Обзор договора залога земельного участка

Право собственности на недвижимость дает человеку возможность не только продавать землю и сдавать ее в аренду, но еще и отдавать ее под залог. Залог под землю помогает получить денежные ссуды, оформить ипотеку или взять кредит. Каким же образом оформляется подобный залог, и какие правила здесь работают?

Что такое залог, и правила его оформления

Залог земельного участка — это предоставление кредитору определенных прав по взысканию с принадлежащей должнику собственности в том случае, если правила должностных выплат были нарушены.

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

Разумеется, у залога под земельный участок есть свои правила и нормы. Итак, при каких же обстоятельствах можно оформить залог под земельный участок?

  1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
  2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
  3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
  4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
  5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Если участок находится в государственной собственности, брать под него кредит или ипотеку нельзя.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Условия и правила оформления кредита

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

  1. Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
  2. Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
  3. Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
  4. Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
  5. Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.

Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.

В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).

Образец договора залога права аренды земельного участка между физическими лицами.

Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.

Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?

  1. Местоположение участка и его удаленность от города.
  2. Размер участка и плодородность местных земель.
  3. Наличие на участке построек.
  4. Целевое назначение данной земельной собственности.
  5. Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).

Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.

Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.

В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.

Если залоговые обязательства будут нарушены, и земля окажется отчужденной, бывший собственник имеет ограниченные права (сервитут) на те территории, где расположены возведенные им постройки.

Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.

Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.

Ипотека и правила заполнения договора на залог

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Именно поэтому банки предпочитают не производить выдачу ипотеки под земельные участки из-за слишком большого процента рисков.

Под землю может быть выдан как целевой, так и нецелевой кредит. Целевое ипотечное кредитование — выдача денежной суммы именно на покупку квартиры или дома, нецелевой вариант подразумевает трату денежных средств на любые цели.

Банки предпочитают выдавать целевой займ под землю, причем на конкретную сумму. Практически всегда земельный участок не может покрыть более 50% от выдаваемой суммы.

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные. Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний.

В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка. В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Образец договора залога земельного участка между юридическими лицами.

Конечно, оформление кредита под залог земельного участка — процесс сложный и трудоемкий. Далеко не все банки сотрудничают с теми клиентами, которые хотят взять определенную сумму под залог земельной недвижимости. И все же, правильно составив договор о совместном сотрудничестве и собрав все необходимые документы, человек сможет оформить залог без посредников и за короткий срок.

Тип документа: Договор залога

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Предметом данного вида договора выступает земельный участок, который передается залогодержателю на время действия договора. В договоре подробно описываются особенности предмета договора:

  • площадь участка;
  • кадастровый номер;
  • категория земли;
  • адрес.

Также указываются условия передачи залогового имущества, стоимость предмета залога и о правах сторон.

Гарантии по договору

Сторона, предоставляющая залог, гарантирует, что земельный участок находится в его собственности. Также гарантируется, что на момент заключения договора земля не находится в залоге.

Залогодатель не имеет права скрывать обстоятельств, которые могут привести к тому, что залоговое имущество может быть испорчено.

Права сторон и их обязательства

Залогодатель обязуется сохранять имущество, чтобы его стоимость не уменьшилась. Если происходят какие-либо изменения с имуществом – сообщать залогодержателю. При этом он имеет право распоряжаться предметом залога по своему усмотрению, учитывая особенности его назначения.

Залогодержатель может проверять состояние земельного участка, находящегося в залоге. Если обнаружены обстоятельства, которые могут привести к уменьшению стоимости имущества, то залогодержатель может потребовать их ликвидировать. Также возможно взыскание залога в соответствии с законом.

Держатель залога должен действовать исключительно в соответствии с законодательством. Взыскание производится только в соответствии с договором.

Скачать в .doc

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Обратите внимание! Приведено лишь начало документа. Полную версию вы можете скачать по соответствующей ссылке.

Скачать в .doc

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

  • Договор залога: образцы (Полный перечень документов)
  • Поиск по фразе «Договор залога» по всему сайту

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

  • Договор залога автомобиля
  • Договор залога нежилого помещения
  • Договор залога недвижимости
  • Договор залога транспортного средства
  • Договор залога имущественных прав
  • Договор залога имущества (квартиры)
  • Договор залога векселя
  • Договор о твердом залоге
  • Договор залога с передачей предмета залога залогодержателю
  • Договор о залоге товаров в обороте и переработке

Договор о залоге земельного участка в подавляющем большинстве случаев составляется тогда, когда оформляется ипотека, однако, существуют и прочие варианты. Данный документ представляет собой соглашение о предоставлении территориального надела в качестве залогового обеспечения.

Ключевые параметры и требования, предъявляемые к заполнению, в полной мере регламентируются «Федеральным Законом об ипотеке», а также действующим Гражданским Кодексом РФ.

Для понимания того, как составить договор залога земельного участка, необходимо ознакомиться с главными условиями, с центральными критериями, с нюансами процедуры рассмотрения, с содержанием пунктов, с прочими характерными требованиями, а также со способами заключения соглашения между физическими и юридическими лицами.

Главные условия оформления

В 2020 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:

  • предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
  • существо залога;
  • обстоятельства и срок их исполнения;
  • порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.

Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.

Статья 339. Условия и форма договора залога

Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:

  • предмет договора;
  • оценка в денежном выражении;
  • размер обязательств.

Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:

  • наименование;
  • место фактического размещения участка земли;
  • параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.

Стоит отметить, что помимо прочего в документе четко прописывается правовая норма, на основе которой собственник получил землю в свое непосредственное распоряжение и сведения об органе, сотрудниками которых проводится регистрация договора залога земельного участка.

Важные замечания в правилах

Центральные критерии

В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.

Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.

К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:

  • принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства;
  • имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания;
  • имеющие доступ к основным транспортным развязкам;
  • имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
  • отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.

Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.

Образец договора залога земельного участка:

Особенности процедуры рассмотрения

При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.

Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.

Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Официальное действие залога начинается с того момента, когда проводится государственная регистрация сделки в территориальном отделении государственного реестра. Помимо прочего, если участок выступает залогом по договору ипотеки, непосредственный залогодатель имеет законные основания на осуществление строительных работ на земле без ограничений от банков. Ипотека будет автоматически распространена на данные объекты.

В заключаемом соглашении важно указать объективные сведения о рыночной стоимости земли. Для этого предварительно привлекается специальная экспертная комиссия, действующая от имени финансовой организации. При этом стоимость работ определяется на основании дополнительного договора, заключаемого между заемщиком и уполномоченным представителем банка.

Содержание пунктов

Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:

  1. Шапка, в которой прописывается наименование населенного пункта, дата составления договора, паспортные данные и адреса сторон сделки.
  2. Предмет соглашения – указываются основные и дополнительные условия, адрес фактического месторасположения участка земли, величина кадастровой стоимости, порядок по которому проводится продажа дома (а также соответствующая покупка третьими лицами) или земли при возникновении споров.
  3. Гарантии, дающиеся держателем предмета залога – например, может быть указан факт того, что участок не будет реализован без согласия залогодателя.
  4. Обязанности сторон сделки.
  5. Страховые нюансы.
  6. Ответственность сторон при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
  7. Итоговые нормативы.
  8. Актуальные реквизиты сторон и их подписи.

Скачать бланк договора залога земельного участка

Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.

Прочие требования

Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.

Компетентные судебные инстанции могут отказать в прошении по факту обращения взыскания на возведенный объект на участке земли, если произошедшие нарушения по установленным обязательствам незначительные, а сумма предполагаемого взыскания даже в малейшей степени не соответствует стоимости построенных зданий. Основные критерии рассматриваемой несоразмерности определяются в статье 54 вышеуказанного нормативного акта.

Они заключаются в том, что размер взыскиваемой суммы не может быть больше 5% от стоимости имущества, находящегося в банке в качестве залогового обеспечения. Стоит отметить, что максимальный срок допустимой просрочки обязательств составляет 90 дней. После истечение установленных рамок происходит принудительное возмещение убытков банка путем продажи объекта.

В случае, если судом не определяются аналогичные обстоятельства, происходит принятие решения о продаже имущественного объекта для соразмерного погашения задолженности. Это, в свою очередь, регулируется действующей апелляционной практикой.

При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.

Наконец, если заинтересованные стороны не предполагают распространение залога на возводимые объекты строительства, то это также рекомендуется указать в заключаемом соглашении.

Способы заключения договора залога земельного участка

Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.

Земельный Кодекс РФ также определяет некоторые дополнительные нормативные положения. Например, согласно нормам статьи вышеуказанного Кодекса основной формой заключения договоров по приобретению прав на участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются публичные торги. Данная норма в основном распространяется на арендные договора и соглашения о купле-продаже.

Возможность оформления соответствующих договоров не исключается и с условием не проведения аукциона. Предметом в рамках рассматриваемого документа могут выступать абсолютно любые территориальные наделы, которые не были выведены из официального оборота в соответствии с действующим федеральным законодательством.

Что касается прямого порядка передачи участков для оформления ипотеки, то это регулируется Гражданским Кодексом РФ. Как и прочие имущественные объекты, земельные участки могут быть предметом залогового обеспечения. Официальное действие залога начинается только после проставления подписей сторон в завершающей части специального договора.

В соглашении о залоге нужно в обязательном порядке указать предмет сделки и ее стоимость. Кроме того, обязательно нужно подвергнуть документ государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. Оформление документа осуществляется исключительно в письменном формате. Несоблюдение данного правила в каждом конкретном случае влечет за собой его недействительность.

Стоит отметить, что в соответствии со статьей 63 Гражданского Кодекса РФ, существует определенный перечень участков, не подлежащих передаче в качестве залога:

  • земли, находящиеся в собственности государственных или региональных органов власти;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли, отведенные для подсобного хозяйства.

Норма о том, что наиболее распространенная часть земель (под сельскохозяйственные цели) исключается из ипотечных отношений, существенно ограничивает право граждан на распоряжение территориями. В последние годы эти права были в полной мере восстановлены постановлением Конституционного Суда РФ.

Сделка между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашение о предоставлении участка земли в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами является стандартной процедурой. Зачастую заемщики получают ипотечные кредиты исключительно на основании предоставления недвижимости, как залогового обеспечения сделки.

Благодаря этому кредиторы получают официальное право на совершение взыскания на имущественный объект в той ситуации, когда гражданин не может погасить задолженность по ипотеке.

В остальном процедура имеет классический алгоритм действий:

  • заключение кредитного договора и его регистрация в едином государственном реестре;
  • продолжение использования имущества заемщиком – исключается только возможность отчуждения земли без согласия банковской структуры;
  • оформление закладной для удостоверения прав банка на право распоряжения залоговым имуществом;
  • регистрация фактических имущественных прав.

Залогодатель сохраняет право пользования предметом залога в соответствии с его назначением. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что: 2. Является полноправным и законным обладателем прав на предмет залога. До момента заключения Договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его порча или повреждение. Залогодатель обязуется: 3.

Видео на тему: Кредит под залог земли – все ли так сложно?

В обеспечение исполнения обязательств, принятых Ф.

Договор залога земельного участка

Залог — это передача имущества под ссуду. В основном, объектами залога признаются: движимое например, транспортные средства, что подробнее описано здесь или недвижимое имущество; предметы искусства, антиквариат; акции, облигации, ценные бумаги; деньги. В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права.

Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом сдать в аренду, дарить или продавать , пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя. Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта.

Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях. При нарушениях, участники привлекаются к административной ответственности, так как документ обладает юридической силой и может быть оспорен в судебном порядке. При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования. Стороны сделки должны: быть не достигшими пенсионного возраста; работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев; получать стабильный ежемесячный доход; иметь гражданство РФ.

Договор залога предусматривает обязательства сторон, поэтому при составлении документа требуется уделить особое внимание условиям сделки — процентному окладу, возможности продления срока выплаты и другим способам, которые смогут обезопасить права на недвижимость. Образцы договора по выдаче кредита в банке или других организациях создаются квалифицированными юристами. В документе могут быть указаны пункты, которые ставят заемщика в невыгодное положение, поэтому прежде чем подписывать, следует ознакомиться с текстом.

Особенного внимания заслуживает мелкий, непримечательный шрифт. Недвижимость под залог должна быть во владении заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Если под ссуду отдается доля, требуется согласие совладельцев. Помимо этого, особое внимание заслуживает договор залога земельного участка, на котором расположен дом. Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если: подписан под давлением, обманом; супруг или супруга собственника не были поставлены в известность; наличие юридических ошибок в документе; в доме, расположенном на земельном участке, прописан несовершеннолетний гражданин.

После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение. При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег. Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке.

Пишется собственноручно получателем денег. В тексте расписки необходимо указать: дату, место подписания;.

Правовое регулирование залога земельных участков

Примечание: В соответствии с п. Залогодатель сохраняет право пользования предметом залога в соответствии с его назначением. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что: 2. Является полноправным и законным обладателем прав на предмет залога. До момента заключения Договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его порча или повреждение. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества. Принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств третьих лиц.

Договор залога земельного участка (ипотеки) между физическими лицами

Залог — это передача имущества под ссуду. В основном, объектами залога признаются: движимое например, транспортные средства, что подробнее описано здесь или недвижимое имущество; предметы искусства, антиквариат; акции, облигации, ценные бумаги; деньги. В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права.

Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом сдать в аренду, дарить или продавать , пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

ДОГОВОР залога (ипотеки) земельного участка

Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно. Федеральным законом от Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков. Так, в соответствии с п. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.

Обзор договора залога земельного участка

Договор залога ипотека Залог — это способ обеспечения обязательств. В результате залога кредитор залогодержатель имеет право в случае невыполнения должником залогодателем обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заставленного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог возникает на основании договора, закона или решение суда. Залогом может быть обеспеченное любое действительно существующее или будущее требование, которое не противоречит законодательству Украины, в частности такое, что вытекает из договора займа, кредита, купли-продажи, перевозка груза и т. Залог имеет производный характер от обеспеченного им обязательства. Предметом залога могут быть имущество и имущественные права. Предметом залога может быть имущество, которое согласно законодательству Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Предметом залога не могут быть требования, которые имеют личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом. Имущество, которое находится в совместной собственности, может быть передано в залог только по согласию всех совладельцев.

Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

В числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор залога недвижимого имущества ипотеки. Исходным пунктом для формирующейся системы залога имеет определение ипотеки. Оно содержится в ст. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Имеются однако определенные отличия в интерпретации определения ипотеки по прежнему и современному законодательству. В действительности ипотека может служить удовлетворению как денежных, так и иных обязательств.

Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости. И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна постановление президиума ВАС РФ от

Обзор договора залога земельного участка в 2020 году

Залог земельного участка обязан обеспечивать запросы в том объеме, какой она имеет к обстоятельству своего удовлетворения. Это проценты, а также: возмещение неустойки и убытков; просрочка исполнения обязательств или его ненадлежащее выполнение; возмещение издержек той стороны, которая признана по договору залогодержателем, а первые произошли из-за обращения взыскания на заложенную собственность и его реализацию. Ипотека земельного надела: особенности договора Договор залога земельного участка указывает на то, что не допускается ипотека части надела, размер которого меньше минимальных габаритов, которые установлены законодательством. При ипотеке земельного надела право залога действует в отношении построенных или строящихся сооружений и здании залогодателя.

Договор залога (ипотеки) земельного участка (примерная форма)

Москва, ул. Предмет ипотеки 1. Залогодержатель, являющийся займодавцем по обязательству , обеспеченному Залогом ипотекой , имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости Предмета ипотеки другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя. В соответствии со ст.

Предметом залога является: 1. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в подп. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в подп. Инвентаризационная стоимость указанного в подп. Нормативная цена земельного участка, указанного в подп. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя. В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.

Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств: наименование; место фактического размещения участка земли; параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.

Стоит отметить, что помимо прочего в документе четко прописывается правовая норма, на основе которой собственник получил землю в свое непосредственное распоряжение и сведения об органе, сотрудниками которых проводится регистрация договора залога земельного участка.

Важные замечания в правилах Центральные критерии В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке. Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок. К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков: принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства; имеющие четкие предельные параметры и координаты — другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания; имеющие доступ к основным транспортным развязкам; имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям; отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов. Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре. Образец договора залога земельного участка: Особенности процедуры рассмотрения

При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.

Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрации нет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора «Райффайзенбанка» (А12-12549/2015).

Регистрация и залог: что раньше?

В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 2020 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями «Райффайзенбанка». Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

«Райффайзенбанк» пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.

(далее — «Кредитный договор») Предметом залога по настоящему Договору является: земельный участок общей площадью ________ кв. м, кадастровый номер _____________________, категория земель: ______________________________, разрешенное использование _______________________________________________, расположенный по адресу: ________________________________.

1.1.1. Залогодателю хорошо известны все условия обеспечиваемого залогом Кредитного договора, в том числе существенные условия Кредитного договора: _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

Примечание: В соответствии с п.

4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор залога (ипотеки) земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст.

27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д.

Если земельный

Договор залога (ипотеки) земельного участка


(далее — «Кредитный договор») на сумму ___________ (__________) рублей, размер процентов ______________________ годовых (либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты) и сроком возврата кредита: ___________________________________.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

Предметом залога по настоящему Договору является: земельный участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый номер _________________, категория земель: _____________________, разрешенное использование __________________________, расположенный по адресу: ______________________________________________.

1.1.1. Залогодателю хорошо известны все условия обеспечиваемого залогом Кредитного договора, в том числе существенные условия Кредитного договора: _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ . 1.2.

Договор залога земельного участка

Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков» .

Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости // www.jurqa.hut.ru.Необходимо отметить, что некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 130 ГК РФ. В ней используются 3 обозначения: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость».

Договор залога земельного участка

Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том, «всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли» .

Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного займа и ряда других. Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2020 г.

№ 303/ 9. Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь и граждане Республики Беларусь, право частной собственности которых на эти участки удостоверено Государственным актом на земельный участок.

Договор ипотеки (залога) земельного участка

При ипотеке земельных участков необходимо рассматривать вопрос, касающийся зданий (сооружений), находящихся на земельном участке, передаваемом в ипотеку. Если и земельный участок, и находящиеся на нем здания и сооружения принадлежат залогодателю на праве собственности, то вместе с ипотекой земельного участка должны быть заложены здания и сооружения, на нем находящиеся (ст.

64 ФЗ «Об ипотеке»). 2. Если иное не предусмотрено образцом договора ипотеки земельного участка, надел, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. 3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. 4.

Образец договора залога земельного участка

1 ст.

62 Закона, участки могут быть предметом ипотечного кредитования в том случае, если они не ограничены в обороте или не исключены из оборота в соответствии с действующими законами. По основному положению, определенному ч. 1 ст. 63 Закона, предметом соглашения об ипотеке не могут быть участки, которые находятся в собственности государства, кроме тех, которые предназначены для осуществления жилищного строительства на них или возведения другой инженерной инфраструктуры.

В том случае, если был заключен договор ипотеки участка земли, и у залогодателя на данном участке находятся и/или будут находиться объекты недвижимости по праву собственности, в договоре должно быть указано, что залог будет распространяться и на эти здания или сооружения (согласно ст.

64 Закона). Залог на участок, приобретенный по ипотечной программе какого-либо банка, возникает с момента госрегистрации имущественного права на соответствующий объект в Росреестре.

Обзор договора залога земельного участка

Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.

К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:

  1. отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.
  2. имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная ;
  3. имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
  4. принадлежащие к землям, отведенным для или ;
  5. имеющие доступ к основным транспортным развязкам;

Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре. Образец договора залога земельного участка: При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности.

Образец договора залога земельного участка

Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п.

1 ст. 130 ГК РФ. Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка. можно скачать по ссылке: . О регистрации залога недвижимости рассказано в статье . О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье .

рассчитать в качестве убытков стоимость проживания собственников и членов их семей в гостинице, однако специфика оценки, именно для целей изъятия, приводит к конфликту с правообладателями других объектов недвижимости, выкупная цена которых, несмотря на очевидную разницу в качестве, оказывается близкой (а в ряде случаев и ниже), чем выкупная цена непригодного для проживания дома.

В настоящее время в рамках федеральных программ регионам выделяются средства на снос аварийного и ветхого жилья, и, соответственно, для этих целей средства могут быть выделены и муниципалитетам. Это является дополнительным аргументом в пользу наделения именно субъекта федерации правами единого органа по организации изъятия [3].

Само изъятие земельных участков как основание прекращения прав на земельный участок представляется большинству отдельным юридическим фактом, а в действительности есть совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой действий исполнительных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на прекращение земельных правоотношений. При этом в реальности наличие пробелов в законодательно утвержденной процедуре в силу ее непоследовательности при изъятии приводит к потерям времени и средств для обеих сторон. Это относится ко всем этапам принятия и реализации такого решения.

Список литературы

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-Ф3.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51 -ФЗ.

3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА В ДОГОВОРЕ

ИПОТЕКИ Извощикова С.А.

Извощикова Светлана Анатольевна — магистрант, кафедра гражданского права, Восточно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Иркутск

Аннотация: одно из главных направлений развития ипотечного кредитования — залог земельных участков. Земельный участок должен отвечать определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога. Рассмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Ключевые слова: земельный участок, кредит, залог, ипотека.

На сегодняшний день одно из главных направлений развития ипотечного кредитования — залог земельных участков. Экономика Российской Федерации переживает сегодня один из сильнейших экономический кризисов, поэтому проблемы кредитования граждан, в том числе и ипотечного, приобретают еще большую актуальность. Ведь кредитование -уникальный инструмент, позволяющий поддерживать определенные сферы экономики государства. Повышение ставок по кредитам, тяжелые экономически условия в стране, сокращение доходной базы строительных компаний создают неблагоприятные условия для развития института ипотечного кредитования. Но все эти факторы также делают невозможным отказ от ипотеки.

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -ФЗ «Об ипотеке») [1, 3400] устанавливает исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут выступать предметом залога. В этом перечне объектов присутствует земельный участок, который в установленном порядке, указанном в Федеральным Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрирован и учтен.

При этом необходимо учитывать, что земельный участок должен отвечать еще определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога в ипотечном кредитовании:

1) индивидуализированность — под этим признаком традиционно понимают установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, то есть наличие тех факторов, которые позволяют точно определить его местоположение, размер, обременения, отделить его от подобных земельных участков, это необходимо для четкого определения предмета залога;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2) оборотоспособность — этот признак устанавливается в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку поскольку соответствующие земли на основании федерального законодательства не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Например, заложенный земельный участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, так как это прямо зафиксировано в п. 1 ст. 3 ФЗ «О закрытом административно -территориальном образовании» [2, 1915].

3) отсутствие запретов на залог земельного участка — на федеральном уровне закреплены нормы, которые прямо указывают, когда залог земельного участка запрещен:

— запрещен залог земельного участка, в случае если он не был выделен в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности, также запрещается залог доли в земельном участке;

— также невозможна ипотека земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, исключение составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если указанные земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного уполномоченной кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке»).

Также необходимо отметить, что в настоящее время ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В. [3, 53]) ведут активно обсуждение снятия запрета залога на определенные категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При этом они выдвигают предложение о создании на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее — ЗЗФ), который может выступить более эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг города и районов России, посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На настоящее время, ЗЗФ начинает развиваться и активно используется в некоторых субъектах, яркий пример -Воронежская область, в которой он выступает, как антикризисная мера и позволяет привлекать инвестиции в экономику района, увеличивать количество рабочих мест и повышать ликвидность земельных участков.

— также необходимо отметить, что в РФ не допускается ипотека части земельного участка, если его площадь меньше, чем минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Относительно этой темы А.В. Фиошин указывал, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того, чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)». Необходимо отметить и противоположное мнение другого автора, М.Г. Пискуновой [5, 14], которая указывает, что собственник земельного участка имеет возможность оформить залог не на весь участок, а только на его часть. При этом необходимо надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально-определенной вещи. Но при это автор также отмечает, что при отчуждении земельного участка он должен быть сформирован, как самостоятельный земельный участок, путем выделения и раздела. Мое мнение относительно позиции М.Г. Пискуновой, что она не совсем верна, так как на законодательном уровне установлен один из обязательных признаков предмета ипотеки — возможно обращения взыскания на имущество в случае неисполнения основного обязательства (п. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»), соответственно, часть земельного участка не может выступать предметом договора ипотеки до тех пор, пока часть земельного участка не станет самостоятельным объектом права, надлежащим образом, учтенным земельным участком.

Одним из свойств земельного участка как предмета ипотеки является его цена. Здесь необходимо отметить, что верное определение цены земельного участка необходимо для того, чтобы учесть права и интересы залогодержателя и залогодателя. При этом, если нормативно-правовым актом, который содержит в себе требования об обязательном проведении оценки, либо если в договоре, чьи положения предусматривают проведение оценки, не указан конкретный вид стоимости, который подлежит оценке, то устанавливается рыночная стоимость объекта, это положение зафиксировано в ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Главное отличие залога земельного участка при заключении договора ипотеки — принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно этому принципу, все подобные объекты (неразрывно связанные с земельными участками) следуют правовой судьбе земельных участков, исключение составляют лишь случаи, установленные федеральными законами. Так, в силу ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» — ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Это яркий пример принципа единства судьбы, все это связано с невозможностью эксплуатировать здание без земельного участка, а также обусловлено удобством при наложении взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника, которые обеспечены ипотекой.

При этом необходимо учитывать, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержателя определять дальнейшую судьбу земельного участка, в т.ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнений и истощение почв.

Подводя итоги небольшого исследования, необходимо отметить, что к земельным участкам, как предмету залога по ипотечному кредитованию, предъявляются довольно существенные требования, это связано с особым статусом земельных участков среди объектов гражданских прав. Земля -поистине ценный ресурс, который невосполним, и требует особого статуса, учета и отношения, как со стороны законодателя, так и со стороны собственников и землепользователей.

В настоящее время, несмотря на столь серьезные требования к залогу земельных участков, ипотечное кредитование под залог земельных участков получает новое развитие. Соблюдение требований, которые предъявляются к земельным участкам, как к предмету залога по ипотечному кредитованию, повышает правовую защищенность участников гражданского оборота, позволяет получить определенную гарантию беспрепятственной регистрации договора и отсутствие оснований, для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 2020 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 20 июля 2020 г. № 29. С. 3400.

2. Закон Российской Федерации от 14 июля 2020 г. № 3297-1 (в ред. от 22 августа 2020 г. № 122-ФЗ) «О закрытом административно-территориальном образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 2020 г. № 33. C. 1915.

3. Козлова С.В. Земельная ипотека в России: анализ современной ситуации и потенциальных возможностей // Имущественные отношения в РФ, 2006. № 5. С. 53-63.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

4. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист, 2012. № 3. С. 14-17.

5. ПискуноваМ.Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат, 2003. № 10. С. 14.

Бесплатная консультация

адвоката по земельным спорам
Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Автор статьи:
Петр Романовский, юрист

Рейтинг автора: 





5

Написано статей:  540

Законодательство Российской Федерации предусматривает наличие способов обеспечения обязательств, среди которых указан залог. В отношении объектов недвижимого имущества, к которым относится земельный участок, залог является одним из способов получение денежных средств.

Правовое регулирование залога земельного участка

Регулирование оснований и порядка установления залога участка земли осуществляется в рамках следующих нормативно-правовых актах:

  1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 ГК посвящена описанию способов обеспечения обязательств, среди которых указан и залог недвижимого имущества. Определению общих и частных правил установления залога посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса РФ;
  2. Земельный кодекс РФ. Содержит общие и частные правила совершения сделок с участками земли, устанавливает требование обязательной государственной регистрации обременений на землю, к которым относится и залог;
  3. Федеральный закон от 21 июля 2020 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регламентирует порядок осуществления регистрационных действий при установлении залога на объекты недвижимого имущество, а также порядок снятия залога;
  4. Федеральный закон от 16 июля 2020 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяет общие и частные принципы залога участков земли, особенности ипотеки земельных участков, ограничения на установление залога в отношении отдельных видов земельных участков.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Онлайн чат снизу справа, юрист консультант всегда на связи


02

Бесплатная горячая линия
8 800 511 38 27
(Москва и регионы РФ)


03

Помощь юриста на странице бесплатной юридической консультации

Бесплатная консультация

адвоката по земельным спорам
Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Как обеспечение обязательств залог участка земли может быть установлен в двух случаях:

  1. Получение ипотечного кредита под залог приобретаемого земельного участка;
  2. Получение целевого или нецелевого кредита под залог участка, принадлежащего заемщику на праве собственности.

Оба указанных способа установления залога имеют общий характер – направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором. Однако их юридическое значение имеет отличие в части момента возникновения залога (до приобретения участка земли и на землю, уже принадлежащую должнику).

Регистрация договора залога земельного участка

Законодательство предусматривает требование обязательной государственной регистрации ограничения права собственника в виде залога.

Порядок государственной регистрации залога (ипотеки) и его снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 2020 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 16 июля 2020 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрация залога осуществляется органами Росреестра: либо одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, уже принадлежащего должнику на праве собственности.

Сведения об установлении залога подлежат внесению в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2020 года указанные сведения будут вноситься в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Снятие залога в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного, целевого или нецелевого кредитов в полном объеме. Снятие залога осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

Строительство дома под залог земельного участка

Строительство дома подразумевает создание совершенно нового уникального объекта недвижимости. Так как к началу возведения дом не существует в натуре даже как объект незавершенного строительства, он не может выступать предметом сделок, а также не может являться предметом залога.

В этом случае для получения от банка кредитных средств для постройки дома можно предоставить в качестве залога земельный участок, на котором будет строиться объект. Предметом такого кредитного договора будет являться выделение денежных средств целевого назначения (строительство дома), а для одобрения заявки на получения кредита заемщику потребуется предоставить свидетельство о государственной регистрации залога на участок земли в пользу кредитного учреждения.

Главной особенностью таких правоотношений является несовпадение предмета и цели кредитного договора и объекта, выступающего в роли залога. Для оформления залога в такой ситуации требуется, чтобы земельный участок принадлежал заемщику на праве собственности и не имел других обременений (в частности, залога).

В случае неисполнения денежного обязательства по кредитному договору банк может реализовать предмет залога по общим основаниям.

Кредит на строительство дома под залог участка может быть выдан двумя способами: целевой ипотечный кредит на строительство дома под залог земельного участка и нецелевой кредит под залог участка.

Целевой ипотечный кредит на строительство дома. В этом случае цель выдачи кредита конкретно определена – возведение нового объекта собственником земельного участка.

Предоставление кредита возможно как единой суммой, так и частичными выплатами по окончанию каждого этапа строительства. Большинство банков, помимо установления залога, требуют от заемщика предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по строительству с подтверждением их оплаты.

Для одобрения заявки на кредит заемщику потребуется предоставить в банк договор о проведении строительных работ (если строительство осуществляет не сам заемщик) либо смету на проведение работ.

Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В этом случае требуется строгое соблюдение целевого назначения земли – жилищное строительство, а также целевое назначение кредита, обеспечиваемого залогом – строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Кредитование под залог земельного участка

Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.

Полезная информация по земельным спорам

  • Регистрация бани
  • Раздел земельного участка
  • Земельный участок под коммерческую застройку
  • Обременение земельного участка
  • Межевание земельного участка
  • Уточнение границ участка
  • Регистрация права собственности
  • Участки многодетным семьям
  • Купля-продажа участков
  • Сервитут на земельный участок
  • Переоформление участка земли на родственника
  • Покупка земельного участка
  • Договор купли продажи земельного участка
  • Право собственности
  • Выдел земельного участка из общей долевой собственности
  • Договор аренды земельного участка
  • Формирование земельных участков
  • Безвозмездное пользование земельным участком
  • Коэффициент застройки участка
  • Категории земельных участков и виды разрешенного использования
  • Вынос границ земельного участка
  • Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
  • Узнаем собственника земельного участка
  • Порядок согласования местоположения границ земельных участков
  • Признаки самовольной постройки
  • Особенности ипотеки земельных участков
  • Выкуп земельных участков
  • Изъятие земельного участка
  • Прекращение права собственности на земельный участок
  • Переход права на земельный участок
  • Порядок изъятия земельного участка
  • Рыночная стоимость земельного участка
  • Залог земельного участка
  • Отказ от права на земельный участок
  • Земельный участок крестьянского хозяйства

Консультация по земельным спорам
с 20 по 30 октября 2020 руб.
бесплатно
Схема работы

  • 01

    Бесплатная консультация

  • 02

    Заключение договора

  • 03

    Представительство в суде

  • 04

    Победное решение

Бесплатная юридическая консультация
Опишите ситуацию:
Имя *
Телефон *

+7

Задать вопрос
Юрист перезвонит в течение 5 минут

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: