Правила продажи земельных участков сельхозназначения

Сделки по земле всегда считались одними из самых выгодных: земля не только не обесценивается, но, напротив, очень часто дорожает.

Но к этой процедуре надо подходить по всей форме и на Вы — иначе можно и землю потерять, и денег лишиться. Какие нужны документы и где их оформить читайте в этой статье.

Какие земли относятся к сельхозназначению

К землям сельхозназначения относятся земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 7 ЗК РФ).

Выделяются следующие категории сельскохозяйственных земель:

  • земли, предназначенные для сельхоздеятельности;
  • земли, предназначенные для защиты от негативных влияний;
  • земли, занятые водными фондами;
  • земли, отведенные под лесные угодья;
  • земли, занятые дорогами и коммуникациями;
  • земли, занятые под сооружения для первичной обработки и хранения сельхозпродукции.

Для каких целей можно приобретать сельхозучастки

Приобретать участки (или доли на участках) можно только с двумя целями:

  1. Для проведения сельхозработ.
  2. Для ведения:
  • дачного хозяйства,
  • личного подсобного хозяйства,
  • фермерского хозяйства,
  • садоводства,
  • животноводства.

Под индивидуальное жилищное строительство (в т. ч. под коттеджные поселки, малоэтажное строительство) эти земли не продаются и застраивать их самовольно запрещено.

Перевод же участков из одной категории в другую происходит раз в пятилетку на уровне федеральных субъектов. Поэтому если цель покупки — капитальное строительство, о землях сельхозназначения лучше забыть.

В целом процедура купли-продажи сельхозземель похожа.

Разница:

  • в масштабе участков,
  • рангах покупателей,
  • количестве документов.


Что делать если кадастровая стоимость земли завышена

Как происходит передача денег через банковский аккредитив при сделках с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Особенности купли-продажи участков сельхозназначения

Традиционно считается, что к землям сельхозназначения относятся более плодородные земли, поэтому на сделки с ними установлен государственный контроль.

Условия продажи и регламент проведения процедуры продаж земель сельхозназначения регулирует Закон об обороте земель.

К особенностям продажи участков земель для проведения сельхозработ можно отнести:

  1. Ограничение иностранных граждан при покупке земель сельхозназначения. Согласно ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
  2. Общий размер сельхозугодий, находящихся в собственности у одного гражданина на территории одного района, не может превышать 10 % от общей площади всех сельскохозяйственных земель этого района (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель).
  3. Особенности самой процедуры купли-продажи: правом преимущественного выкупа, кроме продаж через публичные торги, обладают государственные и муниципальные образования.
    Продавец сельхозучастка обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления о своем решении продать землю, сообщив расположение участка, кадастровый номер, размер и срок, до которого можно произвести взаиморасчеты (не превышает 90 дней).

К извещению о продаже надо приложить:

  1. Свидетельство о госрегистрации права собственности.
  2. Кадастровый план.
  3. Выкопировку.

Если госорганы отказались от покупки или не ответили на письмо продавца в течение 30 дней, продавец может продать земельный участок третьему лицу в течение одного года, но по цене, не ниже указанной в письме властям.

При продаже по более низкой цене или с изменением существенных условий продавец обязан вновь отправить уведомление в госорганы. Если продавец нарушил это условие, то сделка может быть оспорена и признана ничтожной, а участок отобран государством.

Соблюдение этих правил не распространяется на дарение или мену земли.

Купля-продажа садового участка/участка для хозяйства, расположенного на сельхозземлях

В случае с продажей дачи или участка для ведения одного из вида хозяйств, расположенного в СНТ на землях сельхозназначения, дело обстоит немного проще: владельцу участка не надо отправлять уведомления в госорганы с предложением выкупить участок.

Но право преимущественного выкупа сохраняется, поэтому сначала надо обратиться в администрацию дачного поселка/поселения с заявлением о выкупе участка.

Если обращение было проигнорировано, то участок можно выставлять в свободную продажу.

Вас может заинтересовать с чего начать оформление купли продажи земельного участка

Основные характеристики недвижимости подробно раскрыты ТУТ

Процедура межевания границ земельного участка:

http://nedvicon.ru/zemlya/cadastr/mezhevanie-zemuch.html

Необходимые документы для продажи участка

  • Договор купли-продажи — заключительный документ в пакете, несмотря на свою важность. Составляется в простой письменной форме с указанием данных сторон сделки, адреса участка, правоустанавливающих документов, даты и подписи.

    Регистрация договора происходит в Росреестре в течение месяца. Госпошлина составляет 2020 рублей (если участок покупается в долевую собственность, то тысяча разбрасывается на всех участников сделки).

  • Свидетельство о собственности на землю. Получается в Росреестре в течение 18 дней. Госпошлина составляет 2020 рублей.
  • Подтверждающие документы о получении этой земли (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и пр.).
  • Выкопировка земельного участка — получается бесплатно в администрации общества или поселения.
  • Справка об отсутствии задолженностей по налогу за землю — берется бесплатно в бухгалтерии общества или поселка.
  • Справка по форме № 9 (берется в администрации поселения).
  • Заявление о продаже участка и кадастровая выписка (КПЗУ) для продажи участка — берется в юстиции. Надо прийти в ближайшее отделение юстиции с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины (200 рублей) и написать заявление на получение кадастровой выписки. Через месяц, в назначенное специалистом время, можно получить выписку.
  • Протокол согласования границ участка — получается в лицензированной геодезической организации после картографической съемки. Протокол подписывается соседями по участку и заверяется в администрации общества.
  • Если на участке есть строения, то нужен техпаспорт на строения из БТИ (готовится в течение 5 дней после приезда специалиста). Если строений нет, то нужна справка БТИ об отсутствии строений.
  • Выписка ЕГРП — берется в юстиции при предоставлении паспорта, точного адреса участка и квитанции об оплате госпошлины (200 рублей). Через 3 дня после заявки справку можно получить на руки (при себе должен быть паспорт).
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу — берется второй половиной у ближайшего нотариуса.
  • Членская книжка с указанием о нахождении участка в собственности.

В среднем документы собираются от трех до шести месяцев. Можно сэкономить время, заказав сбор документов риелтору. Документы будут собраны в течение 7-10 рабочих дней.

На куплю-продажу этого вида сельхозземель действуют те же самые ограничения, что и на куплю-продажу земли для сельхозпроизводства.

Итак, чтобы совершить сделку по купле-продажу земли, нужно:

  • собрать все указанные документы;
  • обратиться в госорганы или администрацию поселения с предложением выкупить землю;
  • в случае отказа или игнорирования предложения — выставить участок на продажу, не забывая о законодательных запретах на продажу земель сельхозназначения отдельным категориям граждан;
  • зарегистрировать сделку.
  • Пренебрегать правилами не стоит, и тогда можно избежать многих неприятностей в будущем.

    Как использовать земли сельскохозяйственного назначения рассмотрим ниже:

Проблема покупки и продажи с/х земель всегда является одной из самых актуальных в современном законодательстве. Она связана с ростом рынка продаж таких земель. Торговля землёй сама по себе является достаточно специфической сферой, имеющей свои определенные юридические тонкости, «подводные камни».

Для того, чтобы их избежать, а также для того, чтобы не стать жертвой любой незаконной деятельности, следует внимательно ознакомиться с основными документами, нормами и системой купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Кратко о понятии сельхозземель

Сельхозземли – это земли, которые находятся за границами территории населенного пункта и отданные для аграрных нужд, а также назначенные для этих целей (Земельный Кодекс РФ, ст.77).

Важно. Все аграрные земли делятся по типу использования и по форме собственности. Это следует учитывать при покупке земли, поскольку каждый из этих типов имеет свои юридические особенности оформления.

Типы сельхозземель по виду использования:

  1. Аграрные угодья.
  2. Земли, занятые внутренними дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями.
  3. Используемые для защиты земель от влияния неблагоприятных естественных, антропогенных и техногенных проявлений.
  4. Земли с водными объектами и зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для изготовления, сохранения и первичной обработки аграрной продукции.

По форме собственности:

  1. Паевые.
  2. Находящиеся в муниципальном или государственном владении.
  3. Находящиеся в частной собственности.
  4. Участки, находящиеся в долгой аренде.

Можно ли продать земельный участок сельхозназначения?

Да, если физическое или юридическое лицо, а также государство или муниципалитет – собственник этих земель.

Важно! При покупке земельных сельскохозяйственных участков преимуществом обладают субъекты Российской Федерации или муниципальные органы, на территории которых расположены такие земельные участки (ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения).

Инструкцию о том, как правильно провести продажу земли сельхозназначения и ее пая, мы предоставили в отдельном материале.

Для каких целей можно использовать такие ЗУ?

Купить подобный земельный участок можно как под сельское хозяйство, так и под другие цели. Статья 78 Земельного Кодекса Российской Федерации указывает, что сельскохозяйственные земли могут использоваться для:

  • Осуществления аграрного производства, образования защитных лесных посадок.
  • Научно-исследовательских, учебных и иных связанных с аграрным производством задач.
  • Рыбоводства.
  • Проведения в жизнь видов деятельности в отрасли охотничьего хозяйства, если другое не определено Земельным Кодексом (ст. 78 ЗК РФ).

Если земля сельскохозяйственного назначения приобретается под строительство, следует обратить внимание на наличие разрешения на постройку на данном участке. Если такого разрешения нет, можно обратиться в специальные компании или агентства (занимающиеся в том числе продажей земли) для смены статуса этого участка. Услуга эта платная.

Внимание! Тот, кто продаёт участок, должен в письменном виде уведомить об этом главный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в установленных законодательством случаях заявить об этом в орган регионального самоуправления.

Подробный список данных, передающихся при реализации участка земли, перечислен в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Также нужно в оповещении о продаже указывать сведения о продавце и кадастровый номер земельного участка, дополнить извещение ксерокопиями правоустанавливающих документов на участок.

Законодательное регулирование в России

Законы, регулирующие куплю-продажу аграрных земель – Земельный Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Также к отношениям по купле-продаже земельных участков применимы общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского Кодекса РФ с учетом специфик, особенностей, определенных Земельным Кодексом Российской Федерации.

Какие лица имеют право реализовывать участки с/х назначения?

Сельскохозяйственную землю имеет право продать её собственник, которым может быть:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • государство;
  • муниципалитет.

Кто может купить, а кто — нет?

Землю сельскохозяйственного назначения могут купить:

  • граждане;
  • сельскохозяйственные предприятия (Земельный Кодекс РФ, ст. 78).

С/х землю не могут купить:

  • иностранные граждане (о том, какие земли иностранцы имеют право покупать в РФ, узнаете тут);
  • граждане, которые покупкой участка превысят максимальный размер общей площади сельскохозяйственных земель, имеющихся во владении одного лица (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • прочие лица по законодательству Российской Федерации.

Как происходит оценка перед реализацией и покупкой?

Отдельной проблемой стоит оценка с/х земли. Проводить оценочные мероприятия разрешено только специализированным компаниям, обладающим лицензию на оказание этого типа услуг. Компания обязана быть членом профильной саморегулирующейся организации и располагать в штате квалифицированным персоналом.

Оценку земель с/х назначения возможно заказать и у государственной, и у частной оценочной компании. Нужные документы для начала оценки:

  1. Свидетельство о регистрации прав собственности на сельхоз участок.
  2. Арендный договор (если участок находится в аренде); кадастровый паспорт/план оцениваемой земли.
  3. Сведения о существующих строениях, сооружениях и коммуникациях.
  4. Данные об обременениях участка.

К предоставленным документам нужно приложить заявление на выполнение оценочных работ. Оно описывает цели проведения оценки, тип стоимости сельскохозяйственной земли, которую требуется получить, описание предмета оценки и пр. Процедура проведения оценки платная.

Нюансы, которые следует учесть при заключения ДКП

Однако есть и некоторые аспекты, которые следует учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП) земли. Договор купли-продажи земли заключается в установленной земельным правом форме. Если стороны подписывают соглашение, которое не отвечает стандартной модели, оно может быть признано недействительным.

Акт должен включать название, дату и место его составления. В нем указываются нужные данные сторон и все важнейшие условия. В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:

  • правильное местоположение отчуждаемого предмета;
  • площадь участка земли;
  • его кадастровый номер;
  • целевое применение земельного участка, его категория;
  • документально засвидетельствованное разрешение на пользование участком;
  • обременения земельного участка (при их наличии).

Этот пункт особенно важен и его наличие обязательно. Иначе после покупки могут обнаружиться неизвестные факты в виде неуказанных владельцев и прочее. Это может создать проблемы новому владельцу. В некоторых случаях сделка вообще может быть признана недействительной.

Ознакомиться с правилами составления типового ДКП ЗУ можно в этом материале.

Скачать бланк договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Землю сельхозназначения (как и любой другой тип земли) можно продавать частями (долями) – эта возможность зафиксирована в законодательстве. Но эта тема сама по себе достаточно обширна, имеет множество своих нюансов, самостоятельна, заметно отличается от продажи целой земли, а потому её логично рассматривать в отдельной статье.

Землю сельскохозяйственного назначения можно и купить, и продать. Процесс купли-продажи сельхозземли представляет собой сложную процедуру, сопряжённую с заключением договоров, оценкой земли и извещением соответствующих государственных органов об этом действии. Сложность этой процедуры обусловлена наличием нескольких типов земли по её назначению и по формам собственности.

Преимущество в покупке сельскохозяйственных земель в нашей стране принадлежит государству. Собственниками земли могут быть как аграрные, так и несельскохозяйственные учреждения и организации. Заниматься на с/х землях можно только аграрной деятельностью. Также существует возможность продажи земли по долям, но это отдельный вопрос.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Категории земель в РФ для целевого назначения

Согласно действующему законодательству все земли делятся на несколько категорий. Каждая категория определяет определённый правовой режим, в котором будет применяться участок, а также конкретное целевое назначение. Однако есть такие земли, которые применяются по нескольким целевым назначениям.

Владельцы не могут определять принадлежность к определённой категории. Всего существует семь категорий.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

Земли сельскохозяйственного назначения

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся на территории небольших городов, сел и посёлков. Они применяются для сельского хозяйства. Также их можно использовать для таких целей:

  • любого сельского производства;
  • строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
  • выпаса скота;
  • здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
  • сенокоса;
  • Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
  • садоводства.

Иногда земли могут предоставляться различным организациям для возведения каких-либо промышленных объектов. Законодательство гарантирует защиту:

  • сенокосов;
  • пашни.

Земли населённых пунктов

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся в черте маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они, как правило, применяются для возведения различных зданий, которые развивают инфраструктуру населённых пунктов:

  • производственные здания;
  • строительные объекты особого назначения;
  • рекреационные;
  • жилые здания;
  • транспортная инфраструктура.

Каждый населённый пункт разбит на несколько зон. Каждая зона предполагает строительство определённых зданий. Все зоны регламентируются специальными нормами и правилами.

На территории каждой зоны установлен определённы регламент. Собственником данных земельных участков может быть как физические и юридические лица, так и государство.

Земли промышленности

Существуют категории земель, которые предназначены для возведения всевозможных объектов промышленности. Кроме этого, они могут применяться для таких сфер:

  • энергетика;
  • государственная оборона;
  • транспортная инфраструктура;
  • связь.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Это особая категория земель. Они охраняются законом, потому что представляют большую ценность для общества и государства. Кроме этого, они имеют несколько назначений:

  • культурное;
  • научное;
  • историческое;
  • оздоровительное;
  • эстетическое;
  • оздоровительное и другое.

Они не могут использоваться для сельскохозяйственных целей. Примеры территорий и объектов:

  • различные заповедники;
  • парки-памятники;
  • различные угодья;
  • парки;
  • заповедники;
  • ботанические сады.

Владельцами данной земли могут быть государство, всевозможные организации и компании, а также обычные люди. Она может быть как в коммунальной, так и частной собственности.

Земли лесного фонда

К данной категории можно отнести такие участки:

  • не покрытые лесом;
  • покрытые лесом;
  • нелесные.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

Они предназначены для ведения лесного хозяйства. Владельцами могут быть физические лица, государство или различные организации. Примеры:

  • болота;
  • гари;
  • прогалины;
  • просеки;
  • лесные массивы;
  • дороги и т. д.

Вся необходимая информация о земле указана в земельном кадастре.

Земли водного фонда

Это обширная категория. В её состав входят такие земли:

  • на которых располагаются всевозможные объекты водохозяйственных предприятий;
  • которые используются водными и водоохранными организациями;
  • на которых располагаются различные водные объекты;
  • на которых располагаются полосы отвода.

Примеры:

  • различные береговые полосы;
  • моря;
  • острова;
  • специальные сооружения;
  • специальные защитные полосы, которые расположены вдоль берега.

Что представляют собой земли сельскохозяйственного назначения

Данное понятие по-разному трактуется в источниках. Землями сельхоз назначения называют участки различной площади, которые находятся за пределами маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они используются для ведения сельского хозяйства.

Кроме этого, согласно российскому законодательству они могут применяться в различных формах:

  • для ведения подсобного хозяйства;
  • для нужд производства;
  • для ведения садоводства;
  • для нужд огородничества;
  • для введения животноводства и т. д.

Основное средство производства для села является земля сельхоз назначения (265 миллионов гектар). Как правило, на них производиться какая-либо продукция. Они имеют определённый вид разрешения по своим категориям.

Основные цели использования земель сельскохозяйственного назначения

Всё земли С/Н делятся на категории. Каждая категория определяет цели, для которых она может использоваться. Всего существует шесть основных целей.

  1. Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
  2. Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
  3. Для огородничества. Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:

    • ягодных культур;
    • картофеля;
    • овощных культур;
    • других культур.
  4. Для перевода земель с/х назначения в другую категорию. На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:

    • проведение коммуникаций;
    • проведение магистралей;
    • возведение промышленного объекта;
    • расширение границ.
    • строительство жилищного объекта;
    • проведение дорог и т. д.
  5. Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
  6. Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.

Особенности разрешения на использование

Данное понятие было введено, для того чтобы собственники рационально пользовались участками. Каждое разрешение на использование подразумевает ряд правил и норм, которые регламентируются законодательством.

Государственные органы контролируют процесс выдачи данных разрешений.

  1. Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Для того чтобы получить необходимое разрешение на применение нужно обратиться в местную администрацию, в которой зарегистрирован участок. Согласно действующему законодательству граждане РФ могут получить разрешение без предоставления участков.
  2. Для подачи заявления необходимо иметь на руках необходимый пакет документов.
  3. Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства. Граждане, которые имеют в собственности участок, который используется для ведения крестьянского хозяйства могут получить разрешение на использование в соответствующих административных органах. Для получения разрешения необходимо подать соответствующие заявление и такие документы:

    • заключение экспертизы;
    • копию паспорта;
    • набор, документов, которые подтверждают право собственности;
    • кадастровую выписку.
  4. Для ведения личного подсобного хозяйства. Все владельцы участков, которые применяются для ведения личного хозяйства могут подать заявление в административные органы для получения соответствующего разрешения на использование. Получение разрешение осуществляется стандартным способом.
  5. Для ведения дачного строительства. Если вы владеете участком, на котором расположена дача, то вы можете получить необходимое разрешение на использование. Для этого необходимо посетить местную администрацию и Управление архитектуры. Сотрудники данных ведомств должны предоставить вам правила застройки. После этого нужно предоставить пакет документов.

Преимущества и недостатки владения такой землёй

Преимущества:

  • регулярное подорожание;
  • престиж;
  • возможность продажи;
  • возможность самостоятельно обрабатывать;
  • возможность строительства дома или коттеджа;
  • возможность самостоятельно управлять;
  • возможность передачи в наследство;
  • прибыль.

Недостатки:

  • требуются средства для осуществления различных мероприятий, нацеленных на повышение плодородности.
  • сложно изменить целевое назначение;
  • ограниченная площадь, предусмотренная под строительство зданий.

Кто может продавать

На сегодняшний день в роли продавца земельного участка может выступать как государство, так и собственник. Собственником может быть физическое или юридическое лицо, организация или сельскохозяйственное предприятие.

  1. Государство. Как правило, продажа осуществляется в течение двух лет. Кроме этого, для проведения различных мероприятий и процедур нужно иметь большие вложения. Для начала государственные органы должны купить доли. После этого нужно получить необходимые свидетельства. Далее, проводятся собрание всех собственников и создаётся межевое дело. После постановки на кадастровый учёт, её можно выкупать.
  2. Собственник. В данном случае у собственника на руках есть на руках набор необходимых для продажи документов. Поэтому покупателя будут предоставлены готовые документы. Особенности продажи:

    • при несоблюдении правил и норм государственные органы имеют право изъять участок;
    • для проведения сделки купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю необходимую информацию;
    • продавец не берет на себя ответственность;
    • продавец имеет право установить право выкупа на определённый срок.

Процедура продажи земель сельскохозяйственного назначения: пошаговый процесс

  1. Договорённости между покупателем и продавцом. Две стороны обговаривают предстоящую сделку. Кроме этого, проводиться осмотр. Также определяется окончательная стоимость и проверяется наличие всех необходимых документов (свидетельство о праве собственности, паспорт, отказ местной администрации от участка, кадастровый паспорт).
  2. Заключение договора купли-продажи. Две стороны должны составить необходимый договор. Также договор купли-продажи должен быть заверен и подписан нотариусом.
  3. Проведение сделки. Покупатель должен предоставить продавцу необходимую сумму денежных средств.
  4. Проведение регистрации. Стороны должны обратиться в Министерство юстиции и провести регистрацию права собственности. Продавец и покупатель должны предоставить все необходимые документы.

Информация, которая указывается в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи должно быть указанно:

  • информация о целевом назначении данного земельного участка;
  • обязательства покупателя и продавца экспертная оценка специалиста;
  • описание данного договора и документ, который подтверждает право собственности;
  • наименование продавца и покупателя и варианты прекращения договора купли-продажи;
  • стоимость договора и ответственность покупателя и продавца за выполнение договор купли-продажи;
  • информация об участке и разрешение на отчуждение земельного участка;
  • порядок проведения денежных расчётов.

Правильная продажа: советы и рекомендации

Специалисты рекомендуют для продажи участков пользоваться услугами профессиональных юристов. В таком случае, вам не нужно будет изучать законодательство и вести переговоры.

  1. Обе стороны должны быть совершеннолетними. Сделка купли-продажи может совершаться только между совершеннолетними гражданами РФ. То есть покупатель и продавец на момент совершения сделки купли-продажи должны достигнуть восемнадцатилетнего возраста.
  2. Обе стороны должны быть дееспособными. Для проведения продажи земли стороны должны быть признаны дееспособными. Если лицо в судебном порядке признано недееспособным, то оно не может принимать участие в сделки купли-продажи.
  3. Участок должен состоять на кадастровом учёте. Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо чтобы земля состояла на учёте. Продавец должен предоставить покупателю паспорт, а также кадастровый номер (при наличии данных документов землю можно не ставить на учёт).
  4. В договоре должна быть указана оговорённая сторонами цена, иначе он будет считаться договором дарения. На этапе договорённости стороны должны определить окончательную стоимость земельного участка. Данную информацию должна быть указана в договоре.

Возможности эксплуатации земельных участков напрямую зависят от их категории. Земли сельхозназначения должны использоваться только с целью выращивания полезных культур и ведения сельскохозяйственной деятельности.

Рассмотрим, как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2020 году, какие документы потребуется собрать, кто может выступать сторонами сделки и как можно быстро оформить договор купли-продажи такого участка.

Общие моменты

Разберемся, какие термины и понятия необходимо знать гражданину, желающему приобрести или продать земельный участок сельхозназначения, дадим определение данной категории участков, рассмотрим основы нормативно-правового регулирования оформления такого рода сделок.

Что нужно знать

В РФ земли сельскохозяйственного назначения по количеству занятой территории уступают лишь площадям лесного фонда, которыми занято более половины всего государственного земельного фонда.

По площадям пашни РФ занимает лидирующее место в мире, однако количество используемых территорий составляет всего 8% от общего количества земель.

При этом сельхозугодья находятся в рамках земель сельскохозяйственной категории.

Часто граждане задаются вопросом, какие конкретно земли относятся к сельскохозяйственным и каким образом их допускается эксплуатировать.

Для участков сельхозназначения законодательством предусмотрено шесть подкатегорий, для каждой из которых предусмотрены допустимые виды использования:

  • земли для пастбищ, сенокосов и угодий. Они заняты долголетними растениями, внутренними трассами, коммуникационными сетями, переданы для частного подсобного хозяйствования;
  • неподходящие для пашни, однако такие земли можно применять для выращивания определенных видов культур;
  • земли со строениями сельхозназначения;
  • занятые водными объектами, выделяются для осуществления предпринимательской деятельности;
  • земли, занятые лесным фондом;
  • иные территории, не занятые под градостроительные объекты.

Определение данной категории участков

К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, находящиеся за рамками населенных пунктов.

Такие наделы используются для ведения частного или фермерского хозяйства, выращивания культур, выведения скота.

Сельхозземли применяются в двух направлениях:

  • с целью осуществления сельхозпроизводства;
  • для прочих схожих целей.

Общий правовой режим этой категории земельных наделов предполагает их передачу гражданам или юридическим лицам непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Однако необходимо отличать наделы сельхозназначения и наделы с/х применения. Вторые могут принадлежать к иным категориям земель.

Например, может эксплуатироваться с целью ведения сельского хозяйства территория лесного фонда, которая передана физическим или юридическим лицам на основе договора временного пользования.

Наделы сельхозназначения предназначены непосредственно для обслуживания полного цикла взращивания сельскохозяйственных культур и насаждений.

То есть на них допускается размещение складов и баз для хранения выращенных культур, административных зданий, трасс и иных объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования.

По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей.

Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.

Законные основания

Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

  1. Земельный кодекс РФ.
  2. Гражданский кодекс РФ.
  3. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  4. Закон «Об обороте земель сельхозназначения», последняя редакция от 24.07.2002 (ФЗ № 101).

С января 2020 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ. Так, изменения коснулись ФЗ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Были изменены особенности расчета земельного налога, и с начала 2020 года он рассчитывается не на основании кадастровой стоимости надела, а на основании рыночной цены участка.

Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.

Как продать земли сельскохозяйственного назначения

Приобретать и продавать участки не рекомендуется осуществлять в режиме спешки. Следует грамотно подготовиться к сделке, приготовить все необходимые документы, проверить все нюансы, чтобы в будущем избежать проблем и признания сделки недействительной.

Рассмотрим, как найти потенциального покупателя, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание, а также какие подводные камни могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Поиск покупателя

Продажа земельных наделов определяется такими моментами:

  • тип собственности;
  • кто выступает сторонами сделки;
  • категория и вид допустимого использования земли.

Специфика реализации с/х наделов состоит в том факте, что законом предусмотрено преимущественное право на приобретение надела федеральными или муниципальными органами власти.

Владелец надела сельхозназначения должен уведомить муниципальный орган о намерении продать свой участок. В уведомлении требуется сообщить цену надела и иные значимые условия сделки.

И только при получении отказа госоргана от приобретения гражданин имеет право реализовать надел физическому или юридическому лицу.

Рассмотрим процедуру оформления сделки. Первым делом необходимо найти потенциального покупателя, который заинтересован в приобретении вашего участка.

Основную роль в продаже имеет эффективное размещение рекламных материалов через все доступные источники информации, как печатные, так и интернет-порталы.

Владелец должен разместить объявление о продаже участка во всех доступных источниках информации.

Также можно обратиться к специалисту по недвижимости, который займется поисками покупателя, поможет быстро и юридически грамотно оформить договор купли-продажи.

Алгоритм действий владельца участка по поиску потенциального покупателя:

Размещение объявления о продаже на интернет-ресурсах В базах объектов недвижимости, в печатных изданиях
Обращение в агентство недвижимости и заключение договора В котором указывается желаемый срок реализации надела
Переговоры с покупателями Рекомендуем указывать реальную стоимость участка, а также возможности торга для скорейшего заключения сделки
Можете воспользоваться встречными объявлениями Для поиска заинтересованного покупателя

В основном в случае самостоятельной продажи вы потратите больше времени. Но если вы желаете обратиться к специалисту, то приготовьтесь к определенным затратам на его услуги.

Сбор необходимых документов

Прежде чем оформлять и заключать договор купли-продажи сельскохозяйственной земли, покупатель и продавец должны тщательно подготовить требуемые документы, чтобы сделка была оформлена правильно с юридической точки зрения.

Необходим следующий перечень документов:

  • паспорта обеих сторон;
  • кадастровый паспорт участка;
  • правоустанавливающая документация на землю;
  • выписка из единого госреестра.

Если участники сделки пришли к договоренности касательно основных условий сделки, тогда можно оформлять договор.

Первым этапом станет формирование предварительного соглашения, а затем стороны должны подписать основной договор купли-продажи.

При подготовке документации следует проверить все документы на действительность и подлинность, а также внести корректировки в кадастровый или технический паспорт надела при необходимости.

Когда стороны имеют на руках необходимые документы, они должны явиться в отделение Росреестра и предоставить пакет документации ответственному сотруднику, который уведомит о дате получения выписки из реестра на право собственности.

Завершающим этапом станет визит в МФЦ или УФРС с персональными документами и бумагами на землю. После оплаты госпошлины покупатель получает правоустанавливающую бумагу на землю.

Оформление договора

Рекомендуем уделить пристальное внимание корректности и юридической правильности оформления договора, учесть все существенные моменты в его пунктах.

Можно использовать типовый образец договора и вписать в него ваши данные. Иногда может потребоваться привлечение опытного специалиста, который поможет правильно оформить сделку.

С целью предотвращения возникновения спорных моментов рекомендуется выполнить нотариальное заверение договора.

Нотариус своей подписью и печатью заверит факт, что сделка была проведена на добровольной основе, и стороны не вправе предъявлять друг другу претензии.

Видео: земля сельскохозяйственного значения

Если у надела несколько собственников, тогда требуется нотариально заверенное согласие каждого из них на проведение сделки.

В тексте договора нужно указать паспортные и персональные данные сторон соглашения, а также адреса регистрации и постоянного проживания участников сделки.

Касательно надела нужно вписать всю значимую информацию – кадастровый номер, точное месторасположение, контуры и координаты.

Участники должны заблаговременно прийти к соглашению касательно стоимости участка, которая вписывается в договор.

Рекомендуется указывать реальную сумму сделки, это убережет от возможных рисков в случае признания сделки недействительной.

В договоре также требуется прописать способ расчета между сторонами и ответственность сторон. Покупатель своей подписью заверяет отсутствие претензий к продавцу.

А продавец заверяет отсутствие обременений и арестов на данном участке, которые могут препятствовать оформлению права собственности покупателем.

Какие могут возникнуть нюансы

Земельным законодательством определяются категории лиц, которые могут выступать участниками сделки по продаже земельного участка.

Основными условиями являются резидентство РФ и применение земли в соответствии с предусмотренной категорией.

Есть некоторые субъекта, которые могут использовать наделы сельхозназначения с некоторыми лимитами и ограничениями.

Так, наделы из государственной и муниципальной собственности могут передаваться на основании сделок аренды исключительно резидентам РФ.

В некоторых ситуациях эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения не является возможной без смены категории допустимого использования.

Итак, мы вам рассказали подробно, как осуществить продажу земельного участка сельскохозяйственного назначения, как найти потенциальных покупателей, каким нюансам стоит уделить особое внимание, какие документы требуется собрать.

Поэтому теперь данный процесс займет у вас меньше времени, ведь вы уже знаете особенности оформления и заключения сделки.

20734

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2020 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2020 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

  • Журнал
  • Поиск по журналу
  • Вся Россия

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/

  • Журнал
  • Вопросы риэлтору
  • Загородная недвижимость

советыЗагородная недвижимость

22 марта 2011・Московская область 5 734 12

Уважаемые специалисты, подскажите пожалуйста, каков порядок и условия при продаже земельного участка: категория — сельскохозяйственное назначение для сельхоз производства, площадь 3 га, собственник физ. лицо.

Советы 12

Николай РабиханукаевЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

Узнать подробнее

22 марта 2011,
15:28

Андрей!
первое — получить отказ субъекта федерации (область, край) от преимущественного права покупки.
далее: договор купли-продажи, с приложением правоустанавливающих документов.
Нужна помощь — звоните!

Интересует — форма извещения в субъект федерации (в данном случае — правительство Московской области) о преимущественном праве покупки.

Николай, почту получил. Огромное спасибо, коллега!

Нужно отправить письмо с уведомлением»Правительству МО» с указанием цены, за которую вы им предлагаете, также нужно указать, что через 35 дней после получения ими вашего письма вы продадите участок не ниже указанной вами цены.
Обычно на 35-45 день они присылают отказ от покупки.
С отказом на руках можно делать сделку по цене не ниже указанной для них, но в теч 1 года.

Добрый день.
Письмо лучше всего отправлять через нотариуса — они уполномочены удостоверять и отправлять уведомления — личное уведомление спокойно могут «не получить».

Игорь, а если лично извещение доставить и зарегистрировать как входящее?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

Узнать подробнее

22 марта 2011,
23:13

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской
Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он
продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в
письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации
или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о
намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора
.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении…..
Больше в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Добрый день.
Очень подробно и доходчиво порядок действия разъяснен в законе «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Здравствуйте Андрей! Условия продажи — Вы определяете сами. Что касается порядка — то вначале Вы должны получить отказ от преимущественного права покупки от правительства МО. Форма извещения — свободная, главное, чтобы там содержалась информация какой именно участок Вы собираетесь продавать и по какой цене. Передаете под подпись, или отправляете с уведомлением о вручении. В договоре купли-продажи в последующем, должна стоять цена не ниже предложенной к выкупу.

Николай Технерядов24 мая 2011,
1:17

Андрей, в начале нужно написать письмо в тот субъект где находиться земля с предложением выкупить, если получите оказ от права покупки, можете искать покупателя.

Любому предпринимателю или гражданину, желающему заняться сельскохозяйственной деятельностью в коммерческих целях, понадобится определённый земельный массив.

Покупка такого недвижимого имущества сопряжена с множеством правовых процедур и сложных этапов заключения сделки.

О том, как правильно оформить процедуру и на что покупателю нужно обращать внимание рассказывается в данной статье.

Законодательное регулирование вопроса

Владельцами участка сельхозназначения могут быть:

  • Физические и юридические лица.
  • Госорганы и муниципалитет.

Согласно ФЗ 101 от июля 2020 года, купить угодья могут и иностранные граждане (условия определены в статье 3 данного Закона).

Итак, такие сделки регулируются согласно:

  1. Закону Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Он установил, что местные органы получают преимущественное право покупки продаваемого надела. Так, согласно ФЗ, продавец должен в первую очередь предложить купить у него земельный надел муниципалитету (отправив извещение о продаже в письменном виде, в котором будут указаны все условия сделки), а уже затем, в случае если органы субъекта отказываются от покупки, договариваться о продаже ЗУ с другими лицами. Однако это правило не касается случаев, когда земля выставлена на продажу на публичных торгах, либо была изъята госорганами в государственных целях.
  2. Земельному кодексу. В статье 77 определено, какие именно участки признаются землями сельхоз назначения. Так, это территории, которые находятся за границами населённых пунктов. Их можно использовать (согласно виду разрешённого пользования) только для занятия с/х деятельность и в сопряжённых с ней целях (проживание работников, хранение собранного сырья и техники и т.п.).
  3. Гражданскому кодексу (статьи 131, 164, 165 и 551). Он закрепил получение прав на участок покупателем и период расчёта за покупку. Установлено, что выплатить указанную сумму покупатель должен не позднее, чем через 90 дней с момента, когда он провёл регистрацию своих прав в госорганах. Без госрегистрации прав сделку могут признать недействительной.

Поскольку сельхозземли чаще всего являются самыми плодородными и ценными, государство наделило их специальным правовым статусом и защищает их в специальном порядке (зафиксировано в 77 статье ЗК).

Условия осуществления сделки

Все угодья, выставленные на продажу, принадлежат двум рынкам:

  • Первичному – это те участки, которые ранее не являлись частной собственностью.
  • Вторичные – у которых раньше был владелец.

Надёжнее покупать ЗУ с первичного рынка – у государственных и муниципальных органов, а также у авторитетных компаний, известных своей деятельностью в сфере продажи земель. Сделки о продаже с вторичного рынка менее безопасны.

Продавец вправе сам определить, за какую цену он готов расстаться с имуществом и правами на него. Таким образом, оно является рыночной. Он не обязан определять стоимость угодья на основе его кадастровой стоимости.

Условия продажи определяются на основе:

  • Допустимого назначения земли.
  • Характеристик надела – плодородности, площади и т.п.
  • Возможности перевода данного участка в другую категорию.
  • Размером земельного налога, оплачиваемого с конкретной недвижимости.

За владельцем остаётся право самостоятельно решить, как именно он готов продать имущество:

  • После получения полной денежной суммы.
  • Оформив оплату в рассрочку.
  • Потребовав с покупателя задаток или аванс, дабы убедиться в том, что он действительно хочет купить данный участок (для этого определят способ передачи средств и подготовят дополнительное соглашение или расписку о получении средств).
  • Отдать территорию предприятию в качестве собственности, закреплённой в уставном капитале.

Муниципальные органы вычисляют стоимость участка главным образом на основе показателей почвы и её плодородности, и только потом – исходя из его месторасположения и размера. Цена вычисляется согласно местным нормативно-правовым актам, регулирующим различные аспекты покупки.

Помните, что использовать сельхоз наделы можно только согласно их целевому назначению. Скажем, строить жилые дома можно только в том случае, если вы сформировали крестьянско-фермерское хозяйство.

Порядок оформления сделки

Покупка земли с/х назначения проводится посредством заключения договора купли-продажи.

В нём обязательно должны присутствовать такие сведения:

  • Дата и место, где был подписан договор.
  • Информация об участниках сделки. Физические лица предоставляют свои паспортные данные, юридические – названия организации или органа.
  • Сведения о продаваемом наделе.
  • Стоимость оплаты за покупку ЗУ и способ расчёта по сделке.
  • Обременения и ограничения недвижимого имущества.
  • Момент, после которого договор вступает в силу.
  • Число подготовленных экземпляров соглашения.
  • Подписи обеих сторон.

Учтите, что если сделка купли-продажи такого имущества была проведена с нарушением федерального законодательства или законов субъектов РФ, органы местной власти имеют право забрать такую землю.

К тому же, уже после оформления сделки на нового владельца ложатся определённые обязанности:

  • Он должен будет пользоваться территорией согласно её целевому назначению.
  • Собственник должен следить и заботиться о плодородности и экологической чистоте земли.

В противном случае, если будет выявлен факт нарушения данных условий, властные органы имеют право изъять недвижимость у нарушителя. Поэтому, прежде чем купить любой участок, покупателю стоит внимательно изучить документы и саму территорию в натуре. Иначе, уже после завершения сделки он будет отвечать за нарушения прежнего владельца участка.

Независимо от статуса продавца, покупка земель сельхоз назначения проводится в ряд этапов:

  1. Вначале собственник должен будет известить о продаже и стоимости участка компетентные органы, отвечающие за земельные массивы на местах. Обычно, условия продажи, зафиксированные в письме к госорганам, станут основой дальнейшего договора купли-продажи ЗУ. Если они отказываются приобретать имущество (либо игнорируют предложение о покупке в течение установленного срока), тогда продавцу разрешено проводить сделку о продаже земли с иными лицами. Важное условие – он должен будет предлагать купить недвижимость по той же цене, что была предложена муниципалитету.
  2. Далее, стороны занимаются подготовкой обязательных документов и обсуждают условия будущей сделки. Продавец должен будет собрать все необходимые бумаги, которые осмотрит покупатель, а затем – органы государственного учёта. Здесь же проводят обоюдную проверку документов (не расходятся ли указанные сведения в документах, правильно ли указано месторасположение недвижимого имущества, совпадают ли реквизиты продавца и владельца и пр.). Затем определяют порядок взаимного расчёта между сторонами (банковским переводом или передачей наличных на руки) и окончательную передачу имущества новому владельцу (для чего составляют и подписывают передаточный акт).
  3. Стороны оформляют соглашение купли-продажи ЗУ и ставят свои подписи. Затем они проводят непосредственный расчёт, а продавец передаёт покупателю недвижимость.
  4. Новый собственник должен зарегистрировать свои права в госорганах.

Если вы покупаете участок у физлица, убедитесь, что у него есть все необходимые документы на землю.

Вы можете проверить, есть ли у него право собственности на недвижимое имущество самостоятельно, сделав следующее:

  1. Зайдя на онлайн-сервис Справочной информации по объектам недвижимости (он расположен на официальном сайте Росреестра).
  2. Придя в отделение кадастровой палаты и запросив информацию самостоятельно. Чаще всего они располагаются в администрации вашего населённого пункта.

Сведения о том, были ли зарегистрированы права на участок, в обычном порядке выдают в течение следующих пяти рабочих дней (со дня обращения). Если же продавец действительно зарегистрировал участок во владение, кадастровая служба предоставит выписку (услуга стоит 200 рублей), в которой зафиксированы ограничения и обременения, наложенные на участок.

Другой порядок покупки действует в том случае, если покупатель приобретает землю у государства и местных органов власти. Имейте в виду, что продажа может проводиться долгое время (до 2 лет). Для покупки вам придётся:

  1. Подать заявление в муниципальный орган, запрашивая выдать вам территорию сельхоз назначения. В ходатайстве вы обозначаете, с какой целью собираетесь купить участок (обязательно укажите, что вы желаете получить права собственности на него), а также необходимые характеристики надела (площадь, плодородность земли, вид разрешённого пользования и т.п.).
  2. Ваше заявление рассмотрят в отведённые сроки и вынесут соответствующее решение (подготовив постановление главы населённого пункта). Отказ должен быть мотивирован, а причины такого решения указываются в выписке из постановления. При этом вы можете обжаловать решение в судебном порядке.
  3. Необходимые документы, подтверждающие ваши права на надел, должны быть согласованы с рядом местных служб, отвечающих за строительство в городе, состояние санитарии, пожарной безопасности и природы, а также за культурно-историческую ценность данного недвижимого имущества. Все они проведут самостоятельную проверку документов, а затем подготовят заключение (подписанное руководителем и заверенное служебной печатью).
  4. Покупатель регистрирует права на землю в регистрационной палате.
  5. Стороны составляют и подписывают договор покупки земельного надела, покупатель рассчитывается с государством за землю.
  6. Новому владельцу выдают правоустанавливающие документы – свидетельство о праве владения. В самом регистрационном органе остается документ, в котором указано, на каком основании был выдан правоустанавливающий документ – эта бумага понадобится в дальнейшем, если новый владелец решит продать землю.
  7. После этого он должен провести процедуру межевания участка (чтобы определить его границы и подготовить документы). Сделав это, собственник сможет осваивать c/х землю, поскольку для этого нужна заранее подготовленная проектная документация.

Учтите, что отказать вам в покупке земли государство и муниципалитет могут по самым разным причинам. Чаще всего отказ связан с отсутствием свободных наделов c/х использования или невозможностью выдать вам недвижимое имущество на запрашиваемой территории. К тому же, в каждом регионе есть свой перечень льготников, которым органы власти предоставляют земли в первую очередь.

Преимущественное право приобретения

Поскольку муниципальные образования, которые расположены рядом с сельхоз участками, обладают правом первоочередной покупки надела, то для покупки земли иными лицами и проведение сделки понадобится также получить письменный ответ от госорганов:

  • Отказ от права покупки угодья, выставленного на продажу.
  • Разрешение на проведение сделки купли-продажи третьими лицами.

Подготовкой и принятием решения по такому вопросу занимается один из двух комитетов – по управлению государственным или муниципальным имуществом.

Пошаговая инструкция действий по оформлению сделки купли-продажи представлена в следующем видеосюжете:

Гражданин или организация, владеющая участком земли сельхозпредназначения, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе – оформить его продажу.

Собственник может сделать это по разным причинам. Данная сделка заключается в особом порядке.

В статье рассказывается о порядке и правилах оформления такой процедуры.

Законодательное регулирование вопроса

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

  1. ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
  2. Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
  3. Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Правила и порядок проведения сделки купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи ЗУ.

Собственниками сельскохозяйственных участков могут быть как юридические, так и физические лица, а также государственные и муниципальные органы.

Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.

Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:

  1. Сначала владелец извещает о факте и условиях продажи местные органы власти. Если муниципалитет не захочет покупать ЗУ, продавец может предлагать его другим лицам.
  2. Проводится поиск потенциального покупателя.
  3. После того, как покупатель был найден, стороны готовят необходимые документы и согласовывают условия сделки.
  4. Заключается договор купли-продажи и проводится взаимный расчёт.
  5. Участок по передаточному акту переходит к новому владельцу, который регистрирует свои права на него.

Земельные участки сельхоз назначения продаются на определённых условиях, с учётом:

  • Целевого назначения надела.
  • Плодородности сельскохозяйственных угодий.
  • Можно ли перевести надел в другую категорию.
  • Величиной налога, взимаемого с земли.

Для осуществления сделки продавец должен будет подготовить и предоставить покупателю и органам госучёта всю необходимую документацию. Покупатель будет обращать внимание на все важные моменты, указанные в документах – совпадает ли фактическое и юридическое местонахождение приобретаемого объекта недвижимости, сходятся ли реквизиты продавца, продающего ЗУ и его владельца и т.д.

Владелец может сам решить, на каких условия он хочет продать землю:

  • Оформить продажу с полным расчётом.
  • Продать в рассрочку.
  • Затребовать задатка или аванса от покупателя, что подтвердит серьёзность его намерений (в таком случае потребуется подписать предварительное (дополнительное) соглашение либо расписку).
  • Передать надел организации как собственность, указанную в её уставном капитале.

Территория принадлежит государству

Продажа земли c/х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.

Продажа ЗУ, принадлежащих муниципальным и государственным структурам, осуществляются следующим образом:

  1. Покупатель должен подать ходатайство (заявление) в местное представительство о выдачи ему земли c/х назначения. В нём также указывают цель приобретения участка и его желаемые характеристики (размер, местонахождение, плодородность, вид и т.д.).
  2. Органы рассматривают полученное заявление и выносят решение, которое фиксируется в постановлении главы муниципалитета. В случае отказа указываются причины, побудившие принять такое решение. Заявитель может обжаловать решение в суде.
  3. Правоустанавливающие документы на ЗУ согласовываются с местными службами градостроительства, охраны природы и санитарно-пожарного контроля, а также органами, которые выявляют историческую и культурную ценность недвижимости. Каждая служба проводит проверку и по её результату выдаёт заключение (на нём должна присутствовать подпись руководителя и личная печать службы).
  4. Права на объект регистрируются в местной регистрационной палате.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи ЗУ.
  6. Покупатель получает правоустанавливающие документы на землю с/х назначения, а стороны соглашения проводят расчёт. Затем в обязательном порядке нанимает специалистов для проведения процедуры межевания. По её результатам будут определены границы и документация недвижимости.

Цену участка продавец (т.е. муниципалитет) определяет главным образом исходя из его коэффициента плодородности и особенностей почвы, а уже затем на основе его местонахождения и площади. Стоимость будет определена в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми органами местной власти. В каждом регионе есть списки льготников, которым землю предоставляют в первую очередь.

Владелец – физлицо

Продажа сельскохозяйственных угодий физическими лицами (на так называемом вторичном рынке) осуществляется по стандартной процедуре.

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.

Стороны рассчитываются между собой, а сам ЗУ переходит к новому владельцу после подписания передаточного акта.

Уведомление о продаже

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

  • Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
  • Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
  • Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
  • Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Для продажи необходимо подготовить:

  • Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
  • Выписку из ЕГРН предмета сделки.
  • Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
  • Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

  • Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
  • Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
  • Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
  • Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
  • Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
  • Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
  • В какой момент договор вступает в силу.
  • Обязательно – подписи все участников сделки.

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

  • Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
  • Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Особенности и порядок продажи пая

Земли часто передают в пользование аграрным организациям или частным фермерам. Они нужны им в качестве пастбища, для выращивания определённых культур и т.д.

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить пай органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

  • Цену, за которую он предлагает государству свой пай.
  • Параметры земли и вид её предназначения.
  • Условия расчёта между сторонами сделки.

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной. Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости. Она может быть основана не только на кадастровой стоимости, но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

  • Насколько он плодороден.
  • Обременён ли надел какими-либо ограничениями (сервитутом и пр.).
  • Каково состояние земли – растут ли на нём вредные кустарники, деревья и т.п.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Правила аренды

В статье 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения определено, что в аренду разрешено передавать те участки, что стоят на государственном учёте в кадастровой службе (как в личной, так и в долевой собственности).

Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.

В нём может быть прописано, что:

  • Участок возвращается назад арендодателю после истечения срока аренды, либо же передаётся во владение арендатору.
  • Нарушение условий соглашения приводит к определённым санкциям в отношении нарушителя.

Если на протяжении всего срока соглашения арендатор не нарушил условия договора и исполнял свои обязательства, за ним сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Совокупная площадь всех с/х наделов, одновременно арендуемых одним лицом, законом не ограничена.

Минимальный срок аренды сельскохозяйственной земли определяется на уровне субъекта РФ. Максимально возможный срок аренды сельхозземель – 49 лет.

Договор должен быть зарегистрирован в государственных органах. Помимо этого, если участок находится в долевой собственности, для заключения договора аренды потребуется разрешение собрания совладельцев объекта недвижимости.

Об общих правилах продажи ЗУ смотрите в следующем видеосюжете:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: