Оформление аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

Кто имеет право?

Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

Арендаторами в таком соглашении также выступают:

  • физические или юридические лица Российской Федерации;
  • иностранные лица;
  • лица не имеющие гражданства;
  • коммунальные предприятия;
  • государственные предприятия;
  • международные компании и объединения;
  • иностранные государства.

Виды

Аренда земли в России бывает двух видов:

  • долгосрочная;
  • краткосрочная.

Долгосрочная аренда предполагает постройку на территории зданий, домов или сооружений. По-другому такой вид аренды называют «земля под дом». Сроки при таком виде аренды участка составляют 49 лет и более.

Краткосрочная аренда делится на два вида:

  • рента для строительства;
  • аренда без разрешения на постройку сооружений.

Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

Правила и положения

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

  • участок земли, который является объектом пользования;
  • сроки действия соглашения;
  • сумма договора с указанием о сроках внесения;
  • положение о неуплате;
  • цель, с которой будет использоваться земля;
  • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
  • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
  • возврат земли арендодателю;
  • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
  • ответственность двух сторон друг перед другом.

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

Государственная земля может быть передана арендатором в пользование другому лицу (например, эксплуатация построенного дома) только если объект обустраивался или используется коммерческими организациями. При этом разрешения арендодателя не требуется, а лишь его уведомление.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

  • переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
  • произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
  • установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
  • извлечения важных ресурсов из водных объектов;
  • осуществления дренажных работ;
  • перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
  • скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
  • осуществления робот для исследования в ограниченное время;
  • пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Безвозмездное пользование

Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

  • местного самоуправления и других властей;
  • организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
  • объектов исторического наследия всех президентов РФ;
  • построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
  • религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
  • лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
  • проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
  • постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
  • граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
  • проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
  • лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
  • коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Чтобы оформить аренду земли, необходимо заключить договор с государством. Он обязательно регистрируется в муниципальных органах, иначе он не может считаться законным.

Получить право пользования землей можно:

  • в результате участия в аукционе;
  • без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

  • уведомление об оплате задатка;
  • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
  • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Заявление

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Для юридических лиц нужно указать название организации, адрес, Ф.И.О. директора и документ, который подтверждает действие и сроки существования.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

Документы

Физическое лицо обязано предоставить:

  • заявление на аренду;
  • паспорт;
  • ИИН код;
  • копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

  • заявление об аренде;
  • свидетельство о регистрации;
  • документ об уплате налогов;
  • реестровую выписку;
  • копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Расчет арендной платы

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

Арендная плата не должна быть меньше установленного налога. Также нужно обратить внимание на обязательную договоренность про то, куда будут отправляться денежные средства. Изменение платы за пользование муниципальной землей возможно раз в три года.

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

Процедура аренды земли, пребывающей в собственности муниципалитета, предоставляет гражданам РФ, а также юридическим лицам несколько вариантов получения земельного надела в пользование, в зависимости от категории участка.

Российское законодательство разъясняет и регулирует весь процесс заключаемой сделки, определяет условия и указывает на важные особенности при оформлении аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Как правильно всё оформить, читайте в нашем материале.

Категории муниципальных земель для предоставления в аренду

Среди земельных участков принадлежащих муниципалитету в аренду предоставляются преимущественно территории, которые относятся к категории сельскохозяйственных земель, а также земель населенных пунктов.

Земли сельскохозяйственного значения, как правило, находятся за пределами границ поселения и при соблюдении определенных условий могут передаваться в аренду субъектам земельных отношений для таких целей:

  • садоводства;
  • огородничества;
  • выпаса скота;
  • сенокошения;
  • производства с/х продукции;
  • организации крестьянских, подсобных и опытных учебных хозяйств.

Территории, относящиеся к категории населенных пунктов, предусматривают возможность аренды с целью:

  1. строительства индивидуальных и многоэтажных жилых домов;
  2. организации ЛПХ;
  3. сооружения общественных зданий и промышленных объектов;
  4. размещения транспортных узлов и дорог;
  5. строительства и обслуживания обеспечивающих жизнедеятельность населенного пункта коммуникаций.

Справка. При соблюдении определенных условий и с учетом имеющихся у субъекта возможностей в аренду могут быть предоставлены принадлежащие муниципалитету участки, которые относятся к земельному и водному фонду, а также к особо охраняемым природным территориям.

Сроки пользования участками, находящихся в ведении администрации

Статья 39.8 ЗК РФ, пункт 8, регулирует сроки заключения соглашений и предусматривает, что договор аренды территории на земле, находящейся в собственности муниципалитета, при определенных условиях целевого использования, имеет различный период действия.

Срок аренды муниципальной земли может быть следующим:

  1. При предоставлении гражданам участка под ИЖС или ведение ЛПХ, срок действия соглашения может составлять до 20 лет.
  2. Юридические лица, желающие взять в пользование территорию под организацию дачного хозяйства или проявить инициативу с целью комплексного ее освоения, могут заключить договор аренды на период от 3 до 5 лет.
  3. При определенных условиях и оговоренных в законе обстоятельствах, на срок до 3 лет могут быть предоставлены в пользование участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства с целью завершения постройки.
  4. Аренда сроком от 3 до 10 лет предусмотрена для территорий, на которых предполагается строительство и реконструкция зданий.
  5. Земли, на которых предусматривается сооружение линейных объектов и коммуникаций, могут передаваться в аренду на период до 49 лет.
  6. Не больше чем на 3 года может быть предоставлена территория, предназначенная для выпаса животных, сенокошения и огородничества.
  7. До 49 лет предоставляются в аренду участки собственникам сооруженных зданий, которые расположены на территории.

Справка. ЗК РФ в статье 39.8 предусматривает все условия и особенности использования земельных территорий, а также предусматривает сроки аренды муниципальной земли.

На какие законы опирается возможность аренды таких земельных территорий?

  • Согласно статье 606, гл. 34 ГК РФ право на аренду земельного участка имеют гражданские, а также официальные юридические лица, которым земельные участки предоставляются арендодателем за предусмотренную договором плату.
  • ФЗ №112 в п. 3 и 4 предоставляет возможность получения от муниципальных властей в личное пользование территорий предназначенных для организации гражданами России ЛПХ.
  • Категория лиц принадлежащих к востребованным в сельской местности профессиям, может воспользоваться для предоставления земли статьей 39.5 ЗК РФ и получить надел для организации приусадебного хозяйства.
  • Статья 39.6 ЗК РФ регулирует процесс передачи принадлежащей муниципалитету земли в аренду, а также определяет условия выделения таких земель во временное пользование.
  • Рассматривает варианты выделения земельных территорий и статья ЗК РФ под номером 39.14, она же устанавливает законодательный порядок предоставления субъектам земельных участков.
  • Статья 39.16 ЗК РФ помогает лицам, вступающим в правовые земельные отношения, разобраться с обоснованностью возможных отказов, указывая на причины вынесенных администрациями решений.

Внимание! В различных регионах страны на основании принятых Государственной Думой законов могут быть разработаны свои региональные законодательные акты, учитывающие местные условия и особенности выделяемых в аренду территорий.

Условия получения земли у муниципалитета

Местная регистрация вступающего в земельные отношения субъекта и период проживания гражданских лиц в регионе, в котором предполагается получение территории в аренду, является важным условием для предоставления земли. Законодательство предусматривает не менее 5 лет проживания человека в районе запрашиваемого участка.

Обязательным условием для выделения территории является документ подтверждающий отсутствие у будущего арендатора других земельных участков, а при строительстве дома – справка об отсутствии собственной жилплощади.

Одним из условий получения в аренду земли для ИЖС является пункт договора, в котором предусматривается строительство на участке жилого здания. Пункт соглашения оговаривает условия и сроки постройки.

При предоставлении земли в пользование муниципальные власти учитывают финансовые возможности граждан, род их занятий, профессию, место работы, а также наличие или отсутствие льготного государственного обеспечения.

Как правильно оформить право пользоваться такими территориями?

Арендовать землю у города можно только обратившись с заявлением о выделении территории в городскую или районную администрации и отделения региональной государственной земельной регистрации.

Процедура предоставления территории в аренду не отличается особой сложностью, но имеет некоторые особенности и отличается установленными законодательством сроками принятия решений.

Пошаговая инструкция подразумевает определенный порядок действий будущего арендатора:

  1. Подготовка документов, которые необходимо будет подать вместе с заполненной формой заявления в местную администрацию. К перечню предоставляемых документов относится:
    • паспорт, код ИНН;
    • брачное свидетельство;
    • документ, свидетельствующий о рождении детей;
    • документ, подтверждающий количество членов семьи;
    • документ, свидетельствующий о наличии или отсутствии жилой площади;
    • выписка из домовой книги;
    • документ из отдела регистрации, свидетельствующий об отсутствии в собственности земельной территории;
    • справки, которые предусматривают различные льготы.
  2. Собранные документы вместе с заполненным бланком заявления предоставляются на рассмотрение в администрацию муниципалитета, которому принадлежит территория.
  3. Законодательство предусматривает на рассмотрение вопроса о выделении земельной территории в аренду 30-дневный срок.
  4. После вынесения решения субъект получает от администрации письменное постановление о выделения участка. В случае отрицательного решения – аргументированный письменный отказ, позволяющий субъекту обратиться в судовые инстанции.
  5. Вынесенное администрацией положительное решение предполагает обращение будущего арендатора в местное региональное кадастровое отделение для постановки выделенного земельного надела на кадастровый учет.

    Тридцатидневный период, предусмотренный законодательством, необходим для изготовления чертежей и схем участка, а также подготовки выписки из ЕГРН, которая на основании внесенных с 01.01.2017 года изменений в законодательство, заменила собой земликадастровый паспорт.

    Обратите внимание! На оплату госпошлины и изготовление документации субъекту земельных отношений необходимо будет потратить от 6 до 7 тысячи рублей.

  6. Прохождение кадастрового учета предоставляет возможность будущему арендатору заключить с администрацией муниципалитета договор об аренде земли, в котором в зависимости от целевого использования земельного надела, будут содержаться и соответствующие основным разделам подпункты.

Главными разделами заключаемого между сторонами соглашения являются:

  • дата подписания;
  • наименование субъектов вступающих в земельные отношения;
  • название предмета аренды;
  • передаваемое с предметом аренды имущество;
  • страхование объекта аренды;
  • действие соглашения;
  • права сторон, их обязанности;
  • цель использования земли;
  • особые условия при использовании;
  • особые ограничения при пользовании землей;
  • срок предоставления надела в аренду;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор;
  • заключительные положения;
  • реквизиты сторон.

Узнать о том, как правильно оформить договор аренды земельного участка у муниципалитета, а также скачать бланк и образец заполненного договора можно в отдельной статье наших экспертов!

Подписанный сторонами земельных отношений договор в трех экземплярах, совместно с документами, полученными в кадастровом отделе, предоставляются на регистрацию в Росреестр. Дата регистрации договора является днем, когда документ вступает в силу.

Внимание! Процедура оформления документов в зависимости от природных и географических особенностей различных регионов РФ, а также принятых местными администрациями законодательных актов может несколько отличаться от общепринятых норм и правил.

Различия в процедуре предоставления физическим и юридическим лицам

Больших отличительных особенностей по прохождению процедуры оформления земельной территории в аренду между физическими лицами и лицом юридическим не существует.

Юридические лица предоставляют в местную администрацию некоторые дополнительные документы, подтверждающие законодательную деятельность своих организаций, а также уплачивают государственную пошлину в размерах отличительных от оплаты, установленной для физических лиц.

Физическое лицо при аренде участка на период менее одного года может не регистрировать договор аренды в Росреестре, тогда, как юридическому лицу даже краткосрочная аренда является обязательной для регистрации.

Мы подготовили отдельную публикацию, которая поможет понять все о процедуре регистрации договоров аренды земли: куда необходимо обращаться, какие документы нужно подготовить, сроки проведения процедуры.

Все подробности того, как правильно провести регистрацию, читайте здесь!

Платится ли НДС при временном предоставлении земли?

Согласно статье 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платной услугой. Формами оплаты служат налог на землю, а также арендная плата. За переданные муниципалитетом на условиях аренды территории местными государственными администрациями устанавливается арендная плата, которая на основании статьи 149, пункт 2 (17) НК РФ освобождается от НДС.

Важно! НДС начисляется на размер арендной платы только в тех случаях, когда присутствует факт субаренды, где субарендатор снимает участок не у государства, а у частного физического лица.

Юридические лица освобождены от уплаты налога, но им необходимо выписывать счет-фактуру, отмечать его пометкой «без налога», регистрировать в книге продаж, а также в установленные сроки сдавать декларации об НДС с заполненным разделом 7, в котором учитываются операции, не облагающиеся налогом.

Стоимость оформления процедуры

Процедура оформления земли в аренду у местных администраций предполагает оплату заинтересованным лицом государственной пошлины, которая составит:

  • для физического лица – 2020 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

За составление технической документации в кадастровом отделе субъектам придется уплатить около 5-6 тысяч. Сумма во многом будет зависеть от размеров участка, сложностей его измерения и схематического изображения на документах.

Субъекты земельных отношений, чтобы внести ясность в пункты договора аренды, могут обратиться за помощью к юристам и понести дополнительные расходы, а также заверить копии документов у нотариуса, но законодательством данная процедура не предусмотрена.

Из чего складывается цена за аренду муниципальной территории?

Арендная плата за пользование землей является очень важным пунктом заключаемого между сторонами арендного соглашения. Она складывается из ежегодных основных базовых ставок платы за аренду земель находящейся в муниципальной и государственной собственности и рассчитывается согласно размеру арендной платы за год, которая установлена договором.

При расчете учитывается категория земель, категория арендаторов, местоположение арендуемой территории, а также условия экономического развития региона.

Расчет арендной платы исходит из каждого дня пользования землей в определенном периоде аренды территории. Определенный период устанавливается подписанным сторонами соглашением и может составлять квартал или месяц, именно тот период времени, за который вносится арендная плата.

Хотите узнать все о том, как происходит расчет стоимости аренды земель у муниципалитета? Читайте об этом в отдельной статье, подготовленной нашими экспертами!

Заключение

Взять территорию в аренду у муниципалитета очень выгодно с экономической точки зрения тем людям, которые желают обзавестись своим собственным приусадебным хозяйством, заняться фермерством, а также реализацией выращенной продукции. Такое решение крайне необходимо каждому, кто не имеет своей собственности, но стремится осуществить мечту о постройке индивидуального жилого дома.

2756

Проведение торгов при сдаче в аренду земель государственной или муниципальной собственности

Многие статьи земельного кодекса РФ содержат нормы о порядке осуществления аренды территорий, стоимости, сроках. Также такие сделки регулируются гражданским кодексом и рядом федеральных законов. Некоторые различия присутствуют в зависимости от принадлежности участка.

Земли, принадлежащие муниципалитету или государству, также могут быть оформлены по договору аренды. В том случае, когда речь идет о площади, не предназначенной для возведения строений, достаточно обратиться в администрацию и подать соответствующее заявление. Через некоторое время участок будет выделен и гражданину останется лишь поставить его на учет в Росреестре.

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которые в дальнейшем будут использованы для застройки, оформляется только по итогам аукциона. Для того чтобы получить такую территорию, придется принять участие в торгах, которые организовывает распорядитель площадей, то есть администрация. Торги в форме аукциона представляют собой мероприятие, в котором несколько претендентов борются за право заключения договора аренды территории, постепенно повышая цену. На начальном этапе участники подают заявки, и устанавливается стартовая стоимость аренды. Показатель исчисляется при помощи выполнения независимой оценки.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности, доступна не только гражданам, но и организациям. Предприятия вправе получить землю без осуществления торгов, если она предоставляется для застройки.

Образец договора аренды

Сделка о временной передаче земли в пользование арендатора фиксируется в специальном акте. Договор аренды земельного участка муниципальной собственности представляет собой типовой бланк, который составляется в письменном виде и обязательно требует регистрации в назначенном законом порядке. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды земельного участка].

Сторонами сделки являются арендодатель – это, как правило, то учреждение, которое распоряжается земельным имуществом, в частности, местная администрация или государственный орган и арендатор. В роли арендатора могут выступать граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели.

В соглашении обязательно указываются следующие данные:

  • дата и место составления акта;
  • реквизиты сторон;
  • права и обязанности сторон;
  • объект сделки и его характеристики;
  • порядок произведения расчетов, включая исчисление арендной платы;
  • период действия соглашения;
  • обстоятельства, при которых сделка прекращает свое действие;
  • подписи сторон.

Если хотя бы одно из существенных условий документа будет отсутствовать, то договор не считается заключенным.

Порядок сдачи в аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности без проведения торгов

Порядок передачи земли в аренду без проведения торгов определен ст. 39.14 ЗК РФ. По указанному положению для оформления арендной сделки относительно земли, состоящей в распоряжении муниципалитета или государства, необходимо совершить следующие действия:

  1. Заявитель готовит схему расположения участка, если его предстоит образовать.
  2. В уполномоченный орган заявителем подается документ о предварительном согласовании предоставления участка
  3. Выносится предварительное решение о согласовании предоставления надела во временное пользование.
  4. Заявитель обеспечивает выполнение необходимых кадастровых работ.
  5. В связи с уточнением границ, участок ставится на учет.
  6. Заявитель подает заявление о предоставлении земельного участка.
  7. Заключается соответствующий договор.
  8. Оформленное соглашение регистрируется в Росреестре.

Когда речь идет о землях, предназначенных для застройки или другого вида освоения, назначается процедура торгов в форме аукциона. При существовании таких обстоятельств, порядок действий несколько иной:

  1. Гражданин или организация обращаются к распорядителю участка с заявлением о передаче земли в аренду.
  2. Назначаются торги, организатор публикует извещение.
  3. Претендент на аренду подает заявку как участник и вносит залог.
  4. Во время проведения аукциона определяется выигравший, то есть, участник, предложивший максимальную цену аренды. Данный факт фиксируется в протоколе.
  5. По итогам проведения торгов также заключается соглашение об аренде и документ проходит регистрацию.

Если арендатор эксплуатирует надел более пяти лет, то он вправе оформить передачу земли во временное использование другому человеку или организации (ст. 22 ЗК РФ). В этом случае, извещение собственника носит уведомительный характер, а между участниками новой сделки составляется акт переуступки прав на землю.

Список документов

Для участия в аукционе могут потребоваться следующие документы:

  • заявление на участие в торгах, образец которого можно найти на нашем сайте;
  • квитанция о внесении задатка;
  • паспорт;
  • учредительные документы для организаций.

Для оформления договора аренды дополнительно понадобятся:

  • технические бумаги на землю – кадастровый паспорт, выписка из БТИ (если на территории имеются постройки);
  • справки об отсутствии обременений на территорию;
  • сведения об отсутствии задолженностей по налогам и иным начислениям.

Все документы предоставляются в виде копий и подтверждаются оригинальными экземплярами.

Пример по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Анатолий Семенович получил в свое время городской надел в аренду посредством торгов. После того, как срок действия его договоренности превысил 5 лет, мужчина сдал площадь в субаренду, о чем уведомил администрацию. С новым пользователем было составлено соглашение уступки прав на территорию.

Через месяц после этого, Анатолий Семенович получил письмо, где сообщалось, что его территория снова выставляется на торги, так как он якобы нарушил порядок эксплуатации территории.

Мужчина обратился в администрацию, на что ему сообщили, что торги состоятся, и он действительно совершил правонарушение в отношении надела. Анатолий Семенович обратился к юристу и на следующий день подал иск с требованием признать будущие торги незаконными. Через несколько недель суд вынес решение в пользу Анатолия Семеновича.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Земли могут быть переоформлены в рамках арендного соглашения по заявке гражданина или организации, а могут быть оформлены только после осуществления торгов.
  2. Аукцион назначается относительно тех земель, которые передаются для дальнейшего освоения или застройки.
  3. Земельным законодательством определен порядок действий для оформления арендного соглашения.
  4. При проведении торгов, сделка оформляется после определения победителя. Цена устанавливается в зависимости от последней заявленной позиции со стороны претендентов.
  5. Договор аренды представлен типовым бланком, который составляется только в письменном виде и подписывается сторонами.
  6. Договор, заключенный более чем на год подлежит государственной регистрации.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Недавно я обратилась в административный орган с заявкой о получении надела в порядке аренды. Там я хочу построить дачу.

Однако в удовлетворении заявки мне было отказано без объяснения причин. Через некоторое время я узнала, что в отношении того надела, который я хотела получить будет проводиться аукцион.

Подскажите, пожалуйста, почему мне отказали в выделении площади, если ее все равно будут оформлять в аренду и как мне ее теперь получить?

Ответ: Здравствуйте, Полина. Согласно ст. 39.14 ЗК РФ существует установленный порядок передачи земель данной группы по арендному соглашению. Поскольку вы планируете возвести на территории дачу, надел может быть вам передан лишь по результатам аукциона.

В вашем случае, отказ является полностью законным, за исключением того, что сотрудник административного ресурса обязан был пояснить вам причину отказа, а также подтвердить ее законодательными актами.

Что касается получения надела, то здесь от вас потребуется принять участие в процедуре и предложить самую высокую цену аренды среди претендентов. Если вы выиграете торги, то сделка будет оформлена именно с вами.

Список законов

  • Статья 22 ЗК РФ
  • Статья 39.14 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.

Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?

Как арендовать муниципальную землю?

Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.

Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.

Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.

Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.

Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.

  1. Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.

Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.

Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.

  1. Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
  2. В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
  3. Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.

Процедура получения муниципальной земли довольно длительная. Поэтому для неё нужно тщательно подготовиться и, возможно, придётся заплатить за право использования земли немало денег.

В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.

Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них

Рекомендуем ознакомиться:

Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.

После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.

Чтобы участвовать в торгах, нужно подать следующие документы:

  • заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
  • паспорт;
  • квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
  • если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.

Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.

Случаи, когда торги не является обязательными, возникают, если надел предоставляется:

  • юрлицу на основании нормативных актов, изданных Президентом государства;
  • юрлицу для постройки объектов соцкультбыта и для осуществления масштабных проектов с привлечением инвестиций (предоставление земельных наделов в этом случае выгодно государству в силу появления новых рабочих мест, увеличения налоговой базы);
  • для реализации международных проектов и обязательств;
  • юрлицам для прокладки путей сообщения;
  • по договору развития в границах застройки или о комплексном освоении местности на основании соответствующего соглашения;
  • при образовании участка из земли, предоставленной некоммерческому объединению – входящим в него членам;
  • лицам, являющимся владельцами или управляющими имущества на этом наделе;
  • лицам, у которых на участке остался объект недвижимости в виде незавершённого строительства;
  • субъектам, которым ранее он был выдан на правах постоянного пользования;
  • организациям, ведущим сельскохозяйственную деятельность;
  • гражданам, имеющим первостепенное или внеочередное право на надел;
  • гражданам для возведения строения, ведения подсобного хозяйствования в пределах населённого пункта;
  • взамен изымаемого надела;
  • религиозным и казачьим организациям или сообществами для сохранения культурной самобытности и удовлетворения потребностей за счёт сельского хозяйствования;
  • для сенокоса, выпаса скота, огородничества вне пределов административных единиц;
  • недропользователю для добычи ресурсов;
  • резидентам зон в границах экономических территорий или относительно прилегающей местности;
  • по договору концессии;
  • по охотохозяйственному соглашению;
  • по договору о вылове рыбы и использованию водных ресурсов;
  • для возведения водохранилищ или гидротехнических строений;
  • для деятельности Росавтодора и Росжелдора;
  • юрлицу для постройки или размещения оборонных объектов в соответствии с актами Правительства государства;
  • арендатору, который уже пользуется наделом и подал заявление до окончания срока первого договора (при отсутствии за время существования отношений аренды нарушений земельного законодательства у заявителя);
  • арендатору, который имеет право заключить новое соглашение.

В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.

Проведение торгов – процедура, которая гарантирует равный доступ граждан к земле. Она не является обязательной для ряда случаев.

Как проводится предварительное согласование надела?

Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.

Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:

  • паспортные данные;
  • номер госрегистрации юридического лица;
  • кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
  • если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
  • основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
  • целевое назначение надела;
  • информация о том, как связаться с заявителем.

С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.

В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.

Если уточнить границы не нужно, надел является уже образованным, а лицо не имеет препятствий для аренды земли, компетентный орган разрабатывает проект соглашения, отдаёт или направляет его заявителю.

При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.

В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.

Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:

Рекомендуем ознакомиться:

  • несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
  • арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
  • надел занят или изъят из оборота;
  • относительно этих земель планируется проведение аукциона;
  • с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.

Если участок нужно предварительно образовать, муниципалитет принимает соответственное решение, в котором указываются:

  • условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
  • кадастровый номер исходного участка;
  • паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
  • категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
  • указание на необходимые работы по образованию новой территории;
  • вид разрешённого использования образуемого надела;
  • реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.

Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.

 Срок действия решений – два года. За это время заявители могут без доверенности обращаться к регистратору, инициировать кадастровую деятельность, уточнять границы и проводить работы, связанные с образованием надела.

Договор аренды

Соглашение можно заключить на следующие сроки:

  • получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
  • максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
  • на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
  • под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
  • субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
  • на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
  • если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
  • участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
  • если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.

Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.

Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.

Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.

Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.

Стоимость аренды муниципального надела

Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.

Она не может противоречить таким принципам:

  • экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
  • предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
  • определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
  • недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
  • поддержка значимых для государства видов землепользования;
  • равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.

Арендная плата за надел, полученный в результате проведения торгов, определяется по их результатам.

К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.

Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.

При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».

Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.

Все вопросы относительно того, как осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом, Гражданским кодексом и некоторыми другими правовыми актами, как федерального, так и муниципального уровня. Процедура заключения договора зависит от разных составляющих.

Особенности аренды

Российскому государству принадлежит огромная площадь земли. Следить за ней в централизованном порядке не представляется возможным. Поэтому имеется порядка 14,5 тысячи образований муниципального уровня, представляющих власть в конкретных местах. Чтобы получить землю в аренду, обычно, обращаются именно к ним. Право распоряжения землей за местными властями закреплено в Земельном кодексе.

Аренда, находящейся в муниципальной собственности, земли, в основном, производится за плату. Но возможна и бесплатная передача участков, что также прописано в ЗК РФ. Обычно такой порядок реализуется для государственных учреждений и зданий религиозного назначения.

Если земля арендуется, не с целью строительства, то обращаются с заявлением на имя главы административного органа. После получения участка, его самостоятельно ставят на учет по кадастру. Затем в муниципалитете решают вопрос об аренде. При положительном исходе, заключают соответствующий договор аренды.

Для получения земли под строительство предусмотрена более сложная процедура. Скорее всего, нужно будет принимать участие в торгах, которые организовывает муниципальный орган. Выиграв торги, заключают договор и вносят арендную плату. Происходит это все в следующем порядке.

  1. Местные власти извещают население о проведении аукциона, его месте и времени, а также лотов, которые выставлены до мероприятия.
  2. Всех заинтересованных лиц регистрируют в качестве участников, и назначают день торгов. Выигрывает их тот, кто предложит большую сумму. Остальным лицам возвращаются внесенные задатки.
  3. Победитель вносит плату и заключает договор аренды. Если срок превышает один год, то документ регистрируют надлежащим образом.
  4. В случаях, когда других желающих на участок не было, договор аренды заключают с заявителем без торгов.

Аренда участка в муниципальной собственности

Землю вправе арендовать граждане, иностранные граждане, предприниматели и организации. В одном и другом случае предусмотрены свои особенности предоставления муниципальной земли.

Физические лица

Для получения участка любой гражданин может обратиться в администрацию и выяснить, является ли он свободным. Если земля необходима под индивидуальное строительство, то в муниципалитете предлагают различные варианты, которые могут быть использованы для этих целей. Тогда участок регистрируют и заключают договор аренды.

Чтобы стать арендатором земли под застройку, обычно, нужно пройти тап торгов. Перед этим выясняют характеристики участка и предпринимают шаги, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. После этого администрация публикует данную информацию, и если конкурентов не найдется, муниципальная земля будет сдана в аренду. В противном случае, нужно выиграть торги. Для участия, предоставляют следующие бумаги:

  • заявление об участии, где указывают реквизиты счета, чтобы вернуть вносимый задаток;
  • удостоверение личности;
  • квитанцию об оплате задатка.

Юридические лица

Если арендовать земельный участок собирается организация, также предстоит проходить торги. Для этого заполняют заявление с реквизитами и вносят квитанцию о платеже. Если же организация не оформлена соответствующим образом, то она считается не существующей юридически и принимать участие в торгах не может.

Миновать этап торгов смогут предприниматели, которые согласовали размещение на определенном участке объектов со всеми инстанциями, необходимыми для этого. Государство может предоставить землю в аренду тем организациям, которые будут развивать территорию.

НДС

Немаловажным моментом при аренде являются особенности применения НДС. Если муниципальная земля сдается в аренду напрямую, то плата в виде НДС не взимается. Но при субаренде, начисляется и налог на добавленную стоимость, так как субарендатор получает земли не от муниципалитета, а от частного лица.

Сложности возникают, когда участок арендуется предпринимателями или организациями. Они не обязаны платить налог за землю, находящуюся в муниципальной собственности. Однако они, как налоговые агенты, несут ответственность за то, чтобы соответствующая плата взималась с арендодателя. Поэтому при расчете считается, как непосредственно арендная плата, так и начисляемый НДС.

При этом на арендатора распространяются следующие обязанности:

  • предоставлять счет-фактуру, где ставить пометку «без налога» регистрировать ее надлежащим образом;
  • сдавать декларацию об НДС, где заполнять раздел об операциях, не подлежащих налогообложению (ее подают ежемесячно не позже 20 числа).

Если обязанности выполняться не будут, то на предпринимателя будут наложены штрафные санкции. Таким образом, перед тем, как заключать договор аренды, все нюансы должны быть изучены полностью. В противном случае, можно навлечь на себя неприятности.

Выкуп муниципальной земли

Арендованный муниципальный земельный участок может быть оформлен в частную собственность, если имеются соответствующие основания:

  • документы, которые подтверждают право собственности на объекты ИЖС, расположенные на данном участке;
  • распоряжение местных властей о передаче земельного участка в пользование на бессрочной основе или пожизненно.

Оформление участка в собственность является сложным процессом, где те или иные действия зависят от нахождения земли, разрешенного использования, региона, где он расположен. Но основными этапами в данном случае являются:

  • заключение соглашения с указанием срока и размера платежей;
  • оценка и сравнение цены кадастровой с рыночной;
  • решение о купле-продаже надела;
  • оформление соответствующего договора;
  • регистрация права собственности.

По договору купли-продажи участок переходит к арендатору.  Договор заключается в соответствии с Гражданским кодексом (статьи 609 и 624). При оформлении соглашения обязательно должны присутствовать арендатор и арендодатель. Если же последний будет уклоняться, арендатор вправе обратиться с иском в судебную инстанцию. Тогда стоимость определяется по итогам экспертизы, которую проведет независимый оценщик.

Муниципальная земля может быть выкуплена в следующих случаях:

  • лицо имеет недвижимость на участке, взятом в аренду, при этом стоимость не может превышать ту, которая установлена по кадастру;
  • религиозные организации могут выкупать землю, на которой находятся здания религиозного назначения;
  • земли сельскохозяйственного назначения может выкупить арендатор через 3 года после того, как подписан договор аренды, и надел был использован надлежащим образом в течение всего времени аренды.

Порядок выкупа

Для осуществления выкупа лицо, которое арендует участок, направляет в местную администрацию следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • заявление;
  • соглашение об аренде;
  • квитанцию с оплаченной госпошлиной.

Если все вопросы с местными властями урегулированы, то далее проходят процедуру государственной регистрации. Для этого в Росреестр предоставляют другой пакет документов:

  • договор купли-продажи;
  • заявление;
  • оплаченную госпошлину;
  • документ об оплате земельного участка;
  • расчет стоимости;
  • постановление административной власти о предоставлении участка.

27.04.2017

Внимание! С 1 марта 2020 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

  • для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
  • для сельскохозяйственного производства,
  • на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
  • собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
  • граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
  • граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

  • границы которого подлежат уточнению,
  • который не отнесен к определенной категории земель,
  • предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
  • в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
  • и другие случаи.

До 1 марта 2020 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

  • для строительства
  • или для целей, не связанных со строительством.

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

  • без предварительного согласования мест размещения объектов,
  • с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 2020 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

После 1 марта 2020 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • государственной власти или местного самоуправления,
  • гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
  • заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2020 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2020 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2020 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
  • собственникам здания или сооружения до 49 лет,
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
  • для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2020 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2020 года?

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2020 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2020 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2020 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора,
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2020 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
  • Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2020 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2020 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2020 года.

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

  • предмет договора,
  • цену арендную плату,
  • срок договора аренды,
  • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 6 августа 2020 г. № 135). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2020 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2020 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Материал Юридической справочной системы Система Юрист

Архив новостей

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: