По какой стоимости и как можно узаконить перепланировки квартиры в 2020 году

Изменение конфигурации жилья требует внесения изменений в техпаспорт. Такое изменение называется перепланировкой и должно происходить с разрешения контролирующих органов. Это связано с тем, что безопасность всего здания может зависеть от того, какая перепланировка задумана (трогать несущие стены ни в коем случае нельзя, тем более на нижних этажах). Также в результате перепланировки должны соблюдаться определенные требования к самому жилью (например, жилая комната должна иметь хотя бы одно окно). Разберемся, как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана, в 2020 году — куда обращаться, к чему быть готовым.

Фото: mil.ru

Что будет, если перепланировку не узаконить

Жилищный кодекс возлагает полную ответственность за незаконную перепланировку на собственника квартиры или нанимателя, если квартира принадлежит государству и получена по договору социального найма.

В правовые последствия незаконной перепланировки включаются такие меры:

  • штраф от 2020 до 2020 рублей — за перепланировку квартиры в многоквартирном доме,
  • лишение права собственности на приватизированную квартиру или расторжение договора социального найма,
  • обязанность восстановить квартиру в изначальном виде.

Последние две меры — крайние. Если перепланировку в принципе невозможно узаконить (например, обустроена жилая комната без окон), то жилье нужно вернуть к прежнему состоянию — убрать новые стены, восстановить разрушенные и т.п.

Для этого даются разумные сроки и определяется порядок проведения работ.

Если квартира не приведена в изначальное состояние, то собственник или наниматель рискует лишиться права на жилье по суду. Это допускает статья 29 Жилищного кодекса РФ:

  • если квартира приватизированная — она выставляется на публичные торги, вырученная на торгах сумма передается собственнику, расходы на исполнение судебного решения из этой суммы вычитаются,
  • если квартира получена по договору социального найма — договор расторгается, а приводить жилье в первоначальное состояние обязан собственник (обычно — муниципалитет).

Фото: pxhere.com

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире в 2020 году

Если неузаконенная перепланировка не нарушает нормы, ее можно и нужно узаконить. Рано или поздно с этой проблемой в любом случае придется разбираться. Разумеется, можно годами жить в такой квартире, и государство об этом не узнает. Однако на вас могут подать в суд соседи, если узнают о факте незаконной и опасной для них перепланировки. С проблемой придется обязательно столкнуться при изменении собственника.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой будет практически невозможно — ни один риэлтор или грамотный покупатель никогда в жизни не заключит с вами сделку о покупке такого жилья. Или будет требовать существенную скидку.

Если не вы сами столкнетесь с такой проблемой, то с ней столкнутся ваши наследники. Поэтому никакого смысла тянуть с узакониванием перепланировки не нужно. Тем более мы не знаем, какие еще законы придумают наши депутаты и как усложнят нам жизнь в будущем.

Для того, чтобы узаконить перепланировку в квартире, если та уже сделана, в 2020 году есть два пути — административный и судебный.

Разумеется, административный способ решения проблемы — основной. В суд нужно будет обращаться только в том случае, если обычным путем вашу перепланировку госорганы не согласовали.

Фото: flickr.com

Как нужно действовать для узаконивания перепланировки в административном порядке

Обращаемся за консультацией в госорганы

Орган, который согласует перепланировку, в разных регионах страны может называться по-разному. Где-то это жилищная инспекция, где-то отдел капитального строительства и т.п.

Обратившись в такой орган, вы получите первичную консультацию. Вам подскажут, нужно ли вам в принципе что-то согласовывать или ваши изменения в квартире не входят в понятие перепланировки. Если перепланировка имеет место быть, определят ее вид и сориентируют по поводу того, какие документы нужно представить.

Для получения такой консультации возьмите с собой такие документы:

  • техпаспорт квартиры,
  • поэтажный план дома,
  • экспликация.

Если у вас каких-то бумаг нет, их можно заказать в БТИ. Если документы получены до перепланировки, отметьте на плане внесенные изменения (лучше сделать ксерокопию и рисовать на ней). Если же вы заказываете документы в БТИ уже после того, как перепланировка сделана, в них появятся так называемые красные линии — отметки БТИ о незаконной перепланировке.

Заказываем проект перепланировки

Такой проект можно заказать в организации или у частного лица, если они входят в соответствующую СРО (саморегулируемую организацию). Разработчик проекта перепланировки должен будет согласовать его в контролирующих органах (Роспотребнадзор, пожнадзор и т.д.).

Проект можно составить и самостоятельно в виде эскиза. Для этого берется увеличенная копия поэтажного плана здания, где красным цветом выделяются внесенные изменения.

Подаем документы на согласование сделанной перепланировки

Подать документы можно как в уполномоченный орган, так и в ближайший  МФЦ. В обязательный перечень документов входят:

  1. заявление о перепланировке,
  2. согласие всех собственников на перепланировку (если квартира получена по договору соцнайма — согласие всех “прописанных” жильцов),
  3. проект перепланировки или ваш эскиз,
  4. договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
  5. техническое заключение о том, что проведенные работы безопасны и допустимы.

Дополнительно можно представить такие бумаги:

  1. правоустанавливающие документы (подлинник или нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности или договора соцнайма),
  2. документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план здания, экспликация),
  3. заключения компетентных органов (Роспотребнадзор, пожнадзор и т.д.)

Документы из дополнительного списка можно не предоставлять. В этом случае орган, который согласует перепланировку, должен будет заказать их в соответствующих ведомствах самостоятельно.

О том, что заявление и приложенные к ним документы у вас приняты, вам дадут расписку.

Дожидаемся решения

На согласование перепланировки госорганам дается 45 дней. Если документы подавались через МФЦ, фактический срок может быть чуть больше — 45 дней начнут считаться с момента, когда МФЦ передаст принятые бумаги в госорган, который занимается этим вопросом.

Еще в течение трех рабочих дней вам должны направить результат рассмотрения заявления.

Если результат отрицательный, вы можете попытаться узаконить перепланировку через суд.

Фото: pxhere.com

Как узаконить сделанную перепланировку через суд

Если вы получили отказ в согласовании перепланировки по обычной процедуре, остается обращаться в суд. На это дается три месяца с момента вынесения отрицательного решения по вашему вопросу. Заявление подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения отказавшего вам госоргана.

Подавая исковое заявление, приложите к нему следующие документы:

  1. уведомление о вручении другим участникам процесса направленных им копий иска и отсутствующих у них документов,
  2. квитанция об уплате госпошлины 300 рублей,
  3. полученный вами отказ в согласовании перепланировки,
  4. правоустанавливающие документы на квартиру,
  5. документы БТИ,
  6. проект перепланировки или эскиз,
  7. договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
  8. заключения компетентных органов,
  9. любые другие документы, которые подтверждают вашу позицию,
  10. документы, которые подтверждают статус вашего адвоката или представителя (если пользуетесь такими услугами).

В течение месяца должен состояться суд. На заседании вам нужно будет убедить судью в своей правоте.

Вот те “три кита”, на которых должна строиться ваша позиция:

  • перепланировка не нарушает чьих-либо прав, не угрожает ничьей жизни или здоровью,
  • строительные правила и нормы при перепланировке были соблюдены,
  • вы сделали все, чтобы получить разрешение на перепланировку.

Разумеется, каждый из этих трех пунктов нужно будет “раскрыть”, приводя конкретные доказательства.

Если во время заседания встанет вопрос о строительно-технической экспертизе вашей квартиры, она будет назначена. Оплачивает проведение этой экспертизы та сторона, которая подняла этот вопрос.

Затем остается дожидаться решения суда. Если суд встал на вашу сторону, нужно дождаться вступления решения в силу, после чего можно будет отправляться в орган регистрации прав для получения всех положенных документов, которые подтверждают законность перепланировки.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях ниже.

Часто граждане осуществляют перепланировку жилого помещения без понимания, что подобные действия могут повлечь за собой юридические последствия. Любые существенные модификации, производимые в квартире, расположенной в многоквартирном доме, с учетом изменений в законе о перепланировке квартир в 2020 году, в обязательном порядке должны быть согласованы в соответствующих инстанциях. В противном случае самовольный капремонт будет признан незаконным.

Законодательные изменения

Перепланировка и переустройство квартиры регулируются главой 4 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 переустройством признается замена, перенос или установка:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехнического, электрического и иного оборудования.

Вышеуказанные модификации должны быть зафиксированы в техпаспорте на помещение.

Под перепланировкой следует понимать модификацию несущих конструкций зданий и прочие существенные изменения, которые влекут за собой соответствующие поправки в техдокументации. При этом отделочные работы и мелкий косметический ремонт допустимо совершать без привлечения вышестоящих инстанций.

Так, перепланировкой будут признаны:

  • объединение двух и более комнат;
  • снос или возведение межкомнатных перегородок;
  • установка газового оборудования;
  • создание санузлов и кухонь.

Самым популярным примером перепланировки является перенос мокрых зон или их расширение. Известно, что произвести подобные действия за счет площади жилых помещений и кухонь нельзя, и это прямо указано в п. 9.22 СаНПИН 54.13330.2011 и п. 3.8 2.1.2.2645-10. Причем расширить ванную или туалет можно за счет нежилых помещений, в т.ч. коридоров, согласно п. 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10. О том, что в 2020 году узаконят перенос мокрых зон, речи не идет.

К мокрым зонам относятся:

  • ванные комнаты;
  • санузлы;
  • туалеты.

Кухня «мокрой» зоной не признается. Поэтому расширить санузел на кухню невозможно.

В 2020 году будут внесены корректировки в ЖК РФ. В соответствии с новыми требованиями, для получения согласования из Жилинспекции потребуется в обязательном порядке предоставить техпаспорт и разрешение органа архитектуры. Право пользования квартирой теперь доказывать не придется: все данные фиксируются в реестре ЕГРН.

Согласно новой редакции ЖК, необходимо перед началом капремонта утвердить все существенные моменты, которые повлекут за собой изменения кадастровых характеристик, с сотрудником Жилищной инспекции. В противном случае «самострой» будет признан незаконным. Обязательно присутствие на объекте ведомственной комиссии, которая проведет проверку соответствия поданной документации.

В 2020 г. также упрощен механизм согласования проекта на:

  • перемещение технических устройств в пределах санузла;
  • перенос межкомнатных дверных проемов;
  • возведение перегородок между комнатами;
  • устройство балконов, возведение лоджий;
  • демонтаж тамбуров.

Как и прежде, закон запрещает:

  • перепланировки, которые могут привести к повреждению несущих конструкций, в т.ч. фасада здания;
  • корректировки, приводящие к ухудшению технических характеристик жилья;
  • нарушение функционирования общедомовых коммуникаций;
  • перенос батарей на балконы;
  • объединение лоджии с жилым помещением;
  • совмещение кухни с комнатой;
  • перемещение санузлов в места, расположенные непосредственно над жилыми помещениями соседей, проживающих этажом ниже.

Как осуществляется перепланировка в 2020 году

Согласно ст. 26 ЖК РФ перед тем как начать капремонт, необходимо получить разрешение в Жилинспекции территориального образования или в МФЦ «Мои документы». Жителям Москвы требуется предоставить на рассмотрение следующий пакет документов на основании п. 2.10 Приложения 2 ПП № 508 от 25.10.2011 г.:

  • заявление по форме из ПП №266 от 28 апреля 2020 г.;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающую документацию – документ о праве собственности (купли-продажи, дарения, социального найма и т.п.)
  • копию проектной документации – из проектной организации;
  • техпаспорт на квартиру – из БТИ;
  • справку из отделения архитектуры и охраны культурных памятников, если дом отнесен к объектам культурного наследия согласно ст. 64 ФЗ № 73 от 25.06.2002 г.;
  • согласие собственников квартиры на проведения указанных действий с квартирой.

Обратите внимание! Если помещение поставлено на учет в Росреестре, то предоставлять техпаспорт и правоустанавливающие документы необязательно – сотрудники Жилинспекции обязаны запросить соответствующие данные самостоятельно.

Требовать другие бумаги от заявителя сотрудники ведомства не вправе. После передачи указанной документации в отделение МФЦ или Жилинспекцию гражданину выдается расписка, в которой указывается дата одобрения заявки и получения соответствующего заключения от жилищного комитета. По закону срок рассмотрения составляет 45 дней, по истечении которых заявителя уведомят об отказе или согласовании изменений. Спустя еще 3 суток гражданин получит документ, который нужно предоставить в Росреестр для регистрации изменений.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры: видео

Читайте также:

  • Что изменится в 2020 году для владельцев квартир
  • С 1 марта 2020 года дачников обязали сообщать о перестройке своих домов
  • Что будет с долевым строительством в 2020 году в России

Заметили опечатку на сайте? Мы будем благодарны вам, если вы выделите ее и нажмете Ctrl + Enter

Если в процессе ремонта в 2020 году вы планируете значительные изменения в планировке квартиры и хотите быть уверенными в их законности, то Вам необходимо разобраться:

  • что включает в себя термин — перепланировка.
  • какими законами и нормативными документами регламентируются данные конструктивные изменения в вашей квартире
  • какой пакет документов необходимо подготовить
  • возможно ли оформление перепланировки самостоятельно
  • какой срок займет узаконивание перепланировки 
  • в какую сумму встанет оформление
  • что узаконить невозможно
  • к каким проблемам может привести отсутствие необходимых разрешений на перепланировку

Пример перепланировки с переносом кухниЖилищный кодекс РФ

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Основная цель перепланировки квартиры — это увеличение объема жилой площади и ее удобства. 

Перепланировка жилых помещений предполагает:

  • перенос и ликвидацию перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • удаление стен, разъединение или объединение комнат;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
  • создание дверных или арочных проемов в несущих стенах;
  • изменение и удаление оконных проемов.

Встречаются и весьма экзотические перепланировки, такие как постройка дополнительных комнат на крыше подъезда.

Перепланировки делятся на простые и сложные. При простых изменение конструкции дома не производится. А сложные затрагивают конструкцию и требуют обязательного согласования проекта до проведения данных работ.

Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры

Все перечисленные виды перепланировок должны быть согласованы. Это необходимо для безопасности всех жильцов в доме, в том числе и для хозяина квартиры с перепланировкой.

Согласовываться перепланировка должна с такими органами, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации.
Собственнику выдается заключение с решением, о возможности проведения согласуемых работ. Если же перепланировка уже произведена, то комиссия также проверяет результат работ на безопасность. При обнаружении нарушений требований на собственника квартиры будет наложен штраф и дано указание на устранение проведенных изменений.

Важно помнить, что скрытая перепланировка может привести к невозможности продажи квартиры в будущем.

Ограничения. Какие перепланировки узаконить невозможно.

Согласовать у владельца квартиры не получится:

  • увеличение кухни за счет санузла;
  • перенос «мокрой» зоны (в том числе кухни) в жилую комнату;
  • перенос и  изменения газовых и водопроводных коммуникаций;
  • перенос систем отопления, батарей на лоджии;
  • укладывание труб в стены;
  • разрушение несущих стен и организация в них проемов.

Порядок проведения перепланировки 

Оформление перепланировки — это процесс длительный и бюрократизированный. Он включает в себя.

  1. Сбор и передача пакета документов  в территориальный жилищный отдел.
  2. Ожидание согласования.
  3. Работы по перепланировке квартиры
  4. Проверка и оформление перепланировки.

Первый этап — подготовить документы, подтверждающие право собственности на квартиру,технический паспорт помещения из БТИ, эскиз в случае простой перепланировки и проект, в случае сложной. Проект выполняется только лицензированной организацией. Может затребовать такие документы, как разрешения от инстанций пожарного надзора, Роспотребнадзора и согласие жильцов дома. Самое сложное — сбор согласующих подписей соседей под согласием на перепланировку.

Второй этап — Проходит заседание комиссии, на котором обсуждают представленные документы и  выносят решение. Могут потребовать переделать (уточнить) проект или запросить дополнительные документы. Новый проект несет новые затраты.

Третий этап — В процессе ремонта необходимо потребовать у строителей четко соблюдать проект перепланировки и все спорные моменты согласовывать с владельцем квартиры.

Четвертый этап — Приемку проводит инспектор БТИ, который составляет по результатам акт. Собственник оформляет новый технический паспорт, подает документы в Росреестр и получает кадастровый план. 

В Москве с 14 февраля 2020 порядок узаконивания перепланировок изменился.

Основные нововведения:

  • упрощение процедуры подачи документов (теперь это можно сделать в электронном виде онлайн, на портале столичной мэрии mos.ru.);
  • возможность онлайн отслеживать этапы рассмотрения заявлений;
  • перепланировка в новостройке упростилась — не нужны справка о присвоении адреса и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  • продлить разрешение на перепланировку можно онлайн, но только один раз и сразу на полгода
  • если самовольная перепланировка приведет к изменению архитектурного облика дома, то узаконить ее теперь невозможно
  • дополнительная проверка помещений, расположенных на мансардном этаже или чердачном пространстве

Наказание за незаконную перепланировку

Незаконная планировка, как правило, всплывает при продаже квартиры или при жалобе соседей. В этом случае собственника ждет наказание в соответствии с ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

[Жилищный кодекс РФ][Глава 4][Статья 29]

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2020 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия
решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2020 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Обеспечить соответствие перепланировки букве закона дело непростое. Предлагаем в данной статье пошагово рассмотреть, как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году самостоятельно.

Когда возникает необходимость перепланировки

Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях.  Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:

  • врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
  • полный демонтаж стен несущей конструкции.
  • объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
  • нарушение каналов общедомовой вентиляции.
  • присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
  • вывод системы отопления на балкон.
  • пристрой лоджии выше первого этажа.
  • допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.

Ниже перечислены действия, которые можно совершать, однако для проведения работ по-прежнему требуется оформление документации:

  • объединение балкона с кухней или жилым помещением
  • установка теплого пола
  • объединение санузла
  • перепланировка студии
  • перемещение сантехники в пределах помещения
  • манипуляции с ненесущими стенами и перегородками (дверные проёмы, снос)
  • переустройство оконного проёма
  • прокладка труб (отводящих и проводящих) и т.п.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде чем воплощать в жизнь кардинальные изменения интерьера, стоит уточнить необходимость согласования по проекту и документального заверения такого рода работ. Более того, стоит иметь в виду, что отдельные случаи могут потребовать получения согласия не только контролирующих подобные вопросы органов, но и соседей.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

  1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
  2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
  3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
  4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
  5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
  6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
  7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Насколько сложным обещает быть процесс после перепланировки

Зависит от конкретной ситуации. Если при проведении работ уже сделанной перепланировки не были нарушены соответствующие строительные нормативы, едва ли возникнет много проблем. Однако если таковые были затронуты (например, задеты несущие конструкции), то тогда речь идёт о прямом нарушении запрета. Об узаконивании самовольной перепланировки речи уже идти не будет – владельцев ждёт штраф и требование вернуть помещению первозданный вид. В крайних случаях, если имеет место нанесение имущественного урона соседям или создание ситуации, несущей прямую угрозу жизням, дело может закончиться как административным, так и уголовным наказанием.

Если в вашем случае стоит ожидать худшего сценария, рекомендуем придерживаться следующей последовательности действий:

  • согласование всех шагов с представителями власти
  • устранение всех указанных контролирующим органом нарушений
  • проведение ремонтных работ по договору подряда
  • сдача реконструкции специальной комиссии
  • оформление по всем правилам технической документации
  • правоустанавливающая процедура

Отметим, что самовольной будет сочтена всякая перепланировка, проведённая без предварительного согласования с документальным подтверждением или реконструкция, проведённая вопреки согласованному плану.

Пошаговая инструкция для самостоятельной регистрации перепланировки

ШАГ 1. Собираем пакет необходимых документов. Вам понадобится:

  • технический паспорт
  • поэтажный план
  • документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение
  • документ, удостоверяющий личность владельца

ШАГ 2.  Относим весь пакет документов для регистрации изменений в БТИ.

Важно! Желаемые изменения в геометрии помещения, должны иметь отражение в технической документации.

ШАГ 3. Получение одобрения проекта и технического заключения у проектировщиков, которые подтверждают, что реконструкция будет проходить в соответствии с предписаниями СНиП.

ШАГ 4. Согласование проекта и заключения в государственных инстанциях, получение разрешения на перепланировку (занимает до 45 дней).

ШАГ 5. После завершения реконструкции помещения потребуется пригласить комиссию, которая зафиксирует изменения и подтвердит их соответствие заявленным в согласованном ранее плане.

ШАГ 6 При необходимости осуществляется фактическая корректировка технической и правоустанавливающей документации.

ШАГ 7. Внесение изменений в ГКН и ЕГРП уже после окончания перепланировки и оформления.

Можно упростить процесс подав документы через многофункциональный центр. Такая возможность предоставляется с 2020 года. Будет лучше записаться заранее через портал на интернет-ресурсе или по телефону, в противном случае можно приехать в ближайший к вам МФЦ и занять электронную очередь. Документы потребуются всё те же – техническая и проектная документация, паспорт. Бланк заявления обычно можно скачать заранее и заполнить дома или взять его непосредственно в МФЦ и заполнить за время ожидания.

Стоит отметить, что обычные 45 дней, который отводятся госорганам на принятие решения могут увеличиться на дополнительные 2-5 дней при оформлении через МФЦ.

Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну

В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.

Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных  технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.

В каких случаях возможен отказ

Откажут в следующих случаях:

  • для объединения квартир требуется снос несущей конструкции
  • перепланировка ущемляет по каким-либо причинам права остальных жильцов
  • в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома
  • не было получено согласие от всех совершеннолетних собственников
  • есть опасность частичной или полной блокировки вентиляции
  • требуется перенос санузла в жилую комнату
  • в результате появится комната без окон и отопления

И это ещё один повод заранее обратиться в соответствующие органы за одобрением проекта – чтобы потом не пришлось платить штрафы и переделывать дорогостоящие работы.

Перевод в нежилое помещение

Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.

Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.

В 2018-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.

  1. Необходим отдельный вход или по крайней мере возможность его создания.
  2. Если площадь квартиры (квартир) превышает 100 кв. м, потребуется пожарный выход.
  3. Через подъезд может быть только аварийный выход!
  4. Невозможно вывести из жилого фонда только некоторую часть помещения.

Важно! В ряде регионов РФ перевод жилья из жилого в нежилой фонд невозможна. Уточните информацию по Вашему городу у нашего юриста: обратитесь по телефону или напишите через форму обратной связи.

Предлагаем посмотреть видео по теме:

Какова в итоге цена вопроса

Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:

В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:

Проект Согласование проекта (госпошлины) Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией Издержки на посредников Узаконивание через суд*
от 15 тыс. рублей от 5 тыс. рублей В пределах 7 тыс. рублей от 20 тыс. рублей от 30 тыс. рублей

В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.

Чтобы подать исковое заявление в суд требуется пакет соответствующих  документов, в том числе придётся обратиться за справками в Роспотребнадзор и в Госпожнадзор, чтобы доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и не угрожает ничьему здоровью и благосостоянию.  

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юристов

Порядок действий и необходимые документы подскажет наш юрист-консультант. Заполните форму ниже и наш специалист свяжется с Вами!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: