Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Из Жилищного Кодекса РФ:

Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Когда нужно получать согласие соседей

1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить писменное согласие всех жильцов коммуналки.

2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей. Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов

Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца

Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2020 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно…

Документы для согласования перепланировки

Перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ, которые определяют перечень документов, необходимых для согласования перепланировки:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, наследство, договор дарения…);
  • проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
  • техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО);
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие всех собственников и пользователей квартиры;
  • письменное согласие соседей / протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, собственников других квартир, если перепланировка затрагивает общедомовые помещения / территории;
  • заключение органа по охране памятников, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

Согласование перепланировки

Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Согласно нормам Жилищного кодекса, в некоторых случаях требуется получение согласия на перепланировку от других собственников или соседей по многоквартирному дому. Согласие должно быть оформлено в письменном виде и содержать подписи сторон.

Когда требуется согласие на перепланировку соседей: правовое регулирование

Вопросы получения согласия на перепланировку квартиры регламентируются нормами Жилищного кодекса (в частности, статьями 26-30).

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Согласно нормам Жилищного кодекса при переустройстве жилых помещений требуется получение согласия соседей в следующих случаях:

  1. Если работы по перепланировке проводятся в коммунальной квартире, то необходимо заручиться согласием всех соседей. Причем не имеет значения факт проживания их в квартире.
  2. Если лицо является собственником помещения в многоквартирном доме и переустройство невозможно без присоединения части общего имущества по объективным основаниям, то на такую перепланировку требуется получить согласие соседей (например, владелец квартиры решил увеличить жилплощадь, присоединив часть общего коридора). Причем его должны подписать собственники всех без исключения помещений в доме. Под общим имуществом в данном случае понимаются, например, места общего пользования: коридор, фасад здания, лестничные площадки.

Но если перепланировка планируется только в пределах квартиры собственника и не затрагивает общедомовое имущество, то согласие соседей не требуется. Таким образом, необходимость в получении согласия пропадает при небольших конструктивных изменениях.

Разрешение на перепланировку необходимо получить в следующих случаях:

  1. При переустройстве мест общего пользования: например, обустройстве тамбура.
  2. При изменениях фасада здания: например, при увеличении площади балкона или месторасположения окна, при оборудовании отдельного входа.
  3. При переустройстве санузла: например, если владелец квартиры хотел бы расширить санузел за счет жилых зон.
  4. При объединении квартиры и чердака: например, при превращении квартиры в двухуровневую.

Разрешение от соседей требуется получать только, если они являются собственниками помещения.  От нанимателей или арендаторов такое согласие не требуется. Но ситуация осложняется тем, что согласие должны дать все собственники, даже временно отсутствующие.

Что касается перепланировки в коммуналке, то согласие требуется даже, например, тогда, когда необходимо расширить окно в собственной комнате (т.е. формально интересы соседей никак не застрагиваются). Но законодательство настаивает на том, что в коммунальной квартире все соседи являются сособственниками, а для проведения ремонтных работ нужно согласие от всех владельцев (аналогично тому, которое получается при продаже или дарения комнаты).

Способы получения согласия от соседей на перепланировку

Согласие от соседей по действующему законодательству допускается получить в двух вариантах:

  1. Письменное согласие от каждого собственника жилого помещения. Этот вариант подходит, если требуется заручиться поддержкой от нескольких человек.
  2. Нотариально заверенное разрешение, которое получено по результатам общего собрания жильцов. Данный вариант допускается использовать в том случае, если для перепланировки необходимо согласие от всех собственников.

В том случае, когда необходимо получить согласие от всех собственников квартиры на реконструкцию или перестройку, проводится общее собрание жильцов. На повестку дня выносится вопрос о перепланировке. Для принятия решения предъявляется два базовых требования:

  • в собрании должны участвовать не менее 2/3 собственников;
  • «За» должны проголосовать не менее 50% жильцов + 1.

После чего старший по дому обращаются к нотариусу для подтверждения законности проведения собрания и соблюдения определенных формальностей. Стоимость заверения согласия составляет не менее 2020 р. в зависимости от нотариального тарифа.

Одна копия согласия остается у собственника квартиры, который решил заняться перепланировкой, вторая направляется в управляющую компанию.

Достаточно часто собственники жилых помещений временно отсутствуют по указанному адресу или вовсе не проживают по нему (например, отбывают наказание в местах лишения свободы или служат в армии). В таком случае лицу следует действовать по следующему алгоритму:

  1. Направить по адресу постоянной регистрации соседей заказное письмо с уведомлением о вручении. В нем необходимо прописать просьбу предоставить согласие на перепланировку.
  2. Если сосед получит данное письмо, но в течение трех месяцев оно будет оставаться без ответа, то это будет приравнено к его согласию на перепланировку.

Структура письменного согласия

Получить разрешение на перепланировку может только собственник квартиры, права которого официально подтверждены. Если же лицо пользуется квартирой на основании договора соцнайма, то ее официальным владельцем является администрация муниципального образования.

В данном случае наниматель не наделен полномочиями по сбору письменных согласий. Это находится в компетенции муниципальных властей, которые надо еще убедить в необходимости перепланировки.

Собственнику жилого помещения желательно предварительно подготовить бланк письменного согласия, чтобы соседям не пришлось тратить время на его написание. Документ составляется в произвольной форме, но в нем обязательно следует отобразить следующие моменты:

  • ФИО соседа (пишется в родительном падеже по правому верхнему краю);
  • адрес регистрации заявителя;
  • место составления документа (город/поселок);
  • наименование документа: «Согласие на перепланировку»;
  • адрес квартиры, в которой будет происходить перепланировка;
  • дата подписания согласия;
  • подпись и расшифровка подписи соседа.

В основной части нужно прописать информацию следующего содержания «Я предоставляю согласие на проведение работ по перепланировке квартиры, расположенной по адресу «….» согласно проекту перепланировки, предоставленному собственником жилого помещения».

Документ имеет простую письменную форму и не требует обязательного нотариального заверения.

Для того, чтобы заручиться согласием соседей на перепланировку, требуется дать им ознакомиться со следующими документами:

  • действующим техпаспортом;
  • эскизом проекта перепланировки, в котором обозначены планируемые изменения;
  • разработанным проектом перепланировки в специализированной компании, обладающей разрешением на оказание данного вида услуг;
  • разрешением от управляющей компании, СЭС и пожарной инспекции (опционально).

Образец согласия собственника или соседей на перепланировку квартиры в формате Word можно скачать по ссылке.

Таким образом, согласие собственников или соседей на перепланировку требуется получать в случае, если ремонтные работы затрагивают места общего пользования и общедомовое имущество, либо их планируется проводить в коммунальной квартире. Согласие оформляется в письменном виде.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как известно, к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в том числе определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, а также согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

При этом неграмотные решения чиновников о согласовании перепланировки зачастую становятся причиной убытков и судебных споров. В данной статье поговорим об одном из них.

Распоряжением Администрации г.Белгорода от 2020 года индивидуальному предпринимателю была разрешена перепланировка нежилого помещения в торгово-офисное. После чего, он получил разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства нежилого помещения с организацией отдельного входа.

В марте 2020 года Департамент строительства и архитектуры отказал предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ссылаясь на то, что крыльцо к данному нежилому помещению расположено за границами земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, на землях общего пользования и не выполнены работы, по благоустройству и озеленению прилегающей территории к вышеуказанному объекту.

Администрация также отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка для организации входной группы в нежилое помещение дома, ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников помещений МКД в соответствии с требованиями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель неоднократно обращался в разные ведомства с просьбой о выделении нового земельного участка, полагая, что если крыльцо реконструированного нежилого помещения расположено за границами земельного участка, отведенного под многоквартирный дом (то есть на землях общего пользования), администрация обязана выдать разрешение.

После чего, собственник-предприниматель обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о признании незаконным решения Администрации города об отказе в выдаче разрешения на использование земельного участка под крыльцом нежилого помещения в МКД, обязании выдать бессрочное разрешение на использование этого земельного участка под крыльцом.

Суды трех инстанций отказали предпринимателю, и указав следующее:

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями п. 3 и 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ,предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального

строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2020 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ, № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2020 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом

находится в собственности соответствующего публично-правового образования.Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме

как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

При рассмотрении данного дела было установлено, что по проекту реконструкции планируется оборудовать независимый выход из принадлежащего Предпринимателю помещения непосредственно на придомовую территорию.

Из проекта следует, что в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. При этом установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка.

Таким образом, указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, и передачу заявителю части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то есть уменьшение размера общего имущества.

Учитывая изложенное, для организации входной группы в нежилое помещение, в силу положений части 2 статьи 40 ЖК РФ, ИП Маматову С.И. необходимо было получитьсогласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательств, подтверждающих наличие такого согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении ИП Маматовым С.И. реконструкции помещения, представлено не было.

Верховный суд с позицией судов трех инстанций согласился( Определение ВС РФ № 310-ЭС19-9389 26 июня 2020 г.по делу № А08-3002/2018).

Ранее ВС РФ уже высказывал похожие позиции о перепланировке помещений в МКД (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018;Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Поскольку ч. ст.36 и ч.2 ст. 40 ЖК РФ не изменялись с 2020 года, остается только догадываться каким образом индивидуальный предприниматель в 2020 году получил от администрации разрешение на перепланировку.

Компания «Бурмистр.ру» разработала сервис «Тестирование». Здесь любой тест можно пройти без учета времени и после ответа пользователь может сразу проверить, правильно ли он ответил, а также посмотреть норму законодательства, откуда взят ответ. Это позволит не бездумно выучить ответы, а вдумчиво подготовиться и значительно расширить или «обновить» свои знания. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Большинство людей делают перепланировки квартир, принадлежащих им на основании права собственности. Соответственно, они не обязаны спрашивать мнения соседей. Главное, чтобы проводимая перепланировка соответствовала всем законным нормам и не нарушала прав соседей на безопасное проживание и не ухудшала их жилищные условия. 

Это определено 26 статьей жилищного кодекса Российской федерации, гласящей, что перепланировка и переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления. Также там дан список документов необходимый для согласований. Согласия соседей в нем не фигурирует. 

Поэтому, согласно жилищному законодательству, решающим для проведения перепланировки квартиры в собственности является согласие Жилищной инспекции. 

Также необходимо отметить еще один пункт: при проведении перепланировки в приватизированной квартире, необходимо согласие всех собственников владеющих (не прописанных) данной жилплощадью,  а не только лица, которое проводит перепланировку. 

В свою очередь, для перепланировки муниципальной квартиры нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. 

В каких же случаях требуется получать письменное согласие соседей на перепланировку?

Если вы проводите перепланировку в коммунальной квартире, то:

в коммуналке доли могут быть выделены как 1/2, 1/3 и т.д., а могут быть отдельными комнатами в квартире. Однако независимо от способа выделения площади, которую занимает собственник, перепланировка может затронуть права соседей. Поэтому, в данном случае необходимо получать письменное согласие соседей на перепланировку. 

При перепланировке в коммунальной квартире, согласие соседей на перепланировку может быть дано либо в нотариальной форме, либо в простой письменной форме при личном посещении жилищной инспекции, гражданами дающими согласие. Они могут посетить ее как все вместе, так и порознь. При себе необходимо иметь документы удостоверяющие личность и оригиналы правоустанавливающих документов на помещение.

При затрагивании общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме

К общему имуществу относятся лестничные клетки, чердаки, подвалы, сантехнические шкафы и пр. Если вы, к примеру, решили перенести входную дверь с присоединением пары метров лестничной площадки или сузили сантехшкаф на 30 см., вам придется получить согласие не только соседей. Для передачи вам в пользование части общедомовой собственности придется собрать подписи 73% жильцов дома. 

Заявление

В жилищную инспекцию г . Москвы 
от Иванова Ивана Ивановича 
проживающего по адресу: 
г. Москва, ул. ________, д. _, кв. _.

Я гражданин Иванов Иван Иванович, являюсь владельцем (комнаты, доли и т.д.) квартиры, принадлежащей мне на основании (свительство о собстенности, договор передачи и тд.). 
Даю свое согласие на перепланировку, производимую в данной квартире гражданином Петровым Петром Петровичем в части ….. (перечисление производимых переустройств).

Дата: 

Подпись:

НОВОСТИ

  • Исковое заявление собственника о выселении
  • Процедура выселения из квартиры за долги
  • Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры
  • Расторжение договора о найме жилого помещения
  • Выселение из квартиры: судебная практика
  • Чем занимается БТИ кратко: услуги, предоставляемые БТИ
  • Можно ли и как выселить из квартиры непрописанного человека без его согласия и решения суда?
  • Выселение из квартиры прописанного человека
  • Как получить техпаспорт на дом и земельный участок
  • Регистрация права собственности в БТИ в 2020 году

ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Оформление >> Перепланировка в нежилом помещении многоквартирного дома

Expert

13.07.19
Оформление

0
118
Время чтения: 3 мин.

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2020 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Статья рассказывает, какую перепланировку не надо согласовывать в 2020 году, разъясняет тонкости законодательства.

На какую перепланировку не требуется разрешение

Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.

7 работ, на которые не нужно получать разрешения:

  • остекление лоджий;
  • оклейка обоев;
  • установка кондиционеров;
  • замена сантехнического оборудования;
  • монтирование вытяжки;
  • укладка ламината;
  • замена линолеума.

Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания.
Что относится к переустройству

Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.

5 основных действий, которые являются изменением планировки:

  • объединение санузла;
  • объединение лоджии и жилой зоны;
  • перенос или ликвидация стен;
  • установка душевой кабины;
  • перенос радиаторов отопления.

Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.

Последствия самовольного переустройства

Некоторые граждане улучшают по своему усмотрению и живут так годами, но иногда происходит так, что вскрывается обман. Например, при продаже жилья. Бывает, что устанавливается душевая кабина, и никто об этом не узнает. Но если вдруг зальет соседей, то информация о переустройстве вполне может стать известной госорганам.

Важно! Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.

Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен

Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?

Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.

2 действия, которые нельзя делать без разрешения:

  • увеличивать санузел;
  • переносить сантехнику за пределы санузла.

После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.

Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.

При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.

Нужно ли разрешение на удаление или перенос не несущей стены

Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:

  • частичное удаление не несущего ограждения;
  • создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
  • удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
  • трансформации несущих конструкций.

Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями. Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции. Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы»

Согласование переноса дверного проема

Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.

Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.

Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.

От каких изменений придется отказаться

Какая перепланировка разрешена, определяется законом. Что можно делать, а что нельзя, необходимо соблюдать владельцам квартир. Ведь ремонтная бригада за деньги можно осуществить практически любой проект. Но будут ли такие действия законными – это ужу другой вопрос.

3 запрещенных приема изменения планировки:

  • размещение санузла над жилыми комнатами;
  • подключение обогрева пола к общим системам отопления;
  • соединение комнаты и кухни с газовой плитой.

Если произведено присоединение общедомового имущества, то такие действия противоречат закону. Хозяева квартир имеют одинаковые права на имущество многоквартирного дома.

Запрещаются действия, которые угрожают целостности здания, нормальной работе инженерных конструкций.

Как оформить переустройство

Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.

Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.

Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.

Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.

Как сэкономить на переустройстве

Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.

Итог

Правила о том, какую перепланировку официально не надо согласовывать в 2020 году, установлены Жилищным кодексом. Не требует согласия разбор и сбор перегородок при условии их установки на том же самом месте. Есть определенная грань в том, нужно ли разрешение оформить. Если изменяется техпаспорт БТИ, то придется согласовать произведенные работы.

Согласие соседей на перепланировку необходимо получать, если собственник замыслил перестройку, затрагивающую их интересы. К примеру, решил увеличить площадь своей квартиры за счет общего коридора. В случае, если перепланировка задумывается в коммунальной квартире, согласие всех жильцов также обязательно, несмотря на то, проживают они фактически на своей жилплощади или нет. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

При небольших конструктивных изменениях спрашивать разрешения у жильцов нет нужды.

Однако если перестройка является сложной, затрагивает вопросы безопасности, то заручиться нужно не только согласием компетентных органов, но и жильцов, проживающих за стенкой.

Получение разрешения на перепланировку квартиры осуществляется:

  • При переустройстве мест общего пользования. Например, собственник решил обустроить тамбур. Так как он «заимствует» часть общедомовой территории, ему потребуется заручиться разрешением всех обитателей лестничной клетки.
  • При изменении фасада здания. Например, при увеличении площади балкона или изменении расположения окна, а также при оборудовании отдельного входа в квартиру.
  • При переустройстве саузла. Например, если собственник хочет поменять местами туалет и ванную комнату, либо прирастить санузел за счет коридора. При этом следует учесть, что нельзя устанавливать санузлы над жилыми комнатами, даже если соседи не против.
  • При объединении квартиры и чердачного помещения, то есть превращении квартиры в двухуровневую. Чердак является общедомовой территорией, поэтому необходимо получить согласие всех собственников дома, а также управляющей компании.

Его необходимо получать только от собственников помещения, причем совершеннолетних. От квартирантов — то есть нанимателей — никаких документов не нужно. Однако придется разыскать хозяина квартиры и производить перепланировку после получения его разрешения.

Кроме того, согласие должны дать все прописанные на жилплощади. Если кто-то из них временно отсутствует, это может создать дополнительные трудности.

Основные варианты оформления согласия соседей

  • Письменное заявление каждого владельца жилья — самая простая форма, если необходимо получить разрешение от нескольких человек. Достаточно просто обойти соседей, изложить свои планы по перепланировке, показать чертежи и взять у них согласие.
  • Нотариально заверенное разрешение, принятое на общем собрании жильцов. Этот вариант удобно использовать, если нужно получить заявление от всех обитателей дома — например, если планируется объединить квартиру и чердачное помещение.

В последнем случае составляется протокол общего собрания жильцов, где на повестке значится выдача разрешению одному из собственников квартир на проведение перестройки или реконструкции.

Для того, чтобы решение было принято, необходимо, чтобы в собрании участвовало не менее 2/3 от общего числа собственников квартир, при этом «За» было отдано не менее 50% голосов плюс 1 голос.

Далее старший по дому вместе с заявителем должны обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил законность проведения собрания и соблюдение всех формальностей. Стоимость заверения составит от 2020 рублей в зависимости от тарифа и наценки нотариуса за работу.

Нужно подписать две копии решения — одна остается у инициатора перепланировки, другая направляется в управляющую компанию.

Как получить разрешение соседей на перепланировку квартиры?

Структура письменного заявления

Сложная процедура проведения общего собрания в большинстве случаев не потребуется вообще. Скорее всего, придется обойти соседей по лестничной клетке или посетить жильцов этажом ниже.

Письменное заявление лучше приготовить и распечатать заранее, чтобы жильцам не пришлось тратить время на его написание. Законом допускаются обе формы заявления, главное, чтобы подпись соседа была реальной.

Обязательные элементы заявления

Заявление пишется в свободной форме, в нем должны присутствовать обязательные элементы:

  • имя, фамилия и паспортные данные заявителя (оформляется по правому краю, начиная со слова «от», Ф.И.О. ставятся в родительном падеже);
  • место регистрации заявителя;
  • название документа (в данном случае «Согласие на перепланировку»);
  • адрес квартиры, где будет производится ремонт;
  • место составление документа, дата;
  • подпись соседа.

Сам текст можно сформулировать так: «Я даю свое согласие на проведение перепланировки по адресу: _____ по проекту, представленном собственником помещения».

Как убедить соседей в необходимости перепланировки?

Для того, чтобы убедить соседа в целесообразности проведения перепланировки, можно показать ему следующие документы:

  • действующий технический паспорт;
  • эскиз проекта, в котором зеленым цветом обозначить то, что будет построено, а красным- снесено;
  • разработанный лицензированной компанией проект;
  • заключения СЭС и пожарной службы;
  • разрешение управляющей компании.

Понятно, что большинство документов вряд ли будет на руках, обычно для убеждения жильцов достаточно ограничиться эскизом. Однако попадаются такие соседи, которые подписывают заявление только тогда, когда инициатором ремонта получены разрешения от всех инспекций.

Согласие соседей на перепланировку — образец заявления:

Согласие соседей на перепланировку: образец.

Если затевается ремонт в «коммуналке», то заручится согласием соседей необходимо в любом случае, даже если это не задевает их жилплощадь. Например, планируется расширение окна, которое никак не касается их.

Тем не менее, получить от них разрешение придется. Причем даже в том случае, если доли в квартире распределены, и за каждой семьей закреплена своя комната.

Причина в том, что формально все жильцы квартиры являются сособственниками одного помещения. А в соответствии с Жилищным кодексом для проведения различных манипуляций с жильем необходимо согласие всех его владельцев.

Поэтому жителям коммунальных квартир нужно заручаться согласием соседей на продажу или сдачу в залог своего имущества, передачи его в аренду, дарения и т.д.

Его достаточно оформить в виде заявления, нотариальное заверение не обязательно.

Если квартира находится в собственности, то никаких проблем с перепланировкой при согласии соседей не возникнет. Если же квартира не принадлежит жильцам, и они проживают на ней на основании социального найма, то процедура перепланировки осложняется.

Так как собственником помещения официпально считается администрация города, то именно ее представитель должен производить сбор необходимых документов.

А убедить архитектурный отдел на проведение дополнительной работы очень сложно. Поэтому и причины для перепланировки должны быть достаточно серьезными.

Таким образом, разрешение от соседей-собственников на перестройку жилья должен получать муниципалитет.

Три основных способа получения разрешения

  • приходит сотрудник архитектурного отдела и берет нужные подписи;
  • соседи сами идут в администрацию и оставляют заявления;
  • на инициатора ремонта оформляется доверенность, и разрешения собирает он самостоятельно.

Для получения разрешения на перепланировку квартиры чаще всего используется последний вариант. Расходы по оформлению доверенности берет на себя наниматель жилища.

Образец заявления на перепланировку ч. 1.

Образец заявления на перепланировку ч. 2.

Образец заявления на перепланировку ч. 3.

По закону, получить разрешение на перепланировку требуется от всех зарегистрированных на жилплощади собственников помещения.

На практике приходится сталкиваться с тем, что не все зарегистрированные проживают по месту своей прописки. Например, кто-то уехал на учебу в другой город, кого-то призвали в армию, а кто-то и вовсе угодил за решетку.

Существует лишь один способ получить нужную бумагу: направить по адресу последнего фактического пребывания жильца заказное письмо с уведомлением и с просьбой дать письменное разрешение на проведение перепланировки. Дальше остается только ждать.

Если в течение трех месяцев ответа не будет, но при этом поступит уведомление, что письмо вручено лично адресату, можно смело подавать документы на перепланировку: будет считаться, будто сосед дал свое разрешение.

А что делать, если собственник уже произвел перепланировку, не оповестив об этом ни жильцов, ни контролирующие органы?

Процесс узаконивания перепланировки

В данном случае потребуется узаконить перепланировку, и начинать следует именно со сбора разрешение от соседей. При этом если хоть один из них даст отказ, придется переделывать всё обратно: самовольная перепланировка является нарушением закона.

Судебная экспертиза

Если соседу покажется, что внесенные изменения создают угрозу целостности дома, он может подать в суд на собственника помещения.

Суд назначит экспертизу, и если по ее итогам будет признано, что перепланировка действительно опасна, то собственника квартиры оштрафуют и заставят за свой счет переделывать все обратно.

Нарушение норм общежития

Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.

К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.

Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Перепланировка жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, независимо оттого, какого он типа, разрешена по закону. В то же время в зависимости от количества этажей, материалов, которые использовал строитель, износа здания, этажа, где расположена квартира — некоторые виды работ проводить можно, а другие нет. Под перепланировкой следует понимать сложный капитальный ремонт, который должен изменить конфигурацию помещения, функциональное назначение комнат, поэтому обязательно будут затронуты коммуникации.

Как правило, во время такого переоборудования владельцу помещения приходится затрагивать общедомовое имущество, а значит, ему требуется согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку. Считается, что имущество дома и другое, находящееся на прилегающей территории, принадлежит жильцам на правах долевой собственности.

Изменить общие площади и части конструкций возможно, но это связано с некоторыми особенностями. Для начала владелец квартиры должен понимать, что законодатель требует получить разрешение на проведение строительных работ в самой квартире, а для этого необходимо подготовить проект.

Работы должны выполняться строго по проекту и уже на начальном этапе проектировщики могут предложить владельцу только перечень допустимых изменений. Но их все равно необходимо согласовать с Жилинспекцией и межведомственной комиссией (МВК), другими контролирующими инстанциями (СЭС, МЧС, Энергонадзором, газовым хозяйством и т. д.).

Существует перечень общедомового имущества, которое можно затронуть владельцу при перепланировке своего помещения, например:

  • лестничная площадка, лестница, коридор;
  • чердак, крыша, подвал;
  • инженерные сети и коммуникационные узлы;
  • фасад здания, балконные плиты, перекрытия и несущие стены;
  • земельный участок, к которому относятся благоустройства и элементы озеленения на нем расположенные;
  • трансформаторная будка, пункт теплопередачи, общий гараж или автостоянка, детская площадка;
  • другое.

Образец согласия соседей на перепланировку

Законодательное регулирование

Право на общедолевую собственность жильцов на имущество законодатель устанавливает кодексом:

  • Гражданским в ст. 290 — Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме;
  • Жилищным в ст. 36 — Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В Постановлении правительства № 491 (13.08.06) определен состав помещений, которые можно отнести к общедомовому имуществу. В Градостроительном кодексе (ГСК) РФ в ст. 1 (пункте 14) и ст. 51 (части 7 и пункте 6) указан порядок и условия для осуществления реконструкции общедомового имущества. Об этом же говорит ЖК в главе 4, ст. 25.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В правилах и нормативах технической эксплуатации жилищного фонда (ЖФ) России указаны операции, которые можно проводить с общедомовым имуществом. ЖФ в РФ учитывается согласно специальной Инструкции, в ней сказано, что все изменения, которые будут осуществлены со зданием, должны после реконструкции вноситься в его техпаспорт.

В то же время существует перечень запрещенных работ в самой квартире, где могут жить люди или работать, если она будет переведена в нежилое помещение. Он указан в Постановлении правительства за № 883-П от 15.11.05. Переоборудование жилого помещения может быть простым, что называется переустройством, сложным – перепланировка, реконструкцией, затрагивающей все здание.

Иногда провести ремонтные работы невозможно без вмешательства в общее имущество, поэтому и требуется согласие соседей, что указано в ЖК, ст. 40, части 2. Это касается не только приватизированных квартир, но и муниципального жилья, в том числе и коммуналок.

Если в первом случае владельцы проживают на основании документов, подтверждающих право на собственность, во втором основанием является договор соцнайма, то в третьем может быть − то или другое.

Обязательно требуется согласие, если перепланировка:

  • затронет земельный участок под домом, который принадлежит всем правообладателям (ЖК, ст. 44);
  • уменьшит площадь места общего пользования из-за того, что какая-то его часть присоединится к квартире (ЖК, ст. 36).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Нужно ли получать

Если владелец помещения при проведении перепланировки затрагивает места общего пользования, т. е. выходит за пределы своей собственности, то ему необходимо для подачи документов на разрешение среди остальных бумаг иметь письменное согласие:

  • проживающих в многоквартирном доме;
  • прописанных с ним в муниципальной квартире;
  • проживающих в коммунальной квартире;
  • других совладельцев квартиры, если они есть.

В последнем случае, независимо от того, находится квартира в долевой собственности или принадлежит совладельцам на равных правах строительные манипуляции, которые решил сделать один из них, так или иначе, затронут имущество других. Если же помещение находится у банка в залоге, то потребуется взять и его разрешение.

Все проживающие в коммунальной квартире дают свое согласие инициатору ремонта, независимо от того, на каких правах они проживают: еще по договору соцнайма или уже на правах собственности. В отношении коммуналки неважно, будет затронуто общедомовое имущество или нет. Если сосед решил заменить дверной проем и одновременно расширить его, то спросить согласия остальных проживающих придется.

Необходимо понимать, что муниципальное жилье является государственным, и орган администрации считается его собственником. Поэтому нанимателям муниципального жилья требуется для начала получить разрешение на перепланировку от собственника, а только потом можно будет готовить документы в Жилинспекцию, среди которых должно быть согласие соседей.

За разрешением основной наниматель должен обратиться в отдел архитектуры, к которому относится дом, причину переоборудования квартиры придется указать серьезную.

Разрешение у жильцов дома или коммуналки должен востребовать собственник, т. е. муниципалитет. Но фактически получить согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку может инициатор ремонта, если администрация нотариально оформит на него доверенность.

К переоборудованию квартиры с затрагиванием общедомового имущества может относиться обустройство:

  • лоджии на первом этаже, она фактически становится пристройкой, что затрагивает фасад здания;
  • небольшого тамбура перед входом в квартиру, это уменьшит размер лестничной клетки или фойе;
  • нескольких квартир в одно помещение, если они расположены рядом горизонтально или вертикально, для этого придется оборудовать проемы в перекрытиях или несущих стенах;
  • чердачного помещения под жилое, это может сделать собственник верхнего этажа;
  • на фасаде здания дополнительного вентиляционного канала;
  • входа с улицы, для чего необходимо будет сделать крыльцо, обычно это требуется собственникам, которые перевели квартиру в нежилое помещение и открыли в ней, например, небольшой магазинчик, парикмахерскую, кафетерий;
  • другое.

Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.

С длительно отсутствующими гражданами инициатору перепланировки придется связаться по телефону или по почте, отправив ему примерный бланк согласия и выразив просьбу. Прислать свое согласие он может отдельно от остальных жильцов также по почте заказным письмом.

Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи. Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.

Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).

Посещать жильцов поочередно Каждый из них, кто не возражает против перепланировки и затрагивания общедомового имущества, должен на отдельном листе оформить свое согласие. Обычно так делают, если квартир в доме немного.
Собрать жильцов на общедомовое собрание Обязательно оформляется протокол собрания. В присутствии собравшихся рассматривается вопрос о переоборудовании квартиры, расположенной в доме, оглашается список строительных работ и общедомового имущества, которое необходимо затронуть. Согласие жильцов, их должно присутствовать около 70%, можно оформить на одном листе, где каждый проставит подпись напротив своей фамилии. Протокол собрания и документ о согласии жильцов в 2 экземплярах предъявляются нотариусу, последний он заверяет. Один экземпляр заявитель отдает собственнику дома, а второй прилагает к своим документам.

Образец такого согласия можно найти в интернете, оформляется он в свободной форме по типу деловых бумаг. Главное, чтобы в тексте было выражено согласие с проведением строительных работ, указано жилое помещение, расположенное по такому-то адресу, и данные его владельца или основного нанимателя. К оформлению протоколов общедомовых собраний Минстрой РФ относится довольно строго, а проверяющие из Жилинспекции могут сделать опрос жильцов, которые дали свое согласие.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Какие еще нужны документы

Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:

  • проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
  • заявление;
  • техпаспорт;
  • поэтажный план здания;
  • документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
  • техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
  • несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
  • протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
  • заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
  • разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
  • другие по требованию.

Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Ответственность за незаконное переустройство

Если перепланировка в квартире будет сделана без предварительно полученного разрешения, то она считается несогласованной и ее требуется узаконить. За незаконные действия собственник должен понести наказание в виде штрафных санкций, их размер отличается для физических лиц и юридических. Но, выплатив штраф, собственник не может быть освобожден от подготовки документов и подачи на согласование. Принять решение узаконить свои действия собственник имеет право самостоятельно, после окончания ремонта, если он это не сделал до его начала.

Контролирующие органы должны признать перепланировку законной, т. е. отвечающей всем требованиям, тогда разрешение будет выдано. Когда выясняется, что незаконное переустройство не соответствует нормам СНиПов и СанПиНов, то собственника не только обязывают уплатить штрафные санкции, но и вернуть его к первоначальному виду.

Если предписание контролирующего органа не будет выполнено в установленные сроки, которые он отведет для ремонта, то согласно ЖК квартиру разрешается выставить на публичные торги и продать.

Когда помещение будет продано, из выручки вычтут судебные издержки и затраты на повторный ремонт, оставшуюся часть денег возвратят бывшему владельцу. Предварительно в судебном порядке он будет лишен прав на собственность, т. к. отказался провести узаконивание перепланировки.

Если пользователем помещения и нарушителем окажется основной наниматель, проживающий в муниципальном жилье, то его выселят на основании принудительного расторжения договора соцнайма.

Судебная практика

Судебные иски по вопросу перепланировки могут касаться не только узаконивания действий собственника. Обычно владельцы помещений подают их после получения отказа от контролирующего органа, когда ремонт уже закончен. Они прикладывают к заявлению документальные доказательства, подтверждающие, что нормы закона нарушены не были.

В большинстве случаев суд оказывается на их стороне, тогда для узаконивания перепланировки и получения нового техпаспорта на помещение потребуется только решение суда. Перечень документов истец готовит такой же, как если бы он подавал заявление на согласование в Жилинспекцию, дополнительно прилагается письменный отказ.

Но существует и судебная практика в отношении письменных согласований, которые владельцы квартир получают от жильцов. Часто орган местного самоуправления требует от предприятия-собственника письменное согласие жильцов, когда квартира переводится из жилой в нежилое помещение с целью организации в ней бизнес-структуры. Конечно, предполагается, что будет происходить перепланировка помещения.

Инициатор ремонта подает в суд заявление, т. к. не согласен с действиями контролирующего органа, но суды всегда на стороне последнего. Тем более, когда предполагается затрагивание земли возле дома и другого имущества общего пользования. Оформлять согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое на самом деле не требуется, но для осуществления последующей перепланировки оно необходимо.

В то же время суд может признать решение общего собрания жильцов дома незаконным, а оформленное согласие недействительным. Такая практика существует в вопросе, например, присоединения чердака к квартире, расположенной на верхнем этаже, с целью обустройства двухуровневого жилья. Суд признал недействительным протокол собрания, которого фактически не было, т. к. ответчик, он же инициатор перепланировки, заявил, что провел его заочно. Решением суда чердак должен быть приведен к первоначальному состоянию в короткие сроки.

Суды первой и второй инстанции также считают, что для уменьшения размеров общедомового имущества с целью присоединения какой-либо его площади к помещению единоличного собственника свое согласие должны дать не 2/3 жильцов, а все.

Подать заявление в суд и выиграть процесс при этом может любой жилец многоквартирного дома, который своего согласия не давал. На основании такого иска признается недействительным не только протокол общего собрания и согласие жильцов, но и разрешение на проведение строительных работ, выданное администрацией города, отделом архитектуры или Жилинспекцией.

Проблемы при перепланировке квартиры возникают на этапе согласования всех документов и проекта.

Как провести переустройство и перепланировку жилого помещения — смотрите здесь.

Порядок действий при перепланировке квартиры мы указали далее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: