Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

Юридическая помощь по земельным вопросам

(351) 233-50-35

Первая судебная практика: продление аренды земли для собственников «незавершенок».

Многим известно, что изменения, внесенные в Земельный Кодекс РФ, вступившие в силу в марте 2020 года, серьезно изменили правила игры, касающиеся заключения договоров аренды земельных участков на новый срок. Главным (и для многих, шокирующим) новшеством стала отмена преимущественного права арендатора на продление арендных отношений. Подробнее об этом было написано ЗДЕСЬ. С другой стороны, был установлен новый порядок предоставления земли в аренду для завершения строительства «незавершенок».
С 01 марта 2020 года новые правила вступили в силу, и сейчас, в начале 2020 года, уже можно говорить о первой правеприменительной практике по этим вопросам. Итак, что можно отметить.

Основания предоставления земли для завершения строительства «незавершенок»:

Основной текст Земельного Кодекса РФ (пункты 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ) предполагает предоставление земли в аренду владельцам «незавершенок» только в том случае, если в течение шести месяцев с момента истечения срока договора аренды орган местного самоуправления не заявил в суд требование об изъятиии и продаже с публичных торгов такого объекта, либо если тоги не состоялись. Подробнее  ЗДЕСЬ.
Однако, Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (а именно п
. 21 ст. 3) предусматривает более мягкие переходные положения, позволяющие все-таки хозяевам «недостроев» однократно получить землю в аренду на три года для завершения строительства, не дожидаясь торгов. Именно этой нормой и руководствуются сейчас суды, рассматривая подобные дела.

Правом получить землю для завершения строительства по новому законодательству обладают следующие лица:

1. Граждане и организации, в собственности которых имеется объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано до 01.03.2015.
Необходимо отметить, что такие лица не обязательно должны быть арендаторами по ранее заключенному договору аренды. Такая позиция содержится в Апелляционном определении Липецкого областного суда от 01.06.2015 по делу N 33-1353/2015. В указанном судебном акте рассмотрена ситуация, когда гражданин, купивший объект незавершенного строительства и не являвшийся арендатором по ранее существовавшему договору аренды, обратился в администрацию с заявлением о получении в аренду земли для завершения его строительства и получил отказ. Суд признал его требования обоснованными.

2. Граждане и организации, которые были арендаторами по договору, заключенному до 01.03.2015 для целей строительства, и которые не успели вовремя завершить возведение объекта. Рассматривая подобные дела, суды исходят из следующего:

  • На земельном участке к моменту обращения за заключением нового договора аренды должен фактически располагаться начатый объект незавершенного строительства. При этом Верховный суд разъяснил, что объектом незавершенного строительства можно считать объект, у которого имеется хотя бы фундамент (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ о 23.06.2015 №25).
  • На объект, который начали строить, должно быть получено разрешение на строительство. Данный вывод следует из того же абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25, который относит к объектам незавершенного строительства только правомерно возводимый объект.
  • Государтсвенная регистрация права собственности на такой объект не обязательна для заключения нового договора аренды земли. Такая позиция отражена в Апелляционном определении Верховного суда Республики Коми от 27.08.2015 по делу № 33-4513/2015 и, на мой взгляд, согласуется с позицией ВС РФ и с положениями закона.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 27.08.2015 по делу N 33-4513/2015 (извлечение)

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент вынесения АМО ГО «Сыктывкар» отказа в продлении договора) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2020 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2020 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2020 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Однократность предоставления:

Как уже отмечалось, собственикам объекта незавершенного строительства земля предоставляется однократно. 
Что это означает в жизни? Могут ли претендовать на получение земли лица, которым аренда ранее уже продлевалась, но было это до 01.03.2015? Верховный суд Республики Башкортостан в Апелляционном определении от 05.11.2015 по делу N 33-19572/2015 ответил на этот вопрос отрицательно. Суд рассмотрел ситуацию, когда земля предоставлялась заявителю в аренду для строительства жилого дома в првый раз в 2020 году, а затем в 2020 году был заключен новый договор. Срок второго договора аренды истек в феврале 2020 года. Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 04.03.2015 года. Суд посчитал, что заявитель уже использовал свое право на однократное продление договорных отношений и больше таким правом не обладает. Регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не дала заявителю права на продление аренды. Позиция, на мой взгляд, спорная. Сам п. 21 содержит такую формулировку: «Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». Таким образом, речь идет именно о заключении новых договоров аренды в соответствии именно с этим пунктом. Между тем, ранее арендные отношения продлевались, как правило, на основании положений закона о преимущественном праве арендатора. 
Полагаю, что суд РБ в этой ситуации вынес ошибочное решение. Впрочем, одно решение еще не может говорить о наличии сложившейся практики. Будем ждать иных судебных актов.

Резюмируя кратко:

Лицам, претендующим на заключение нового договора аренды для завершения строительства «незавершенки», нужно иметь либо договор аренды земельного участка, заключенный до 01.03.2015, либо право собственности на «незавершенку», зарегистрированное до той же даты. Соблюдение двух условий одновременно не обязательно.

Интересно, что в законе не описан порядок обращения за заключением нового договора арнды для подобных случаев. Норма о том, что обращение должно состояться до истечения действующего договора аренды (п. 4 ст. 36.9 ЗК РФ), исходя из ее буквального толкования, не должна относиться к основанию предоставления, предусмотренному Вводным законом. Таким образом, складывается впечатление, что по данному основанию могут попытаться получить землю все лица, имеющие недостроенные и незарегистрированные объекты, срок аренды земли под которыми истек, т. е. люди, которые много лет фактически были в безвыходной ситуации. Впрочем, пока это предположение, не подтвержденное сложившейся парактикой.

Материал подготовила Татьяна Скворцова

Записаться на консультацию к автору материала

(351) 233-50-35

1. Самовольные постройки

2. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

3. Раздел дома в натуре

4. Приобретательная давность на земельный участок

5. Кадастровая ошибка

Земельные споры – одна из разновидностей конфликтов, возникающих между землевладельцами и землепользователям из-за  нарушения прав одной из этих сторон. Причины споров, как правило, кроются в претензиях, касающихся покупки или, наоборот, продажи, другой передачи права собственности на участок, пользования землей, ее арендой, несоблюдения земельных сервитутов, норм добрососедства, возникающих в результате нанесения ущерба собственникам земли, обязательств и тому подобных причин.

Проблемные вопросы судебной практики

Судебная практика по земельным спорам свидетельствует о том, что споры, касающиеся земельных вопросов, относятся к одной из самых непростых категорий. Это обусловлено несколькими причинами:

  • Земля, как объект собственности, длительное время находилась исключительно в государственной собственности. В СССР частная собственность в принципе не существовала и, поэтому судебная практика не может похвастаться большим разнообразием. Возможность приватизировать земельные участки появилась немногим больше 20 лет назад, а это минимальный срок для формирования каких-либо тенденций в праве.
  • Изменения в законодательстве, касающемся земельного права, происходят с регулярным постоянством, что не способствует прояснению ситуации в судебной практике.
  • Немало сложностей возникает в определении ведомственности вопроса, а именно определении, где спор должен рассматриваться: в хозяйственном суде, гражданском или административном.

Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.

В последнее время судебная практика приобретает массовый характер из-за большой заинтересованности в земельном ресурсе юридических лиц, граждан, органов власти. Как свидетельствует статистика примерно с 2020 года количество споров, относящихся к земельным вопросам, увеличивается каждый год более чем в два раза.

Для того, чтобы появилась возможность разгрузить суды, относящиеся к общей юрисдикции и арбитражные, а также чтобы принятие решений происходило на более квалифицированном уровне, все чаще рассматриваются вопросы о формировании специальных земельных судов с особыми полномочиями и порядком образования. Такая судебная практика по земельным спорам существует во многих государствах. Например, в Германии споры земельного характера рассматриваются в сельскохозяйственном суде, а в Австралии в специальном земельном.

Классификация земельных споров

Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:

  • Административные;
  • Судебные;
  • По объекту конфликта;
  • По субъекту конфликта.

Споры, возникающие на земельной почве, бывают следующих видов:

  • Несоблюдение правил предоставления участков. Примером такого нарушения является выделение земли под строительство с затрагиванием экологических и прочих интересов граждан. Бывают случаи, когда подобные споры должны решаться на местном референдуме или общественном обсуждении.
  • Несоблюдение прав при использовании земли. И арендатор, и лицо, обладающее правом собственности на землю, вправе обращаться в суд и оспаривать действия, которые создают помехи в осуществлении хозяйственной деятельности или владении участком, или неправомерного вмешательства в деятельность. Так как право на ведение самостоятельной хозяйственной деятельности определено законом и нарушать его можно только в случаях, когда затрагиваются безопасность окружающей среды, национальная безопасность и т.п.
  • Неправомерное изъятие участков.
  • Нарушения при земельно-планировочных работах.
  • Несогласия с решениями по негаторным искам.
  • Несогласия с решениями, связанными с возмещением убытков, нанесенных при пользовании земельным участком.
  • Занятия, использования земельного участка без наличия прав на него.
  • Несогласия в определении прав на использование участка и прочих.
  • Несоблюдение границ использования земли, ее неправомерном переносе, разделе.

Совет: чтобы доказать свою правоту в конфликте об ошибочном размежевании границ, кроме предоставления документов, удостоверяющих  право собственности, следует заказать экспертизу размежевания, которую проводит кадастровый инженер. Чем убедительней будут доказательства, представленные на рассмотрение суда, тем больше шансов на успех.

Действующее законодательство РФ предусматривает следующие разновидности образования прав на земельные участки:

  • Бессрочное пользование, не подлежащее расследованию;
  • Наследуемое имущество пожизненно;
  • Собственность;
  • Сервитут;
  • Безвозмездное пользование с ограниченным сроком;
  • Аренда земли.

Каждый из возникающих земельных споров имеют свою особую природу возникновения и должен решаться с учетом индивидуальных особенностей: материальных, процессуальных, юридических.

Совет: учитывая сложность и неоднозначность конфликтов, касающихся земельного вопроса и отсутствия разнообразной судебной практики, не стоит заниматься решением вопроса самостоятельно. Решать возникающие конфликты следует как можно более оперативно, а стать специалистом в этой сфере и изучить все тонкости дела в короткие сроки нереально, поэтому для минимизации риска возникновения проблем по результатам рассмотрения дела обращайтесь за консультацией к профессиональным юристам.

Порядок рассмотрения споров и реализации решений

После вступления в силу Указа Президента РФ от 24.12.1933 года №2287, внесшего изменения в Земельный Кодекс РФ, участники земельного конфликта получили право на разрешение своих споров непосредственно в судебных инстанциях без обращения в местные органы власти. Таким образом, споры по земельным вопросам подлежат рассмотрению исключительно в общем или арбитражном суде, за исключением случаев, когда участники спора самостоятельно обратились в административные органы до принятия дела в судебную практику. В этом случае претензии могут рассматриваться в административном порядке, а в случае несогласия с принятым решением, как свидетельствует обзор судебной практики, его можно обжаловать в судебных инстанциях. Из обзора судебной практики по земельным спорам видно, что предусматриваются различные подходы исполнения принятых постановлений в зависимости от того, кто выступает ответчиком: юридическое или физическое лицо.

Если организация отвечает по исполнительному листу всем своим имуществом, то в отношении граждан предусмотрены законодательные ограничения, касающиеся имущества, которое не может быть взыскано.

Для более упорядоченного решения подобных вопросов судебная практика пользуется разъяснениями, которые даны в Постановлении от 24.03.2005 №11, принятом на Пленум ВАС РФ. В этом документе представлены методы решения проблем, которые возникают в процессе переоформления земельного участка. Еще одним документом, который принимают во внимание суды при решении земельных конфликтов, является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, рассматривающее практику арбитражных судов по рассмотрению дел, связанных с вопросами ипотеки. Практика решения земельного спора возникает с момента, когда имеющая претензии сторона обращается в суд, который уполномочен рассматривать и решать возникший конфликт.

Документы

В соответствии с судебной практикой для решения большей части конфликтов, касающихся земельных споров, следует подать:

  • Акт, подтверждающий право собственности на участок земли (оригинал или копия);
  • Паспорт (копия);
  • Идентификационный код.

Если стороне, подающей иск, необходимо решить спорный вопрос, касающийся переоформления государственного акта права собственности на землю или внесения изменений в акт в части смены владельца участка, потребуется подача дополнительного пакета документов:

  • Договор о передаче праве (дарения, купли/продажи, мены);
  • Справку, подтверждающую получения земли в наследство;
  • Прочие документы, удостоверяющие передачу права собственности.

Кратко расскажу предысторию этого дела.

В далеком 2020 году, постановлением главы города Обществу в центре города был предоставлен земельный участок для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу для строительства здания магазина и кафе.

В 2020 году между администрацией города и Обществом был заключен договор аренды земельного участка, выдано разрешение на строительство объекта – нулевого цикла и Общество приступило к строительству.

В 2020 г. администрация вновь предоставила земельный участок с уже уточненной площадью — 2020 кв. м. для строительства здания магазина и кафе. В данном постановлении Обществу было предписано поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта и заключить договор аренды земельного участка сроком на 1 год и 3 месяца.

В 2020 году земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет.

В 2020 году общество обратилось в администрацию города с просьбой заключить договор аренды, однако полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственная не разграничена, уже были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ и было предложено обратиться туда.

В 2020 году Общество обратилось в орган исполнительной власти субъекта РФ (далее управление), который отказал в заключение договора аренды, сославшись на то, что право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов, на строительство объекта, в связи с чем, объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу. На том все и успокоились.

Спокойствие продлилось до 2020 года, пока земельный участок не заинтересовал одного (уважаемого) человека. Тогда орган исполнительной власти тоже вспомнил, что он орган, да и еще контролирующий.

И вот, в жаркий летний день 2020 года эта история стала моей историей.

Было принято действовать на опережение, в орган исполнительной власти было подано повторное заявление с просьбой заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства, в чем естественно нам было отказано. Этот отказ мы и обжаловали впоследствии. В свою очередь управлением был подан иск о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка.

После баталий в судебных заседаниях, в коридорах и в кабинетах чиновников, в один из прекрасных зимних дней, суд, наконец-то огласил решение, в котором удовлетворил наши требования в полном объеме.
Суд указал, что в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, которым был предоставлен земельный участок под строительство, должны своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Между тем, УИЗО ЛО, являясь контролирующим органом, не заявляло претензий Обществу об освобождении спорного земельного участка и последний продолжал пользоваться им, полагая, что в дальнейшем будет заключен договор аренды для окончания строительства.
В соответствии со ст
. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3- х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором.
При этом, в силу положений ст
. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08.
Управление не согласилось с данным выводом, и была подана апелляционная жалоба
. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе, указав, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок (это про договор от 2020 года!).
И вновь, управление не согласилось, подав кассационную жалобу
. Суд кассационной инстанции указал, что заключение договора аренды земельного участка, который в установленном порядке был предоставлен для строительства в 2020 году, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.
Общество предприняло со своей стороны необходимые меры для заключения договора аренды, в том числе урегулировало спорные вопросы о границе земельного участка, провело землеустроительные работы, поставило земельный участок на кадастровый учет, т.е. не проявило бездействия, являющегося причиной незаключения договора, в период после истечения договора аренды уплачивало арендную плату за фактическое пользование земельным участком. В свою очередь, по готовности документов незаключение договора аренды имело причиной исключительно действия Управления, которое, как следует из приведенных судами фактов, неоднократно ссылалось на обстоятельства, в действительности не являющиеся препятствием к заключению договора.

Сложность рассматриваемого дела заключалась в том, что управлением был поднят весь административный ресурс. Практически все органы хоть как-то имеющие отношение к строительству и земельным отношениям (и контролируемые ими организации) в кратчайшие сроки давали необходимые письма, пояснения, предоставляли акты, заключения, отзывали свои ранее выданные документы.

После вступления решения в законную силу, оставалась самая малость, его исполнить. Но это была уже другая история…

Однако документы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотя по тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен был выплатить за использование земельного участка [20]
.

Выходом из сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор аренды недвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договор аренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.

Заключаемые с администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета арендной платы на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер арендной платы пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых соответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемые государством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно и отнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенному условию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.

Несмотря на спорность включения в договор аренды земельного участка положений об одностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решений по искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживается правомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываются на положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, что базовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР «О плате за землю» устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21]
. Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку аренды земель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды, когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.

Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.

ООО «Рынок» обратилось с иском о признании частично недействительным постановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынку территории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законные права и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом. Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услуг населению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, что арендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседних территориях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениям арендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или) ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с тем оспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организации торговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановление вынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчик нарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушению прав арендатора. [22]

Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных гражданским законодательством, существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела по искам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля о наложении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. При рассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления протокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось, что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состояния почвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием для удовлетворения иска [23]
.

Много споров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить на споры по искам о признании недействительными постановлений администраций об изъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам и споры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

Несмотря на заключенные договоры аренды, администрации практикуют изъятие земельных участков у арендаторов и передачу их третьим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РСФСР.

Судами признается отсутствие права администраций такого внесудебного, административного изъятия арендуемого земельного участка путем издания властного акта [24]
.

Арбитражный суд, удовлетворяя требования истца о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии части арендуемого на срок 25 лет земельного участка и передаче его в срочное пользование третьему лицу для проектирования и строительства жилого дома, указал на следующие обстоятельства. Земельный кодекс обязывает администрацию города согласовывать отвод земельного участка непосредственно с арендатором, интересы которого затрагиваются таким изъятием, а не с другими лицами, и оспариваемое постановление не могло изменять договорных условий без соблюдения порядка изменения и расторжения договора аренды, установленного ГК РФ. Изменение же и расторжение договора согласно ст.450 ГК РФ возможно по согласию сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами и договорами. [25]

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст.619 ГК РФ, в ст. ст. 284 – 287 ГК РФ. К таким основаниям, в частности относятся использование земельного участка не по назначению, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При использовании земельного участка не по назначению, должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, по мнению суда, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.

Так администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к АООТ «ТТЦ «Бирюса» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В иске было отказано по мотиву отсутствия оснований для досрочного расторжения договора. Дело было рассмотрено в кассационной инстанции. Администрация города пояснила, что самовольная реорганизация вещевого мини — рынка в продуктовый (смешанный) со стороны ответчика явилась существенным нарушением договора аренды и фактом, подтверждающим нецелевое использование земельного участка, однако кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Предметом иска явились требования о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 619 ГК РФ. Основанием иска истец указал следующие обстоятельства. По договору аренды ответчику был предоставлен в пользование земельный участок для размещения открытого вещевого мини — рынка сроком на три года. Пунктами 1 и 3 Особых условий договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать порядок на территории и обустроить мини — рынок в соответствии с требованиями управления архитектуры и градостроительства города. Фактически ответчик нарушил условия договора, а также использует земельный участок не по назначению, что подтверждается постановлением центра государственного санитарно — эпидемиологического надзора о приостановлении эксплуатации мини-рынка и другими доказательствами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: