Нюансы проектов перепланировки типовых квартир

Описание

Для облегчения жизни гражданам, которые хотят улучшить свои жилищные условия посредством перепланировки квартир в типовых домах, подведомственная организация Департамента градостроительной политики ГУП МНИИТЭП разработала каталог, содержащий типовые проекты перепланировки квартир для каждого из типовых домов города Москвы, которые не требуют согласования. Разрешенные изменения можно воплощать без получения каких-то дополнительных разрешений от властей.

Каталог представляет собой список домов с полным описанием, поэтажными планами и планами квартир, а также схемами, содержащими варианты перепланировки. Отступление от предложенных перепланировок недопустимо, поскольку типовые перепланировки квартир составлены таким образом, чтобы готовое помещение не угрожало безопасности и комфорту жильцов дома.

Каталог содержит информацию и о недопустимых действиях в рамках перепланировки:

  • перенос стояков;
  • демонтаж вентиляционного короба;
  • расширение санузла за счет кухни или коридора;
  • манипуляции с несущими стенами – снос, частичный снос, устройство проемов.

Крупнопанельные жилые дома серии П-44

Как уже было сказано выше, в каталоге предусмотрены ограничения на переустройство, связанные с внешними и несущими стенами здания, но и из правил есть исключения. В домах серий П44М, построенных после 2020 года предусмотрены дверные проемы в несущих стенах. В этом случае устройство проемов не представит никакой сложности.

Крупнопанельные жилые дома серии 1-515

Крупнопанельные жилые дома

Серия П-3

Устройство проемов в несущих стенах все же возможно, но только при условии серьезного обоснования такой необходимости, обследования специалистами, проведения инженерных расчетов и получения всех разрешений.

В чем преимущества существования такого каталога в городе Москва?

  • экономия времени и финансов за счет исключения необходимости заказывать проект перепланировки и проводить согласование;
  • сокращение необходимого перечня документов для Мосжилинспекции.

Получите больше вариантов перепланировок

Оставьте заявку и наш специалист свяжется с вами и предоставит больше вариантов.

Бесплатная консультация

Консультируем бесплатно всех лиц, заинтересованных в согласовании перепланировок. Подскажем куда идти, что делать. Поможем на этапах, где вы сами не справитесь или решите сэкономить свое время.

Проект перепланировки — это техническая документация, разрабатываемая организацией, имеющей допуск СРО, для согласования перепланировки в городских службах.

Срок действия проекта перепланировки

Проект перепланировки действует 1 год. Необходимо отметить, что данный срок может быть продлен организацей, которая разработала такой проект. Но нужно знать, что практически ежегодно меняются требования к перепланировке у служб, рассматривающих проекты, и поэтому прежде, чем актуализировать проект переустройства или перепланировки жилого помещения, необходимо учитывать текущие требования.

Какие требования у Мосжилинспекции к проекту перепланировки?

Проект для согласования разрабатывается согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Все ремонтно-строительные работы, которые требуют согласования перепланировки квартиры по проекту, перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508.

Необходимо отметить, что требования к проекту перепланировки меняются и ужесточаются с каждым годом, иногда они чрезмерны и непонятны. Все текущие требования нигде не публикуются, и только практика помогает под них подстроиться. Основные требования к оформлению проекта – это наличие точных и понятных разъяснений в каждом разделе, четкое следование строительным нормам и правилам, не допускаются опечатки и ошибки.

Просроченные допуски СРО, неверное написание и оформление титульного листа — это также поводы для отказа от согласования проекта.

Стоимость проекта перепланировки

Для того чтобы разобраться, сколько стоит проект перепланировки в Москве, необходимо отметить, что есть разные проектные организации и у них разный статус.

  1. МНИИТЭП – автор большинства панельных серийных домов. И если у вас квартира в панельном доме, то заказ проекта перепланировки Вы вынуждены будете делать только там. Стоимость за комплект проектно-технической документации, необходимой для согласования, будет более 70 000 руб., а в зависимости от сложности перепланировки может дойти и 200 000 руб.
  2. ГБУ “Экспертный центр” – уполномоченная организация по вопросам перепланировки в домах старой постройки и домов, у которых отсутствует автор проекта дома. Цены на услуги данной компании начинаются от 35 000 руб.
  3. Моспроект (разные мастерские) – авторы проектов домов серии КОПЭ, а также домов, построенных по индивидуальным проектам. Какого-либо утвержденного прайс-листа на услуги данного автора нет. Каждый проект обсуждается индивидуально, а соответственно и цена всегда будет разной, но, как правило, не менее 50 000 руб.
  4. Автор конкретного дома. Такая же ситуация, как и с Моспроектом – никогда неизвестно, во сколько Вам обойдется проект перепланировки.
  5. Проектные организации, не являющиеся авторами проекта, но имеющие допуски СРО и ресурсы для разработки проектов перепланировки. Это так называемые «небольшие частные компании», но, тем не менее, часть таких компаний имеет большой опыт и ресурсы для разработки качественных проектов по приемлемой стоимости. К примеру, пакет документов, состоящий из проекта перепланировки и технического заключения, будет стоить порядка 25 000 – 30 000 руб.

Проект перепланировки самостоятельно

Многие думают «а почему бы мне самому не сделать проект перепланировки?». По большому счету ничего невозможного не существует, но для этого Вам потребуется:

  • Изучить все строительные нормы и правила;
  • Изучить требования всех инстанций и служб;
  • Получить диплом инженера;
  • Открыть компанию, набрать штат сотрудников;
  • Оформить допуск СРО.

Поэтому рекомендуем Вам не тратить время и силы, а найти проверенных людей, которые быстро и без труда разработают для Вас требуемую проектно-техническую документацию.

Сроки изготовления проекта

В зависимости от площади квартиры, а также от сложности перепланировки срок изготовления проекта меняется.

Если говорить о перепланировке без затрагивания несущих конструкций, то срок разработки такого проекта составит 5-10 рабочих дней.

Если же предполагается устройство проемов в несущих стенах или перекрытии, строительство лестниц, строительство антресоли, устройство камина, то срок изготовления проекта может быть до полутора месяцев.

Как происходит заказ?

Документы для перепланировки квартиры по проекту, которые нужно предоставить в проектную организацию:

  1. Документы БТИ – поэтажный план и экспликация (собственник заказывает их в БТИ);
  2. Эскиз будущей перепланировки или дизайн-проект (собственник делает его самостоятельно, либо при помощи дизайнера).
  3. Техническое заключение о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки, которое должна выполнять компания, имеющая допуски СРО. При этом инженер должен обязательно выезжает на квартиру для обследования.

Обязательно ли выезжать инженеру на квартиру для изготовления проекта?

В 95% случаев инженер выезжает на квартиру. Это необходимо для того чтобы понять, действительно ли существующая планировка соответствует плану БТИ, предоставленному заказчиком и нет ли ошибок в планах БТИ. Поэтому, если инженер не осуществит выезд на квартиру, то есть шанс разработки и дальнейшего согласования проекта с ошибками (которые будут тянуться от БТИ). В дальнейшем это грозит отказами в приемке квартиры и внесением изменений в БТИ.

Состав проекта перепланировки

Для однокомнатной квартиры:

Проект однокомнатной квартиры для согласования.

План БТИ и экспликация до перепланировки

План после перепланировки из проекта

План БТИ и экспликация до перепланировки

Для двухкомнатной квартиры:

Проект двухкомнатной квартиры для согласования

План до перепланировки и экспликация из проекта

План после перепланировки из проекта

.

План БТИ и экспликация после перепланировки

Для трехкомнатной квартиры:

Проект перепланировки трехкомнатной квартиры образец фото

Проект трехкомнатной квартиры для согласования.

План до перепланировки и экспликация из проекта

.

План после перепланировки из проекта

.

План БТИ и экспликация после перепланировки.

Для четырехкомнатной квартиры:

Проект четырехкомнатной квартиры для согласования.

План БТИ и экспликация до перепланировки

План после перепланировки из проекта

План БТИ и экспликация после перепланировки

Объединение двух квартир:

План и экспликация до объединения и перепланировки из проекта

План и экспликация после объединения и перепланировки из проекта

По каким причинам могут не согласовать проект?

Причин, по которым могут отказать в согласовании проекта перепланировки большое множество. Это может быть несоответствие нормам и правилам (в проекте не предусмотрены все необходимые мероприятия), неправильное оформление проекта (на рассмотрение подан неполный пакет документов) и много других причин.

Приведем несколько примеров отказов в согласовании перепланировки.

Где хранится проект после получения разрешения на перепланировку?

После того как получено разрешение в Мосжилинспекции, проект перепланировки участвует в процедуре оформления акта о завершенном переустройстве, следующим этапом Мосжилинспекция высылает проект в БТИ, на основании которого техник БТИ вносит изменения в архивы.

Как правило, проект перепланировки подаётся в Росреестр для внесения изменений в данные по квартире, в которой производилась перепланировка.

То есть проект перепланировки хранится в проектной организации, архиве Мосжилинспекции, в архиве БТИ, в базе Росреестра и у самого собственника.

Корректировка и исправления в проекте

Исправление и корректировка проекта перепланировки квартиры проводится на основании нескольких заявлений:

  1. Найдена ошибка/несоответствие проекта реальному жилью или у собственника появилось желание что-то поменять в планировке.
  2. Получены замечания от Мосжилинспекции.
  3. Выявлены технические ошибки, которые сделаны техником БТИ.

Как правило, корректировка проекта занимает 2-3 дня, и в зависимости от характера исправлений они могут быть платными или бесплатными.

Какие специалисты могут выполнять проект перепланировки квартиры?

Инженер ПГС (промышленное и гражданское строительство) — это специалист, который может и должен выполнять проекты перепланировки квартиры или нежилого помещения.

Казалось бы, всё просто: если у инженера есть базовые знания и минимальные навыки, то кажется, что выполнить перепланировку квартиры можно без особых проблем. Но практика показывает, что не всё так просто, и чтобы выполнить проект перепланировки квартиры для согласования в Мосжилинспекции требуется значительный опыт в выполнении подобных проектов, а также знание, соблюдение и правильная подача всех требований, которые выдвигает Мосжилинспекция.

Поэтому, если у специалиста есть квалификация инженера ПГС, то это еще не означает, что он справится с задачей по выполнению проекта перепланировки, целью которого является получение разрешения на перепланировку.

Перепланировка типовых квартир

Перепланировка типовых квартир, проекты которых размещены у нас на сайте в разделе «варианты перепланировок» — это типовые решения по перепланировке квартир, расположенных в панельных домах, автором проекта которых, в основном, является МНИИТЭП.

В данном разделе мы собрали наиболее популярные и возможные к согласованию перепланировки.

Каталог типовых проектов перепланировок квартир

Помимо вариантов типовых перепланировок, разработанных нашей компанией, Московское правительство разработало для собственников квартир типовые проекты перепланировки, которые касаются панельных многоквартирных домов.

Точное название этого документа звучит как «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий».

Практика, конечно, понравилась части собственникам, так как стоимость согласования перепланировки сильно снизилась, а процедура стала проще.

Но при этом, конечно, остались и такие собственники, для которых каталог не оказался полезен. Перепланировка – индивидуальная процедура, поэтому учесть пожелания всех в стандартизированном виде не удается.

Можно ли дизайн-проект, выполненный дизайнером, подать на согласование в Мосжилинспекцию?

Это наиболее часто встречающийся вопрос среди собственников квартир. И это логично, так как заплатив за дизайн-проект один раз, не хочется платить второй раз за проект, который нужен для согласования. Разберемся, что нужно для того, чтобы подать дизайн-проект на согласование.

Дело в том, что цели проекта перепланировки и дизайн-проекта квартиры совершенно разные. Проект перепланировки предназначен исключительно для того, чтобы выполнить требования Мосжилинспекции, а также является руководством для строительной бригады по проведению ремонтно-строительных работ. Дизайн-проект необходим для того, чтобы сделать жилье удобным, красивым, функциональным.

Дизайн-проект содержит массу разделов, которые не требуются по строительным нормам и правилам и совершенно не нужны Мосжилинспекции для рассмотрения возможности согласования перепланировки.

Также, чаще всего, дизайн-проект разрабатывается либо дизайнерами, не имеющими требуемого образования, либо архитекторами.

Помимо всего прочего, Мосжилинпекция не примет на рассмотрение проект, который не имеет допуск СРО и который оформлен не в соответствии с ГОСТами.

Здесь же стоит поднять вопрос ответственности за согласованную перепланировку, которую несут:

  1. Собственник квартиры;
  2. Проектная организация и инженер, которые выполнили техническое заключение и разработали проект перепланировки.
  3. Строительная организация, выполняющая строительные работы в квартире.

Дизайнеры не могут быть ответственными за перепланировку квартиры, так как они являются консультантами собственника по вопросам удобства, комфорта и красоты, но не всегда эти консультанты могут быть грамотными в сфере требований по перепланировке и переустройству.

Получите коммерческое предложение на услугу

Типовые проекты

Теперь жильцам типовых квартир в большинстве случаев не надо заказывать проект перепланировки и платить за него в среднем от 20 до 40 тысяч рублей. Вместо этого можно бесплатно воспользоваться типовым проектом, который уже согласован и автором проекта дома, и Мосжилинспекцией.

Каталог типовых проектов перепланировки квартир в жилых домах массовых серий можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции — www.mzhi.ru в рубрике «Переустройство помещений» или на сайте Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП). Сейчас здесь вывешены 127 проектов. Вы можете посмотреть на сайте Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП) — http://www.mniitep.ru/Useful_info/ или у нас на сайте смотреть ниже Каталог типовых решений перепланировок квартир от Мосжилинспекции.

В формате pdf можно посмотреть Каталог типовых решений перепланировок квартир от (ГУП МНИИТЭП).

  • Каталог типовых решений перепланировок квартир в жилых домах массовых серий часть А
  • Каталог типовых решений перепланировок квартир в жилых домах массовых серий часть Б

Из них 57 не требуют никаких дополнительных разрешений. Чтобы узаконить такую перепланировку, достаточно заявить в Мосжилинспекцию о том, что она сделана. По новым правилам инспектор должен в течение 20 дней побывать в квартире и убедиться в том, что ремонт прошел по типовому проекту. Потом изменения будут внесены в технический паспорт квартиры (в поэтажный план и экспликацию).

Еще 72 из представленных властями 127 проектов перепланировки нужно согласовывать по новым правилам, поскольку предусмотренные в них работы могут повлиять на безопасность дома и комфорт проживания.

Каталог типовых решений перепланировок квартир от Мосжилинспекции

Перепланировки, не требующие предварительной разработки проекта

Серия здания

.PDF формат

1.

Серия II-18

2.

Серия II-68

3.

Серия И-209 А

4.

Серия МГ-601

5.

Серия П-49

6.

Серия II-57

7.

Серия 2020 АМ/12

8.

Серия I-515/9М

9.

Серия I-515/9Ш

10.

Серия П-44

11.

Серия П-44Т

12.

Серия П-44ТМ

13.

Серия П-44М

14.

Серия ПД-4

15.

Серия П-46

16.

Серия П-42

17.

Серия П-43

18.

Серия П-55

19.

Серия П-55М

20.

Серия П-3

21.

Серия П-3М

22.

Серия П-30

Перепланировки, требующие предварительной разработки проекта

Серия здания

 .JPG формат

1.

Серия II-18

2.

Серия II-68

3.

Серия И-209 А

4.

Серия МГ-601

5.

Серия П-49

6.

Серия II-57

7.

Серия 2020 АМ/12

8.

Серия I-515/9М

9.

Серия I-515/9Ш

10.

Серия П-44

11.

Серия П-44Т

12.

Серия П-44ТМ

13.

Серия П-44ТМ/25

14.

Серия П-44ТМ/17

15.

Серия П-46

16.

Серия П-42

17.

Серия П-43

Куда обращаться для оформления будущей или уже готовой переделки квартиры

Советы

Перепланировка квартиры может обернуться серьезной проблемой еще до начала ремонта – ведь на переустройство жилья нужно получить официальное разрешение. Мы расскажем, что для этого сделать

Перепланировка
квартиры – задача не из простых. Ведь до начала ремонта необходимо собрать
пакет документов и согласовать план переустройства с Мосжилинспекцией
. Мы
разобрались в юридических тонкостях и составили памятку для тех, кто планирует
перепланировку жилья в многоквартирном доме.

Шаг 1: выясните, считаются ли ваши работы перепланировкой

Имейте в виду, что не все изменения в квартире требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если хотите:

  • заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
  • установить или разобрать встроенную мебель;
  • заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
  • переставить бытовые напольные электроплиты в габаритах помещения кухни;
  • установить наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасаде дома;
  • установить самораздвижные или «карусельные» двери и витрины из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
  • изменить материалы и пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
  • переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей);
  • заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Что такое перепланировка?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся виды работ, затрагивающие несущие стены, перегородки и перекрытия. Переустройством квартиры также считается расширение дверных проемов, монтаж новых перегородок и замена конструкции пола.

Шаг 2: оформите технический паспорт

Если ваши ремонтные работы все-таки относятся к перепланировке, то первое, что вы должны сделать – это получить технический паспорт. Он необходим при покупке жилья в ипотеку, для прописки в квартиру другого человека, для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и для согласования перепланировки.
Заказать технический паспорт на квартиру можно в органах БТИ (бюро технической инвентаризации)
. В Москве это можно сделать в ближайшем офисе МосГорБТИ, любом Многофункциональном центре (МФЦ) либо через интернет – на портале mos.ru. Вам понадобятся следующие документы:

  • заявление на техническую инвентаризацию;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт);
  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия (ДДУ и передаточный акт);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 3: закажите проект перепланировки

После получения техпаспорта вам нужно оформить проект переустройства квартиры. Вы можете заказать его у автора проекта дома или в любой проектной организации, имеющей разрешение на проведение подобных работ. Если же ваш проект относится к типовым перепланировкам, вы можете сослаться на разработанный проект, официально размещенный на сайте Мосжилинспекции.

Что можно изменить без проекта и разрешения и оформить после в уведомительном порядке?

  • перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • разборка (полная или частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
  • устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Шаг 4: подайте пакет документов в Мосжилинспекцию

Подготовьте следующие документы:

  • заявление (оригинал, 2 шт.);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • проект перепланировки (оригинал, 2 шт.);
  • технический паспорт;
  • согласие всех членов семьи нанимателя (оригинал, 1 шт.).

Если в ходе переустройства вы планируете расширить площадь квартиры, объединив ее с общим участком дома, то убедитесь, что ваши соседи не имеют возражений. Соберите их подписи и заполните шаблон документа.
Готовый пакет документов можно сдать в Мосжилинспекцию или МФЦ
. Адреса и контактные телефоны вы можете найти здесь.

Нет времени? Подайте документы онлайн на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы. Сроки исполнения будут те же, что и при личном приеме, зато минус один поход по инстанциям.

Спустя 35 дней после подачи документов вам дадут согласие на переустройство квартиры или откажут в заявлении. Согласование перепланировки осуществляется бесплатно.

Шаг 5: если вы получили отказ в перепланировке, действуйте!

Отказ в переустройстве квартиры вы можете получить по трем основным причинам:

  • пакет документов оказался неполным;
  • документы были поданы не в тот орган;
  • предложенный вами проект не соответствует законодательству.

В первых двух случаях вы можете подать документы снова, собрав полный пакет бумаг и обратившись в органы местного самоуправления (Мосжилинспекция или МФЦ). Если же причиной отказа стал проект перепланировки, попробуйте проконсультироваться со специалистами строительной и проектной сфер, юристами и адвокатами. Если основания для отказа в перепланировке квартиры кажутся вам неправомерными, решение можно обжаловать в суде. Вполне возможно, что закон окажется на вашей стороне и вы получите разрешение на перепланировку своей квартиры.

Редакция выражает
благодарность pgu.mos.ru за
помощь в подготовке материала.

Квартиры в панельных домах, возведенных 20-30 и более лет назад, не отличаются высоким комфортом. В таких зданиях присутствует внутри немалое количество перегородок, что свидетельствует от малой площади жилых и нежилых помещений. Согласно современным требованиям, предъявляемым к дизайну, подобные квартиры нуждаются в перепланировке. Только в этом случае удастся расширить квартиру и сделать ее максимально удобной и уютной. Однако прежде чем сделать перепланировку в панельной квартире, несколько раз хорошо подумайте. Действительно стоит ли реализовывать задуманное в реальность?

Сложности перепланировки квартиру в панельном доме

Решив перепланировать квартиру в панельном доме, прежде всего, уясните, что на разработку требуемой для этого проектной документации уйдет очень много денег. Без нее вносить изменения в жилплощадь категорически запрещено. Иначе не избежать проблем с жилищной инспекцией, штрафов. В случае выявления запрещенной перепланировки придется привести квартиру в первоначальное состояние. Для этого потребуются деньги, время и силы. К тому же в случае отсутствия проектной документации в итоге очень высок риск получения того, что не соответствует ожиданиям. В такой ситуации ни о каком комфорте и эстетическом удовольствии не может быть и речи.

Учтите, что проектная документация не дает право на проведение ремонтно-строительных работ. Ее обязательно нужно официально согласовать в Мосжилинспекции и получить Распоряжение. Лишь только на основании Распоряжения можно будет приступить к ремонтно-строительным работам. Проектная документация разрабатывается с учетом строительных и законодательных норм. Такая документация включает в себя, в том числе план, согласно которому будут выполняться работы по перепланировке помещения. Оформить данную документацию самостоятельно невозможно. Это удастся сделать исключительно в специализированной организации, которая имеет соответствующую лицензию. Получить проектную документацию придется в тех случаях, если вы решите, например, изменить число жилых комнат и их площадь, внести изменения в несущие конструкции, увеличить проем в перегородках, перенести или заменить систему газоснабжения.

Здесь важно понимать, что нерадивые проектировщики очень часто предлагают полный комплекс работ по разработке проектной документации. Такая услуга стоит еще дороже. Однако необходимость в ней возникает далеко не всегда. В итоге вы просто переплатите впустую деньги.

Важные нюансы перепланировки квартиры в панельном доме

Если вы решите создавать дополнительные проемы или снести подоконный блок, то разработки проектной документации не избежать. С этой целью разумнее всего обратиться в ОАО МНИИТЭП. Также здесь важно заранее посетить соседей этажом выше и ниже и узнать у них имеется ли в подобных местах проем. Если он есть, то вам, скорее всего, не разрешат создавать дополнительный проем.

Учтите, что придется предоставить инженерам МНИИТЭП доступ в квартиру этажом выше и ниже. Это обязательное требование. Именно на основании проведенного обследования инженеры разработают для вас соответствующее заключение о техническом состоянии конструкций жилого/нежилого помещения с целью определения возможности производства планируемых работ по переустройству и/или перепланировке/затрагиваются несущие конструкции. Также полученная информация нужна инженерам для создания проекта перепланировки помещения. На основании полученного от них комплекта документов станет возможно согласование перепланировки в Мосжилинспекции.

Если в случае перепланировки квартиры в панельном доме будут затронуты несущие конструкции или разгружающие перегородки, важно помнить о ПП 1104-ПП от 29.12.2017 г. В данном документе указы требования, которые предъявляются к проведению переустройства и/или перепланировки помещений жилого и нежилого назначения.

Почему выгодно заказывать готовый проект перепланировки панельной квартиры?

Никто не вынуждает вас разрабатывать новый проект, получать проектную документацию, согласно которой можно изменять внутреннее пространство квартиры. Можно просто обратиться на сайте http://www.mniitep.ru. Здесь представлен альбом типовых решений, в рамках которых можно получить Распоряжение жилищной инспекции и затем незамедлительно приступить к ремонтно-строительным работам.

Делая выбор в пользу такого варианта, вам не придется подготавливать все требуемые документы в строгом соответствии со строительными нормами. Избавите себя от лишней бумажной волокиты и очередей. Сэкономите и время, и финансы, и нервы.

Всегда ли уместно делать перепланировку?

Если по каким-то причинам вы не желаете делать перепланировку в панельном доме, то смело отказывайтесь от таких изменений. Перепланировка — это не единственный вариант, реализовав который удастся создать в квартире предельный уют. Обратите внимание на наши предложения готовых дизайн-проектов для панельного дома серии П44Т. Это стоит сделать по ряду нескольких весомых причин:

  • Наш дизайн проект поможет вам обрести детальную визуализацию будущего интерьера. Также вы сможете получить ответы на вопросы о том, сколько времени займет воплощение проекта в жизнь, какие этапы и в какой последовательно надо пройти, каких специалистов надо привлечь и сколько денег потребуется для реализации всего задуманного.
  • Каждый этап дизайн-проекта проработан до мелочей. Даже по окончанию работы возможны дополнительные услуги по декору, корректировке, уточнению.
  • Разрабатываемый нами дизайн-проект включает детальные описания всех аспектов вашего интерьера. В него входят планировочные решения, визуализация интерьера при помощи графики 3D, рабочая документация.
  • Предлагаемый дизайн проект включает в себе весь список требуемых для разработки интерьера покупок. Отображена их цена. Подобный подход обеспечивает предсказуемость и прозрачность всему процессу разработки интерьера.
  • Многие составляющие данного проекта являются по своей сути подробными инструкциями, которые в себе содержат технические подробности, необходимые для специалистов. Это является гарантом получение такого результата, на который вы изначально рассчитываете. Также эти инструкции существенно облегчают согласование условий работ с исполнителями. Еще они позволяют контролировать весь процесс.
  • Благодаря дизайн-проекту все элементы декора буду размещены предельно творчески и грамотно. Это позволит вам ежедневно ощущать все великолепие своего интерьера. Родные, друзья и соседи оценят дизайнерский ремонт по достоинству.
  • Наши дизайнеры, прежде всего, беспокоятся о вашем удобстве. Это означает, что используя наш проект, вы получите интерьер, от которого удастся получать исключительно удовлетворенность. Удобство начинается от грамотного расположения электрооборудования до установки мебели.
  • Грамотный дизайн-проект от таких профессионалов как мы — это престижно. С его помощью вы сможете продемонстрировать не только свой вкус, но и финансовые возможности, а главное — личный статус.
  • Стоимость предлагаемого дизайн-проекта приемлемая. Благодаря этому каждый желающий сможет себе позволить идеальное жилое пространство.

Расходуйте свои деньги и время рационально, используйте для повышения комфорта своей жизни готовый дизайн проект, разработанный специально для панельного дома серии П44Т.

Смотрите проекты в интернет-магазине

Посмотреть типовые проекты П44Т

Жилые многоквартирные дома, возведенные по серийным типовым проектам являются на сегодня самым распространенным типом жилья.

В данной статье будет освещен вопрос особенностей подготовки документации для узаконивания перепланировки в таких жилых зданиях.

В самом начале следует дать определение, что считается перепланировкой и переустройством, так как эти мероприятия требуют обязательного согласования:

Переустройством и/или перепланировкой квартиры, расположенной в жилом многоквартирном доме, являются строительные мероприятия, требующие внесения изменения в учетно-техническую документацию (технический паспорт квартиры или поэтажный план с экспликацией к плану) помещения.

Наибольшее распространение среди типовых многоквартирных зданий в Москве и городах Подмосковья получили дома, спроектированные МНИИТЭП (Московским научно-исследовательским институтом типологии экспериментального проектирования). 

Для перепланировок квартир в типовых домах, возведенных по своим проектам, собрав статистику наиболее востребованных изменений первоначальных планировочных решений, в МНИИТЭП в 2020 году разработали каталог типовых перепланировок для г. Москвы.

Перепланировка в Москве по типовому каталогу

Каталог типовых перепланировок, подготовленный МНИИТЭП, включил в себя проекты перепланировок квартир в некоторых типовых домах (для самых массовых типовых серий): II-18, II-49, II-57, II-68, 1-515/9, 1605АМ/12, П-3, П-3М, П-30П-42, П-43, П-44, П-44Т, П-44М, П-46, П-55, П-55МПД-4И-209А, МГ-601.

Каталог типовых решения для перепланировки квартир был согласован с Государственной Жилищной инспекцией г Москвы, что предоставило возможность согласовывать планируемые перепланировки без обязательного выполнения проекта (с указанием номера типовой перепланировки в каталоге). Подробнее с Постановлением Правительства Москвы № 508, регулирующим сферу перепланировок возможно познакомиться перейдя по ссылке.

Изначально каталог включал в себя две части, где в первой (раздел «А») содержались проекты перепланировки квартир в типовых домах не требующие вмешательства в несущие конструкции дома. Во второй части (раздел «В») проекты предусматривают изменение несущих конструкций.

В настоявший момент доступна для использования только вторая часть («В»). Перепланировки первой части каталога («А») могут быть на уровне эскиза приняты к сведению проектной организацией, которая будет разрабатывать необходимую для согласования  документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример каталожных проектов раздела «В»

По каталогу типовых перепланировок возможно согласовать только планируемые работы.

В том случае, если для перепланировки используется каталожный проект в части В, возможно согласование намеченной перепланировки квартир в типовых домах без предоставления в Мосжилинспекцию ее проекта, указав каталожный номер. Остальные документы комплектуются как обычно.

Подготовка технического заключения требует проведения инженерного обследования, проводимого силами специалистов АО МНИИТЭП для определения состояния конструкций дома. В расчетах учитываются нагрузки на несущие конструкции, и наличие проемов в этом же месте у соседей снизу и сверху. 

Пример технического заключения МНИИТЭП

Посмотреть подробнее проектную документацию на данную перепланировку возможно здесь

О плюсах и минусах перепланировки квартир в типовых домах по типовому каталогу подробно описано в этой статье.

Индивидуальный проект перепланировки в типовом доме

Чаще всего перепланировка квартиры даже в типовом доме выполняется на основе индивидуального проекта, так как проект из каталога не учитывает все важные собственнику нюансы. Кроме того, далеко не все московские типовые серии домов спроектированы МНИИТЭП.

Это означает, что проектную документацию для согласования перепланировки в таких случаях требуется разрабатывать индивидуально.

В Москве, в настоящее время, возможно согласовать планируемую и уже выполненную перепланировку и в основополагающем документе Постановлении Правительства города № 508, изложен регламент согласования. Кроме этого, документ содержит и запрещенные к реализации строительные мероприятия. Помимо регламента, в сфере перепланировок существует главный контрольно-надзорный орган – Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы.

Для уточнения разрешенных к реализации работ и подготовки индивидуальных проектов перепланировки возможно воспользоваться услугами организации, имеющей допуск СРО (что сейчас заменяет лицензию), например нашей.

Пример индивидуального проекта перепланировки квартиры в типовом доме

Посмотреть полностью проектную документацию на данную перепланировку возможно здесь.

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

Процесс согласования перепланировки отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов Подмосковья, не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки. Перепланировку возможно согласовать, как только планируемую или по факту, но на основании решения суда.

При этом, комплект документов не отличается от Москвы – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Завершенная перепланировка

В том случае, если перепланировка квартиры уже произведена и не противоречит принятым нормам, то на сегодня, в Москве ее также возможно согласовать. Так как проект уже реализован, потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если перепланировка затронула несущие конструкции, то техническое заключение должно быть разработано автором-проектировщиком дома или замещающей его организацией. В настоящее время авторов зданий замещает ГБУ «Экспертный центр».

Если перепланировка не затронула несущие конструкции дома, имеющего железобетонные междуэтажные перекрытия, то разработать техническое заключение сможет любая проектная организация с допуском СРО (например наша).

Серия дома и перепланировка

Намечая перепланировку квартиры в столичном типовом доме, потребуется определить его серию, что несложно сделать с помощью различных онлайн-сервисов. 

Для городов Подмосковья, там где данные о серии дома с помощью онлайн-сервисов получить не удается, информацию потребуется уточнить в БТИ или управляющей компании. 

В учетно-технической документации БТИ, серия дома, как правило, указана.

Пример учетной документации БТИ (техпаспорта) с указанием серии дома

В разделе «Сведения о здании» указывается шифр проекта (серия дома).

Для серийных домов уточнить наименование серии и организацию-проектировщика не составит труда, так как проектных организаций массовых серий не так уж много.

Знание типовой серии позволяет определиться с расположением несущих стен (что не всегда возможно сделать по документации БТИ) и посмотреть для своей квартиры различные варианты.

Перепланировки квартир в типовых домах являются наиболее распространенными и познакомиться с проектами перепланировки, выполненными нашими специалистами и успешно прошедшими согласование можно в этом разделе.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить и в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области. 

Вы можете направить на нашу электронную почту ([email protected]) план квартиры из БТИ «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса, что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»).

Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать вопросы по телефону организации (8 (495) 722-03-79).

После принятия Постановления Правительства Москвы №508 согласно пункту 21 его Приложения №1 согласование перепланировки в Мосжилинспекции может быть осуществлено на основании типового проекта перепланировки.

Однако в данный каталог типовых планировок квартир включены далеко не все типы квартир и перепланировок. Воспользоваться им могут лишь небольшое количество собственников квартир. В данной статье мы подробно разберем в каких случаях можно воспользоваться типовым проектом перепланировки и рассмотрим нюансы его применения.

Итак, после принятия данного постановления в 2020 году Мосжилинспекция совместно с проектным институтом МНИИТЭП разработали типовые проекты перепланировки квартир для жилых домов массовых серий, которые объединили в каталог и выложили в общий доступ.

Данные типовые проекты перепланировок есть на сайте Мосжилинспекции. Ознакомиться с ними можно, скачав соответствующий каталог по данной ссылке. Также просмотреть типовые планировки и перепланировки по сериям можно здесь.

Мосжилинспекция- типовые проекты перепланировки квартир. Нюансы использования.

1. Типовые перепланировки по сериям.

Согласованный Мосжилинспекцией типовой проект перепланировки.

Безусловно, каталог типовых перепланировок — большой шаг вперёд в улучшении согласований перепланировок. Особенно, на фоне появления обязательного предоставления техзаключения от автора проекта дома при затрагивании несущих конструкций в соответстии с п. 1.4.7. Приложения 3 всё того 508-ого постановления. За выполнение типового проекта перепланировки проектной организации платит государство, а значит человеку, планирующему ремонт, по идее можно сэкономить. Но, к сожалению, на практике возникает масса нюансов.

При согласовании переустройства Вы сможете сослаться на типовой проект перепланировки только в том случае, если каталог содержит Вашу серию дома. Более того, необходимо, чтобы первоначальная планировка Вашей квартиры была в нем представлена и полностью с ней совпадала.

К примеру, каталог перепланировок типовых серий домов содержит серию п-44т, но собственники двухкомнатных квартир не смогут им воспользоваться, так как планировки 2-комнатных квартир данной серии в нём никак не представлены. Даже если Ваша квартира приведена в каталоге, то её исходная планировка должна точно совпадать с Вашей, то есть иметь такое же количество комнат, ту же конфигурацию перегородок, стен и балконов. В противном случае Вы не сможете сослаться на типовой проект перепланировки квартиры.

МНИИТЭП разработал варианты типовых планировок квартир только для собственных серий. То есть, множество других серий, такие как КОПЭ, И-155, С-200 и т.д. в него просто не вошли. Каталог также содержит только типовые перепланировки квартир в панельных домах (и то не всех серий), а кирпичные и монолитные дома не представлены вообще, так как они построены по индивидуальным проектам. Иными словами, большинство домов Москвы каталог типовых перепланировок МНИИТЭПа обошел стороной.

Каталог типовых проектных решений перепланировок квартир включает в себя следующие серии домов:

  • II-18;
  • II-68;
  • И-209а;
  • МГ-601;
  • II-49;
  • II-57;
  • 1605АМ/12;
  • 1-515/9м;
  • П-44;
  • П-44т;
  • П-44тм;
  • П-46;
  • П-42;
  • П-43;

О том, как узнать серию своего дома по адресу мы рассказывали здесь.

Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир.

2. Типовые планировки квартир должны полностью совпадать с планируемой планировкой квартиры.

Также для того, чтобы сослаться на типовую перепланировку квартиры из каталога, необходимо, чтобы планируемая планировка Вашей квартиры целиком совпадала с предложенной в каталоге.

То есть, Вы должны возвести перегородки именно так, как указано в предложенной планировке каталога для Вашей квартиры. Если планируемая конфигурация перегородок хоть немного не совпадает с той планировкой, что представлена в каталоге, то воспользоваться им Вы не сможете- получите вместо разрешения на перепланировку квартиры- отказ. Разрешаются отклонения только в расположении сантехприборов. К примеру, если Вы хотите возвести перегородку немного не так, как указано для Вашей квартиры в каталоге, то Вы не сможете им воспользоваться.

Таким образом, чтобы воспользоваться типовым проектом перепланировки квартиры, необходимо соблюдение двух условий:

а) Ваша квартира должна быть точно такой же как на рисунке в каталоге (такое же расположение, количество комнат, балконов, общая планировка и т.д.)

б) Ваша намечаемая планировка должна полностью совпадать с планировкой из каталога (расположение всех перегородок, привязка проёмов в несущих стенах и т.д.).

В противном случае, согласовать перепланировку с помощью каталога перепланировок от МНИИТЭПа Вам не удастся. К сожалению, планировки разработаны таким образом, что на практике они редко сходятся с желаниями собственников. Таким образом, государство ещё сильней минимизирует количество возможностей воспользоваться данным документом, и согласование перепланировки приходится осуществлять по проекту перепланировки от организации с допуском СРО.

3. Типовые проектные решения перепланировки квартир.

К сожалению, половина представленных в каталоге МНИИТЭПа вариантов перепланировок содержат работы, которые итак по существующему законодательству требуют согласования в уведомительном порядке (перенос не несущей перегородки, перенос проёма в не несущей перегородке и т.д.). Мосжилинспекция итак узаконивает такие варианты перепланировок по поэтажному плану после перепланировки. Очень много популярных работ при перепланировке квартир ( к примеру, перенос кухни), вобще, никак не представлены в данном каталоге. Многие, такие как снос подоконной части, представлены в единичных случаях.

4. Типовые планировки квартир не гарантируют получения разрешения на ремонт.

Даже если Вам удалось встретить в каталоге именно свою квартиру и Вы решили воплотить в жизнь именно такую планировку, которая там представлена, то это ещё не значит, что Вам её разрешат. Правда, это касается, в основном, проёма в несущей панели — наиболее часто встречающегося и целесообразного случая для использования каталога типовых решений перепланировок квартир. Во-первых, МНИИТЭП запретил выполнять проёмы и демонтировать подоконные пространства в любых домах своих серий позже 2007-ого года постройки, объясняя это тем, что они рассчитаны на прогрессирующее разрушение. Во-вторых, для определения возможности затрагивания несущих конструкций на квартиру вначале выйдет инженер для осмотра состояния дома. К примеру, на первых и вторых этажах МНИИТЭП очень редко позволяет выполнять проёмы в несущих стенах. Особенно по типовым проектам. Несимметричный стык плит перекрытий или плохое общее состояние здания также могут послужить причиной отказа в осуществлении данного мероприятия. К тому же, Ваши соседи по верхнему и нижнему этажу тоже могли уже выполнить проём, что может повлечь запрет на устройство проёма в Вашей квартире.

Подготовка стены к приходу инженера из МНИИТЭП.

Если Вы выбрали типовую перепланировку квартиры с устройством проёма в несущей стене, то Вы будете обязаны обеспечить доступ для уже упомянутого технического осмотра в выше расположенную и ниже расположенную квартиры (при сдаче документов Вам придется написать соответствующее обязательство). Попасть в эти квартиры удаётся не всегда, так как соседи бывают разные, а отсутствие доступа служит отказом в согласовании перепланировки. Также к приезду инженера Вы должны будете сбить штукатурку со стены в месте планируемого проёма и произвести вскрытие полов до плит перекрытий (общие указания по данным мероприятиям приведены на рисунке). Если Вы живёте в этой квартире, то после данной процедуры комфортное проживание в ней вряд ли станет возможно. А только до согласования перепланировки при положительном решении Вам придётся ждать ещё месяц с момента выхода специалиста.

5. Мосжилинспекция принимает типовые проекты перепланировки только, если перепланировка планируется, а не выполнена.

Если Ваша перепланировка уже выполнена, то воспользоваться каталогом типовых перепланировок Вы не сможете. Причем, абсолютно не важно отмечены ли уже произведенные изменения в планах БТИ на квартиру или нет.

При выполнении типового проекта инженер все равно выйдет на квартиру, увидит выполненный ремонт и Вам выдадут отказ. В случае выполненного ремонта, перепланировку необходимо согласовывать по обычному проекту переустройства.

6. Организация, выполняющая типовой проект перепланировки.

Изначально, каталог типовых перепланировок, как уже было упомянуто, был разработан проектным институтом МНИИТЭП. Им же выполнялся и сам типовой проект перепланировки квартиры с её обследованием при обращении собственника квартиры в Жилищную инспекцию с ссылкой на типовую перепланировку из каталога. Затем Мосжилинспекция прекратила своё сотрудничество с МНИИТЭПом, и больше года согласования по каталогу типовых проектных решений перепланировки квартир не осуществлялись вообще. Сейчас данную возможность снова восстановили, но сами типовые проекты перепланировки квартиры в соответствии с приведенными в каталоге решениями выполняются организацией ООО «Стройэксперт». В связи с этим, МНИИТЭП подал иск на Мосжилинспекцию в суд и сейчас между ними идут судебные разбирательства, а что будет дальше пока неизвестно.

Таким образом, типовые перепланировки квартиры стали хорошей идеей в упрощении процесса согласования перепланировки, но на практике её реализация свела к минимуму возможность их использования.

Ниже приведен пример типовой перепланировки, согласованный по соответствующему каталогу.

Согласованный типовой проект перепланировки квартиры.

План с демонтируемыми и возводимыми перегородками.

План квартиры после перепланировки.

Выше на рисунках приведён пример типового проекта перепланировки квартиры, выполненный МНИИТЭПом и согласованный Мосжилинспекцией (о чём говорит поставленный ею на плане штамп). При перепланировке осуществили проём в несущей стене на кухню, произвели расширение санузла на коридор. К сожалению, предусмотренные в типовом проекте кладовая и крошечный неудобный туалет сводят число людей, готовых воспользоваться такой перепланировкой, к минимуму.

Полученное разрешение по типовому проекту перепланировки квартиры.

С этой статьёй читают

Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

  • имеет юридическую силу;
  • разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
  • учитывает требования строительных норм и правил;
  • содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Требования к документации для перепланировки квартиры

Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

В состав документов для согласования перепланировки входит:

  • заявление на перепланировку;
  • договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
  • технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
  • сам проект перепланировки;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

Это важно!

Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

Нюансы разработки перепланировки

В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

  • обустройство полов помещений;
  • ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
  • устройство или перенос уборных и ванных комнат;
  • работы, связанные с газовой системой.

Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

  • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
  • перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
  • снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
  • ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
  • перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
  • изменение внешнего облика многоквартирного дома;
  • устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

  • имеет ли она допуск СРО;
  • есть ли у нее собственный проектный отдел;

Обратите внимание

В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

  • осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

  • проект перепланировки — от 14 000 рублей;
  • техническое заключение — от 10 000 рублей;
  • техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
  • дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Планируемые работы

Необходимые дополнительные разделы к проекту

Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

  • общая пояснительная записка;
  • архитектурные решения;
  • водоснабжение и водоотведение;
  • электрооборудование и электроосвещение;
  • отопление и вентиляция

Устройство проемов в несущих стенах

  • конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
  • техническое обследование строительных конструкций;
  • экспертиза конструктивных решений

Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

  • архитектурно-строительные решения;
  • теплотехнический расчет

Перенос газового оборудования

газоснабжение

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

  • без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
  • с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
  • с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
  • при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
  • при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

Перепланировка в Москве / Перепланировка квартиры / Типовые проекты

Большинство москвичей, за исключением жителей старых домов Центрального округа столицы, сегодня живут в типовых многоэтажках, достаточно прочных, чтобы не попасть в программу реновации, но не очень комфортных по современным критериям. Конечно, не только Москва строилась по типовым проектам, и подобные проблемы свойственны большинству российских городов.

В 2020 году Жилинспекция совместно с ГУП МНИИТЭП начали разработку типовых проектов перепланировки квартир для жилых домов массовых серий.

Согласно Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»,
если перепланировка квартиры соответствует типовому проекту, согласование перепланировки проходит по упрощенной схеме.

В Мосжилинспекцию не нужно подавать Проект перепланировки и Техническое заключение. В заявлении на согласование перепланировки достаточно указать номер типового проекта. Остальные документы для согласования перепланировки готовятся в обычном порядке.

Крупноблочные многоквартирные жилые дома

II-18

II-68

Блочные многоквартирные 12-этажные дома с рядовыми секциями.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота жилых помещений: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

И-209А

Крупнопанельные многоквартирные жилые дома

1-515/9M

1-515/9Ш

Многосекционные панельные 9-этажные дома с рядными секциями.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

1605 АМ/12

МГ-601

Каркасно-панельные дома с к-вом этажей от 14 до 24 (чаще 16, 17 этажей).
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,48 — 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

II-49

Многосекционные панельные дома с рядовыми и торцевыми секциями.
9, 12 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

II-57

Многосекционные панельные дома с рядовыми и торцевыми секциями.
12 этажей.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-3

КрупноПанельные многоквартирные жилые дома из широтных 4-квартирных рядных
и 8-ми квартирных угловых секций с 1, 2, 3, 4-х комнатными квартирами.
17 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-3М

Панельные многоквартирные секционные дома с балконами, лоджиями и эркерами.
8 — 16 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-30

Панельные многоквартирные жилые дома из 4-квартирных секций.
12-14 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-42

Панельные многоквартирные жилые дома постройки 2020 — 2020 гг.
16 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-43

Панельные многоквартирные жилые дома (башни) коридорного типа.
16 этажей.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-44

Панельные многоквартирные жилые дома из 4-квартирных секций.
17 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-44М

Панельные многоквартирные жилые дома с торцевыми и рядовыми секциями.
14 — 17 этажей.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,7 м.

Проекты перепланировки квартир

П-44Т

Панельные многоквартирные жилые дома с облицовкой фасада «под кирпич».
9 — 25 (чаще — 14 — 17) этажей.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,70 — 2,75 м.

Проекты перепланировки квартир

П-44ТМ

Панельные многоквартирные жилые дома с увеличенной шириной шага поперечных несущих стен и большими балконами в торцевых секциях.
23 — 25 этажей.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,70 м.

Проекты перепланировки квартир

П-46

Панельные жилые блок-дома из 4-квартирных секций с 1- и 2-комнатными квартирами
и поворотными блок-секциями с 3-комнатными квартирами.
12 — 14 этажей.
В доме 1, 2, 3-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-55

Панельные шумозащитные жилые блок-дома из 4-квартирных секций с 1- и 2-комнатными квартирами
и поворотными блок-секциями с 3-комнатными квартирами.
12 — 14 этажей.
В доме 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

П-55М

Панельные шумозащитные жилые блок-дома с 1, 2, 3 и 4-комнатными квартирами.
Возможны различные варианты компоновки квартир в секциях.
12 — 16 этажей.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,64 м.

Проекты перепланировки квартир

ПД-4

Панельные жилые блок-секции с квартирами улучшенной планировки, с увеличеными площадями комнат и подсобных помещений.
В 3, 4 и 5-комнатных квартирах 2 санузла.
12 — 16 этажей. 1 этаж — нежилой.
Высота потолков в жилых помещениях: 2,75 м.

Проекты перепланировки квартир

Преимущества типовой перепланировки

Главным достоинством перепланировки квартиры по типовому проекту, естественно, является экономия времени и денег на разработку проектной документации. Абсолютно бесплатный проект перепланировки уже готов, владельцу квартиры нужно только следовать ему абсолютно точно.

Дополнительным плюсом такой перепланировки является надёжность и безопасность проектных решений, не требующих дополнительной экспертизы. Все специальные строительно-монтажные работы и необходимые материалы описаны в пояснительной записке (аннотации) к каждому проекту.

Обеспечить надзор за соответствием перепланировки выбранному проекту и правильностью проведения строительных и отделочных работ может любая (в том числе и наша) специализированная компания с допуском СРО.

Новые правила согласования перепланировки в Москве, независимо от сложности перепланировки, для оформления Акта о завершённой перепланировке требуют обязательного выезда на квартиру приёмочной комиссии после завершения ремонтно-строительных работ.

Постепенно в каталоге будут появляться новые серии жилых домов,
новые бесплатные проекты перепланировки квартир…

Согласование перепланировки

Компания «Мосжилэкспертиза» имеет допуск к работам, определяющим безопасность объектов капитального строительства, в том числе — к перепланировке квартир и нежилых помещений.

Мы подготовим проект перепланировки, обеспечим согласование перепланировки, получим разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Перепланировкой своей квартиры граждане часто занимаются самостоятельно, не уведомляя какие-либо службы. При этом многие не знают, что можно делать, а что нельзя. Как узаконить и согласовать перепланировку своей квартиры в 2020 году — читайте далее.

Что разрешено, а что запрещено перепланировать в своем жилье

Далеко не каждого собственника квартиры устраивает имеющееся в его владении количество комнат, их метраж и расположение. В стремлении переделать всё «под себя», где-то убрать мешающую стену, а где-то наоборот – возвести дополнительную перегородку, желая сделать ванную комнату просторнее, объединив ее с туалетом, хозяева занимаются перепланировкой. И не всегда принимают во внимание, что большинство самостоятельных действий, связанных с изменениями первоначального вида квартиры, нужно согласовать и узаконить. Разумеется, если речь идет о косметическом ремонте – покраске, оклеивании комнат обоями и т.п. – разрешения не требуется.

Также владелец жилья вправе самостоятельно:

  • устанавливать кондиционер или антенну;
  • ремонтировать лоджии или балконы, остеклять их;
  • встраивать мебель;

Перед началом ремонта ознакомьтесь с перечнем работ, которые можно проводить без согласования

  • переносить электроплитку;
  • менять пришедшее в негодность инженерное оборудование (чинить отопление, вентиляцию, систему водоснабжения, канализацию) и т.п.

Разрешены, но с предварительным согласованием, следующие виды работ:

  • изменение местоположения перегородок, двери;
  • увеличение площади комнаты за счет нежилого помещения;
  • соединение ванной с туалетом или других комнат;
  • изменение фасада дома;
  • объединение квартир и др.

Совет. Узнать, возможны ли изменения, которые вы собираетесь делать или уже сделали, можно в местном отделе архитектуры или жилищной инспекции.

Запрещено по российскому законодательству:

  • расширять кухню или туалет за счет иных жилых помещений (если предполагается их увеличение более чем на 1/4 от этой комнаты);
  • ломать несущие стены – не все знают, какие именно перегородки в их квартире являются таковыми;
  • делать арку между жилой комнатой и кухней, если пользуетесь газовой плитой. Это возможно, только если установите раздвижные двери. На электроприбор такой запрет не распространяется;
  • ломать или переносить коммуникации, которые относятся ко всему дому (вентиляция, отопление, водоснабжение);
  • обустраивать ванную или туалет в тех помещениях, под которыми у соседей находится жилая комната. Исключение составляют двухуровневые квартиры;
  • делать на лоджии системы обогрева или теплый пол, которые идут от общедомового отопления;
  • делать балкон просторнее за счет жилой комнаты. При этом их можно разделить аркой, ширина которой не превышает 1 м;
  • объединять балконы, ломая при этом стены.

Внимание! Однозначно запрещена перепланировка, в результате которой доступ к инженерным коммуникациям оказывается ограничен или вовсе перекрыт. Нельзя проводить работы, по итогам которых квартира окажется нежилой.

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность за самостоятельные действия

В большинстве случаев граждане затевают капитальный ремонт без согласования с жилищной инспекцией, надеясь, что это останется в тайне. Однако в таком случае становятся проблематичными сделки, предполагающие продажу, дарение, обмен или передачу квартиры по наследству, а также приватизацию.

Для любого жилья проводится процедура государственной регистрации. Для этого в обязательном порядке нужен план помещения. Все участки квартиры, где проведена незаконная перепланировка, сотрудник бюро техинвентаризации обозначит красными пометками.

Сначала получите бумаги по согласованию, а только затем начинайте строительно-ремонтные работы

Есть случаи, когда такую недвижимость всё же можно продать. Нужно обязательно поставить в известность покупателя о том, что вы перепланировали квартиру и не узаконили эти изменения. Иначе если впоследствии возникнут какие-либо сложности, новый владелец жилья имеет полное право оспорить сделку и через суд признать ее недействительной. Имейте в виду, что не каждый покупатель согласится обременить себя лишними заботами, связанными с несогласованной перепланировкой. Вероятнее всего, вам придется снизить стоимость квартиры.

Внимание! Жилье, в котором проведена неузаконенная реконструкция, невозможно приобрести в ипотеку. А если вы уже выплачиваете за него кредит, банк может потребовать досрочно погасить задолженность, поскольку вы нарушили условия кредитного соглашения.

Самовольное переоборудование жилья считается административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф величиной в 2-2,5 тыс. р. Но это еще не всё: узнав о вашей самодеятельности, в результате которой оказались нарушены санитарные нормы и проведены запрещенные работы, вас могут заставить вернуть всё в исходное состояние. На это дается определенный срок, после чего специальная комиссия приходит с проверкой. Если вы проигнорировали все предписания, даже приватизированную квартиру могут продать с молотка, выплатив вам стоимость недвижимости за вычетом судебных расходов. В исходное состояние жилье будет приводить новый владелец. Если вы снимаете квартиру, вас могут выселить, не компенсировав затраты, а переделку поручить законному собственнику недвижимости.

Как узаконить перепланировку: уже проведенную и еще не сделанную

Если вы только собираетесь что-то кардинально менять в своей квартире, для вас актуален такой порядок действий.

Сбор документов. Понадобятся:

  • техпаспорт жилья;
  • свидетельство, подтверждающее ваше право собственности;
  • выписка из домовой книги, в которую внесены все, кто проживает в данной квартире;
  • заявление о перепланировке;

Помните, если перепланировка не узаконена, продать квартиру вы не сможете

  • письменные разрешения от МЧС, СЭС и департамента, который занимается охраной памятников архитектуры, истории и культуры (последний документ нужен, если вы живете в доме, который относится к этой категории);
  • согласие на перепланировку от всех, кто живет в квартире. Этот документ заверяют в жилищном управлении или товариществе собственников жилья;
  • проект или эскиз будущей перепланировки.

Чем они отличаются? Эскиз нужен, если, например, планируете делать новые двери или объединять ванную с туалетом, увеличивать или уменьшать размер окон. Без проекта не обойтись, если соберетесь ставить дополнительные стены из кирпича или пеноблока, менять устройство пола, газовую плиту – на электрическую и др. Проект, в отличие от эскиза, требует обязательного юридического оформления. Если сомневаетесь, что именно следует готовить, узнайте это в жилищной инспекции.

После сбора документов необходимо:

  1. Обращение в отдел архитектуры местной администрации. В течение месяца вы узнаете, разрешат вам делать планируемые работы или нет.
  2. Проведение задуманного ремонта. Если же архитекторы не утвердили ваш первоначальный план, всегда есть возможность что-то подкорректировать, чтобы найти компромиссный вариант.
  3. Согласование выполненных работ сотрудником жилищной инспекции, который выдает соответствующий акт.
  4. Получение новых паспортов на квартиру: технического (в БТИ) и кадастрового (в Кадастровом реестре или центре муниципальных услуг).

Узаконить уже перепланированную квартиру можно через суд

Чтобы узаконить (в данном случае, скорее, легализовать) уже выполненную перепланировку, придется действовать только через суд. Для этого нужно:

  1. Подготовить письменное заключение от СЭС, что квартира соответствует всем нормам, проект, а также технический и кадастровый паспорта на жилье.
  2. Сообщить архитекторам из местного департамента о том, что вы самовольно перепланировали квартиру.
  3. Обратиться в районный суд с просьбой узаконить выполненные вами изменения.
  4. В случае если решение принято в вашу пользу, получить новые правоустанавливающие документы.

Разумеется, возможен вариант, когда суд не согласился утвердить вашу перепланировку и более того – обязал вас вернуть всё в исходное состояние. Проигнорировать это постановление не получится: за его неисполнение вас могут даже не выпустить за пределы города, пока вы не сделаете всё, как было прежде. Естественно, не обойдется без штрафов. Поэтому лучше несколько раз подумать, прежде чем приступать к перепланировке без согласования: риски и последствия такого мероприятия значительны.

Перепланировка квартиры: видео

Квартира с перепланировкой: фото

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: