Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости

При
заключении и исполнении договора продажи
здания или сооружения обязательно
возникает вопрос о праве покупателя на
земельный участок, связанный с продаваемой
недвижимостью. Дело в том, что строение
и земельный участок под ним образуют
некоторое единство: единый
строительно-технический объект, единый
хозяйственно-эксплуатационный объект.
Для правильной эксплуатации строения
(технической и хозяйственной) необходим
земельный участок не только в габаритах
самого строения, но и вокруг него для
обслуживания строения*(257).

По
общему правилу при переходе права
собственности на здания, сооружения и
иную недвижимость к покупателю переходят
и права на ту часть земельного участка,
которая занята проданной недвижимостью
и необходима для ее использования (п.
1 ст. 552
ГК). Взаимосвязь перехода права
собственности на здания и сооружения
и права на соответствующую часть
земельного участка бывает различной в
зависимости от содержания и характера
прав продавца недвижимости на земельный
участок, на котором она расположена.

1.
Когда продавец здания или сооружения
является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая
недвижимость, покупателю передается
право собственности либо предоставляется
право аренды или иное право, предусмотренное
договором продажи недвижимости, на
соответствующую часть земельного
участка (п.
2 ст. 552
ГК). Если договором не определено
передаваемое покупателю недвижимости
право на соответствующий земельный
участок, к нему переходит право
собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования.

2.
Если продавец здания или сооружения не
является собственником земельного
участка, на котором оно расположено, то
к покупателю переходят те же права на
пользование соответствующей частью
земельного участка (право аренды,
постоянного (бессрочного) пользования
и т.п.), на тех же условиях и в том же
объеме, что принадлежали продавцу (п.
3 ст. 552,
п.
2 ст. 271
ГК). При этом, если иное не предусмотрено
законом или договором, продажа
недвижимости, находящейся на чужом
земельном участке, допускается без
согласия собственника этого участка.
Подобная продажа не должна противоречить
условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором,
в частности целевому назначению
земельного участка
. В противном случае
подобное изменение будет означать
необходимость перевода земельного
участка из одной категории земель в
другую.

При
продаже земельного участка, на котором
расположено принадлежащее продавцу
земли здание, сооружение или иная
недвижимость, без передачи этой
недвижимости в собственность покупателя
в договоре следует согласовать условия,
определяющие права продавца на земельный
участок, на котором находится такая
недвижимость. Если такие условия не
определены договором, продавец сохраняет
право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима
для ее использования в соответствии с
ее назначением (ч.
2 ст
. 553
ГК). Нормы ст.
552,
553
ГК дают основание для ряда важных
выводов
. Во-первых, действующим российским
законодательством земельный участок
признается принадлежностью главной
вещи — строения (здания, сооружения),
расположенного на нем. Во-вторых, строение
(здание, сооружение), находящееся на
чужом земельном участке (не принадлежащем
на праве собственности собственнику
строения), признается недвижимым
имуществом, а собственник такого
имущества обладает свободой распоряжения
им.

При
продаже доли в праве собственности
(продаже части) здания (сооружения),
расположенного на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве
собственности, права покупателя на
земельный участок должны определяться
продавцом и покупателем в договоре с
соблюдением требований земельного
законодательства.
При продаже доли в праве собственности
(продаже части) здания (сооружения),
расположенного на земельном участке,
которым продавец владеет в силу
ограниченного вещного права, отличного
от права собственности, покупатель
приобретает аналогичное вещное право.
Порядок и пределы его осуществления
должны быть оформлены в порядке,
предусмотренном земельным
законодательством.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #

UDC 349.4

PECULIARITIES OF LAND TITLE TRANSFER AT REAL ESTATE SELLING

O. A. Nenakhova, L. A. Tregubenko

Don State Technical University, Rostov-on-Don, Russian Federation

ooops [email protected]

This article is dedicated to the topical problem of land title transfer at real estate selling. The paper considers real estate deals, conditions and principles of equity sales. It outlines and describes the characteristics of possession and use of immovable property, contracts of sale of real estate. It considers the situations in which there are contradictions between the norms of Land and Civil codes. The authors propose the solutions to the existing legal situations basing on the study of the norms of the Russian legislation.

УДК 349.4

ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕХОДА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

О. А. Ненахова, Л. А. Трегубенко

Донской государственный технический университет, Ростов-на-Дону, Российская Федерация ooops [email protected]

Статья посвящена актуальной проблеме перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости. Рассматриваются сделки, касающиеся недвижимости, условия и принципы долевой продажи. Выделяются и описываются характерные особенности режимов осуществления правомочий владения и пользования недвижимым имуществом, процессы заключения договоров продажи недвижимости. Рассматриваются ситуации, в которых возникают противоречия между нормами Земельного и Гражданского кодексов. На основе изучения норм Российского законодательства предложены решения сложившихся правовых ситуаций.

Ключевые слова: Земельный кодекс, Гражданский кодекс, недвижимость, земельный участок, имущество.

Введение. Закон требует, чтобы предмет договора продажи недвижимости был чётко определен. Это означает, что на момент его заключения продаваемая недвижимость должна существовать реально, то есть физически, и быть зарегистрирована в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса, если данные условия не выполняются, договор признается недействительным вследствие отсутствия его предмета [1].

В ситуации, когда при заключении договора недвижимая вещь уже не существует, однако права на нее не исключены из государственного реестра, заключение договора считается невозможным. Это доказывает п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений или другой недвижимости с передачей права собственности на нее, новый собственник приобретает соответствующие права на земельный участок. По усмотрению сторон решается какой из видов прав на данный участок земли передается покупателю.

Keywords: Land Code, Civil Code, real estate, land, property.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Основная часть. При расхождении норм Гражданского и Земельного кодексов, приоритетными являются нормы Земельного кодекса [2]. Здесь необходимо рассмотреть две ситуации.

Ситуация первая. Когда владелец недвижимости так же является и собственником земельного участка, расположенного под ней, то учитывая п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, данная недвижимость не может быть продана без земельного участка.

Здесь возможны два исключения: отчуждение части недвижимого имущества, которая никоим образом не может быть выделена вместе с частью земельного участка, и отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота. И если Федеральный закон допускает предоставление участка в частную собственность, то отчуждение проводится вместе с участком.

Ситуация вторая. Земельный участок на праве собственности принадлежит одному лицу, однако недвижимость (сооружение, строение), расположенная на данном участке, принадлежит на праве собственности другому лицу. В таком случае, в соответствии со ст. 216 ГК РФ, покупатель недвижимости приобретает аналогичные права пользования земельным участком, которые принадлежали продавцу. Данная ситуация предусматривает продажу недвижимости без согласия собственника земельного участка, если не будет возникать противоречия с условиями пользования земельным участком. Доказательством служит ст. 166-168 Гражданского кодекса РФ.

Ст. 553 Гражданского кодекса РФ содержит информацию о том, что при продаже земельного участка, недвижимость, расположенная на нем, не продается. Однако, вспомнив ст. 35 Земельного кодекса, которая не допускает отчуждение участка земли без находящихся на нем зданий и построек, при условии, что они принадлежат одному лицу, можно сделать вывод, что правило ст. 553 Гражданского кодекса РФ имеет место только в том случае, когда земельный участок и объект недвижимости на нем находятся во владении разных лиц [3].

Земля — это такой объект недвижимости, который невозможно уничтожить, он мало теряет свою ценность и привлекательность в качестве инвестиционного объекта [3]. Для грамотного совершения сделок касающихся недвижимости необходимо помнить, что принятие Земельного кодекса РФ объединило в единый объект недвижимости земельный участок и все расположенное на нем недвижимое имущество.

Есть случаи, когда необходимо продать не всё здание или сооружение целиком, а только его часть. Тогда говорят о договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости.

Вещь является собственностью лица, если он имеет право пользования, владения и распоряжения ею. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь, находящейся в долевой собственности ведет к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления вышеуказанных правомочий.

Режим нераздельного пользования предполагает, что объект недвижимости есть нераздельный объект общего пользования. Режим раздельного пользования подразумевает выделение помещений каждому собственнику, причем не обязательно, что площадь этого помещения пропорциональна его доли в общей собственности. И наконец, режим обособленного пользования позволяет собственнику получить помещение, размер которого соответствует его доли в общей собственности. При всех режимах размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение [4].

Известны случаи сооружения встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилом здании (этажи, подъезды). В государственном реестре эти части здания регистрируются как

самостоятельные и независимые объекты недвижимости, поэтому сделки с данной частью недвижимости законны.

Стоит принимать во внимание п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, который говорит о том, что иностранные граждане и иностранные юридические лица, а так же лица без гражданства, являющиеся собственниками недвижимости, расположенной на чужом участке земли, имеют преимущество при аренде или покупке данного участка. Однако президент РФ вправе установить перечень объектов, которые этому правилу не подчиняются.

Для тех ситуаций, когда земельный участок и недвижимость на нем принадлежит одному лицу, пунктом 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрен запрет на их раздельное отчуждение. Об этом стоит помнить при применении ст. 273 Гражданского кодекса, которая определяет, что собственник участка и здания или сооружения на нем, при продаже недвижимости передает вместе с тем и права на участок земли. Определяется это соглашением сторон. Здесь, как и из любого правила, есть исключения. Например, если участок земли изъят из оборота, допускается отчуждение здания или сооружения без земли.

Ранее оговаривалось, что Земельный кодекс не предусматривает раздельное отчуждение земельного участка и зданий, построек, сооружений на нем. Вследствие этого становятся недействительны ч.2 п.2 ст.552 и ст.553 Гражданского кодекса.

Выводы.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Изучение статей 552, 553 Гражданского кодекса позволяет сделать ряд заключений. Во-первых, если собственник участка земли и объектов недвижимости, находящихся на его территории не одно и то же лицо, то собственник имущества обладает свободой распоряжения им. Во-вторых, участок земли является принадлежностью объекта недвижимости, расположенного на нём.

Подводя итог можно сказать, что закон многогранен и, в некоторых случаях, противоречив. Нормы пронизывают друг друга, переплетаются между собой, возводят единый монолит. Отдельно поставленный вопрос имеет множество вариантов решения и требует тщательного изучения норм Российского законодательства.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс РФ [Электронный ресурс] / Электронный фонд правовой и нормативно-технической информации. — Режим доступа : http://docs.cntd.ru/document/9027690 (дата обращения 12.04.2017).

2. Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс] / Электронный фонд правовой и нормативно-технической информации. — Режим доступа : http://docs.cntd.ru/ document/744100004 (дата обращения 12.04.2017).

3. Авакян, К. С. Актуальные проблемы законодательства о залоге (ипотеке) земельных участков. Современные научные исследования: актуальные теории и концепции / Материалы XIV Междунар. науч.-практ. конф. — Москва : Издательство «Олимп», 2016. — с. 91-93.

4. Оглоблина, О. М. Аренда земельных участков в Российской Федерации. Практическое пособие / О. М. Оглоблина, М. Ю. Тихомиров. — Москва : Издание Тихомирова М.Ю. — 2011. — 49 с.

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке — другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой. В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо. Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

В статье 552 ГК заложен принцип неразрывной связи земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена (п.1).

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

  1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
  2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».

 А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения».

Сделки, нарушающие эти правила, могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

18.11.2018

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке — другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой. В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо. Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Главная » Публикации » Недвижимость » Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает  продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать  условие о покупке  объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

 Если продавец недвижимости является собственником земельного участка

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из указанного правила есть исключения:

  • Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
  • Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
  • Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

 Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли  должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.

Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены  соответствующие объекты недвижимости.

 Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка. Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости  и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка. Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Когда продавец нежилого здания, дома, иной недвижимости на земельном участке является арендатором такого земельного участка, к покупателю объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (иногда суды считают, что с момента фактической передачи объекта недвижимости) на такое недвижимое имущество перейдет право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. С указанного момента также возникнет обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от оплаты арендной платы, в указанном случае собственник земельного участка может взыскать сумму начисленной арендной платы с даты перехода права собственности на объект недвижимости (фактической передачи) с нового собственника объекта недвижимости как неосновательное обогащение.

 Если продавец недвижимости владеет земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2020 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Если новый собственник объектов недвижимости уклоняется от заключения договора аренды земельного участка или оформления права собственности на земельный участок после перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то с него как неосновательное обогащение можно взыскать плату за фактическое использование земельного участка с момента перехода права собственности на соответствующие объекты недвижимости на таком земельном участке.

 Ответственность за использование земельного участка без оформления прав на земельный участок

Следует отметить, что статья 7.1. КоАП РФ, действовавшая до 20.03.2015 года,  предусматривала возможность привлечения к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Для юридических лиц штраф составлял от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, и суды часто вставали на сторону контролирующих органов, в случаях, когда владелец объекта недвижимости на земельном участке уклонялся от переоформления своих прав на земельный участок.

С 20 мая 2020 года статья 7.1 КоАП РФ изложена в новой редакции и теперь предусматривает ответственность за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок. Размер ответственности по указанной статье существенно вырос, подробнее.

Если ранее объективную сторону правонарушения составляло использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то сейчас речь идет об  использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок.

Вопрос о том, будет ли правомерным взыскание  штрафа по статье 7.1. КоАП в редакции, вступившей в силу с 20 марта 2020 года, в тех случаях, когда права на земельный участок перешли в результате прямого указания закона, но не были оформлены в установленном порядке, будет решаться судами в будущем.

 Преимущественное право

При покупке земельного участка необходимо помнить о том, что собственник нежилого здания, дома, иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен такой объект (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Проводя правовой аудит земельного участка перед сделкой купли-продажи недвижимости необходимо удостовериться в том, что собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу в соответствии со статьей 250 ГК РФ  известил в письменной форме о своем намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки купли-продажи земельного участка. Если собственник объекта недвижимости на таком земельном участке откажется от покупки земельного участка  в течение месяца, продавец вправе продать земельный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки  собственник объекта недвижимости на таком земельном участке имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать в случаях, когда вы намерены купить земельный участок или объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

 Другие статьи по теме:

Как выкупить земельный участок в Москве

Новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений

Как купить земельный участок

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Форма договора купли-продажи недвижимости

Как не потерять прав на недвижимость?

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью подробнее, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости, по юридическим спорам из административных правонарушений подробнее

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: