Проблемы при перепланировке квартиры

Чтобы преобразовать внутреннее пространство квартиры одного косметического ремонта часто бывает недостаточно. Иногда, к примеру, требуется перенести межкомнатную перегородку, объединить туалет с ванной, расширить зону кухни или устроить дверной проем в несущей стене. Это более глобальные мероприятия, которые считаются перепланировкой.

Как правило, проблемы перепланировки квартиры связаны с оформлением документов и непосредственно с самими ремонтными работами, многие из которых запрещено проводить.

Проблемы перепланировки на этапе согласования

Согласно ЖК РФ, перед началом ремонтных работ необходимо получить разрешение от надзорного органа (в Москве надзорным органом в сфере согласования перепланировок является Мосжилинспекция). Для этого формируется комплект документов, который передается в надзорный орган на рассмотрение. Комплект документов включает в себя, в том числе, проектную документацию. После подачи соответствующих документов надзорный орган рассматривает обращение, по итогу чего выдает разрешение на перепланировку и/или переустройство. Но проводить ремонт необходимо только по проекту. При любом отклонении от согласованной проектной документации на приемке перепланировки жилищной инспекцией у собственника обязательно возникнут проблемы.

Дело в том, что на получении разрешения от надзорного органа процесс согласования перепланировки не заканчивается. Как мы уже отметили, еще предстоит получить акт о завершенной перепланировке от все той же жилищной инспекции. Без подписанного акта перепланировка считается не согласованной. А составлен акт будет только в том случае, если все ремонтные работы по перепланировке полностью соответствуют ранее согласованному проекту. При любом же отклонении от проектной документации надзорный орган откажет в оформлении акта о завершенной перепланировке.

Образцы решений об отказе в оформлении акта о завершенной перепланировке:

Предположим, уже в ходе ремонта владелец жилья решил установить кухонную электроплиту на 15 см дальше, чем это отображено в проектной документации. При выходе инспектора из надзорного органа на квартиру с целью принятия выполненного ремонта, он проверяет полное соответствие фактического ремонта проектному положению, на которое получено разрешение. Передвижение плиты на 15 см – это уже не те мероприятия, на которые разрешение было выдано. Соответственно, инспектор выпишет отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве.

В отказе может быть указано:

Внести изменения в проектную документацию, чтобы получить акт о завершенной перепланировке. В этом случае собственник обращается в проектную организацию, которая «подгонит» проект под уже выполненный ремонт, внеся необходимые коррективы. Далее с измененным проектом следует обращение в надзорный орган.
Произвести оплату штрафа за незаконную перепланировку и пересогласовывать перепланировку на основе технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ, чтобы сохранить все ранее не утвержденные изменения в полном объеме.

Кроме того, в такой ситуации собственник квартиры имеет право отозвать имеющееся разрешение на перепланировку, попросить проектную организацию переделать проект перепланировки и заново подать документы на согласование в надзорный орган.

Во избежание излишних нюансов согласования рекомендуем выполнять ремонтные работы строго по согласованному проекту.

Не секрет, что среди собственников жилой недвижимости бытует множество заблуждений о процедуре перепланировки. К примеру, такое: «Жилье продавать не собираюсь, поэтому и заниматься согласованием перепланировки не имеет никакого смысла. Тем более при оформлении всегда найдут к чему придраться, так лучше вообще никуда не ходить – все это лишняя трата денег, нервов и времени».

Однако самовольная перепланировка, о которой рано или поздно надзорные органы все равно узнают (по жалобе соседей, от управляющей компании, в результате аварийной ситуации с затоплением соседа снизу и т.д.), создаст владельцу квартиры еще больше проблем. В частности, затруднит любые сделки с недвижимостью – продажей, передачей по наследству, оформлением дарственной на квартиру и т.п. За проведение перепланировки без разрешения собственник будет наказан штрафом. Кроме того, его обяжут в установленный срок сделать одно из двух:

переделать ремонт, чтобы возвратить квартире прежнее планировочное решение;
узаконить перепланировку в установленном регламентом и жилищным законодательством порядке.

И пока обладатель квартиры не выполнит требования надзорного органа, ему будет отказано в выезде за границу.

Но самые большие проблемы с самовольной перепланировкой возникают у тех собственников, кто игнорирует указания надзорного органа и сохраняет жилище в переделанном виде без какого-либо оформления. В особых случаях суд принимает решение о продаже такой квартиры «с молотка» с возвратом части денег прежнему владельцу за вычетом суммы издержек на восстановление первоначального вида квартиры и судебные расходы.

Проблемы перепланировки на этапе планирования и выполнения ремонта

Собираясь видоизменять текущую планировку квартиры, нужно помнить, что законодательство разрешает далеко не все виды ремонтных работ. Действующее постановление Правительства Москвы №508-ПП запрещает проводить ремонтно-строительные мероприятия, которые нарушают действующие санитарные нормы, ухудшают условия проживания, снижают прочность несущих конструкций дома и наносят ущерб функциональности переустраиваемой квартиры, доводя ее до состояния не пригодной для дальнейшего проживания.

К числу запрещенных работ, на которые невозможно получить разрешение надзорного органа, относятся:

Устройство газифицированной кyxни-гocтиной путем объединения жилoй кoмнaты и кyxни c гaзoвoй плитoй без монтажа paздвижных или распашных двepей вмecтo cнeceннoй cтeны.
Организация в несущей стене между газифицированной кухней и жилой комнатой проема без установки двери.
Перенос радиаторов, подключенных к общей системе отопления, на лоджию или балкон.
Присоединение лоджии (балкона) к жилой комнате или кухонному помещению без монтажа французского остекления, устраиваемого на месте демонтируемого подоконного блока.
Размещение кухни или санузла над жилой комнатой квартиры соседа снизу.
Устройство теплого пола, подключенного к системе центрального отопления или водопровода.
Расширение кухни (комнаты) на лоджию (балкон).
Размещение кухни, санузла либо жилой комнаты на лоджии или балконе.
Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
Пристройка лоджии к квартире, расположенной выше первого этажа.
Размещение кухни или комнаты под санузлом соседа сверху.
Перенос газового оборудования за пределы кухни.
Устройство стяжки пола, превышающей допустимую по нормативам нагрузку на межэтажные перекрытия.
Нарушение внутридомовой вентиляции путем демонтажа венткоробов и ликвидации вентканалов.
Размещение санузла над кухней соседа снизу.

Эти и другие работы, перечисленные в ППМ №508-ПП, приводят квартиру в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости. Кроме того, такие ремонтные мероприятия ухудшают процесс эксплуатации дома жильцами и затрудняют работу обслуживающих организаций. Поэтому согласовать их с надзорным органом не получится ни до, ни после ремонта.

Если перепланировка только планируется, то все запрещенные к производству работы отсекаются проектной организацией еще на этапе консультаций и разработки проекта. Надзорный орган принимает решения только на основе действующих нормативно-правовых актов. И при включении таких мероприятий в проект, жилищная инспекция не утвердит проектную документацию и выдаст собственнику квартиры отказ в согласовании перепланировки.

Образцы решений об отказе в согласовании перепланировки:

Самовольную перепланировку, содержащую перечисленные ремонтные работы, надзорный орган также не позволит узаконить. Поэтому собственнику квартиры придется за свой счет проводить восстановительный ремонт.

При возникновении вопросов или каких-либо проблем, связанных с перепланировкой, вы можете обратиться к нам за бесплатной консультацией.

Помимо этого, мы занимаемся проектированием и согласованием перепланировок в Москве и Московской области. По вашему желанию разработаем техническое заключение о возможности перепланировки и проект со всеми будущими изменениями внутреннего пространства квартиры. Для узаконивания ранее выполненной перепланировки, не нарушающей строительных норм, проведем инженерное обследование квартиры и подготовим техническое заключение о безопасности проведенных ремонтных работ.

Если у вас нет времени и желания заниматься согласованием проектной документации самостоятельно, то мы готовы все сделать за вас сами: получить в контрольно-надзорных органах разрешение, а после ремонта сдать перепланировку комиссии и оформить новые документы БТИ на квартиру.

Большинство жителей стандартной жилплощади квартир мечтают о новых возможностях планировки жилища, так как изначальное расположение комнат не вполне устраивает. Многие варианты жилья отличаются разделением комнат, которое неудобно для проживания семьи. Важно понять, станет ли решением проблемы перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя при этом делать – подобные вопросы необходимо досконально изучить. Стоит рассмотреть существующие запреты и разрешения в данной области.

Решение о перепланировке позволяет создать комфортное и свободное пространство

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя производить?

Изменения, которые можно выполнять, регулируются на законодательном уровне. Стоит изучить определенные моменты из жилищного кодекса, которые касаются обустройства пространства.

Интересные варианты изменения помещения выполняются с помощью интересных перегородок

Что разрешается менять?

В жилищном кодексе разрешены некоторые варианты изменений, но при этом их проведение осуществляется только после документального подтверждения. Разрешается сносить стены, которые не считаются несущими. Их можно полностью демонтировать или немного изменять. Также можно возводить новые перегородки для разделения пространства. Не стоит забывать рассчитывать возможные нагрузки на перекрытия постройки.

Снос разрешенных перегородок позволяет максимально оптимизировать пространство

Увеличить пространство можно при помощи демонтажа стен между комнатой и лоджией. Для этого пространство балкона придется дополнительно утеплить. Санузел можно увеличить за счет коридора или кладовки. Допускается монтаж джакузи в ванной комнате.

Использование дополнительных помещений хозяйственного значения помогает расширить пространство, а также создать дополнительные места для хранения

Получив разрешение, можно выполнять изменения в системе водо- и газоснабжения. После проведения всех расчетов можно осуществлять перепланировку квартиры. Что можно, а что нельзя демонтировать конкретно в вашем случае подскажут в жилищной службе района.

Полезная информация! Сооружать дополнительные перегородки можно при помощи гипсокартона, который представляет собой простой в монтаже и легкий материал.

Важные ограничения при перепланировке

Запрещается производить строительные работы, которые нарушают или ухудшают технические характеристики несущих конструкций.

Обязательно стоит изучить важные запреты при переобустройстве помещения

На плане технического паспорта жилья можно увидеть все несущие стены. Они будут обозначены. Данные элементы нельзя не только сносить, но и создавать на них дополнительную нагрузку. Если разделение комнат произвелась без разрешения, то предусмотрен определенный штраф.

Несущими являются следующие стены:

стены, выходящие наружу;
перегородки, разделяющие квартиры и стены подъезда.

Для переделывания индивидуальной коммуникации нельзя использовать общие магистрали. При установке в помещении теплых полов, нужно продумать установку дополнительного оборудования для подогрева воды.

Демонтаж не несущих перегородок и их переделка позволяет создавать необычные дизайнерские решения

Нельзя нарушать работу стояков, газовых магистралей и вентиляционной системы. Любые подобные работы требуется согласовывать с соответствующими организациями. Чаще всего в малогабаритных помещениях используется изменения при совмещении гостиной и кухни. При этом применяется два варианта:

замена газовой плиты на электрическую;
установка дополнительного оконного или дверного проема.

Объединить гостиную и кухню можно разными способами

Запрещено перемещение санузла, так как он не должен располагаться над жилыми помещениями соседей.

Полезная информация! Площадь жилой комнаты при обустройстве не должна быть менее 8 кв.м.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Перед тем как будет произведена перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя при этом делать являются важными вопросами. Чтобы узаконить данную процедуру нужно пройти несколько этапов:

необходимо получить специальное разрешение в жилищной инспекции;
составляется проект будущей перепланировки;
выполняются ремонтные работы;
посещение комиссии инспекции для проверки всех изменений.

Чтобы узаконить изменения предварительно нужно составить грамотный проект

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Если жилище было приобретено с выполненными изменениями, то такую планировку можно узаконить через суд. Для этого важно подготовить определенные документы:

документы владельца жилья;
технический паспорт;
справку из санэпидемстанции;
заключение о несущих конструкциях;
заявление и справку из Пожарного надзора.

Нужные документы можно получить при наличии качественного проекта на руках

Получить информацию о возможной перестановке в конкретном жилище нужно обратиться в Бюро технической Инвентаризации. При проведении всех операций с недвижимостью реальная перепланировка должна совпадать с указанной в документах.

Сколько стоит перепланировка квартиры?

При оформлении документов в БТИ представляется множество платных услуг. Стоимость документации составляет около 5 тыс. рублей. Полная стоимость проекта варьируется от 20 до 100 тыс. Перепланировка может включать следующие расходы:

оплата технического паспорта;
государственная пошлина за кадастровый паспорт;
оплата пошлин суду;
создание и утверждение проекта квартиры.

Будущий план квартиры стоит доверить специалисту

Различные примеры перепланировок с учетом площади

Прежде, чем решиться на изменения, стоит изучить многочисленные варианты подобных дизайнов. Образец проекта перепланировки квартиры позволит создать собственный проект и подобрать оптимальный интерьер. Самым распространенным решением считается создание квартиры-студии. При этом все стены, которые не являются несущими — сносятся и зонирование выполняется при помощи прозрачных перегородок.

В современных новостройках разделение выполнить не так сложно, как в обычных хрущевках

Как выполнить перепланировку 3-х комнатной квартиры хрущевки: фото-идеи

Изменения в трехкомнатной квартире требует тщательно продуманного плана, который нужно согласовать со специальными службами.

Пример изменений в жилище сложной конфигурации

Чаще всего жилая площадь объединяется с кухней. На фото можно увидеть варианты передела квартиры площадью в 64 кв. м. Выполняя объединение комнат, важно согласовать подобное обустройство.

Полезная информация! В трехкомнатной недвижимости зачастую есть лоджии, которые можно объединить с основным помещением. При этом верхняя часть проема превращается в арку. Убирается место окна и двери.

Примеры планировок в домах типовых серий

Статья по теме:

Фото перепланировки 2-х комнатной квартиры хрущевки: интересные варианты

Самым распространенным вариантом перепланировок считается переустройство двухкомнатной квартиры. При этом предусмотрено полное или частичное объединение пространства. Но такой вариант не подходит для семьи с детьми.

Примеры планировок 2-х комнатных хрущевок

Можно продумать разделение смежного обустройства. Комнаты можно разъединить с помощью гардеробной или небольшого холла.

Смежную планировку можно улучшить при помощи гипсокартонных конструкций

Стоит рассмотреть вариант, при котором одна большая комната разделяется на две маленьких при помощи перегородки. Кухню можно объединить с лоджией.

Легкие конструкции перегородок, подиумы и раздвижные двери позволят отделить пространство

Перепланировка однокомнатной квартиры: фото и оригинальные решения

Однокомнатную квартиру также можно переделать. Стоит рассмотреть следующие варианты:

обустройство студии в разделенное пространство;
переделка одной комнаты в две.

Объединение с кухонной зоной позволит расширить полезную площадь

В некоторых случаях из одной комнаты с кухней можно сделать квартиру студию. При этом используется стандартное объединение комнаты с кухней.

Варианты изменений в однокомнатном жилище

Выбор лучшей перепланировки позволяет создать комфортное и уютное пространство. Соблюдение всех рекомендаций по оформлению документов, позволит избежать многочисленных проблем.

Нестандартные решения позволят создать оригинальный и удобный интерьер

Видео: перепланировка двухкомнатной квартиры в доме серии П-44

Спасибо за Ваш вопрос!

В ближайшее время мы опубликуем ответ на него.

Устав от проживания в типовой, похожей других квартире, многие хотят придать своему жилищу больше индивидуальности. Оптимальным вариантом в этом случае является не что иное, как перепланировка квартиры. Процесс этот совсем непрост и требует длительной подготовительной работы, связанной как с самой перепланировкой, так и с будущим ремонтом. Тем не менее, чем внимательнее и усерднее вы отнесётесь к этому этапу, тем спокойнее вы будете чувствовать себя впоследствии, а также сможете предотвратить возможные негативные последствия.

Итак, если вы решили заняться перепланировкой типовой квартиры, то с возможными примерами или образцами вам могут помочь специализирующиеся на дизайне каталоги или, собственно, интернет. Основным заблуждением многих людей по-прежнему является их уверенность в том, что, будучи собственниками квартиры, они имеют право осуществлять в ней любые изменения. В действительности дело обстоит не совсем так. Любое значительное изменение, так или иначе попадающее под понятие перепланировки, должно быть согласовано. В результате такого согласования вы станете обладателем разрешительного пакета документов. Между прочим, даже демонтаж дверных коробок и встроенных шкафов является перепланировкой.

Возникает закономерный вопрос: с чего же начать? Начинать нужно с похода в БТИ, где нужно заполучить экспликацию и поэтажный план вашей квартиры. С этими документами можно отправляться в организацию, занимающуюся составлением проектов перепланировки. Вы можете прихватить с собой собственный эскиз, если таковой имеется. Существенным моментом является то, что разработанный здесь проект будет соответствовать всем существующим нормам и всевозможным стандартам. Если же вы всё-таки хотите выполнить эскиз самостоятельно, то учтите некоторые нюансы: перепланировка не должна привести к изменению первоначального функционального назначения, несущие стены трогать нельзя, при значительных изменениях нужно согласие соседей.

Жилищный Кодекс РФ, точнее, его статья 26 в части 2, определяет точный перечень документов для предоставления в соответствующие местные органы.

Здесь появляется ещё один вопрос, какие органы должны согласовать имеющийся проект перепланировки? Поскольку проект должен соответствовать санитарным нормам, он согласовывается в Санэпиднадзоре. Проверят на соответствие противопожарным нормам его у УГПС МЧС. Балансодержатель должен дать своё согласие на проведение перепланировки. Также нужно согласование Жилищной инспекции и Мос- или Облгаза.

Согласно законодательству, на предоставление ответа на ваше обращение, положительного или отрицательного, отводится срок в 45 календарных дней. Точкой отсчёта является непосредственно сам момент подачи пакета документов в тот или иной орган.

Есть и хорошие новости: некоторые виды изменений всё-таки допустимо проводить без многоступенчатого согласования индивидуального проекта. К ним относятся стандартный косметический ремонт, монтаж шкафов и некоторые другие.

При опасности или гарантированном возникновении негативных последствий для всего дома или квартир соседей вам будет отказано в перепланировке. Рекомендуем для выполнения перепланировки пригласить специальную организацию, имеющую лицензию на проведение подобных работ.

По окончании работ, комиссия по приёмке, состоящая из подрядчика, представителя проектной организации, жилищной инспекции и управляющего домом, составляет акт. После его подписания вносятся осуществлённые изменения в поэтажный план. Для этого, соответственно, нужно прийти к ним с полученным актом. В результате всех проведённых изменений вы станете обладателем нового свидетельства о праве собственности.

Стоимость всей этой процедуры может оказаться достаточно внушительной. Проектная перепланировка, как правило, оказывается дороже, чем по собственному эскизу. В случае игнорирования требований законодательства можно получить предусмотренные штрафные санкции. К сведению: их размер составляет порядка 20–25 МРОТ. Учтите, что выплата штрафа не будет дешевле вышеописанной процедуры. Тем более что после его уплаты всё равно придётся пройти все этапы согласования.

Отсутствие разрешения на перепланировку лишает вас возможности выполнять какие-либо юридические действия с вашей квартирой (продажа, дарение и т. п). Кстати, на получение разрешения (согласования) после предъявления штрафных санкций будет отведён определённый срок. Отказ от добровольного исполнения приведёт вас в суд. Для признания вашей планировки всё-таки законной нужно появиться в БТИ и получить технический паспорт, в котором будут отражены все внесённые изменения, согласовать проект во всех нужных организациях и, наконец, обратиться в суд за признанием законности.

Возможность обустройства жилища по своему вкусу и в соответствии со своими потребностями стоит этих усилий, поскольку взамен вы приобретаете долгожданный комфорт и уют.

Что важно знать владельцу типового и малогабаритного жилья в России, если в планах — перепланировка квартиры

Постоянный автор Houzz. Интерьерный дизайнер и декоратор, руководитель студии дизайна интерьеров «Уютная Квартира».

Постоянный автор Houzz. Интерьерный дизайнер и декоратор, руководитель студии дизайна... Еще

Нажмите «Вставить», чтобы добавить статью на ваш сайт или блог.

Возможности конкретной перепланировки зависимы от серии дома и региона, в котором этот дом находится. Я расскажу об общих важных принципах, которые позволят понимать «границы дозволенного» на примере квартир московского региона.

Что считать перепланировкой
Все преобразования в квартире, которые нужно вносить в технический паспорт БТИ, должны быть согласованы. Когда меняется конфигурация комнат квартиры, демонтируются межкомнатные перегородки, расширяются и переносятся дверные и оконные проемы, объединяется санузел — это перепланировка. Получить на нее разрешение нужно до начала проведения работ. Если вы решили, скажем, демонтировать встроенный шкаф в прихожей и на его месте установить стиральную машину — это называется «переоборудование». Подробнее о разнице — на сайте Мосжилиспекциии по ссылке.

Что считать законной перепланировкой
Перепланировка жилых или нежилых помещений законна, если она согласована с органами жилищной инспекции и БТИ, не нарушает строительных и противопожарных норм.

ЧИТАЙТЕ О КВАРТИРЕ НА ПЛАНЕ…
Houzz тур: Как объединить две квартиры и наполнить их летом

Кто узнает, что в квартире сделана перепланировка?
Ведь продавать квартиру я не собираюсь — буду жить сам и радоваться: зачем мне что-то согласовывать (особенно, если я ничего «опасного» не сделал)? Действительно, зафиксировать незаконную перепланировку квартиры сотрудники жилищной инспекции могут, только физически попав в ваше жилье. Никаких рейдов и внеплановых проверок инспекторы по своей инициативе не проводят. Единственный повод обратить на вас внимание — письменная жалоба соседей. А соседям в принципе не нужно видеть ваш ремонт — для жалобы хватит повода в виде подозрительной активности ремонтной бригады в подъезде / выноса мешков строительного мусора и надоедающего шума. В наш век высоких технологий для жалоб есть электронная приемная. Чем же грозит незаконная перепланировка жилой или нежилой комнаты?

На порог не пущу — и точка
Действительно, владелец квартиры имеет полное право не открыть дверь сотрудникам жилинспекции. А они в свою очередь — закроют вам выезд за границу. Буквально в декабре прошлого года москвичку не выпустили из страны из-за перепланировки в квартире. Примечательно, что доказательств у Мосжилинспекции как раз не было — только подозрения в незаконной перепланировке, но на рейс девушку не пустили.

Если незаконная перепланировка квартиры доказана, придется:

Заплатить штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ, сумма штрафа составляет от 2022 до 2022 рублей.
Вернуть все «как было» / получить разрешение. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Подробнее — на сайте Мосжилинспекции.

Узаконить постфактум — как?
Есть разница между незаконной (неутвержденной) и незаконной (несогласуемой) перепланировкой. Согласовать перепланировку квартиры можно как до ее проведения, так и после. Но только в тех случаях, если она проведена правильно и без нарушений. Изначальный план перепланировки нежилых и жилых помещений как раз гарантирует ваше спокойствие: никакие работы не нанесут ущерб соседям.

Если вы «забыли» заранее согласовать перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом необходимо оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке.

Часто бывает и так, что несогласованные работы проводились «с размахом», то есть, затрагивались капитальные стены квартиры. Для таких мероприятий обязательно техническое заключение по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например, по усилению проемов в стенах. Это обусловлено тем, что подобная перепланировка «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в постановлении Правительства Москвы.

Что делать можно
Эти работы перечислены в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы №508. По проекту можно делать:

1. Проемы в несущих стенах
Учтите: чем ниже этаж, тем сложнее будет делать проем технически. Необходимо проверить текущее состояние несущих конструкций. И выяснить, делали ли перепланировки своих помещений соседи сверху и снизу (если на соседних этажах делались проемы в несущих стенах, то шансы повторить то же самое в вашей квартире существенно уменьшаются).

2. Расширять санузел, менять оборудование
Разрешается увеличивать площадь санузла за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовая и т.п.), но не за счет кухни и жилых комнат. Джакузи можно устанавливать только с согласованием, поскольку такая ванна увеличивает нагрузку на плиты перекрытий в доме.

3. Расширять и объединять жилое пространство
Если вы хотите увеличить площадь комнаты за счет нежилых помещений или кухни, это можно сделать — за исключением тех случаев, когда в кухне находится газовая плита. За счет жилого помещения увеличить санузел или кухню не получится.

Кто-то решается на объединение кухни со смежной комнатой ради организации кухни-гостиной, кому-то хочется расширить именно зону кухни. Объединение кухни со смежной комнатой полезно не только для маленьких квартир, но и для помещений достаточной площади, поскольку помогает зонировать пространство и ликвидировать лишние коридоры. Но, например, если между кухней и комнатой проходит несущая стена, то объединение невозможно — разрешен только проем определенной ширины.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни

4. Условно объединять комнату с лоджией
Одна из самых популярных перепланировок — объединение лоджии и комнаты. Без предварительной консультации такую перепланировку проводить не советую: она может привести к дефициту тепла в квартирах ваших соседей. Вывести радиатор на присоединенную лоджию нельзя, но допустимо утеплить пространство и повесить электрический конвектор. В Москве между комнатой и лоджией требуют установку перегородки, но ее можно заменить, например, французскими распашными дверями.

5. Спальню на месте кухни и наоборот
Это возможно, но здесь существует множество нюансов. Например, перенос кухни в комнату — дело особенно сложное, как с точки зрения сбора документов для согласования, так и с точки зрения объема работ. Устраивать свою кухню над гостиной или спальней соседей запрещено: это «мокрое» помещение, а в комнатах нет полноценной гидроизоляции. Поэтому законно перенести мойку с плитой в жилую комнату могут лишь жители первого этажа (или второго, под которым нет жилых помещений).

Со спальней на месте кухни немного проще: если в документах БТИ назвать комнату нежилой (гардеробной, например), вы получите разрешение.

6. Санузел при спальне или кухне
Если санузел единственный в квартире, устроить вход в него непосредственно из спальни (или кухни) нельзя. Организовать ванную на прилегающей территории можно, но вход должен быть из коридора.

7. Устроить камин
В многоквартирных домах нельзя устанавливать настоящие камины, работающие на твердом топливе. Но при этом можно установить камин и топить его дровами на последнем этаже в доме любого типа или если вы являетесь владельцем многоэтажной квартиры на самом верху вашего дома. Причем устроить камин можно на каждом уровне такой квартиры. На биокамины и электрокамины разрешение не требуется, хотя хорошая вытяжка все равно необходима.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Дизайн-дебаты: Биокамины — то еще удовольствие

Что делать нельзя
Категорически запрещено:

1. Сносить или нарушать прочность несущих стен
Риск возникает не только при сносе или повреждении несущей конструкции, но и при увеличении на нее нагрузки сверх допустимой. В таких стенах нельзя делать дополнительные проемы и ниши, и даже увеличивать существующие без усиления конструкции.

Важно: в несущих стенах запрещается также делать штробы для электро- и сантехнических коммуникаций.

2. Делать жилые комнаты меньше 8 кв.м

3. Планировать жилые комнаты без естественного света и приборов отопления. Выход — стеклянная стена или внушительных размеров окно в комнату с инсоляцией.

4. Увеличивать нежилую площадь за счет жилой. Так, например, нельзя увеличивать коридор за счет жилой комнаты.

5. Переносить санузел куда вздумается
Над жилыми комнатами или кухней санузлу не место. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т.п.

6. Убирать сантехнический короб
Запрещается как полностью убирать сантехнический шкаф, так и наглухо закрывать свободный доступ к кранам, вентилям и прочим элементам, которыми снабжены системы отопления и водоснабжения. Иными словами, вы можете установить новый гипсокартонный короб, чтобы закрыть некрасивые трубы, и установить ревизионный люк, который обеспечит доступ специалистам в случае необходимости.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ…
Перепланировки ванной комнаты, которые разрешены

7. Нарушать работу инженерных сетей
Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, а значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать полотенцесушитель.

8. Присоединять общую территорию
Не допускается присоединение межквартирного тамбура, а также чердака или подвала в многоквартирном доме. Такие помещения являются общим имуществом собственников жилья и присоединение даже малой площади возможно только с официального разрешения всех ваших соседей. Незаконная перепланировка нежилого помещения грозит собственнику штрафом и предписанием вернуть все в надлежащее состояние.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Приходилось ли вам согласовывать проведенные работы постфактум, чтобы незаконная перепланировка помещений стала законной? С какими проблемами вы при этом столкнулись и каким образом удалось их решить? Поделитесь вашим опытом в разделе комментариев!

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Фото: Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Автор:
Ольга Мамаева.

Типовые планировки квартир, а также их внутренне оснащение зачастую не являются образцом комфорта и эстетичности. Именно поэтому многие собственники стараются переустроить свое жилье, сделать его индивидуализированным, не ограничиваясь при этом только заменой внутренней отделки, а кардинально преобразуя пространство квартиры.

В рамках такой деятельности важно не только соблюсти собственные интересы, но и не нарушить законные права граждан, проживающих в соседних квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Закон о перепланировке квартир

Основные положения о переустройстве и перепланировке определяются Жилищным кодексом. ЖК РФ содержит главу, целиком посвященную перепланировке и переустройству жилищного фонда.

К таким процедурам относятся работы по изменению параметров жилища, модификации внутриквартирного оборудования и коммуникаций, которые отражены в технической документации на конкретный объект недвижимости (техплан, техпаспорт).

В 25 ст. НК РФ приведен перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

К перепланировке относятся работы по преобразованию пространственных характеристик помещения, под переустройством же подразумеваются работы с внутриквартирным оснащением и коммуникациями.

Конкретизируются возможные виды работ по перепланировке (переустройству) в Постановлении Госстроя №170, принятом в 2022 году.

В открытом перечне работ по переоборудованию (переустройству) квартиры содержатся:

Демонтаж газовых плит и замена их на электрические;
Перемещение элементов отопления, газовых приборов;
Переоборудование (устройство) коммуникаций санузлов, в том числе для монтажа оборудования с расширенным функционалом (джакузи, душевые кабины).

Читайте статью, как бороться с шумными соседями тут.

Из вариантов работ по перепланировке учтены:

Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
Изменение количества жилых комнат;
Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).

В местном законодательстве виды ремонтных и строительных работ могут быть уточнены в соответствии с региональными особенностями.

Наиболее проработанным в этом плане предстает столичное законодательство. В 2022 году Правительством Москвы принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Данный документ содержит расширенный перечень работ, детальное описание административной процедуры согласования проектов перепланировки и ввода переустроенного жилья в эксплуатацию.

к содержанию ↑

Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений

Практически все работы по переустройству и перепланировке жилья нельзя производить без согласования с местными инспекциями (комиссиями) по жилищному надзору и иными уполномоченными органами власти.

Все планы собственника по преобразованию пространства и оснащения квартиры фиксируются в проекте, который оформляется организацией, обладающей допуском к такого рода деятельности.

Если же жилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД) массовой серии, то собственник может использовать типовые проекты, размещенные для общего доступа на интернет-ресурсах уполномоченных органов власти в отдельных регионах.

С проектом перепланировки собственник квартиры должен обратиться в местный орган власти, уполномоченный принимать решение о согласовании такого рода работ.

Помимо проекта, необходимо также предоставить:

Заявление по форме, установленной Постановлением Правительства от 28.04.2005 №266;
Документ, на основании которого получено право собственности на жилье;
Техническую документацию (технический план или паспорт);
Документ, выражающий согласие членов семьи нанимателя жилья по договору соцнайма (в этом случае наниматель должен быть уполномочен собственником квартиры);
Заключение уполномоченного органа, если квартира расположена в МКД, являющимся памятником архитектуры.

Когда проект согласован (на это потребуется до 45 дней), можно начинать ремонт.

Проверку выполненных работ осуществляет приемочная комиссия, куда включаются представители уполномоченных органов, управляющей организации и иные лица. Ввод в эксплуатацию помещения осуществляется на основании акта такой комиссии.

Возможно Вас заинтересует статья, как и где восстановить документы на квартиру при утере, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Что запрещено?

Многие собственники ошибочно полагают, что в стенах своей квартиры они вправе делать все что угодно, порой забывая об интересах и даже безопасности своих соседей.

Поэтому важно учитывать, что не допускается при производстве ремонтных работ:

Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.

Запрещается производить любые работы:

Ухудшающие процесс эксплуатации дома жильцами и обслуживающими организациями;
Приводящие помещение в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости;
Нарушающие строительные, санитарные и противопожарные нормы;
В аварийных МКД;
Изменяющие фасад и иные внешние элементы МКД, признанного объектом культурного наследия.

к содержанию ↑

Что можно делать без проекта?

Для отдельных работ по перепланировке, не влияющих на конструктивные особенности дома и безопасность проживающих в нем граждан, предусмотрена уведомительная процедура оформления, не требующая оформления проекта.

К таким работам относятся:

Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
Объединение ванной и уборной;
Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
Остекление лоджий.

Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:

Проведении косметического ремонта;
Ликвидация встроенной мебели;
Замена окон, на аналогичные по размерам;
Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
Перестановка электрических плит в пределах кухни;
Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.

Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов. Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом.

Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.

При выявлении факта незаконной перепланировки с владельца недвижимости взыскивается штраф и выдается предписание о приведении жилья в нормативное состояние.

Сохранить результат проведенных ремонтных работ возможно только в судебном порядке и при условии соответствия всем эксплуатационным нормам.

Нарушение жилищного законодательства в ситуации с перепланировкой является экономически нецелесообразным поскольку к затратам на согласование, которое все равно необходимо будет провести, добавляются расходы на оплату штрафа и судебные издержки.

Перепланировка жилого помещения предполагает много разных «нельзя» или «можно». Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

Многие собственники стараются придать своей квартире индивидуальные характеристики. Одни перестраивают помещение под свои нужды сразу после приобретения. Другие идут к этому годами, чтобы учесть все нюансы и сделать квартиру идеальной.

В многоквартирном доме все жилые помещения связаны друг с другом. Чтобы здание не утрачивало свои эксплуатационные характеристики, следует поручать строительные работы профессионалам, знакомым с действующими ГОСТами.

Посторонние люди, в том числе из контролирующих органов, бывают в квартире не так часто. Поэтому создаётся впечатление, что при проведении работ можно не учитывать установленные законом требования. Но нарушение норм правовых актов может повлечь за собой серьёзные материальные последствия.

Что это такое

Определение некоторых терминов поможет понять суть проблемы:

Переустройство	Замена инженерных сетей, трубопроводов, электропроводки, их перенос, установка нового оборудования при условии, что работы требуют внесения изменений в техпаспорт квартиры.
Перепланировка	Изменение конфигурации жилого помещения. Например, снос части стены.
Жилое помещение	Комната, квартира или иное обособленное пространство, расположенное в многоквартирном жилом доме и пригодное для жизни в нём людей.
Согласование перепланировки	Процесс получения разрешения от жилищной инспекции на реализацию определённого строительного проекта и внесение соответствующих изменений в технический паспорт.
Незаконная перепланировка	Результат строительных работ, который требует внесения изменений в техпаспорт помещения, но согласование жилинспекции отсутствует.

Обычно граждане не делают различия между первыми двумя терминами, называя перепланировкой любой проект, для реализации которого требуется заключение от государственного органа.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Нормативная база

Владельцам квартир следует ознакомиться с положениями Жилищного кодекса РФ. Особенно с нормами главы 4, которые регулируют основы проведения перепланировки.

Собственникам следует помнить о существовании определённых правил эксплуатации комнат, коммуникаций, инженерных сетей и так далее. Общие рекомендации содержатся в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Также в отношении большинства элементов зданий установлены СНиПы. Это технические документы, которые регулируют различные характеристики структурных элементов зданий.

Какие изменение разрешены и запрещены

Без запроса разрешений из жилищной инспекции можно проводить следующие работы:

косметический ремонт: замена покрытия стен, полов, потоков и т.д.;
установку элементов на фасад здания (кондиционера, телевизионной антенны и т. д.);
замена материала, используемого для возведения балкона или лоджии;
установка электроплиты в другом месте кухни;
замена электрического, сантехнического или иного оборудование на другое с аналогичными техническими характеристиками.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Обязательно потребуют согласования следующие работы:

объединение лоджии с комнатой при проведении работ по утеплению помещения;
замена или изменение конфигурации трубопровода или электросети;
любые манипуляции с газовым оборудованием и трубами;
перенос туалета или ванной комнаты;
снос или возведение межкомнатных перегородок;
монтаж дверного проёма или заделка существующего.

Существует также перечень конструктивных изменений, которые узаконить не удастся:

вынесение на балкон радиаторов центральной системы отопления;
демонтаж части несущей стены, устройство в ней дверного проёма;
изменение фасада здания;
расширение санузла за счёт жилой комнаты;
демонтаж двери, разделяющей кухню и жилую комнату, при наличии газовой плиты;
нарушение норм пожарной безопасности;
сокращение сечения вентиляционной шахты;
обустройство «тёплого» пола за счёт общедомовой системы отопления.

Это далеко не полный перечень запретов и ограничений. Каждый проект может нести в себе опасность для собственника квартиры и для других жильцов дома. Именно поэтому требуется согласование работ в жилищной инспекции.

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможные проблемы при перепланировке квартиры

Некоторые люди постфактум узнают о том, что им необходимо разрешение на перепланировку.

Можно выделить некоторые проблемы при перепланировке квартиры без соответствующего разрешения:

административная ответственность в виде штрафа;
необходимость заказать проект и пройти согласование постфактум;
возвращение прежнего состояния квартиры, если изменения нельзя узаконить.

Если владелец жилого помещения откажется восстанавливать изначальную планировку, то представители жилищной комиссии обратятся в суд. На основании статьи 29 ЖК РФ недвижимость будет продана другому владельцу принудительно.

Отдельно стоит сказать о разрушении самого помещения и опасности для жизни и здоровья его жильцов. Так работы, связанные с уменьшением вентиляционных каналов, повлекут снижение притока воздуха и повышение влажности в квартире.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Работы по переносу газовой плиты без согласования создают опасность утечки смертельно опасного вещества. Снос части несущей стены может привести к обрушению всего дома.

Особое внимание следует уделить случаям, когда на квартиру оформлена ипотека. Договоры с банками обычно содержат пункт о полном запрете любых перепланировок либо требование обязательного согласования изменений с представителем банка. Это связано с тем, что квартира может стать менее ликвидной на рынке недвижимости.

Если должник нарушил требование ипотечного договора и сделал самовольную перепланировку, то банк может инициировать процедуру расторжения сделки с требованием погасить весь оставшийся заём сразу.

Образец технического паспорта квартиры:

Сложности при покупке

Человеку, который покупает недвижимость на вторичном рынке, обязательно следует запрашивать актуальную копию технического паспорта объекта. Это поможет избежать приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой.

Основная проблема заключается в невозможности получения нового технического паспорта, так как текущее состояние не будет соответствовать сведениям, указанным в документах. В такой ситуации в БТИ выдают техпаспорт с красными линиями, которыми помечаются места несоответствия плана и действительной картины.

Следует помнить, что после реализации договора купли-продажи продавец вряд ли согласиться нести расходы, связанные с узакониванием перепланировки. Поэтому следует тщательно обследовать квартиру перед приобретением.

Если перепланировка обнаружилась после покупки, то новый обладатель квартиры рискует столкнуться с перечисленными ранее проблемами, связанными с проведением таких строительных работ без согласования.

Как узаконить уже проведенные изменения

Существует общий порядок согласования перепланировки. И он не зависит от того, были проведены работы самовольно или собственник жилья хочет сделать всё в соответствии с законной процедурой.

Если изменения были обнаружены сотрудниками жилищной инспекции, то придётся оплатить штраф по статье 7.21 КоАП РФ. В случае, когда владелец сам узнал о необходимости внести изменения в техпаспорт, можно обойтись без административной ответственности.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Сперва следует обратиться в строительную организацию и заказать проект строительных работ.

После того, как эти бумаги будут готовы, нужно направить в жилищную инспекцию следующие документы:

заявление с просьбой согласовать перепланировку;
проект «будущих» работ;
техпаспорт из БТИ;
свидетельство о праве собственности на жильё или договор соцнайма;
согласие всех членов семьи, если квартира находится в государственной собственности.

Через месяц от государственного органа придёт разрешение на проведение работ. Далее собственник может приглашать представителей БТИ для принятия результата перепланировки. Не обязательно говорить им, что изменения сделаны давно. Главное, что на них имеется согласование. После подписания акта приёмки можно обращаться за выдачей нового технического паспорта.

Чтобы проблемы при перепланировке квартиры не возникали, нужно заказывать проект работ в специальной строительной организации. Профессиональные инженеры дадут точную информацию о том, что можно и что нельзя сделать в помещении, а также укажут на возможные пути реализации идей.

Перепланировка студии в однокомнатную квартиру необходима для разделения пространства, вот только БТИ не всегда дает разрешение на такого рода реконструкцию.

Читайте здесь о перепланировке ванной комнаты и санузла.

Как провести перепланировку квартиры с объединением кухни и комнаты — мы поясним.

Несмотря на появление большого числа квартир с современными планировками в новостройках, количество желающих переделать свое жилье меньше не становится.

При этом решившиеся изменить внутреннее устройство собственного жилья должны быть готовы к определенным трудностям: некоторые виды перепланировок нельзя согласовать в принципе, а некоторые просто не подойдут вашей квартире из особенностей ее базовой конфигурации.

Проблемы перепланировки с переносом кухни

Мысли о переносе кухни в принципиально другое место квартиры посещают многих собственников жилья, и с подобными запросами они обращаются в проектные бюро, в том числе и наше. Среди вариантов такой перепланировки рассматривают:

Перенос кухни в жилую комнату.
Перенос кухни в коридор.
Перенос кухни на балкон.
Перенос кухни на место санузла.

Сам по себе перенос кухни в какую бы то не было часть квартиры уже считается сложным мероприятием. Но основной проблемой перепланировки квартиры в данном случае являются многочисленные запреты законодательства на такой ремонт.

Рассмотрим детально, в чем они заключаются.

Жилое помещение

Перенос кухни в жилую комнату возможен лишь в некоторых случаях и при определенных обстоятельствах.

Первым таким обстоятельством является этаж, на котором расположена квартира. Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47, не допускается размещение кухни над жилыми комнатами соседей.

То есть если вы соберетесь устраивать кухню в своей жилой комнате, то она будет располагаться над жилой комнатой жильцов снизу, что, как мы уже сказали, запрещено, так как такая перепланировка ухудшит условия проживания ваших соседей.

Из этого следует, что перепланировка с переносом кухни в комнату возможна только в квартирах первых этажей, ниже которых только подвальные помещения. Это также может быть и второй этаж. Но только в том случае, если на первом этаже расположены нежилые помещения: магазины, парикмахерские, офисы и т.д.

Однако это не последняя проблема перепланировки. Даже если вы проживаете на первом этаже, но на кухне у вас установлена газовая плита, то Мосжилинспекция откажет в согласовании переноса кухни в жилую комнату.

Единственный выход – это заменить газовую плиту электрической. Если же вы по-прежнему собираетесь пользоваться газовой плитой, кухню придется оставить на прежнем месте.

На даже в том случае, если этаж и тип используемой плиты теоретически позволяет осуществить перенос кухни, получить разрешение на такую перепланировку все равно будет не просто. При таком ремонте потребуется работа с системой вентиляции, канализации и водоснабжения.

Что означает проведение предварительного инженерного обследования квартиры и проработку соответствующих разделов проектной документации.

Нежилое помещение

Коридор, кладовка, подсобка относятся к нежилым помещениям, поэтому перенести сюда кухню возможно. Но сделать это получится только при условии организации в ней естественного освещения с улицы, как того требует п.5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10.

В ином случае такую перепланировку согласовать не получится, поскольку будут нарушены действующие требования к устройству кухни.

Перенос кухни на балкон (лоджию) запрещен. А вот возможность переноса кухни на место санузла имеется, но только у жителей последнего этажа.

Освободившееся после кухни помещение официально будет считаться нежилым, поскольку над ним будет находиться кухня соседей. Поэтому по документам оно никак не будет спальней или гостиной. Но по факту вам никто не мешает устанавливать там любую мебель.

Официально жилой эта площадь может стать только на последнем этаже, но при условии, что у соседей снизу кухня не газифицирована.

Проблемы перепланировки, связанные с расширением кухни

Существенным недостатком большинства типовых домов являются маленькие кухни в квартирах. Поэтому перепланировки, направленные на увеличение кухонного помещения, одни из наиболее востребованных.

Один из вариантов такой перепланировки, не требующий дополнительных усилий и трат по переносу инженерных коммуникаций, – расширение кухни на прилегающую жилую комнату.

Проблема перепланировки такого вида опять же заключается в ограничениях, накладываемых законодательством. Вновь обращаемся к Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47, к пункту №24. В нем говорится, что размещение над комнатами кухни не допускается.

Значит, чтобы провести такую перепланировку, нужно быть жителем первого этажа, либо второго, под которым будет, например, коммерческая недвижимость. Но увеличить таким образом можно только кухню с электрической плитой и при условии, что стена между кухонным и жилым помещениями ненесущего типа.

Читайте подробнее о согласовании перепланировки на первом этаже

Еще один способ расширения кухни, который привлекает собственников, решившихся на перепланировку, это присоединение к ней балкона или лоджии.

В настоящий момент ППМ №508-ПП не содержит пункт, допускающий такой вариант перепланировки – раньше он был, но потом его убрали. И хотя прямого запрета на объединение балкона (лоджии) с кухонным помещением также не появилось, Мосжилинспекция не разрешает проводить такие перепланировки без установки на месте подоконного блока «французских» дверей.

Пример проекта перепланировки квартиры в П46М с объединением кухни (4) и лоджии (4а) и установкой французских дверей после демонтажа подоконной части стены

То есть в «чистом» виде объединить кухню с балконом или лоджией нельзя. Кроме того, категорически запрещается увеличивать кухню за счет венткороба – подобную перепланировку никогда не согласуют.

Проблемы перепланировки санузла

Переделка санузлов в квартире возглавляет топ перепланировок. Практически ни одна перепланировка не обходится без каких-либо изменений в туалете или ванной комнате.
Однако и здесь также имеются свои трудности.

Пожалуй, самым распространенным способом видоизменить туалет с ванной, к которому прибегают собственники, является их объединение. Конечно, совмещенный санузел в квартире имеет массу неудобств, зато в получившееся помещение можно будет вместить все сантехнические приборы, мебель и аксессуары, стиральную машину и оборудование для сушки белья.

Объединение туалета с ванной комнатой достигается путем демонтажа разделяющей их ненесущей перегородки. Проблема перепланировки возникнет в том случае, если перегородка окажется несущей стеной или вентиляционной шахтой. В таком случае объединение санузла окажется невозможным.

Расширять санузел и ванную комнату можно на нежилые помещения – коридор, встроенные шкафы, кладовку. Запрещено — на жилые комнаты и кухню, кроме первых этажей.

Проект перепланировки двухкомнатной квартиры с устройством совмещенного санузла (3) путем демонтажа ненесущей перегородки и его расширение на часть площади коридора (4)

Это основные, но единственные проблемы перепланировки квартиры. Если у вас имеются вопросы по поводу предстоящего капитального ремонта, вы можете задавать их нашим специалистам по телефону или онлайн.

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на момент начала 2022 года. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту [email protected] любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Содержание статьи

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
устройство штраб в несущих стенах;
устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
устройство в помещении более одной антресоли;
устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 2022 от 29 декабря 2022 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.

расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 2022 мм. от края балкона до проёма или длиной 2022 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
изменение конструкции полов;
перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

С этой статьёй читают

Добавить в закладки

Перепланировка квартир в последние годы приобрела большую популярность, и каждый владелец жилья на этом поприще придумывает свои способы и решения, как увеличить полезную площадь помещений или же их количество. В связи с этим, в Интернете постоянно появляются все новые варианты перепланировки квартир. Однако не стоит заранее поддаваться эйфории, просто прочитав несколько восторженных статей или же посмотрев очередную передачу про ремонт по телевизору. Дело в том, что перепланировка — очень важный и ответственный процесс, который потребует от вас много сил и финансовых средств. Изменение общего плана квартиры может быть связано с различными трудностями и проблемами как явными, так и незаметными, на первый взгляд.

Самые частые проблемы при перепланировке квартиры

Пожалуй, самой большой и сложной проблемой, с которой вам придется столкнуться на пути к созданию нового плана вашей квартиры, является бюрократия. Дело в том, что абсолютно все изменения (например, демонтаж, создание дополнительных проемов, смещение и так далее), которые затрагивают стены (даже не несущие) должны производиться исключительно после полного согласования БТИ. Безусловно, можно сместить стены и без разрешения госорганов и, вероятно, вам даже удастся жить в такой квартире без каких-либо проблем. Однако, если в будущем вы захотите продать жилье или подарить его, то это будет невозможно, а кроме того на вас могут наложить штраф и потребовать привести внутреннюю планировку в ее изначальное состояние.

К неявным проблемам, связанным с перепланировкой можно отнести факторы, которые проявляются лишь спустя некоторое время после внесения изменений. Так, сейчас весьма популярны варианты перепланировки однокомнатной квартиры в студию, когда комната отделена от кухни символической аркой или же просто барной стойкой. Однако при реализации такого решения многие даже не предполагают, как такая квартира будет эксплуатироваться. Дело в том, что при совмещении кухни с комнатой требуется установка мощной вытяжки, поскольку все запахи будут распространяться свободно. В том же случае, если в такой квартире планируется проживание 2-х и более людей, то данное решение и вовсе может, со временем, показаться катастрофическим, поскольку оно лишает проживающих хоть какой-то возможности побыть в одиночестве. Поэтому создание проекта перепланировки квартиры лучше доверить профессиональному архитектору, обладающему соответствующей лицензией.

Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры

Однако хватит о грустном, у перепланировке есть и положительные черты, иначе бы она не стала столь популярной. Данные работы позволяют существенно расширить пространство и сделать квартиру наиболее удобной для проживания. Существует три основных варианта перепланировки двухкомнатных хрущевок: создание студии, изменение коридора и увеличение числа комнат.

О первом варианте мы уже говорили чуть выше, он предполагает объединение кухни с одной из комнат и использование образовавшегося свободного пространства для размещения там столовой или гостиной. Второй вариант предполагает внесение изменений в планировку коридора. Он весьма популярен в связи с тем, что в хрущевках, как правило, очень маленькие прихожие и узкие коридоры, поэтому их расширяют за счет смещения одной из комнат. Третий вариант, пользуется популярностью у семей, где имеются дети. Его реализация предполагает разделение одной из комнат на две части при помощи установки новой стены. Однако следует отметить, что это возможно только в тех случаях, когда в обеих комнатах, после перепланировки будет по окну.

Варианты перепланировок трехкомнатных квартир

Как правило, все варианты перепланировки 3-х комнатной квартиры сводятся не к увеличению общего числа комнат, а, наоборот, к их объединению. Основная проблема старых планировок трехкомнатных квартир заключается в крайней тесноте кухни, санузла и неудобном расположении коридора. В связи с этим, при перепланировке одну из маленьких комнат объединяют с кухней, посредством частичной или полной разборки стены. Также возможно увеличение полезной площади санузла, за счет смещения стен отделяющих его от других комнат или же посредством разборки перегородки между ванной и туалетом.

Автор: Вячеслав Кинько