Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2020 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Законно ли их действия?

Новоя панельная 10ка

Выносят из квартиры прямо обломки стен, а сегодня в лифте наткнулась на такое объявление от жильцов!

Комментарии

Незаконная перепланировка, а она у большинства незаконная, увы, это одна история. И это, конечно, не айс, поскольку последствия непредсказуемы, особенно учитывая «профессионализм» ремонтных бригад. А шум от ремонта... Да, он есть и будет. Такое чувство, что все возмущающиеся вообще никогда не шумят, ремонтов не делают, гвоздей не вбивают и «святым духом питаются».  Въехали в новостройки и так и живут в бетоне, без розеток, унитаза и всего прочего. Или во вторичках так и живут с чужими обоями в масляных пятнах. Это все от бессильной зависти и избытка свободного времени и нерастраченной энергии, которую неплохо бы в мирное русло направить.  ИМХО. Меня соседи особо не доставали, была пара попыток, но поскольку мы шумели, как разрешает российское и московское законодательство, и перепланировка у меня узаконенная…то, «где сядешь, там и слезешь». Не люблю, когда люди от излишнего любопытства и нетерпимости в мою жизнь лезут. Как черновые работы закончили, вообще запретила рабочим кому бы то ни было дверь открывать. Все переговоры строго на лестничной клетке, а то есть любители «на экскурсии» шастать. И к тому же, ремонт, он ну 4 месяца — полгода (самый шум), а дите на скрипке пилит или на рояле долбит лет эдак 6-8. Еще неизвестно, что мучительнее: 2 часа перфоратора или 2 часа рояля на одной ноте :)) Это я к чему собственно: терпимее надо быть к друг другу! С наступающим всех Новым счастливым годом! Всем красивых уютных интерьеров и дружелюбных соседей!

Не несущие стены же все же должны быть… Но после того, как над нами делали пере планировку, в спальне пошла трещина. У соседа и их 3... Мы свою заделали… Так что фиг его знает насколько опасно все это… 

Вот где-то дети, а у нас в доме пенсионеры всю плешь проели…

Пришла тут ко мне главная по подъезду и с наездом говорит: «Заканчивайте скорее свой ремонт, сколько можно, а то на вас все жалуются, будете продолжать полицию, налоговую и т.п. вызовем. У нас тут пенсионеров много, дом спокойный. Понаехали тут»... А как я могу быстрее ремонт закончить, если теже жильцы просят в выходные не работать, в обед не шуметь???? 

Достали меня… в итоге послала ее далеко, так как рабочие шумят с 10 до 18 с перерывом с 13 до 15, по выходным не работают, стены не сносят. Еще предложила ей мне денег всем подъездом собрать, чтобы я ремонт не растягивала, а то у меня на все материалы сразу не хватает... Заткнулась и ушла.

Честно говоря, такое впечатление, что люди сами никогда ремонты не делали.

Но я правда тоже против сноса стен!!!

вот и я из-за этого с ужасом думаю о переезде (уже скоро предстоит)

мы с ук подписывали документы! и там было сказано, что с 9 до 19-00 проводятся ремонтные работы, с 13-15 не шуметь — обед!

выходные и праздники не шуметь

нарушение — после предупреждения охраны, вызывают полицию и отключают электричество

каждый, кто получает ключи, подписывает этот документ! бывают, что нарушают, но с первого раза понимают! 

возможно стоит вам обратится в УК? или в тсж?

Жить в доме где идет ремонт (!) но каждый новострой через это проходит .
Сами делали ? или в то что было заехали.? Поэтому можно посочувствовать  но не более . ( У меня токсикоз был жуткий , с кровати почти не вставала а надомной стены в мпсм доме штробили- все лето , было одно желание  только бы не останавливались и быстрей закончили ) Они свое все равно отстучат но вот вопрос сколько 1 месяц или 2 с перерывами на сон
В остальном -устройство проемов в несущих стенах только лицензионной фирмой и с усилением  согласование обязательно.

Мы ремонт еще не делали, заехали в  то что сделали застройщики. Ремонт еще год полтора делать не будем, т.к на стенах в зале разрываются обои!

Я ничего против ремонтов не имею. Мы на работе, ребенок в садике. В выходные конечно сверлят-долбят, но мой сон сильнее этой долбежки, сын уезжает к родителям! 

Я вот только боюсь что бы лишнего не снесли, что бы реально обрушения небыло! Панельный дом все таки не такой безопасный как кирпичный.

доживете до своего  ремонта на многие вещи  станете смотреть по другому  я о шуме и о спящих детях ..( мне иногда кажется что некоторые топикстартеры  в мамских форумах одни в мире  кто был беременный и(или) кто воспитывает ребенка )
я не о сносе несущих стен

А мы по соседям не ходили, да это и не обязательно. Просто документы предоставили председателю ТСЖ и все. Потому, что всем не угодишь, у нас есть соседи не совсем адекватные, им бесполезно что-то объяснять. 

У меня сосед  пенсионер е…  напал на зятя( за волосы схватил сзади)  когда тот полы в общем коридоре после установки входной двери  мыл , парень еле увернулся -благо у меня  зять в адеквате 

У нас примерно такой же сосед. Недавно, напал на мужа, когда он с ребенком вниз спускался, начал пинаться и кулаками махать. Маленький наш напугался, муж его оттолкнул, подхватил сына и быстро ушел. Вот как бы я ему объясняла, что планирую стены переносить.

нет- зять деда  и пальцем не тронул, муж (собственник) в милицию ходил -дед еще и главный по подъезду (старый стукач на закрытом заводе у меня с ним мать работала )

когда мы делали ремонт и узнавали такие детали, нам сказали — проем в стене можете делать ТОЛЬКО по согласованию с соседями (но нам проем не нужен был), не несущие стены ломайте, сколько хотите.  Но все равно, мы прежде чем начать ремонт обошли соседей и спросили, когда у них дети спят — получилось, что с 14 до 18 никаких шумных работ проводить было  нельзя — 3 деток по разные стороны в это врем спали :) Ломали стены между туалетом и ванной (объединяли), тоже кусками выносили и тоже из другого подъезда возмущались, что мы дом рушим и несущие стены выносим)))

С шумом ничего поделать нельзя, законодательство дневной детский сон не предусматривает.

Но можно пойти и поговорить по-хорошему. Объявление тоже метод, но почему не зайти и не спросить, что за люди, что делают, какие сроки. Может, они ничего и не нарушают и можно с ними договориться по-соседски насчет дневного перерыва.

Кто право имеет?

Что можно и что нельзя

Для справки:

Для панельных домов есть отдельные ограничения. Они связаны с конструкционными особенностями подобных зданий. Так, нельзя устраивать дверные проемы, ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах; сверлить каналы под провода в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями и плитах перекрытий. Для создания новых дверных проемов тоже есть определенные нюансы, и подобные изменения нужно согласовывать заранее с проектной организацией.

Может показаться, что запретов гораздо больше, чем возможностей, однако подавляющее большинство из них достаточно разумны и направлены на то, чтобы защитить безопасность всех жильцов дома.

К счастью, остается немало видов работ, которые доступны владельцам и могут улучшить «эргономичность» квартиры в соответствии с пожеланиями проживающих.

Некоторые изменения в принципе можно производить без разрешения и согласования проекта (об этом ниже). К ним относятся, естественно, различные виды ремонта (не затрагивающие несущие конструкции), замена окон, элементов отопления (главное — чтобы новые были аналогичны старым по характеристикам), остекление балконов (без дополнительного утепления).

Все остальное, что не запрещено, тоже возможно реализовать, но проект придется сначала согласовать.

Где ваши документы?

2. Согласование получившегося проекта

Для этого в органы местного самоуправления необходимо передать пакет документов, в который входят: заявление, документы на владение квартирой, технический паспорт, письменное согласие всех несовершеннолетних, прописанных или зарегистрированных в квартире. 

А вдруг никто не заметит?

Игорь Доренков, начальник юридического отдела, РОО ОЗПП «Росконтроль»:

В случае, если контролирующим органом будет выявлена перепланировка, владельцу квартиры придется оплатить штраф. Кроме того, жилищная инспекция заявит требование о том, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние, и придется в сжатые сроки или исполнить предписание, или согласовать уже выполненные работы.

Хотелось бы развенчать популярный миф о том, что перепланировка мешает продать квартиру. Нет, это не так. Для регистрации не нужно приглашать БТИ или передавать кадастровый паспорт в Росреестр. Однако, покупатель может попросить показать план БТИ, и внимательно сверить его с фактическим состоянием квартиры. Выявленная неузаконенная перепланировка может стать основанием для того, чтобы потребовать снизить цену, поэтому наш совет — заранее готовить все документы в соответствии с требованием закона.

Подписка

Подпишитесь на полезные статьи

Каждую неделю мы рассказываем о новых сравнительных тестах продуктов
питания и бытовой техники. Коротко и по
делу.

Перепланировка квартиры в панельном доме- пример оформления

Строительство крупнопанельных домов в СССР было распространено очень сильно, так что большинство вторичных квартир располагается именно в таких домах. Требования к комфортабельности и жилищным условиям таких квартир давно ушли вперёд с момента их строительства, а потому у жителей часто возникает желание изменить их планировку под свои нужды. В данной статье мы рассмотрим все особенностиперепланировки квартир именно в панельных зданиях.

Содержание статьи

1. Как определить, что Ваша квартира расположена в панельном доме?

Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.

Если на фасаде Вашего дома видны такие швы, то он является панельным. Иногда в панельных домах наружные стены выполняются из кирпича (башни Вулыха, Тишинская, серия II-29), но это бывает очень редко.

Во-вторых, можно узнать тип своего дома по его адресу на сайте tipdoma.ru в разделе «поиск». После того, как Вы вбили свою улицу, смотрите номер своего дома и в графе «стены» будет указано «панельные». У большинства панельных домов есть своя серия. Это шифр архитектурно-строительных чертежей дома, на основании которого производятся детали здания и собираются на месте. О том, как узнать серию дома по адресу мы уже писали тут.

2. Можно ли сделать перепланировку в панельном доме?

Как и в любом другом доме перепланировку квартиры делать можно. Однако при этом она не должна нарушать множество законодательных и строительных требований, о которых мы и поговорим ниже.

3. Перепланировка в панельном доме. Все особенности.

Итак, рассмотрим отдельные нюансы, которые присущи ремонту именно в крупнопанельных зданиях.

3.1. Ремонт квартир в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций.

Согласованная перепланировка квартиры в панельном доме.

Для начала необходимо определить какие же стены в Вашей квартире являются несущими. Для этих целей мы специально создали отдельную статью, а также базутиповых домов с указанием несущих стен на планировках квартир каждой серии.

Если Вы планируете затрагивать несущие стены, то допустимость таких мероприятий и все связанные с ними нюансы мы подробно рассмотрели в пункте 1 соответствующей статьи.

Очень рекомендуем Вам её прочесть, а здесь приведём лишь основные тезисы. Если панельный дом ввели в эксплуатацию до 2007-ого года, то проём в капитальной стене выполнить и согласовать возможно. При этом его допустимая ширина колеблется в габаритах 900-1100 мм., а длина оставляемого простенка (от наружной стены или существующего проёма) должна быть не менее 2020 мм. Если панельный дом сдали в эксплуатацию после 2020 года, а также его автором является институт МНИИТЭП или Моспроект (более 90% всех панельных домов в Москве), то затрагивать капитальные стены нельзя, так как это нарушит защиту здания от прогрессирующего разрушения. В этом случае проём можно выполнять только в специально предназначенном для этого участке несущей панели, выполненного в виде углубления, если таковой имеется.

Проём обязательно должен быть усилен рамой в соответствии со специально разработанным проектом перепланировки и согласован.

3.2. Перепланировка панельной квартиры с присоединением балкона.

Данный тип работ мы также подробно разобрали в пункте 2 статьи об объединении балкона.

Здесь озвучим лишь основные тезисы.

Во-первых, в любых панельных домах запрещено убирать дверной порог при выходе на балкон- это не разрешает делать автор проекта дома.

Во-вторых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно только в домах до 2007-ого постройки. Производить это в домах после 2007-ого года возведения запрещено аналогично проёмам (см. пункт 1 статьи).


Комментарий к видео:

Изменение пункта: техническое заключение от автора проекта дома при затрагивании несущих конструкций требуется теперь согласно пункту 1.4.7. Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508 (а не пункту 1.4.7, как это было раньше до ввода ПП №1572).

3.3. Ремонт в панельном доме по типовому проекту.

С 1 декабря 2020 года согласование перепланировки квартиры в панельном доме в соответствии с Постановлением Правительства №508 можно выполнять по типовому проекту, сославшись на него в заявлении на перепланировку. Подробно все аспекты использования такого проекта мы рассмотрели здесь. Чтобы воспользоваться типовым проектом, во-первых, Ваша квартира должна быть представлена в специальном каталоге типовых проектов (с абсолютно такой же планировкой), а, во-вторых, Ваша новая планировка квартиры абсолютно полностью должна совпадать с планировкой, представленной в этом каталоге. На практике очень редко пожелание собственника по изменению своей планировки полностью совпадает с той, что указана в каталоге, так что типовыми проектами удается воспользоваться достаточно редко. К тому же в каталоге представлены далеко не все серии и не все типы квартир.

3.4. Перепланировка квартиры в панельном доме с штроблением стен.

Очень часто собственники хотят провести внутри несущих стен электропроводку и трубы водоснабжения, канализации. Устройство для этого штраб запрещено пунктом 10.11 Прил. №1 к Постановлению Правительства Москвы 508. Такое затрагивание несущей панели может привести к повреждению её рабочей арматуры. Если это кто-то заметит (пожалуется управляющая или соседи), то помимо штрафа, необходимо будет не просто заделывать штрабу в стене, а выполнять её усиление для восстановления несущей способности по специальному проекту от автора проекта дома, который может стоить баснословных денег (до 2020 000 рублей). Поэтому штрабы в несущих панелях лучше не делать.

В остальном перепланировка панельной квартиры ничем не отличается от перепланировки квартир в других зданиях. О разных типах таких перепланировок и их нюансах Вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем сайте. К примеру, об объединении кухни и перепланировке санузла. Также рекомендуем прочесть статью о том, как узаконить перепланировку.

4. Согласованные варианты перепланировки квартиры в панельном доме. Идеи ремонта в панельном доме.

Ниже мы привели несколько примеров согласованных переустройств квартир в крупнопанельных зданиях. Возможно, Вы сможете извлечь из них какие-либо идеи для перепланировки своей квартиры.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в панельном доме 60 кв м.

В данном примере представлено переустройство квартиры с расширением мокрой зоны (санузла) на прихожую и устройством для доступа в кухню проёма в капитальной стене. Такая перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме очень распространена.

Перепланировка двухкомнатной квартиры в панельном доме.

до переустройства

после переустройства

Выше приведен пример удачной перепланировки двухкомнатной квартиры, позволяющей выиграть дополнительную изолированную комнату за счет перемещения кухни. Правда, в большинстве квартир таких домов расположение несущих стен не позволяет осуществлять такие переустройства. Однако, такой ремонт двушки в панельном доме с переносом кухонного оборудования является одним из самых распространенных.

Перепланировка трешки в панельном доме.

до ремонта

после ремонта

На иллюстрациях приведен ремонт в панельной новостройке. Ремонт в трехкомнатной квартире панельного дома заключался в перемещении кухни на территорию коридора в доме серии И-155. Данная серия домов, в целом, обладает не таким количеством несущих стен, а потому предоставляет определенную свободу для реализации своих идей. Помимо переноса кухонного оборудования, незначительно изменилась конфигурация не несущих перегородок между жилыми комнатами.

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в панельном доме.

до переустройства

после переустройства

На данных картинках приведена согласованная перепланировка с переносом уборной и расширением ванной комнаты на коридор в доме серии КОПЭ. Это одна из самых удачных серий за всю историю панельного домостроения по теплотехническим, строительным и планировочным решениям.

Перепланировка панельной хрущевки.

Одной из немногих панельных серий с внутренними не несущими стенами является дом серии 1-515 в пятиэтажном или девятиэтажном исполнении. Правда, в наше время эти дома уже не строят. Такая свобода позволяет даже объединять кухню со смежной комнатой за счет полного демонтажа разделяющей их перегородки.

Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме.

К сожалению, большинство однушек из-за своей площади оставляют совсем мало вариантов для какого-либо значительного переустройства. В данном случае произведена простая перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме с небольшим увеличением мокрой зоны.

Перепланировка панельной трехкомнатной квартиры.

Ещё один пример классического переустройства. Ремонт в трешке панельного дома заключался в следующем: на площади коридора установили уборную, а вход в кухню осуществили за счет проёма в несущей панели.

Перепланировка в 9-этажном панельном доме.

Ремонт в панельной девятиэтажке представляет собой ту же идею, что была представлена в предыдущем примере. Единственным исключением стало объединение гостиной с коридором и устройство отдельной кладовой комнаты.

Перепланировка в двухкомнатной квартире в панельном доме.

Данная перепланировка 2-х комнатной квартиры панельного дома заключалась в замене сантехнических приборов и изменению габаритов оконно-дверного проёма при выходе на балкон.

Разрешение на перепланировку квартиры в типовом доме.

Только после получения такого разрешения на ремонт можно приступать к его реализации. В противном случае можно столкнуться с неприятностями.

В целом, перепланировка квартир в типовых домах является сложным и ответственным мероприятием, требующим внимательного подхода и тщательного планирования.

С этой статьёй читают

Перепланировка в панельном доме

Что можно и что нельзя?

В панельном доме есть свои нюансы при перепланировке. Перепланировка в панельном доме и доме со стеновыми конструкциями имеет значительные отличия. Необходимо:

  1. Рассчитывать размера проемов и определить, как они усилены, чтобы не снизить несущую способность;
  2. Соблюсти все технологии при вырезании и укреплении готового проема.

Также должно обязательно быть составлено заключение экспертов о том, что перепланировка не повлияла на несущую способность стены.

Какие документы должны быть оформлены при перепланировке квартиры в панельном доме

Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию – в комиссию, которая рассматривает процессы использования жилья. На согласование в эту комиссию необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление в той форме, которая требуется;

  • документы на собственность жилья;

  • проект самой перепланировки, который должен быть выполнен специальной организацией, оказывающей подобного рода услуги;

  • паспорт технический;

  • согласие от других жильцов квартиры в письменном виде;

  • если квартира расположена в здании, отнесенному к памятнику культуры, то требуется еще и справка, выданная соответствующим органом по охране таких сооружений.

Пакет документов должен быть отдан специалисту комиссии. Он, в свою очередь, должен произвести опись документов. На принятие решения комиссии дается сорок пять дней с того момента, как была произведена опись.

Важно учесть, что пока не получено решение комиссии, приступать к перепланировке запрещено.

При несогласии с перепланировкой в тексте соответствующего документа обязательно должна быть указана причина отказа.
Законодательно закреплена лишь одна причина для несогласия с перепланировкой – это нарушение требований проекта для перепланировки. Тем не менее, встречаются и другие причины, например:

  • желание собственников перенести санузел в ту комнату, под которой есть другие жилые помещения;

  • слишком большие проемы в несущих стенах;

  • перенесение кухни в жилую комнату;

  • снос или изменение конструкции вентиляционного стояка или коробов.

Какие существуют варианты перепланировки в панельном доме

Существует множество разных вариантов перепланировки жилья. Это может быть увеличение комнат за счет других, объединение кухни с гостиной, объединение санузла и многое другое. Именно от этого будет меняться и сложность выполнения перепланировки. Если вариант несложный и не затронет несущих стен и перекрытий, то согласование будет простым и быстрым, а исполнить задуманное можно будет самостоятельно. Варианты, когда затрагиваются несущие конструкции, будут тяжелы не только при согласовании, но и при исполнении. Но препятствовать желаниям владельцев никто не будет, если технически это возможно.

Конечно, самый лучший вариант, когда техническое заключение предоставляет та же компания, которая занималась проектированием строения. Такой проект будет учитывать не только основные характеристики, но и дополнительные нюансы:
– особенности объекта;
– изношенность несущих стен и перекрытий;
– как изменится нагрузка после перепланировки и т.п.

Сколько стоит перепланировка квартиры в панельном доме

Все затраты индивидуальны, ведь у каждого свой проект и свои пожелания, но в основном цена складывается из следующего:
– оплата за техническое заключение;
– оплата за получение всей проектной документации, например, дизайн-проект или эскизы;
– цена на материалы;
– стоимость услуг специализированной, имеющей лицензию, компании по строительным и монтажным работам.

Перепланировка квартиры в панельном доме, что можно?

  • устанавливать лоджии в квартирах, размещаемых на первых этажах (возможно только с согласия общедомового собрания);

  • объединять соседние квартиры по горизонтали и вертикали, если собственником является один человек;

  • перенос радиаторных батарей на другие стены;

  • соединять кухонные комнаты с электроплитой и жилые помещения путём демонтажа перегородки между ними;

  • установка электроплиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;

  • переустановка сантехнического оборудования (ванной, унитаза, душа и т.д.) в «мокрых» зонах;

  • остекление балконов, установка наружного кондиционеров (согласование не требуется);

  • изменение конструкции полов;

  • устройство проемов в стенах (несущих) домов панельного типа, возведенных до 2020 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);

  • обустройство оконных проемов в несущих стенах домов, ширина и место проемов определяются по результатам обследования квартиры. В обязательном порядке монтируется система усиления из металлоконструкций;

  • проводить работы по демонтажу подоконного блока в домах, возведенных до 2020 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);

  • изменять текущую конфигурацию не несущих перегородок, разделяющих комнаты, либо комнаты и гардеробные, кладовые, коридоры и другие вспомогательные помещения;

  • расширять санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;

  • переносить, либо расширять кухню за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора).

Перепланировка квартиры в панельном доме, что нельзя?

  • повреждать несущие стены без наличия соответствующего согласования с проектной организацией;

  • объединять газифицированную кухню и жилую комнату;

  • устройство лоджий на всех этажах (за исключением первого);

  • заниматься перепланировкой чердака или технического этажа, если отсутствует право собственности на них. Часто собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. Этим пунктом вводится запрет на подобные действия, связанные с перепланировкой;

  • устройство штраб в несущих стенах;

  • нарушать целостность несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;

  • устройство штраб в несущих стенах;

  • установка теплых полов, которые нагреваются от систем отопления или горячего водоснабжения (устройство электрических теплых полов не запрещено);

  • перенос отопительных батарей на балкон / лоджию;

  • повышать уровень нагрузки на перекрытия при заливки стяжки или смены материала;

  • демонтаж или изменение вентиляционных каналов, имеющихся в доме;

  • проведение врезки в коммуникации общедомового значения устройств регулирующего или отключающего действия;

  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;

  • нарушать несущие конструкции здания (демонтаж несущих стен или устройство в них проемов без получения соответствующего разрешения)

  • любые мероприятия, ухудшающие условия проживания других лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям.

Требования санитарно-гигиенических, строительных и правовых норм, устанавливающие запрет на выполнение определенных типов перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и прочего в зону кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят помещения для стирки, т.к. стиральная машина не указывается на планах БТИ. Данный пункт также не действует, если этажом ниже под жилой площадью располагаются нежилые или подвальные помещения;

  • перенос либо обустройство кухни в пределах жилой зоны квартиры (постановление от 26 января 2020 г. под №47, пункт 24). Этот пункт не берется в расчет, если под жилплощадью размещено нежилое помещение, в этом случае, ухудшение условий исключено;

  • обустройство структуры пола в санузле без наличия порожка, либо занижения на 1,5-2 см относительно к смежному помещению (пункт 4.11 «Технических требований и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта»/СниП 2.03.13-88 «Полы»);

  • обустройство полов в санитарных узлах и прочих «мокрых» зонах без гидроизоляции (СниП 2.03.13-88 «Полы»);

  • демонтаж порожков при выходе на балкон в домах панельного типа;

  • демонтаж подоконных блоков или устройство проемов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, если автором выступал МНИИТЭП (при отсутствии разрешения последнего);

  • устройство кухонного пространства без естественного освещения (пункт 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и пункт 9.12 СниП от 31/03/2003 г.);

  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.;

  • объединение вентиляции санузла и кухни (запрещается пунктом 9.7. СП 54.13330.2011);

  • обустройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню, либо комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Предусмотреть выход из санузла / туалета в комнату можно, но при условии наличия второго санузла, имеющего выход в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;

  • расширение проемов в наружных стенах при выходе к балкону (лоджии) в панельных, т.к. на это не дают своего согласия авторы проекта дома;

  • демонтаж фрагментов стены (несущей) на выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1,2 метра от края балкона до проема, либо длиной 1,6 метра между 2 выходами на балкон (пункт 6.20 СНиП 21/01/97 г.);

  • объединение квартир, находящихся в собственности разных граждан (согласно пункту 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

Наши специалисты окажут квалифицированную помощь по согласованию перепланировки квартиры в панельном доме в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки квартиры в панельном доме!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Нужна консультация по перепланировкам?

Время работы: 10:00 — 18:00

Пн — Пт: +7 (499) 113-0763

Несмотря на появление большого числа квартир с современными планировками в новостройках, количество желающих переделать свое жилье меньше не становится.

При этом решившиеся изменить внутреннее устройство собственного жилья должны быть готовы к определенным трудностям: некоторые виды перепланировок нельзя согласовать в принципе, а некоторые просто не подойдут вашей квартире из особенностей ее базовой конфигурации.

Проблемы перепланировки с переносом кухни 

Мысли о переносе кухни в принципиально другое место квартиры посещают многих собственников жилья, и с подобными запросами они обращаются в проектные бюро, в том числе и наше. Среди вариантов такой перепланировки рассматривают:

  • Перенос кухни в жилую комнату.
  • Перенос кухни в коридор.
  • Перенос кухни на балкон.
  • Перенос кухни на место санузла.

Сам по себе перенос кухни в какую бы то не было часть квартиры уже считается сложным мероприятием. Но основной проблемой перепланировки квартиры в данном случае являются многочисленные запреты законодательства на такой ремонт.

Рассмотрим детально, в чем они заключаются.

Жилое помещение

Перенос кухни в жилую комнату возможен лишь в некоторых случаях и при определенных обстоятельствах.

Первым таким обстоятельством является этаж, на котором расположена квартира. Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47, не допускается размещение кухни над жилыми комнатами соседей.  

То есть если вы соберетесь устраивать кухню в своей жилой комнате, то она будет располагаться над жилой комнатой жильцов снизу, что, как мы уже сказали, запрещено, так как такая перепланировка ухудшит условия проживания ваших соседей.

Из этого следует, что перепланировка с переносом кухни в комнату возможна только в квартирах первых этажей, ниже которых только подвальные помещения. Это также может быть и второй этаж. Но только в том случае, если на первом этаже расположены нежилые помещения: магазины, парикмахерские, офисы и т.д.

Однако это не последняя проблема перепланировки. Даже если вы проживаете на первом этаже, но на кухне у вас установлена газовая плита, то Мосжилинспекция откажет в согласовании переноса кухни в жилую комнату. 

Единственный выход – это заменить газовую плиту электрической. Если же вы по-прежнему собираетесь пользоваться газовой плитой, кухню придется оставить на прежнем месте.

На даже в том случае, если этаж и тип используемой плиты теоретически позволяет осуществить перенос кухни, получить разрешение на такую перепланировку все равно будет не просто. При таком ремонте потребуется работа с системой вентиляции, канализации и водоснабжения. 

Что означает проведение предварительного инженерного обследования квартиры и проработку соответствующих разделов проектной документации.

Нежилое помещение

Коридор, кладовка, подсобка относятся к нежилым помещениям, поэтому перенести сюда кухню возможно. Но сделать это получится только при условии организации в ней естественного освещения с улицы, как того требует п.5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10. 

В ином случае такую перепланировку согласовать не получится, поскольку будут нарушены действующие требования к устройству кухни.

Перенос кухни на балкон (лоджию) запрещен. А вот возможность переноса кухни на место санузла имеется, но только у жителей последнего этажа.

Освободившееся после кухни помещение официально будет считаться нежилым, поскольку над ним будет находиться кухня соседей. Поэтому по документам оно никак не будет спальней или гостиной. Но по факту вам никто не мешает устанавливать там любую мебель. 

Официально жилой эта площадь может стать только на последнем этаже, но при условии, что у соседей снизу кухня не газифицирована. 

Проблемы перепланировки, связанные с расширением кухни

Существенным недостатком большинства типовых домов являются маленькие кухни в квартирах. Поэтому перепланировки, направленные на увеличение кухонного помещения, одни из наиболее востребованных.

Один из вариантов такой перепланировки, не требующий дополнительных усилий и трат по переносу инженерных коммуникаций, – расширение кухни на прилегающую жилую комнату. 

Проблема перепланировки такого вида опять же заключается в ограничениях, накладываемых законодательством. Вновь обращаемся к Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47, к пункту №24. В нем говорится, что размещение над комнатами кухни не допускается. 

Значит, чтобы провести такую перепланировку, нужно быть жителем первого этажа, либо второго, под которым будет, например, коммерческая недвижимость. Но увеличить таким образом можно только кухню с электрической плитой и при условии, что стена между кухонным и жилым помещениями ненесущего типа.

Читайте подробнее о согласовании перепланировки на первом этаже

Еще один способ расширения кухни, который привлекает собственников, решившихся на перепланировку, это присоединение к ней балкона или лоджии.

В настоящий момент ППМ №508-ПП не содержит пункт, допускающий такой вариант перепланировки – раньше он был, но потом его убрали. И хотя прямого запрета на объединение балкона (лоджии) с кухонным помещением также не появилось, Мосжилинспекция не разрешает проводить такие перепланировки без установки на месте подоконного блока «французских» дверей. 

Пример проекта перепланировки квартиры в П46М с объединением кухни (4) и лоджии (4а) и установкой французских дверей после демонтажа подоконной части стены

То есть в «чистом» виде объединить кухню с балконом или лоджией нельзя. Кроме того, категорически запрещается увеличивать кухню за счет венткороба – подобную перепланировку никогда не согласуют.

Проблемы перепланировки санузла

Переделка санузлов в квартире возглавляет топ перепланировок. Практически ни одна перепланировка не обходится без каких-либо изменений в туалете или ванной комнате. 
Однако и здесь также имеются свои трудности.

Пожалуй, самым распространенным способом видоизменить туалет с ванной, к которому прибегают собственники, является их объединение. Конечно, совмещенный санузел в квартире имеет массу неудобств, зато в получившееся помещение можно будет вместить все сантехнические приборы, мебель и аксессуары, стиральную машину и оборудование для сушки белья.

Объединение туалета с ванной комнатой достигается путем демонтажа разделяющей их ненесущей перегородки. Проблема перепланировки возникнет в том случае, если перегородка окажется несущей стеной или вентиляционной шахтой. В таком случае объединение санузла окажется невозможным.

Расширять санузел и ванную комнату можно на нежилые помещения – коридор, встроенные шкафы, кладовку. Запрещено — на жилые комнаты и кухню, кроме первых этажей.

Проект перепланировки двухкомнатной квартиры с устройством совмещенного санузла (3) путем демонтажа ненесущей перегородки и его расширение на часть площади коридора (4)

Это основные, но единственные проблемы перепланировки квартиры. Если у вас имеются вопросы по поводу предстоящего капитального ремонта, вы можете задавать их нашим специалистам по телефону или онлайн.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: