, на договоре купли-продажи;
  • уполномоченный гражданин должен осуществлять только те обязанности, которые были разрешены доверителем;
  • продавец, в случае изменения обстоятельств, мешавших ему лично участвовать в сделке по договору купли-продажи земельного участка, может аннулировать выданную доверенность в любой момент;
  • зарегистрировать в Росреестре право собственности на нового владельца.

Основания для аннулирования сделки:

  • естественное истечение срока действия доверенности;
  • действия доверенного лица направлены на ущемление интересов продавца или последний скончался, а поверенный продолжает совершать сделку по договору купли-продажи земельного участка для собственного обогащения;
  • инициатор составления доверенности признан недееспособным или было доказано, что оформление документа было осуществлено под давлением.

Для расторжения сделки по договору купли-продажи земельного участка следует обратиться в судебную инстанцию.

Оформление договора

Как уже оговаривалось ранее, все манипуляции с недвижимым имуществом осуществляет доверенное лицо продавца. Поэтому именно его имя и фамилия будет стоять в графе стороны соглашения.

Содержание договора купли-продажи земельного участка по доверенности:

  • название документа, число, месяц, год и город/область составления;
  • основополагающая информация об участниках сделки — со стороны продавца указываются реквизиты действующего по доверенности гражданина и покупателя. Зафиксировано ФИО доверителя-собственника;
  • объект договора купли-продажи — устанавливается факт передачи земельного участка и его характеристики (площадь, месторасположение и т. д.). Указываются реквизиты документа, удостоверяющего право собственности бывшего владельца;
  • стоимость письменной договоренности — порядок оплаты, размер аванса и основного платежа, наличный или безналичный расчет;
  • обязательства сторон друг перед другом и их правомочия;
  • ответственность уполномоченного лица по доверенности, согласно договору купли-продажи земельного участка;
  • указание на наличие обременений или арестов;
  • порядок расторжения и решения разногласий;
  • временной период действительности документа;
  • подписи сторон.

К соглашению прикладывается акт приема-передачи для придания юридической законности сделке.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности можно здесь.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 938-46-37 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 425-14-78 — Санкт-Петербург и обл.;
  • 8 (800) 350-83-97 — все регионы РФ.

Если продавец или покупатель земельного участка не в состоянии лично присутствовать при оформлении и подписании соглашения, можно воспользоваться услугами посредника. При этом необходимо оформить на него доверенность. Существует несколько вариантов проведения сделки по доверенности.

Порядок продажи земельного участка по доверенности

Первое, что следует понять продавцу и покупателю — договор купли-продажи земельного участка по доверенности по своей сути ничем не отличается от обычной сделки этого же типа. Различие лишь в том, что одну из сторон представляет доверенное лицо. В остальном порядок оформления и заключения соглашения остается неизменным.

Первый шаг — это оформление доверенности. Одна сторона обязана оформить, а вторая — проверить соответствующий документ. Доверенность составляется на конкретное физическое лицо, с указанием его прав и обязанностей. В ряде случаев доверенность заменяют договором поручения.

Второй шагсоставление договора купли-продажи. В настоящий момент в законодательстве не закреплена точная форма договора купли-продажи земельного участка. Но имеется ряд рекомендаций по составлению данного документа. Соглашение оформляется вручную или в печатном виде. Оно содержит реквизиты сторон и доверенного лица (лиц), описание предмета договора купли-продажи, ссылки на приложения (кадастровый план и паспорт участка, доверенность, договор основания и т. п.), обязанности продавца и покупателя. Готовый документ подписывается лишь при условии его правильного заполнения и оформления. На этапе заполнения оформляется три экземпляра договора.

Третий, необязательный шагзаверение договора у нотариуса. В соглашениях с участием доверенного лица не рекомендуется пропускать этот этап. Особенность сделок с участием представителей одной из сторон — повышенные риски неудачного заключения сделки. Возможные варианты: отозвание доверенности сразу после подписания договора, признание сделки недействительной по решению суда, исчезновение поверенного с выплаченным авансом. В силу этого рекомендуется нотариально заверить соглашение купли-продажи, дабы оно в случае необходимости могло послужить дополнительным доказательством в суде. Для оформления потребуется следующая документация:

  • удостоверение личности каждой из сторон. Доверенное лицо приносит свой паспорт, доверенность и копию паспорта доверителя;
  • кадастровый паспорт на земельный надел. В дополнение к нему идет подтверждение того, что границы участка находятся в требуемых пределах. Необходимое подтверждение выписывает кадастровый инженер. Он же проводит контрольные замеры;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации земли;
  • справка из ЕГРН об отсутствии обременений, гарантирующая — объект заверяемого соглашения не находится под арестом, не оспаривается и не заложен. Она же считается дополнением к кадастровому паспорту, в котором указывается информация о точном местонахождении, площади, кадастровой стоимости и реквизитах нынешних владельцев;
  • подтверждение права собственности владельца участка. Его предоставляет сам владелец или его доверенное лицо. В качестве подтверждения выступает: договор купли-продажи, мены, приватизации или дарения, завещание или справка о наследовании имущества.

Четвертый шаг — подписание акта приема-передачи. По умолчанию договор купли-продажи земельного участка не будет признан действительным без дополнительного подтверждения. Подтвердить выполнение сторонами взятых обязательств может только правильно оформленный и подписанный акт приема-передачи, заполненный в трех экземплярах. При необходимости в качестве этого документа может выступать основное соглашение купли-продажи. В таком случае в него добавляется пункт, утверждающий — данный документ считается в том числе и передаточным актом.

Последний, пятый шагпереоформление документов на нового владельца. В этой процедуре также может участвовать доверенное лицо одной из сторон. Ему потребуется оригинал собственного паспорта и копия паспорта доверителя. Для оформления надо отправляться в Росреестр или МФЦ (рекомендуется проводить оформление в Росреестре). Список документов для регистрации выглядит следующим образом:

  • договор купли-продажи земельного участка (оригинал, не копия);
  • акт приема-передачи;
  • копия доверенности;
  • паспорта участников сделки;
  • копия паспорта доверителя;
  • документы на земельный надел: кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии обременений, подтверждение прав собственности предыдущего владельца.

В филиале Росреестра выдается бланк заявления для перерегистрации участка на нового владельца. Этот бланк заполняется (при необходимости — доверенным лицом), и вместе с полным пакетом документов передается на оформление. Если от лица покупателя выступает доверенное лицо, оно обязано внести реквизиты доверителя. За оформление надо заплатить 350 или 2020 рублей, в зависимости от типа земельного надела. Через 7 рабочих дней (для МФЦ — через 9) перерегистрация завершается, и новый владелец участка может забирать документы. Сделка купли-продажи завершена.

Как оформить доверенность?

При оформлении доверенности необходимо правильно выбрать ее тип. Условно можно выделить две классификации доверенностей: по объему передаваемых полномочий и по способу заверения. Если делить доверенности по способу заверения, то выделяются следующие виды:

  • свободная. Оформляется в печатном виде или от руки, не требует дополнительного заверения. Использовать подобный документ в сделках с недвижимостью не рекомендуется;
  • нотариальная. Заверяется у нотариуса, при наличии паспортов доверителя и доверенного лица, в присутствии обеих сторон.

По объему передаваемых полномочий, доверенности делятся на следующие виды:

  • разовая. Позволяет провести от имени доверителя одну конкретную сделку (в данном случае — договор купли-продажи земельного участка);
  • специальная. Позволяет доверенному лицу заниматься определенным видом сделок в течение срока действия доверенности;
  • генеральная (общая). Дает право совершать сделки любого характера от имени доверителя.

При подготовке договора купли-продажи земельного участка рекомендуется воспользоваться разовой или специальной нотариальной доверенностью. Оформлять генеральную доверенность можно лишь в особой ситуации. К ней редко прибегают из-за исключительных прав, которыми она наделяет доверенное лицо.

Оформить доверенность легко — потребуется присутствие обеих сторон соглашения у нотариуса, вместе с действительными паспортами. Но составлять ее надо аккуратно, не допуская двусмысленных формулировок, синтаксических и орфографических ошибок. При необходимости текст доверенности составляет нотариус. Документ выглядит примерно так:

  • название. Например, для разовой доверенности: «Доверенность на проведение сделки купли-продажи земельного участка». Здесь же указывается номер документа;
  • дата составления соглашения между доверенным лицом и доверителем;
  • информация о доверенном лице и доверителе: ФИО, серия и номер паспорта, прописка, год рождения и т. п.;
  • основной текст документа: кто и кому предоставляет права и обязанности, описание предоставляемых прав и обязанностей, сроки выполнения выданного поручения, основания для отозвания доверенности;
  • подписи сторон (важнее всего, чтобы была подпись доверителя);
  • нотариус отмечает факт того, что доверенность была составлена, оформлена, подписана и вступает в силу.

Готовый документ тщательно перечитывается доверенным лицом и доверителем. Подписывать его можно лишь в том случае, если стороны согласны с информацией, изложенной в доверенности.

Правила составления договора купли-продажи земельного участка

В законе не указывается точная форма заполнения договора купли-продажи земельного участка. Но имеется ряд рекомендаций, которые помогут правильно заполнить и оформить данный документ. При этом соглашение, оформляемое по доверенности, немногим отличается от обычного договора купли-продажи. При продаже земельного участка документ выглядит следующим образом:

  • название соглашения. «Договор купли-продажи земельного участка». Здесь же при необходимости дается номер договора;
  • дата и место подписания договора купли-продажи;
  • реквизиты продавца, покупателя и доверенного лица: ФИО, номер и серия паспорта, прописка, год рождения и т. п. Дополнительно указывается, от чьего лица действует доверенное лицо;
  • описание земельного участка. Указывается, что обладатель доверенности от имени одной из сторон покупает или продает земельный участок, и далее следует его описание: тип земель, кадастровый номер, площадь, ссылка на кадастровый паспорт (документ прилагается к соглашению), адрес. Если в наличии имеется кадастровый план, дается ссылка и на него;
  • подтверждение прав собственности на земельный участок. В этом качестве используется: договор купли-продажи (согласно которому участок был получен нынешним владельцем), соглашение об обмене или приватизации. Если участок был получен по наследству или в дар — соответствующие документы (завещание, справка о наследовании, дарственная);
  • кадастровая стоимость продаваемого земельного участка, прописью и цифрами;
  • цена, на которую согласились участники сделки (может отличаться от кадастровой стоимости), прописью и цифрами;
  • ссылка на справку об отсутствии обременений. Здесь же дается подтверждение: земельный участок не находится в залоге, в споре или под арестом, и на него не претендуют третьи лица;
  • обязанности покупателя и продавца. Продавец (или его представитель) обязуется предоставить земельный участок в том виде, в котором он описан в данном договоре и принять оплату за него. Покупатель (или его представитель) обязуется в срок оплатить и принять указанную недвижимость;
  • рекомендуется указать, что стороны подписывают соглашение, находясь в здравом уме и твердой памяти, без принуждения и добровольно;
  • подписи сторон (за одну из сторон расписывается ее представитель).

Скачать образец соглашения

В договоре может указываться дополнительная информация: приложения к основному соглашению (дополнительные документы), информация о выполнении сторонами обязательств в момент подписания договора (в этом случае указывается, что документ считается также актом приема-передачи) и т. п.

Особенности сделки

Основная особенность сделок этого типа — тот факт, что вместо покупателя или продавца с противоположной стороной имеет дело его доверенное лицо. С этим связаны определенные риски, свойственные только для соглашений с участием представителя одной из сторон. Поэтому имеется ряд особенностей оформления сделок купли-продажи земельных участков с участием третьего лица (представителя):

  • перед подписанием основного договора необходимо удостовериться, что доверенность действительна на момент совершения сделки;
  • документ обязательно должен быть заверен нотариально (с обладателями свободной доверенности лучше не связываться);
  • доверенность должна позволять совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка);
  • если доверитель решит отозвать доверенность сразу после подписания документа, сделка, даже незавершенная, все равно признается действительной.

Существует ряд оснований, которые могут позволить одной из сторон аннулировать соглашение. Сделка купли-продажи земельного участка может быть отменена или признана недействительной в следующих случаях:

  • доверитель отозвал доверенность и уведомил об этом своего представителя до подписания договора;
  • доверитель умер до момента заключения сделки;
  • доверенность недействительна, так как была получена незаконным путем. По сути, договор аннулируется, если доверенное лицо одной из сторон оказалось мошенником;
  • сделка отменяется в случае, если доверитель не предоставлял прав на куплю-продажу недвижимого имущества (земельного участка);
  • суд может отменить договор, если он был заключен без учета интересов третьих лиц. Например, если имеются совладельцы участка, о существовании которых не был осведомлен представитель одной из сторон.

Судебные инстанции способны найти и другие основания для отмены соглашения. По этой причине рекомендуется тщательно перечитывать договор купли-продажи земельного участка, и ознакомиться с содержанием доверенности перед заключением сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Осуществление сделок различного уровня сложности по доверенности в настоящее время не имеет еще большого распространения. Связано это, как правило, с менталитетом большей части населения государства, а также с постоянной боязнью возможного мошенничества при совершении именно таких сделок.

Однако, в том случае, если одной из сторон в сделке является юридическое лицо, его представитель в любом случае будет осуществлять свои полномочия на основании либо Устава организации (если речь идет о руководителе) либо на основании полученной доверенности. А в каких еще случаях возможны сделки по доверенности и что необходимо помнить при их совершении?

Что говорит закон?

При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.

В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Кроме того, использование представительства по доверенности возможно в том случае, если человек в силу своего физического положения не может сам участвовать в совершении сделки).

Однако, эта же глава говорит о том, что оформление доверенности на одну из сторон-участниц договора невозможно, так как это будет означать осуществление сделки заинтересованным лицом (например, продавец земельного участка не может оформить доверенность на представление своих интересов на покупателя и обратно, так как это будет означать необъективность оценки совершаемой сделки).

Что такое доверенность на совершение сделки?

Доверенность на совершение сделки — это документ, который оформляется только у нотариуса в письменной форме. Он выдается либо покупателем, либо продавцом имущества своему представителю на осуществление конкретных действий, либо дает возможность действовать в интересах представляемого лица в полном объеме, выполняя все необходимые по закону требования.

Образец доверенности выглядит так:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Образец доверенности на заключение сделки купли-продажи можно скачать здесь.

К любому виду доверенности предъявляются свои требования, которые являются едиными для всех. К этим требованиям относятся:

  • Нотариальное заверение доверенности с указанием даты и места ее совершения. Это требование является обязательным, так как сделка по купле-продаже земельного участка является достаточно серьезным юридическим актом, а составленная в простом письменном виде доверенность иметь силу не будет. Дата и место совершения доверенности является также обязательным условием для ее оформления, так как без даты открытия этот документ не будет действителен, а место совершения необходимо для установления (в случае возникновения спорных ситуаций) добровольности совершения доверительных действий лица, выбравшего себе представителя.
  • Указание полных данных на доверителя и того, кому предоставляется возможность представлять интересы этого доверителя. Это требование также является обязательным для правильного оформления доверенности, так как в обезличенном виде доверительный документ будет считаться ничтожным.
  • Срок действия и размер полномочий доверенного лица. Согласно этому пункту определяется, на какой именно срок выдана доверенность — на определенный (например, на один год) или неопределенный (на совершение конкретной сделки или до наступления определенных обстоятельств). Кроме того, именно в этом разделе содержится определение полномочий доверенного лица (либо на полное осуществление как подготовительного этапа сделки, так и его отдельных этапов, либо на выполнение только определенных действий, например, сбора документов для последующего подписания соглашения).
  • Подпись доверителя, заверенная личной подписью и печатью нотариуса с указанием даты и места заверения доверенности. Без этого реквизита документ не будет иметь никакой юридической силы.

Несмотря на то что достаточно большое распространение имеет все-таки представительство по доверенности продавца, отдельного внимания заслуживает заключение сделки по доверенности от покупателя. Это обусловлено тем, что такие договоры имеют гораздо меньшее распространение (если заключение его происходит в том случае, когда покупателем выступает физическое лицо).

При подготовке такой сделки необходимо помнить о том, что представительство по доверенности осуществляется в том случае, если покупатель по каким-то причинам не может присутствовать при совершении сделки.

Если же покупателем является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то здесь при оформлении договора будет использоваться представительство законных интересов родителями или иными законными представителями. Никакая доверенность тут уже не нужна.

Какие виды доверенностей существуют?

Согласно действующему законодательству в Российской Федерации существует три вида доверенностей — свободная, нотариальная и генеральная.

Свободная доверенность оформляется доверителем в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении. Однако использовать ее при совершении юридически значимых действий, например, при заключении сделки по купле-продаже недвижимого имущества, невозможно.

Нотариальная доверенность на представление интересов носит такое название, так как совершается в присутствии нотариуса, а содержание документа позволяет в полной мере оформить все необходимые действия доверенному лицу.

Генеральная доверенность, выданная доверителем, также в обязательном порядке оформляется в присутствии нотариуса, так как ее содержание подразумевает передачу всех полномочий доверителя доверенному лицу, в том числе и на итоговое подписание соглашения.

Таким образом, для осуществления купли-продажи возможно использование двух последних видов доверенностей, так как только нотариальное заверение добровольности оформления решения доверителя имеет юридическое значение.

Какие особенности при совершении сделки по доверенности необходимо учесть?

Так как сделки купли-продажи являются достаточно серьезными, их осуществление по доверенности имеет целый ряд своих особенностей. Так, например:

  • В любой момент доверитель может свое решение отозвать (даже в момент, когда стороны сели за стол для подписания итогового соглашения) в том случае, если по каким-то причинам усомнился в правильности своего решения;
  • Кроме того, изменение условий заключения сделки может быть осуществлено только по решению доверителя (доверенное лицо, даже в том случае, если на него оформлен генеральный документ, таких полномочий не имеет);
  • Совершение сделки может быть ограничено по времени сроком действия доверительного документа (особенно в том случае, если представляются интересы пожилого человека как покупателя или продавца земельного участка, так как в случае смерти действие доверенности прекращается независимо от того, закончился срок ее действия или нет).

Однако, несмотря на такие особенности, заключение сделки по доверенности не представляет из себя ничего сложного. Это же можно проследить и по содержанию договора.

Договор купли-продажи по доверенности: есть ли особенности?

При составлении договора купли-продажи в том случае, если осуществление сделки происходит по доверенности, ключевой особенностью такого документа будет наличие указания в преамбуле соглашения информации о том, что интересы одной из сторон-участниц договора представляет доверенное лицо и действует во исполнение ее воли по доверенности.

В этой же части соглашения указываются все обязательные реквизиты доверительного документа (дата, место совершения, срок действий, номер документа, а также информация, на имя кого она выдана с указанием паспортных данных доверенного лица). Информация о том, что подписывает договор представитель по доверенности, указывается также и в итоговом разделе, посвященном реквизитам сторон и их подписям (но здесь будет содержаться только указание на то, что подписывает договор представитель по доверенности).

Остальной текст документа сохраняется без изменений, так как наличие доверительного оформления соглашения не влияет на содержание самого договора. Такое положение зафиксировано в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Независимо от того, совершается сделка по доверенности или нет, бланк документа будет состоять из стандартных разделов:

  • Преамбулы;
  • Предмета договора;
  • Цены и порядков расчета;
  • Прав и обязанностей сторон;
  • Форс-мажорных обстоятельств;
  • Реквизитов и подписей сторон.

Образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности можно скачать здесь.

Таким образом, существенного влияния на содержание текста договора совершение сделки по доверенности иметь не будет.

Для получения налогового вычета при покупке земельного участка необходимо выполнить несколько условий.

Перед покупкой земельного участка обязательно нудно проверить продавца и саму землю на юридическую чистоту. Как это сделать правильно, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Особенности оформления дарственной на земельный участок описаны здесь.

Какие сложности могут возникнуть?

При совершении сделки сложность может возникнуть только одна — признание доверенности недействительной по решению доверителя или по итогам ее проверки. В этом случае результат совершенной сделки приобретения проданной земли будет признан недействительным, а сама сделка — ничтожной.

Признание доверенности недействительной или ее отзыв может быть осуществлено по решению суда (например, в случае оспаривания заключения сделки) или непосредственно участником сделки (в том случае, если он сможет доказать, что такой документ был получен от него мошенническим или обманным путем).

Еще одной сложностью может быть истечение срока действия доверительного документа до момента завершения сделки (например, в том случае, если процесс подписания соглашения затянулся, а доверенность выдана на строго ограниченный срок).

Подписание договора купли-продажи по доверенности представляет собой выход из той ситуации, если по каким-то причинам одна из сторон или обе не могут самостоятельно присутствовать при заключении договора в отношении купленного участка. В этом случае совершение доверительного документа является наиболее оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Земельные участки являются частной собственностью, поэтому также, как и другие виды имущества, могут быть проданы, приобретены, подарены, обменены, переданы или получены по праву наследования. Однако процесс осуществления сделки купли-продажи имеет особенности.

Правила заключения сделки

Сделку купли-продажи земельного участка может заключить исключительно его владелец. Право собственности должно быть узаконено и документально подтверждено, а отметка об этом факте внесена в Росреестр. Ни одно лицо не может осуществить продажу от лица собственника: ни жена, ни близкие родственники, ни арендатор.

Однако ГК РФ разрешает осуществлять продажу участка по официальной доверенности, заверенной у нотариуса. Такими же возможностями предоставления права доверенности может воспользоваться и будущий новый собственник участка. Это право подтверждается 32 гл. ГК РФ. Процедура сделки купли-продажи при этом не видоизменяется.

Главная особенность заключается в том, что представитель на момент заключения договора обязан иметь у себя доверенность, на представления интересов участника сделки, которая подтверждена нотариусом. Доверенность фиксирует законные права представителя на распоряжение участком земли от лица владельца или покупателя.

Согласно законодательству, она подразделяется на:

  • в простой письменной форме письменную (свободная, составляется участником сделки самостоятельно без заверения у нотариуса);
  • официальную, подтверждённую у нотариуса;
  • генеральная доверенность. Такой вид предоставляет полные права и полномочия представителю на распоряжение участком земли.

Закон совершения сделки по доверенности предполагает одно ограничение, которое заключается в том, что невозможно выписать доверенность на противоположную сторону сделки, то есть продавец не может выписать доверенность на имя своего же покупателя. Её иногда делают в пользу риелторской конторы или юридической фирмы.

Доверенность, как правило, не представлена в виде универсального образца, что допускает самостоятельное составление участникам сделки этого документального акта в соответствии с личными пожеланиями. Он должен быть представлен в письменной форме, где необходимо указать следующее:

  • полное название документального акта, дата выдачи;
  • сведения о лице, на которого выписан документ (ФИО, паспортные реквизиты);
  • сведения и паспортные данные лица, который выдал доверенность;
  • сведения о доверителе (ФИО, паспортные данные или реквизиты юридического лица);
  • описание спектра прав доверенного лица, то есть широта полномочий, которые он вправе совершать в рамках сделки;
  • сроки действия (дата или временной период);
  • личные подписи участников сделки.

Для продажи участка допускается использование письменной доверенности, однако она не подойдёт для проведения процедуры регистрации прав на владение в отделении Росреестра. Наличие официально подтверждённой доверенности – обязательное условие проведения сделки от имени юрлица или организации. При этом сотрудник организации может принимать участие в сделке на основании выписанной на его имя доверенности, тогда как постановку подписи, которая бы удостоверяла согласие с пунктами договора может только лицо, имеющее генеральную доверенность.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка по доверенности заключается договор в соответствии со стандартной формой. При этом указывается, что подписывается он с привлечением доверенного лица.

В тексте договора описываются также и сведения о представителе, реквизиты и спектр предоставляемых по ней полномочий.

Экземпляр доверенности прикладывается к договору купли-продажи. При подписании договора также указывается и то, что данный документальный акт подписывается на правах доверенности. В остальных пунктах договор по сделке остаётся неизменным.

Проведение сделки по доверенности может провоцировать учащение мошеннических действий. В частности, при совершении сделки с доверенностью могут возникнуть некоторые трудности. К распространённому нарушению относится то, что доверенность может быть выдана не самим владельцем земельного участка. Чтобы избежать таких инцидентов покупателю рекомендуется:

  1. Напрямую переговорить с владельцем о главных условиях сделки, а также для того, чтобы удостовериться в соответствии с действительностью с предоставляемой им документацией. При этом стоит обратить внимание на бумаги, удостоверяющие личность и право собственности на земельный участок;
  2. Стоит предварительно запросить выписку из Росреестра по кадастровому учётному номеру участка, которая содержит информация о владельце. Запрос на получение может сделать какое угодно физлицо;
  3. Для того чтобы снизить риск по заключению сделки до минимума, необходимо подтвердить договор купли-продажи у нотариуса. Кроме того, услуги нотариуса будут кстати при передаче продавцу назначенной по договору платы за участок.

Вышеперечисленные действия со стороны покупателя помогут снизить риски признания сделки недействительной.

Как оформляется договор

При заключении сделки купли-продажи земельного участка необходимо пройти следующие этапы:

  1. На начальном этапе сделки происходит встреча продавца с покупателем, на которой обговариваются и согласуются условия договора купли-продажи, после чего и происходит сбор бумаг для оформления;
  2. Выдача доверенности с подтверждением у нотариуса;
  1. Составление договора купли-продажи с присутствием официального представителя, на которого выписана доверенность;
  2. Передача прав собственности через Росреестр продавцом покупателю. На этом этапе также необходима доверенность на представителя участника сделки;
  3. Для осуществления процесса оформления в Росреестре необходим договор купли-продажи земельного участка, а также заявление сторон, кадастровый паспорт на землю и чек, подтверждающий оплату госпошлины;
  4. Передача финансовых средств продавцу;
  5. Получение покупателем выписки из Росреестра, удостоверяющей фиксацию владельческих прав покупателя на приобретённый земельный участок.

Исходя из представленных выше положений, при составлении договора купли-продажи с доверенностью по заключению договора купли-продажи земельного участка нужно учитывать особенности:

  • доверенность на имя представителя интересов участника сделки, в обязательном порядке подтверждается у нотариуса. Нотариус также выступает в роли свидетеля того, что передача полномочий осуществляется добровольно и заверяет то, что сторона, осуществляющая передачу полномочий дееспособна;
  • действие доверенности можно прекратить в любой момент, не дожидаясь окончания указанных в ней сроков, сократить или расширить полномочия доверенного лица;
  • при составлении доверенности следует конкретно описать полномочия представителя (подписание договора, участие в передаче прав собственности в Росреестре, составление и подписание акта приема-передачи, присутствие при передаче денежных средств и т.д.);
  • несмотря на доверенность, даже если она генеральная, внести поправки в условия договора может только собственник.

Кроме того, необходимо указать ссылку на доверенность при составлении договора купли-продажи. В остальном процедура заключения сделки ничем не отличается от обыкновенной и происходит в аналогичном порядке.

Образец

Образец договора купли-продажи земли по доверенности.doc

Необходимые документы

Договор купли-продажи оформляется в территориальном отделении Росреестра. Для этих целей прилагаются:

  1. Заявление на оформление передачи прав на владение от продавца к покупателю (составляется в отделении Росреестра перед подачей необходимой документации);
  2. Договор купли-продажи участка земли составляется в 3-х копиях-экземплярах;
  3. Паспорта участников сделки. Если процедура оформления проводится представителем по доверенности, то нужно предоставить и её с указанным спектром предоставляемых полномочий;
  4. Разрешения супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса (необходимо, если покупка земельного участка совершена в течение брака и относится к категории совместно нажитого имущества);
  5. Официальные бумаги, которые удостоверяют владельческие права лица, отчуждающего участок земли;
  6. Документальный акт приема-передачи.

В тексте договора характеристики земельного участка должны быть чётко и конкретно освещены. Для этих целей общему пакету бумаг прилагают:

  1. кадастровый план,
  2. съемку местности.

После того, как документация будет собрана необходимо оплатить госпошлину.

Куда подавать документы

Договор купли-продажи проходит оформление в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ. При этом следует брать во внимание то, что МФЦ не проводит регистрацию непосредственно, а выступает промежуточным органом между заявителем и Росреестром.

Для регистрации прав собственности владельческих прав будет лучше обратиться в оба этих учреждения с одинаковым пакетом бумаг. Величина государственной пошлины при этом остаётся той же, однако реквизиты для оплаты будут отличаться при обращении в каждое из этих учреждений.

Условием выступает тот факт, что при оплате госпошлины, например, в МФЦ, бумаги не примут к оформлению в Росреестре и наоборот. Что является плюсом обращения в Росреестр так это то, что если нет нужных бумаг, то там предоставляется консультация юриста по неясным вопросам. Период регистрации в отделе Росреестра составит 7 рабочих дней, а в МФЦ — 9 дней.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев

окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Менталитет отечественного человека такой, что он отказывается от действительно удобных сделок в пользу мнимой безопасности. Дело в том, что мы постоянно опасаемся попасть на мошенников, в связи с чем, потерять не только возможность приобрести желаемый участок земли, но и свои деньги. В принципе, подобный риск вполне оправдан, ведь существует вероятность, что проблемы не надуманы, а риск оказаться обманутым слишком высок. Правда, всех этих неприятностей можно избежать, если нанять хорошее доверенное лицо, которое будет представлять ваши интересы во время сделки.

В принципе, эта практика больше подходит для юридических лиц, поскольку их представителем выступает либо руководитель, либо уполномоченный человек, оформляющий сделку. Только в последнем случае потребуется оформить доверенность, и тогда земельный вопрос решится с легкостью и простотой. Главное, чтобы соглашение было оформлено согласно закону, а человек, которому вы доверяете управлять от своего имени, оказался хорошим и порядочным специалистом. В противном случае добавится ещё больше проблем.

Когда нужна доверенность?

Передача прав на совершение сделок осуществляется не просто так, а при стечении особых обстоятельств. Чтобы узнать подробнее об этом вопросе мы вынуждены обратиться к Гражданскому Кодексу РФ. Именно в нем содержится вся информация, на которую следует ориентироваться, определяя, будет ли сделка проводиться через посредника, или участок придется покупать самостоятельно.

Если точнее, то об этом указывается в 32 главе Кодекса РФ. В частности, там говориться, что пользоваться представительскими услугами могут не только покупатели, но и продавцы. Обе стороны могут нанять одного человека, который будет заниматься всеми бюрократическими вопросами, оформлять бумаги, участвовать при подписании договора и встречах сторон. Хотя при наличии представителя, участникам сделки даже необязательно видится.

Теперь что касается ситуаций, когда можно оформить представительство:

  • Самая главная причина – одна из сторон не может лично присутствовать в связи со спецификой деятельности. В частности, покупатель/продавец находится в командировке, не имеет времени или возможности постоянно лично быть на связи;
  • Если одна из сторон проживает в другом городе/стране, и может только приехать посмотреть на участок, чтобы убедиться в том, что его условия соответствуют заявленным, а значит, сделку можно оформлять;
  • Человек по состоянию здоровья не может представлять свои интересы, но только в том случае если гражданин является дееспособным.

Обстоятельств очень много, но есть случаи, когда представительские услуги незаконны. Вот примеры таких обстоятельств:

  • Если одна из сторон сделки несовершеннолетний, или подросток 14-18 лет у которого нет разрешения на сделку от родителей;
  • В случае если стороны признаны недееспособными;
  • Если доверенность оформлена на заинтересованное лицо. Например, продавец оформляет доверенность на покупателя или наоборот.

Виды доверенностей

Кроме того, чтобы выбрать, кто именно будет осуществлять сделку, важно правильно выбрать вид документа, и какая его форма будет действовать при данных обстоятельствах.

  1. Свободная доверенность, которая составляется в рукописном виде. Но она не заверяется у нотариуса, потому имеет минимальную силу, и использоваться при серьезных сделках не может.
  2. Нотариальная доверенность, как понятно из её названия, должна быть нотариально заверена, потому имеет юридическую силу и может использоваться для сделок с покупкой и продажей земли.
  3. Третья разновидность – это генеральная доверенность. Её суть заключается в том, чтобы передать доверенному лицу абсолютно все полномочия, касающиеся оформления сделок.

Генеральная доверенность – это именно тот документ, который используется для подписания договора купли-продажи земельного участка по доверенности. Нотариус нужен для того чтобы проверить правильно ли составлена доверенность, могут ли стороны полагаться друг на друга, не нарушит ли доверенный условий, указанных в документе. Возможно, нотариус сможет подсказать, какие пункты лишние, а какие нужно включить дополнительно.

Какие требования выдвигаются к доверенности

Доверенность – это документ, который не может быть составлен кое-как. К его содержимому выдвигаются определенные четкие требования. В частности, давайте рассмотрим, какие сведения вписываются в бланк, и в какой форме они должны быть:

  • Если сам текст может быть указан в произвольном порядке, то печать и подпись нотариуса должна быть обязательно. Без нотариального заверения документ не будет иметь никакой силы, а значит, не сможет послужить основанием для совершения сделки купли/продажи либо дарения земли. Кроме самой печати, нужно ещё указать в каком месте и когда она была поставлена. Это важно чтобы уточнить, когда заканчивается срок действия доверенности, если придется выяснять, была ли сделка добровольной, имела ли она силу и т.п.;
  • Также в тексте должны быть указаны полные сведения о доверителе и доверенном лице. В частности их имена, фамилии, даты рождения. Вас должны будут проинструктировать на этот счет у нотариуса. Если же не указать какой-то важный факт, то доверенность будет считаться ничтожной, а значит, не иметь силы;
  • Обязательно указывается срок действий доверенности на покупку земли, и то какими полномочиями будет обладать доверенное лицо. Что касается сроков, то генеральная доверенность действует на протяжении трех лет, а по истечении этого срока, если доверитель её не отзовет раньше, аннулируется. Но в самом тексте можно указать, когда документ перестает действовать. Например, определенная доверенность действует год, месяц, три месяца, неделю, в зависимости от того какой именно срок нужен для подписания договора купли/продажи земельного участка. А есть неопределенная сделка – это сделка, срок которой истекает после проведения определенных действий;
  • Полномочия доверенного лица важно указать с особенной тщательностью, поскольку их наличие является прямой гарантией доверителя, что доверенное лицо не выйдет за рекомендуемые ему рамки;
  • Доверитель подписывает документ, соглашаясь с тем, что в нем указано. Далее, свою подпись ставит нотариус и заверяет документ печатью, чтобы наделить его юридической силой.

Но отдельного разговора требуют доверенности со стороны покупателя, которые оформляются гораздо реже, в особенности, если покупатель – это физическое лицо. При покупке земли доверенным лицом выступает совершеннолетний и дееспособный гражданин, а вот покупателем может быть несовершеннолетний, у которого есть разрешение на сделку от родителей. А если его представителями выступают сами родители, то доверенность вообще не нужна.

Кроме того, в случае покупке земли через доверенного на прозрачность работы могут повлиять факты мошенничества. Хотя если заблаговременно подыскать участок, который хотите купить, но из-за каких-то обстоятельств не иметь возможности оформить покупку лично, доверенное лицо выступает настоящим спасением.

Особенности сделки

В принципе заключение доверенности мало чем отличается от любых других договоров. Но после подписания доверенности у доверенной стороны появляется возможность осуществлять различные сделки от имени своего доверителя. В частности, он может заключить договор дарения земельного участка, договор, согласно которому землю можно продавать или покупать. В общем, сделки практически любого характера, главное, чтобы права на неё были предоставлены в тексте доверенности.

Давайте подробнее рассмотрим, какие существуют нюансы при заключении сделки по продаже земли:

  • Первичный (законный) владелец земельного участка, если речь идет о том, что доверителем выступает именно он, имеет право в любой момент отозвать документ доверенности, тем самым лишив доверенное лицо всех его преимуществ. Причем нет никаких ограничений, когда именно он может воспользоваться подобным правом – в самом начале или когда до заключения сделки осталось несколько часов;
  • Владелец недвижимости или земли, что является предметом сделки, может изменять её цену, условия продажи даже после того, как доверенность была заключена. Доверенное лицо должно учитывать новые обстоятельства, и донести их до ведома противоположной стороны, которая заинтересована в покупке сельскохозяйственного удела;
  • С подачи фактического владельца земли может изменяться форма сделки. Например, человек передумает продавать один участок земли, поменяв его на другой, или вместе с землей будет продавать ещё и дом, или что-то в этом же роде;
  • Доверенное лицо может заменить продавца при оформлении договора и госрегистрации нового владельца. То есть выполнять фактические функции человека, интересы которого представляет. Он же занимается подготовкой процесса, то есть, сбором документов, их оформлением и другими важными, но скучными и хлопотными нюансами.

Кроме того, доверенное лицо просто идеально, если одной из сторон сделки является человек преклонного возраста, который уже попросту не может заниматься всеми процедурами. И важно, чтобы сделка прошла быстро, особенно если её целью является – подписать договор дарения земельного участка по доверенности. Этот документ оформляется между близкими родственниками или третьими лицами, но доверенное лицо проведет процедуру быстрее и не затрагивая ваше личное время.

Особенности составления договора по доверенности

Естественно, все стороны сделки должны быть осведомлены, что интересы одной из них представляет доверенный. Это важное обстоятельство, поскольку далеко не все желают оформлять подобные сделки, считая их более рисковыми. Хотя часто именно сделки, связанные с доверенным лицом самые выгодные для покупателя, в случае если продавец работает через посредника, поскольку стоимость такой земли на порядок ниже. Вот ещё парочка особенностей рассматриваемого договора:

  • В начале текста договора указывают реквизиты доверенности, в частности, дату составления, срок, на протяжении которого она действует, номер, имя поверенного и данные из его паспорта. То есть, вся информация, которая может понадобиться, если в доверенном лице возникнут сомнения;
  • Остальной текст договора купли/продажи составляется по стандартному образцу. Согласно Гражданскому Кодексу РФ то, что одной из сторон договора выступает доверенный не должно влиять на цену и другие нюансы сделки. Но это правило не всегда соблюдается, особенно в вопросе цены.

Вот такие разделы выделяет обычный образец рассматриваемого договора, вне зависимости от того, совершается ли сделка по доверенности либо нет:

  1. Предмет договора.
  2. Цены и порядок, в котором будут выплачиваться средства.
  3. Права и обязанности сторон, с поправкой на то, что одним из участников сделки является посредник, который имеет право на подпись, но не может диктовать свои условия, предлагать скидки и делать что-то без ведома фактического владельца.
  4. Раздел, в котором указывает влияние форс-мажорных обстоятельств, если такие появятся при совершении сделки купли/продажи земли.
  5. Раздел, в котором отводится место для реквизитов и подписей сторон.

Таким образом, понятно, что на сам текст договора не будет влиять тот факт, что договор подписывается посредником, тогда как другие условия могут меняться в зависимости от того на чем сойдутся продавец и покупатель. Кроме того, важно, что посреднику могут дать определенный лимит средств, которые продавец хочет получить за свой земельный участок. Но эта сумма может меняться в зависимости от пожеланий владельца, который в случае чего может отозвать доверенность.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: