Особенности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ. Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом. Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

📒 заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением;

📒 документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

📒 правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;

📒 проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом, напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

В регистрации есть два важных нюанса:

🔸 возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

🔸 человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Как продать недостроенный дом

Можно ли продать объект незавершенного строительства? Можно, потому что он считается недвижимостью. Чтобы сделать это правильно и без лишних проблем, следуйте простой инструкции.

Соберите пакет документов

Продажа недостроенных домов требует передачи всего пакета документов продавцу — так же, как и продажа других объектов недвижимости. Вам понадобятся:

📁 правоустанавливающие документы на земельный участок — выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство старого образца;

📁 кадастровый паспорт на земельный участок;

📁 кадастровый паспорт на недостроенный дом с описанием его площади, планировкой, конструктивными особенностями и другими сведениями;

📁 разрешение на строительство, полученное в местной администрации;

📁 проект дома, по которому ведется строительство, желательно согласованный с государственными органами;

📁 другая техническая документация на дом, а также выписка из ЕГРН о праве собственности на него.

Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.

Напоминаем: можно продать недострой просто как земельный участок. Тогда придется оформлять меньше бумаг, но в случае споров с покупателем возникнут проблемы.

Назначьте адекватную стоимость

На этом этапе многие собственники теряются, потому что не знают, как правильно оценивать недвижимость. Некоторые пытаются выставить цену чуть меньше, чем на жилой дом, особенно если регистрация недостроенного дома на земельном участке уже прошла. Другие закладывают в стоимость цену на все выполненные работы и строительные материалы.

При назначении цены следует понимать, что недостроенные объекты всегда стоят дешевле, чем законченные. Также покупатель может просто не согласиться с вашим видением жилья, потому что вкусы могут кардинально отличаться. То есть ему придется переделывать проект или вовсе начинать строительство заново, а это — дополнительные расходы. Поэтому важно не отпугнуть потенциальных покупателей высокой ценой, но и не продешевить.

Стоимость участков с недостроем обычно чуть выше, чем цена на аналогичные по площади наделы. Чтобы назначить точную сумму, можете посмотреть объявления о продаже похожих объектов и выявить среднюю цену, или обратиться к профессиональным оценщикам. Они учтут все затраты на строительство, цену на сотку земли в вашем регионе, ситуацию на рынке, поэтому назначат адекватную, комфортную для вас стоимость.

Привлеките покупателей

Многие не знают, с чего начать, как продать недостроенный дом. Самое простое решение — публикация объявлений на известных площадках: например, на Авито.

Чтобы создать привлекательное объявление, сфотографируйте участок и дом с разных сторон. Подробно опишите все, что есть на наделе — имеющиеся строения, фруктовые деревья, стадию строительства недвижимости и другие нюансы. Уделяйте внимание параметрам, которые важны для покупателей: например, опишите инфраструктуру населенного пункта и экологию. Обязательно укажите, сделана ли регистрация объекта — это поможет «отсеять» тех, кто не готов на ваши условия сделки.

После публикации объявлений принимайте звонки и сообщения: отвечайте на дополнительные вопросы, приглашайте на просмотр. Если готовы немного снизить стоимость, сообщайте потенциальным покупателям о возможности торга на месте. Показывайте товар «лицом»: описывайте его преимущества. Если есть серьезные недостатки, не нужно их скрывать: просто подайте их мягко. Не скажете сразу о проблемах — возможно, сделка сорвется.

Составьте договор купли-продажи

Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.

На дом и участок нужно оформлять отдельные договора. Всего у вас получится шесть экземпляров: три — ДКП на надел, три — ДКП на недострой. В обоих договорах нужно указывать:

📝 точное местоположение недвижимого имущества, то есть полный адрес;

📝 фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон — покупателя и продавца;

📝 основания для передачи права собственности — например, индивидуальный номер выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности;

📝 кадастровый номер и основные характеристики недвижимости — сведения указаны в кадастровом паспорте;

📝 дату, место и время подписания договора;

📝 точную сумму за объект недвижимости;

📝 способ и сроки передачи денежных средств.

Обычно деньги передают во время регистрации ДКП в Росреестре либо при подписании бумаг. В любом случае вы должны написать расписку о том, что получили средства, а также оформить с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В нем стоит указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества.

Если вы хотите сначала взять задаток, процедура усложняется. Сначала вы составляете соглашение о задатке, а потом — ДКП, но с суммой меньше на ту, которую вам передали в качестве задатка.

Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 договора купли-продажи;

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой, проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

🔹 количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

🔹 наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

Благодаря, так называемой дачной амнистии, объявленной правительством РФ в 2020 году, многочисленные владельцы земельных участков и загородных дач получили возможность оформить имущество в личную собственность. В связи с этим увеличилось количество сделок купли-продажи земли. Однако очень часто покупатели сталкиваются с проблемой наличия незарегистрированного строения на участке. Что делать в таком случае? Стоит ли совершать сделку или лучше от нее отказаться? Насколько сложно решается данная проблема?

Земельный участок с незарегистрированным домом. Проблема?

Пример. Покупатель решает приобрести в собственность понравившийся участок, найденный по объявлению. Однако при посещении его он обнаруживает дом, о котором не было ничего сказано. Продавец заявляет, что данное строение не является незаконным, так как перед его возведением были получены все разрешения, и оформлены документы, но после введения в эксплуатацию дом не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Почему? Все очень просто – за недвижимость следует платить налог.

Что делать, если сам участок утраивает по всем параметрам, а строение вас не привлекает, и скорей всего вы его снесете? Выход есть. Можно оформить покупку земли, не упоминая о том, что на ней имеется дом. После этого вы сможете его снести и пользоваться участком по своему усмотрению. Документы необходимые для получения земли в собственность:

  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый план с межеванием;
  • заявление на регистрацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если же имеющийся на участке дом вам необходим, то вы можете потребовать от владельца сначала зарегистрировать его, а потом уже подписывать с ним договор купли-продажи, тем более, если продавец из-за наличия строения увеличивает стоимость участка. В противном случае, все заботы по регистрации неузаконенного строения будут возложены на нового хозяина.

Риски приобретения земли с незарегистрированным домом

Конечно, лучше всего приобретать землю с домом, когда все легализовано и зарегистрировано. Однако если вас, как покупателя, заинтересовал именно этот участок, и неузаконенное строение вас не пугает, то вы можете поступить так, как было описано выше или же можно не регистрировать дом. Однако такие действия носят рискованный характер.

  1. В случае, когда муниципальным органам понадобиться земля (на которой, в том числе, расположен и ваш участок), например, под строительство дороги, геологические разработки или возведение торгового комплекса, вы сможете получить компенсацию лишь за землю. Незарегистрированные сооружения не будут учтены.
  2. Если участок земли не предназначен для возведения на нем индивидуальных строений (сведения об том имеются в документах на землю), то имеющийся дом не удастся зарегистрировать ни при каких обстоятельствах, даже через суд.
  3. Также при регистрации строения могут возникнуть другие сложности технического характера. Например, при строительстве не были выдержаны нормы расположения дома, или сам дом построен с нарушением СНИПов, а исправления невозможны, из-за чего регистрация здания становится проблематичной.

Важно! Если вы решились приобрести землю с незарегистрированным домом, то обязательно проконсультируйтесь с инженером БТИ на предмет возможности его узаконивания. Если имеются нарушения, то от покупки лучше отказаться или предложить продавцу предварительно зарегистрировать строение, а потом заключать сделку.

Насколько сложно зарегистрировать дом на земельном участке?

Если строительство дома было предварительно согласовано, проект прошел проверку и был утвержден, а также выполнены все требования по расположению здания и подведению к нему коммуникаций, то сложностей с регистрацией возникнуть не должно. В этом случае вся процедура займет не больше полумесяца.

После приобретения земли следует обратиться в Бюро технической инвентаризации того района, которому принадлежит земля, и пригласить инспектора для составления плана и согласования всех условий. После получения технического паспорта с планом дома вы можете писать заявление о регистрации строения и подавать его в Росреестр. В установленные законом сроки будет принято решение, и вы получите на руки документ о регистрации дома.

Юридическая консультация по вопросу приобретения земли с незарегистрированным домом

Если вам понравился земельный участок, но на нем возведен дом, который не был зарегистрирован, то вам следует предварительно проконсультироваться у юриста компании «Правосфера». Он, ознакомившись со всеми документами, выяснит, имеется ли возможность зарегистрировать данное строение, не будет ли получен отказ.

Вы также можете привлечь сотрудника агентства к оформлению документов. Мы гарантируем законную регистрацию домостроения, которую невозможно будет оспорить. Огромный практический опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет утверждать, что юристы компании «Правосфера» справятся с любой сложной ситуацией и смогут отстоять ваши права.

Общие нормы, распространяющиеся на сделки с недвижимостью, дополняются различными нюансами, когда речь идёт об уникальных свойствах объектов.

В определённой степени это касается и сделок с земельной недвижимостью, которая участвует в купле продаже совместно с капитальным строением, возведённым на её территории. Здесь нужно учитывать ряд дополнительных требований как к самому ЗУ с домом, так и к тому, где и как оформить покупку.

В предлагаемой статье рассмотрим процедуру покупки шаг за шагом, обратим внимание на риски покупки с неоформленным строением и другие нюансы.

Что нужно знать о законодательных нормах по таким сделкам?

Справка! Здесь применяются общие нормы главы 30 ГК РФ, рассматривающие все нюансы. Основные статьи настоящего кодекса, раскрывающие правила составления договора и проведения сделки, следующие: 131, 550, 554, 555. Земельное законодательство устанавливает ряд правил статьями 37 и 39.1.

О необходимости регистрации и правилах её проведения в Росреестре информируют Федеральные законы:

  1. № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
  2. № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

О необходимости нотариального удостоверения в определённых случаях говорят положения ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ. В остальных случаях необходимость в нотариальном удостоверении сделки отсутствует. Если сделка оформляется представителем покупателя или продавца, составляется нотариально удостоверенная доверенность, исходя из норм статей 182, 184, 185, 185.1, 186, 188 ГК РФ. Сторонами сделки и их представителями могут быть только совершеннолетние и дееспособные граждане.

Требования к объектам недвижимости

В первую очередь, не только стороны сделки, но и имущество, участвующее в ней в качестве предмета купли-продажи, должно быть полностью правоспособно. Его правоспособность определяется надлежащей регистрацией и постановкой на кадастровый учёт в регистрирующем органе, согласно нормам законов № 122-ФЗ и 218-ФЗ.

В целом требования следующие:

  • Полный пакет документации по земельному участку (ЗУ) и капитальному строению.
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на имущество, участвующее в купле продаже.
  • Постановка на кадастровый учёт объектов в Росреестре, проведение инвентаризационного учёта, межевание участка.
  • Категория ЗУ, соответствующая землям, участвующим в обороте.
  • Выделение долей, если недвижимость находится в совместной собственности. Разрешение сособственников на продажу.
  • Для дачных участков – разрешение членов дачного кооператива или товарищества.
  • Отсутствие ареста и залога на имущество.

То есть для того,чтобы сделку провести, нужно полное обеспечение объекта документацией. Совладельцы должны выделить доли в праве и представить нотариально удостоверенные согласия. То же касается лиц, приобретших имущество в браке, они представляют нотариально удостоверенное согласие от супруга.

Важно! Границы участка должны быть вынесены в натуру и обеспечены межевыми знаками, переданными правообладателю ЗУ актом.

Порядок оформления пошагово

С чего начать?

Процедура начинается с подготовки пакета документации и поиска покупателя. В этом случае целесообразно обратиться в риэлторскую компанию, где одновременно пакет документации пройдёт первичную экспертизу и будет оказана консультационная помощь в подготовке процедуры. Если собственник не желает переплачивать за услуги – нужно дать объявление на специальный сайт или в СМИ.

Для покупателей алгоритм поиска тот же – если вы хотите купить землю с домом от собственника, потребуется или обращение в фирму или самостоятельный поиск. Но здесь главное – следовать своей цели и подбирать землю соответственно той категории и целевому назначению, которая отвечает мотивам её приобретения. То есть, если нужен жилой дом – приобретается строение на участке земель населённых пунктов или ИЖС. Для дач подходят земли в СНТ, ДНП, ДНТ.

Подготовка документов продавцом

Основными документами, которые участвуют в сделке, являются следующие:

  1. Правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, мены или дарения; свидетельство о наследовании или акт выдела ЗУ.
  2. Правоустанавливающий документ на строение: договор сделки, разрешение на строительство и акт введения в эксплуатацию, или свидетельство о наследовании.
  3. Свидетельство о собственности на строение и участок, или выписка из ЕГРН.
  4. Межевое дело: план участка с координатами поворотных точек, акт согласования границ с соседями.
  5. Кадастровые паспорта на ЗУ и строение.
  6. Технический паспорт на жилой дом. Разрешение на реконструкцию, если она проводилась.
  7. Разрешения на проведение инженерных коммуникаций с приложением СПОЗУ.
  8. Выписка из домовой книги.
  9. Выписка из лицевого счёта, или квитанции об оплате.
  10. Справка об отсутствии ареста и обременений залогом.

Кроме этого, для совладельцев и семейных собственников требуется разрешение на сделку.

Как их проверить покупателю?

В первую очередь нужно попросить паспорта собственников и сверить персональные данные с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если фамилия менялась, требуется представить свидетельство о браке или иной документ, подтверждающий данный факт.

Не вся остальная документация должна принадлежать продавцу, так как разрешение на строительство, проведение коммуникаций и кадастровый паспорт представляются на объект, а не на собственника. Каждая бумага должна иметь правоспособный вид. Порча текста недопустима, такие документы участвовать в сделке не могут.

Внимание! Справки из Росреестра об отсутствии ареста не должны быть старше 1 месяца, а из БТИ – получены не позднее, чем за год.

Кроме этого, нужно предпринять следующие меры. Выписать кадастровый номер и адрес земельного участка и узнать его собственника на сайте Госуслуг. Если данный субъект идентифицирован – можно приступать к сделке.

Какие бумаги нужны от обеих сторон?

Кроме пакета документации, который представляет продавец, стороны предъявляют:

  1. Свои гражданские паспорта и паспорта членов семьи, которые выступят сторонами сделки.
  2. Нотариально удостоверенные доверенности (для представителей), согласия супругов (для семейных) и согласия совладельцев (для долевой собственности).
  3. Документы, подтверждающие родство – для родителей несовершеннолетних собственников, разрешение органов опеки – при наличии несовершеннолетних или недееспособных жильцов.
  4. Акт приёма-передачи приобретаемой недвижимости.
  5. Договор купли-продажи в трёх экземплярах. Расписка о получении денег, если они переданы наличными.
  • Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом
  • Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом
  • Скачать бланк акта приема-передачи к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка
  • Скачать образец акта приема-передачи к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка
  • Скачать бланк расписки о получении денежных средств
  • Скачать образец расписки о получении денежных средств

Процедура заключения договора

В договоре указывают необходимые реквизиты:

  1. наименование документа;
  2. место и дата составления.

После этого составляется основной текст, в который входят следующие существенные положения, которые распределяются по пунктам:

  • Предмет договора, где указываются стороны сделки, кадастровые и технические параметры дома и земельного участка.
  • Условия сделки, в результате чего Продавец передаёт вещные права на недвижимость, а Покупатель – соразмерную сумму денег.
  • Сроки и стоимость, где указывается срок перехода права собственности и сумма денег, указанная цифрами и прописью, подлежащая оплате по сделке.
  • Права и обязанности, в которые по усмотрению сторон вносятся все нюансы проведения купли продажи. В том числе – своевременное исполнение указанных условий и назначение санкций за их неисполнение.
  • Расторжение договора, где указывают причины, по которым такое допустимо.
  • Заключительные положения.

Важно! В заключение ставятся подписи с расшифровкой, вносятся паспортные данные каждого контрагента.

Регистрация

После подписания купчей на дом и землю, сделка нуждается в регистрации. Она совершается по следующему алгоритму:

  1. Оплата госпошлины за регистрацию.
  2. Составление и подача заявления о переходе права собственности на недвижимость в отделение Росреестра или МФЦ.
  3. Приложение к заявлению пакета документации, проверка его правоспособности регистратором и получение расписки за его передачу.
  4. Повторный визит продавца с распиской для получения зарегистрированного договора.
  5. Повторный визит покупателя с распиской для получения договора и выписки из ЕГРН.

Для регистрации представляются следующие документы:

  • гражданские паспорта – оригиналы и копии;
  • договора купли продажи – 3 экземпляра;
  • доверенности, согласия на сделку (при необходимости);
  • правоустанавливающий документ продавца;
  • выписка из ЕГРН продавца (или свидетельство);
  • технический паспорт дома.

Кадастровая документация обычно не требуется, так как она находится полностью в базе данных регистратора, то же касается квитанции об оплате.

Сроки и расходы

Сколько будет стоить оформление? Госпошлина составляет 2 000 рублей на каждый объект. Если земельный участок не в собственности, сумма устанавливается как на один объект. Стоимость выписки из ЕГРН – 200 рублей. Срок регистрации при совместном обращении – 10 рабочих дней. При обращении в разное время – 21 рабочий день.

Различия для строения в черте города и домика в деревне

Если стороны сделки проживают в городе, то они могут оформить договор по месту проживания и зарегистрировать в МФЦ. Проживающие в деревне лица могут оформить договор в поселковой администрации и выслать заказным письмом с уведомлением в Росреестр. В этом случае потребуется удостоверение копий паспортов председателем сельского исполкома. В остальном пакет документации тот же.

Для лиц, проживающих в разных местах, предусмотрено составление и подписание договоров одним контрагентом, с последующей пересылкой второму. После подписания, он пересылает документацию для регистрации. Или передаёт её лично, при наличии расписки.

Нюансы налогообложения

Налогообложение происходит автоматически, путём передачи сведений по сделке в налоговую инспекцию. Налоговая сумма составляет 13% общей стоимости средств, уплаченных по сделке продавцу, за вычетом одного миллиона рублей. Взимается с продавца в виде НДФЛ, по налоговой декларации.

Налогом не облагаются дома и участки:

  1. стоимостью не выше одного миллиона;
  2. находившиеся в собственности 3 года и более.

Покупатель, если он имеет постоянную работу и является налогоплательщиком, может оформить налоговый вычет за покупку недвижимости, если это не противоречит законодательству.

Важно! Налоговый вычет за приобретение недвижимости предоставляется один раз в объёме, не превышающем 2 миллиона рублей.

Как правильно купить в особых случаях?

Если здание с землёй в собственности менее 3 лет

Такие сделки могут нести потенциальные риски, если предшествующие правообладатели допустили нарушение имущественных прав третьих лиц. Наиболее часто такие случаи возникают при вступлении в наследство. Согласно нормам статьи 196 ГК РФ – через три года срок притязаний на имущественные права истекает, и риски существенно снижаются.

Кроме этого, собственнику такого объекта придётся уплачивать НДФЛ, что может стать причиной требований внесения неактуальной стоимости в договор. Такие действия могут повлечь самые нежелательные правовые последствия.

Особенности и риски покупки незарегистрированной недвижимости

Рассмотрим, можно ли продать загородный участок с расположенным на нём незарегистрированным строением. Если дом не состоит на кадастровом учёте и не оформлен в БТИ, то согласно нормам статьи 7.1 КоАП РФ он может признаваться самостроем. По этому факту может налагаться административное взыскание со штрафными санкциями и требованием ликвидации строения за счёт средств нового собственника.

Такие решения принимаются, если строение не соответствует строительным нормативам. В иных случаях новому владельцу придётся самостоятельно оформлять документацию на строение, что стоит немалых денег и существенных затрат по времени оформления.

Если земля находится не в собственности продавца

Актуальный вопрос — можно ли продать ЗУ с домом, если земля не в собственности продавца и как это правильно сделать. В этом случае оформляется только покупка дома. В договоре указывается, что он расположен на землях, находящихся в аренде у муниципалитета. Также дом используется на основании:

  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненно наследуемого владения.

Впоследствии новому хозяину дома придётся самостоятельно решать вопрос о собственности земель, договариваясь с местной администрацией о выкупе или аренде.

Наиболее распространённые ошибки

Важно! В контексте наиболее распространённых ошибок следует указать на главную – халатность лиц, участвующих в купле продаже.

Следует опасаться недобросовестных действий контрагента, и подстраховаться следующим образом:

  1. Ни в коем случае не договариваться о сделке, если продавец не предъявил оригинал правоустанавливающего и право удостоверяющего документа.
  2. Отказаться от сделки, если продавец не идентифицирован как собственник недвижимости.
  3. Затребовать справку о дееспособности, если психическое состояние контрагента вызывает сомнение.
  4. Не приобретать недвижимость без документов.
  5. Если недвижимость в собственности менее трёх лет, предпринять дополнительные меры защиты. Например, титульное страхование или нотариальное удостоверение.
  6. Если действует представитель по генеральной доверенности, желательно выяснить её подлинность у нотариуса.
  7. Ни при каких ситуациях не изменять стоимость объекта, указанную в договоре.
  8. Самому проводить всю процедуру предельно добросовестно и в соответствии с нормами законодательства.

Если действия одной стороны полностью законны, в случае оспоримости сделки, она получит переданное по сделке в результате реституции.

Заключение

При купле продаже дома с земельным участком, продавцу нужно собрать полный пакет документации, а покупателю – внимательно его проверить. Сделка совершается на основании заключения и регистрации договора купли продажи. Его оформление требует опоры на нормы законодательства. По результатам сделки может удерживаться или предоставляться налоговый вычет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: