Особенности заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа

Право выкупа земельного участка есть у всех арендаторов. Реализовать эту возможность можно после завершения срока договора аренды.

Но также стороны могут изначально заключить смешанный договор, где будут содержаться пункты об аренде и условиях выкупа.

Какие обязательные пункты должен содержать документ, как грамотно составить и сколько будет стоить оформление бумаг?

Содержание документа

Законом не установлена единая форма соглашения аренды земли с последующим выкупом.

Чаще всего он основывается на обычном договоре аренды с дополнительно вынесенным пунктом о выкупе. Наличие этого абзаца не принуждает арендатора покупать землю.

Но в реальности пункт прописывается, если стороны уже договорились об аренде с выкупом.

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку — разные вещи, поэтому предмет договора и его условия будут отличаться. Покупка земли в рассрочку в России возможна, но для собственника выгоднее передать надел в аренду с правом выкупа. В такой ситуации владелец получает не только полную стоимость участка, но и арендную плату.

Договор об аренде с правом выкупа участка не обязательно должен быть большим, поэтому не рекомендуется скачивать форму в интернете из нескольких страниц. Основная цель соглашение — прописать индивидуальные условия сделки. В документе не должно быть размытых формулировок или общих фраз.

Можно заказать составление договора у специалиста, так как это сложный документ. Но допускается и самостоятельная его подготовка. Ниже раскрыты основные пункты, которые должны содержаться в договоре. Они перечислены в той же последовательности, что указываются в соглашении.

Представление сторон

Это единственный блок, которые не имеет заголовка.

Участники соглашения указывают:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • номер телефона.

В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.

Выглядит представление сторон так:

Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 2020 222222 выдан Центральным РОВД г. Москва, в дальнейшем — арендодатель, и Петров Петр Петрович, паспорт 2020 4444444 выдан РОВД г. Северодвинск, в дальнейшем — арендатор, заключили договор.

Предмет

В этом пункте необходимо указать точное положение земельного участка. Необязательно указывать название населенного пункта и области, так как место фиксируется по кадастровому номеру.

Кроме него в этом блоке должна быть информация:

  • о постройках, которые официально зарегистрированы на имя собственника и также передаются (или нет) в пользование;
  • об отсутствии обременений на участок;
  • об акте приема-передачи земли.

До заключения договора заключается акт приема-передачи участка с указанием его особенностей (наличие построек, забора или даже деревьев). Он прикрепляется приложением к договору об аренде с выкупом. Номер приложения указывается в блоке “Предмет договора”.

Сроки

В этом абзаце нужно указать:

  • общий срок действия соглашения;
  • дата отсчета срока;
  • дата окончания отношений (не обязательно)

Вот один из вариантов, как может выглядеть абзац:

Договор заключается на 5 лет и 2 месяца. Действие начинается со дня регистрации соглашения в Росреестре.

Права и обязанности сторон

Это наиболее объемный раздел. Так как аренда — это ограничение прав пользования, то здесь прописываются все разрешения. Например:

Арендатор имеет право:

  • сдавать участок в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
  • строить дом и технические конструкции;
  • проводить коммуникации;
  • досрочно вносить оплату;
  • выкупить землю до окончания срока аренды.

В разделе должны содержаться права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Здесь не рассматривается финансовая сторона сделки, но могут быть указания, кто проводит оплату коммунальных платежей и т.д.

Предложение о выкупе земли должно присутствовать обязательно.

Арендная плата за землю

Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:

  • размере оплаты;
  • периоде внесения платежа;
  • возможности повышения ставки;
  • неустойке за просрочку даты внесения оплаты.

Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.

Сам блок выглядит примерно так:

  1. Размер арендной платы составляет 2020 рублей.
  2. Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
  3. Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.

Последующий выкуп

Этот блок можно объединить с предыдущим, но поменять название на “Финансовая сторона сделки”. Но если арендатор еще не решил, нужно ли выкупать участок, этот блок остается отдельным пунктом.

  • его полная стоимость;
  • возможность внесения оплаты частями до окончания аренды с указанием периода внесения платежа;
  • дата первого платежа;
  • освобождение (или нет) от оплаты аренды при досрочной выплате полной стоимости участка;
  • передача в собственность земли после выплаты полной стоимости или окончания действия договора аренды с выкупом;
  • возврат (или нет) оплаты в случае форс-мажора.

Первая дата платеж в счет выкупа надела определяется законом в зависимости от назначения. Земли сельскохозяйственного назначения можно выкупить только через 3 года после начала аренды. А цена земли, указанная в договоре, не может превышать ее кадастровой стоимости.

Прочие условия

Этот раздел содержит условия, которые не подходили под предыдущие запросы:

  1. действия при форс-мажорах (смерть одной из сторон, изъятие земель и т.д.);
  2. возможность досрочного расторжения контракта;
  3. алгоритм решения спорных ситуаций;
  4. внесение изменений в действующий договор.

Можно указать количество копий договора и наличие приложений к документу.

Реквизиты

Последний раздел, где указываются данные арендодателя и арендатора. Кроме ФИО и контактов необходимо указать расчетный счет для внесения оплаты. Под блоком со сведениями о каждой из сторон ставится подпись и дата.

Стоимость оформления документов

Минимальная стоимость документа — 2020 рублей. Это размер госпошлины при регистрации договора в Росреестре.

Дополнительно стороны могут оплатить:

  • Услуги кадастрового инженера — примерно 10000 рублей за межевание участка. При заключении договора между физ.лицами документы на участок уже должны быть готовы, их подготавливает собственник.

    Однако при аренде с выкупом муниципальной или государственной земли часто требуется сделать кадастровый паспорт участку, а эта обязанность ложится на плечи арендатора. Срок создания паспорта — до 1 месяца.

  • Справку о собственнике — 250 рублей за электронную версию. Ее рекомендуется заказать арендатору для проверки принадлежности участка и его тех.характеристиках.
  • Услуги юриста — от 2020 рублей. Профессионал поможет составить договор аренды с правом выкупа.

Составить документ об аренде можно самостоятельно. За основу можно взять готовый образец документа или уже заполненный шаблон.

  1. Скачать бланк договора аренды с последующим выкупом
  2. Скачать образец договора аренды с последующим выкупом

Советы

Договор об аренде земли с правом выкупа основывается на положениях Гражданского Кодекса (ст. 624) и Земельного Кодекса. Документ включает множество важных пунктов, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить соглашение.

Документ полностью заменяет договор купли-продажи земли.  Поэтому важно помнить о некоторых запретах:

  • иностранцы и лица без гражданства РФ могут арендовать землю, но не имеют права выкупа;
  • не подлежат продаже дачные участки в санитарных и природоохранных зонах.

Составить договор аренды с правом выкупа земли можно не только с физ.лицом или организацией, но и муниципалитетом. Обычно стоимость таких земель не превышает 60-85% кадастровой стоимости. Арендатор может заказать повторную кадастровую оценку, в таком случае итоговая цена будет пересчитана.

Переоценку стоит заказывать для земель с кадастровым паспортом старше 5 лет. За это время стоимость может поменяться в большую или меньшую сторону.

Наличие постройки дает арендатору преимущественное право выкупа участка. Но только если дом зарегистрирован на имя арендатора по всем правилам. В остальных случаях выкуп земли происходит через аукцион.

Интересное видео

Полезную информацию о выкупе земли смотрите в видео:

Заключение

Договор об аренде с правом выкупа земельного участка имеет специальный блок о возможности приобретения земли. Все нюансы, включая стоимость надела и график выплат, заранее обозначается в договоре и не может быть изменен. Если арендатор уплатил цену, он становится новым собственником. Дополнительно заключать договор купли-продажи не нужно.

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2020 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

При отсутствии денежных средств можно оформить аренду земли с правом выкупа. Такую возможность предоставляет государство и органы муниципальной власти. Процесс оформления аренды участка с последующим выкупом имеет ряд особенностей, о которых поговорим в статье.

Получить участок земли в собственность можно путем приватизации (бесплатного оформления) или выкупа (возмездного приобретения). Основание для оформления в собственность устанавливается в индивидуальном порядке.

Что такое аренда земли с правом выкупа у администрации?

Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.

Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.

Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.

Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.

Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.

Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.

Документы и условия аренды с последующим выкупом

Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ. Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.

Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.

Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.

Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • межевой план земельного участка;
  • заявление с указанием цели использования земли.

Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.

В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:

  • документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
  • официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.

Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом оформляется в трех экземплярах. По одному из них получают стороны арендных отношений (заявитель и муниципалитет), а третий предоставляется в Росреестр при регистрации. Прохождение государственной регистрации обязательно для всех арендных договоров, срок которых превышает 11 месяцев.

Передача земельного участка арендатору осуществляется на основании составления акта приема-передачи. Он является неотъемлемой частью договора.

В договоре следует указать следующую информацию:

  • данные сторон;
  • сведения о документе, который подтверждает наличие права собственности;
  • идентификационные сведения о земельном участке – адрес местонахождения, площадь, кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования и т.д.;
  • указание на возможность выкупа с перечислением условий;
  • права и обязанности сторон;
  • срок аренды;
  • порядок расторжения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Для регистрации арендных отношений необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ следующие бумаги:

  • договор аренды в трех экземплярах;
  • заявление на регистрацию;
  • акт приема-передачи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • кадастровую и техническую документацию.

После оформления выкупа и перечисления выкупной суммы потребуется также обратиться в Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка и зарегистрировать переход права собственности. При себе обязательно иметь паспорт и доверенность для представителя муниципального органа или заявителя.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

  1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
  2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
  3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
  4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
  5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
  6. Оформление акта приема-передачи.
  7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
  8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Стоимость и сроки

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Возможные проблемы

Муниципальный или государственный орган может отказать в выкупе арендованной земли. При этом должно быть одно из следующих оснований:

  • некорректное оформление документации;
  • наличие недостоверной информации в документах;
  • возбуждена процедура банкротства или ликвидации юридического лица-арендатора;
  • передача участка в частную собственность запрещена по закону;
  • покупатель не является гражданином или резидентом РФ;
  • участок предназначен для нужд муниципалитета.

Положительное решение принимается при соблюдении всех условий и правил. Причина отказа всегда указывается письменно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

При получении отказа указанную причину можно устранить. Если ваши права нарушаются, рекомендуем обратиться к юристу и оспорить принятое решение.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Одним из самых распространенных и популярных у населения способов получить земельный участок в свое личное распоряжение является аренда.

Но частичное временное владение участком устраивает не всех, многие хотят, чтобы арендованная земля находилась в их собственности.

Для таких людей предусмотрен вариант аренды земли с последующим законодательным правом ее выкупа. Далее мы расскажем, что такое аренда земли с правом выкупа.

Законодательная база

Благодаря изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, любые физические и юридические лица наделены правом арендовать земельные участки, пребывающие в собственности государства и муниципальных образований. Данное дополнение регулируется №171, 1 главой, 2 пунктом Федерального закона.

Все существующие особенности заключаемых соглашений регулируются Гражданским кодексом РФ статьями 606, 607, 624 и 660.

Заключение договоров с предоставлением возможности выкупа участка регулируют статьи 606 и 624 ГК РФ.

Кроме федерального законодательства в муниципальных структурах существуют определяющие передачу арендованных территорий нормативные акты, регулирующие сферы строительства или ведения бизнеса.

Итак, что такое аренда участка с правом выкупа? Это возможность купить арендуемый участок с вычетом оплаты за аренду.

Отличия при найме земли у государства и муниципалитета

Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.

В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.

Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.

Как взять земельный участок в аренду с правом выкупа?

Условия получения земельных территорий в аренду зависят от множества особенностей, главной из которых является целевое предназначение земельных наделов, что будут использованы арендатором в обусловленных для этого целях.

Немаловажной деталью при совершении сделки является и тот факт, к какой категории людей принадлежит арендатор: профессия, специальность, род занятий, финансовые возможности индивидуума, предоставление бизнес-плана для занятий фермерским хозяйством.

ВНИМАНИЕ! Законодательные нормы предусматривают несколько вариантов аренды территорий, для которых существуют разные условия и не каждый житель страны может воспользоваться всеми тремя способами получения земельных наделов.

Как взять землю в аренду с последующим выкупом? Варианты предоставления участков в аренду подразумевают под собой:

  1. Бесплатная аренда. Предоставляется исключительно людям, которые имеют востребованные в сельской местности профессии и желают сменить свою городскую прописку. Такие граждане могут воспользоваться возможностью и заключить соглашение на аренду участка с последующим правом его выкупа.

    В течение всего срока аренды плата с людей, относящихся к категории востребованных в сельской местности профессий изыматься не будет.

  2. Торги или аукцион. Такой метод государство предлагает при нецелевом использовании земли.

    Покупатель, предложивший за земельный надел большую арендную плату становится владельцем и может теперь на арендованной земле сельскохозяйственного значения заниматься индивидуальным частным строительством.

  3. Без торгов (аукциона). Существующий метод аренды земли доступен для большинства граждан России и содержит в себе три варианта целевого использования земли:

    • сельскохозяйственные земельные участки в аренду с последующим выкупом территорий под ведение фермерского хозяйства или организации поселения;
    • аренда земли под строительство дома с последующим выкупом. Договор преимущественно заключают с предусмотренной в соглашении статьей регулирующей право выкупа земельного надела;
    • аренда земли под социальное строительство. Предоставляется в тех случаях, когда участок арендуется под постройку школ и детских садов.
  4. Аренда участка с последующим выкупом под строительство дома — наиболее распространенный вариант. Согласно условиям, договор составляется только на период строительства, после чего арендатор должен вступить в права собственности или, если имеется такая возможность продлить соглашение.

Справка. Заключив соглашение об аренде предполагающей возможность последующего выкупа территории, арендатор, таким способом, оформляет на себя своеобразную рассрочку. При определенных условиях составления договора, деньги которые будут выплачиваться за аренду земельного надела, будут учитываться в сумму, предназначенную для выкупа всей территории.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Процедура заключения договора с условием выкупа земельного участка подразумевает под собой выполнение следующих действий:

  1. Поиск участка. Существует несколько возможностей определиться со свободным участком. Один из способов предлагает запросить выписку о землях, пребывающих в собственности государства и муниципальных образований у МФЦ и ожидать получение такой информации в течение пяти дней.

    Выписка дает информацию о свободных землях и кадастровых номерах земельных наделов. Второй способ определяет самостоятельный поиск участка на официальном сайте Росреестра, а третий позволяет обратиться непосредственно в местные органы самоуправления и определиться с выбором территории.

  2. Подача заявления на выкуп земельного участка из аренды. Вопрос предоставления земельного участка решается местными органами самоуправления.

    Желающие взять участок в аренду с последующим выкупом обращаются с заявлением именно к муниципальным властям. Заявление пишется в произвольной форме с указанием кадастрового номера участка. На данном этапе из документов необходим лишь паспорт.

  3. Получив согласие на предоставляемый в аренду участок, с подписанным заявлением, паспортом и документами подтверждающими наличие льгот (если они имеются) необходимо направиться в кадастровый отдел для получения паспорта на землю и постановки земельного надела на учет.
  4. В период 10-ти дневного ожидания будет производиться кадастровая оценка стоимости участка, а будущий арендатор понесет растраты в размере 5-6 тысяч рублей на изготовление планов, чертежей и другой технической документации. По истечении этого периода земля будет поставлена на учет, и арендатор получит все необходимые документы.
  5. Второе заявление подается на имя главы администрации района. К заявлению прикладывается паспорт арендатора, документы о имеющихся льготах, паспорт на землю и вся техническая документация, изготовленная в Росреестре.
  6. Юридический отдел в течение 30 дней будет подготавливать договор аренды земельного участка с выкупом, образец договора аренды земельного участка с правом выкупа есть ниже в нашей статье. Затем, тридцатидневный период предоставляется арендатору, чтобы он мог ознакомиться со всеми условиями соглашения и подписал его.
  7. Соглашение об аренде подписывается в количестве трех экземпляров и регистрируется в государственных структурах Росреестра. Договор составляется на период, который не может быть меньше трех лет.

ВАЖНО! За период действия арендного договора арендатор должен подготовить проектно-сметную документацию на сооружаемые объекты, завершить строительство жилых зданий, а также хозяйственных построек. В случаях, когда пользователь участка не успевает в срок завершить строительство, аренду можно продлить.

Главные пункты

Договор аренды земли с выкупом содержит положения, которые предусмотрены соответствующими законодательными актами необходимыми для его заключения. Основными пунктами составляемого соглашения между двумя сторонами являются статьи, которые в своей структуре содержат дополняющие их подпункты.

Главными статьями образца договора аренды земельного участка с последующим выкупом являются:

  • дата и место подписания;
  • наименование субъектов заключивших сделку;
  • наименование объекта аренды;
  • имущество;
  • страхование;
  • период действия договора;
  • права и обязанности сторон;
  • арендная плата с указанием размера, сроков, банковских реквизитов и порядка внесения платежей;
  • ответственность за неуплату;
  • целевое назначение надела;
  • условия использования;
  • существенные ограничения пользования землей;
  • условия и сроки передачи земли в пользование;
  • определение лиц несущих ответственность за порчу и нецелевое использование земли;
  • условия выкупа;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • заключительные положения;
  • адресные реквизиты сторон с подписями.

Советуем посмотреть договор аренды земли с последующим выкупом: образец.




Справка. Стороны заключающие сделку могут вносить поправки в условия соглашения относительно состояния земли, выполнения сторонами обязательств, страхования земельных угодий, возмещении затрат при проведении природоохранных мероприятий.

Скачайте бланк договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа.

Заключение и регистрация соглашения

Заключение договора между сторонами зависит от принадлежности земельного участка к муниципальным или государственным структурам.

Аренда земель входящих в государственные формы собственности осуществляется решениями органов местной исполнительной власти или согласно результатам проведенных аукционов.

Аренда земельных наделов из числа частной собственности совершается между собственником и арендатором.

В любом случае договор подлежит обязательной регистрации в органах государственной власти. Арендатор вступает в свои права со дня регистрации соглашения.

Финансовые расходы при оформлении договора

Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.

Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2020 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.

Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.

ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.

Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.

В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.

Пошаговая инструкция приобретения земли

После завершения срока аренды арендатор по условиям договора должен выкупить землю у государственных или муниципальных структур. Процедура подразумевает под собой такие действия:

  1. Подача заявления. На имя главы указанного в договоре аренды органа подается заявление с просьбой предоставить, с целью выкупа, в постоянное пользование пребывающей в аренде земли с указанием всех возведенных на ее территории построек.
  2. К поданному заявлению присоединяют копию паспорта, а также копии документов на возведенные сооружения, паспорт участка, выписки на постройки и земельный надел из ЕГРП, квитанцию об оплате госпошлины и договор.
  3. После получения согласия арендатор вносит определенную оставшуюся от аренды сумму на банковские реквизиты государственных или муниципальных структур.
  4. После внесения платежа арендатор обязан перерегистрировать земельный надел на свое имя. Перерегистрация проводится Росреестром, куда необходимо предоставить следующие документы: заявление, постановление государственных структур, которые подтверждают предоставление участка, договор купли-продажи, кадастровые документы со стоимостью земли, а также квитанцию об оплате госпошлины.
  5. Новый владелец получает от Росреестра расписку, которая указывает на дату, когда будет выписано свидетельство на право собственности.

Аренда земли всегда является отличным способом получения доходов от арендуемых наделов. Но каждому арендатору нужно помнить, что оспаривать уже подписанные документы очень сложно. Чтобы избежать сложностей, перед подписанием договоров лучше всего обратиться к опытному юристу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

Право выкупить арендованную землю: нормативная база

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

  • Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
  • Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент.

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Кто может это сделать?

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

  • пользование участком на протяжении длительного времени;
  • наследуемое пожизненное владение;
  • имеющийся договор аренды.

Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

Важно! Граждане, которые имеют действующий договор аренды и постройки на участке, имеют приоритет при проведении аукциона.

Как выкупить ЗУ у государства или администрации?

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Заключить арендный договор

После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

  1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
  2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
  3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
  4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
  5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
  6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
  7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.
  • Скачать бланк договора аренды земельного участка с правом выкупа
  • Скачать образец договора аренды земельного участка с правом выкупа

Затем сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Подать заявление и пакет дополнительных документов

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

  1. личные данные и контакты заявителя;
  2. кадастровый номер земельного участка;
  3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
  4. данные о постройках;
  5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
  6. перечень приложенных документов.
  • Скачать бланк заявления о выкупе земли из аренды
  • Скачать образец заявления о выкупе земельного участка из аренды

Иногда требуется предоставить дополнительные документы такие, как свидетельство о рождении ребенка или справка о регистрации брака. Итоговый пакет документов зависит от общей площади надела и наличии или отсутствии на ней постройки.

Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

  • договор аренды;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • паспорт.

После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

Подписать соглашение о купле-продаже

После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

В договоре должны быть указаны:

  1. данные обеих сторон;
  2. информация о предмете соглашения;
  3. цена договора;
  4. права и обязанности сторон;
  5. дополнительные условия.
  • Скачать бланк договора купли-продажи земли
  • Скачать образец договора купли-продажи земли

Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

Зарегистрировать права собственности

После одобрения муниципалитетом и заключения договора предыдущий арендатор должен произвести оплату. После чего необходимо переоформить землю на нового собственника.

Делается это через Росреестр. Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой. После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

Сколько стоит данная процедура?

Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

Для этого в настоящее время используется два механизма:

  • При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
  • При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

  • В 2020 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
  • Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
  • Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
    Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Как оформить ЗУ в собственность без оплаты его стоимости?

Арендуемый участок земли можно получить в собственность без уплаты какой-либо суммы. Для этого нужно подходить под одно из следующих требований:

  • Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
  • Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке. Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
  • Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

Данной возможностью можно воспользоваться только один раз.

Для получения арендуемой земли в собственность необходимо выполнить ряд требований, и получить согласие собственника. Этот процесс достаточно трудоемкий, но выполнимый. Главное собрать все необходимые документы и четко выполнять все шаги. Только в этом случае можно рассчитать на успех.

Аренда земли с правом выкупа представляет собой процедуру получения участка во временное пользование с последующей возможностью перехода права собственности на данный надел. Процесс разрешен и регламентирован Земельным Кодексом РФ, а также нормативными актами конкретного региона.

Общие сведения о процедуре аренды земли с правом выкупа

Процедура аренды участка, предполагающая право выкупа земли, являет собой достаточно популярный процесс – в последние годы, желающих проживать на частной территории становится все больше. Удобство процедуры заключается, прежде всего, в том, что гражданин получает возможность пользоваться наделом определенный срок, не тратя при этом крупной денежной суммы единовременно, а имея время для накопления таковой. Иными словами, человек пользуется всеми благами земельной площади, внося арендную плату, а при появлении возможности, осуществляет выкуп участка и оформление его в собственность.

Основными преимуществами аренды участка с правом выкупа такового являются:

  1. Определенные гарантии в проведении сделки – заранее обозначенный в договоре момент последующего выкупа земли, автоматически исключает отказ администрации в приобретении территории.
  2. Процедура выкупа надела после его аренды значительно упрощает процесс купли участка. Тогда как в ином случае потребуется собрать множество дополнительных бумаг и заключить ряд вспомогательных соглашений.

Аренда надела с последующим выкупом такового регламентирована Земельным Кодексом РФ, где прописаны все нюансы процедуры. При этом в различных регионах процесс может иметь некоторые различия, основанные на локальных нормативных актах.

Получить земельный надел во временное пользование с правом выкупа такового в собственность может любой гражданин России.

Какие земли покупке не подлежат

Подбор участка для аренды с последующим приобретением его в собственность базируется на определенных правилах. Надел должен находиться в пределах той категории земель, которые отданы государством в эксплуатацию граждан. Также следует обратить внимание на целевое назначение земельной площади.

К группе земель, не подлежащих аренде и покупке, относятся следующие территории:

  • наделы, отданные в распоряжение государственных и муниципальных органов власти;
  • земли, принадлежащие вооруженным силам РФ, а также Министерству Обороны страны;
  • природоохранные территории;
  • зоны очистных сооружений, а также отданные под хранение опасных для здоровья промышленных, радиоактивных, химических отходов;
  • земли транспортных средств;
  • кладбища;
  • земельные площади, полностью изъятые из оборота.

Прежде чем подавать заявление на получение участка во временное пользование, следует тщательно ознакомиться с его расположением – наделы, входящие в вышеперечисленные категории земель, повлекут автоматический отказ в разрешении аренды и выкупа земли.

Особенности процедуры

Аренда земельного надела с правом выкупа возможна на основании ряда условий, прописанных в Земельном Кодексе. В перечень таковых входят:

  1. Добросовестное выполнение гражданином всего списка требований, содержащихся в договоре, включая своевременное внесение арендной платы.
  2. Эксплуатацию участка согласно целевому назначению земель, на которых он расположен.
  3. Реальная возможность оплаты стоимости конкретного надела, представленная в виде денежных средств.
  4. Отсутствие у государства планов на арендованную землю после окончания периода соглашения о временной эксплуатации таковой.

Выкупить земельную площадь проще всего по истечении срока договора аренды. В случае отсутствия в этот момент суммы, необходимой к выплате, возможно продление конечной даты соглашения в целях подготовки арендатором недостающих средств.

Аренда участка

Аренда интересующей площади возможна лишь с согласия государственных органов, а также при наличии у надела кадастрового номера и зарегистрированных границ. Если таковые отсутствуют, потребуется осуществить процедуру межевания и зарегистрировать выбранный надел. Данные манипуляции осуществляет и оплачивает заинтересованное лицо. Кроме того, земельная площадь должна отвечать целевому назначению и располагаться на категории земель, открытых для пользования гражданами.

Процесс получения в аренду земли начинается с предоставления в органы администрации заявления с просьбой выделить в пользование определенный надел. А вот непосредственно передача права аренды конкретному гражданину происходит либо посредством торгов, либо без таковых.

В случае аукциона органы администрации обязаны оповестить население о мероприятии в органах СМИ, а также выложить информацию в сети интернет. Подавать заявку на участие следует не менее чем за 5 дней до даты торгов. Победителем становится тот участник, что предложит большую сумму арендной платы. В случае если в течение 30 дней не появится прочих кандидатов на пользование данным наделом, право аренды переходит к заявителю.

Существует еще один вариант получения земли – подача заявления, где указываются пожелания будущего нанимателя относительно надела. В этом случае администрация подбирает участок самостоятельно, а затем стороны подписывают договор.

Процедура выкупа

​Для того чтобы получить участок в пользование, а в дальнейшем выкупить его, следует, прежде всего, грамотно составить договор, где в обязательном порядке надлежит указать факт последующего приобретения территории в собственность. В случае если наниматель желает приобрести надел ранее окончания срока аренды, потребуется обсудить нюанс в отдельном порядке и с согласия обеих сторон внести пункт в договор.

Важно уточнить, что у лица, арендовавшего землю и построившего на ней строение, имеется привилегированное право выкупа данного участка. Главным условием здесь является регистрация объекта недвижимости в Росреестре. Также исключительным правом обладают граждане, арендовавшие наделы, входящие в категорию земель сельскохозяйственного назначения и эксплуатирующие таковые более 3-х лет с момента заключения договора.

Порядок действий, предусмотренный для того, чтобы осуществить выкуп земли из аренды в собственность, предполагает следующие этапы:

  1. Составление заявления с просьбой о приобретении участка, находящегося в данный момент в пользовании у заявителя.
  2. Предоставление в органы администрации заявления, паспорта заявителя, договора аренды, акта межевания и кадастрового паспорта надела, а также построек, расположенных на нем, если таковые имеют место быть. Дополнительно может быть затребована справка, подтверждающая исправное и своевременное внесение арендной платы.
  3. В случае положительного решения со стороны муниципалитета, заявитель приглашается для составления соглашения о купле-продаже надела. После тщательного изучения документа и обсуждения всевозможных нюансов и правок, таковой подписывается обеими сторонами.
  4. Внесение частичной оплаты посредством банка на реквизиты администрации.
  5. Заверка соглашения о проводимой сделке в нотариальной конторе.
  6. Оплата оставшейся суммы, назначенной за покупку участка.
  7. Регистрация договора и права собственности в органах Росреестра.

После окончания процедуры регистрации сделки в Росреестре, новоиспеченный владелец может пользоваться и распоряжаться земельной площадью по собственному усмотрению.

Возможные трудности в оформлении сделки

Отказа в выкупе земли, после использования еена основании права аренды, не предусмотрено, но возможны случаи, когда процесс может существенно затянуться.

Факторы, способные повлиять на быстроту оформления сделки:

  • в пакете документов отсутствует какая-либо бумага;
  • документация имеет неточности либо сведения, обозначенные в ней, вызывают сомнения и являются недостоверными;
  • существуют запреты на передачу земельной площади в собственность, наложенные законодательством;
  • заинтересованное лицо не является гражданином Российской Федерации.

Указанные трудности могут существенно усложнить процедуру покупки эксплуатируемого надела, поэтому крайне рекомендовано получить консультацию специалиста еще на первоначальном этапе процесса, иными словами, при оформлении договора аренды.

Выкуп земельной площади из аренды в собственность является процессом трудоемким, но при должном внимании совсем не сложным. Главным условием в этом случае считается наличие в договоре аренды оговорки о последующей покупке надела. Остальные этапы предусматривают подготовку бумаг и передачу их в органы администрации для заключения соответствующего соглашения. Кроме того, во избежание разного рода трудностей и задержек, рекомендовано осуществлять процесс при участии грамотного юриста.

Стремление стать собственником земельного участка заставляет предпринимать первые шаги для достижения этой цели. Покупка надела стоит немалых средств, в то время как договор аренды с правом выкупа земельного участка становится неплохим вариантом рассрочки.

Неоспоримые преимущества аренды состоят в том, что выигрыше остаются две стороны. При этом не исключено привлечение третьей в лице субарендатора. Ведь после подписания договора к арендатору переходит право пользования и поднаем считается законной операцией.

Аренда позволяет осуществить мечту, со временем выкупить надел и стать полноценным владельцем. Арендодатель может быть уверен, что земля не пустует и используется по своему назначению.

Получение прибыли тоже становится немаловажным фактором. Муниципальные власти нередко используют аренду для пополнения своего бюджета. Для этого проводят торги, хотя в некоторых случаях достаточно всего одного участника для проведения сделки.

Оформление договора и процесс регистрации оговорен в ряде нормативных актов. Арендатор берет на себя соблюдение условий, оговариваются сроки и право выкупа. Нужно хорошо продумать каждый пункт, чтобы соглашение позволило использовать надел для выполнения определенных задач и стало первым этапом подготовки договора продажи участка.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Возможно ли заключить такую сделку

За последние годы законодательная база в области землепользования была значительно регламентирована. Требовалось навести порядок в отношении земельных наделов.

Теперь проводить сделки по обмену, продаже, дарению, аренде и выкупу стало гораздо проще. Нужно следовать положениям законов и кодексов — земельного, гражданского и административного.

В частности, можно ознакомиться с:

Существует некоторые специфические условия при составлении договора аренды, особенно если он предполагает последующий выкуп.

Типовой договор носит определенный временный интервал и после окончания срока действия собственник получает свой надел обратно.

Арендатор будет вправе использовать участок в соответствии с разрешенным видом деятельности и категорией земли.

Если не хватает средств и техники, то есть возможность заключить дополнительную сделку субаренды на срок, не превышающий основной договор.

Досрочное расторжение возникает при невыполнении обязанностей, нанесении вреда наделу или постоянных задержек с оплатой платежей. Они производятся в соответствии с оговоренным графиком и будут учтены при выкупе.

Право выкупа участка должно быть заложено сразу, потому что договор будет носить смешанный характер. Правда даже отсутствие этого пункта не означает, что арендатор после окончания срока не сможет осуществить сделку покупки.

Чтобы не затрачивать время на подготовку дополнительного соглашения и походы по судебным инстанциям, достаточно подойти в составлению договора, исходя из действующих норм и положений закона.

Процедура носит весьма прозрачный характер, некоторые изменения скорее связаны со статусом арендодателя. Собственником является частное и юридическое лицо, муниципальный и государственный орган.

Каким может быть целевое назначение земли

Немаловажное значение имеет категория земли и виды ее использования. Не стоит надеяться на то, что в результате аренды или после приобретения удастся снять имеющиеся ограничения и перевести надел в другую категорию. Потенциальному арендатору следует четко представляться себе цели и задачи, послужившие причиной наема.

Участки предназначаются для:

  • садового товарищества, что не помешает построить капитальный дом;
  • посадки огородных культур и возможности возвести лишь хозяйственные постройки;
  • индивидуального жилищного строительства, куда раньше входили дачные поселки и кооперативы;
  • разведения различных пород птиц и животных (запрет не позволяет выстроить жилой дом, разрешено возводить лишь хозяйственные объекты);
  • развития своего фермерского хозяйства;
  • проведения различных работ сельскохозяйственного назначения.

В последнем случае выкуп вряд ли возможен, если по части участка проходит магистральные трубопроводы и коммуникации. К тому же, потребуется побегать по инстанциям, чтобы перевести землю в разряд, допускающий ИЖС.

Вторым важным моментом становятся параметры размеров общей площади. Существуют минимальные и максимальные рамки, которые ни в коем случае нельзя нарушать.

Проблема заключается в том, что они зависят от нормативных актов местных и региональных властей. Минимум для личного и подсобного хозяйства укладывается от 0,02 до 0,05 гектара. Максимум подрастает от 15 до 25 соток. Фермер сможет рассчитывать до 40 и более гектаров.

Узнать заранее подробную информацию становится проще, когда проведены кадастровые работы, составлен план размежевания и акт установления границ. В кадастровом паспорте находится информация о категории земли, количестве собственников и их доле, вместе с другими уникальными характеристиками.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать форму межевого плана

Скачать бланк акта согласования границ земельного участка

Как заключается договор аренды с правом выкупа земельного участка

Желание арендовать надел с правом выкупа вполне законно, но следует уделить пристальное внимание процессу подготовки, подразделенному на несколько этапов.

К первому относится:

  • Поиск наиболее подходящего участка и сбор полной информации о собственнике. Удобно использовать кадастровую карту в официальном портале. Необходимые сведения несложно почерпнуть из справки. Ее выдает росреестр. Электронная услуга стоит 250 рублей, расширенная справка обойдется в 600 рублей.
  • Если не удается выяснить характеристики и статус земли, надо обратиться в местную администрацию, которая подтвердит пригодность для проживания и использования. Сюда же подается заявление о предварительном согласовании и выясняется способ заключения соглашения, предусматривающий также проведение торгов.
  • Арендодатель в лице администрации дает разрешение, но нередко участок еще не поставлен на кадастровый учет. Инженер производит замеры на месте, чтобы подготовить план межевания и акт о границах. Его подписывают в обязательном порядке собственники близлежащих участков.
  • Когда дело касается частного лица или компании, являющейся собственником, происходит упрощенное заключение двусторонней сделки. Разумеется кадастровые документы и свидетельство о праве собственности уже должны быть оформлены и зарегистрированы.
  • После подачи заявления на подготовку договора отводится до 30 дней, позволяющих проработать все пункты и достичь компромисса.
  • Подписанный договор не требует нотариального заверения, поскольку он будет зарегистрирован в реестре.

Лишь после постановки на учет собственность переходит во временное владение к арендатору. После окончания срока сможет произойти выкуп участка, что подтвердит новый договор и регистрация.

Образец договора аренды земли:

Основные и дополнительные условия

К составлению договора предъявляются особые требования. В него необходимо включить как стандартные основные, так специфические дополнительные условия, учитывая последующую сделку с выкупом.

В тексте присутствует:

  • полное изложение уникальных характеристик, подтвержденные кадастровым паспортом;
  • при сроке аренды больше чем на один год обязательно проходит процесс регистрации
    (если есть желание выкупить надел, то временной интервал должен превышать 3 года);
  • пункт о переходе прав, которое должно произойти через определенный промежуток до или после окончания срока действия договора (оплата выкупных платежей иногда производится досрочно и может служить отправной точкой);
  • график обязательных платежей, дополненных суммой для выкупа (нужно подумать об индексации средств с учетом инфляции, чтобы не пострадали интересы обеих сторон);
  • не исключено страхование объекта по взаимной договоренности (условия тоже будут совместно оговорены).

Правомочность собственника не должна вызывать никаких сомнений. В противном случае, сделку признают незаконной.

Документы для подписания и регистрации

Ускорить процедуру, гарантировать законность и не получить отказ смогут собранные и подготовленные документы.

К ним относят:

  • оригиналы и нотариально заверенные копии участников сделки или законных представителей после оформления доверенности;
  • правоустанавливающие бумаги, доказывающие факт регистрации и количество владельцев;
  • письменное нотариальное согласие других собственников, не имеющих претензий (при продаже они имеют право преимущественного выкупа, что нужно учитывать);
  • кадастровый план и паспорт вместе с актом об установлении точных границ и размеров;
  • генеральный план и технический паспорт, если на участке выстроены и зарегистрированы объекты, вместе с выпиской из реестра;
  • согласованный и подписанный договор аренды, где зафиксирован последующий выкуп с указанием срока;
  • проплаченная квитанция государственной пошлины.

Подготовленное заявление подается заранее, еще за 3 месяца до окончания срока аренды.

При составлении договора используют типовой образец.

В нем присутствуют следующие положения:

  • данные из паспортов собственника и арендатора;
  • сам предмет договора временного владения с указанием целевого назначения;
  • характеристики участка, включая кадастровый номер, план, адрес;
  • номер свидетельства о праве собственности с перечислением имеющихся объектов и коммуникаций;
  • срок действия, не менее трех лет;
  • размеры и график платежей с возможностью вносить изменения один раз в год;
  • права и обязанности, позволяющие использование надела на назначению, выращивание сельхозкультур или постройку жилых строений с соблюдением всех мер безопасности;
  • условия и порядок выкупа участка, определенные двумя сторонами (в окончательную стоимость зачисляются выплаченные платежи);
  • обстоятельства досрочного расторжения при несоблюдение пунктов договора и нанесении существенного вреда наделу;
  • форс-мажор и варианты решения спорных вопросов путем переговоров или в судебном порядке;
  • банковские реквизиты для перечисления средств и точные адреса участников сделки.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Обязательно проставляется число составления, когда стороны подписывают договор в трех экземплярах. Один из них получает собственник. второй — арендатор, третий — поступает в росреестр.

При рассмотрении не исключено затребование некоторых дополнительных бумаг, что связано с личностью арендодателя.

Образец паспорта гражданина РФ

Стороны

Когда владельцем является физическое лицо, к тому же, один собственник, то достаточно изучить правоустанавливающие и кадастровые документы и сверить  данные с выпиской из реестра.

Если кадастровый паспорт отсутствует, то предстоит пригласить кадастрового инженера для проведения замеров. Он составит план размежевания и акт об установлении границ.

Предстоит подать заявление с некоторыми документами для постановки на учет и выдачи паспорта с идентификационным номером. Стоимость услуги варьируется от 2020 до 15000, хотя в некоторых регионах она подскакивает до 50 тысяч рублей.

Благодаря этому удастся точно узнать размеры и характеристики надела, а также рыночную стоимость на сегодняшний день.

Кадастр позволит получить свидетельство о праве собственности и лишь затем подготовить договор аренды. Подобная ситуация обычно складывается в том случае, когда участки были выданы до 2020 года и факт передачи был зафиксирован в бюро инвентаризации без выдачи свидетельства.

Постановка на кадастровый учет и последующая регистрация была прописана десять лет назад, когда заработали положения соответствующих законов. Владельцу придется не только обрести права, но заодно оплатить задолженности по земельному налогу за три года.

Арендодателем становятся органы местной власти, таким образом получающие неплохую добавку в бюджет.

Предпринимаются следующие действия:

  • обнаруживается подходящий участок и затем подается заявление с просьбой арендовать землю;
  • проводится аукцион, где выигрывает участник, предложивший самую высокую арендную плату; первоначальная ставка составляет примерно 2 процента от кадастровой стоимости;
  • в одном лоте должно быть не более одного участка (если в торгах участвует только один претендент, то именно с ним обязаны заключить аренду, если будет внесен задаток и на руках имеются аукционные бумаги);
  • торги проходят как по инициативе администрации, так самих граждан, претендующих на свободный надел.

Заявление рассматривают примерно от 2 до 3 месяцев. Затем следует отказ и организация аукциона. Он проводится через 30 дней после оповещения участников. Последний срок подачи заявки с документами заканчивается за 5 дней до проведения торгов.

Отказ властей происходит по нескольким причинам:

  • участок не был размежеван и внесен в кадастровый учет.
  • отсутствует свидетельство о регистрации;
  • нет сведений о техническом состоянии;
  • действуют ограничения в обороте или предстоит изъятие надела;
  • земля зарезервирована для местных и государственных нужд.

Определена категория льготников, куда обычно входят нуждающиеся семьи, специалисты и пенсионеры. Для многодетных семей предусмотрены дополнительные привилегии и выгодные условия.

Формально здесь тоже проводится аукцион, только стоимость арендной платы будет на порядок ниже.

Без проведения торгов можно обойтись в случае аренды нового образованного участка.

Для этого необходимо:

  • подобрать подходящий надел соответствующей категории, подготовить схему и провести кадастровые работы;
  • подать заявление в местные органы вместе с подготовленными документами (на рассмотрение отводится один месяц);
  • при отсутствии претензий со стороны собственников соседних участков и положительной резолюции производится постановка на учет и выдача кадастрового паспорта;
  • подготавливается заявление с просьбой предоставления земли в долгосрочную аренду, максимальный срок составляет 49 лет.

Аукцион при этих обстоятельствах не проводится. В принципе, речь идет о бессрочном пользовании, особенно если возводятся капитальные строения.

Под строительство

Многие арендаторы хотят взять землю в аренду с одной определенной целью. Их главным желанием становится строительство своего дома. Если он отвечает строгим требованиям, то с этого года появилась возможность получить прописку и решить свою жилищную проблему.

Фактически строительство становится дополнительным гарантом того, что после регистрации объекта у арендатора появляется право его выкупа. При этом недвижимость у нас неразделима с земельным наделом.

В процессе постройки не следует нарушать градостроительные нормы, учитывать количество этажей и отступы от границ, придерживаться соотношения площади объекта и земли.

При наличии кадастрового плана, акта и паспорта удастся зарегистрировать право собственности на недвижимость. Подобная практика существует при аренде надела у местных властей.

Правоустанавливающие и кадастровые бумаги подаются вместе с заявлением о выкупе и спустя короткое время составляется договор покупки и продажи. Следует полностью оплатить выкупную стоимость, чтобы в дальнейшем стать собственником земельного надела.

Приватизация дома приведет к переоценке цены участка, что скажется на кадастровой стоимости, которая меньше рыночной.

Если капитальное строение за время аренды не было возведено, то землю продают посредством торгов и цена может существенно вырасти.

Выкуп происходит по упрощенной схеме в сельской и загородной местности, если это не противоречит градостроительным планам развития.

Действующая дачная амнистия помогает не просто легализовать строения. Комфортабельный коттедж может стать единственным жильем, где сможет получить регистрацию собственник и члены семьи.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

По окончанию срока действия

Процесс перехода прав обычно начинается с момента окончания срока арендного соглашения, если только в договор аренды с правом выкупа земельного участка не были внесены определенные оговорки.

У арендатора возникает преимущественное право покупки и продления договора на новый срок, если соблюдались все условия.

Преимущество теряется при проведении аукциона или когда выстроенное капитальное строение находится в собственности у третьего лица.

Под запретом продажи находятся некоторые категории: природоохранные и городские зоны, водозаборы, земли под военные объекты и виды транспорта.

Аренда помогает лучше понять виды использования земли, узнать техническое состояние. Возможно придется поискать другой участок, который лучше соответствует пожеланиям арендатора.

График платежей роднит аренду с рассрочкой. На протяжении длительного времени можно равномерно вносить средства и обходиться без кредита. Стоимость надела медленно и постепенно растет, поэтому собственник не остается в накладе.

Оговорить право выкупа необходимо в самом начале. Затем это потребуется отразить в договоре и зарегистрировать его в реестре.

Законодательная база не препятствует заключению подобной сделки и нужно придерживаться определенного алгоритма действий на каждом этапе процедуры. Она регламентирована до мелочей, что позволяет ускорить заключения договора и внести в него соответствующий пункт о выкупе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: