Основания для прекращения аренды земельного участка в 2020 году

Договор аренды земельного участка в 2020 году: условия, государственная регистрация, продление


› В соответствие с действующими законодательными нормами, органы Росреестра ведут учет объектов недвижимости и земельных участков, а также осуществляют государственную регистрацию имущественных прав недвижимого имущества. В статье разберем, как осуществляется регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре, какие документы для этого необходимы, а также выясним, в каких случаях регистрация арендного соглашения участка не производится. Порядок кадастрового учета и госрегистрации недвижимости и земельных участков регламентируется законом ФЗ-218 от 13.07.2020 года.

Согласно нормативному акту, обязательной государственной регистрации подлежат договора аренды земельных участков, заключенные сроком на 1 год и более. Также обязательна регистрация дополнительный соглашений о продлении срока действия аренды более чем на 12 месяцев.

В случае если срок действия договора составляет менее 1-го года, регистрация документа в органах Росреестра не требуется.

Продление договора аренды земельного участка

Аренда земли – это один из вариантов законного использования участка.

Не имеет значения, кто является собственником – государственный или муниципальный орган, частное лицо или организация, продлить договор аренды земельного участка можно, если конкретный случай соответствует нормам права, условиям сделки и воле сторон. Законодатель предусматривает разные случаи.

Иногда речь идёт об автоматической пролонгации, то есть продлении, в других случаях отношения продолжаются после подписания дополнительного соглашения. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.

Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.

Основания для прекращения аренды земельного участка в 2020 году

→ Правоотношения по поводу аренды земельных участков могут быть прекращены только по законным основаниям. Конкретный перечень причин определен гражданским и земельным законодательством.

Инициатором может выступать любая сторона арендного договора. Законодательными нормами установлены не только основания прекращения аренды земли и признания сделки ничтожной, но и порядок его произведения.

Прекратить аренду в одностороннем порядке можно только через суд. Для этого необходимо документально подтвердить наличие достаточных оснований для прекращения сделки. Чтобы прекратить действие арендного соглашения, инициатор должен подготовить комплект документов, подтверждающий права владения, пользования земельным участком, а также свидетельствующих о наличии достаточных оснований для его прекращения.

Из судебной практики видно, что зачастую даже муниципальным органам доказать обоснованность своих исковых требований сложно.

Как продлить аренду земли под ИЖС

Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке.

Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе. Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно. Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.

Как же пользоваться землей, если действия договора окончено?

А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды. Все земельные правоотношения регулируются , а аренде земель под ИСЖ посвящены несколько статей. Поскольку большинство свободных участков выставляются на торги, и тот гражданин, кто продолжит большую сумму, с тем и заключается договор об аренде участка, но это правило не действует в отношении уже арендованного участка.

Продление аренды земельного участка в 2020 году

25 июля 2020Дмитрий РудыхСуществует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.В этой статье расскажу:

  1. как продлить аренду земельного участка.
  2. кто может продлить аренду земли,
  3. при каких условиях продлевается аренда,

Земельные аукционы открыли новые возможности .Однако перед людьми, получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду и как это сделать?Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:Продлить аренду земли могут следующие лица:1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,2.

собственники объектов незавершенного строительства,3.

Как продлить договор аренды земельного участка

› Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона.

Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка. Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом.

В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8. Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т.

д.) – не более 3-х лет. Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

Продление договора аренды земельного участка 2020

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов: а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов. Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения. Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию; б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.• собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах. Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

При каких обстоятельствах возможен отказ в предоставлении земельного участка в аренду или расторжение договора о продлении

» Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

  • На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.
  • взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
  • На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов.

Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Продление договора аренды земельного участка

» Последние изменения: январь, 2020 года Продлить договор аренды земельного участка можно несколькими вариантами, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества.

Законодатель, при пролонгации соглашения, наделяет добросовестного арендатора преимущественным правом, которое дает основания на применение упрощенного порядка возобновления арендных отношений. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В условиях рыночной экономики аренда земельного участка — достаточно распространенное явление. Законодательство регулирует правовые взаимоотношения собственника и арендатора земли.

Нормы закона

Право предоставления в аренду участков закреплено за:

  1. Собственником;
  2. Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.

Арендующим может быть как физическое, так и юридическое лицо. При этом у него есть только право пользования участком, а права распоряжения им нет.

Взаимоотношения сторон регулирует:

  • Земельный и Гражданский кодексы РФ;
  • Ряд Федеральных законов и актов (например, 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно ст.27 Земельного кодекса, объектом аренды могут быть земли любых категорий, за исключением изъятых и оборота участков. Ст.607 Гражданского кодекса говорит о том, чтобы стать объектом аренды, параметры земельного участка должны быть четко определены, в том числе в заключаемом договоре. В противном случае договор аренды можно назвать недействительным.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Помимо сведений об объекте аренды, в заключаемом договоре стороны обязаны определить ряд других обязательных условий. Среди них срок действия договора, а также признание порядка его прекращения и расторжения.

Арендные отношения между сторонами фиксируются в письменной форме и подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

Основания прекращения аренды земельного участка

Ст.45 и 46 Земельного кодекса нашей страны четко названы события, наступление которых является основанием для прекращения действия договора аренды. Основания расторжения договора обозначены и в ст. 450 Гражданского кодекса.

Среди них:

  • Истечение срока действия или несоблюдение условий договора;
  • Нецелевое использование земель;
  • Передача земли в субаренду при отсутствии на то полномочий;
  • Неоплата арендных платежей;
  • Невыполнение природоохранных работ, порча земель, невыполнение условий в части приведения участка в надлежащее состояние;
  • Изъятие участка для государственных нужд.

Таким образом, прекращение аренды земельного участка возможно:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • По инициативе арендатора или арендодателя:
  • По решению суда;
  • По истечению срока действия договора.

Земельный кодекс запрещает расторжение договора аренды в установленных федеральными законами случаях и при проведении сельскохозяйственных полевых работ (п.2 ст. 45 Земельного кодекса).

Когда спорные вопросы между сторонами относятся к гражданско-правовым отношениям, действует ст.619 Гражданского кодекса. В ней речь идет об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятых на себя обязательств.

Если сторона не реагирует на предупреждение, договор аренды можно расторгнуть.

Одновременно с прекращение права аренды земельного участка должна быть погашена запись об аренде в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

По факту завершения отношений обратиться в ведомство с заявлением о погашении записи должен собственник недвижимого имущества.

Процедура прекращения договора

Независимо от оснований, по которым одна из сторон решила пойти на расторжение договора аренды земельного участка, намерение сделать это должно быть доведено до другой стороны в письменном виде.

Его можно изложить в свободной форме, обязательно сославшись на те пункты договора аренды, которые были нарушены другой стороной, а также имевшие место быть факты выявленных нарушений.

Затем претензию нужно либо передать под роспись второй стороне, либо направить заказным письмом с уведомлением почтой России.

Далее в течение месяца следует ожидать реакции оппонента.

Обычно события развиваются по одному из четырех вариантов:

  • Арендатор принял к сведению изложенную в письме информацию и обозначил срок, в течение которого замечания будут устранены;
  • Вторая сторона согласилась расторгнуть договор аренды;
  • Оппонент составил ответную претензию, описав свое видение ситуации, приведя в ней собственные доводы и приложив доказательства;
  • Вторая сторона игнорирует обращение и не предпринимает никаких шагов к исправлению ситуации.

В последнем случае обращение в суд неминуемо. Основанием расторжения договорных отношений станет соответствующее судебное решение.

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину, а также сформировать пакет документов — доказательную базу того, что истец пытался решить вопрос мирным путем. Размер пошлины несложно рассчитать на размещенном на сайте суда калькуляторе.

Иск заполняется в стандартной форме и подается в районный суд по местонахождению земли.

В нем обязательно указывается причина спора, параметры участка и данные договора аренды (в частности, когда, на какой срок и на каких условиях он был заключен).

В конце необходимо сформулировать просьбу к суду о решении признать договор завершенным по причине его расторжения в одностороннем порядке.

Одновременно можно указать требования о взыскании причиненных убытков (если таковое имело место быть) и приложить доказательства понесенных расходов. Далее будет назначено заседание.

Соответствующую повестку с указанием даты, когда необходимо явиться в зал суда, получит каждая из сторон. Принятое судьей в процессе решение, если ни одна из сторон не предприняла попыток его оспорить, вступает в силу по прошествии 10 дней.

Хорошей альтернативой расторжению договора через суд является подписание сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

Для этого собственник участка и арендатор, либо их доверенные лица, должны собраться вместе, обсудить каждый пункт соглашения, а после — подписать документ.

В каких случаях договор аренды земельного участка признается недействительным?

Признать недействительным заключенный сторонами договор аренды земли можно только в судебном порядке.

Предусмотрены следующие основания:

  • Содержание документа нарушает действующие нормы законов и правовых актов, противоречит нормам правопорядка и нравственности;
  • Документ подписан недееспособным, ограниченным в дееспособности или не обладающим необходимыми для его заключения полномочиями лицом, либо подпись поставлена под давлением, применением насилия и угрозам;
  • Условия заключенного с юрлицом договора идут вразрез с его деятельностью;
  • Предметом договора является имущество, которым стороны не имеют права распоряжаться.

В каждом отдельном случае в суд необходимо предоставить достаточно веские доказательства, которые действительно являются основанием для признания договора недействительным.

Субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг могут оформить граждане, которые относятся к льготным категориям.

Когда право пользования жилым помещением может быть утрачено? Об этом рассказано здесь.

Срок аренды земельного участка на 49 лет является максимальным. На этот срок можно арендовать землю под разные цени. Как это сделать правильно, вы можете узнать здесь.

Процедура признания договора аренды участка недействительным

Порядок действий сторон по признанию договора аренды земельного участка недействительным и ничтожным определен ст.167 ГК РФ.

Прежде всего необходимо собрать доказательную базу.

К ней относятся:

  • Подтверждающие отсутствие необходимых для подписания договора полномочий документы;
  • Подтверждающие невозможность подписантом принимать решения в части управления имуществом справки о полной или частичной недееспособности;
  • Акты, результаты разного рода экспертиз (если они имели место быть), прочие доказательства.

Следующий шаг — составление искового заявления в суд. В верней части документа указывается наименование суда, в котором будет рассмотрен спор, а также данные истца и ответчика.

В зависимости от того, решается спор между физическими или юридическими лицами, суд может быть районный или арбитражный.

Текст искового заявления излагается в свободной форме. Необходимо указать основные моменты:

  • Дату заключения договора, его номер, срок действия;
  • Обстоятельства заключения договора;
  • Основания, по которым его следует считать недействительным.

По тексту искового заявления необходимо ссылаться на действующие пункты закона и документальные доказательства (которые в обязательном порядке прикладываются к исковому заявлению).

В завершающей части искового заявления должно быть высказано требование к суду признать договор недействительным, а при необходимости — требование о возмещении возникших в результате манипуляций с заключением договора убытков.

Затем иск и приложения к нему (доказательства и копия договора аренды, передаточного акта) необходимо передать в приемную суда. Документ будет зарегистрирован, а в течение месяца стороны получат повести с указанием даты, места и времени судебного заседания и требованием явиться на него.

Итогом заседания станет решение судьи. На практике нередко случается так, что до момента принятия окончательного решения может состояться несколько заседаний.

Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо присутствовать на каждом из них.

Залогом успешного решения вопроса о признании недействительным договора аренды участка земли в суде является изначально правильно выбранная позиция, грамотно составленное исковое заявление, наличие сильной доказательной базы, умение оперировать пунктами закона.

Для работы в этом направлении стоит заручиться поддержкой грамотного юриста по земельным спорам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Распространенный тип соглашения между двумя и более сторонами — арендный договор. Его регулирует статья 606 ГК РФ. В сделке участвуют: арендодатель — тот, кто отдает свое имущество в пользование, и арендатор — тот, кто за указанную плату берет во временное использование и владение предложенное имущество. Если соглашение более не приносит одной из сторон экономической выгоды, она имеет право на расторжение договора аренды досрочно. Права участников регулируются статьями 619, 620 ГК РФ.

Порядок оформления договора аренды

Объектом пользования может выступать любая собственность: жилое или нежилое помещение, спецтехника, оборудование, земельный участок и пр. Согласно ст. 609 (п. 1), договоренность между арендатором и арендодателем может носить устный и письменный характер. Но если срок сделки превышает период в 12 месяцев, ее оформляют в письменном виде. Заключая типовой договор аренды квартиры или объекта нежилого фонда, нужно учитывать необходимость его регистрации.

Эта процедура официально завершает сделку, узаконивает ее (ст. 651, 609 ГК РФ). Регистрацию проводит одна из сторон в Росреестре по месту заключения договора, нахождения объекта. Он считается действительным, если достоверно описывает данные сторон-участниц сделки, объект пользования, сроки, цену, порядок оплаты и возможность субаренды, условия продления, ремонта, выкупа имущества и расторжения соглашения.

Основания для расторжения договора

Отказаться беспричинно от обязательств невозможно. Если требуется начать досрочное расторжение договора аренды, следует предъявить основания. Они оговорены ГК РФ в статьях 619 и 620. В ходе подписания бумаги в нее разрешено вносить причины преждевременного аннулирования соглашения, не фигурирующие в ГК РФ. Они автоматически становятся законным поводом для разрыва юридических взаимоотношений. Без их указания начать процедуру закрытия сделки нельзя. Чтобы прекратить сотрудничество, составляют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт возращения имущества владельцу. Документы вступают в силу незамедлительно после их подписания.

По инициативе арендатора

Чаще поводы для аннулирования соглашения находят временные пользователи имущества. Официально оформить досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора можно на основе следующих причин:

  • другая сторона затягивает, создает препятствия или не предоставляет во временное пользование объект договоренности (то есть условия сделки нарушены);
  • арендатор предоставил во временную эксплуатацию имущество, не соответствующее условиям договора;
  • второй участник сделки передал объект в пользование с недостатками и дефектами, которые препятствуют его нормальной и безопасной работоспособности (имеются в виду дефекты, не озвученные на момент оформления сделки и неизвестные, незамеченные в процессе оценки состояния объекта);
  • другая сторона арендного договора не выполняет обязательства — не осуществляет ремонт (сроки могут быть оговорены отдельно), не проводит замену при невозможности провести восстановление и т. д.;
  • непригодность объекта к эксплуатации (имеются в виду обстоятельства, не зависящие от арендатора; например, моральное старение оборудования).

В зависимости от объекта сделки, арендатор может вносить в основной договор пункты, касающиеся расторжения. Это право оговорено статьей 450 (п. 2) ГК.

По требованию арендодателя

Упомянутая статья Кодекса предоставляет возможность и собственнику объекта заносить в документ обоснованные причины для аннулирования сделки. Официально расторжение договора аренды может проводиться арендодателем в одностороннем порядке по следующим причинам:

  • явно нарушаются условия сделки при эксплуатации собственности;
  • использование предоставленного имущества не по назначению;
  • намеренное ухудшение состояния сданной внаем собственности;
  • вторая сторона вносит платежи по соглашению нерегулярно (если просрочки случались более 2 раз);
  • эксплуатация объекта с многократными нарушениями (если на предупреждение собственника арендатор не отреагировал, расторжение сделки начинают сразу);
  • вторая сторона не осуществляет ремонт согласно оговоренным срокам (утверждаются отдельно при подписании бумаги). Причина принимается к сведению, если выполнение восстановительных работ и/ или техобслуживания соглашением возложено на арендатора.

Договоренность может предусматривать и иные поводы для преждевременного прекращения отношений.

Письмо-уведомление о досрочном расторжении договора

Обнаружив повод для аннулирования соглашения, начинают процесс. Инициатор вправе отправить ответчику уведомление о расторжении договора аренды с перечнем причин. Законодательно форма письма не утверждена, поэтому бумагу составляют в свободном стиле. Но при этом она обязана отвечать юридическим нормам и условиям оформления официальных документов.

Подача второму участнику сделки уведомления осуществляется в соответствии с еще действующим договором. Например, в подписанном документе говорится, что предупредительное письмо направляется ответчику за 7 или 30 дней до начала процесса аннулирования. Именно эти сроки и соблюдаются. Ранее составлять какие-либо бумаги нельзя. Официальное письмо о расторжении договора аренды должно содержать:

  • личные и контактные данные инициатора;
  • информацию об ответчике;
  • название документа;
  • причины аннулирования сделки (указываются в первой части договора);
  • требования инициатора в связи с расторжением (обусловленные сделкой: внесение задолженности, возвращение объекта собственности, возмещение убытков и пр.);
  • дата;
  • сроки ответа на посланное письмо;
  • перечень документов (если таковые имеются), прикладываемых к уведомлению.

Поданное письмо обязательно удостоверяется инициатором (Ф. И. О., подпись) и визируется печатью. Согласно законодательным нормам, контрагент может давать ответ в течение 30 дней.

Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды

По соглашению сторон

После составления и подачи второму участнику сделки уведомления об аннулировании инициатор ждет ответа. Предположим, что в течение оговоренного срока (30 суток по законодательным нормам или n дней по договору) ответ был получен. Он положительный. То есть претензии приняты ответчиком, он выказывает согласие прекратить взаимоотношения. Тогда составляется соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному решению участников. Следующие действия таковы:

  • получение постановления о завершении действия правоотношений;
  • возврат владельцу арендованного имущества;
  • оформление акта приема-передачи объекта сделки;
  • возмещение издержек, если арендованная собственность была облагорожена и т. д.

На нашем сайте вы найдете образец договора о расторжении аренды по соглашению сторон с примерным перечнем причин к прекращению отношений сторон.

Скачать соглашение о расторжении договора аренды

Расторжение в принудительном порядке

Предположим, что спустя 30 дней (период, оговоренный договором) инициатор закрытия сделки не получает ответа или он отрицательный (вторая сторона не согласна с претензиями), тогда составляется иск и подается в суд по месту регистрации соглашения или имущества. Разбирательство возможно, если договор нарушен, и все бумаги между участниками имеют юридическую силу. Особенности заключенного соглашения на подачу судебного документа не влияют. Через суд можно провести расторжение бессрочного договора аренды и временного.

Особенности процедуры

Принудительно проводят не только аннулирование соглашения, но и вносят в него изменения. Чтобы пройти процедуру, нужно знать, как расторгнуть договор аренды преждевременно. Этапы процесса следующие:

  • составление искового заявления;
  • подача его в суд. Нужно приложить к заявлению бумаги, подтверждающие, что ответчик действительно нарушал взятые по договору обязательства. Потребуется подтвердить и факт выполнения инициатором закрытия сделки ее условий;
  • рассмотрение искового заявления в судебном порядке;
  • получение решения по заявлению. Суд вынесет вердикт в пользу расторжения или откажет в нем. Решение определяет последующие действия.

При положительном ответе инициатор аннулирования соглашения вправе потребовать возмещения убытков, упущенной выгоды и т. д.

Как расторгнуть договор аренды нежилых помещений в 2020 году

Процесс предусмотрен нормами Главы 34 ГК РФ. Официальное расторжение договора аренды нежилого помещения можно проводить досрочно в одностороннем порядке или обоюдно. Только при отправке письма-уведомления ответ инициатору придется ожидать 90 дней. Но если договор аренды нежилого помещения предусматривает другие рамки подачи претензии второй стороне, тогда именно они вступают в силу. Последующая процедура прекращения сделки будет аналогична описанной выше.

Причины

Оформляют односторонний отказ от действующего договора аренды тогда, когда другим участником были существенно нарушены его условия или он имеет неопределенный срок. При сдаче во временное пользование нежилых помещений обязательно следует упомянуть в документе поводы для прекращения сделки. Их формируют на основании оценки состояния и характеристик предоставленной собственности. Подготавливают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения также в свободной форме, но с учетом законодательных требований. При составлении письма-претензии нужно помнить, что это официальная бумага, входящая в состав пакета требуемых документов.

Скачать соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Оформление акта возврата помещения по договору аренды

Соглашением процедура аннулирования сделки не завершается. Ее узаконивает составление и подписание акта о возврате помещения по договору аренды, образец которого вы можете найти на нашем сайте. В документе указываются личные и контактные данные обеих сторон. Бумага вступает в силу в момент ее подписания обоими участниками сделки. Именно этот акт и завершает процедуру аренды собственности.

Скачать бланк акта возврата помещения

Скачать образец акта возврата помещения

Подводя итоги

Право на расторжение договора в одностороннем порядке может быть предоставлено в силу закона (договор аренды – статьи 619, 620 ГК РФ) или установлено соглашением сторон. Прежде всего необходимо обратиться к положениям закона, которые определяют условия заключения договора и к содержанию его самого. Когда ни законом, ни договором право на расторжение в одностороннем порядке не регламентировано, то соглашение может быть аннулировано либо по соглашению сторон (внесудебный порядок расторжения), либо в суде (посредством подачи искового заявления).

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 — 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Комментарий к Ст. 46 ЗК РФ

1. Данной статьей вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка, помимо тех, что установлены ГК.

Согласно ст. 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 617 ГК переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Мы уже назвали несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор. Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме того, ст. 611 ГК предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

— пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает качество земель;

— более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной. Существенное нарушение договора — это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включении в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

В соответствии со ст. 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила комментируемой статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (ст. 286 ГК).

2 — 3. Пункт 2 комментируемой статьи перечисляет основания прекращения права аренды земельного участка, связанные с нарушением земельного законодательства и требований в области охраны земель, а также в связи с изъятием земельных участков в публичных интересах. В целом данный перечень сходен с основаниями прекращения иных прав на земельные участки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: