Процедура возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков

 В Конституции РФ закреплено, что отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд допускается только при условии предоставления предварительного и равноценного возмещения. То есть, законодатель попытался уравнять субъекта такого изъятия с публичным образованием. Безвозмездное изъятие участка государством возможно только при его конфискация как дополнительное наказание за совершенное преступление (ст.50 ЗК РФ)  в силу приговор суда.

   Сумма равноценного возмещения включает рыночную стоимость участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки, причиненные правообладателю изъятием участка, в том числе в связи с невыполнением им обязательств перед третьими лицами.

Возмещение должно исчисляться как с учетом фактического использования участка, несения собственником (правообладателем) расходов на него, так и с учетом целей использования, которые формировали бы рыночную стоимость участка в ситуации, если бы изъятия не было.

     Критерии определения рыночной стоимости участка

Равноценное возмещение определяется посредством оценки рыночной стоимости участка. Оценка проводится по заказу органа государственной власти, принявшего решение об изъятии. Однако суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения, а потому назначают экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

При подготовке отчета об оценке и проведении судебной экспертизы используется преимущественно сравнительный метод, то есть метод объектов-аналогов. Но текущая стоимость аналогичных участков,  может не отражать действительную стоимость изымаемого участка для целей определения равноценного возмещения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа прямо указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных в районе изъятия (район строительства Крымского моста.

   Подбор абсолютно равноценного объекта-аналога при оценке участков довольно затруднителен. Тем не менее, можно подобрать сходный объект по нескольким из следующих критериев:

  1. расположение участка;
  2. категория, вид разрешенного использования участка и цель его использования;
  3. площадь и конфигурация участка;
  4. стоимость расположенных на участке объектов недвижимости;
  5. прогнозируемые доходы, которые можно получить от использования участка.

Суд должен учитывать цели использования участка собственником до изъятия.  По смыслу п. 2 ст. 281 ГК с учетом положений ст. 280 ГК РФ возмещение правообладателю должно рассчитываться таким образом, как если бы изъятия не было. Соответственно, имущественные потери рассчитываются исходя из пользования участком в тех целях, в которых его использовал собственник до заключения соглашения об изъятии.

Президиум ВС разъяснял, что при наличии разногласий между органом власти и собственником в рамках определения рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия5.

Суд должен исходить из фактического правомерного использования участка и расположенных на нем объектов недвижимости. При определении части равноценного возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование данных объектов, а не только информацию о разрешенном использовании, указанную в ЕГРН.

В качестве доказательства фактического использования объектов является не только постановление местной администрации, но и факт уплаты собственником налогов исходя из фактического использования объектов на участке.

В ряде случаев стоимость участков существенно снижается непосредственно перед предполагаемым изъятием в связи с каким-либо масштабным строительным проектом. Причиной выступает отсутствие у частных лиц интереса приобретать участок и делать существенные вложения в него при отсутствии долгосрочных перспектив его разработки.

Но бывает и обратная практика по существенному увеличению рыночной цены земельных участков после объявления масштабного социального проекта. Такое изменение стоимости называется «возмущение рынка».

В состав возмещения включаются убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды от утраты возможности заниматься предпринимательской деятельностью с использованием изымаемого участка. Если суды не учли данные о предпринимательской деятельности собственника, осуществляемой с использованием изымаемых объектов недвижимости, дело должно быть направлено на новое рассмотрение.

Для включения упущенной выгоды в состав возмещения правообладателю участка необходимо будет доказать следующие обстоятельства:

  1. наличие права на изымаемый участок;
  2. действительное ведение предпринимательской деятельности с использованием участка;
  3. размер дохода и затраты на ведение предпринимательской деятельности.

В одном из дел разрешался вопрос о включении в размер возмещения упущенной выгоды в связи с утратой участка с расположенными на нем посевами. Собственник указал, что не сможет продать третьему лицу урожай, который предполагалось получить с изымаемого участка. В качестве доказательства он предоставил договор купли-продажи посевов подсолнечника, заключенный после даты получения уведомления об изъятии участка. Суды отказались включить убытки в состав возмещения за изъятие по двум причинам:

Таким образом, равноценное встречное возмещение исчисляется с учетом следующих факторов:

  1. рыночная оценка участка должна проводиться исходя из фактического и рыночного использования участка до принятия решения о его изъятии (как если бы решение об изъятии отсутствовало);
  2. использование объектов-аналогов при проведении рыночной оценки не способствует объективному установлению уровня рыночных цен;
  3. упущенная выгода определяется исходя из суммы недополученного от использования участка дохода;
  4. возмещаемая упущенная выгода не может включать убытки по сделкам, заключенным после получения правообладателем уведомления об изъятии участка.

Судебная практика по спорам об установлении равноценного возмещения неоднозначна. Разрешение таких споров во многом зависит от представленных сторонами доказательств и их оценки судом. Чтобы получить оптимальный размер возмещения, правообладателю важно добиться оценки участка с учетом факторов, которые существовали бы в отсутствие изъятия. Кроме того, нужно представить все доказательства фактического использования изымаемого участка и строений на нем, в том числе для определения размера понесенных убытков.

Убытки не являются объектом оценки. Соответственно, размер упущенной выгоды нельзя определить на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Тем не менее, иногда собственники представляют суду отчеты об оценке рыночной стоимости упущенной выгоды для целей исчисления равноценного возмещения.

В Обзоре судебной практики утв. Президиумом ВС  10.12.2015 года приводится одно гражданское дело. В нем в качестве доказательств размера упущенной выгоды истец представил отчет об определении ее стоимости. В основу расчета были положены данные об упущенной выгоде предприятия на 1 га посевной площади. Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур подтверждался документами бухгалтерского учета и отчетности. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия участка суд принял данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

В итоге суд пришел к выводу о доказанности наличия и размера убытков в виде упущенной выгоды, причиненных изъятием.

Глава 6

Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

В каких случаях, кому и кем возмещаются убытки?

Согласно ст. 57 ЗК РФ убытки в полном объеме, в том числе упущенная выгода, возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков:

1) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) в связи с ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) при временном занятии земельных участков;

4) при ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Собственникам земельных участков убытки возмещаются во всех названных случаях, кроме случаев изъятия у них земельных участков, при котором убытки покрываются стоимостью изымаемого земельного участка, выплачиваемой данному собственнику.

Возмещение убытков производится за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон, что повлекло за собой ограничение прав или ухудшение качества земель.

Основания для возмещения убытков указаны в Правилах возмещения собственниками земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Как сказано в названных Правилах, основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц; решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц; решение суда.

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми компетентными государственными органами РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также затрат на проведение работ по восстановлению качества земель.

При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости их имущества надень, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, о временном занятии участка или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Ю. Ж.

В чем особенности возмещения убытков пользователям земельных участков в случаях нарушениях их законных прав?

В отличие от ст. 57 ЗК РФ, которая определяет в основном порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и в других случаях правомерного (непреднамеренного) их причинения, ст. 62 ЗК РФ определяет порядок возмещения убытков, причиненных в результате нарушений прав пользователей земельного участка (в том числе его собственника).

И далее, при возмещении убытков, предусмотренных ст. 57, необходимо руководствоваться специальными Правилами о возмещении убытков, (т. е. нормативным правовым актом земельного права), о чем уже сказано выше.

Но при возмещении убытков по ст. 62 необходимо применять нормы гражданского законодательства.

В связи с этим ст. 62 ЗК РФ устанавливает: убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть, как указано в ст. 62, принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

К статье 62 ЗК РФ примыкает ст. 76 ЗК РФ, которая также предусматривает возмещение убытков, причиненных нарушением прав пользователя земельным участком. Однако ст. 76 ЗК РФ имеет в виду такие нарушения прав, за которые, наряду с возмещением причиненных убытков (вреда), следует юридическая ответственность (санкции) по ст. 74 и 75 ЗК РФ.

Согласно ст. 74 лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленным законодательством. Вместе с тем, привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.

Статья 75 ЗК РФ предусматривает также дисциплинарную ответственность за земельные правонарушения и возмещение вреда, причиненного ухудшением состояния земельного участка (загрязнение химическими и радиоактивными веществами, производственными отходами и сточными водами).

Статья 76 ЗК РФ устанавливает общие правила возмещения вреда (убытков) при совершенных правонарушения. Эта статья предусматривает ряд следующих правил.

1. Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таковы особенности возмещения убытков (вреда), причиняемых пользователям земельных участков в результате правонарушений, и привлечения виновных к юридической ответственности.

Ю. Ж.

Следующая глава >

Похожие главы из других книг

Статья 55.
Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего

Глава VIII.
Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Статья 57.
Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных

Статья 57.
Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

Статья 63.
Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:1) предоставления по желанию лиц, у

Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего

Глава VIII. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:1) предоставления по желанию лиц, у

Глава XI. МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Статья 67. Государственный мониторинг земель
1. Государственный мониторинг земель представляет собой

Статья 55
Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Основания для изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, перечислены в ст.49 Кодекса. Все они относятся к категории исключительных случаев и не должны

Глава VIII. Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Статья 57
Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных

Статья 57
Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

Статья 63
Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд обусловлено соблюдением гарантий интересов собственника, землепользователя,

Статья 6.
Перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 6Пункт 1 комментируемой статьи установил положение, в силу

§ 5
Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Как указывалось в § 1 гл. 2, жилое помещение — это недвижимость, т. е. кроме всего прочего объект, который непосредственно

Вопрос 122. Споры в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по установленным ст
. 49 ЗК

«Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года; опубликован в «Бюллетене Верховного Суда РФ», N 4, апрель, 2020 года (извлечение):

4. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных фактическим изъятием для строительства автомобильной дороги земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры.

Судом установлено, что решением администрации муниципального образования земельный участок, принадлежащий И. на праве собственности, был предоставлен обществу для застройки микрорайона без проведения процедуры изъятия. На время рассмотрения дела на указанном земельном участке расположена автомобильная дорога.

При таких обстоятельствах и на основании статей 15, 16, 2020 ГК РФ судом были правомерно удовлетворены исковые требования И. о взыскании за счет казны муниципального образования убытков, причиненных неправомерными действиями органа местного самоуправления, в размере рыночной стоимости земельного участка.

При этом суд правильно отметил, что само по себе несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд не лишает собственника такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

(По материалам судебной практики Верховного Суда Удмуртской Республики)

При рассмотрении другого дела по иску Ш. к правительству области о возмещении убытков судом установлено, что истцу принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Часть указанного участка была использована для строительства автомобильной дороги, находящейся в собственности области, однако предусмотренная законом процедура изъятия у собственника принадлежащего ему земельного участка для государственных нужд не проведена, решение об изъятии у Ш. земельного участка или его части не принималось.

Признав нарушенными имущественные права собственника земельного участка на предварительное и равноценное возмещение стоимости фактически изъятой земли, суд, с учетом положений статей 15, 16, 281, 2020 ГК РФ, статей 55, 57, 62 ЗК РФ, принял обоснованное решение об удовлетворении требований Ш. о разделе земельного участка на два земельных участка и взыскании в его пользу убытков в размере рыночной стоимости земельного участка, фактически используемого для государственных нужд.

(По материалам судебной практики Челябинского областного суда)

Вернуться к началу документа: Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта»; утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года:

  1. Решение о выкупе земельного участка принимает суд по требованию органа власти
  2. Неуведомление о принятом решении об изъятии земельного участка – основание для отказа в иске о его выкупе
  3. Уклонение от получения решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд – не основание для отказа в иске о его выкупе
  4. Возмещение убытков, причиненных незаконным изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд
  5. Возмещение убытков за изъятие арендованного земельного участка для государственных и муниципальных нужд
  6. Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка включает..
  7. Выкупная цена земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора
  8. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования

О ВОЗМЕЩЕНИИ УБЫТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ДЛЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД
Земельным кодексом
Российской Федерации (ЗК РФ), а также
статьями Гражданского кодекса Российской
Федерации (ГК РФ) предусматривается
возможность изъятия (выкупа) земельных
участков у граждан и юридических лиц для
государственных или муниципальных нужд.
При этом обязательным является решение
вопроса о возмещении убытков
собственникам, владельцам и пользователям
участков при изъятии.
Убытки,
причиненные изъятием земельных участков
для государственных и муниципальных
(общественных) нужд, подлежат возмещению в
полном объеме (включая упущенную выгоду в
расчете на предстоящий период, необходимый
для восстановления нарушенного
производства) лицам, обладающим правами на
земельный участок, понесшим эти убытки.

Порядок возмещения убытков установлен
Положением о порядке возмещения убытков
собственникам земли, землевладельцам,
землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства,
утвержденным Постановлением Совета
Министров -Правительства Российской
Федерации от 28 января 2020 г. N 77 . Причем при
выкупе или продаже земельных участков
убытки собственников земли, включая
упущенную выгоду, учитываются в стоимости
(цене) выкупаемого или продаваемого
участка.
———————————
См.:
Собрание актов Президента и Правительства
Российской Федерации
. 1993. N 6. Ст. 483.
Рассмотрение споров о порядке возмещения
и размерах убытков занимает важное место в
судебной практике.
Гражданки А
. и Е.
обратились в Видновский городской суд
Московской области к Межрегиональной
дирекции по дорожному строительству о
возмещении убытков, связанных с изъятием
земельного участка.
Из материалов дела
следовало, что истицам на праве
собственности принадлежал приусадебный
земельный участок в г. Видное, который в 2020 году был изъят в связи со строительством
государственной автотрассы
. В том же году
ответчик выплатил истицам убытки
незавершенного производства
плодово-ягодных насаждений
. Однако
гражданки А
. и Е. посчитали, что убытки,
возмещенные дирекцией, не охватывают всего
ущерба, подлежащего возмещению, и
обратились в суд с иском о возмещении
ущерба.
В обоснование требований они
сослались на то, что ответчик полностью не
оплатил им убытки незавершенного
производства от посевов и посадок овощных,
декоративных и многолетних цветочных
культур, а также древесных насаждений,
которые должны рассчитываться с
применением максимального коэффициента 10,
установленного указанным выше
Положением.
Истицы далее пояснили, что
в 2020 году обратились к ответчику с
заявлением о выплате им убытков и
представили ему перечень имеющихся
насаждений
. Ответчик не оспаривал
количественный состав насаждений, однако,
согласно договору, заключенному с истицами,
выплатил убытки не полностью, так как не
применил коэффициент 10, установленный п. 23
упомянутого Положения
. На выплаченную им
сумму ответчик вышел, исходя из экспертизы
МосНИиПИземлеустройства по определению
размера убытков, на основании которой была
рассчитана сумма по двум вариантам: первая —
без применения коэффициента, вторая — с
применением коэффициента 10
. Ответчик по
своему усмотрению уменьшил сумму по
первому варианту, а от иных выплат
отказался.
В обоснование своих
требований истицы также пояснили, что они
профессионально и научно занимались
возделыванием земельного участка,
закончили Московскую сельскохозяйственную
академию им
. К.А. Тимирязева, имеют научные
степени
. На участок вносились удобрения и
средства защиты растений в соответствии с
существующими научными нормативами. Все
плодово-ягодные, цветочные культуры,
древесно-кустарниковые насаждения на их
участке были сортовые
. Таким образом,
убытки, возмещенные ответчиком, не
охватывают ущерба, подлежащего
возмещению.
Ответчик не согласился с
доводами истиц, пояснив, что коэффициент 10 в
данном случае не должен применяться, так
как, по его мнению, он применяется тогда,
когда происходит освоение нового
земельного участка земли, предоставленного
взамен изъятого
. В данном случае гражданки
А
. и Е. не получили земельного участка,
поэтому на них не распространяется п
. 23
Положения о возмещении ущерба. Ответчик
также заявил, что гражданки А
. и Е. не вправе
рассчитывать на применение коэффициента 10,
поскольку не вели на участке крестьянское
(фермерское) хозяйство и не занимались
сельскохозяйственным производством.

Кроме того, ответчик отметил, что истицами
был подписан договор на выплаченную сумму
убытков, в связи с чем они не вправе
требовать увеличения суммы выплат.

Изучив доводы сторон, а также показания
эксперта, суд удовлетворил требования
истцов.
В частности, суд признал
обоснованными доводы эксперта о том, что
исчисление упущенной выгоды от
недополучения ежегодного дохода от
плодово-ягодных, овощных, декоративных и
цветочных насаждений производится
согласно п
. п. 22 — 24 Положения о порядке
возмещения убытков собственникам земли,
землевладельцам, землепользователям,
арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства в том
случае, когда нарушаемое производство не
может быть восстановлено (что
соответствует рассматриваемому случаю,
когда взамен изъятого другой земельный
участок предоставлен не был)
. Упущенная
выгода определяется умножением теряемого
ежегодного дохода на коэффициент, равный
10.
Как видим, эксперт и ответчик
разошлись в толковании п. 23 упомянутого
Положения, а также в применении этого
пункта к рассматриваемому случаю.

Положением о порядке возмещения убытков
собственникам земли, землевладельцам,
землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства
установлено, что возмещение упущенной
выгоды производится предприятиями,
учреждениями и организациями, которым
отведены изымаемые земельные участки, в
размере единовременной выплаты, равной
доходу, теряемому в течение периода
восстановления нарушенного производства.
Ежегодный доход исчисляется по фактическим
объемам производства в натуральном
выражении в среднем за пять лет и ценам,
действующим на момент изъятия земель.
Размер ежегодного дохода рассчитывается с
привлечением данных налоговых инспекций и
в необходимых случаях корректируется в
расчете за предстоящий период в
соответствии со сложившимися темпами
инфляции (п
. 22).
Упущенная выгода
исчисляется умножением величины
ежегодного дохода на коэффициент,
соответствующий периоду восстановления
нарушенного производства (п
. 23). Коэффициент
10 применяется, если продолжительность
периода восстановления нарушенного
производства составляет 31 год и более.

В случаях когда изымаются земли, занятые
плодоносящими плодово-ягодными
насаждениями, упущенная выгода возмещается
за весь срок, включая год изъятия земель и
год получения урожая плодово-ягодных
насаждений на новых землях, равный
достигнутому на изымаемых землях (п. 24).

Действительно, для исчисления убытков,
исходя из содержания п
. 23 Положения,
непосредственное восстановление
производства необязательно. Срок же,
установленный для применения коэффициента
10, достаточно длителен и не определен, что
позволяет приравнивать его к невозможности
восстановления производства.
Однако,
по нашему мнению, обоснование применения
коэффициента 10 к рассматриваемому случаю,
приведенное экспертом, выбрано неверно.
Действительно, другой земельный участок
истицам не был предоставлен
. Но это не
является причиной невозможности
восстановления производства в этом случае.
Земельный участок принадлежал гражданкам
А
. и Е. на основе права собственности, а
значит, был изъят путем выкупа, на что
указывают и материалы суда. При этом размер
убытков учитывался в стоимости земельного
участка согласно Положению
. Собственник
выкупленного земельного участка на
вырученную сумму вправе приобрести новый
участок, на котором и восстановить
производство.
Применение высокого
коэффициента тем же п. 23 Положения возможно
по иным основаниям, также упомянутым в
материалах дела
. Так, указывалось, что
гражданки А
. и Е. — видные специалисты в
области агрохимии и почвоведения,
занимались выведением на участке новых
сортов растений, участок обрабатывался в
соответствии с новейшими достижениями
почвоведения и растениеводства. Таким
образом, улучшения земельного участка
производились профессионально, на высоком
уровне, и их действительно следует считать
существенными
. Восстановление данной
деятельности до достигнутых на изъятом
участке результатов требует длительного
периода времени.
Однако суд должен был
обратить внимание на определение сроков
восстановления хозяйства на земельном
участке по состоянию на момент его изъятия
для более точного определения
коэффициента. На это указывает и п. 23
Положения, определяющий, что период
восстановления нарушаемого производства
устанавливается землеустроительным
проектом по отдельным видам нарушаемого и
восстанавливаемого производства, а не в
целом.
Количественный и качественный
состав насаждений был подтвержден в
судебном заседании показаниями свидетелей.
Ответчик также не отрицал состава
насаждений, признавая в этой части
содержание экспертизы, произведенной
МосНИиПИземлеустройства
. Указание же
ответчика на то, что наличие цветочных и
древесных насаждений истицами не
подтверждено, обоснованно отвергнуто судом
в связи с тем, что ответчиком не был
составлен акт о насаждениях, подлежащих
оплате на изымаемом участке, требуемый
упомянутым Положением
. Несоставление акта
суд расценил как желание уклониться от
возмещения полного ущерба, причиненного
изъятием земли.
Заявление ответчика о
том, что истицы не занимаются
сельскохозяйственным производством, а
поэтому на них не распространяются
соответствующие пункты Положения,
необоснованно, поскольку упомянутое
Положение о порядке возмещения убытков
собственникам земли, землевладельцам,
землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства
распространяется на всех собственников,
владельцев и пользователей земельных
участков, вне зависимости от того, заняты ли
они производственной, предпринимательской
деятельностью или нет.
Суд также верно
не согласился с доводами ответчика о том,
что претензии истиц на увеличение сумм
выплат неправомерны в связи с тем, что ими
уже подписан договор на меньшую сумму. При
этом суд пояснил: то обстоятельство, что
истицы подписали договор о выплате, не
освобождает ответчиков от возмещения
ущерба в полном объеме и не препятствует
обращению истиц в суд с дополнительными
требованиями.
На решение Видновского
городского суда по данному делу Московским
областным судом был принесен протест
. Так,
было указано, что суд применил коэффициент
10, исходя из того, что истицам не был
предоставлен иной земельный участок взамен
изымаемого. При этом было принято во
внимание письмо Роскомзема при
Правительстве Российской Федерации от 18
сентября 2020 г
. Однако суд не учел, что в
соответствии с Положением коэффициент
определяется только в зависимости от
продолжительности периода восстановления
нарушенного производства и никак не связан
с предоставлением нового земельного
участка взамен изъятого.
Суд взыскал
стоимость плодородного слоя и убытки от
недоиспользования органических и
минеральных удобрений, но в Положении такая
компенсация при изъятии земельных участков
не предусмотрена.
При определении
размера убытков эксперты исходили из
стоимости овощей, фруктов и цветов, а также
стоимости многолетних насаждений на 2020 год.
В то же время в соответствии с п
. 5 Положения
при расчетах размеров возмещения убытков
применяются цены, действующие на момент
изъятия земельного участка или момент
составления акта (по делу установлено, что
земельный участок был изъят в 2020 году).
Президиумом Московского областного суда
данный протест был удовлетворен.
Ведущий
научный сотрудник
Института
законодательства
и сравнительного
правоведения
при Правительстве
Российской Федерации,
кандидат
юридических наук
Е.А.ГАЛИНОВСКАЯ

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (Л. Лесницкая, М. Николаев) (Комментарий судебной практики. Выпуск 8, Юрид. лит., 2002) Комментарий судебной практики по вопросам гражданского процесса.
 »
Общая судебная практика »

Читайте также

СТ 57 ЗК РФ. Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) утратил силу с 1 апреля 2020 г.;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) утратил силу с 1 сентября 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2020 г. N 341-ФЗ

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

4.1) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи;

3) иным лицам в случаях, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса.

3. Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц — за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель. Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок определения состава и размера убытков, предусмотренных настоящей главой, в том числе в связи с необходимостью сноса здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, приведения их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий, порядок заключения соглашения о возмещении убытков, условия такого соглашения и порядок возмещения убытков устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 57 Земельного кодекса РФ

Регламентированный данной статьей порядок возмещения собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям и арендаторам убытков распространяется только на случаи причинения убытков, перечисленные в п. 1. Все эти случаи включают действия, совершаемые в государственных или муниципальных интересах. При этом порядок возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, регулируется ст. 56.8 ЗК РФ. Если же убытки причинены иными действиями, возмещение производится в порядке ст. 62 ЗК РФ (см. комментарий к ней).

Временное изъятие земельных участков в соответствии со ст. 51 ЗК РФ допускается только в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, если нет необходимости реквизиции земельного участка.

Ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков (временное или бессрочное) производится по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, и регулируется ст. 56 ЗК РФ.

Ухудшение качества земель может происходить из-за разных причин, но под действие комментируемой статьи подпадает такое ухудшение, которое, во-первых, вызвано деятельностью не самого собственника земли, землепользователя, землевладельца или арендатора, а иных физических или юридических лиц (например, на соседнем земельном участке) и, во-вторых, только в случаях, если эти лица действуют в государственных или общественных интересах. Такая ситуация возникает, к примеру, когда земельный участок загрязняется проходящей рядом автомагистралью или в результате испытаний на космическом полигоне.

Для ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую» требуется согласие на такой перевод правообладателя земельного участка. В соответствии с п. 5 ст. 2 названного Федерального закона исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов. В случаях ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и ухудшения качества их земель убытки возмещает либо государство, либо те организации и граждане, деятельность которых повлекла ухудшение земель или потребовала установления защитных, охранных, санитарных зон с особым режимом использования земель (например, тепловая или атомная станция).

О порядке возмещения убытков при временном занятии земельного участка в ЗК РФ ничего не сказано. Поскольку по законодательству временное занятие возможно только при особых обстоятельствах и в интересах всего общества, можно сделать вывод, что возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам производится из государственного или местного бюджета. Эти суммы можно взыскать в порядке регресса, если имеется конкретный виновник, например, аварии, вызвавшей чрезвычайную ситуацию.

При расчете размеров подлежащих возмещению убытков встает вопрос об определении стоимости утраченных строений, сооружений, насаждений и другого имущества. Эта стоимость может изменяться в зависимости от рыночного курса, а также от того, какие были произведены улучшения на земельном участке, дополнительные постройки и т.д. Поэтому закон четко определяет момент, на который рассчитывается размер предстоящего возмещения. Стоимость всего, что построено собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором после этого дня, возмещению не подлежит.

В настоящее время порядок возмещения убытков регулируется Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2020 г. N 262 <1>. В данных Правилах указано, что они определяют порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, а также возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Однако следует иметь в виду, что в отношении возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, данные Правила действуют в части, не противоречащей нормам новой главы VII.1 ЗК РФ.
———————————
<1> СЗ РФ
. 2003. N 19. Ст. 1843.

Установлено, в частности, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

— акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

— акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

— решение суда.

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

Главная > Оценка > Земля > Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

13 апреля 2016

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель. Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ). Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае – определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

  • изъятием или временным занятием его земельного участка;
  • ограничением его прав;
  • ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности. Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности. В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» — ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам. Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

  • отчет об оценке;
  • заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется. Из последних изменений — ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2020 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

  • рыночная стоимость ЗУ;
  • убытки, вызванные изъятием земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования к содержанию отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

  • реальный ущерб;
  • упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

  • убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода – неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

Пример. Расчет упущенной выгоды

Скачать пример расчета упущенной выгоды (568,43kb)

Есть вопрос по теме оценки при изъятии земельных участков? Задайте вопрос эксперту.

Мы в Facebook

Убытки — расходы,
которые лицо, чье право нарушено,
произвело или должно будет произвести
для восстановления нарушенного права,
утрата или повреждение его имущества
(реальный ущерб), а также неполученные
доходы, которые это лицо получило бы
при обычных условиях гражданского
оборота, если бы его право не было
нарушено (упущенная выгода).

Убытки — это деньги
(в той или иной форме), которые:

  1. уже потрачены;

  2. еще будут потрачены;

  3. уже не будут
    получены.

В случае изъятия
земельного участка для государственных
и муниципальных нужд согласно ГК РФ при
определении выкупной цены в нее
включаются:

  1. рыночная стоимость
    земельного участка и находящегося на
    нем недвижимого имущества;

  2. все убытки,
    причиненные собственнику изъятием
    земельного участка, включая убытки,
    которые он несет в связи с досрочным
    прекращением своих обязательств перед
    третьими лицами, в том числе упущенную
    выгоду.

Порядок возмещения
убытков данным лицам, причиненных
изъятием или временным занятием земельных
участков, ограничением их прав или
ухудшением качества земель в результате
деятельности других лиц, устанавливается
Правительством РФ.

В настоящее время
действуют Правила возмещения собственникам
земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков убытков, причиненных изъятием
или временным занятием земельных
участков, ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества
земель в результате деятельности других
лиц

Согласно вышеуказанным
правилам убытки, причиненные собственнику
изъятием земельного участка для
государственных или муниципальных
нужд, включаются в плату за изымаемый
земельный участок (выкупную цену).

Возмещение убытков
осуществляется за счет средств
соответствующих бюджетов, в пользу
которых изымаются земельные участки.

Размер убытков
определяется по соглашению сторон и
рассчитывается в соответствии с
методическими рекомендациями,
утверждаемыми Федеральной службой
земельного кадастра России по согласованию
с Министерством экономического развития
и торговли РФ и Министерством имущественных
отношений РФ.

Споры, связанные
с определением размера убытков,
рассматриваются в судебном порядке.

Определение размера
убытков, причиненных землепользователям
и землевладельцам изъятием земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд, осуществляется в
соответствии с гражданским законодательством.

При определении
размера убытков, причиненных арендаторам
земельных участков изъятием земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд, учитываются убытки,
которые арендаторы земельных участков
несут в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенная выгода,
арендная плата, уплаченная по договору
аренды за период после изъятия земельного
участка, а также стоимость права на
заключение договора аренды земельного
участка в случае его заключения на
торгах.

Постатейный
вариант

Статья
57. ЗК РФ Возмещение убытков при изъятии
земельных участков для государственных
или муниципальных нужд, ухудшении
качества земель, временном занятии
земельных участков, ограничении прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков

 1.
Возмещению в полном объеме, в том числе
упущенная выгода, подлежат убытки,
причиненные:

1)
изъятием земельных участков для
государственных или муниципальных
нужд; ….

2.
Убытки возмещаются:

1)
землепользователям, землевладельцам
и арендаторам земельных участков в
случаях, предусмотренных пунктом
1 настоящей
статьи;…..

3.
Возмещение убытков осуществляется за
счет соответствующих бюджетов или
лицами, в пользу которых изымаются
земельные участки или ограничиваются
права на них, а также лицами, деятельность
которых вызвала необходимость установления
охранных, санитарно-защитных зон и
влечет за собой ограничение прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков или
ухудшение качества земель.

4.
При расчетах размеров возмещения убытки
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков
определяются с учетом стоимости их
имущества на день, предшествующий
принятию решения об изъятии земельных
участков, о временном занятии земельных
участков или об ограничении прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков.

5. Порядок возмещения
убытков собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков, причиненных изъятием или
временным занятием земельных участков,
ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков или ухудшением качества земель
в результате деятельности других лиц,
устанавливается Правительством
Российской Федерации.

 Постановление
от 7 мая 2020 г. N 262 об утверждении правил
возмещения собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков убытков, причиненных изъятием
или временным занятием земельных
участков, ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества
земель в результате деятельности других
лиц.
Убытки,
причиненные собственнику изъятием
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд, включаются в
плату за изымаемый земельный участок
(выкупную цену), порядок определения
которой регулируется
гражданским законодательством.

2. Основанием для
возмещения убытков собственникам
земельных участков является:

а) соглашение о
временном занятии земельного участка
между собственником земельного участка
и лицом, в пользу которого осуществляется
временное занятие земельного участка;

б) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ограничении
прав собственника земельного участка,
соглашение о сервитуте;

в) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ухудшении
качества земель в результате деятельности
других лиц;

г) решение суда.

3. Основанием для
возмещения убытков землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков является:

а) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об изъятии
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд;

б) соглашение о
временном занятии земельного участка
между землепользователем, землевладельцем,
арендатором земельного участка и лицом,
в пользу которого осуществляется
временное занятие земельного участка;

в) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ограничении
прав землепользователя, землевладельца,
арендатора земельного участка, соглашение
о сервитуте;

г) акт государственного
органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления об ухудшении
качества земель в результате деятельности
других лиц;

д) решение суда.

4. Возмещение
убытков осуществляется за счет средств
соответствующих бюджетов или лицами,
в пользу которых изымаются земельные
участки или ограничиваются права на
них, а также лицами, деятельность которых
вызвала необходимость установления
охранных, санитарно-защитных зон и
влечет за собой ограничение прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков либо
ухудшение качества земель.

5. Размер убытков,
причиненных собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков изъятием для государственных
или муниципальных нужд или временным
занятием земельных участков, ограничением
прав собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков либо
ухудшением качества земель в результате
деятельности других лиц, определяется
по соглашению сторон и рассчитывается
в соответствии с методическими
рекомендациями, утверждаемыми Федеральной
службой земельного кадастра России по
согласованию с Министерством экономического
развития и торговли Российской Федерации
и Министерством имущественных отношений
Российской Федерации.

Споры, связанные
с определением размера убытков,
рассматриваются в судебном порядке.

6.
Определение размера убытков, причиненных
землепользователям и землевладельцам
изъятием земельных участков для
государственных или муниципальных
нужд, осуществляется в соответствии с
гражданским законодательством.

При определении
размера убытков, причиненных арендаторам
земельных участков изъятием земельных
участков для государственных или
муниципальных нужд, учитываются убытки,
которые арендаторы земельных участков
несут в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенная выгода,
арендная плата, уплаченная по договору
аренды за период после изъятия земельного
участка, а также стоимость права на
заключение договора аренды земельного
участка в случае его заключения на
торгах.

7. При определении
размера убытков, причиненных собственникам
земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков временным занятием земельных
участков, учитываются убытки, которые
они несут в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенная выгода, а
также расходы, связанные с временным
занятием земельных участков.

8. При определении
размера убытков, причиненных собственникам
земельных участков ограничением их
прав, учитываются разница между рыночной
стоимостью земельного участка без учета
ограничений прав и рыночной стоимостью
земельного участка с учетом этих
ограничений, убытки, которые собственники
земельных участков несут в связи с
досрочным прекращением своих обязательств
перед третьими лицами, в том числе
упущенная выгода, а также расходы,
связанные с ограничением прав.

При определении
размера убытков, причиненных
землепользователям, землевладельцам,
арендаторам земельных участков
ограничением их прав на земельные
участки, учитываются убытки, которые
землепользователи, землевладельцы,
арендаторы земельных участков несут в
связи с досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенная выгода, а также
расходы, связанные с ограничением прав.

9. При определении
размера убытков, причиненных собственникам
земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков ухудшением качества земель в
результате деятельности других лиц,
учитываются убытки, которые они несут
в связи с досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенная выгода, а также
затраты на проведение работ по
восстановлению качества земель.

3058

Основания для возмещения

Земельное законодательство предоставляет гражданам ряд гарантий, в виде денежной компенсации или иных способов возмещения ущерба, причиненного изъятием земель в пользу муниципалитета или государства.

В статье 56.8 Земельного кодекса прописаны особенности расчета и предоставления компенсации в процессе изъятия. Согласно закону, возмещение полагается в следующих случаях:

  • если изымаются частные территории в пользу государства или муниципалитета;
  • в том случае, когда на территории расположены частные постройки;
  • если собственник территории понес убытки, связанные с представлением собственности в аренду.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков оплачивается за счет средств того ведомства, в чье распоряжение должен поступить участок. Если это федеральный орган, то оплачивает ущерб госбюджет, а если территорией завладел муниципалитет, то оплата должна происходить за счет местного бюджета.

Определение размера возмещения

Определение суммы компенсации за принудительное отчуждение земель производится в соответствии с законом. Стоимость массива выясняется в процессе оценки. Специалисты, которые занимаются данным вопросом, руководствуются ФЗ «Об оценочной деятельности».

В общую сумму выплаты могут быть включены:

  1. Стоимость участка, определенная в процессе оценки по рыночным показателям.
  2. Цена строения, находящегося на участке или права на эту площадь.
  3. Ущерб, нанесенный собственнику, включая убытки, причиненные третьим лицам, подтвержденные соответствующими документами.
  4. Упущенная выгода.

Некоторые суммы не подлежат возврату. Законом определены такие виды расходов, связанных с выполнением:

  • строений, возведенных вразрез целевой эксплуатации, а также неотделимые от постройки улучшения, которые произведены в нарушение арендного соглашения;
  • улучшений, неотделимых от земельной зоны или постройки, которые были произведены после принятия акта об изъятии;
  • построек, возведенных уже после получения уведомительного письма владельца территории об изъятии, кроме случаев, когда на это имеется специальное разрешение;
  • сооружений, строительство которых было начато после оповещения об изъятии, несмотря на то, что разрешительный акт на это не требуется;
  • сделок, заключенных собственниками наделов, после получения уведомления об отчуждении.

В том случае, если изымается лишь часть участка, размер выплаты снижается на рыночную стоимость той части, которая остается в распоряжении владельца. Для выяснения реальной цены земли, и всех прав с ней связанных, производится официальная оценка территории на дату, предшествующую вынесению постановления об изъятии. Это необходимо, потому что после публикации данных об изъятии стоимость земли на рынке резко снижается. Размер компенсации должен быть определен не позже чем за 60 суток до направления собственнику земли постановления изъятии.

Порядок возмещения убытков в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Законодательством установлен определенный порядок возмещения ущерба, причиненного в связи с отчуждением наделов для государственных нужд или в распоряжение муниципалитета. Процедура предусматривает следующие этапы:

  1. После вынесения решения об изъятии, распорядитель территории получает соответствующее уведомление.
  2. Производится регистрация акта об изъятии, что фактически представляет собой обременение, наложенное на территорию.
  3. В том случае, если владелец удовлетворен предложенными условиями оплаты, между сторонами заключается соглашение, которое в дальнейшем служит основанием для регистрации прав собственности на участок в отношении муниципалитета или государства.
  4. Когда собственник имеет возражения относительно условий компенсации, он обращается в суд с исковым заявлением. Решение суда, вынесенное по данному обращению, и будет служить основанием для регистрации.

Когда отчуждаемая площадь принадлежит нескольким собственниками, возмещение убытков при изъятии земельных участков распределяется между всеми владельцами пропорционально долевым паям.

Пример по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Участок был в распоряжении Михаила уже несколько лет. После принятия решения о застройке прилегающей зоны, мужчина получил уведомительное письмо об отчуждении надела в ближайшее время.

Решив оспорить содержание бумаги в будущем, Михаил начал строить на своей площади летний домик. Через некоторое время, мужчина получил официальный документ о том, что на его землю наложено обременение в виде изъятия территории в будущем.

Михаил обратился с исковым заявлением в суд, где попытался оспорить вынесенный акт, однако, судья вынес определение не в его пользу. Тогда мужчина попытался увеличить сумму компенсации за надел, включив в расчеты стоимость возведенной постройки, однако, и здесь получил отказ, так как домик был построен уже после получения уведомления об отчуждении надела.

В результате Михаил получил компенсацию в виде стоимости земельного участка, а возведенную постройку пришлось снести.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Возмещение выплачивается в том случае, если изымается частная собственность в виде земли или постройки, а гражданину или компании нанесен ущерб.
  2. Размер компенсации зависит от конкретной ситуации. В сумму могут входить: стоимость участка, упущенная выгода, убытки, связанные с отчуждением.
  3. Выплата средств осуществляется после того, как будет подписано соглашение между участниками отношений или по решению суда.
  4. Законом предусмотрен порядок выплаты ущерба в процессе отчуждения территории в пользу государства или муниципалитета.

Список законов

  • Статья 56.8 ЗК РФ
  • Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Несколько дней назад мне стало известно, что земельный массив, принадлежащий мне по праву собственности, будет изъят в ближайшее время для муниципальных нужд.

Я полностью оплачиваю все платежи и налоги, содержу землю, и сейчас она находится в аренде у моего знакомого. Подскажите, могут ли у меня изъять землю до конца срок аренды, а если да, то имею ли я право потребовать возмещение недополученной прибыли в связи с предоставлением территории в аренду.

Ответ: Добрый день, Полина. Сначала ответим вам на первый вопрос. Да, муниципалитет имеет право изъять ваш надел в принудительном порядке в любое время, если это необходимо для обустройства городской территории или по иным причинам, оговоренным в земельном законодательстве. В связи с изъятием, права третьего лица, то есть арендатора, будут прекращаться автоматически с момента отчуждения территории.

Что касается компенсации, то вы вправе на основании ст. 56.8 ЗК РФ включить в свои требования не только реальную цену надела, но и сумму упущенной выгоды. Для этого потребуется представить расчет, подтвержденный официальными данными, а при необходимости обратиться в суд.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Автор: Оксана Иванихина, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО)

В настоящей статье предлагаем рассмотреть особенности выплаты компенсации убытков собственникам (пользователям) при временном занятии земельных участков.

Вначале раскроем вкратце само понятие «компенсация убытков».
Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип восстановления нарушенных прав посредством их защиты. Так, статья 12 Гражданского кодекса РФ среди способов такой защиты называет возмещение убытков, являющееся не только общим, но и основным видом ответственности в коммерческом обороте: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные любым неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (если законом или договором не предусмотрено иное).
В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Толкование статьи 1 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что компенсация неразрывно связана с имущественными отношениями и предполагает достижение определенной эквивалентности, то есть, применительно к рассматриваемому в настоящей статье случаю, компенсации убытков в результате временного занятия земельного участка, в том числе, восполнение тех неполученных доходов, которые были бы получены при обычных условиях гражданского оборота, если бы не было нарушено право субъекта, предполагавшего их получение.

Гражданский кодекс предполагает возмещение двух видов убытков: реального ущерба и упущенной выгоды. Возмещение убытков позволяет реализовать сразу несколько функций ответственности: компенсационную, стимулирующую и предупредительную.

Обратим внимание, что правовые основания, порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам при временном занятии земельных участков предусмотрены статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации и положениями Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262 (далее по тексту – Правила возмещения убытков).

Не можем не упомянуть вкратце о некотором несовершенстве законодательного изложения статьи 57 ЗК РФ именно применительно к рассматриваемому вопросу временного занятия земельных участков и компенсации убытков в связи с этим.

Так, подпункт 2 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ «ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц» предусмотрен как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее подпунктом 3 в качестве отдельной причины названо «временное занятие земельных участков»: очевидно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Особенно это становится очевидным на практике, когда в основном требования собственников (правообладателей) земельных участков о компенсации убытков, причиненных в период временного занятия их земельных участков, сводятся именно к компенсациям за ухудшение качественного состава земель в результате деятельности других лиц.

Также считаем, что целесообразным законодателю было бы конкретизировать «временное занятие земельных участков»: кем – органом государственной власти или органом местного самоуправления, в силу чего – акта государственного органа или соглашения, в результате правомерной или неправомерной деятельности.
К недостаткам изложения законодателем статьи 57 ЗК РФ следует отнести также и норму подпункта 1 пункта 2 в ее соотношении с подпунктом 4 пункта 1: если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подпункт 1 пункта 2), то непонятна логика законодателя указывать этих лиц в подпункте 4 пункта 1, когда им убытки не возмещаются. Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу статьи 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки.

Судебной практике известны весьма разнообразные случаи временного занятия земельных участков: занятие части земельного участка для расширения автодороги, временное занятие земли для прокладки или реконструкции нефтепровода, для прокладки линейного сооружения связи с последующим временным (кратковременным) использованием для экстренных случаев ремонта, прокладка оптико-волоконного телекоммуникационного кабеля, временная передача земельного участка в аренду для изыскательских работ и другие случаи.

На практике при временном занятии земельного участка может быть нанесен, например, такой урон земле (реальный ущерб), как нарушение плодородного слоя земель сельскохозяйственного назначения , эрозийное повреждение почвенного слоя земельного участка, иссушение или затопление земельного участка, невозможность сбора уже засеянного урожая, выкорчевывание многолетних насаждений.

Вопрос о полной компенсации имущественных потерь актуален для понесшего их субъекта сразу же после утраты или повреждения им своего имущества, неполучения ожидаемых доходов. Поэтому правомерно говорить о том, что воспользоваться правом требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением соглашения сторон, можно, лишь вступив в конкретные договорные отношения еще до причинения убытков. То есть в основе своей и по общему правилу ссылаться собственнику (правообладателю) в своих требованиях на компенсацию убытков правомерно лишь тогда, когда убытки вызваны именно неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей, вытекающих из данного гражданско-правового договора. К таковым договорам могут быть отнесены, например, договор аренды, соглашение о сервитуте при прокладке линейного сооружения связи и потом для экстренных случаев ремонта. Обратим внимание в этой связи, что интересна в плане обоснования необходимости оформления договоров аренды или соглашения о сервитуте в случае временного занятия земельных участков для прокладки линейных объектов (трубопроводов, нефтепроводов, кабелей и тому подобного) статья М. В. Бочарова и Д. В. Королева «Оформление прав на земельные участки под объектами недропользования и линейными объектами: проблемы и реформа законодательства» .

Однако судебной практике известны случаи, когда отношения сторон по временному занятию земельного участка и признание и выплата компенсации убытков за временное занятие земельных участков никак не подтверждены документально. Например, можно обратить внимание на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 г. № 18АП-8427/2012 по делу № А07-22457/2011, в котором как факт не оспаривается сама компенсация убытков как налоговым органом, так и судом при рассмотрении дела по существу, несмотря на то, что отношения по временному занятию земельного участка никак не подтверждены документально, компенсация убытков получалась собственником без проведения соответствующего анализа оснований ее получения.

Итак, согласно пунктам 2 и 3 Правил возмещения убытков, основанием для возмещения убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является соглашение о временном занятии земельного участка между собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка. Именно в этом соглашении (договоре аренды, соглашении о сервитуте) стороны определяют целевое использование земельного участка на период его временного занятия, срок и длительность временного занятия земельного участка, порядок освобождения его лицом, в пользу которого он предоставляется во временное пользование, и документы, подтверждающие нанесенный земельному участку вред, убытки и их размер (например, акты определения убытков, акты расчета убытков), порядок возмещения убытков. 
Вкратце уже был упомянут выше адресат получения средств компенсации убытков от нанесенного временным использованием земельному участку ущербу.

Так, исходя из анализа положений пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, – землепользователи, землевладельцы и арендаторы, могут получать возмещение только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правом на возмещение иных убытков, в том числе при временном занятии земельных участков, обладают только собственники земельных участков . Таким образом, четко отграничиваются гарантии на возмещение убытков собственников земельных участков и вторичных землепользователей.

Однако обратим внимание на то, что судебной практике известны случаи, когда убытки за временное занятие земельного участка были возмещены именно фактическому землепользователю. Так, показательно постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009, которым были признаны право на компенсацию убытков за причинение вреда в период временного занятия земельного участка для проведения работ по диагностике магистрального нефтепровода и размер таких убытков именно за фактическим землепользователем земли (арендатором на основе договора аренды).

Нам видится, что в случае компенсации убытков при временном занятии земельных участков следует исходить из буквального толкования пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ. Согласно подпункту 1 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ, убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ, то есть во всех случаях пункта 1. И исходить при этом необходимо из того, что убытки причиняются не только имущественным правам собственника на земельный участок, но и непосредственно свойствам земельного участка, интересным и важным вторичным пользователям земельного участка – арендаторам. В случае если убытки причинены земельному участку, находящемуся в частной собственности и переданному на праве аренды арендатору, убытки, особенно в виде упущенной выгоды, могут возникнуть как у собственника, так и у арендатора. Толкование статьи 57 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что собственнику земельного участка убытки должны быть возмещены по правилам указанной нормы, а арендатор вправе требовать возмещения убытков по правилам гражданского законодательства.

По нашему мнению, нормы гражданского права также должны быть применены при пропорциональном возмещении убытков, если они причинены при временном занятии земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно пункту 7 Правил возмещения убытков, при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков. 
В случае причинения убытков вследствие ухудшения качества земель в результате временного занятия земельных участков, убытки возмещаются виновным лицом либо лицом, в чьих интересах данное действие было произведено.

Заметим, что нередко виновная сторона – бывший временный пользователь, назовем его так, возражая против правомерности компенсации убытков, нанесенных его действиями земельному участку, настаивает на подтверждении размера убытков не только указанными выше документами, но и отчетом независимого оценщика и/или актом государственного или муниципального органа. Считаем такое возражение против обоснованности размера убытков несостоятельным по тому основанию, что, как указано выше, основанием для возмещения убытков как собственникам, так и землепользователям, землевладельцам и арендаторам, является соглашение о временном занятии земельного участка.

То есть, для подтверждения размера убытков собственнику, землепользователю, землевладельцу и арендатору земельного участка достаточно документального подтверждения, а именно: акт оценки стоимости убытков и потерь сельскохозяйственного производства, расчет убытков исходя из произведенных затрат по восстановлению почвенного слоя и/или плодородности (реальный ущерб) с приложением стоимости продукции, которая могла бы быть произведена на земельном участке с учетом средней урожайности такого рода культур (упущенная выгода), расчет «простоя» земельного участка исходя из показателей средней арендной ставки по району и прочее. Акт государственного органа, утверждение расчета убытков государственным органом или органом местного самоуправления не являются основаниями для возмещения убытков .

Также упомянем, что требование со стороны прежнего временного пользователя оценки стоимости убытков в подтверждение размера таких убытков, причиненных при временном использовании земельного участка, также не обосновано и неправомерно в силу статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указывающей на объекты оценки.

В случае недостижения сторонами соглашения о временном использовании земельного участка согласия относительно размера убытков, споры в таком случае подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Вне зависимости от вида права на земельный участок и вида убытков законодательством устанавливается императив, согласно которому оценка имущества (арендная плата, стоимость сельскохозяйственных культур и прочее) лиц, использующих земельный участок, осуществляется с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельного участка (часть 4 статьи 57 ЗК РФ). Это не значит, что достижению соглашения о временном занятии земельного участка должна предшествовать процедура определения стоимости имущества собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Основное значение этого в том, чтобы позволить лицу, в чьих интересах были причинены убытки, либо лицу, причинившему ущерб, определить фиксированный размер компенсации и избежать произвольного влияния на размер компенсации.

Однако заметим, что установленная законодателем норма более применима именно при расчете убытков в виде упущенной выгоды, так как реальный ущерб и расходы на его компенсацию (документально подтвержденные расходы на рекультивацию и иное восстановление земель) могут быть и будут рассчитаны именно «по факту», то есть после принятия решения о временном занятии земельного участка.

Также, что касается подтверждения упущенной выгоды: согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Применительно к рассматриваемой теме к таким мерам и приготовлениям на практике могут быть отнесены подготовка для засева земельного участка и ремонт сельскохозяйственной техники, приобретение необходимого количества дизельного топлива, заготовление семян, которые в дальнейшем пришлось реализовывать в связи с временным использованием в других целях земельного участка третьим лицом .

Законодателем в пункте 5 Правил возмещения убытков рекомендовано расчет размера убытков за временное занятие земель производить в соответствии с Методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России (в настоящее время – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по согласованию с Минэкономразвития России. Однако заметим, что приказом Минэкономразвития РФ от 20.03.2009 г. № 95 когда-то действовавшие «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков…» отменены. В настоящее время таковые или аналогичные методические рекомендации по расчету убытков не приняты.

В завершение приведем небольшой пример, когда, на наш взгляд, временное занятие земельного участка не может быть компенсировано собственнику ни в каком размере. Это никак не руководство к действию для пользователей-компаний, временно занимающих или планирующих временно занять чьи-либо земельные участки. Нет. Это лишь пример, по нашему мнению, некоего законодательного пробела в регулировании данного вопроса.

Итак, пример. Для государственных нужд временно занимается земельный участок, принадлежащий гражданину, который использует его под индивидуальное жилищное строительство. На временно занимаемом участке ничего не расположено и не посажено, участок ровный и пустынный. На другой части этого же участка – жилой дом собственника, эта часть не занимается временно для государственных нужд, как первая. Каких-либо насаждений никогда не росло, иных улучшений земли никогда не было. После использования временный пользователь возвратит земельный участок с полностью восстановленным почвенным слоем.

Тем самым, в рамках Правил возмещения убытков в данном случае не будет ни убытков, которые понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами собственник, в том числе упущенной выгоды, ни расходов, связанных с временным занятием земельных участков. По нашему мнению, неприменим в данном случае и метод расчета убытков исходя из средней стоимости аренды за данный или аналогичный участок, так как ранее собственником занимаемая часть земельного участка (да и сам земельный участок) в аренду не сдавалась, а также ни ЗК РФ, ни Правила возмещения убытков не содержат каких-либо указаний на возможность расчета убытков иным образом.

См. там же: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

«Нефтегаз, Энергетика и Законодательство». Выпуск 9 (2010).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2010 г. по делу № А56-75826/2009, а также по этому же делу Определение ВАС РФ от 08.04.2011 г. № ВАС-18657/10 по делу № А56-75826/2009.

См. там же: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

Постановление ФАС Уральского округа от 24 июня 2020 г. по делу № Ф09-1586/03-ГК.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: