Нюансы самовольной перепланировки

IVD.RU

1 звезда
2 звезды
3 звезды
4 звезды
5 звезд

Если квартира находится в частной собственности, это не означает, что ее можно переустраивать как угодно на свое усмотрение. Рассказываем, что можно сделать законным путем.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Для чего это нужно

Буква закона

Что делать, если проект согласовать нельзя

Где и как можно узаконить перепланировку квартиры

• 1 этап

• 2 этап

• 3 этап

• 4 этап

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Заключение

В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2022 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.

• 

Для чего это нужно

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум. До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно. Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок. Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон. Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

• При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
• При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
• Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
• При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности. По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала. Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.

• 

Буква закона

Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта. Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ. А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.

В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения. Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя. Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.

Типичными нарушениями являются:

— расширение санузла за счет площади жилых комнат;

— установка радиатора на балкон или лоджию;

— полный или частичный снос несущих конструкций;

— объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;

— подключение центрального отопления к теплому полу.

Что делать, если проект согласовать нельзя

Если из перечисленных выше документов становится ясно, что согласование невозможно, следует обратиться в компанию, занимающуюся проектированием. Специалисты разработают план восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций и по возможности вернут им первоначальный вид. 

Не все поврежденные элементы подлежат полному восстановлению. Например, широкий проем в несущей стеновой панели придется усиливать громоздким металлическим каркасом, выходящим за его пределы. Были случаи, когда такой каркас приходилось пускать через нижние этажи, чтобы он мог упереться своим основанием в фундамент здания. В подобных ситуациях обязательно требуется составление технической документации и ее утверждение в государственных органах.

Как и где можно узаконить перепланировку квартиры

Если изменения в планировке и инженерных коммуникациях не противоречат законодательству и техническим нормативам, есть шанс их согласовать. Надо заметить, что сделать это постфактум сложнее, чем перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Процедура проходит в несколько этапов. Их количество зависит от того, насколько серьезными были несанкционированные вмешательства в планировку и коммуникации. 

1 этап

Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования. Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН. Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.

В согласованное с жильцами время на дом выезжает сотрудник БТИ. Он должен зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт со штампом о нарушении. После обследования сотрудник выдает собственнику жилья список организаций и документов, которые понадобятся ему в дальнейшем, а также техническое заключение о целостности несущих стен, если в них не было сделано проемов и проложено глубоких штраб.

Следующий шаг — вызов на дом представителя Роспотребнадзора. После осмотра он выдаст заключение о соответствии санитарным нормам.

2 этап

На этой стадии составляется эскиз, если в техпаспорт не требуется вносить почти никаких корректив, либо проект, если коррективы необходимы. Эскиз можно выполнить самостоятельно на плане БТИ. Его будет достаточно, например, при возведении дополнительной перегородки. Составлением проекта занимаются организации с соответствующей лицензией.

3 этап

Когда расчеты и чертеж будут готовы, в жилищную инспекцию или архитектурный отдел в районной администрации нужно подать следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• новый техпаспорт, выданный сотрудником БТИ;
• заключение из Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
• проект или эскиз, в котором отображены изменения в результате переустройства;
• заявление на согласование.

Согласно статье 7.21 КоАП РФ необходимо будет заплатить штраф в размере 2022 —  2022 руб. Квитанцию об оплате следует приложить к общему пакету.

В случае, если комиссия примет положительное решение, в БТИ потребуется заказать новый кадастровый паспорт и внести в ЕГРН все необходимые коррективы.

На изготовление кадастрового паспорта уйдет около месяца. Он представляет собой выписку из госкадастра и включает в себя сведения о жилье и поэтажный план. Для его получения потребуется предоставить в Росреестр:

• проектную документацию;
• выписку из ЕГРН;
• новый техпаспорт;
• справку из Роспотребнадзора и других организаций при необходимости.

Если изменилась площадь, потребуется оформление в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

4 этап

Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, придется обратиться в суд по месту жительства. В этом случае собственник подает исковое заявление. Ответчиком выступает жилищная инспекция или другой государственный орган, занимающийся согласованием.

Пакет документов может варьироваться в разных регионах. В Москве в суд нужно будет предоставить:

• выписку из ЕГРН;
• заключение проектировщиков с допуском СРО о соответствии изменений техническим нормативам. СРО — это свидетельство, позволяющее организации производить ремонтные работы;
• заключение Роспотребнадзора;
• техпаспорт;
• согласие всех собственников жилья, управляющей компании, а также соседей при необходимости;
• акты на скрытые работы если были затронуты несущие стены и плиты перекрытий;
• согласие банка, если недвижимость находится в ипотеке.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу для оценки соответствия квартиры санитарно-техническим нормам. По итогам обследования комиссия составит заключение о наличии нарушений либо об их отсутствии. Если нарушений нет, комиссия подпишет акт о выполненной перепланировке, в противном случае укажет причины отказа и обяжет привести жилплощадь в надлежащее состояние. В акте должно быть указано, каким образом следует решить проблему, и какие именно мероприятия для этого потребуются.

Обычно решение выносится в течение одного месяца и вступает в силу через 10 дней. При этом учитываются интересы соседей. Разумеется, когда владелец присоединяет к своей территории часть общедомовой собственности без их согласия или забывает постелить гидроизоляцию при устройстве полов в ванной, выносится отрицательное решение. 

• 

Причины отказа в согласовании приведены в статье 27 Жилищного Кодекса.(ст27). Обычно они сводятся к следующим.

• У собственника жилья отсутствуют необходимые документы. На их сбор дается 15 суток. В противном случае собственнику грозит отказ.
• Изменения, произошедшие в процессе переустройства, нарушают санитарно-технические нормы и правила.
• Работы выполнены не по проекту.
• Состояние здания или его конструкция не рассчитаны на дополнительные нагрузки сверх нормы.

Если дом является памятником архитектуры и находится под защитой государства, запрет на изменения, при которых меняется внешний вид здания и важные элементы интерьера, накладывает департамент культуры.

Чтобы устранить незаконные «переделки», лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно составят проектную документацию и оформят акт на скрытые работы. Кроме того старший сотрудник обязан вести журнал производства ремонтно-технических мероприятий.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов. Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы. Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:

• штраф за незаконное переустройство 2000-2500 рублей;
• госпошлина на рассмотрение судебного иска 300 рублей;
• новый технический паспорт 900 рублей;
• новый кадастровый паспорт 200 рублей;

Не исключено, что появятся и другие судебные издержки.

Одна из основных статей расхода — это услуги проектно-строительной организации. Они зависят не только от прейскуранта фирмы, но и от объема работ, степени их сложности. Эскиз можно выполнить самостоятельно. За проект придется заплатить сумму от 10 000 рублей. Верхний предел может составлять шестизначное число. В больших городах цены выше, в маленьких —  ниже.

Сумма может оказаться огромной, если серьезно повреждены несущие стены и перекрытие в новостройке или фасад в старинном доме, охраняемым государством. Если снесена часть перегородки, дело обойдется затратами на металлический каркас и гипсокартонные листы.

• 

Заключение

Слишком много факторов приходится учитывать в каждом конкретном случае. Чтобы разобраться с частностями самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила. В этой статье мы привели лишь несколько цитат из них. О том, каким будет окончательный вердикт жилищной инспекции или суда, сможет довольно точно предсказать проектировщик после обследования поврежденных конструкций. С полной определенностью можно сказать лишь одно —  с согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать.

• Материал подготовила:
  Артем Филимонов

Перепланировка на сегодняшний день проводится практически всеми современными гражданами, так как представляет собой самый простой тип ремонтных работ.

При этом действующее законодательство устанавливает необходимость предварительного согласования проводимой перепланировки с соответствующими государственными органами, но на практике граждане редко когда соблюдают данное требование, проводя все ремонтные работы самовольно.

Однако важно знать о том, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах может привести к достаточно серьезным проблемам, к которым стоит подготовиться заранее.

Что это такое

Самовольной перепланировкой на сегодняшний день считаются любые ремонтные работы, которые привели к корректировке пространства жилого помещения, и при этом были проведены без предварительного получения соответствующего разрешения. В тех ситуациях, когда согласование само по себе является необязательным, процедура проведения перепланировки не может признаваться незаконной, так как отсутствует сам факт нарушения действующего законодательства.

Незаконными ремонтные работы становятся в том случае, если вносятся различные изменения, на которые должна дать согласие жилищная комиссия, но по которым не было проведено соответствующее оформление, а также если выполнялись те или иные ремонтные работы, запрещенные действующим законодательстве.

В первой ситуации достаточно просто предварительно узаконить самовольный ремонт, в то время как во второй на собственника неизменно накладывается достаточно серьезная ответственность, а также дополнительные затраты, связанные с необходимостью приведения недвижимости в первоначальный вид.

Ответственность на владельца накладывается и в том случае, если он получил квартиру с незаконно проведенной перепланировкой по наследству или путем оформления договора дарения.

В процессе оформления таких соглашений технический паспорт недвижимости не входит перечень обязательных документов, в связи с чем новый владелец может даже не знать о том, что в нем отсутствуют какие-либо отметки, касающиеся значимых изменений в жилье, но на практике, даже получая уже перепланированное жилье, можно узаконить внесенные корректировки и избежать ответственности.

Какие виды работ разрешены и запрещены в 2022 году

Некоторые виды ремонта предусматриваются и без предварительного согласования с представителями БТИ, и в частности, это касается:

• обновления отделочного покрытия;
• обновления встроенных мебельных систем, не относящихся к категории отдельных помещений;
• смена старой сантехники;
• установка различного оборудования со стороны фасада;
• смена или транспортировка кухонных плит и батарей;
• смена старого оборудования на новое, соответствующее ему по своим характеристикам и размерам;
• ремонтные работы балконов и лоджий;
• установка дверей и легких витрин, если это не приводит к корректировке площади жилого помещения;
• установка перегородок, которая не предусматривает повышение нагрузки, создаваемой на перекрытия;
• устранение тамбура;
• устранение установленных перегородок, если они не являются несущими;
• устранение или, наоборот, создание проемов под двери в стенах, если они не являются несущими.

В то же время незаконной перепланировка может признаваться в том случае, если человек проводит следующие процедуры:

• переделка жилых помещений, которая создает ухудшение для жилищных условий владельцев, а также осложняет использование различных инженерно-технических коммуникаций;
• полный демонтаж несущих стен, который приводит к ослаблению прочности здания;
• установка радиаторов на лоджии и балконы;
• установка лоджий или балконов на высоте выше второго этажа;
• монтаж теплого пола за счет общедомовой тепловой сети;
• объединение жилых и вспомогательных помещений;
• расширение площади вспомогательных помещений за счет использования жилых площадей;
• блокировка вентиляции или сокращение изначально предусмотренного размера канала;
• установка перегородок, которые создают новое помещение при отсутствии в нем каких-либо радиаторов и окон;
• повышение нагрузки, создаваемой на несущие конструкции здания;
• заделывание газовых труб в стены;
• объединение квартиры с общим коридором лестничной площадки;
• установка отключающих коммуникационных устройств, которые сказываются на ресурсном потреблении в остальных помещениях;
• смена оборудования в технических помещениях;
• проведение ремонтных работ в зданиях, которые представляют собой культурную ценность или имеют утвержденное аварийное состояние.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры или частного дома

Для того, чтобы узаконить проведение самовольной перепланировки, достаточно проследовать стандартному алгоритму:

1. Обратиться за получением консультационных услуг в орган, которым проводится согласование ремонтных работ по месту расположения недвижимости. В зависимости от того в каком регионе проводится данная операция, данным органом может быть жилищная инспекция, отдел капитального строительства при администрации, а также ряд других органов.
2. Заказать проект или полностью самостоятельно разработать эскиз проводимых ремонтных работ.
3. Подготовить все необходимые документы и предоставить их в соответствующий орган через его отделение или многофункциональный центр.
4. Получить письменно оформленное разрешение на проведение ремонтных работ или же отказ в их согласовании. Данное решение в преимущественном большинстве случаев принимается на протяжении ближайших 45 дней.
5. Если прошение было отклонено, можно обратиться в суд, оформив соответствующее административное исковое заявление, после чего принять участие в судебном разбирательстве и получить решение суда, чтобы снова обратиться в регистрационный орган и удостоверить внесение корректировок.

Оформление и необходимые документы

Чтобы зарегистрировать внесенные корректировки, нужно проделать следующий ряд операций:

• Собрать все необходимые документы и справки, включая новый кадастровый и технический паспорта, заключение СЭС, подтверждающее полное соответствие перепланировки установленным нормам, а также проект квартиры, в который будут внесены соответствующие корректировки.
• Получить разрешение на узаконивание перепланировки с помощью районного суда, предоставив заключение СЭС, технический паспорт недвижимости, документы, подтверждающие право собственности на указанное имущество, а также утвержденный государственными и другими органами проект помещения.
• Оформить новый технический и кадастровый паспорт на квартиру с оплатой соответствующей государственной пошлины.
• Внести соответствующие корректировки в кадастровый учет, предоставив государственным служащим решение суда, заключение СЭС, гражданский паспорт заявителя, новый технический паспорт, а также квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.
• Оформить новое свидетельство, подтверждающее право собственности на указанное имущество, если ремонт каким-либо образом затронул площадь недвижимости.

Куда обращаться

Решение данного вопроса в любом населенном пункте осуществляется посредством обращения в соответствующее отделение жилищной инспекции.

Стоит отметить тот факт, что в регионах уже будут действовать специализированные органы жилищного надзора, которыми также осуществляется согласование перепланировок, проведение которых осуществлялось с нарушением действующего законодательство.

Чтобы провести данную процедуру, граждане должны обратиться в соответствующий орган, предоставив необходимый пакет документов.

Через суд

Обращение в судебные органы подается в том случае, если человек не смог узаконить проведенную перепланировку через жилищную инспекцию, но при этом для него принципиально важно узаконить внесенные корректировки. Особенно это актуально в том случае, если представители жилищной инспекции по ошибке указывают на то, что ремонтные работы привели к порче жилого имущества.

Судебное разбирательство проводится в три этапа. В первую очередь, отправляется исковое заявление с требованием о признании законным проведенного переустройства или обжаловании решений, вынесенных представителями жилищных органов.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

В процессе проведения данной операции может принимать участие как сам заявитель, так и его законные представители, причем лучше всего заранее подготовиться и собрать полный пакет документов, которые подтверждают целесообразность и безопасность проведения данной процедуры.

Возможно, в данном случае придется также заручиться помощью квалифицированного юриста, но любым способом нужно доказать, что ремонтные работы не создают угрозы для жизни окружающих лиц, а также соответствует установленным строительным нормам.

В конечном итоге достаточно просто получить решение суда и передать его в соответствующие инвентаризационные органы. Если суд принимает сторону истца, проект утверждается, но в противном случае на протяжении 30 дней истец сможет обжаловать и это решение, обратившись в апелляционную инстанцию.

Особенности для нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения может осуществляться в любом случае, но при этом в зависимости от места и порядка проведения работ будет варьироваться процедура их реализации, а также время и стоимость узаконивания.

В процессе согласования перепланировки, проведенной в офисных помещениях, нужно будет заплатить меньше по сравнению с остальными, да и сама процедура является довольно непродолжительной, так как к остальным видам недвижимости принято выдвигать более серьезные требования, связанными с установленными коммуникационными системами и пожарной безопасности.

Можно ли продать жилье в многоквартирном доме с незаконным переустройством

Если была проведена незаконная перепланировка, реализация каких-либо юридических операций с недвижимостью может стать затруднительной, и в частности, при попытке распорядиться собственной недвижимостью собственник должен будет заказать технический паспорт, в котором сотрудники БТИ укажут наличие незаконной перепланировки.

Именно по этой причине продать такое имущество не так просто, потому что покупатель получит недвижимость с незаконным ремонтом, в связи с чем она потеряет 10-30% от своей первоначальной стоимости, особенно если есть какие-то изменения, которая в принципе не могут быть согласованы.

Ответственность и штрафы

Собственники и наниматели недвижимости могут быть оштрафованы по разным статьям Кодекса об административных правонарушениях. В первую очередь, на них накладывается штраф за проведение самовольной перепланировки на сумму 2 000-2 500 рублей, а также дополнительно взыскивается компенсация за порчу жилой недвижимости, сумма которой составляет не более 1 500 рублей.

Лишение собственника прав на указанную недвижимость представляет собой крайнюю меру, к которой суды прибегают крайне редко, так как для этого нужны очень веские условия. В преимущественном большинстве случаев человек, который уклоняется от выплаты штрафа, просто не может покинуть страну, пока не закончится период действия созданного правонарушения.

Как избежать наказания

Многие граждане в процессе планировки капитального ремонта, не желая долго разбираться с необходимыми документами, просто пренебрегают необходимостью официального оформления перепланировки. При этом на практике, помимо штрафной санкции и всевозможных судебных разбирательств, можно столкнуться с серьезными проблемами, связанными с тем, что несогласованный ремонт может быть опасным для жизни всех жильцов.

Выявить незаконное проведение перепланировки достаточно просто, поэтому для того, чтобы сохранить собственные нервы и деньги, лучше заранее согласовать все ремонтные работы с уполномоченными государственными органами, так как впоследствии наказания уже избежать не получится, и владелец помещения должен будет заплатить штраф, предусмотренный действующим законодательством.

После этого проводится судебное разбирательство, и если внесенные корректировки соответствуют техническим нормам и правилам, суд узаконивает внесенные корректировки и включает их в паспорт жилья.

Но такое на практике встречается редко, и в преимущественном большинстве случаев незаконная перестройка осуществляется с массой нарушений, в связи с чем суд обязывает собственника вернуть жилье в первоначальное состояние.

Перед тем как сделать проект перепланировки квартиры, нужно обратиться в соответствующие органы для согласования.

Как сделать из двухкомнатной квартиры трешку в 56 кв.м. — читайте в нашей статье.

О порядке перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме узнавайте, переходя по ссылке.

Некоторые нюансы согласования самовольной перепланировки квартиры.

Если при согласовании перепланировки квартиры , выполненной с разрешением исполкома и разработанным проектом перепланировки все более и менее понятно, то утверждение самовольных перепланировок иногда может преподносить сюрпризы. И , как правило, не всегда приятные.

Начнем с того, что самовольные перепланировки запрещены законом. Но все таки исполкомы идут на встречу гражданам и готовы к рассмотрению вопроса об утверждении самовольно выполненных перепланировок квартир с одним условием –если проведенный объем работ полностью соответствует всем строительным нормам Беларуси (это строительный аспект вопроса) и не ущемляет ничьих интересов (это юридический).

Теперь немного подробнее.

Юридический аспект вопроса о перепланировках квартир –это в первую очередь тот аспект, который раскрывает конфликт интересов заинтересованных граждан. Эти граждане могут проживать как внутри квартиры, так и вне ее. Те граждане , которые проживают постоянно в квартире , как правило, состоят в близкородственных отношениях в владельцем и, по закону, все совершеннолетние зарегистрированные в этой квартире должны давать свое согласие на проведение и регистрацию перепланировки квартиры. Если в квартире зарегистрирован наниматель ( к примеру, кто-то снимает комнату и временно зарегистрирован по этому адресу ), то его согласие на перепланировку квартиры не требуется. Есть граждане, которые проживают вне квартиры, где предполагается перепланировка, но их согласие так же требуется в некоторых случаях. Это соседи.

Согласие соседей при перепланировке квартиры берется в случае, если меняется полотно входной двери и радиус открывания входной двери может пересекаться с радиусом открывания соседской двери. Чтобы исключить возможный конфликт соседей после проведения перепланировки квартиры, местные исполкомы обязывают в таких случаях брать письменное заверенное согласие соседей.

Иногда при перепланировке квартиры владельцы хотят присоединить к площади своей квартиры часть общего тамбура. В таких случаях так же необходимо заручиться согласием соседей. Это касается и дополнительного оборудования в виде внешних блоков кондиционеров или спутниковых антенн , если место их установки так же может повлиять на интересы соседей.

Что касается строительного аспекта перепланировки квартиры, то нюансов на самом деле много. Исполком вправе отказать в согласовании перепланировки , если нарушены строительные нормы либо есть существенное отклонение от них. К Примеру, при перепланировке квартиры , особенно это касается квартир в старом жилом фонде, владельцы хотят получить красивую «картинку», убрав в стену трубы стояков отопления. Это категорически запрещено, так как в случае порыва либо небольшой течи потребуется вскрывать всю стену, чтобы сперва найти место аварии , а затем устранить ее. Так же при перепланировке квартиры , да и просто текущего ремонта, граждане забывают про звукоизоляцию жилых помещений. А ведь это четко прописано в СНБ. И поэтому исполкомы обычно отказываются согласовывать перепланировку, пока это нюанс не будет устранен. Одно дело, поднять ламинат в жилой и положить шумоизолирующий слой, а другое дело, если в жилой  комнате уложена керамическая плитка, демонтаж и укладка новой , которая потянет значительные средства.

Так же при перепланировке квартиры владельцы часто допускают весьма банальные ошибки, которые могут повлечь за собой отказ исполкома в принятии в эксплуатацию перепланировки квартиры –в погоне за квадратами увеличивают жилые комнаты, заужая коридоры. Понять такие действия можно-все хотят больше просторных комнат, но в этом и кроется основной нюанс –ширина коридора, ведущего в жилые комнаты не должна быть меньше 1,2 метра. Все что меньше, не соответствует СНБ и не будет принято в эксплуатацию. Соответственно, придется все переделывать.

Одним словом, нюансов при перепланировке квартиры очень много и будет лучше, если процессом согласования вашей перепланировки будут заниматься профессионалы, ведь они знают строительные и юридические нормы при проведении перепланировки квартиры, могут качественно и в срок разработать и согласовать проект перепланировки квартиры , а вы освободившееся время потратите на своих близких.

Что запрещено делать при перепланировке

1. Запрещено проводить перепланировку в аварийных домах, причем категорически. Так как имеется опасность для жизни.
2. Запрещено устранять несущие стены. Заранее обговорите данную тему с администрацией.
3. Запрещено объединять кухню и жилую комнату. В этом случае вы должны получить отказ в районной администрации, после чего с данной бумагой отправляться в суд со своими аргументами.

К тому же имеется следующий ряд ограничений при планировке:

• Перепланировка не проводится без согласия собственника квартиры.
• Перепланировка не проводится, если нарушены санитарно-гигиенические, технические или эксплуатационные нормы.
• Все мероприятия, которые нарушают внешний облик жилья, должны обязательно согласовываться с администрацией.
• Проведение работ на балконах, установление козырьков и эркеров.
• Переделка в эркеры имеющиеся лоджии или балконы.

Что разрешено делать при перепланировке

Следующие действия выполняются без первоначального согласования и оповещения:

1. Ремонт косметического характера.
2. Смена инженерных приспособлений.
3. Смена, переделка или удаление встроенной мебели.
4. Перестановка напольных электроплит, которые находятся на кухне. За пределы этой комнаты переносить электроплиты нельзя.
5. На фасадной части дома разрешена установка антенн, кондиционеров или защитных сеток.
6. Установка раздвижных дверей.
7. Перестановка отопительных и газовых приспособлений, без нарушения их проводки.

Некоторые ремонтные работы проводятся без разрешения, но необходимо уведомить об этом администрацию.

• Перестановка сантехники в ванной, туалете или на кухне.
• Закладка дверных проходов в межкомнатных стенах.
• Если стена не несущая ее можно разбирать полностью или частично.
• Приделывание проема в не несущих стенах.

Следующие действия разрешено производить только после внесения изменений в проект:

• Смена полов.
• Перенос или ремонт ванной комнаты и туалета.
• Действия, которые могут изменить архитектурную внешность фасада дома.
• Газовые работы.
• Объединение балкона с жилой комнатой.

Нюансы

Перед тем как проводить глобальную смену всех ранее произведенных построек, следует обратиться к законодательству, так как там могут быть некоторые запреты на проведение подобных работ. Итак, к основным запретам по проведению перепланировки относятся:

В отношении стен – по Российскому законодательству несущие стены, к ним относятся межквартирные и внешние стены, должны оставаться неприкосновенными. В отношении ненесущих стен, которые расположены внутри квартиры, демонтаж разрешен, но не кувалдой и отбойным молотком, а режущими приспособлениями, например болгаркой с алмазным диском.

В отношении канализации – канализационный стояк при ремонте квартиры должен оставаться в неизменном виде.

В отношении окон – окна многоквартирных домов не должны нарушать целостность и структуру дома, тем более, если окна выходят на центральную улицу. То есть вы не сможете изменить форму окна, его размер и т.д.

В отношении вентиляционных каналов – при проведении ремонта квартиры вентиляционные каналы не разрешено засорять, суживать и переносить. Так как это может нарушить общедомовую вентиляционную систему.

По статье 7.21 Кодекса России про административные правонарушения, любая порча жилых домов или помещений, а также порча их оборудования и кроме того самовольное переоборудование помещений либо использование их не строго по назначению влекут либо предупреждение, либо даже наложение административного штрафа (его размеры составляет 10-15 минимальных зарплат).

А за самовольную перепланировку квартиры штраф будет еще выше (порядка 20-25 минимальных зарплат).

Порядок согласования перепланировки

При начале перепланировки нужно документально оформить все изменения в квартире, так как незаконная перепланировка может оказывать негативное влияние на состояние жилого дома.

Перепланировка делится на простую и сложную, ею занимается инженер-проектировщик. По-прежнему запрещена переделка квартиры не соответствующая стандартам ГОСТа и СНиП.

Чтобы собрать соответствующие документы потребуется несколько этапов:

1. Получение проекта плана квартиры с существующими моментами перепланировки.
2. Сбор документов для предоставления в УЖКХ чтобы получить одобрение.
3. Если нужно, требуется также получить разрешение от Дирекции заказчиков.
4. Также, если имеется необходимость, нужно будет составить техническое заключение.
5. Получить выписку из домовой книги и составить заявление где говорится о согласовании работ со всеми собственниками и прописанными лицами в данном жилом помещении.
6. Если возникает необходимость, нужно получить согласие соседей.
7. Все собранные документы передаются в отдел архитектуры и в районную администрацию.
8. После выхода приказа Администрации следует зарегистрироваться в БТИ.

Только после того, как будет проведена регистрация в БТИ можно приступать к перепланировке квартиры.

Порядок действия при обнаружении незаконной перепланировки

Говоря о незаконной перепланировке, следует знать об этом понятии. То есть это такая планировка, которая проводится без предварительного согласования с Жилищной Инспекцией (для жилых домов) или МВК (для нежилых помещений в нежилых домах).

За незаконную самовольную перепланировку придется отвечать хозяину квартиры. Он может быть привлечен к административной ответственности согласно статьи 7.21.2 КоАП РФ. В этом случае владелец квартиры может быть привлечен к выплате административного штрафа.

После выдачи предписания собственник квартиры должен за определенный срок исправить все нарушения, в случае неисполнения предписания дело передается на рассмотрение в суд.

Таким образом, можно выделить определенные действия который могут последовать при незаконной перепланировке:

• Выплата штрафа.
• В некоторых случаях жители переделанной квартиры обязаны вернуть ее состояние в первоначальный вид.
• Можно постараться узаконить все противоправные действия в отношении самовольной перепланировки. Но для этого нужно будет собрать все документы, истоптать многие инстанции.
• В случае невыполнения всех предписаний будут наложены повторные штрафы, а в итоге будет отправлена повестка в суд. Решением суда квартира подлежит продаже с общественных торгов (статья 29 ЖК РФ часть 5). После продажи квартиры вычитается сумма штрафа и расходы на судебное решение, остальные деньги переходят к собственнику жилья, теперь уже бывшему.

Штрафы

Согласно документации штраф выплачивают граждане, выполняющие работы по перепланировке, несущие угрозу для здоровья и жизни проживающих в доме жильцов.

Средняя выплата штрафа составляет от 2022 — 2022 рублей для отдельно взятой квартиры. Если перепланировка была произведена в нежилом помещении, то штраф взимается по квадратуре. В этом случае ответственности подлежат должностные лица и юридические лица.

Если даже вы уплатили штраф за противоправные действия, это не освобождает вас от обязанности приведения помещения в первоначальный вид или же нужно пройти всю

процедуру согласования и возможно вам повезет.

При бездействии жильцов данной квартиры, возможно обращение с иском в суд.

При полном бездействии жильцов такой квартиры сама квартира может быть выставлена на продажу, без учета мнения хозяев.

Таким образом, подводя итоги сказанному, нужно в первую очередь узаконить вашу перепланировку. Если вы этого не сделаете, со временем вы потеряете право распоряжения своей квартирой. Вы не сможете ни продать, ни подарить такую квартиру.

При обнаружении незаконной перепланировки помимо штрафов и иска в суд, жилое помещение с незаконно сделанным ремонтом может быть выставлено на общественные торги. Поэтому так важно делать все по закону, а не расхлебывать потом результаты вашего бездействия и правовой безграмотности.

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2022 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия
решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2022 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.