Перепланировка студии и порядок ее согласования

“Перепланировка и Согласование” является многопрофильным объединением. Наша компания оказывает полный комплекс услуг на рынке «согласования перепланировок и переустройств как жилых, так и нежилых помещений», начиная от технического обследования Вашего помещения и разработки всех необходимых разделов проектной документации до внесения изменений в Ваше Свидетельство о собственности после произведенного переустройства.

Вот далеко неполный перечень услуг, который оказывает ООО «Перепланировка и Согласование»:

Процесс согласования любой проектной документации довольно трудоемкий процесс. Есть ряд причин, по которым защиту разработанного проекта необходимо поручать строго проектной организации, выполнивший проектную документацию:

Вот почему мы советуем Вам обращаться к профессионалам. Специалисты нашей компании имеют большой опыт в сфере проектирования и согласования проектной документации и могут решить все юридические вопросы, связанные с перепланировкой квартир.

Накопленный опыт, связи и доскональное знание всей нормативной базы, позволяют существенно сократить расходы заказчика и минимизировать время согласования проектной документации в государственных инстанциях.

Также на нашем сайте Вы можете совершенно бесплатно задать любой интересующий Вас вопрос, касающийся проектирования и согласования перепланировок, и наши опытные специалисты незамедлительно ответят Вам, а наши юристы подскажут, на какие нормативные акты необходимо ссылаться в том или ином вопросе.

Советы

Перепланировка квартиры может обернуться серьезной проблемой еще до начала ремонта – ведь на переустройство жилья нужно получить официальное разрешение. Мы расскажем, что для этого сделать

Перепланировка
квартиры – задача не из простых. Ведь до начала ремонта необходимо собрать
пакет документов и согласовать план переустройства с Мосжилинспекцией. Мы
разобрались в юридических тонкостях и составили памятку для тех, кто планирует
перепланировку жилья в многоквартирном доме.

Шаг 1: выясните, считаются ли ваши работы перепланировкой

Имейте в виду, что не все изменения в квартире требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если хотите:

  • заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
  • установить или разобрать встроенную мебель;
  • заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
  • переставить бытовые напольные электроплиты в габаритах помещения кухни;
  • установить наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасаде дома;
  • установить самораздвижные или «карусельные» двери и витрины из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
  • изменить материалы и пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
  • переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей);
  • заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Что такое перепланировка?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся виды работ, затрагивающие несущие стены, перегородки и перекрытия. Переустройством квартиры также считается расширение дверных проемов, монтаж новых перегородок и замена конструкции пола.

Шаг 2: оформите технический паспорт

Если ваши ремонтные работы все-таки относятся к перепланировке, то первое, что вы должны сделать – это получить технический паспорт. Он необходим при покупке жилья в ипотеку, для прописки в квартиру другого человека, для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и для согласования перепланировки.
Заказать технический паспорт на квартиру можно в органах БТИ (бюро технической инвентаризации)
. В Москве это можно сделать в ближайшем офисе МосГорБТИ, любом Многофункциональном центре (МФЦ) либо через интернет – на портале mos.ru. Вам понадобятся следующие документы:

  • заявление на техническую инвентаризацию;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт);
  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия (ДДУ и передаточный акт);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 3: закажите проект перепланировки

После получения техпаспорта вам нужно оформить проект переустройства квартиры. Вы можете заказать его у автора проекта дома или в любой проектной организации, имеющей разрешение на проведение подобных работ. Если же ваш проект относится к типовым перепланировкам, вы можете сослаться на разработанный проект, официально размещенный на сайте Мосжилинспекции.

Что можно изменить без проекта и разрешения и оформить после в уведомительном порядке?

  • перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • разборка (полная или частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
  • устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Шаг 4: подайте пакет документов в Мосжилинспекцию

Подготовьте следующие документы:

  • заявление (оригинал, 2 шт.);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • проект перепланировки (оригинал, 2 шт.);
  • технический паспорт;
  • согласие всех членов семьи нанимателя (оригинал, 1 шт.).

Если в ходе переустройства вы планируете расширить площадь квартиры, объединив ее с общим участком дома, то убедитесь, что ваши соседи не имеют возражений. Соберите их подписи и заполните шаблон документа.
Готовый пакет документов можно сдать в Мосжилинспекцию или МФЦ
. Адреса и контактные телефоны вы можете найти здесь.

Нет времени? Подайте документы онлайн на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы. Сроки исполнения будут те же, что и при личном приеме, зато минус один поход по инстанциям.

Спустя 35 дней после подачи документов вам дадут согласие на переустройство квартиры или откажут в заявлении. Согласование перепланировки осуществляется бесплатно.

Шаг 5: если вы получили отказ в перепланировке, действуйте!

Отказ в переустройстве квартиры вы можете получить по трем основным причинам:

  • пакет документов оказался неполным;
  • документы были поданы не в тот орган;
  • предложенный вами проект не соответствует законодательству.

В первых двух случаях вы можете подать документы снова, собрав полный пакет бумаг и обратившись в органы местного самоуправления (Мосжилинспекция или МФЦ). Если же причиной отказа стал проект перепланировки, попробуйте проконсультироваться со специалистами строительной и проектной сфер, юристами и адвокатами. Если основания для отказа в перепланировке квартиры кажутся вам неправомерными, решение можно обжаловать в суде. Вполне возможно, что закон окажется на вашей стороне и вы получите разрешение на перепланировку своей квартиры.

Редакция выражает
благодарность pgu.mos.ru за
помощь в подготовке материала.

Что такое квартира-студия?

В строительных нормах и правилах, действующих в РФ, данное понятие не определено. Понятие «квартира-студия» относится к коммерческой сфере. Поэтому дать данному типу жилья точное определение не представляется возможным. 

На рынке недвижимости студией называют квартиру, представляющую собой пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Так, в квартире-студии кухня и жилая комната не разделены какой-либо перегородкой, образуя единое помещение.

Однако устройство квартиры-студии (или квартиры в студию) возможно далеко не всегда, и только при соблюдении ряда обязательных условий.

В каких домах не получится перепланировка 1 комнатной квартиры в студию

В большинстве панельных и блочных домов подобный вариант перепланировки практически не реален из-за того, что большая часть стен в домах этого типа является несущими. Такие стены несут основную нагрузку от перекрытий и вышерасположенных конструкций. По этой причине сносить несущие стены в многоквартирных домах запрещено (п.10.3 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП), так как это снижает прочность, жесткость и устойчивость строения, что может в конечном итоге привести к аварийной ситуации.

По сравнению с панельными и блочными зданиями, в кирпичных или монолитных домах осуществить демонтаж перегородок проще. Однако даже в тех домах, где стена между комнатой и кухней не несет нагрузки, перепланировка 1 квартиры в студию не всегда возможна. К примеру, одним из условий, запрещающих данное мероприятие, является газовое оборудование на кухне. Согласно п. 10.17 ППМ №508-ПП, не допускается объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Следовательно, если в кухне установлена газовая плита, то объединить ее с жилой комнатой путем демонтажа ненесущей стены надзорный орган не разрешит. В таких случаях для получения разрешения на перепланировку в проекте предусматривают раздвижные двери-купе, которые будут установлены вместо стандартной глухой перегородки. 

Еще одной разновидностью такой перепланировки станет частичный демонтаж перегородки, в результате чего образуется широкий проем, который придется закрыть распашными дверями с плотным притвором. Но в обоих вариантах это уже будет не квартира-студия.

Требования для перепланировки квартиры в квартиру-студию

В квартире с ненесущими внутренними перегородками, несмотря на техническую возможность их демонтажа, существует еще ряд ограничений, которые сделают перепланировку квартиры в студию невозможной:

  1. В старых домах с деревянными или смешанными перекрытиями ненесущие стены могут служить дополнительной опорой. Поэтому полностью их демонтировать не разрешат.
  2. Электрифицированную кухню объединять с комнатой возможно. Однако, рекомендуется оставить небольшие части ненесущей перегородки по краям размером 100-150 мм и перемычку между кухонным и жилым помещениями. В итоге между помещениями получается, как бы, очень широкий проем без двери. Это нужно для того, чтобы более конкретно выделить зоны кухни и комнаты, подчеркнуть их самостоятельность.
  3. При отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры необходимо разделить их тамбуром, что обязательно по санитарным нормам и правилам, которые запрещают устраивать выход из санузла сразу в кухню или жилую комнату. Или перенести вход в санузел максимально близко ко входу в квартиру, где возможно будет по документам организовать небольшую прихожую.


Согласование перепланировки квартиры в студию

Как и любую перепланировку, перепланировку квартиры в студию нужно согласовывать в установленном порядке с Мосжилинспекцией. Начинать придется с Бюро технической инвентаризации, где нужно получить технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией к нему – любой из названных документов, содержащий план квартиры.

На основе плана квартиры и по итогам инженерного обследования квартиры разрабатывается проектная документация для проведения перепланировки. Для согласования перепланировки квартиры в студию также потребуется стандартный пакет документов, включающий свидетельство о праве собственности (выписку из ЕГРН), техническую документацию БТИ на квартиру, проектную документацию от компании с допуском СРО и заявление. Если квартира находится в ипотеке, обязательным будет получение согласие банка на перепланировку.

После передачи документов в Мосжилинспекцию через «единое окно» МФЦ начинается срок ожидания решения, который может длиться в течение 20-35 рабочих дней. За это время жилищная инспекция примет решение – согласовать перепланировку или отказать в заявке собственника. 

Когда разрешение получено, начинаются ремонтные работы. По их окончании на квартиру выходит комиссия, которая проверит перепланировку на соответствие проекту и составит акт о ее завершении. Завершится процесс согласования инвентаризацией квартиры сотрудником БТИ и внесением произведенных изменений в учетно-техническую документацию.

Отметим, что теоретически существует вероятность согласования перепланировки квартиры в студию не на основе проектной документации, а по эскизу, хотя в нашей практике таких случаев не было. Такое возможно, если при сносе перегородок не будет затронута конструкция пола. Маловероятно, что сносимая ненесущая перегородка будет опираться на перекрытие без какого-либо углубления, но исключать такой возможности нельзя. 

Однако если вы решили из своей квартиры сделать квартиру студийного типа, будьте готовы к тому, что согласовывать перепланировку придется по проекту с техническим заключением. Заказать данные проектные документы вы всегда можете в нашей организации. Звоните или пишите нам вот по этим контактам.

Возможна ли перепланировка большой квартиры в несколько студий

Многие собственники жилых помещений не понаслышке знают, как трудно бывает найти покупателя или арендатора для двух-, трех- или более комнатной квартиры. Поэтому некоторые всерьез задумываются на тем, чтобы превратить вместительную стандартную квартиру в несколько компактных студий.

По замыслу владельца жилища такая перепланировка позволит ему быстрее найти покупателя на недвижимость, поскольку продать студию гораздо проще, чем многокомнатную квартиру. Это позволит не только в скором времени рассчитаться с банком за ипотеку, но еще не плохо заработать. Да, и в аренду сдать студии гораздо легче, поскольку жилье, представляющее собой спальное место с минимальными удобствами, пользуется постоянным спросом.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей, хостела, гостиницы. Соответственно, для реализации подобной перепланировки первоначально необходимо изменить статус объекта недвижимости, то есть перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Напомним, что любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жильцов МКД. То есть, помимо перевода квартиры в нежилой фонд, необходимо будет устройство отдельного входа в каждое из помещений.

      Страх перепланировки – это чаще всего страх перед ее согласованием. В результате люди вынуждены ютиться в неудобных квартирах с узкими коридорами, даже если мечтают о студии с минимальным количеством перегородок. О том, какая планировка требует согласования, какая не требует и что строго запрещено, рассказывает генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru

      Андрей Лямин-Бородин

      .

      yaryhee/Fotolia

      Когда встает вопрос о перепланировке, люди, как правило, впадают в одну из двух крайностей. К первой группе относятся те, кто не знает своих прав и потому связывает процесс лишь с обременительной бюрократической волокитой. Они не хотят переплачивать посредникам, которые занялись бы согласованием перепланировки, и, в конечном счете, вовсе отказываются от нее. Ко второй группе относятся те, кто не осознает своих обязанностей или пренебрегает ими, — такие люди делают в квартирах запрещенные и опасные изменения. Важно помнить, что незаконная перепланировка является административным правонарушением, и штраф – это лишь малая часть тех санкций, которые могут быть применены к нарушителю.

      Как согласовать перепланировку

      Документы, необходимые при ремонте

      Последовательность действий

      Итак, как достичь желаемого и не впасть в одну из крайностей? Тем, кто задумался о перепланировке, стоит в первую очередь соотнести свои желания с законодательной базой. Не расстраивайтесь раньше времени: даже с учетом существующих ограничений простор для творчества остается достаточно широким, и адаптировать под нормы закона можно практически любую идею. Для начала вам потребуются два документа: технический паспорт квартиры и памятка Государственной жилищной инспекции. Первый следует заказать в районном БТИ (он потребуется, чтобы подать заявление на перепланировку, если необходимо согласование). Второй легко найти в интернете. Внимательно изучите памятку: она наглядно демонстрирует перечень работ, для которых не требуется специального предварительного разрешения, а также дает представление о том, какие идеи придется реализовывать с помощью проектной организации, и о том, что запрещено.

      Studio_3321/Fotolia

      После изучения теории стоит все же обратиться за очной или телефонной консультацией в районную жилищную инспекцию, потому что каждый случай индивидуален и проект может иметь свои нюансы (особенно это касается несерийных домов). В ряде случаев для согласования перепланировки дополнительно потребуется техническое заключение о состоянии конструкций дома или безопасности ранее совершенной перепланировки. Это актуально, когда, например, в доме есть деревянные перекрытия или если здание является объектом культурного наследия. Это недешевый документ, но приведенные в нем расчеты уберегут вас и остальных жильцов дома от роковых ошибок.

      Сколько стоит согласовать расширение кухни в доме 606-й серии?

      Можно ли узаконить раковины в спальнях?

      Рассмотрим три наиболее распространенных варианта перепланировки.

      Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

      Разрешено и не требует предварительного согласования:

      • устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
      • полная или частичная разборка ненесущих стен;
      • устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

      Требует проекта и его согласования:

      • любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

      Запрещено:

      • снос несущей стены.

      Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. По данным ОАО «Мосгаз», на сегодняшний день в Москве таких квартир свыше 1,82 млн. Для сравнения: общее количество квартир в Москве — более 4 млн. Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена. Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

      yayoicho/Fotolia

      Перепланировка №2: ванная и санузел

      Разрешено и не требует предварительного согласования:

      • объединение ванной и санузла без увеличения площади.

      Требует проекта и его согласования:

      • объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
      • перенос ванной и санузла.

      Запрещено:

      • увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

      Как объединить ванную и санузел, как разделить?

      Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

      Перепланировка №3: балкон

      Разрешено и не требует предварительного согласования:

      • остекление балконов и лоджий.

      Запрещено:

      • перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
      • разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

      Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. На сегодняшний день процедура максимально упрощена и автоматизирована: подать заявление можно в ближайшем МФЦ или вообще не выходя из дома – в электронном виде через портал госуслуг. Удачи вам!

      Текст подготовила: Александра Лавришева

      Не пропустите:

      Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

      Могу ли я ставить шкаф в тамбуре на 4 квартиры?

      Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

      Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

      Об авторе

      Андрей Лямин-Бородин

      Генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта Rewedo.ru

      Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

      Вместо покупки квартиры – студии собственники часто прибегают к другому варианту – перепланировке квартиры в студию.

      Кажется, что так было бы гораздо проще, однако у такой перепланировки свои подводные камни. Существует тяжелый процесс согласования, который усложняет вопрос во сто крат и на нашей практике мы убедились, что реализовать идеи собственников удается не всегда. Почему это так и от чего зависит, мы расскажем дальше.

      Основное о согласовании

      Судьба ремонта квартиры зависит не только от собственника или правильно подобранного подрядчика. Важно, какие работы выполняются в квартире и получено ли на них разрешение.

      Если собственник решился на самовольную перепланировку, о ней обязательно узнают, а в этом случае его ждет штраф, предписание, узаконивание перепланировки без разрешения, или вовсе проведение работ по исправлению нанесенного ущерба.

      Предписание жилищной инспекции:

      Примечание: раньше перепланировку квартиры в студию можно было согласовать в уведомительном порядке (т.е. по эскизу), что отражено в множестве ныне не совсем актуальных статей. Сейчас для перепланировки необходима разработка проектной документации и технического заключения о состоянии конструкций.

      Перепланировка квартиры в студию зависит от согласования, в котором много нюансов. Без соблюдения всех требований перепланировка будет свернута на стадии проекта и разрешения.

      Основным мероприятием при перепланировке квартиры в студию является снос всех перегородок, а раз так, возможность создания студии отпадает в большинстве квартир в домах блочных и панельных серий. Дело в том, что в них практически все стены несущие.

      Стандарты перепланировок потенциальных квартир-студий

      Чаще всего перепланировки из однокомнатных в студии производятся в монолитных и кирпичных домах, где ненесущие стены, так как несущие удалять запрещено.

      Пример перепланировки однокомнатной квартиры в монолитном доме в студию:

      Примечание: не во всех случаях разрешается удалять даже ненесущие стены, так как те иногда являются укреплениями деревянных перекрытий. Если все же разрешение на такое мероприятие дано, то только с условием обязательного усиления металлическими конструкциями.

      Жилое пространство
      Далее. Перепланировка однокомнатной квартиры в студию является спорным мероприятием потому что при избавлении от стен формально жилая комната перестает таковой являться, а в жилой квартире обязательно должна присутствовать хотя бы одна жилая комната.

      Поэтому имеется предусмотренное требование, чтобы после перепланировки в квартире имелось изолированное жилое помещение, площадь которого должна составлять от 14 кв. м.

      Разрешение на перепланировку квартиры, фото:

      Газифицированные помещения

      Если ваша квартира облает кухней с газовой плитой, квартиры – студии не выйдет, так как объединение газифицированного помещения с жилым недопустимо. В таком случае вы должны будете установить раздвижную перегородку, что ставит крест на идее перепланировки квартиры в студию.

      Можно электрифицировать кухню. Однако должны заметить, что электрифицированная кухня должна отделяться от остального пространства элементами декора, покрытием пола.

      Мокрые зоны

      Санузел обязательно должен быть отделен от пространства студии. Это может быть коридор, тамбур или, опять же, раздвижная перегородка.

      Если вам необходимо проконсультироваться по поводу перепланировок, процесса согласования, вы можете получить бесплатную помощь от одного из наших специалистов по телефону или через почту. Данные ищите в разделе «Контакты«.

      Понравилась статья? Поделиться с друзьями: