Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

26.10.2020 — 13:51

У меня есть небольшой квартирный вопрос:
Есть у девушки квартира, в ней прописаны она, ее сестра и мама. На квартире висит долг около 400 тысяч..
Вопрос: можно ли подать в суд на разделение долга, чтобы эта девушка заплатила 1/3 долга и больше была не должна

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте павел!
Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по...

07.10.2020 — 13:38

Здравствуйте. мне дали приказ о приеме на работу с 1.10.15. через 3 мес.предоставили трудовой договор на 1 год. с 1.01.16 по 1.01.17. С января 2020 года договорились на 2-х летний договор. Сейчас нахожусь в отпуске по уходу за ребенком до 1.5 лет,. договор заканчивается. Должны ли мне платить пособие до 1.5 лет? Смогу ли я по окончании отпуска выйти на работу?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Инна!
Согласно ст. 79 ТК РФ срочный трудовой договор прекращается с истечением срока его действия. О прекращении трудового договора в связи с истечением срока его действия...

30.09.2020 — 13:33

С какого момента исчисляется 6-месячный срок на обращение в суд с заявлением о взыскании с проигравшей стороны судебных расходов на оплату услуг представителя, связанных с рассмотрениям дела в арбитражном суде: с момента принятия последнего судебного акта по делу (например, определения ВС РФ об отказе в рассмотрение кассационной жалобы) либо с момента принятия судебного акта той инстанции, в ко

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!

22.09.2020 — 13:28

здравствуйте! решил купить квартиру в новостройке. У застройщика квартир в продаже уже не имелось, были только у частников. Договорились с продавцом, что заключим предварительный договор,.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Артем!
В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от…

21.09.2020 — 13:26

Здравствуйте! Подали иск в арбитражный суд о взыскании долга по договору поставки. Договорились с ответчиком о заключении мирового соглашения, они предложили график платежей, который нас устроил. Ни у нас, ни у них нет юриста. Тест мирового соглашения мы составили, но не уверены, что все сделали правильно. Может ли судья в случае чего подправить наш текст так, как это будет правильно?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Вера!
Часть 4 ст. 49 АПК РФ предусматривает, что стороны могут закончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном гл. 15 АПК РФ.
Арбитражный суд не утверждает..
.

19.09.2020 — 13:24

Будет ли считаться договор поставки пролонгированным, если по истечение указанного в нем срока действия, продавец передал, а покупатель принял по товарной накладной товар, в которой указан номер и дата договори поставки, и цена товара соответсвует цене, содержащейся в спецификации к договору поставки?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Карина!
По общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или…

06.09.2020 — 13:16

Подскажите, могу ли я через суд признать право собственности на квартиру.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Григорий!

02.09.2020 — 13:13

Бабушка заключила договор пожизненной ренты с иждивением. Последние несколько месяцев ей платили вместо 2-х МРОТ 7 т.р. Может ли она подать в суд ? и Могут ли из-за этого расторгнуть договор пожизненной ренты?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Константин!

31.08.2020 — 13:12

Между сторонами заключен договор подряда, при выполнении работ выяснилось, что не укладываемся в согласованную цену из-за существенного подорожания отдельных материалов и оборудования. Предлагаем заказчику внести изменения в договор, он отказывается. Можем ли мы сделать изменения договора в одностороннем порядке и что для этого нужно?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!

24.08.2020 — 13:06

Помогите разобраться. Я и еще одно физ. лицо учредили некоммерческую организацию. Меня выбрали Председателем Правления. Сейчас деятельности никакой нет у НО и связь со вторым учредителем потерянна. Как мне покинуть пост председателя правления НО и выйти из состава учредителей?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Вера!
Изменение состава лиц, участвующих в принятии решения о создании некоммерческой организации, после государственной регистрации этой организации (то есть после фактической…

22.08.2020 — 13:05

Здравствуйте. В связи с изменениями в закон 127 ФЗ о банкротстве, в какую очередь заявлять требования о компенсации морального вреда за неисполнение условий ДДУ?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Юлия!
Требования участника строительства о взыскании с должника — застройщика компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства, не подпадают под понятие денежного…

22.08.2020 — 13:05

Здравствуйте. Есть в совместной собственности эллинг, который хочу выкупить, но не могу выйти на связь со вторым собственником. Могу ли я сделать ремонт, чтобы пользоваться имуществом, и как потом будет производиться раздел, будут ли учитываться мои затраты. Спасибо.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Андрей!
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

25.07.2020 — 12:45

Ответил адвокат — Стажер адвоката Королевой С.О. — Федина О.:

Здравствуйте Дмитрий!
Индивидуальный предприниматель может пополнять расчетный счет личными деньгами как ему удобно: через банк, банкоматы, системы переводов или с карты. Главное — не забыть...

02.07.2020 — 12:31

Мне нужна помощь. В период с 2020 года по 2020 я работала руководителем программы в Фонде Здоровая страна в РЦ Вершина. Мною была написана книга Энциклопедия Независимости. Но авторские права были нарушены, книгу издали по сей день зарабатывают на ней миллионы в то время как я бедствую.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Уважаемая Евгения!
Из ваших объяснений мы предположили, что ваша книга является служебным произведением, если она написана по заданию работодателя в рабочее время.
За работником в…

24.10.2017 — 13:59

По ДДУ у меня оформлено право требования на квартиру и по ДДУ-право требования на машино-место.Застройщик находится в процедуре наблюдения.Арбитражный суд включил мои требования на площадь квартиры,а на площадь машино-места отказал ,включив стоимость по ДДУ в 4-ую очередь.Прав ли суд?

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Евгений!

Согласно требованиям законодательства договорные отношения, связанные с арендой земли, между сторонами фиксируются в письменном виде. В тексте соглашения приводятся все необходимые данные о заключенной сделки, а также права и обязанности её участников. Положения соглашения сохраняют свою силу в течение всего срока его действия.

Нередко имеют место случаи, когда в ранее заключенное соглашение об аренде земельного участка необходимо внести какие-либо поправки.

Если вносимые поправки не приводят к изменению практически всех пунктов договора, то смысла расторгать соглашение и заключать новое — нет. В этом случае можно ограничиться документом, который будет являться дополнением к договору, и где будут оговариваться все вносимые поправки.

Обязательные условия и атрибуты образца

В большинстве случаев поправки в соглашение об аренде земли вносятся либо при изменении срока действия соглашения (когда необходимо его продление), либо при изменении стоимости аренды (которая зачастую имеет тенденцию на повышение, но в некоторых случаях возможно понижение).

Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.

Обязательными атрибутами дополнительного соглашения являются:

  • его порядковый номер;
  • город, где оно заключается;
  • дата подписания.

Образец договора аренды земли:

Принцип дополнительного соглашения

Основная суть дополнительного соглашения заключается в том, что оно не приводит к изменению основного договорного документа, а только лишь корректирует некоторые его положения, поправки в которые необходимо внести.

Законодательные нормы не предписывают каких-либо требований, обязательных для соблюдения при заключении дополнительного соглашения. В Гражданском кодексе (ст.425) и земельном праве (ст.22) говорится только о том, что оформление дополнительного соглашения осуществляется аналогично договору.

Статья 425. Действие договора

Статья 22. Аренда земельных участков

Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка

Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:

  • передача прав владения третьему лицу;
  • изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
  • новые установленные сроки внесения арендной платы;
  • изменение реквизитов юридического лица;
  • изменение назначения, по которому предоставляется земля;
  • изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
  • новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
  • прочие основания.

Выписка из ЕГРЮЛ

Содержание документа

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

В вводной части документа указываются личные либо официальные регистрационные сведения о каждой стороне. При участие в сделке юридического лица помимо наименования организации указывается уполномоченный представитель, а также ссылка на документ, подтверждающий правомерность действия данного лица.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

В 1-м разделе дополнительного соглашения также упоминается его предмет, то есть приводится ссылка на основное соглашение об аренде земельного участка (указывается номер/дата).

В основном разделе раскрывается суть вносимых договор изменений. При этом указанные в дополнительном соглашении сведения об имуществе, предоставляемом в аренду, должны полностью совпадать с данными о нём, приведенными в основном договоре.

В документ могут также вноситься изменения об ответственности сторон, то есть штрафные санкции за невыполнение новых положений договора, а также способ их возмещения. В конце основного раздела, как правило, приводится пункт о том, что все условия основного договора, не затронутые дополнительное соглашением, остаются в силе.

В заключительном разделе приводятся реквизиты сторон. Рекомендуется их указывать в таком же виде, как и в основном договоре.

Чтобы основное соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК).

Статья 422. Договор и закон

В основном договоре должны быть указаны следующие обязательные данные:

  • данные о сторонах;
  • параметры участка (площадь, категория, номер по кадастру, местонахождение);
  • размер ренты;
  • регулярные сроки внесения арендной платы;
  • способы расчёта;
  • ответственность сторон.

Важные нюансы сделки

При заключении дополнительного соглашения необходимо учесть следующие моменты:

  • Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
  • В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
  • В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
  • Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
    • арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
    • сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
    • предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
  • Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.

Случаи, когда собственность переходит к другому владельцу в период действия соглашения, встречаются достаточно часто. Чтобы договор не утратил свою силу, необходимо внести в него изменения, указав дополнительном соглашении нового владельца земельного участка.

Тем не менее, практика показывает, что иногда новый землевладелец не горит желанием вносить изменения в действующий договор, так как все текущие условия его полностью устраивают. В этом случае в целях защиты своих интересов арендатору рекомендуется в настоятельной форме потребовать внесения изменений в основное соглашение. Если новый владелец участка предоставит отказ, то решать вопрос нужно в судебном порядке.

То же самое касается случаев, когда одно юридическое лицо утрачивает право владения земельным участком, и его приобретает другое юридическое лицо. Если юридическое лицо-арендодатель присоединилось к какой-либо другой организации, земельный участок переходит новому владельцу на основании передаточного акта. В результате подписи передаточного акта также переходят права и обязательства от прежнего арендодателя к новому.

В отношении реорганизуемого юридического лица действует аналогичное правило: обновленное предприятие получает статус правопреемника. В этом случае также подписывается передаточный акт, на основании которого в соглашение об аренде вносятся изменения относительно участников сделки.

Скачать бланк акта приема-передачи по договору аренды земельного участка

Такие дополнительного соглашения, как правило, проходят госрегистрацию. При этом в регистрационную запись вносятся данные нового правопреемника на основании его заявления. Ранее внесенная запись, в которой фигурирует лицо, изначально подписавшие соглашение об аренде участка, ликвидируется.

Регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения осуществляются таким же образом, как и при регистрации основного договора, то есть в территориальный уполномоченный орган подаются ксерокопии документов в соответствии со следующим перечнем:

  • паспорт физлица либо учредительная документации фирмы;
  • выдержка из ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий полномочия действующего от имени организации лица;
  • квиток об уплате пошлины (стоимость услуги в 2020 году – 200 руб.);
  • кадастровый паспорт;
  • дополнительное соглашение в 4-х экземплярах.

Переданные документы рассматриваются Росреестром на протяжении месяца. Вступление дополнительного соглашения в силу происходит только после регистрации документа, так как именно в результате данной процедуры договорные отношения приобретают законный статус.

Изменения в договоре аренде земли чаще всего происходят ввиду необходимости внесения корректировки в размер арендной платы. При этом арендная плата в одностороннем порядке по инициативе арендодателя может изменяться только в случае, если такая возможность предусмотрена условиями договора.

На основе взаимного согласия законодательство допускает внесение изменений по части размера арендной платы не чаще одного раза в год. При этом если в договор изначально внесён пункт о том, что арендодатель имеет право по своему усмотрению менять стоимость аренды чаще чем раз в год, то такой договор, скорее всего, будет признан ничтожным, так как ст.614 ГК чётко прописывает периодичность изменения арендной платы.

Предмет договора меняется не так часто. Тем не менее, стороны путём подписания дополнительного соглашения могут оговорить изменения квадратуры земли, предоставляемой в аренду, либо замену одного участка на другой.

21 | Авг 2017

Договор аренды земельного участка – это передача его в платное пользование и владение арендатору в своих целях. Согласно договору, арендатор должен использовать участок в соответствии с требованиями земельного законодательства и условиями договора. Договор считается заключенным, когда согласованы все условия.

Но бывает так, когда одна сторона или обе стороны хотят внести изменения в договор аренды земельного участка до окончания срока его действия или вообще расторгнуть договор.

Передача прав аренды земельного участка.

Если вы хотите уехать, сменить сферу деятельности или просто бросить участок, от оплаты аренды вам не уйти. Для вас будет идеальным смена арендатора в договоре аренды земельного участка, то есть передача третьему лицу права аренды.

Переуступка аренды проходит по следующим правилам:

  • для передачи арендных прав третьему лицу заключается договор уступки права аренды;
  • согласия арендодателя на переуступку не требуется, арендатор должен обязательно известить собственника о переуступке;
  • к новому арендатору переходят все права и обязанности по договору;
  • новый арендатор несет ответственность за исполнение обязанностей по договору;
  • размер платы за землю, срок аренды и другие положения договора остаются прежними.

До сведения нового арендатора доводят все, что имеет значение для осуществления прав, полученных по договору уступки.

Договор аренды земельного участка может содержать условие, где арендатору запрещено переуступать свои права или надо получать на это разрешение собственника земли.

Если договор аренды, по которому передаются права и обязанности был зарегистрирован, то и договор о передаче прав и обязанностей подлежит государственной регистрации.

Арендатор так же имеет право передать земельный участок в субаренду. Это будет означать, что участком будет пользоваться субарендатор, а стороной договора и ответственным лицом остается арендатор. Сделка по субаренде — возмездная, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору участок, а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение. Условия договора о субаренде могут отличаться от договора аренды. Например, для субарендатора плата за пользование землей может быть больше, чем арендатор уплачивает собственнику. Но срок субаренды в любом случае не может быть больше срока арендного договора.

Когда истекает срок договор аренды или у одной из сторон договора возникает желание о прекращении сделки возможно расторжение договора. На преждевременное расторжение договора должны быть причины.

Расторжение договора аренды арендатором.

В договоре аренды могут быть прописаны разные причины и основания для расторжения договора по требованию арендатора. Если в договоре не прописаны условия расторжения или арендатор хочет прервать договор по особым причинам, не указанным в соглашении, то он может расторгнуть договор только с согласия арендодателя или в судебном порядке.

Есть следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать расторжения договора:

  • арендодатель не предоставляет арендатору имущество, которое должен был передать по условиям заключенного договора аренды;
  • арендодатель препятствует целевому использованию арендатором имущества по условиям договора;
  • если имущество имеет недостатки, которые мешают использовать объект по назначению. Но основанием для расторжения может быть лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества;
  • если не осуществляет ремонт сданной в аренду недвижимости в определенные договором сроки;
  • если в результате непредвиденных обстоятельств (за которые арендатор не может нести ответственность) арендованный объект стал не пригодным для дальнейшего использования.

Расторжение договора аренды арендодателем.

На основании ст. 619 ГК РФ, арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему объект аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом не по назначению, не как оговорено в договоре;
  • наносит непоправимый вред имуществу;
  • два или более раз подряд не вносит арендную плату;
  • не делает ремонт, если такое обязательство прописано в договоре.

Обе стороны могут в договоре аренды прописывать дополнительные условия для расторжения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Доказывать в суде наличие оснований для расторжения договора будет проще.

Основной вопрос: компания арендовала или собирается арендовать земельный участок, находящийся в публичной собственности, с одним видом разрешенного использования, но в действительности планирует использовать его для других целей. Можно ли будет изменить вид разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона?

Решение: нет, с марта 2020 года Земельный кодекс не допускает изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка после заключения договора аренды этого участка по результатам аукциона. Единственный выход – изначально предусмотреть в договоре аренды несколько видов разрешенного использования.

На практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать участок в соответствии с иным видом разрешенного использования. Такой схемой иногда пользовались строительные компании: они получали в аренду земельный участок для целей, не связанных со строительством (получить участок для такой цели зачастую было проще, чем для застройки), рассчитывая в будущем внести в договор аренды изменения в части возможность застройки земельного участка. Также подобная ситуация может возникнуть, когда право аренды переходит от первоначального арендатора к другому лицу в порядке перенайма, и новый арендатор планирует использовать этот участок для других целей. Однако с марта 2020 года воспользоваться такой возможностью не получится – соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ в Земельный кодекс и некоторые другие акты.

С марта 2020 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов (гл. 4 ГрК РФ).

Основная идея градостроительного зонирования территорий заключается в том, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). В число лиц, которые могут выбрать вид разрешенного использования участка, входят и арендаторы (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Однако из этих норм не ясно, может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды? Или хотя бы потребовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды?

С 1 марта 2020 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков (поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ). Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса. Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2020 года

После появления в Земельном кодексе нормы о запрете на изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка в договоре аренды (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ) возникает вопрос: можно ли внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка, если договор был заключен до 1 марта 2020 года, то есть еще до вступления в силу поправок в Земельный кодекс?

Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике, которая складывалась до внесения изменений в Земельный кодекс. В частности, подобная ситуация – когда компания обратилась за получением в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования, а после заключения договора аренды потребовала поменять его – стала предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ еще в 2020 году. Тогда Высший арбитражный суд не отверг саму возможность внесения в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством, изменений, предусматривающих его застройку. Но при этом Высший арбитражный суд отметил, что такие изменения могут вноситься в договор аренды только в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков в целях строительства. В частности, с обязательным публичным информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.05 № 2479/05).

Президиум ВАС РФ вернулся к этому вопросу еще раз в 2020 году и на сей раз высказался более жестко. В постановлении от 25.06.13 № 1756/13 он указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Так как в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ), арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости.

Верховный суд (по крайней мере, на уровне второй кассации) солидарен во мнении с упраздненным ныне Высшим арбитражным судом. В определении от 10.09.14 № 18-КГ14-95 судьи Верховного суда  обратили внимание на то, что в Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.[1] В связи с этим произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Обращение арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего вида на иной вид – «для жилищного строительства» Верховный суд признал направленным на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Таким образом, даже если договор аренды был заключен еще до 1 марта 2020 года, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, все равно суды уже давно придерживаются одной позиции – изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно, а если оно используется в целях обхода закона, такое изменение невозможно и с согласия арендодателя.

Возможное решение проблемы

При предоставлении земельного участка в аренду лучше указать несколько альтернативных видов разрешенного использования, то есть предусмотреть в договоре аренды право арендатора использовать участок в соответствии с любым из перечисленных в нем видов по своему усмотрению. Запрета на реализацию подобного правового механизма новая редакция Земельного кодекса не содержит. При этом перечень возможных видов разрешенного использования может быть как максимально широким и фактически воспроизводящим установленный в составе градостроительного регламента, так и предельно узким, сводящимся к одному виду разрешенного использования, соответствующему назначению планируемого к строительству на участке объекта. Главное, чтобы возможность изменения вида разрешенного использования участка после заключения договора аренды была понятна всем потенциальным арендаторам с тем, чтобы свое решение об участии в торгах они принимали с учетом наличия или отсутствия такой возможности.

При указании в договоре аренды нескольких видов разрешенного использования участка, нужно учитывать, что это может повлечь увеличение арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Дело в том, что при аренде публичных земельных участков арендная плата определяется исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования и т.д. (Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). Зачастую арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется, в том числе исходя из разрешенного использования участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ, п. 3 Правил определения размера арендной платы , утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). А если в государственный кадастр будут включены сведения о нескольких видах разрешенного использования участка, то учитываться будет удельный показатель кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлено наибольшее значение (п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости , утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.06 № 222). Из этого следует, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования.

В отдельных случаях арендодатель в договоре аренды земельного участка прямо указывает, что участок предоставляется арендатору для определенной цели, но арендатор вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом, без права возведения объектов капитального строительства. При этом если арендатор будет использовать участок не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который первоначально указан в договоре, это является основанием для изменения размера арендной платы (например, такое условие предусмотрено в типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением МГИиЗР Нижегородской области от 18.07.06 № 545).

Таким образом, арендатору придется искать разумный баланс между возможностью использовать участок по своему усмотрению и связанными с этим дополнительными издержками на арендную плату.

Nota Bene!

Если в договоре указан единственный вид разрешенного использования участка, и использование участка в соответствующих целях с ним через какое-то время стало для арендатора нецелесообразным, он может оказаться в ситуации, когда ему придется либо платить арендную плату за фактически неиспользуемый участок, либо отказываться от аренды (если согласовать изменение вида разрешенного использования с арендодателем не удастся).

Изменение вида разрешенного использования участка, предоставленного без торгов

Прямой запрет на изменение вида разрешенного использования предусмотрен в Земельном кодексе только для случаев, когда участок предоставляется по результатам аукциона.

Поскольку в пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса речь идет о запрете изменения вида разрешенного использования только участков, предоставленных по результатам аукциона, получается, что этот запрет не распространяется на земли, предоставленные без торгов. Несмотря на то, что аукцион становится общим механизмом предоставления земли в аренду (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), остаются случаи, когда участок может быть предоставлен в аренду без торгов. Например, при предоставлении участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии их соответствия критериям, установленным законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Но нужно учитывать, что суды в отсутствие законодательного запрета (при рассмотрении споров по прежней редакции ЗК РФ) все равно не допускали изменение видов разрешенного использования по требованию арендатора при любых случаях предоставления участков (не важно — на торгах или без торгов). Поэтому пока трудно сказать, как суды будут реагировать на изменение видов разрешенного использования  участка, предоставленного без торгов.

[1] Редакция Земельного кодекса, действующая с 1 марта 2020 года, не предполагает различных процедур предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для различных целей унифицирован в главе V.1 ЗК РФ. Но применительно к процедуре предоставления земельных участков для строительства установлен ряд особенностей (запрет продажи, за некоторыми исключениями, срок аренды, соразмерный периоду времени, необходимому для проектирования и строительства, и др.).

Отношения аренды регулируются гражданским законодательством, опираясь на положения статьи 606 настоящего кодекса.

Они допускают расширения первоначально обозначенных функций.
 

Соглашение о внесении изменений в договор аренды

Использование долгосрочного найма иногда предусматривает утрату актуальности принятых изначально положений. В этом случае допускается внесение корректирующих сведений.

Такие сведения допускается вносить составлением дополнений контрактного типа, которые укладываются в рамки основного договора аренды и имеют вид дополнительного документа, прилагающегося к нему.

Автономной юридической силы такая документация не приобретает. Форма составления соглашения требует идентичности той, которая присуща основному договору, то есть – нотариальное удостоверение, регистрация в Росреестре и т.п.

Дополнения допускается вносить по мере возникновения потребности в них, но не чаще чем 1 раз в три месяца.

Для их внесения требуется изначальное согласование между сторонами о том, что при моральном устаревании обозначенных условий, допускается их модернизация составлением дополнительных положений, оформленных в виде соглашений между сторонами.

Требуется, чтобы составители таких положений являлись сторонами договора аренды, то есть – лицами, заключившими главный контракт. Исключения составляют:

  • переход полномочий по договору цессии;
  • передача полномочий на доверительное управление.

Данные прецеденты так же регулируются соответствующими поправками, составленными в виде соглашений, после юридически корректного составления и оформления, они вступают в силу.

Так, допускается корректировать неограниченное количество пунктов и положений, которые они олицетворяют в главном документе.

При составлении официального дополнения допускается вносить столько положений, подлежащих изменению, сколько этого требуют гражданско-правовые отношения.

Главное при составлении – опора на основания. Таковыми являются:

  • основной договор;
  • пункт, в котором обозначена допустимость внесения новых данных;
  • положение, которое сформулировано в отношении найма и подлежащее изменению.

По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение контрактов, к этому числу относятся и обозначенные бумаги, если основной договор нотариально удостоверен (ст. 452 ГК РФ).

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

Когда положения морально устарели, что становится очевидным для одной из сторон, заинтересованное лицо вправе передать контрагенту письменное уведомление с требованием внести дополнения или новые данные, по условиям найма.

При согласии – составляется соглашение, при отсутствии согласия, выраженном отказом, изменения вносятся по решению суда. Обращение в суд допустимо так же при условии игнорирования уведомления с переданным требованием, в течение одного календарного месяца.

Такое требование предъявляется официально, целесообразно передать его почтовым отправлением в виде заказного письма с уведомлением о получении адресатом. После получения уведомления о получении, нотариус предоставляет свидетельство о предупреждении, которое играет роль способа досудебного урегулирования прецедента.

С таким свидетельством, удостоверенным нотариально, обращаются в арбитражный суд того района, где находится объект недвижимости, переданный для использования на условиях найма.

К исковому заявлению прилагаются экземпляры договора и доказательства правомерности предъявляемых к контрагенту требований. Они должны опираться на заключённые требования. Если суд признает иск подлежащим удовлетворению, дополнения вносятся на основании выписки из решения суда. Если этого не произойдёт, в силе останутся действующие условия.

Подача искового заявления сопровождается оплатой пошлины, если истец не входит в перечень лиц, освобождающихся от её уплаты. От пошлины освобождены уполномоченные должностные лица, представляющие муниципальные организации и действующие в интересах населённого пункта.

Выписка из решения суда, зарегистрированная в Росреестре, прилагается к пакету с документацией по аренде.

С момента получения выписки о признании иска, договор считается заключённым (п.3 ст. 453 ГК РФ).

Регистрация изменений в договоре аренды

Составленное соглашение требуется провести через регистрацию. Сведения о нём требуется внести в записи государственного кадастра недвижимости, где данный объект поставлен на кадастровый учёт.

Для этого стороны подходят с гражданскими паспортами в Многофункциональный центр (МФЦ) или кадастровую палату по месту расположения недвижимости. Регистратору требуется представить и передать под расписку документацию:

  • два экземпляра основных договоров найма объекта недвижимости (копии);
  • три экземпляра составленных соглашений;
  • как альтернативу – решение суда;
  • квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.

Пошлина оплачивается в размере 350 рублей за один экземпляр соглашения. Если за время использования недвижимости таковых собралось несколько экземпляров, при передаче права аренды требуется передать полный комплект.

Через 5 рабочих дней сведения внесут в кадастровые записи.

После этого на руки требуется получить по одному экземпляру зарегистрированных документов и приложить таковые к основному экземпляру контракта о найме и уже имеющимся дополнениям.

Аренда муниципального имущества

Муниципальная недвижимость и социальные квартиры передаются в наём гражданам населённого пункта на типовых условиях. Они рассматриваются на основе федеральных актов и Постановлений, а так же широко применяют систему регионального законодательства.

Не вступая в противоречие с источниками федеральных постановлений, местные органы самоуправления вправе корректировать условия аренды по собственному усмотрению. Иногда в отношении конкретных положений, касающихся найма, принимаются локальные акты.

Исходя из этого, имущественные интересы граждан подстраиваются под законодательные положения. Такие изменения принимаются только резолютивным положением, выданным в виде официальной бумаги, прилагаемой к соглашению, которое составляется на основании резолюции.

Если стороны не достигли взаимопонимания, решение вопроса переносится в арбитраж.

Администрация приобретает заведомые преимущества, выступая в роли:

  • собственника недвижимости;
  • уполномоченного органа, действующего в интересах общества.

Физическое или юридическое лицо может выиграть иск только при условии, что докажет:

  • факт нарушения гражданских прав со стороны исполкома;
  • что администрация не действует в интересах населённого пункта (региона).

На основании составленного соглашения или решения суда вносятся изменения через процедуру регистрации.

Урегулирование стоимости

Цена аренды устанавливается отдельным положением основного договора, указывается цифрами и письменно.

Далее следуют пункты, санкционирующие её выплату арендатором взамен за использование предоставленного объекта. Здесь же требуется указать, что указанная сумма допускает изменений (п.2 ст. 424 ГК РФ). При иных условиях, правовые основания регулируются ст. 614 ГК РФ.

В дополнении формулируется положение, включающее в себя обозначенные положения. Далее указываются:

  • Основания, требующие изменить цену. Например, повышение кадастровой стоимости или коэффициент, добавленный в соответствии с инфляцией.
  • Изначальная цена объекта, сумма, на которую повышается или понижается стоимость найма и его окончательная цена. Все ценовые варианты вносятся цифрами и прописью.

Если ранее цена повышалась или понижалась, в актуальный вариант вносятся сведения о принятии более ранних изменений. Здесь требуется выразить всю цепочку увеличения и уменьшения цен.

При отказе контрагента от изменения стоимости найма, допускается подача искового заявления.

При этом требуется заведомо получить доказательства, подтверждающие достоверность притязаний. К этому числу относятся:

  • акты независимого оценщика;
  • кадастровая выписка о переоценке и изменении кадастровой стоимости.

Если цена изменяется оформлением дополнений по усмотрению сторон, обозначенную документацию допустимо предъявлять только в качестве аргумента арендодателя.

Изменение объекта

По объективным причинам объект может утратить свою правоспособность, а так же – выставляться на торги владельцем. В этом случае допускается расторжение контракта.

Если у владельца недвижимости в собственности находится аналогичный объект, допускается предложение их замены.

Если недвижимость реквизируется или изымается дача – исполкомы обязаны возместить имущественные права граждан, передав в наём приблизительно такие же по площади и по качественным характеристикам, участки или квартиры (см. Принудительное прекращение права собственности). Условия обсуждаются до достижения взаимно выгодных вариантов, или – через суд.

При составлении соглашения указывается ссылка на договор, далее указываются причины, на основании которых производится замена объекта, после чего указывают:

  • сведения об отчуждаемом объекте;
  • сведения о вновь приобретаемом объекте.

Данные о первоначальном объекте дублируются из предмета договора, в отношении нового – указывают те же характеристики. Если при проведении замены изменяется стоимость аренды, следует указать, чем она обусловлена.

Например, предоставляется квартира или комната большей площади, или контекст инфраструктуры нового жилья более развит, находится в центральном районе населённого пункта и т.п.

Те же условия предусматриваются, когда вводятся новые данные относительно предмета договора, в том числе – изменяется адрес или иные параметры недвижимости, используемой по найму.

Смена собственника в договоре аренды

Такие дополнения требуется проводить путём составления документа о переходе распоряжения недвижимостью на условиях найма. Он относится к виду договоров цессии.

Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента. В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

Цессент относится к принимающей стороне и в юридическом смысле становится на место предшественника. Из соглашения должно быть понятно, что цессионарий полностью прекращает гражданско-правовые отношения по условиям арендных прав. А цессент вступает в данные права в полном объёме, предоставленном изначально арендодателем в сторону лица, осуществившего наём.

При этом прекращения действия договора не наступает (п.1 с. 617 ГК РФ). Контрагенты получили замену, но это практически не отразилось на текущих юридических основаниях контракта.

Исключение составляют случаи, когда арендодателем выступает юридическое лицо, которое ликвидируется.

Если стороны заменяются путём слияния, расширения и т.п., их действия регламентирует п.2 статьи 58 ГК РФ.

Изменения при аренде нежилого помещения

Помещения, относящиеся к статусу нежилых торговых и иных площадей, участвуют в отношениях аренды наиболее часто. Они занимают первые этажи многоэтажных домов, в том числе – новостроек (см. Перевод жилого помещения в нежилое).

В их сторону отчуждаются права на здания и иные сооружения. Из этого следует, что объём законодательных источников, допускающих их регулирование, многочисленен. Это статьи гражданского кодекса: 650-655, санкционирующие непосредственное использование нежилых помещений, так же – статьи настоящего кодекса 656-664, которые оглашают правила аренды помещений предприятий и организаций.

Они же санкционируют положения о внесении дополнений, в зависимости от функциональных особенностей, которые выполняют нежилые помещения и от статусов правообладателей, которыми выступают как физические, так и юридические лица.

Изменения арендной платы допускают пересмотра таковой не чаще, чем 1 раз в год, остальные положения, регламентированы в общем порядке санкционирования дополнений.

По преимуществу потребность в таковых возникает при перерасходе установленных нормативом, коммунальных услуг.

Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов. При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход. Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

Внесение поправок при аренде участка

При введении дополнительных сведений, касающихся получения в наём земельных участков, следует выделить нюанс – существенные условия договора аренды, которые связаны с проведением торгов, дополнениям и изменениям не подлежат.

Это связано с тем, что организация аукциона земельных участков регулировалась действием законодательных положений как федерального, так и регионального значения. Изменить произвольно положения, основанные на источниках гражданско-правовой юридической силы, недопустимо (п.2 ст.621 ГК РФ). Если надел получен в наём без торгов, например, на условиях льготного, внеочередного предоставления, данные основания не вступают в силу (см. Как взять землю в аренду у города).

Дополнения следует прилагать в случае любых прецедентов, происходящих с земельным участком. Например, когда изменяется его площадь, категория или разрешённое использование. При возведении строения могут понадобиться новые сведения, которые вносятся по усмотрению сторон или через суд.

Если арендатор возвёл на участке капитальное строение, санкционированное арендодателем – судьба земли следует за судьбой дома, что допускает инициативу требований не только от собственника надела, но и от собственника дома.

Оформленные неправильно или не внесённые в Росреестр сведения, не позволят вступить составленному документу в юридическую силу, дополнения будут признаны ничтожными.

Текст документа на аренду земельного участка содержит информацию о правах и обязанностях сторон, которые имеют юридическую силу в течение действия принятого документа.

Период его функционирования носит длительный характер.

Изменение различных жизненных обстоятельств приводит к необходимости составить дополнительное соглашение к договорным обязательствам по вопросу аренды.

Причины для составления и разница между документами

ВАЖНО! Арендное соглашение на землю может быть действительным до 49 лет. За данное время происходят перемены, которые могут не иметь отражения в подписанном и зарегистрированном документе. Внесение изменений фиксируется в соглашении и может касаться одного или нескольких пунктов.

Соглашение к договору об аренде земельной площади не меняет договорной документ полностью, а корректирует его определенные пункты, требующие изменений.

Законодательные акты не устанавливают обязательных требований к составлению дополнительного соглашения, которое вносит корректировку в договор. Согласно статье 425 ГК РФ и статье 22 ЗК РФ дополнение оформляется аналогично договору, т.е. соблюдается форма и порядок принятия и регистрации.

Самыми распространенными пунктами, подвергающимися изменениям, являются:

  • срок аренды – продлевается или сокращается;
  • её стоимость – отображается рост инфляции и изменение рыночной стоимости земли;
  • сторона договоренности – передача прав собственности третьему лицу;
  • площадь и границы территории – влияют на размер арендной платы;
  • адрес земельного надела – возможно переименование населенного пункта, улицы;
  • принцип расчета арендной выплаты – в строго установленном числе, в процентном соотношении от прибыли с участка и т.п.

ВНИМАНИЕ! Инициатором составления дополнительного соглашения может выступить представитель любой стороны: и арендатор, и арендодатель.

У вас есть земельный участок и вы хотели бы сдать его в аренду?

Интересуетесь существенными условиями составления и заключения договора аренды?

Вся информация есть в этой статье!

Инструкция по написанию

При отсутствии унифицированной формы основными структурными компонентами являются подобные пункты самого договора:

  1. Прописывается название документа с указанием номера и даты принятия основного документа.
  2. В начале текста дается информация о двух сторонах отношений: арендодателе и арендаторе (ФИО, наименование юридического лица и ФИО его представителя).
  3. В главной части дается разъяснение сущности вносимых изменений, возможной отмены обязанности или вставка дополнительного условия.

Например:

  1. Изменить пункт___ и изложить его в следующей редакции:__________________.
  2. Данное дополнительное соглашение к Договору №__ вступает в силу с момента его подписания участниками.
  3. Остальные пункты оставить без изменения.
  4. В завершении указываются реквизиты участников.
  5. Ставятся подписи. Для юридического лица обязательна печать.
  • Скачать бланк дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
  • Скачать бланк дополнительного соглашения к договору о продлении аренды
  • Скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка

Хотите расторгнуть договор аренды участка до окончания срока его действия? Узнайте, какие есть для этого основания!

Правила регистрации

Образец доп. соглашения к договору аренды земельного участка сопровождается государственной регистрацией в Росреестре, в противном случае не признается его действительность.

Регистрационная процедура проходит аналогичным образом, как и для самого договора, т.е. в территориальный орган подаются копии документальных материалов (предоставленные с оригиналами или заверенные нотариусом) по следующему списку:

  • удостоверение личности (паспорт) для физического лица;
  • учредительные документы для организаций;
  • выписка из реестра юрлиц;
  • документ для представителя юридического лица, утверждающий его полномочия;
  • финансовое подтверждение об оплате государственной пошлины;
  • кадастровый план земельной территории;
  • 4 экземпляра документа.

Поданный документ находится на рассмотрении в Росреестре в течение тридцати дней. Он вступает в правовую силу после регистрации, и далее договорные отношения регулируются с учетом внесенных поправок.

Такой дополнительный документ к договору аренды участка позволяет констатировать необходимые изменения, дополнения или исключения условий аренды. К обоим правовым актам предъявляются одинаковые требования по составлению, оформлению и регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

  1. В период действия аренды.
  2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

  • наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
  • информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
  • подпись и дата;
  • мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

  • использует земли не по назначению;
  • ухудшает состояние земли;
  • не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
  • неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

  1. Ничтожная.
  2. Оспоримая.

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

  • одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
  • одна из сторон признана недееспособной;
  • отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Процедура признания

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

  • исковое заявление;
  • договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • чеки о внесении арендной платы;
  • доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

© 2020, Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области

603082, г. Н. Новгород, Кремль, корпус 2

E-mail: [email protected]

Тел: +7(831)411-82-16

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: