Порядок перепланировки квартиры в новостройке

Покупая квартиру в недавно построенном доме, необходимо оценить планировку, которой отличается каждая жилая площадь. Вкусы людей индивидуальны, поэтому неудивительно, что многие желают перепланировать жилье. Планировка отображена в таком документа, как техпаспорт на жилье. Поэтому новые изменения в конфигурации также следует внести в этот документ.

В законе четко очерчены случаи и изменения, при которых необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию, и при которых такой необходимости нет. Также записано, какие изменения проводить в жилье запрещено в принципе.

Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке?

Необходимо понимать, что согласование бывает разрешительным и уведомительным. Для первого случая обязательно понадобится разрешение от жилищной инспекции.

Определенные изменения могут не просто быть определяющими для документации по новостройке, но и значительно навредить ей. Поэтому и существуют правила, согласно которым нужно согласовывать перепланировку в новостройке с представителями Жилищной инспекции. Для этого местные органы выпускают специальные постановления и другие положения, где отображают подобные указания.

Исключением являются незначительные косметические изменения. Например, чтобы заменить пол, предварительно согласовывать этот факт с уполномоченными организациями нет необходимости.

Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке?

Итак, первый шаг связан с получением техпаспорта на квартиру в новостройке. Далее составляется проект. Для этого нанимаются специализированные организации, в штате которых работают грамотные специалисты.

Далее уже с проектом на руках и полным пакетом документации можно обращаться в территориальный орган Жилищной инспекции. Если все законно и правильно, там выдадут разрешение. С таким разрешением человек может начинать проводить ремонтные работы. Все они заносятся в соответствующие Журнала работ.

Когда работы завершатся, можно будет пригласить представителей Государственной жилищной инспекции. Как правило, приходит целая комиссия и оформляется акт о том, что перепланировка удачно завершена. Сотрудники БТИ осуществляют обмер помещений. В конце останется получить кадастровый паспорт в Росреестре.

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

Оптимальный вариант – когда перепланировка будет узаконена еще до получения прав собственности. Если работы будут относится к тем, которые соответствуют разрешительному согласованию, то обязательно придется получить разрешение в уполномоченном территориальном органе.

Однако разрешение требуется не всегда, поэтому следует выполнять работы в следующем порядке:

  • Получить план на квартиру в БТИ;
  • Провести сами работы;
  • Изменения внести в плане;
  • Обратиться с этим планом, а также написанным заявлением в государственную жилищную инспекцию;
  • Получить акт о перепланировку;
  • Вызвать представителя БТИ, чтобы тот официально отобразил изменения в плане;
  • Получить новый план из БТИ.

Определенные особенности связаны с тем случаям, когда собственность находится в ипотеке. Тогда следует обращаться в банк с заявлением. Понадобится разрешение из банковского учреждения.

Что можно делать при перепланировке новостройки?

Получать разрешение нужно при перемещении санузлов, при устройстве специальных проемов в несущих перегородках, а также при добавлении перегородок с высокими нагрузками на перекрытия.

26 ЖК РФ в перечисленных ниже случаях не требует от жильцов разрешения:

  • замена пола;
  • замена унитаза;
  • добавление проемов в ненесущих перегородках;
  • монтаж антенн на фасадной части.

Есть случаи, когда перепланировка запрещается. Примеры таких ситуаций:

  • увеличение кухни или балкона за счет санузла либо за счет жилплощади на 25% или больше;
  • демонтаж несущих стен;
  • соединение комнаты и кухни, если там есть газовая плита, с использованием арки;
  • уменьшение или перемещение домовых коммуникаций.

Поэтому даже если человек попытается согласовать перепланировку, он получит отказ.

Что будет если начать перепланировку в новостройке до получения прав собственности?

Один из документов, требующийся для изменений планировки в новостройке – это свидетельство о праве собственности. Однако владельцы квартир в новостройках получают его не сразу. При этом изменения делать все-таки можно, если их предварительно согласовать. Для этого следует предоставить другие документы – акт приема-передачи, согласие застройщика, разрешение на ввод объекта в эксплуатации, ДДУ и т.д.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2020 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Застройка крупных городов ведётся с использованием типовых инженерных решений. Многих людей такая практика не устраивает: им хочется жить в квартире, которая соответствует их индивидуальным представлениям о комфортном жилье.

Существует определённый порядок проведения строительных работ в уже построенной квартире. Требуется составить проект, согласовать его в муниципальной жилищной инспекции, а результат работы сдать государственной комиссии.

Чтобы не нанести непоправимый ущерб дому и не оказаться участником административного процесса, нужно ознакомиться с основными правилами и требованиями закона в области перепланировки.

Определение понятий

Чтобы разобраться, как оформить перепланировку в новостройке, следует начать с определения некоторых терминов:

Перепланировка Изменение конфигурации жилого помещения, предполагающее перенос дверного проёма, создание или уничтожение межкомнатных перегородок, производство иных изменений, требующих внесение в техпаспорт.
Переустройство Замена или установка новых инженерных сетей, сантехнических и нагревательных приборов, газовой плиты и так далее.
Согласование Процесс получения разрешения от жилищной инспекции на проведения строительных работ, а также оформление нового техпаспорта квартиры. В согласование включают весь комплекс мероприятий, начиная от создания проекта, одобрения его в жилинспекции, проведения государственной приёмки и заканчивая выдачей новых документов на жилое помещение.
Проектно-сметная документация Текстовые и графические материалы, которые раскрывают сущность планируемых строительных работ. В документации будет подробно указано, как сделать перепланировку. Там отражаются инженерные решения, необходимые для реализации проекта, содержится обоснование реализуемости плана, имеется перечень необходимых материалов и так далее.
Новостройка Многоквартирный дом, который находится на заключительном этапе строительства или уже сдаётся в эксплуатацию. В некоторых случаях здание уже принято государственной комиссией, но собственники ещё не получили правоустанавливающие документы.

Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ. Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли переустройство

Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.

Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:

  • нарушение целостности несущих стен и колонн;
  • перенос радиаторов на балконы или лоджии;
  • уменьшение размеров вентиляционных каналов;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
  • обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
  • устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
  • проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.

Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.

Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.

Образец технического паспорта помещения:

Нужно ли получать разрешение

Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:

  • требующие согласования;
  • запрещённые к проведению;
  • не требующие получения разрешения.

Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:

  • обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
  • замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
  • перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
  • перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
  • замена материалов облицовки балконов и лоджий;
  • установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).

Как оформить перепланировку в новостройке

Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:

  1. Планирование.
  2. Заказ проектно-сметной документации.
  3. Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
  4. Получение разрешения.
  5. Проведение работ.
  6. Государственный контроль результата.
  7. Получение нового техпаспорта в БТИ.

На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.

Далее он оформляет заявление, прикладывает к нему необходимые документы и направляет в местную жилищную инспекцию. Через месяц придёт ответ о согласовании работ или об отказе в выдаче разрешения.

После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке. Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.

Необходимые документы

Для получения согласования владельцу потребуются следующие документы:

  • заявление с просьбой согласовать перепланировку;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • проектная документация;
  • согласие членов семьи на проведение работ, если квартира предоставлена по договору соцнайма.

В качестве правоустанавливающих документов используется свидетельство о праве собственности, договор соцнайма или иной документ.

Если речь идёт о новостройке, то заявитель вправе предъявить:

  • договор долевого участия;
  • акт приёма-передачи квартиры;
  • справку от застройщика о выполнении всех обязательств по ДДУ;
  • копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Если работы затрагивают помещения, находящиеся в общем пользовании всех жильцов, то также потребуется представить их документальное согласие. Это может быть выписка из протокола общего собрания.

Образец заявления о перепланировке квартиры:

Стоимость

Цена разработки проектно-сметной документации составит от 10 000 до 90 000 рублей. Конкретная сумма зависит от сложности проведения работ и количества инженерных решений, которые понадобятся для их реализации.

За согласование проекта строительные организации просят сумму, равную стоимости самого проекта. Хотя сама процедура не представляет никакой сложности для собственника квартиры. Составить заявление и отправить документы по почте можно самостоятельно.

Также потребуется заплатить БТИ за новый технический паспорт порядка 2020 рублей. Стоимость работ высчитывается индивидуально в зависимости от их сложности, количества и стоимости материалов, сроков проведения и так далее.

Как узаконить и согласовать изменения

Как можно заметить, перепланировка квартиры в новостройке по сути не отличается от стандартной процедуры. Также нужно готовить проект и согласовывать его в муниципальном органе. Отличается только пакет документов для подачи.

Некоторые граждане думают, что узаконить уже сделанные изменения проще, чем направлять проект в жилинспекцию заранее. Это не так. Собственнику жилья всё равно придётся заказывать проект, согласовывать его, приглашать государственную комиссию на приёмку. Но до этого придётся заплатить административный штраф.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

До получения права собственности

После завершения объекта строительством застройщик сдаёт дом специальной государственной комиссии. Чиновники проверяют, соответствует ли строение установленным ГОСТам и утверждённому ранее проекту. Если претензий нет, то дом вводиться в эксплуатацию, а квартиры начинают передавать дольщикам.

По общему правилу, до получения собственности владелец не может вести в помещении никаких работ. Тем более связанных с перепланировкой. Фактически, у человека ещё нет никаких прав на эту недвижимость.

Есть также и юридический аспект проблемы. До момента передачи квартиры гражданину не будут оформлены документы на квартиру. В том числе и технический паспорт. В БТИ просто не будет сведений о конфигурации жилья, так как самого объекта недвижимости ещё не существует в правовом смысле. В такой ситуации жилищная инспекция просто не сможет оценить, можно реализовать проект работ или нет.

Однако существует вариант, при котором ведение таких работ всё же возможно. Если дом уже сдан, и квартира передана собственнику по акту, но тот ещё не получил свидетельство о своём праве в Росреестре. В таком случае гражданин обращается в жилищную инспекцию с имеющимися документами и получает согласование в обычном порядке.

При свободной планировке

Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.

Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.

Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.

Санкции за нарушения

Некоторые граждане сознательно или по незнанию проводят перепланировки, не обращаясь в государственные органы за согласованием. Подобные нарушения выявляются при обследовании квартира работниками жилинспекции по жалобам соседей, или, например, при продаже квартиры.

Владелец помещения будет привлечён к ответственности по статье 7.21. Санкция предусматривает штраф от 2020 до 2020 рублей. Но основная проблема заключается в том, что представитель жилинспекции выдаст предписание возвратить изначальную конфигурацию помещения.

Подобное изменение может обойтись собственнику в значительную сумму: придётся ликвидировать изменения и восстанавливать первоначальное состояние.

Если же гражданин проигнорирует предписание, муниципальный орган обратиться в суд для выселения человека.

Никто не хочет, чтобы, например, стена дома обрушилась и нанесла кому-либо травмы, уничтожила имущество. Поэтому для проведения строительных работ в многоквартирном доме следует обращаться в специализированные организации. И обязательно получать согласование в жилищной инспекции.

Проектирование перепланировки необходимо для соблюдения норм безопасности.

О том, как провести экспертизу для перепланировки жилья, читайте тут.

Узнайте о том, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире.

Жилье в новостройке может быть легко перепланировано. Однако далеко не все перемены разрешены законом без согласования с жилищной инспекцией и подготовки плана профессиональными проектировщиками. В отдельных случаях потребуется также согласие банка-кредитора, если квартира куплена в ипотеку, а также самого застройщика.

Показать содержание

  • Что можно делать?
  • Нужно ли согласовывать?
  • С чего начать?
  • Как узаконить?
  • Порядок действий до получения права собственности
  • Особенности при ипотеке
  • Чем грозят незаконные изменения жилья?
  • Заключение

Что можно делать?

Перепланировкой считается любое изменение в квартире, которое ведет к переделке техпаспорта и согласованию с местными органами власти согласно ст. 25 ЖК РФ. Даже перенос дверного проема, который вроде бы не влечет никаких рисков, обязан согласовываться с жилищной инспекцией.

В новой квартире допускается:

  • перестановка сантехнических приборов;
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление балконов и лоджий;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров;
  • установка перегородок и устройство проемов.

Для проведения всех этих работ требуется лишь уведомить жилищную инспекцию. Возможна и более серьезная перепланировка или переустройство помещения, но только после утверждения проекта жилищной инспекцией. После перепланировки жилого помещения обязательно вносятся изменения в техпаспорт БТИ.

Отметим, что значительная часть работ, которые обычно производят в только что построенных квартирах, не требуют никаких согласований и уведомлений. Например, не нужно никуда обращаться для демонтажа части ненесущих перегородок и возведения их на том же месте, но из других материалов (например, пеноблоков или с использованием шкафа-перегородки).

Важно! Согласование перепланировки в новостройке проходит зачастую быстрее, чем в старом панельном доме.

Это связано с меньшим количеством несущих стен в квартирах, а также часто предлагаемой застройщиками – свободной перепланировкой, которая дает возможность производить фактически любые изменения в квартире.

Нужно ли согласовывать?

Любые изменения в новостройке, которые связаны с переносом стен или расширением санузла требуют согласований. Одобрение проекта также необходимо при возведении дополнительных стен, разрушении уже имеющейся (например, для создания квартиры-студии), а также для переноса ненесущей стены либо дверного проема. Согласование требуется для:

  • переноса санузла в другое место;
  • переустройства кухни;
  • частичного сноса ненесущей стены;
  • переноса ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
  • заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
  • изменения конструкции полов;
  • устройство перегородок с большой нагрузкой на перекрытия.

Перепланировка квартиры согласуется:

  • в уведомительном порядке;
  • с предоставлением проекта и техническим заключением.

Если изменения не затрагивают несущих стен, а владелец квартиры не собирается расширять туалет или менять конструкцию пола, то для уведомления жилищных органов нужен минимум документов. Если предполагаются масштабные изменения в квартире, то придется заказывать проект в проектной организации, имеющей допуск СРО.

Например, это нужно делать, если происходит изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия. При затрагивании несущих стен потребуется также техническое заключение проектировщика дома.

С чего начать?

Для получения разрешения на перепланировку нужно подготовить проектную документацию, заявление и небольшой комплект документов. Пакет подается в службу «одного окна» МФЦ, который направляет бумаги в Государственную жилищную инспекцию города.

Можно и не обращаться к посредникам, а сразу отнести документы в местную администрацию или жилинспекцию города. На официальном сайте мэра Москвы предоставлена возможность подачи заявления онлайн. Аналогичная возможность есть также на сайте Госуслуги.

Как узаконить?

Согласование перепланировки требует серьезных расходов и правильного выбора проектной организации, которая будет готовить проект. В противном случае велик риск обрушения или других негативных последствий, особенно в случае сноса стен и масштабных реконструкций.

Для оформления разрешения нужно:

  1. Заказать проект перепланировки.
  2. Заказать и получить техпаспорт в БТИ.
  3. Обратиться в МФЦ или жилинспекцию с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
  4. Получить решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
  5. Получить от приемочной комиссии акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах (после проведенных работ).

Акт о завершении перепланировки подписывается после осмотра уже готового помещения. Для того чтобы он был составлен собственник квартиры должен предоставить журнал сделанных работ, копии документов на квартиру, техплан БТИ и поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану после произведенного ремонта.

Только после подписания акта сделанные работы могут считаться узаконенными. Необходимо будет также заказать новый техплан в БТИ, где будут отражены все изменения.

Внимание! Значительная часть владельцев новых квартир сначала проводит перепланировки, а потом уже ищет способы их узаконить. Это ведет к ненужным расходам, штрафам, а также необходимости обращаться в суд для оформления разрешения.

Куда обращаться?

Согласование перепланировки проводится в территориальном отделении Государственной жилищной инспекции города либо в местных администрациях.

Если все работы уже сделаны без разрешений (а такое случается вопреки закону довольно часто), то для того чтобы их узаконить придется обращаться в суд. До этого нужно заказать техпаспорт в БТИ, все тот же проект уже сделанной перепланировки и обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел муниципалитета.

Никакой гарантии удачного исхода согласования перепланировки через суд не существует, особенно если есть жалобы от соседей.

Документы для оформления

Комплект документов для оформления перепланировки зависит от того в каком порядке требуется согласование: уведомительном или с предоставлением проекта.

Для уведомления о перепланировке требуется:

  • заявление в письменной форме;
  • копия паспорта собственника;
  • копии документов о собственности;
  • техпаспорт БТИ;
  • для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание, справка органа технического учета о состоянии здания.

Для согласования проекта требуется:

  • заявление;
  • копии паспорта собственника;
  • копии документов на квартиру;
  • техническое заключение автора проекта дома или проектной организации с допуском СРО;
  • план и экспликация до перепланировки.

Важно! Если несущие конструкции не затрагиваются, то техзаключение может сделать любой проектировщик с допуском СРО. Но если затрагиваются, то разрешение на такие преобразования должен дать автор проекта дома.

Сроки согласования

Сроки согласования проекта зависят от его сложности. В среднем нужно быть готовым к тому, что эта процедура займет не менее одного месяца – на согласование перепланировки помещения уйдет до 20 дней, если дом-объект культурного наследия или помещение находится на последнем этаже дома – до 30 дней.

Стоимость услуги

В перечень расходов владельца квартиры входит заказ проекта перепланировки, а также его согласование с государственными органами (от 70 до 150 тыс. рублей). Если квартира в ипотеке, то для получения письменного согласия банка также нужно будет заплатить от 5 тыс. рублей.

Порядок действий до получения права собственности

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то права собственности на него еще не зарегистрированы. Многих покупателей нового жилья это не останавливает и они готовы заниматься вопросом согласования будущей перепланировки. Для этого необходимо.

  1. Обратиться в проектную компанию и заказать проект перепланировки.
  2. Показать готовый проект застройщику и получить его согласие.
  3. Передать пакет документов в жилинспекцию.
  4. Получить официальное разрешение на проведение работ.
  5. Провести переустройство жилого помещения и получить акт комиссии.

Пока у дольщика не прав собственности на жилье, он подает на согласование копию ДДУ, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласие застройщика на проведение перепланировки. Потребуется также справка от застройщика о том, что все договорные обязательства перед ним были выполнены.

После того как работы по перепланированию будут завершены, придется еще пригласить для проверки комиссию из жилинспекции, чтобы составить акт, а также сотрудников БТИ, чтобы заново обмерить помещение. Все перемены должны быть зафиксированы в техпаспорте БТИ и расширенной выписке ЕГРН.

Особенности при ипотеке

Если перепланировку жилья намерен сделать ипотечный заемщик банка, то нужно предварительно получить согласие кредитора. Письменное разрешение на реконструкцию квартиры входит в обязательный список документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке.

Справка! Предварительно нужно также получить согласие от страховщика, который страхует недвижимость от основных рисков, включая разрушения от стихийных бедствий, пожаров и пр.

Возможна также ситуация, когда кредитным договором запрещаются любые перепланировки в связи с тем, что они могут изменить стоимость залога. В этом случае заемщик вообще не сможет провести работы либо должен их делать на свой страх и риск, осложняя отношения с банком-залогодержателем.

Чем грозят незаконные изменения жилья?

Если все преобразования в квартире проводились без согласований, то нарушителю грозят санкции. Это, прежде всего, штраф за незаконную перепланировку. Согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях придется заплатить от 2 до 2,5 тысячи рублей для физических лиц. Жилинспекция вправе также обязать вернуть квартиру в прежнее состояние, что может привести к серьезным расходам.

Квартиры с не узаконенными перепланировками не берут в залог банки при выдаче кредита. Возникают сложности и при продаже такого жилья – его могут оценить гораздо дешевле в связи с необходимостью оплачивать расходы на согласование изменений.

Заключение

Перепланировки квартир в новостроях случаются довольно часто. Разумно согласовывать все свои действия по кардинальным изменениям в квартире с жилинспекцией. В противном случае малейшая жалоба соседей приведет к визиту инспектора и выписке штрафа. От собственника квартиры также потребуют провести повторный ремонт для устранения нарушений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

Содержание статьи

  • 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
    • 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
    • 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
    • 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

    1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

    Согласованная перепланировка в новостройке.

    В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

    Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

    Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

    • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
    • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
    • простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
    • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

    Новостройка со свободной планировкой.

    Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

    В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

    К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

    Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

    

    1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

    В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

    Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

    Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.
  • Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.
  • Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

    1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    С этой статьёй читают

Добавить в закладки

Покупка жилья в новостройке привлекательна, кроме всего прочего, широкими возможностями для оформления квартиры. Почувствовать себя дизайнером хотя бы ненадолго мечтает каждый. Однако не все изменения в планировку только что купленной квартиры можно вносить без последствий.

Чтобы стремление навести уют не обернулось штрафами, важно знать, какие преобразования требуют предварительного согласования в БТИ.

На фото: Пример установки ванной в спальне

Нормы СНиП строго регламентируют, какие изменения можно вносить в планировку квартиры – неважно, будь то жилье в новостройке или во «вторичке». Итак, нельзя делать следующее (БТИ не согласует такие изменения, а их осуществление без согласования повлечет за собой административную ответственность):

На фото: Кухня объединенная с гостиной комнатой

  • объединять кухню и жилую комнату, обустраивая между ними проем без двери,
  • обустраивать вход в санузел через жилую комнату или кухню. Исключение делается только в том случае, если в квартире два санузла – в этом случае вход в один из них может идти из спальни, но вход во второй санузел обязательно должен вести из прихожей, коридора или холла,
  • обустраивать санузел над кухней или жилой комнатой соседа снизу,
  • обустраивать кухню над санузлом или жилой комнатой соседа снизу (исключение – квартиры, расположенные в двух уровнях),
  • обустраивать жилые помещения и кухни в комнатах, не имеющих окон (оконные проемы между комнатами в этом случае не принимаются в расчет),
  • прокладывать трубы и кабели в стенных швах, плитах перекрытий и под внутренними панелями стен,
  • сокращать тем или иным способом сечение вентиляционного канала,
  • превышать допустимые нагрузки на несущие конструкции здания (это актуально при возведении дополнительных перегородок, подиумов и т.п.),
  • выводить радиаторы, подключенные к центральной отопительной системе, и трубы горячего водоснабжения на балконы и лоджии.

На фото: Кухня в помещении без окон

Что можно делать, уведомив БТИ

Перечень запретов достаточно обширен, но все же осуществить задуманную перепланировку можно, если придерживаться допустимых границ. Так, владелец квартиры имеет право провести следующие преобразования без согласований, просто уведомив БТИ о самом факте такого преобразования:

  • закрытие старых и обустройство новых дверных проемов, если эти проемы не расположены в несущих стенах здания,
  • остекление лоджий, балконов и террас, если проект остекления является типовым и не подразумевает расширения площади балкона\лоджии\террасы,
  • перепланировка холлов и тамбуров без изменения их внешних размеров,
  • обустройство легких межкомнатных перегородок без превышения допустимых нагрузок на перекрытия здания,
  • удаление перегородок, не являющихся несущими (кроме перегородок между квартирами),
  • изменение расположения сантехнических приборов в пределах кухни и санузла.

Полная свобода – что можно делать, не уведомляя БТИ

Наконец, БТИ абсолютно не интересуют следующие преобразования (их не требуется согласовывать, и о них не нужно уведомлять):

  • косметический ремонт и замена окон,
  • установка встроенной мебели,
  • замена сантехнических приборов аналогами, схожими по принципу работы, техническим характеристикам и устройству,
  • перестановка электрических и газовых кухонных плит в рамках помещения кухни,
  • установка кондиционеров и наружных антенн,
  • устройство раздвижных дверей и витрин, если это не требует увеличения\сокращения наружных габаритов здания,
  • отделка лоджий и балконов,
  • отделка фасадов.

Выбирая квартиру, каждый покупатель стремится найти не только доступный по цене, но и наиболее удобный вариант. Запросы у всех разные, а планировки в домах типовых проектов, увы, стандартные. Но выход есть, во многих случаях вполне возможно провести перепланировку в соответствии с вашими пожеланиями на этапе строительства.

С чего начать

Желательно до подписания договора долевого участия обсудить с застройщиком возможность внесения изменений. На этом этапе, когда компания заинтересована в быстрой продаже, она чаще идет на уступки. Если застройщик согласен, к ДДУ потребуется подписать дополнительное соглашение, включающее план перепланировки и сумму доплаты за внесение изменений в проект. Эскиз перепланировки необходимо согласовать с проектировщиком дома до подписания соглашения. Он, кстати, поможет выбрать наиболее приемлемый вариант, соответствующий всем нормативным требованиям.

Если мысль о перепланировке посетила после покупки квартиры, поторопитесь обсудить с застройщиком этот вопрос, пока не начали строить ваш этаж. Далее это будет решить труднее чисто по техническим причинам. Вряд ли кто заинтересован в том, чтобы вначале строить, а потом ломать.

Перепланировка возможна только в кирпичных, монолитных и монолитно-кирпичных домах. В панельных зданиях все стены являются несущими.

Причины отказа

Застройщик может отказать в перепланировке по ряду причин.

а) Несоответствие вашего плана техническим нормативам:

  • запланирован перенос несущих стен;
  • выделение жилой зоны без оконного проема;
  • перенос вентиляции, а также зоны санузлов и кухни.

Мокрые зоны можно менять местами только на первом этаже. Такая перепланировка осуществляется после ввода дома в эксплуатацию собственником самостоятельно.

б) Запланированы сложные изменения, касающиеся изменения нагрузки на несущую конструкцию.

На этапе новостройки перепланировка – это, прежде всего изменения в проектной документации. Квартиру с неутвержденной перепланировкой невозможно сдать в эксплуатацию. То есть, застройщик должен вновь согласовать проект дома в соответствующих инстанциях, согласившись на перепланировку в отдельно взятой квартире. Поэтому не все компании идут на такой компромисс. Но если в проекте нет кардинальных изменений, застройщик, скорее всего, пойдет вам навстречу. В ходе строительства не забывайте контролировать процесс работ в вашей квартире.

Свободная планировка

Одно из популярных предложений – квартиры со свободной планировкой. В рекламных буклетах застройщики утверждают, что именно в такой квартире есть все возможности для реализации ваших пожеланий. Увы, это всего лишь рекламный ход для привлечения внимания к объекту.

Каждая квартира в строящемся доме имеет планировку, зафиксированную в БТИ.

Прежде чем покупать подобную квартиру, внимательно просмотрите поэтажный план. На нем все жилые и вспомогательные помещения выделены разными линиями. Сплошной — стены, которые будут возведены застройщиком. Пунктирной — те, которые обязуется возвести собственник. В готовой квартире эти пунктирные линии будут в виде перегородок, высотой в один-два кирпича/пеноблока. Собственник без согласования с БТИ не имеет права перенести эти условные перегородки так, как ему хочется. Необходимо либо договариваться с застройщиком об изменении плана, либо заниматься перепланировкой самостоятельно после получения документов на квартиру.

Документы, необходимые для самостоятельной перепланировки

Срок оформления, в среднем, занимает 2-2,5 мес. Определенный перечень изменений можно согласовать со специалистом БТИ на этапе проведения обмеров в готовой новостройке.

  • Технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом;
  • заверенная нотариусом копия свидетельства о собственности или выписка из ЕГРП;
  • проект перепланировки;
  • форма 9.

Если вы еще не получили правоустанавливающий документ, то вместо него можете предоставить:

  • акт приемки-передачи квартиры;
  • справку от компании-застройщика о выполнении дольщика всех финансовых договоренностей (в случае отсутствия данной информации в акте приемки-передачи);
  • договор уступки прав или долевого участия;
  • разрешение на введение объекта в эксплуатацию.

Если вы являетесь собственником объекта недвижимости с так называемой «свободной планировкой», то вы все равно должны разработать проект перепланировки и пройти согласование в Мосжилинспекции, так как с юридической точки зрения произвольной планировки не существует. В данном случае проект перепланировки разрабатывается на основании проектной документации застройщика дома, а не на основании документов БТИ.

Застройщик может частично возвести перегородки, а может и вовсе не возводить их, но чтобы получить разрешения на строительство дома и пройти экспертизу, в проектной документации он указывает все перегородки. И впоследствии техник БТИ при инвентаризации, перед сдачей нового объекта в эксплуатацию, производит обмеры согласно проектной документации. В итоге он составляет поэтажный план БТИ, где отсутствующие стены отмечает пунктирной линией или обозначает только кухню, ванную комнату и санитарный узел, а оставшуюся площадь обозначает как жилую.

Согласование перепланировки квартиры в новостройке в Москве

Чтобы оформить перепланировку квартиры в новостройке в Москве, нужно посетить не одну административную инстанцию, а в результате нет никаких гарантий, что вы согласуете перепланировку и получите распоряжение в Мосжилинспекции.

Чтобы сэкономить деньги и время и согласовать перепланировку с первого раза, целесообразно обратиться в центр согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР» в Москве. Мы следим за всеми изменениями в законодательстве РФ и имеем колоссальный опыт работы в сфере проектирования и согласования перепланировок квартир, в том числе и в новостройках.

Направьте заявку на электронную почту [email protected] и получите бесплатную консультацию!

Покупая квартиру в недавно построенном доме, необходимо оценить планировку, которой отличается каждая жилая площадь. Вкусы людей индивидуальны, поэтому неудивительно, что многие желают перепланировать жилье. Планировка отображена в таком документа, как техпаспорт на жилье. Поэтому новые изменения в конфигурации также следует внести в этот документ.

В законе четко очерчены случаи и изменения, при которых необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию, и при которых такой необходимости нет. Также записано, какие изменения проводить в жилье запрещено в принципе.

Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке?

Необходимо понимать, что согласование бывает разрешительным и уведомительным. Для первого случая обязательно понадобится разрешение от жилищной инспекции.

Определенные изменения могут не просто быть определяющими для документации по новостройке, но и значительно навредить ей. Поэтому и существуют правила, согласно которым нужно согласовывать перепланировку в новостройке с представителями Жилищной инспекции. Для этого местные органы выпускают специальные постановления и другие положения, где отображают подобные указания.

Исключением являются незначительные косметические изменения. Например, чтобы заменить пол, предварительно согласовывать этот факт с уполномоченными организациями нет необходимости.

Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке?

Итак, первый шаг связан с получением техпаспорта на квартиру в новостройке. Далее составляется проект. Для этого нанимаются специализированные организации, в штате которых работают грамотные специалисты.

Далее уже с проектом на руках и полным пакетом документации можно обращаться в территориальный орган Жилищной инспекции. Если все законно и правильно, там выдадут разрешение. С таким разрешением человек может начинать проводить ремонтные работы. Все они заносятся в соответствующие Журнала работ.

Когда работы завершатся, можно будет пригласить представителей Государственной жилищной инспекции. Как правило, приходит целая комиссия и оформляется акт о том, что перепланировка удачно завершена. Сотрудники БТИ осуществляют обмер помещений. В конце останется получить кадастровый паспорт в Росреестре.

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

Оптимальный вариант – когда перепланировка будет узаконена еще до получения прав собственности. Если работы будут относится к тем, которые соответствуют разрешительному согласованию, то обязательно придется получить разрешение в уполномоченном территориальном органе.

Однако разрешение требуется не всегда, поэтому следует выполнять работы в следующем порядке:

  • Получить план на квартиру в БТИ;
  • Провести сами работы;
  • Изменения внести в плане;
  • Обратиться с этим планом, а также написанным заявлением в государственную жилищную инспекцию;
  • Получить акт о перепланировку;
  • Вызвать представителя БТИ, чтобы тот официально отобразил изменения в плане;
  • Получить новый план из БТИ.

Определенные особенности связаны с тем случаям, когда собственность находится в ипотеке. Тогда следует обращаться в банк с заявлением. Понадобится разрешение из банковского учреждения.

Что можно делать при перепланировке новостройки?

Получать разрешение нужно при перемещении санузлов, при устройстве специальных проемов в несущих перегородках, а также при добавлении перегородок с высокими нагрузками на перекрытия.

26 ЖК РФ в перечисленных ниже случаях не требует от жильцов разрешения:

  • замена пола;
  • замена унитаза;
  • добавление проемов в ненесущих перегородках;
  • монтаж антенн на фасадной части.

Есть случаи, когда перепланировка запрещается. Примеры таких ситуаций:

  • увеличение кухни или балкона за счет санузла либо за счет жилплощади на 25% или больше;
  • демонтаж несущих стен;
  • соединение комнаты и кухни, если там есть газовая плита, с использованием арки;
  • уменьшение или перемещение домовых коммуникаций.

Поэтому даже если человек попытается согласовать перепланировку, он получит отказ.

Что будет если начать перепланировку в новостройке до получения прав собственности?

Один из документов, требующийся для изменений планировки в новостройке – это свидетельство о праве собственности. Однако владельцы квартир в новостройках получают его не сразу. При этом изменения делать все-таки можно, если их предварительно согласовать. Для этого следует предоставить другие документы – акт приема-передачи, согласие застройщика, разрешение на ввод объекта в эксплуатации, ДДУ и т.д.

Источник

Большинство новостроек, которые сегодня строятся, возводится по индивидуальному проекту, и, чаще всего, людям удается купить жилье, планировка которого в полной мере соответствует их ожиданиям.

Однако всем угодить невозможно, и у покупателей новых квартир может возникнуть желание «немного» передвинуть стену, совместить санузел (или наоборот), чтобы все в их родной обители было идеально.

И каждый хочет, чтобы все подобные работы были завершены до получения права собственности.

Правила согласования

Согласно жилищному законодательству РФ перепланировкой квартиры являются изменения ее конфигурации, сведения о которых в обязательном порядке необходимо занести в технический паспорт жилого помещения.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности зависят от того, к какому виду согласования принадлежат проводимые в будущем ремонтные работы.

Согласование может быть двух видов:

  1. Разрешительное – для проведения перепланировки потребуется специальное разрешение от территориального органа государственной жилищной инспекции.
  2. Уведомительное – для проведения перепланировки не потребуется подобного разрешения.

Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции необходимо в следующих случаях:

  • перемещение санузлов;
  • устройство проемов в перегородках, которые являются несущими;
  • устройство перегородок, которые создают нагрузки свыше установленной нормы на перекрытия (в домах с железобетонными перекрытиями).

Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется на основании статьи 26 ЖК РФ в следующих случаях:

  • замена полового покрытия;
  • монтаж антенн спутникового ТВ на фасаде;
  • замена унитаза;
  • полное или частичное устранение перегородок, не являющихся несущими (за исключением межквартирных);
  • устройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
  • устройство второстепенных перегородок из легких материалов.

Запрещается в любом случае:

  • увеличивать кухню за счет санузла, исключение: последний этаж дома;
  • увеличивать кухню или санузел больше, чем на 25 процентов за счет жилплощади;
  • соединять кухню и комнату с помощью арки, если на кухне стоит газовая плита;
  • демонтировать стены, которые являются несущими;
  • уменьшать, сносить и перемещать общедомовые коммуникации;
  • перемещать санузел в места, где в квартире, находящейся снизу, расположена жилая комната;
  • использовать домовое отопление, чтобы подогревать полы на балконе;
  • увеличивать балкон за счет жилплощади.

Разрешительное согласование подразумевает перепланировку квартиры в новостройке до получения собственности только после получения соответствующего разрешения от территориального органа государственной жилищной инспекции.

Разрешение выдается только после предоставления проекта перепланировки квартиры.

Проект перепланировки подготавливается специализированными организациями, имеющих соответствующее свидетельство.

На основании заявления, проекта перепланировки квартиры и другой необходимой документации, территориальный орган государственной жилищной инспекции принимает решение о согласовании.

Работы по перепланировке должны быть выполнены в пределах срока действия соответствующего решения.

В случаях, когда получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется, после перепланировки квартиры необходимо внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Это особенно важно, если в будущем будут планироваться какие-либо сделки с квартирой.

Оформление перепланировки в новостройке до получения собственности

У каждого владельца квартиры в новостройке существует два варианта выполнить перепланировку:

  1. Провести все работы, а затем «постараться» узаконить «задним числом».
  2. Получить необходимое разрешение, а уже после проводить необходимые работы.

Стоит отметить, что, не имея на руках свидетельства о праве собственности, согласовать перепланировку сложно, но все-таки возможно.

Необходимо помнить, что при первом варианте, собственники жилья могут нанести непоправимый ущерб конструкции дома, а впоследствии не получить необходимую разрешительную документацию.

В подобном случае придется возвращать планировку в первоначальное состояние.

Правозащитники советуют проводить перепланировку в новостройке до получения собственности в установленном законом порядке.

Они делают акцент на то, что для этого лишь необходимо собрать и предоставить верные документы.

Необходимые документы

Чтобы обратиться за разрешением на согласование перепланировки требуется предоставить, в первую очередь, свидетельство о праве собственности на квартиру.

Если такового нет, для согласования необходимо предоставить пакет документов, которые его заменяют:

  • оригинал или заверенная у нотариуса копия договора участия в долевом строительстве;
  • копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • оригинал или заверенная у нотариуса копия акта приема-передачи квартиры;
  • согласие застройщика на проведение перепланировки;
  • справка от застройщика, в которой содержится информация об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств.

К этим документам необходимо приложить заявление, техпаспорт, проект перепланировки квартиры.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку квартиры.

Куда обратиться?

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, «по проекту» (когда необходимо разрешение), выглядит следующим образом:

  1. Получение техпаспорта на квартиру.
  2. Составление проекта.
  3. Обращение в территориальный орган Жилищной инспекции с необходимым пакетом документов.
  4. Получение соответствующего разрешения.
  5. Проведение ремонтных работ одновременно с ведением Журнала работ.
  6. После завершения работ по перепланировке необходимо пригласить комиссию из территориального органа Государственной жилищной инспекции, чтобы составить акт о завершенной перепланировке (на основании статьи 28 ЖК РФ).
  7. Обмер помещений сотрудником БТИ.
  8. Получение кадастрового паспорта в кадастровой палате Росреестра, в котором будут отображены все проведенные изменения.

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если специального разрешения не требуется, осуществляется так:

  1. Получение в БТИ плана квартиры (если таковой отсутствует).
  2. Проведение ремонтных работ.
  3. Отображение на плане произведенных изменений (самостоятельно).
  4. Обращение в территориальный орган государственной жилищной инспекции. Подается соответствующее заявление и план.
  5. Получение на руки акта о выполненной перепланировке.
  6. Вызов сотрудника БТИ, чтобы он внес изменения в план квартиры.
  7. Получение нового плана БТИ.

Ипотека

Многие считают, что провести перепланировку квартиры, которая находится в ипотеке, нельзя, однако это не так.

Это мнение является распространенным из-за того, что жильцы не являются полноправными собственниками до тех пор, пока не погасят полностью обязательства перед банком.

Законодательство России предоставляет каждому владельцу ипотечной квартиры осуществлять перепланировку, но с одним условием – требуется предоставить письменное согласие от банковского учреждения, выдавшего кредит.

Получить разрешение на перепланировку от банковского учреждения несложно. Особенно в случае, когда в ипотечном договоре отсутствует запрет на перепланировку квартиры.

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если она находится в ипотеке:

  1. Обращение в банковское учреждение с заявлением, где указывается просьба о рассмотрении проекта перепланировки и получении на это разрешения. Очень часто, по требованию банка, необходимо будет дополнительно предоставить отчет страховой компании. Подобный отчет содержит сведения о рисках возникновения страховых случаев во время проведения ремонтных работ, а также в будущем после их окончания. Иногда банковское учреждение может затребовать оценку стоимости квартиры после предполагаемой перепланировки.
  2. Когда банк «дал добро», необходимо обратиться с разрешением на перепланировку от банковского учреждения и другими необходимыми документами в территориальный орган Государственной жилищной инспекции, чтобы уже сам орган выдал разрешение на перепланировку.
  3. В случае положительного ответа от территориального органа государственной жилищной инспекции необходимо будет действовать согласно установленным законом общим правилам, и дополнительно к этому, установленным требованиям банка.

Чаще всего банковские учреждения ограничивают срок, в течение которого необходимо:

  • пройти всю процедуру согласования;
  • провести перепланировку;
  • получить новую техническую документацию.

Новые документы необходимо будет предоставить банку, а обычный срок для проведения перепланировки – 6 месяцев.

Здесь представлен образец согласия банка на перепланировку в ипотечной квартире.

Как узаконить?

На сегодняшний день многие владельцы квартир в новостройках сталкиваются с проблемой узаконивания уже сделанной перепланировки квартиры.

Согласно жилищному законодательству РФ, статье 29, такую перепланировку возможно узаконить исключительно по решению суда.

Стоит отметить, что только суд может позволить оставить «все как есть». Однако при любых обстоятельствах придется заплатить штраф –от 2020 до 30000 рублей (статья 7.21 КоАП РФ).

Для того чтобы узаконить уже проведенную перепланировку необходимо:

  1. Собрать документы для БТИ, чтобы получить новый техпаспорт, а именно: существующий техпаспорт, свидетельство о праве собственности или документы, которые его заменяют, заявление на получение нового техпаспорта, заявление на вызов техника.
  2. Техник БТИ проведет осмотр, замеры и так далее, сравнив все это с имеющимся техпаспортом.
  3. Получить новый техпаспорт на квартиру и, вместе с ним, обратиться в проектную организацию, где необходимо заказать технический проект перепланировки. У них также необходимо получить заключение о возможности сохранения перепланировки квартиры.
  4. Обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел местного органа исполнительной власти, чтобы они внесли сведения о существующей перепланировке.
  5. Обратиться с заявлением в суд по месту жительства, чтобы планировку узаконили и оставили «все как есть».
  6. В случае положительного решения необходимо обратиться в Кадастровую палату при Росреестре, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Стоит отметить, что суд может обязать вернуть квартиру в состояние, которое было до перепланировки.

Цена

На стоимость перепланировки квартиры влияют следующие факторы:

  • Общая площадь квартиры.
  • Количество комнат.
  • Сложность будущей перепланировки.
  • Расположение многоквартирного дома.
  • Год постройки.
  • Некоторые другие факторы.

В таблице представлены средние цены на оформление перепланировки:

Разработка и согласование проекта перепланировки, при обращении к посредникам (без обращения) 50000 – 150000 (20000 — 100000) рублей
Разработка проекта перепланировки в соответствующей организации. 10000 – 80000 рублей
Выполнение перепланировки, затрагивая несущие перегородки.  20000 – 50000 рублей
Выполнение перепланировки, не затрагивая несущие перегородки.  15000 – 37000 рублей 

Стоит отметить, что перепланировка квартиры в новостройке до получения собственности – длительный и очень трудоемкий процесс.

Тем, кто все-таки отважится на этот шаг, лучше всего обращаться за помощью к профессиональным юристам или агентствам недвижимости. Естественно, что затраты при этом ощутимо возрастают.

Видео о переустройстве жилья в новостройке

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: