Загрузка...Перепланировка квартиры – довольно распространенная процедура, но и для нее существует некий порядок действий.
Этот процесс включает в себя довольно много трудной работы, среди чего перенос стен или дверных проемов.
Общие сведения
Перепланировка квартиры подразумевает изменения в строении квартиры, поэтому для ее проведения следует получить все необходимые разрешения, после чего будут внесены изменения в технический паспорт жилого помещения.
Менять функциональное назначение во время переоборудования квартиры не рекомендуется.
Чаще всего проводятся изменения именно с полезной площадью помещения. Например, жилая площадь может быть увеличена за счет кухни или ванной комнаты, или же уменьшена (в их же пользу).
Порядок перепланировки квартиры включает в себя согласование с уполномоченными органами местной власти.
Некоторые действия, которые направлены на изменение квартиры невозможно делать без соответствующих разрешений.
Нормативная база
Порядок оформления перепланировки в квартире в 2022 году можно найти в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В статье 25, статье 26 ЖК РФ можно найти ответы на такие вопросы:
- как официально оформить перепланировку жилого помещения;
- как получить все нужные разрешения на проведение реконструкции квартиры;
- каких правил нужно придерживаться во время перепланировки;
- чем грозит самовольная перепланировка.
Также регулированием вопроса перепланировки квартиры занимаются такие нормативные акты:
- Постановление под номером 621-ПП от 16 августа 2022 года, в котором говорится о порядке оформления перепланировки нежилых помещений.
- Постановление номер 73-ПП, которое было выдано Правительством Москвы 8 февраля 2022 года, где говорится о том, каким образом должна происходить перепланировка жилых помещений в Москве.
Планируя реконструкцию квартиры, обязательно нужно учитывать ту информацию, которая представлена в законодательстве, иначе у владельца жилья могут возникнуть проблемы с официальным оформлением перепланировки.
Что можно сделать без согласования?
Некоторые виды ремонтных работ не требуют согласования с жилищными инспекциями.
К этим действиям относится:
- проведение косметического ремонта;
- изменение конструкции для вставной мебели;
- изменение инженерного оборудования (но его нельзя переставлять, иначе уже потребуется разрешение);
- перестановка бытовой плиты на другое место в кухне;
- установка антенн, кондиционеров, которые подключают на фасаде дома;
- изменение характера дверей без изменения их габаритов (установка самораздвижных дверей и пр.);
- ремонт балконов или лоджий с изменением материалов конструкции;
- установка новых газовых или электроприборов, если для этого не требуется перепланировка сетей;
- изменение рисунка на фасаде дома.
Для остальных работ потребуется разработка проектной документации и согласование.
Порядок перепланировки квартиры
Для начала необходимо получить именно разрешение на проведение работ, но это только первый шаг. После этого можно начинать саму перепланировку.
При этом обязательно нужно следовать тому проекту, который был согласован с жилищной инспекцией.
После завершения ремонтных работ наступает еще один этап – оформление перепланировки.
Жилого помещения
Сам ремонт обязательно нужно заканчивать составлением акта о перепланировке.
Чтобы это сделать нужно пригласить сотрудника Жилищной инспекции, который и обязан провести проверку проделанной работы с согласованным ранее проектом.
После подписания акта владелец квартиры получает право зафиксировать новую информацию в техническом паспорте жилья.
Этим занимаются сотрудники БТИ, после обращения владельца квартиры с уже готовым актом.
После этого специалист сделает замеры, которые позволят:
- заново сформировать план помещения;
- вписать изменения в технический паспорт.
Таким образом перепланировка будет официально оформлена.
Нежилого
Перепланировка нежилого помещения, как и ее оформление, имеет некоторые особенности. Но первые шаги идентичны: нужно получить разрешение, составить проектную документацию.
Отличием становится то, что для начала использования нежилое помещение необходимо ввести в эксплуатацию.
Эта процедура требует составления специального акта, который должны подписать такие лица:
- владелец;
- собственник всего дома или его представитель;
- специалист, который составлял проект;
- представитель компании-застройщика;
- сотрудники тех организаций, которые занимаются контролем над безопасностью (пожарные СЭС и другие).
После окончательного оформления акта вносятся изменения в технический паспорт, и это значит, что перепланировка полностью оформлена.
Как оформить?
В первую очередь нужно определиться с объемом работ, которые необходимо произвести.
Если их можно отнести к перепланировке, а не обычному ремонту, то следует обратиться за разрешениями. Они нужны для того, чтобы убедиться в безопасности такой реконструкции для окружающих.
Не стоит начинать перепланировку с покупки строительных материалов и поиском строителей – сначала нужно согласовать проведение реконструкции помещения. А для этого нужно пройти довольно длительную процедуру.
Куда обращаться?
Для начала нужно проконсультироваться в специалиста, нужны ли разрешения для именно этих работ.
Такую информацию легче всего получить в Жилищной инспекции. Этот орган занимается контролем над строительными работами во всем городе. Можно также обратиться за помощью в частную фирму, которая занимается такими вопросами, но это будет значительно дороже.
Само согласование перепланировки должно происходить с органами местной власти.
С написанным заявлением и всеми необходимыми документами нужно обратиться в городскую или районную администрацию, а именно в ее строительный отдел.
Также обязательно нужно будет обратиться в БТИ. Нужно это для внесения измененных данных в технический паспорт помещения.
Список документов
Список необходимых документов может отличаться в зависимости от региона расположения помещения.
Основными документами являются:
- заявление, которое должен написать владелец помещения;
- технический паспорт;
- свидетельство о праве собственности на жилье;
- домовая книга или выписка из нее;
- документ о том, что все проживающие в квартире граждане согласны с проведением перепланировки;
- лицевой счет (копия) о том, что у владельца жилья нет никаких долгов по коммунальным платежам;
- решение СЭС о том, что помещение отвечает всем санитарным нормам;
- проектная документация.
Но для проведения некоторых видов работ не потребуется никакой из этих документов.
Образец заявления о перепланировке здесь,
образе технического паспорта БТИ здесь,
образец согласия других собственников на перепланировку здесь.
Проект
Значительное переоборудование квартиры требует составление проектной документации. Владелец может сделать его самостоятельно, а может обратиться за помощью к специалистам.
Проект обязательно должен быть сделан в соответствии со строительными нормами и отвечать некоторым требованиям:
- противопожарным;
- санитарным;
- техническим и пр.
Образец проекта перепланировки тут.
Уже оформленный проект нужно подать для согласования и одобрения в БТИ.
Характер указанных в нем работ уже невозможно будет поменять без смены самого проекта.
Подача заявления
Заявление на перепланировку должно быть составлено в соответствии с унифицированной формой.
В нем нужно прописать такие пункты:
- указать полные данные о владельце квартиры;
- написать точный адрес помещения;
- если вместо владельца жилья заявление подает его доверенное лицо, то обязательно к документам нужно приложить нотариально заверенную доверенность;
- документ, который будет свидетельствовать о праве владения помещением;
- указать сроки, в которые планируется провести ремонтные работы;
- информация о том, что законодательство не препятствует перепланировке именно этой квартиры (помещение не является исторической или культурной ценностью);
- информация обо всех остальных жильцах квартиры и их подписи;
- полный перечень всех бумаг, которые прилагаются к заявлению.
Все документы обязательно нужно пронумеровать и только после этого передать сотруднику БТИ.
Сроки
Длительность перепланировки полностью зависит от объема запланированных работ. Обычно этот срок составляет от 2 до 5 месяцев, но может быть и больше, если работы очень много.
Заниматься оформлением изменений можно только по завершению строительных работ, поэтому сроки нужно определять индивидуально для каждого отдельного случая.
Стоимость
Конечно, в первую очередь, придется потратиться на сам ремонт. Но покупка строительных материалов и плата строителям – это не единственные траты.
Все услуги, которые предоставляют различные организации, платные. Вот примерные цены:
| Название услуги | Стоимость |
| Получение технической документации в БТИ | от 2 до 7 тысяч рублей |
| Создание проекта | от 3 до 15 тысяч рублей |
| Согласование с Жилинспекцией и получение разрешения | до 30 тысяч рублей |
Цены зависят от объема работ. Поэтому, чем больше изменений хочет сделать в своей квартире ее собственник, тем больше денег ему придется выложить.
Возможно ли получение разрешения задним числом?
Получить разрешение задним числом вполне возможно. Для этого нужно проделать следующие шаги:
- написать заявление в БТИ о желании получить новых технический паспорт;
- дождаться сотрудников этой службы для проведения измерений;
- составить проект;
- согласовать изменения;
- узаконить перепланировку.
Чем грозит самовольное переустройство?
Если гражданину не требуется продавать или дарить квартиру, то не оформленные изменения не будут причинять ему беспокойства. Но только у него возникнет такая необходимость, как начнутся неприятности. В этом случае обязательно нужно будет узаконить перепланировку.
В некоторых случаях это можно сделать «задним числом», но чаще всего требуется обращение в суд.
Но ни то, ни то не спасет владельца квартиры от уплаты штрафа, размер которого составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Как узаконить через суд?
Если получить разрешение на оформление перепланировки административным способом не удалось, то обязательно нужно обращаться в суд.
Нужно подать исковое заявление в суд по месту размещения квартиры. Во время рассмотрения дела нужно будет доказать такие факты:
- перепланировка помещения не несет угрозы окружающим;
- все нормы строительства соблюдены;
- все разрешения были получены.
Образец искового заявления на перепланировку здесь.
Судом могут быть назначены дополнительные экспертизы, если этого требует какая-то из сторон конфликта.
Если суд вынес положительное решение, то с этим документом уже можно обращаться в БТИ за технической документацией.
На видео о порядке действий
Задумывая перепланировку квартиры, необходимо знать, с чего начать ее оформление. Закон требует обязательного согласования подобных работ и получение разрешения от органов власти. Это связано с тем, что изменение конфигурации квартиры не должно нести опасности для других граждан и их имущества. Рассмотрим, как провести оформление перепланировки квартиры в 2022 г. в полном соответствии с законом самостоятельно.
Перепланировка или переустройство
Прежде всего, необходимо определиться с тем, какие работы предстоит выполнить, и подпадают ли они под определение перепланировки, приведенное в Жилищном кодексе. От этого будут зависеть все дальнейшие действия. Ряд изменений не требует получения согласования с надзорными органами, а другие возможны только после получения официального разрешения.
Перепланировка, согласно закону, – это изменение его конфигурации, отраженной в техническом паспорте. К ним относят:
- изменение количества или размеров комнат;
- перенос инженерных сетей;
- устройство дополнительных окон или дверных проемов и т.д.
В подобных случаях порядок оформления перепланировки будет определяться законом. Если же владелец желает выполнить ремонт без столь серьезных изменений, то это будет считаться переустройством, не требующим узаконивать или предварительно согласовывать проведение ремонтных работ. Если возникают сомнения в отнесении предстоящих действий к перепланировке, необходимо получить консультацию специалиста. За разъяснением можно обратиться к частнопрактикующему юристу, специалисту бюро технической инвентаризации, в Жилищную инспекцию или архитектурно-строительный департамент местной администрации.
Порядок действий по согласованию перепланировки
Чтобы оформить перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо последовательно выполнить следующие действия:
- Получить в БТИ свежий техпаспорт квартиры с планом.
- Создать проект будущей перепланировки.
- Получить согласования в надзорных инстанциях.
- Подать заявление в местную администрацию.
- Получить необходимое разрешение.
- Выполнить запланированные работы в точном соответствии с проектом.
- Составить и подписать акт о произведенной перепланировке.
- Получить в БТИ новый техпаспорт на квартиру.
Этот порядок действий – общий для всех случаев, независимо от того, каков объем запланированных работ. Следует отметить, что далеко не все задуманные владельцем квартиры изменения могут быть одобрены и разрешены. Орган местного самоуправления будет исходить из того, насколько безопасна предлагаемая перепланировка для соседей и других собственников помещений в том же доме.
Подготовка проекта
Для того чтобы получить одобрение на перепланировку в квартире, необходимо представить ее проект. Здесь возможны два варианта действий:
- составить его самостоятельно, если изменения незначительны (например, планируется передвинуть сантехнику в пределах отведенного для этого помещения);
- заказать в специализированной проектной организации, если планируется выполнить работы, требующие проведения сложных расчетов.
Обращаться к профессионалам необходимо, если задуманные изменения окажут влияние на несущие конструкции здания. Это может быть возведение или снос перегородок, перенос дверных и оконных проемов или изменение их числа и формы, устройство полов и т.д. Проект может выполнить как архитектурное бюро, так и специалист частной практики. Непременным условием является вхождение в СРО.
Профессиональный подход позволит сэкономить время и средства на согласование проекта в надзорных инстанциях. Архитекторы сразу выполнят его в полном соответствии с санитарными, противопожарными и техническими требованиями, произведут необходимые расчеты прочности и безопасности. В ряде случаев с автором проекта заключается договор о выполнении надзора за ходом работ.
Получение разрешения
Дальнейшая процедура узаконивания перепланировки жилья включает получение разрешения на проведение работ. Для этого необходимо обратиться в орган местной власти с заявлением. Оно имеет строгую форму и требует указания определенных сведений. Бланк необходимо заранее получить в отделе, комитете или департаменте администрации, отвечающем за строительство.
К заявлению потребуется приложить пакет документов, сбором которых лучше озаботиться заранее. Помимо подлинников, для некоторых предусмотрено предъявление нотариально заверенных копий. Перечень необходимых документов включает:
- паспорт заявителя (оригинал и простую копию);
- техпаспорт квартиры с планом, полученный недавно;
- готовый согласованный проект перепланировки;
- правоустанавливающие документы на помещение (нотариальные копии и оригинал);
- договор авторского надзора (если это требуется);
- согласие всех нанимателей, если предстоит сделать перепланировку в муниципальной квартире;
- согласие органа охраны памятников истории и культуры, если дом к таковым относится.
Важно! На рассмотрение заявления и всех приложений к нему закон отводит чиновникам до 45 дней. После чего заявитель получает письменный ответ, содержащий разрешение на перепланировку либо отказ. Начинать какие-либо работы до получения результата не рекомендуется.
Приемка работ
Получив разрешение, можно приступать к реализации утвержденного проекта. Сроков для выполнения ремонтных работ не устанавливается, владелец жилплощади может проводить их в соответствии со своими возможностями. Необходимым условием будет лишь соблюдение так называемого закона о тишине, принятого, например, в СПб и Москве. Они регламентируют время проведения шумных работ.
По завершении ремонта владелец помещения обязательно должен оформить акт о приемке перепланированного помещения техническим инспектором. Он проверит соответствие предъявленного результата проекту и проведет необходимые замеры, чтобы оформить перепланировку квартиры в БТИ. После подписания акта можно заказывать изготовление нового техпаспорта. Перепланировка и ее узаконивание завершены.
Особенности согласования перепланировки в архитектурном памятнике
С определенной проблемой, как оформить перепланировку квартиры, сталкиваются владельцы недвижимости в исторических зданиях, памятниках архитектуры. В Санкт-Петербурге для проведения подобных работ придется получить разрешение специального органа — КГИОП. Причем, согласование с этой инстанцией требуется и для проведения некоторых видов переустройства. Например, замены оконных рам или остекления. Для архитектурных памятников существуют особые требования к их конструкции и цвету.
Проект перепланировки, а точнее приспособления, может выполнить не всякая проектная организация, как для квартиры в домах серийной постройки. У архитекторов должно быть разрешение Министерства культуры на выполнение такого рода работ. Сам проект, помимо обычных проверок на соответствие требованиям безопасности, проходит дополнительную экспертизу.
Можно ли получить разрешение задним числом
В ряде случаев возможно узаконивание уже сделанной перепланировки. Для этого в администрацию подается тот же пакет документов, что и для предварительного разрешения. Однако в техпаспорте уже должны быть отражены выполненные изменения. Для этого приглашается техник БТИ, который производит необходимые замеры.
Специальная комиссия оценит соответствие проведенных работ требованиям безопасности. В случае положительного решения оформляется согласие. Если комиссия сочтет перепланировку небезопасной, собственник квартиры получит предписание о возврате ее в прежнее состояние. Такое решение можно оспорить в суде. Но в любом случае за нарушение порядка согласования перепланировки придется заплатить штраф.
Собственник вправе перепланировать свою квартиру, изменив ее в соответствии со своими нуждами. Установление порядка согласования таких изменений не нарушает его прав и не ограничивает их. Обязательность получения разрешения на основании профессионально составленного проекта лишь обеспечивает соблюдение прав других граждан, проживающих в том же доме, и их безопасность в процессе перепланировки и после ее завершения.
Необходимые действия
Согласно законодательству РФ и правилам, предусмотренным Жилищной инспекцией, делать перепланировку в квартире можно только с разрешения соответствующих инстанций.
Если этого не сделать, то самовольный снос и/или установка стен в квартире будет считаться незаконной, и при обнаружении нарушений собственнику грозит штраф.
Порядок действий прописан в Жилищном кодексе РФ:
| Подготовить | все необходимые документы |
| Обратиться в архитектурный отдел | административных органов с документами |
| Обратиться в суд | с прошением на узаконивание перепланировки |
| Обратиться в БТИ | для получения нового техпаспорта на квартиру |
| Внести необходимые изменения | в Кадастровом учете |
| Если произошли изменения в размере жилплощади | то получить новое свидетельство о собственности |
С чего нужно начать
Сначала необходимо определиться с масштабом работ.
Далее проверяется, попадают ли действия под перепланировку или их можно считать обычным ремонтом. Например, снос стен, проведение коммуникаций, изменение количества комнат, пристройка – это перепланировка.
А вот смена дверей, сантехники, отделки – это ремонтные работы, не требующие получения разрешения.
Перед покупкой строительных материалов и наймом работников, необходимо получить разрешение.
Куда следует обращаться
Если самостоятельно определиться с тем, нужно ли получать разрешение, не получается, можно обратиться к инженерам-строителям или юристам.
Для этого потребуется заказать услуги специалиста в частной фирме, администрации или в органах Жилищного фонда.
Дальнейшие действия зависят от полученного ответа. Если запланированные работы действительно попадают под перепланировку, то разрешение на их проведение можно получить в органах муниципальной власти.
Список необходимых документов
На первоначальном этапе оформления еще не проведенной перепланировки потребуется подготовить:
| Заявление | от имени владельца помещения |
| Техпаспорт | и свидетельство о присвоении права собственности на квартиру |
| Выписка из домовой книги | с указанием всех прописанных лиц |
| Разрешение на проведение перепланировки | от всех зарегистрированных лиц, достигших совершеннолетия |
| Копия лицевого счета квартиры | об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам |
| Заключение от СЭС | о соответствии помещения санитарным нормам |
| Заключение из МЧС | о соответствии противопожарным нормам |
| Эскиз | или проект квартиры |
Проект
Какой именно документ требуется для оформления зависит от запланированных работ.
Эскиз подходит в случае проведения:
| Демонтажа | и/или установки не несущих стен |
| Замены окон | независимо от их размерности |
| Демонтажа и/или установки | перегородки между санузлом и ванной комнатой |
| Установки | или закладывания дверных проемов |
Перечисленные работы не требуют юридического согласования. Но перед работами необходимо на плане квартиры сделать разметки: красным цветом отмечаются зоны, подготавливаемые к сносу, а зеленым – к возведению.
Составление проекта требуется для проведения более сложных с технической стороны работ:
| Установка лестницы | в двухуровневой квартире |
| Смена мест расположения комнат | например, поменять местами кухню и ванную комнату |
| Глобальная замена | устройства пола |
| Замена газовой плиты | на электрическую |
| Монтаж тяжелых перегородок | увеличивающих нагрузку на каркас здания |
| Демонтаж и монтаж | коммуникаций |
Заказать проект можно у специалиста, имеющего опыт работы в данной сфере, или обратившись в крупную строительно-архитектурную компанию.
После составления, документы потребуется согласовать сразу в нескольких службах:
- СЭС;
- пожарная служба или МЧС;
- газовая служба;
- инженерные сети;
- архитектурный контроль;
- если квартира расположена в здании, имеющем архитектурную или историческую ценность, то необходимо разрешение из органов по защите культурного наследия страны.
Видео: как узаконить перепланировку. Утро с губернией
Оформление перепланировки квартиры
Когда будет получено разрешение, можно приступать к работам. На реализацию плана выделяется около четырех месяцев.
Чтобы согласовать сделанную перепланировку, необходимо пригласить специалиста из органов Жилищной инспекции.
Дальнейшие действия:
| Получение акта о выполненных работахx | в которых сказано о соответствии проведенной перепланировки с составленным проектом |
| Получение нового техпаспорта | для этого необходимо обратиться в БТИ с паспортом, проектом квартиры, разрешением на проведение работ и актом выполненных работ |
| Получить новый кадастровый паспорт | перечисленные выше документы предоставить в Кадастровую палату (или МФЦ) для внесения изменений в кадастровом учете. В назначенное время встретить сотрудника для осмотра жилья |
| Получить новое свидетельство о собственности | данное действие необходимо в том случае, если была изменена площадь квартиры |
Нежилого помещения
Процедура оформления практически не отличается от аналогичных действий в отношении жилья.
По завершении работ необходимо ввести в эксплуатацию объект недвижимости, для чего составляется акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Он подписывается:
| Собственником здания | либо его представителем. где располагается переустроенное помещение |
| Владельцем | помещения |
| Строительной компанией | и проектировщиком |
| Специалистами органов по контролю | санитарных и пожарных норм (СЭС, МЧС) |
Согласование в БТИ
Данное бюро занимается переоформлением необходимых документов, внесением корректировок в действующие акты и т.д.
Без согласования работ в БТИ перепланировку делать незаконно.
Также орган выполняет несколько задач:
| Изготовление | проектной документации |
| Бесплатная консультация | граждан по вопросам перепланировки |
| Выдача | техпаспорта квартиры |
| Узаконивание | ремонтных работ |
Стоимость услуги
Цена оформления:
| Составления проектной документации | от 3 до 15 тыс.руб |
| Получение техпаспорта | от 2 до 7 тыс.руб |
| Получение разрешение в органах Жилищной инспекции | от 5 до 30 тыс.руб |
Как узаконить через суд?
Если перепланировка уже была сделана, то узаконить ее можно только в судебном порядке.
Сделать это могут следующие лица:
| Собственник квартиры | на основании документа о присвоении собственности |
| Наниматель жилого помещения | предоставленного по договору социального найма |
| Юридическое или физическое лицо | владеющее помещением по договору аренды, после получения письменного разрешения от собственника недвижимости |
Чтобы узаконить перепланировку, в суд подается иск.
Заявление
Оно содержит следующие данные:
| Наименование | и адрес суда |
| Данные собственника | и адрес квартиры, количество комнат, квадратных метров |
| Обстоятельства | повлекшие подачу данного заявления |
| Требования | и доказательства безопасности квартиры после перепланировки |
| Перечень | всех представленных документов |
Дополнительные действия
Узаконивание перепланировки через суд проводится по схеме, описанной ранее. Потребуется получить разрешение в СЭС и МЧС, согласовать действия в БТИ, заказать новый техпаспорт и т.д.
Отличием становится оплата штрафа, квитанция прилагается к документам и исковому заявлению. После подачи заявления суд рассматривает его и назначает заседание.
На нем собственнику придется доказать:
| Соблюдение пожарных | и санитарных норм при выполнении работ |
| Безопасность перепланировки | для проживающих в квартире и доме людей |
| Что были приняты меры | по получению разрешения |
Если сделанные работы соответствует установленным нормам, то собственнику выдается разрешение на оформление процедуры. С ним необходимо обратиться в БТИ.
Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?
Содержание статьи
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.
Согласованная перепланировка в новостройке.
В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.
Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.
Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:
- оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
- нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
- простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;
Новостройка со свободной планировкой.
Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.
В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.
К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.
Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.
1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.
В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.
Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.
Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:
- Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.
- Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.
-
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.
Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.
Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.
Пример архитектурно-строительного плана квартиры.
В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.
Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.
1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.
С этой статьёй читают
Добавить в закладки
Перепланировка квартиры – серьезный процесс, требующий не только ответственного подхода в плане ремонта, но также и соблюдения всех законодательных норм. Специалисты не рекомендуют торопиться с этим мероприятием. Необходимо грамотно взвесить каждое действие, особенно что касается сноса стен и объединения двух помещений. Нужно определиться с необходимостью перепланировки и возможными последствиями.
Основным моментом при перепланировке квартиры является соответствие всех выполняемых действий нормам закона. Это позволяет избежать последующего демонтажа конструкции, а также сэкономит бюджет, исключая дополнительные траты. Наличие проектной документации на любое изменение в квартире, касающееся габаритов помещения, не просто необходимо, а должно подготавливаться специализированной компанией, имеющей допуск СРО.
Следует помнить, что самовольная перепланировка с последующим согласованием не всегда заканчивается успешно. В последнее время власти ужесточили меры по данному виду деятельности, а также максимально строги при приемке самовольного переоборудования квартиры.
Собственнику необходимо быть готовым к отстаиванию своих прав в суде, даже если при первоначальной экспертизе нарушений не выявлено. Сам факт внесения изменений в конструкцию жилого помещения не соответствует правовым нормам ЖК РФ и технике безопасности, поэтому необходимо соблюдать установленный порядок действий при перепланировке квартиры.
Образец заявления о перепланировке жилого помещения:
Определение понятий
Перепланировка включает в себя все виды изменения квартиры, которые должны быть отражены в техническом плане.
Наиболее распространенными вариантами являются следующие:
- снос стены и перегородки для объединения двух помещений – подразумевается уменьшение комнат в количестве, но увеличение при этом площади помещения (объединение туалета и ванны, кухни и гостиной);
- увеличение или уменьшение жилой площади – часто производится за счет объединения коридора с одной из комнат (гостиная) или совмещение двух спален;
- перепланировка кухни с переносом газового оборудования и коммуникаций.
Следует разделять два понятия – «перепланировка» и «переустройство». Первое описано выше и подразумевает как раз внесение изменений именно в конфигурацию квартиры и взаимодействие с площадями помещений. Мероприятия всегда отражаются в техническом паспорте и требуют согласования БТИ и контролирующих организаций.
Переустройство сопровождается изменениями, которые не влияют на площадь помещения. К этому виду относится смена газового оборудования на новое, а также на электрическое. Замена коммуникации, не влияющая на центральный водопровод.
Смена сантехники в ванной комнате и туалете, а также изменение расположения труб, что также не должно сказываться на центральной системе всего дома. Подобные изменения не требуют внесения данных в техпаспорт квартиры, а также не нуждаются в согласовании БТИ и коммунальных служб.
Свидетельство о государственной регистрации права
Что нельзя изменять
Законодательством запрещены следующие изменения:
- Увеличение жилой площади за счет кухни или санузла.
- Перенос газового оборудования в жилую зону – распространенный вариант, когда происходит объединения кухонной зоны и гостиной. В таком случае газовую плиту запрещено переносить в зону жилой площади, поскольку она будет располагаться над идентичной жилой зоной соседей снизу. Единственный способ, который допускает подобное действие, это если у соседей снизу имеется аналогичная перепланировка.
- Снос несущих стен – процесс характерен для объединения кухни и гостиной, а также для превращения двух смежных комнат в одну большую. Выходом может стать частичный демонтаж стены в виде проема. Перед этим необходима полная экспертиза несущих конструкций и возможность выполнения соответствующих мероприятий.
- Демонтаж коммуникаций – предполагается запрет на изменение габаритов вентиляционных отверстий, а также диаметра водопроводных труб и радиаторов отопления. Замена производится на новые материалы аналогичного размера или иные, которые будут соответствовать технике безопасности. Для разрешения установки желаемых конструкций также требуется разрешение коммунальных служб.
- Увеличение балкона или лоджии за счет жилого помещения – допускается лишь оборудование арки шириной не более 1 метра. При желании балконное пространство можно утеплить и использовать по личному усмотрению, включая как жилое помещение. Однако, по паспорту оно будет числиться по-прежнему балконом. Демонтаж стен запрещен.
- Подключение общедомовых коммуникаций к системе теплого пола в квартире.
- Оборудование санузла дверным проемом, который ведет непосредственно в жилое помещение. Исключением считается проживание в квартире инвалида.
Запрещена любая перепланировка, которая нарушает права собственников соседних помещений, а также ведет к ухудшению условий проживания людей непосредственной квартиры.
Порядок действий при перепланировке квартиры
Перед началом ремонтных мероприятий необходимо составить план, который включает в себя определенный порядок действий при перепланировке квартиры.
Он характеризуется последовательностью собственника квартиры, сбором документов и предоставлением их в соответствующие органы:
- Необходимо определиться с местом перепланировки и конкретными действиями – рекомендуется рассмотреть несколько возможных вариантов, которые соответствуют имеющимся нормам и требованиям. Выбирать нужно наиболее простой по исполнению способ, соответствующий меньшим затратам и несложному исполнению.
- Набросать план предполагаемой перепланировки.
- Пригласить специалиста по изготовлению проектов и максимально подробно описать необходимые изменения на основе набросков. Сотрудник компании предложит оптимальный вариант перепланировки, после чего собственник заключает договор на изготовление проектной документации.
Многие собственники предпочитают производить перепланировку уже после проведенных мероприятий на основе имеющегося проекта, хотя это не совсем законно и может расцениваться как самовольное изменение конфигурации квартиры. Проект необходимо согласовать, после чего только приступать к ремонту.
Образец проекта перепланировки квартиры:
Согласование проекта
После того, как проектная документация готова, ее необходимо согласовать в БТИ, пожарной инспекции и коммунальной службе.
Последовательность действий следующая:
- предоставление в БТИ проекта и всех документов, касающихся квартиры и собственника (паспорт владельца помещения, техпаспорт на квартиру, проект с подробным описанием будущих изменений, согласие соседей и жильцов при необходимости);
- предоставление проекта в пожарную инспекцию;
- согласование в коммунальных службах – газовая, водоканал, электросети.
Контролирующие органы проверяют проект на соответствие планируемых изменений и выносят положительное решение, если отсутствует какая-либо опасность для собственника, соседей и целостности многоквартирного дома.
Образец согласия соседей на перепланировку
Подача документов
Полный список документов выглядит следующим образом:
- заявление собственника или полномочного представителя на перепланировку квартиры;
- проектная документация, выполненная компанией с допуском СРО;
- документация на квартиру (право собственности, техпаспорт);
- письменное согласие других собственников жилплощади, если таковые имеются;
- письменное согласие жильцов дома или соседей, если перепланировка затрагивает их интересы.
Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от вида перепланировки, способов ее проведения и индивидуальных особенностей квартиры.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
Обращение в инспекцию
Обращение в БТИ предполагает личное присутствие собственника или его представителя с полным пакетом документов. Следует поинтересоваться заранее о перечне, поскольку некоторые справки имеют определенный срок годности (не более 10 суток). В противном случае придется собирать все заново.
Сотрудники БТИ проверяют техническую документацию проекта на соответствие всем нормам и требованиям, которые прописаны в законодательстве по перепланировке. При отсутствии нарушений проект согласуется и можно приступать к ремонтным работам.
Действия по перепланировке рекомендуется доверить специализированной компании, которая имеет специальное разрешение на проведение работ и допуск СРО. Это повышает качество и безопасность мероприятий, сокращает сроки выполнения и положительно сказывается на последующем согласовании.
Узаконивание посредством уведомления
Узаконивание перепланировки возможно двумя способами. Первый – предоставление всех необходимых документов и получение разрешения на ремонт. Второй – согласование перепланировки после проведенных действий или посредством уведомления.
Последний вариант характеризуется выполнением всех работ, после которых собственник уведомляет контролирующие структуры об этом.
При соблюдении всех требований законодательства по перепланировке согласование происходит следующим образом:
- уведомляются контролирующие организации – БТИ, пожарная инспекция и коммунальные службы;
- предоставляется проектная документация;
- комиссия проводит экспертизу на соответствие техники безопасности;
- при отсутствии нарушений – собственник получает новый техпаспорт на квартиру с внесенными изменениями.
Таким образом, перепланировка квартиры возможно практически в любом доме, но только с соблюдением законных мер и определенным порядком действий.
В желании переделать квартиру под собственные нужды и вкусы нет ничего странного или противозаконного. Особенно если при этом соблюсти порядок перепланировки и переустройства квартиры и не нарушить требований безопасности.
С чего начать?
Для начала стоит определиться тем, что именно хотелось бы изменить в квартире. И понять, подпадают ли планируемые перемены под понятие перепланировки или переустройства жилья.
Проведение косметического ремонта, смена дверей и окон, а также сантехники на аналогичные, но из современных материалов, допускаются без ограничений и запретов.
А вот если желаемые перемены затрагивают количество комнат, их размер, местоположение дверей, оборудование дополнительных подсобных помещений – это перепланировка.
Перенос с места на место сантехники, кухонных плит, венткоробов, отопительных батарей и прочего оборудования будет именоваться переустройством.
Большая часть таких работ законом не запрещена, но для многих из них требуется получить специальное разрешение.
Это связано с обеспечением безопасности окружающих, которые могут пострадать от «ремонта», проведенного без соблюдения ряда технических требований.
Поэтому, прежде чем нанимать строителей и закупать отделочные материалы, стоит узнать с чего начать оформление перепланировки квартиры. Иначе вполне вероятен штраф и еще один ремонт за собственные средства, но уже для возврата к тому, с чего начинали.
Куда обращаться?
Для того чтобы понять, подпадают ли задуманные изменения под обязательное согласование, стоит получить консультацию юриста или же инженера-строителя.
Для этого можно:
- обратиться в частную фирму;
- получить нужную информацию в отделе местной администрации, ведающей вопросами строительства;
- отправиться в Жилинспекцию – орган, осуществляющий надзор и контроль в сфере градостроения.
Если окажется, что проведение работ требует получения разрешения, то получать его следует у местных властей. То есть нанести визит в строительный отдел администрации придется еще раз с заявлением и требуемыми документами.
Еще одна организация, без визита в которую не обходится ни одна перепланировка – это БТИ.
В бюро техинветнаризации составляется технический паспорт квартиры, где отражаются все ее основные параметры. Именно в этот документ после завершения работ будут внесены изменения.
Сбор документов
Пакет документов, которые предстоит собрать, зависит от того, какая именно перепланировка задумана. Часть работ вообще не требует привлечения внимания контролирующих органов или представления сведений о них.
О не требующих согласования перепланировках администрация извещается путем подачи заявления и плана квартиры с нанесенными на него изменениями.
Такой план является частью техпаспорта, полученного в БТИ. Если этого документа нет, то начать придется с его оформления.
Получив техпаспорт стоит удостовериться, что текущее состояние квартиры совпадает с отраженным в плане. Особенно это актуально для покупателей жилья на вторичном рынке. Все внесенные ранее изменения должны быть отражены в плане. Иначе, придется сначала узаконить или же устранить чужие переделки.
Кроме заявления и плана потребуется также документ, подтверждающий право на квартиру. Его копию необходимо заверить у нотариуса.
Тем, чья квартира находится в залоге у банка (ипотеке), потребуется согласие залогодержателя на проведение перепланировки. Оно должно быть получено в письменной форме и заверено печатью банка.
Проект
Для проведения работ по переустройству квартиры потребуется проект. Его можно составить самостоятельно, используя имеющийся план помещения. Это допускается для осуществления несложных, не требующих проведения точных расчетов переделок.
Для более масштабной перепланировки, особенно связанной с демонтажом или возведением перегородок, стоит поручить составление проекта профессиональному архитектору.
Для этого можно обратиться:
- к специалисту, имеющему частную практику;
- в крупную архитектурно-строительную фирму.
Но в любом случае, готовый проект необходимо представить в БТИ для решения вопроса о возможности проведения указанных в нем работ.
Здесь можно посмотреть образец проекта перепланировки квартиры.
План-проект должен отвечать множеству требований:
- санитарных;
- технических;
- противопожарных и т.д.
Приступать к работам можно только после одобрения запланированных изменений.
Оформление перепланировки
Получение разрешения на перепланировку – это только первый шаг по ее оформлению. После того, как все согласования завершены, можно приступать к собственно строительным работам.
При их проведении обязательным является следование составленному проекту.
После завершения ремонта наступает следующий этап оформления перепланировки.
Квартиры
После завершения всех переделок составляется акт о перепланировке. Для этого приглашается специалист Жилинспекции, который проверит соответствие произведенных изменений проекту.
Иногда акт составляется заочно, без предшествующего осмотра. Подписание акта дает право на фиксацию изменений в технической документации квартиры
Сделать это должен работник БТИ после того, как владелец квартиры обратится в эту организацию с подписанным актом.
Технический специалист произведет необходимые замеры, на основании которых будут:
- составлен новый план:
- внесены изменения в техпаспорт.
Нежилого помещения
Оформление перепланировки нежилого помещения иметь свои особенности. Для проведения ремонтно-строительных работ также требуется получение всех необходимых согласований и разрешений, составляется проект.
Помимо фиксации произведенных изменений, нежилое помещение требуется ввести в эксплуатацию.
Для этого составляется соответствующий акт, который подписывается:
- владельцем помещения;
- представителем собственника здания;
- проектировщиком;
- строительной компанией;
- специалистами контролирующих организаций (СЭС, пожарной службы и т.д.)
Жилых помещений
Порядок оформления перепланировки жилых помещений содержится в Жилищном кодексе, в главе 4. Подразумевается, что ее проведение влечет за собой улучшение жилищных условий.
Для проведения таких переделок требуется согласие не только контролирующих органов, но и всех собственников помещения.
Здесь можно скачать образец согласия других собственников на перепланировку.
По завершении строительных работ все внесенные изменения фиксируются в техническом паспорте квартиры.
Если этого не сделать, то при попытке распорядиться квартирой придется столкнуться с невозможностью это сделать без узаконения произведенных изменений.
Этапы согласования
Независимо от того, какое именно помещение предстоит перестроить и в каком объеме, общий порядок действий будет таков:
- Первичная консультация юриста и определение необходимости согласования.
- Получение техпаспорта и плана квартиры в БТИ.
- Создание проекта перепланировки.
- Подача заявления в надзорный орган.
- Получение необходимых разрешений на проведение работ.
- Составление акта о произведенной перепланировке.
- Получение нового техпаспорта и плана в БТИ.
Здесь представлены образцы заявления на перепланировку квартиры и заявления на перепланировку нежилого помещения.
Как оформить самовольное переустройство?
Как уже упоминалось, самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры (перепланировка) или расположение инженерных сетей (переустройство) не беспокоит собственника квартиры ровно до того момента, как он решает ее продать, завещать или подарить. И тогда возникает острая необходимость все уже имеющиеся изменения узаконить.
Основным путем решения этой проблемы является обращение в суд.
Но в ряде случаев можно воспользоваться административным порядком, который практически полностью повторяет получение разрешения, но уже задним числом.
Независимо от того, какой путь будет выбран, нарушение порядка оформления перепланировки влечет административную ответственность в виде штрафа.
Его размер в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ составляет 2 – 2,5 тысячи рублей.
Получение разрешения задним числом
Порядок действий при получении разрешения на перепланировку задним числом следующий:
- Сначала следует подать заявление в БТИ на получение нового техпаспорта, отражающего сделанные изменения.
- Вызванный техник проведет все необходимые замеры. По их результатам будет выдан новый документ.
- С новым техпаспортом следует отправиться к архитектору и составить проект, или же сделать это самостоятельно, используя план квартиры, на котором следует отметить уже сделанные изменения.
- Затем необходимо подать заявление на согласование изменений. К нему прикладывается проект, документы на квартиру и иные необходимые сведения.
- Последним шагом в узаконении будет получение согласия на проведение перепланировки.
Стоимость
Стоимость перепланировки и ее оформления складывается не только из расходов на найм строителей и закупку отделочных материалов. Большая часть услуг, которые потребуются – платные.
Таблица примерной стоимости оформления перепланировки квартиры
|
Оформление |
Стоимость |
| получение техпаспорта в БТИ | 2000 –7000 рублей |
| составление проекта перепланировки | 3000 – 15000 рублей |
| получение разрешения Жилинспекции | до 30000 рублей |
Получается, что перепланировка – это не только хлопотно, но и достаточно дорого.
Относительно малозатратным является проведение работ, не требующих согласования. Но и в этом случае придется потратиться на новый технический паспорт квартиры.
Узаконивание через суд
Если контролирующая организация в проведении перепланировки отказала, что допускает статья 27 ЖК РФ, то это решение можно оспорить в суде. Также через обращение в суд решается вопрос об узаконении уже существующих перепланировок в том случае, когда иной порядок невозможен.
В суд подается иск об оставлении помещения в том состоянии, которое существует в настоящий момент. или же об обжаловании отказа в разрешении на переделку. Обращаться с иском следует в районный суд.
Здесь можно скачать образец искового заявления о разрешении на перепланировку.
На судебном заседании владельцу квартиры предстоит доказать следующее:
- самовольная перепланировка не создает угрозы безопасности окружающих;
- при проведении работ соблюдались все технические и санитарные нормы;
- были предприняты шаги для получения необходимых разрешений.
Суд может назначить проведение дополнительных экспертиз по ходатайству одной или обеих сторон. Расходы несет настаивающая на ее проведении сторона.
С положительным решением суда следует обратиться в БТИ за новым техпаспортом. Отрицательное решение можно обжаловать в вышестоящую инстанцию.
На видео о процедуре согласования
Беря в учет то, что перепланировка — процесс, требующий ответственности и законного согласования, существует некий алгоритм действий, помогающий провести согласование перепланировки по всем действующим правилам. Порядок действий согласования перепланировки практически всегда одинаковый. Его соблюдение определит успешность согласуемой перепланировки.
Рассмотрим порядок действий при перепланировке квартиры.
Все начинается с того, что собственник определяется с тем, какой видит будущую планировку, заранее ознакомившись со списком допустимых и неразрешенных мероприятий.
Потом следует собрать некоторые документы, поочередно посещая определенные организации. В первую очередь, чтобы знать о том, какая планировка сейчас в квартире и какие работы были проведены ранее, нужно получить документы БТИ — это может быть поэтажный план помещения и его экспликация, либо полный техпаспорт квартиры.
Следующим пунктом посещения во время перепланировки в порядке действий идет любая, имеющая СРО-допуск, проектная фирма. Они занимаются разработкой проекта перепланировки и, в принципе, всей проектной документации.
Образец СРО-допуска:
Заметим, что будет невозможно согласовать проект перепланировки с затрагиванием несущих стен или других несущих конструкций без технического заключения о состоянии помещения от автора проекта дома.
Вы получили проект, документы БТИ и ТЗ, что дальше? Далее вы должны подготовить и остальные документы, среди которых должны быть:
- заявление в жилищную инспекцию на перепланировку;
- ксерокопия паспорта собственника или заверенную нотариусом доверенность на посредника;
- документы, подтверждающие ваше право собственности на владение и распоряжение данной квартиры;
- выписка о жильцах из домовой книги;
- банковская справка, разрешающая перепланировку, если ваша квартира выплачивается по ипотеке;
- справка, разрешающая перепланировку, из Мосгаз, если вы будете проводить ремонт в зоне газифицированного помещения и прочие документы.
Образец технического паспорта БТИ:
Порядок действий при согласовании перепланировки продолжается подачей документов на рассмотрение в московскую жилищную инспекцию или другой подобный орган (в городах Московской обл., например) посредством МФЦ (многофункционального центра).
Когда жилищная инспекция получит ваш пакет документов, нужно будет ждать некоторое время, чтобы МЖИ рассмотрела документы и приняла решение. По итогу вам либо разрешат, либо откажут в проведении перепланировки. Отказ будет содержать список причин, по которому можно провести те или иные исправления и подать бумаги по-новому. Разрешение, в свою очередь, будет означать начало перепланировки.
Разрешение жилищной инспекции:
Будьте внимательны во время ремонта — соблюдайте согласованный проект максимально точно, так как отклонения от проекта не допускаются.
Весь порядок действий при перепланировке заканчивается на этапе сдачи и приемки ремонта. Эта процедура проводится инспектором жилищной инспекции, который после вашего ремонта осматривает квартиру и проверяет, как точно, относительно проекта, вы сделали перепланировку. После этой процедуры, если не обнаружатся запрещенные работы, будет оформлен и выдан собственнику акт завершенной перепланировки. После получения данного документа последует обмер квартиры техником из БТИ. Все обновленные данные о квартире внесут в технические документы. Новые технические документы будут выданы собственнику.
Акт завершенной перепланировки:
Пройдя все вышеобозначенные процедуры, считайте вашу перепланировку удачно завершенной.
Если вам не совсем понятен порядок действий согласования перепланировки или у вас остались какие-то вопросы, позвоните нам. Мы занимаемся разработкой проектной документации и сопровождаем при согласовании перепланировки.
Перепланировка квартиры представляет собой трудоемкий процесс, включающий в себя снос/перенос межкомнатных стен и дверных проемов, изменение площадей жилых и вспомогательных помещений, выполненных в соответствии с первоначальным строительным проектом. В соответствии с российским законодательством (ст. 25 ЖК РФ) любая перепланировка квартиры подлежит регистрации в соответствующих государственных органах. Информация о перепланировке вносится в технический паспорт помещения, содержащего основные составляющие имущественного объекта.
Перепланировка квартиры: порядок оформления документов
Для того, чтобы произвести, а затем беспроблемно узаконить перепланировку квартиры, необходимо выполнить несколько основных этапов.
- Разработка проекта по перепланировке.
На данном этапе составляется проект по проведению ремонтно-строительных работ, для этого лучше всего обратиться в соответствующую организацию, специализирующуюся на подготовке проектной документации и составлении технических планов. Проект разрабатывается на основе строительных стандартов и норм, в соответствии с информацией, полученной из схемы поэтажного плана, экспликации помещений и других документов, указывающих на особенности планировки квартиры.
- Согласование проекта в жилищной инспекции.
Данный этап дает ответ на вопрос, как согласовать перепланировку квартиры на основе изготовленного проекта, то есть, здесь важно получить письменное согласие в жилищной инспекции. Также сопутствующие документы должны быть получены и согласованы:
- техпаспорт жилого помещения – в БТИ;
- заключение – в комитете по градостроительству;
- документы, устанавливающие право собственности – в Росреестре;
- согласие на перепланировку квартиры, расположенной в здании, имеющем высокую историческую ценность – в инстанции, занимающейся охраной объектов культурного наследия;
- письменное согласие жильцов жилого помещения.
- Получение разрешения.
Данное условие является обязательным к исполнению, оно позволит в дальнейшем избежать трудностей при оформлении документов по перепланировке в государственных органах, осуществляющих деятельность в сфере жилищного надзора. Разрешение на перепланировку выдается на основании проекта, содержащего информацию о всех вероятных изменениях и согласованного в: БТИ, коммунальных и городских службах (СЭС, служба газа, МЧС и другие). В случае, если жилое помещение имеет несколько собственников, необходимо взять с них также письменное согласие на выполнение действий по перепланировке квартиры.
Согласия членов семьи, не являющихся сособственниками жилого помещения, в котором собственник планирует проведение работ по перепланировке, не требуется.
Кроме того, для подачи заявления на получение разрешения о перепланировке потребуется согласие от организации, к которой относится данное жилое помещение, договор о тех.контроле организации, осуществляющей контроль за проведением строительных работ, разрешение Роспотребнадзора. Далее, после получения на руки письменного согласия со всех служб, в городскую жилищную инспекцию подается заявление о получении разрешения на перепланировку, где оно рассматривается в течение 45 рабочих дней. Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен в письменной форме о разрешении либо отказе в выдаче разрешения на перепланировку.
Официально полученное разрешение на перепланировку жилого помещения подтверждает возможность выполнять собственнику квартиры любые ремонтно-строительные работы в рамках закона.
Срок действия разрешения на перепланировку составляет от 4 до 12 месяцев. В случае, если после получения на руки разрешения, проведение ремонтно-строительных работ не началось в течение 1 года, такой документ считается недействительным, и в дальнейшем придется проходить всю процедуру заново. Разрешение на перепланировку включает в себя содержание следующих сведений:
- паспортные данные заявителя;
- месторасположения помещения, в котором будут проводиться работы по перепланировке;
- перечень документов, представленных в госслужбу для получения разрешения;
- перечень, режим и срок проведения работ по перепланировке;
- указание возможности свободного доступа в помещение для контролирующих органов.
Скорее всего разрешения на перепланировку заявитель не получит в случаях, если:
- вносимые изменения влияют на свободный доступ к инженерным сетям;
- перепланировка жилого помещения приводит его в непригодное для жизни состояние;
- перепланировка квартиры нарушает структуру несущих конструкций;
- внесенные изменения ухудшают естественную вентиляцию внутри помещения;
- изменения нарушают нормы санитарной и пожарной безопасности;
- перепланировка касается помещений, расположенных в зданиях, относящихся к категории аварийного жилья;
- перепланировка предполагает внесение изменений в конструкцию чердака многоквартирного дома.
Все изменения, внесенные собственником в ранее подготовленный проект, должны быть отражены в акте выполненных работ, подписанный проектировщиками, эксплуатационной компанией, а также представителями организации, выполняющей ремонтно-строительные работы.
- Прием выполненных работ по перепланировке жилого помещения.
Приемка работ по перепланировке квартиры осуществляется специальной комиссией по решению муниципальной организации. После проведения тщательного обследования всех помещений в квартире составляется акт приемки и направляется в Бюро технической инвентаризации для внесения сведений в технический паспорт помещения.
- Техническая инвентаризация.
Данный этап предполагает получение нового технического паспорта на объект жилой недвижимости. В документе должны быть отражены все выполненные изменения.
Уведомление о перепланировке квартиры без оформления документов
Одним из видов узаконивания перепланировки объекта жилой недвижимости является направление уведомления в соответствующие органы. Узаконить перепланировку квартиры посредством уведомления допускается в следующих случаях:
- при закрытии межкомнатных дверных проемов;
- при остеклении балконов и лоджий;
- при возведении дополнительных межкомнатных перегородок;
- при изменении конфигурации тамбурных помещений;
- при частичном разборе межкомнатных перегородок, не являющихся элементами несущих конструкций;
- при изменении места расположения санитарно-технического оборудования с сохранением габаритной площади помещения.
Оформление перепланировки квартиры в уведомительном порядке необходимо в целях исключения в дальнейшем сложностей с ее куплей/продажей, наследования. Кроме того, жилое помещение, в котором имеется незаконная перепланировка, нельзя обратить в предмет залога при оформлении кредитного договора. Для того, чтобы распорядиться объектом жилой недвижимости с проектными изменениями, собственнику придется либо узаконить перепланировку квартиры, либо вернуть все в первоначальное состояние, согласно первичному техническому паспорту. Зачастую случаи несоответствия плана БТИ и фактической планировки жилого помещения влияют на продолжительность сроков сделки или вовсе ее отменяют.
По окончании производственных работ по перепланировке квартиры, не требующей оформления документов, собственник должен в письменном виде (не электронном) уведомить об этом органы технической инвентаризации.
Заявление на перепланировку квартиры
Для того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, с пакетом вышеназванных документов необходимо будет приложить заявление, составленное в соответствующей форме, унифицированный бланк заявления утвержден Правительством РФ 28 апреля 2022 г. и действует по сегодняшний день. Заявление на перепланировку жилого помещения должно содержать следующие пункты:
- полные сведения о собственнике квартиры, с указанием ФИО и паспортных данных;
- сведения о месте расположения объекта жилой недвижимости с указанием точного адреса;
- если заявление подает доверенное лицо – номер и дата составления нотариальной доверенности;
- сведения о форме собственности на жилое помещение (договор социального найма или номер свидетельства о праве собственности);
- условия и сроки проведения ремонтно-строительных работ собственником квартиры с указанием условия об обязательном соблюдении проектной документации перепланировки и возможностью доступа контролирующих органов;
- сведения о том, что квартира не является памятником архитектуры и может быть перепланирована;
- данные и подписи всех совершеннолетних лиц, проживающих с заявителем (если квартира является муниципальной собственностью), за несовершеннолетних подпись ставят их представители;
- перечень всех прилагаемых документов (паспорт БТИ, нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности, проект перепланировки, согласие собственников и сособственников).
Заявление и приложенные документы должны быть пронумерованы.
В приеме и рассмотрении заявления о перепланировке жилого помещения может быть отказано в следующих случаях:
- при неправильном оформлении заявления, в частности, нарушении установленной формы или неправильном заполнении;
- при нарушении оформления проектной документации (проект может быть выполнен только организацией, имеющей разрешение на проведение данного вида работ, с соблюдением всех норм и требований ГОСТов, СНиПов и СаНПинов);
- если проект по перепланировке квартиры не учитывает особенностей жилого помещения (расположение несущих конструкций, состояние инженерно-коммуникационных сетей и т.д.);
- отсутствия стандартного пакета документов;
- предоставления сведений, заведомо противоречащих представленным документам;
- истечения срока действия документов.
