Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам (задолженность)

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Если вы хотите узнать, как в 2022 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

Межевание садового участка происходит практически ничем не отличается от межевание участка любого другого вида.

В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом здесь.

При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в нашей статье.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

1 033 просмотров

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Исключение составляют долги по платежам за капитальный ремонт. Они переходят от владельца к владельцу так как привязаны непосредственно к квартире (п.3, ст.158 ЖК РФ).

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Пример: У владельца квартиры есть долг в 10 тысяч рублей за свет и 2 тысячи рублей за капремонт. Он продает свое жилье, не ставя покупателя в известность о наличии задолженности. Сразу после того, как новый владелец зарегистрирует право собственности, он будет обязан погасить долг в 2022 за капитальный ремонт, но 10 тысяч рублей, которые от него будет требовать управляющая компания, оплачивать не обязан. Этот долг компания должна самостоятельно взыскивать с предыдущего собственника.

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Пример: Старый и новый владелец могут договориться о том, что новый переоформляет долг за коммунальные услуги на себя, а старый делает соразмерную скидку в стоимости квартиры. Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а долгов насчитывается на сумму в 50 тысяч рублей, то фактически жилье будет продано за 1,95 миллиона рублей, но взамен новый собственник обязуется перевести задолженность на себя.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

Данный факт зафиксирован в договоре.
Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

Обсудить условия переуступки долга.
Составить соглашение.
Подписать договор купли-продажи.
Переоформить право собственности.
Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
Документы на жилье.
Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
Данные о квартире.
Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

Паспорта сторон.
Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2022 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть достаточно сложной и неоднозначной, особенно если стороны не могут прийти к устраивающему их решению о том, кто будет погашать задолженность. На бесплатной консультации опытные юристы разберут существующие проблемы и укажут способы решения. Также они могут сопровождать сделку, тем самым сводя к минимуму возможные риски.

Риски и проблемы для покупателя

Закон на стороне покупателя, поэтому больших рисков нет. Даже если продавец утаил информацию о реальном состоянии своих лицевых счетов по коммуналке, опасаться того, что эти долги лягут на плечи покупателя не стоит.

Согласно п.2 ст.153 ЖК РФ обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на том, у кого есть право собственности или документально подтвержденное право пользования помещением, т.е. ответственность за неуплату возложена на человека, а не объект недвижимости. При смене владельца все лицевые счета меняются (не автоматически, нужно идти в соответствующие инстанции и переоформлять) и оплату услуг коммунальщиков новый собственник начинает «с чистого листа».

Смотрите видео о том, на ком остаются долги по коммунальным платежам при смене владельца квартиры:

Что входит в объем долговых обязательств?

После приобретения недвижимости на правообладателя ложится обязательство оплачивать такие виды коммунальных услуг:

капитальный ремонт дома;
ремонт и содержание придомовой территории, подвалов, лестничных клеток и общедомовых коммуникаций;
поставки электроэнергии;
услуги водоснабжения по счетчику;
услуги водоотведения;
отопление;
природный газ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.11 за номером 354 за неуплату по счетам ресурсопоставляющие компании имеют право приостановить (или ограничить) предоставление своих услуг.

ВАЖНО: Ни при каких обстоятельствах компании не могут отключить ресурсы, без которых жилье утратит статус пригодного для проживания: холодную воду, водоотведение и отопление.

Зная такую особенность, нерадивые граждане не платят за эти услуги, что и приводит к накоплению неподъемных сумм.

Как проверить лицевые счета перед приобретением?

Есть несколько способов узнать о состоянии лицевых счетов по коммуналке:

Обратиться в организацию, снабжающую ресурсами (энергосбыт, водосбыт, теплосеть и др.).
Обратиться в единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ). Данная организация имеет представительство почти во всех городах.
При личном посещении офиса управляющей компании, либо через ее интернет сайт.
В отделении почты, при условии, что там оказывают услуги по приему коммунальных платежей.
Жилье столицы и области можно проверить, посетив интернет портал центра координации ГУ ИС.

Специалисты по операциям с недвижимостью настоятельно рекомендуют лично проверять наличие долгов по коммуналке. Бывает, что мошенники предъявляют поддельные справки.

Что нужно требовать от продавца в подтверждение отсутствия задолженности?

СОВЕТ: Справка об отсутствии долгов по квартплате отличный вариант подтвердить факт погашения владельцем недвижимости задолженности за потребленные им коммунальные услуги.

Получить такую справку можно в бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖЭК. Информационно-расчетный центр также уполномочен выдавать такую бумагу. Есть регионы, где справку об отсутствии долгов выдают в специальных многофункциональных центрах.

Скачать бланк справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Скачать образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

В Москве альтернативой справке является единый жилищный документ. В нём помимо информации о состоянии лицевых счетов указывается полная информация о помещении.

Этот документ может заменить несколько других справок, например, выписку из домой книги. Бумага, свидетельствующая об оплате выставленных коммунальщиками счетов, не является обязательным документом при заключении сделки купли-продажи недвижимости (о том, что входит в перечень обязательных документов при купле-продаже квартиры, читайте тут). Если покупатель не просит её предоставить, продавец вправе не делать данный информационный документ.

Скачать бланк единого жилищного документа

Срок годности справки 10 дней, если и заказывать её, то непосредственно перед заключением сделки. Документ этот покупателю лучше сохранить хотя бы до получения первых квитанций на оплату коммунальных счетов. Если выяснится, что долг все же есть, но покупатель это скрыл – справка послужит доказательством при судебных разбирательствах.

Каким образом это должно отражаться в договоре купли-продажи?

Задолженность предыдущего владельца не переходит на нового правообладателя недвижимости, кроме случаев, когда сторонами добровольно подписано соглашение об этом и соответствующие пункты внесены в договор купли-продажи жилья.

Кто должен оплачивать, если такая проблема присутствует?

Зависит от того, как договорились покупатель с продавцом и что указано в договоре:

в случае, когда продавец просит у покупателя аванс для погашения отрицательного баланса на своих счетах – он обязан в оговоренные сроки закрыть задолженность с полученных денег;
в случае, когда покупатель готов самостоятельно оплатить просроченные платежи по коммуналке предыдущего владельца, разумно требовать уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости на сумму задолженности.

ВНИМАНИЕ: Устные договоренности опасны. В первом случае продавец может взять деньги и не оплатить долг.

Хотя новому владельцу недоимка на лицевых счетах по закону не передается, но многие управляющие компании, надеясь на неосведомленность купившего квартиру человека, не стесняются выставлять ему счета с долгами. На доказательство своей правоты покупатель может потратить много времени и сил.

Второй вариант опасен для продавца тем, стоимость недвижимости снизится, а покупатель может не оплатить накопившийся долг, и он останется за продавцом. Рано или поздно управляющая компания будет требовать эту недоимку с того, кому принадлежала недвижимость в момент накопления долга.

Можно ли решить этот вопрос с продавцом?

Любые решения и договорённости имеют юридическую силу только в случае их фиксации в официальных бумагах. Устные договоры заверить и в случае разногласий предъявить в суде невозможно. Да, каждый заверенный нотариусом документ стоит денег, но это мелочи по сравнению с тем, сколько средств и нервов можно потерять, если одна из сторон попытается обмануть вторую.

Иногда выходом из ситуации становится подписание сторонами сделки предварительного договора, в котором указывается, что основной документ купли-продажи будет подписан лишь в случае полного погашения продавцом имеющихся у него обязательств перед коммунальными службами.

Пошаговая инструкция на тему: как провести такую сделку?

Порядок действий заключения сделки таков:

Попросить продавца предоставить информацию о состоянии его лицевых счетов по коммунальным услугам.
Запросить в государственном органе выписку из ЕГРП, это позволит проверить наличие возможных обременений или арестов по объекту недвижимости.
Самостоятельно выяснить реальное состояние коммунальных лицевых счетов, обратившись для этого в управляющую компанию либо в ресурсоснабжающие организации.
При наличии на счетах недоимки, обсудить план её погашения с продавцом. В данном случае обязательно внесение в договор дополнительных пунктов, оговаривающих порядок оплаты долга.
Если стороны сделки договорились о том, что гасить задолженность будет новый владелец, при этом стоимость недвижимости уменьшается на сумму этого долга, в договоре нужно подробно прописать как и когда должен произойти расчет с коммунальными службами.
Если стороны сделки сошлись во мнении, что долги должен оплатить прежний владелец жилья, то крайне важно составить передаточный акт недвижимости с указанием имеющихся на момент заключения сделки задолженностей. Также в этом акте нужно прописать показания счетчиков на день подписания договора.
Если этого не сделать, доказать в суде, что стороны договаривались именно таким образом погасить недоимку на счетах, будет невозможно.
Договор купли-продажи с указанием всех нюансов нужно зарегистрировать в государственном органе. Это приведет к передаче прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю (о том, как происходит регистрация, мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, какие документы потребуются для проведения процедуры).

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам
Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам

Как переоформить минусовые квитанции?

Возможность перевод долга оговаривается в п.1 и 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ. Пункт 1 статьи 460 ГК РФ гласит о том, что товар (в данном случае недвижимость) должен передаваться от одного собственника другому свободным от любых прав третьих лиц. Но есть исключение – когда покупатель готов принять такой товар с долгами.

Данное желание покупателя необходимо оформить документально, прописав отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости. Такой пункт снимает ответственность по долгам с прежнего владельца и переносит их на покупателя.

Срок исковой давности по услугам коммунальных служб – 3 года.

Последствия неуплаты

В случае, когда новый собственник переоформил долги прежнего владельца на себя, последствия будут такими же, как если бы это были его накопленные долги. Неуплата обязательств перед коммунальными службами не может оставаться безнаказанной.

Обычно к должникам применяют такие меры:

Начисление пени за оговоренный период просрочки (дни, недели, месяца).
Злостным неплательщикам могут приостанавливать или полностью прекращать предоставление услуг (кроме холодного водоснабжения, канализации и отопления).
На должников подают в суд.
К задолжавшим гражданам, проживающим по договору социального найма или в неприватизированной квартире, могут применить даже такую меру как принудительное выселение.

Если по договору задолженность должен погасить продавец, но оплаты не последовало, управляющая компания или ресурсопоставляющие организации должны предъявлять претензии именно ему, а не новому собственнику. Выставление счетов свежеиспеченному владельцу неправомерно! На неплательщика обычно подают в суд.

Что еще может быть не погашено?

Помимо задолженности за потребленное электричество, газ, воду, тепло и прочие блага цивилизации, продавец также может иметь долг за капитальный ремонт жилья. Этот долг автоматически передается от прежнего владельца новому собственнику. Об этом говорит ст.158 ЖК РФ. Проверить наличие данной задолженности несложно, попытка продавца обмануть покупателя может привести к срыву сделки.

Заключение

Купить недвижимость с долгами по оплате услуг ЖКХ реально. Некоторые покупатели специально подыскивают именно такие долговые варианты, поскольку продавец охотнее торгуется при заключении сделки (о том, какие еще недостатки недвижимости могут привести к снижению цены и как правильно торговаться, мы рассказываем тут). Главное правило безопасности для обеих сторон – оформление и заверение всех договоренностей у нотариуса.

Рынок недвижимости представлен огромным разнообразием жилых помещений. Зачастую бывает так, что некоторые из них продаются с задолженностью по оплате услуг ЖКХ. Что делать, если вам предстоит приобрести квартиру с такими долгами?

Особенности приобретения квартиры с долгами

Если вам приглянулась квартира, но на ней «висит» долг, проблему можно решить следующими способами:

Указать в договоре, что покупатель будет оплачивать задолженность за прежнего собственника. При этом в договоре должна быть указана сумма расходов, на которую уменьшится стоимость квартиры. Указанную сумму необходимо прописать отдельным пунктом, так как есть риск, что при оспаривании сделки продавец может вернуть себе квартиру с оплаченными счетами.

Включить в договор дополнительные условия, отражающие порядок и сроки погашения долга продавцом за счет средств, которые были получены от продажи квартиры.

Если упоминание о долгах в договоре отсутствует, это означает, что задолженность автоматически будет следовать за первоначальным владельцем.

После государственной регистрации права собственности на квартиру в Росреестре необходимо составить передаточный акт, передать деньги удобным способом и указать показания счетчиков в отдельном документе. Для большей уверенности акт можно заверить в управляющей компании.

Важно знать, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации долги привязываются не к объекту недвижимости, а к его собственнику. Однако долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт согласно ст. 158 ЖК РФ.

При смене собственника происходит и смена лицевого счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию сразу же после получения документов на квартиру. Если долговые обязательства возникли перед двумя и более организациями, то необходимо направить уведомление в адрес каждой из них.

Документы

Для покупки квартиры с задолженностью по коммунальным услугам и ее дальнейшей регистрации, необходимо подготовить пакет документов, куда входит:

паспорта продавца и покупателя;
договор купли-продажи и дополнительное соглашение о погашении долга по услугам ЖКХ;
акт приема-передачи квартиры.

Как можно узнать о задолженности по ЖКХ

Продавец не обязан предоставлять документы о наличии долга, однако покупатель должен быть осведомлен обо всех условиях сделки. По этой причине покупателю необходимо узнать о задолженности по коммунальным услугам еще до заключения договора.

Узнать можно так:

через портал центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и МО);
при обращении в единый расчетно-информационный центр, сеть которых находится почти в каждом городе;
через интернет-портал управляющей компании либо при личном посещении;
при обращении в ресурсоснабжающую организацию (Ростелеком, Энергосбыт и пр.);
через отделения почтовой связи.

Среди банковских организаций такую услугу предоставляет Сбербанк.

Чтобы избежать неприятных последствий, лучше сразу уточнить у продавца, имеются ли у него долги по коммунальным услугам и попросить предоставить соответствующую справку. Узнать о наличии задолженности можно любым вышеописанным способом.

Что делать, если УК требует выплаты долгов с нового владельца?

Хорошо проработанный договор изначально содержит пункт, что долг по услугам ЖКХ новому собственнику передаться не может. Но даже в этом случае недобросовестная управляющая компания может потребовать оплату задолженности. Если это произошло, судебного преследования опасаться не стоит, за исключением случаев, если в договоре купли-продажи сказано обратное. Тогда придется оплачивать долги согласно ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При приобретении квартиры задолженность не может автоматически списаться из-за особенностей бухгалтерского учета. Если платежные документы с требованием погасить долг приходят, необходимо предпринять следующее:

Сделать копии свидетельства о собственности на квартиру и договора купли-продажи.
Написать заявление о прекращении выставлять счет за предшествующий регистрации период.
Отправить документы заказным письмом либо передать в офис компании под расписку.

Любые действия по взысканию денег после этого обращения будут считаться вымогательством и караются уголовным преследованием. Также отметим, что новый владелец не обязан предоставлять какую-либо информацию о прежнем собственнике.

В покупке квартиры с долгом по коммунальным платежам ничего страшного и опасного нет. На практике такое встречается очень часто. Необходимо лишь указать порядок погашения задолженности в договоре. В этом плане покупатель защищен и законом, где указано, что долговые обязательства закрепляются за собственником недвижимости, но не за объектом.