Процедура заключения договора субаренды части земельного участка

Заключение данного договорного документа может понадобиться тогда, когда земельный участок, ставший предметом данного договора, находится в аренде первым лицом (таким образом, первое лицо – сам считается Арендатором), и он намерен передать во временное использование данный участок другому лицу (Субарендатору) за оговоренную в данном документе плату.

При заполнении договора необходимо внести информацию о площади передаваемого участка, кадастровом номере, адресе, перечислить все строения и коммуникации, которые на данный момент на участке расположены. Кроме того, должно быть записано целевое предназначение взятой в аренду земли.

Особые условия, которые следует учесть, заключая договор

  • В данном документе в обязательном порядке должна быть ссылка на договор (номер и дата), на основании которого земля была передана Арендатору, а также дата и номер его государственной регистрации.
  • Для заключения данного договора нужно в письменном виде получить разрешение Арендодателя данной земли.
  • Необходимо при составлении данного документа обратить внимание на то, когда истекает срок действия основного договора между Арендодателем и Арендатором – договор субаренды не должен его превышать.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ земельного участка №

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «

Субарендатор

», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый № , именуемый в дальнейшем – участок, площадью кв.м, расположенный по адресу: , во временное владение и пользование за плату. Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Указанный выше участок принадлежит Арендатору на праве аренды согласно договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли) № от «» года. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя.

1.3. Целевое назначение участка

1.4. На момент подписания настоящего договора на участке находятся .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить во владение и пользование Субарендатора участок в течение дней с момента подписания настоящего договора. Факт передачи участка в субаренду по настоящему договору будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на земельный участок;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • не вмешиваться в хозяйственную деятельность Субарендатора за исключением случаев, установленных законодательством РФ;
  • зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
  • принять участок после прекращения действия настоящего договора;
  • выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.2. Арендатор вправе:

  • контролировать использование участка в соответствии с его назначением, установленным настоящим договором и договором аренды земли;
  • получать арендную плату по настоящему договору;
  • осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.3. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшение его состояния;
  • вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором;
  • возвратить имущество в течение дней после прекращения настоящего договора. Факт возврата участка в соответствии с настоящим договором будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
  • зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
  • выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.4. Субарендатор вправе:

  • требовать передачи и принятия участка в соответствии с условиями настоящего договора;
  • требовать прекращения вмешательства Арендатора в свою хозяйственную деятельность в порядке, предусмотренном законодательством РФ;
  • осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
3. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор уплачивает Арендатору сумму в размере рублей за квадратный метр.

3.2. Сумма арендной платы по настоящему договору должна перечисляться Субарендатором на расчетный счет Арендатора не позднее числа отчетного месяца.

3.3. Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае нарушения срока предоставления участка во владение и пользование Субарендатора, предусмотренного настоящим договором, Арендатор уплачивает Субарендатору штраф в размере за каждый день просрочки.

4.2. В случае нарушения срока для возврата участка, предусмотренного настоящим договором, Субарендатор уплачивает Арендатору штраф в размере за каждый день просрочки.

4.3. В случае нарушения Субарендатором срока перечисления арендной платы, установленного настоящим договором, он уплачивает Арендатору пени в размере % от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки.

4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор заключен на месяцев, то есть на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка.

5.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в судебном (или одностороннем) порядке только в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

5.4. В случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка настоящий договор прекращает свое действие. При этом Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Ни одна из сторон по настоящему договору не будет нести ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также акты государственных органов или органов местного самоуправления, которые будут препятствовать исполнению настоящего договора.

6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства по причинам, установленным п.8.1 настоящего Договора, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок.

7. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

7.2. Все споры и разногласия по настоящему договору стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор будет передаваться на решение арбитражного суда в соответствии с законодательством РФ.

7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Субарендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Понятие субаренды часто встречается в гражданском законодательстве. Однако к земельным участкам такое понятие тоже применимо.

Как именно осуществляется субаренда, когда речь идёт о земельном участке? Какие существуют правила и нюансы подобной процедуры мы рассмотрим в этой статье.

Что такое субаренда земельного участка?

Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.

Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.

Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.

Что же понимается под и таким термином, как субаренда?

Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.

Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.

Отличия от аренды

Если вы еще путаетесь с тем, что такое аренда и субаренда земельного участка, вам необходимо выявить различия между двумя этими понятиями. На самом деле, смысл понятия аренды состоит в том, что вам в пользование передается определенное недвижимое имущество, в нашем случае земельный надел, которым вы можете распоряжаться определенное количество времени.

Договоры аренды и

субаренды земельного участка

имеют отличия. В чём принципиальная разница двух этих терминов? В первую очередь разница в том, сколько субъектов принимает участие в сделке.

В случае аренды в сделке участвуют две стороны: первая является арендатором, то есть тем, кто пользуется недвижимым имуществом, а вторая – арендодатель, то есть лицо, не являющееся собственником. В случае субаренды появляется третье лицо, которое называют субарендатор.

Данное лицо связывается непосредственно с арендатором, и вступает с ним в финансовые отношения. Далее, у данного лица появляются также основания на использование недвижимого имущества.

Также, отличия существуют в сфере финансов.

В случае аренды, арендатор владеет имуществом за определенную плату, которую устанавливает непосредственный собственник (на основании чего рассчитывается эта арендная плата и облагается ли она НДС, читайте тут).

В случае субаренды, владение может происходить по факту оплаты не собственнику, а арендатору от субарендатора, за цену, указанную лицом, временно владеющим недвижимостью.

Конечно, с экономической точки зрения, выгодно все-таки быть арендатором, ведь это лицо не только имеет право использовать данное имущество, а также получает некоторую выгоду от разницы в цене.

Но сегодня практика субаренды широко распространена ввиду того, что недвижимость получила возможность участвовать в гражданском обороте, а значит, именно с ней могут производиться различные сделки в том числе, и найм.

Предмет договора

Если говорить о том, что выступает предметом договора в данной ситуации, когда речь идет об арендаторе и субарендаторе, то ошибочно предполагать, что предметом является земельный надел. Данное понятие, правда, является предметом договора, но только между собственником и арендатором.

В случае, когда устанавливается соглашения между арендатором и субарендатором, предметом договора выступает право на владение данным недвижимым имуществом.

Субарендатор получает возможность использовать недвижимость так, как разрешит ему арендатор. На самом деле, данный вопрос очень запутан, и будет понятен, разве что, лицу, имеющему определенное отношение к юриспруденции. Однако, вам также необходимо обратить внимание на данные нюансы.

Дело в том, что при составлении договора на субаренду, будет использоваться подобная терминология, чтобы вы могли проследить за тем, насколько грамотно составлен договор. Вы должны быть знакомы с подобными терминами.

Типовая форма договора

субаренды земельного участка

.

Права и обязанности субарендатора

Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.

Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

Ограничения права пользования земельным участком

Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.

Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур. Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор.

Как сдать земельный участок в субаренду?

Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

  1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
  2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
  3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.

    Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор

    субаренды земельного участка

    будет составляться далее.

  4. Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.

    Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.

  5. Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
  6. После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.

Порядок уплаты платежей

Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

Оплачивать субарендатор данную сделку может:

  • ежемесячно;
  • раз в квартал;
  • годами;
  • и так далее.

Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.

На какие сроки может быть установлена?

Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды. Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой.

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Пролонгация сделки

Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

Это становится очень удобно.

В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.

Выгода сделки для сторон

Каждая из сторон получает свою выгоду. Собственник рад, что его земельный надел пользуется спросом, поэтому может впоследствии поднять цену, а также ежегодно получает внушительную денежную сумму за то, что его земельным наделом пользуются.

Кроме того, надел, который постоянно находится в использовании, ценится намного выше, нежели чем тот, который пустует годами.

Арендатор получает свою выгоду в том, что получает денежное вознаграждение в виде разницы от суммы заявленной собственником, которую платит субарендатор.

Субарендатор имеет от данной сделки самое меньшее преимущество, однако, допустимое. Он использует земельный надел, который ему приглянулся по назначению, и возможно, даже получает с него выгоду.

Преимущества и недостатки

Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.

Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.

Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.

Если субарендатор произведет с землей действия, которые запрещены договором, и при этом исчезнет, то именно арендатор будет отвечать за подобное деяние перед собственником, несмотря на то, что собственник знал о том, что землей владел субарендатор.

Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.

Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида.

Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.

Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.

Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.

Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.

Заключение

Поэтому, если в сделке появляется третья сторона, необходимо быть максимально внимательными и осторожными. Вполне возможно, что ваша непредусмотрительность и недальновидность может стать результатом того, что субарендатор станет арендатором.

Однако, с точки зрения экономического подхода, данные сделки весьма выгодные, поэтому если вам предстоит оформление подобных правоотношений, ни в коем случае не теряйтесь, и постарайтесь оформить их как можно быстрее.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.

Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.

Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.

Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Понятие и законодательное регулирование

Субаренда представляет собой вид отношений, при которых во временное пользование предоставляется имущество, на которое уже оформлена аренда.

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс. В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст. 615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре

субаренды земельного участка

. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

Когда возможна и запрещена

Оформление субаренды на любое имущество, в том числе и на земельный участок, допускается законодательством только при том условии, что на это имеется согласие от его собственника. Причем данное согласие может быть получено такими способами:

Закреплено в договоре аренды

Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Получено в виде отдельного документа

Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

Еще ряд ограничений связан с возможными целями, на которые может быть использован участок.

В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.

Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.

Процедура оформления

Порядок проведения данной сделки практически не отличается от ее первоначальной формы, то есть аренды. Она проводится в соответствии с таким примерным алгоритмом:

Подготовка необходимых документов

К ним относятся:

  • паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
  • заключенный ранее договор;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
  • документы о назначении участка;
  • письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
  • график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Особенно это касается ситуаций с государственными участками, для которых требуются специальные разрешения от различных органов.

Составление и подписание договора

Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

Регистрация договора

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

  • три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
  • должным образом заверенные копии паспортов участников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на участок.

Конкретный перечень документов лучше уточнить непосредственно в том регистрационном органе, куда они будут подаваться.

При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

Отличия от аренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

  • обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
  • внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
  • преимущественно срочный характер отношений;
  • отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
  • точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).

Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:

Критерий для сравнения Аренда Субаренда
Кто выступает арендодателем Непосредственно собственник имущества Владелец имущества, который арендует его у другого лица
Необходимость получения разрешения на сделку Отсутствует Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам
Ограничения по сроку Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его
Условия договора  Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) Не должны противоречить или изменять условиям основного договора
Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности Обязательно практически во всех случаях Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

В последнее время достаточно часто встречаются такие ситуации, когда граждане, получившие от государства какой-либо земельный участок на правах аренды, в конечном итоге перестают им пользоваться.

В соответствии с действующим законодательством неиспользование полученной земли не является основанием для того, чтобы освобождать себя от обязанности по оплате аренды, в связи с чем требуемую сумму в любом случае приходится перечислять в установленные сроки.

Чтобы облегчить финансовую нагрузку, многие предпочитают оформить договор

субаренды земельного участка

с каким-либо третьим лицом.

Что нужно знать

В соответствии с действующим законодательством у арендатора есть полное право на то, чтобы предоставлять третьим лицам арендованный участок на правах аренды, и именно в этих целях осуществляется договора субаренды. Вне зависимости от того, какие пункты предусматриваются в основном соглашении, данный документ не может предоставлять арендатору возможности передавать территорию третьим лицам, не поставив предварительно собственника в известность.

В качестве предмета такого договора выступает земельный участок, а дополнительная информация, которую содержит в себе документ, обеспечивает корректную идентификацию данной территории. В данном случае во внимание принимается точное месторасположение территории, ее площадь и кадастровый номер. Более подробное описание может присутствовать в основном тексте соглашения и в прикладываемой документации.

Стороны, принимающие участие в данной сделке – это арендодатель, у которого есть подтвержденные права на то, чтобы распоряжаться указанным имуществом, а также арендатор. Оформляется сделка стандартным документом, подписываемым каждой из сторон, причем, если срок субаренды составляет более одного года, договор нужно будет в обязательном порядке зарегистрировать в соответствующих государственных органах, и только после этого он вступит в законную силу.

В связи с этим участники заранее между собой устанавливают, кто именно будет подавать все необходимые документы в регистрационные органы, так как в противном случае соглашение просто будет считаться недействительным.

Образец договора

субаренды земельного участка

:

Нормы закона

В части 2 статьи 615 Гражданского кодекса говорится о том, что арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать третьим лицам полученный земельный участок на основании договора субаренды, если заранее получит соответствующее согласие со стороны собственника недвижимости. Помимо этого, он может предоставлять арендованную территорию в безвозмездное пользование или же использовать свои права в качестве залога или вклада в уставной капитал.

Таким образом, для оформления договора субаренды нужно будет в обязательном порядке получить соответствующее согласие со стороны арендодателя. При этом стоит отметить, что для земельных участков является действительным правило, на основании которого запрет на оформление субаренды в обязательном порядке должен оговариваться в договоре, а если такого запрета нет, то в таком случае согласие в принципе не требуется.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Договор субаренды части земельного участка

В соответствии с действующим законодательством любые юридические или физические лица, имеющие в частной собственности какие-либо земельные участки, могут передавать их третьим лицам на правах аренды. В качестве арендаторов в данном случае могут выступать самые разные лица, включая иностранцев, а условия таких договоров могут несколько различаться между собой и непосредственно зависеть от их предназначения.

В современной практике земельные участки разделяются на несколько категорий:

  • рекрационные;
  • заповедные;
  • оформленные для строительства какой-либо недвижимости;
  • предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Арендатор также имеет право на то, чтобы передавать земельный участок каким-либо другим лицам, но в данном случае договор уже должен будет подчиняться определенным ограничениям. В первую очередь, это касается необходимости получения согласия со стороны собственника предоставленного имущества на передачу участка на правах субаренды, а также того, что в процессе оформления договора нужно соблюдать все правила, установленные действующим законодательством.

Условия заключения контракта

Арендатор имеет право на то, чтобы передавать третьим лицам земельные участки, на которые оформлен договор аренды сроком не менее пяти лет. В данном случае договор аренды должен находиться в собственности государственных или муниципальных органов, а с арендатором в обязательном порядке оформляется отдельный договор, в содержании которого должны присутствовать данные о том, на протяжении какого промежутка времени будет действовать данное соглашение и какую арендную плату должен перечислять новый арендатор с указанием графика перечислений. Также стоит отметить тот факт, что собственник земельного участка в обязательном порядке должен быть проинформирован о том, что он был передан в поднаем.

Если арендатор собирается передать территорию, предназначенную для ведения сельскохозяйственной деятельности, то в таком случае в оформленном основном договоре аренды изначально должно указываться наличие у арендатора права передавать имущество в поднаем. Помимо этого, обязательно потребуется согласие со стороны собственника.

Какие нужны документы для оформления

Для того, чтобы оформить договор субаренды и зарегистрировать его в государственных органах, нужно получить следующие бумаги:

  • документ, подтверждающий наличие права собственности на указанную территорию;
  • кадастровый номер, присвоенный данному участку;
  • документы, которыми подтверждается назначение земельного участка;
  • договор аренды, в котором в обязательном порядке должны присутствовать юридические адреса арендодателя и основного арендатора;
  • разрешение, полученное в соответствующих государственных органах;
  • свидетельство, подтверждающее проведение процедуры государственной регистрации в соответствующих органах;
  • согласие владельца указанного имущества, оформленное в письменном виде.

Скачать образец договора

субаренды земельного участка

Скачать бланк акта приема-передачи по договору аренды земельного участка

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Структура и содержание

На первой странице соглашения указывается информация о каждой из договаривающихся сторон, после чего первым пунктом сразу раскрывается суть документа, то есть указывается описание предмета договора – того участка земли, который предоставляется в субаренду. В данном случае указывается не только размер и месторасположение территории, но еще и индивидуальный номер договора аренды, место и дата его оформления, предназначение участка и присвоенный ему кадастровый номер.

Помимо этого, в обязательном порядке должны быть перечислены объекты, расположенные на территории земельного участка, включая различную недвижимость. Следующий обязательный пункт договора – права и обязанности каждой из сторон, в котором четко расписывается, что именно должна делать каждая из сторон соглашения в тех или иных ситуациях.

В конечном итоге указывается полное перечисление документов, прикладываемых к соглашению, а также юридические адреса и реквизиты договаривающихся сторон, после чего оформленный договор субаренды скрепляется подписями.

Ограничения права использования

Для рационального использования предоставленной недвижимости на субарендатора могут накладываться определенные ограничения, которые выглядят как наложение запрета на ведение определенных видов деятельности или же проведение каких-либо операций. Ограничения в данном случае в обязательном порядке должны обосновываться в полном соответствии с нормами, указанными действующим федеральным или земельным законодательством.

Сервитут представляет собой специализированный административно-правовой акт, в котором указывается полный перечень требований, выдвинутых государственным органом или судом. Сами по себе ограничения могут накладываться на какой-то конкретный промежуток времени или действовать бессрочно.

Порядок и сроки оплаты

Внесение арендной платы за участки, владельцем которых являются государственные органы, устанавливается соответствующим решением правительства или различных государственных территориальных органов, в то время как частная собственность предусматривает точное определение суммы оплаты самим владельцем имущества.

Порядок, в соответствии с которым должна осуществляться процедура проведения расчетов, четко прописан в действующем законодательстве. В преимущественном большинстве случаев расчет осуществляется на основании базовой ставки с учетом дифференциации по категории земли и зонам расположения.

В обязательном порядке во внимание принимаются различные направления развития региональной экономики, которые являются наиболее приоритетными.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Возможность пролонгации

Оформленный договор субаренды при необходимости можно продлить, и делается это одним из трех доступных способов:

  • автоматически;
  • путем переоформления договора на новый срок;
  • посредством оформления дополнительного соглашения.

Переоформление договора на новый срок предусматривает необходимость обязательной регистрации этого документа. При этом стоит отметить тот факт, что в данном случае предусматривается внесение корректировок в первоначальные условия договора, но вне зависимости от обстоятельств не могут меняться участники.

Дополнительный договор оформляется между сторон только касательно предмета продления договора, в то время как сама суть соглашения и различные его положения в любом случае остаются неизменными.

Автоматическая пролонгация соглашения осуществляется исключительно в той ситуации, когда соответствующее условие присутствует в тексте договора, и если стороны никоим образом не отреагировали на истечение изначально установленных сроков. В такой ситуации автоматическая пролонгация осуществляется на тот же промежуток и на тех же условиях, которые указывались в первоначальном соглашении, причем регистрировать ее не обязательно.

В то же время стоит отметить тот факт, что автоматическое продление срока действия соглашения создает определенные трудности в случае досрочного расторжения сделки, так как в данном случае суд потребует предоставления веских доказательств.

Наиболее удобным и простым из указанных способов является оформление дополнительного договора, так как в данном случае стороны могут внести корректировки в срок действия договора, а также различные изменения в стандартные условия использования арендуемого участка. В особенности переоформление договора удобно в том случае, если договорные обязательства накладываются на длительный промежуток времени.

На практике неподготовленному человеку в преимущественном большинстве случаев довольно сложно разобраться в различных тонкостях, предусмотренных действующим законодательством, в связи с чем в процессе оформления соглашения лучше всего воспользоваться услугами квалифицированных юристов.

Приватизация участка регулируется соответствующим законодательством.

Образец заявления на градостроительный план земельного участка можно найти в этой публикации.

Далее мы расскажем, нужно ли регистрировать договор

субаренды земельного участка

.

У участников земельных арендных отношений есть право передать все или часть своих прав третьему, заинтересованному лицу. Чаще всего это касается передача земли в субаренду.

Эта коммерческая сделка направлена на получение выгоды от переоформления своих прав арендатора по уплате ставки за использование надела по более высокой цене.

Такая ситуация может возникнуть, если первоначальный арендатор признает, что он не имеет фактической возможности использовать надел по назначению, оговоренному в соглашении с собственником земли.

Он находит заинтересованное лицо, которому необходима земля под ведение сельскохозяйственной или иной деятельности, и заключает с ним субарендный договор.

Фактически, в правоотношения между истинным собственником и первоначальным пользователем надела вступает третье лицо, на которого передаются те же права арендатора, что оговорены в обоюдном двухстороннем соглашении.

Срок сделки не может превышать время пользования землей, указанного в договоре.

Отличия аренды от субаренды

Законодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

  1. Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
  2. Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

По закону арендовать землю у государства могут только российские граждане, а вот передать свои права по субаренде можно любому лицу, в том числе и иностранцу.

Земля приобретается для определенных целей, например, для выращивания сельхозпродукции или добычи полезных ископаемых. Все, что будет выращено или добыто из недр земли, будет принадлежать только субарендатору.

В чем особенность процедуры?

Если действие договора найма земли не превышает пятилетний срок, то можно не уведомлять владельца участка о переоформлении прав арендатора. Но во всех остальных случаях сделать это следует обязательно.

Необходимо зарегистрировать новые правоотношения в Росреестре и получить выписку. Тогда субарендатор будет пользоваться наделом на законных основаниях.

Условно особенность субаренды заключаются в следующем:

  1. У субарендатора есть право только на использование земли, заявлять о других полномочиях, например, оформить ее в собственность, он не может.
  2. Третье лицо соглашения об аренде обязано соблюдать требования, выдвинутые не только первым арендатором, но и истинным владельцем надела.
  3. Срок действия субарендных земельных отношений не может превышать время, оговоренное основным договором найма земли.

Как правильно оформить документ?

Лицо, желающее оформить субаренду надела, перед заключением договора должно проверить:

  1. Есть ли в первоначальном арендном соглашении пункт о возможности передачи земли в субаренду.
  2. Документальное описание участка с фактическим состоянием – есть ли в них различия.
  3. Особое внимание следует уделить составлению акта приема/передачи, если какие-то важные детали упустить, то при возврате участка владелец может потребовать устранить имеющиеся недостатки, не отмеченные в акте. А доказать, что в этом состоянии земля передавалась субарендатору, будет уже невозможно.

Главным критерием будет являться основной договор с первоначальным арендатором, а субарендное соглашение оформляется на его основе, только добавляется третий участник сделки.

Документация

Для оформления субарендного соглашения необходимо подготовить комплект документации:

  • копия первоначального арендного договора с владельцем земли;
  • полное описание надела: в него включают список имеющихся на нем растений, зданий, точные характеристики, площадь, местонахождение и разрешенное использование;
  • технический и кадастровый паспорт, с указанием привязки границ к местности;
  • согласованный сторонами график внесения платежей;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка собственнику на момент совершения сделки;
  • акт приема/передачи земли, в нем могут быть отмечены несогласия сторон по определенным характеристикам или описанию надела;
  • протокол о проведении согласования возникших разногласий;
  • если границы не согласованы с соседями, то потребуется акт о том, что разногласия по границам отсутствуют.

Составление соглашения

Составление соглашения должно соответствовать определенным правилам, оно должно отображать:

  1. название – договор о субаренде;
  2. место и дату составления;
  3. сведения о сторонах – личные данные арендатора и субарендатора, паспортные данные, место регистрации каждого участника оглашения;
  4. описывать основания – данные о первичном арендном договоре, номер регистрации в Росреестре, дата оформления;
  5. раздел предмета договорных отношений – в этом пункте дают описание участка, его технические и кадастровые сведения, месторасположение, почтовый адрес, общую и передаваемую площадь участка, сведения о строениях;
  6. подробное описание прав и обязанностей сторон сделки;
  7. способы оплаты за пользование участком – пункт должен содержать размер оплаты, дату перечисления денег, возможность изменения субарендной ставки;
  8. мера ответственности за нарушения условий договора;
  9. срок заключения соглашения;
  10. другие сведения – кол-во экземпляров, способ разрешения конфликтных ситуаций, сведения о реквизитах для перечисления средств, список прилагаемых документов;
  11. личные подписи участников сделки, либо доверенного лица.
  • Скачать бланк договора

    субаренды земельного участка

  • Скачать образец договора

    субаренды земельного участка

На что обратить внимание?

В обязанности первоначального нанимателя входит:

  1. Передать надел в установленный соглашением срок.
  2. Уведомить истинного собственника о субаренде земли с третьим лицом.
  3. Отслеживать целевое использование переданного участка.

Субарендатор обязан:

  1. В срок проводить оплату за использование земли.
  2. Следить за переданной ему недвижимостью, не допускать противоправных действий на ней.

В разделе «Права…» следует прописать надлежащий вид деятельности, возможность возвести постройки, если это допускает первоначальный арендный договор.

Также необходимо сделать отдельную оговорку на возможное расторжение соглашения, если оплата не будет поступать вовремя, или на участке будет вестись запрещенная законом или нецелевая деятельность.

Заключение сделки

Если у сторон нет замечаний по смыслу заключаемой сделки, то они подписывают договор, тем самым подтверждая факт состоявшихся юридически значимых действий.

Если собственник не согласен с оформлением субаренды, то посреднический с третьим лицом договор признается недействительным.

Также необходимо уточнить, допускает ли основной арендный договор оформление субаренды, если есть прямой запрет, то сделку совершить будет невозможно.

Момент заключения соглашения является точкой отсчета налогообложения, налог будет исчисляться не со дня прохождения регистрации перехода права использования, а с момента его фактического заключения.

Регистрация прав субарендатора

Если срок субаренды превышает календарный год, то переход права владения участком подлежит регистрации. Но он не будет иметь законной силы, пока не пройдет регистрацию в Росреестре.

Подать документы можно непосредственно в любое отделение государственной организации учета и Кадастра, через МФЦ либо направить заказное письмо с описью вложения документов.

Через 30 суток после подачи комплекта документации в реестре будут изменена запись о временном владельце участка на субарендатора. На этом основании необходимо взять выписку, подтверждающую, что все юридические действия с соглашением подошли к логическому завершению.

Какие могут быть наложены ограничения в использовании земли?

В иных случаях аренда земель может быть ограничена сервитутом – запретом на использование определенных участков, если в техническом плане указано:

  1. Наличие газопровода, водоснабжения или канализации, которые проложены в недрах границ выделенного под аренду участка.
  2. Присутствие столбов линий электропередачи, связи, другие коммуникационные сооружения.

Все эти сведения должны содержаться в первоначальном арендном договоре, а при оформлении субаренды они автоматически переходят на третье лицо.

На деле это означает, что оговоренные участки земли не могут использоваться субарендатором по своему усмотрению, то есть выделенные части участка должны оставаться неизменными на весь срок действующих соглашений.

Заключение

Подобные сделки по субаренде распространены в области земельных отношений, поскольку приобрести надел на торгах, как это регламентируется законом, не всегда возможно – нет определенных льгот, или лицо является подданным другого государства.

Поэтому важно заранее изучить порядок проведения сделки, чтобы не совершить ошибок.

(C) 2020 База «Нормативно-правовых Актов»
телефон техподдержки: (916) 675-61-09

Земельные участки, равно как и другие объекты гражданского оборота, могут выступать предметом аренды или субаренды.

Субаренда участка земли — это предоставление права пользования арендованным участком третьему лицу на возмездной основе.

Такая сделка не противоречит нормам действующего законодательства:

  1. При сдаче в субаренду земли, владельцем которой является физическое лицо, руководствуются требованиями Гражданского кодекса.
  2. Если же фактическим владельцем является государство, при совершении сделок опираются на Земельный кодекс.

Участок предоставляется на определённый срок. Субаренда также предполагает внесение третьим лицом обязательной платой арендатору.

Любая сделка между арендатором и арендодателем обязательно должна включать в себя составление и подписание соответствующего договора.

Основной договор обязан иметь пункт о возможности или невозможности передачи прав пользования предметом сделки. Если такой пункт в договоре отсутствует, надо заключить новый основной договор. Без этого передать земельный участок нельзя.

Когда заключается договор субаренды на землю?

Чаще всего необходимость сдачи уже арендованной земли возникает у организаций или предприятий, когда часть используемых ими земель пустует. Эту часть и арендует третье лицо.

Помимо собственно земли, субарендатор принимает права и обязанности по договору.

Совершается такая сделка только с согласия основного арендодателя. Такое согласие не имеет установленных форм, но обязательно даётся в письменной форме.

Права собственника земли, взятой в поднаем

Ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если в основном договоре не содержится прямого запрета на субаренду, она может иметь место в дальнейшем. То есть, ещё на стадии заключения сделки арендодатель может вписать этот пункт в текст, если не желает, чтобы участок или его часть был передан во владение третьим лицам.

Если же сделка заключена, все риски берёт на себя арендатор, «стоящий» между собственником и субарендатором.

Вместе с тем собственник земли не должен оставаться в стороне и при заключении договора он имеет полное право на:

  • предоставление субарендаторам основного договора для ознакомления;
  • требование информации о субарендаторе и цели применения земель;
  • увеличение платы за пользование основному арендатору (при этом стоимость субаренды не повышается автоматически);
  • требование возврата земли после конца срока аренды и субаренды, поскольку эти сроки совпадают;
  • ознакомление с договором субаренды, чтобы его условия совпадали с пунктами основного документа;
  • регистрацию договора и требование участия в этом всех сторон сделки.

Однако, прямых взаимоотношений у владельца земли и субарендатора нет. Они действуют через основного арендатора.

При нарушении условий договора субарендатором, за его действия по закону должен ответить основной арендатор. Последний рискует больше всего. Даже в случае задержки оплаты за пользование участком субарендатором, арендатор все равно обязан вовремя перечислить указанную в основном договоре плату собственнику.

Составление договора

Все операции по сдаче земельных участков внаём и поднаем должны осуществляться после подписания соглашения.

В первую очередь получается согласие на субаренду от собственника участка в письменном виде.

Заключение договора на срок менее 12 месяцев (краткосрочный) бесплатно и такой договор не подлежит регистрации.

Если срок аренды более года – уплачивается государственная пошлина, а сам договор требует обязательной регистрации в подразделении Росгосрегистрации. Если основной документ не прошёл такую процедуру, то и субдоговор заключать нельзя. Оба они должны быть зарегистрированы.

В начале документа описывается предмет договора – это земельный участок. При этом указываются:

  • характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта;
  • наличие строений или зданий на участке;
  • номер и дата заключения основного документа на аренду;
  • целевая направленность использования земли;
  • права на участок третьих лиц.

Обязательно указывается срок действия субаренды:

  • договор начинает действовать с момента его подписания;
  • субаренда прекращается не позднее даты, когда заканчивается срок основной аренды.

Наиболее важным является пункт «Права и обязанности сторон».

Сторонами договора выступают арендатор и субарендатор. Собственник же участка правами или обязанностями в данной сделке не наделяется.

Также определяется размер платы за пользование землёй и порядок её перечисления основному арендатору.

Важным пунктом являются нормы пользования участком:

  • целевая направленность;
  • ограничения в использовании;
  • условие сохранности качества предмета договора;
  • порядок возврата земли.

Без указания в договоре всех существенных моментов он может не пройти госрегистрацию или быть признанным недействительным.

Образец договора

субаренды земельного участка

можно скачать здесь.

Ограничения в использовании субарендованного участка

Для того, чтобы земля использовалась рационально, эффективно, а деятельность на ней не вредила окружающей среде, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения.

Такие ограничения (сервитуты) выглядят как запрет на выполнение отдельных видов хозяйствования на участке или требование воздержаться на определённое время от осуществления каких-либо операций с землёй.

Ограничения должны быть обоснованы в соответствии с нормами федеральных законов РФ или Земельного кодекса.

Сервитут имеет форму административно-правового акта с полным перечнем требований, который выдан государственным органом или установлен в судебном порядке.

Ограничения могут накладываться на определенный срок либо действовать бессрочно.

Если субарендатор не согласен с действием запрета, он имеет право на обжалование в судебном порядке. С целью защиты интересов арендаторов, возможно возмещение понесённых ими убытков в связи со вступлением в силу соответствующего обременения.

Если запрет уже введён, то при передаче прав пользования другому лицу, ограничение продолжает действовать до окончания его срока (если таковой установлен).

Запреты могут быть частными или публичными.

Первый вид сервитута устанавливается исходя из норм Гражданского кодекса, а второй – законами и нормативными актами РФ, местными государственными органами.

Публичный запрет может вступить в силу только после общественных слушаний и принятия коллективного решения.

Размер арендной платы за пользование земельным участом и порядок ее выплаты

Получив право пользоваться земельным участком на указанной территории, субарендатор обязуется вносить плату, размер которой указывается в договоре.

Особого внимания заслуживает расчёт размера платы:

  • плата за участки, собственником которых выступает государство, устанавливается решением правительства или местных государственных органов;
  • частная собственность предполагает определение размера платы самим владельцем земли.

Порядок расчёта определён в законодательстве РФ. Обычно он осуществляется по базовой ставке, а также учитывается дифференциация по категории земли, арендатора, природным, градостроительным и экономическим зонам расположения. Обязательно принимаются во внимание приоритетные методы развития региональной экономики.

Годовая стоимость аренды исчисляется по формуле:

SUM = S * БС * КЦ * КТ, где:

  • SUM – размер платы за год;
  • S – площадь субарендованного или арендованного участка;
  • БС – базовая ставка по категориям земель;
  • КЦ – коэффициент, рассчитанный, исходя их категории арендатора и целевой направленности использования участка;
  • КТ –коэффициент зонального деления, рассчитываемый в процессе кадастровой оценки земли.

Стоимость аренды рассчитывается за каждый день пользования землёй в соответствующем периоде. Таким периодом выступает либо квартал, либо месяц.

Все эти условия, как и собственно размер платы, обязательно указываются в договоре.

Видео: Споры об установлении частных и общественных сервитутов

В консультации юриста подробно объясняется — что такое сервитут, их разновидности, для чего они накладываются и какие ограничения пользование землей в себе несут.

Договор

субаренды земельного участка

(на срок более года; сокращенный вариант)

ДОГОВОР N ____

субаренды земельного участка

(на срок более года; сокращенный вариант)

г. ________________ «___»_________ ____ г.

__________, именуем___ в дальнейшем «Арендатор», в лице ______________, действующего на основании _________, с одной стороны, и ___________, именуем___ в дальнейшем «Субарендатор», в лице _______________, действующего на основании ______________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью _____ га, имеющий адресные ориентиры: ______________, предоставляемый в аренду для ______________.

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (Приложение N 1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Кадастровый номер _________________________________.

Назначение земли участка __________________________.

Земельный участок принадлежит Арендодателю на правах аренды на основании договора аренды земельного участка N ____ от «__»__________ ____ г., зарегистрированного _____________ «__»________ ___ г. за N ______.

1.2. Настоящий договор заключен сроком на _______ лет в пределах срока аренды земельного участка и вступает в силу с момента государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.3. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на указанный в п. 1.1 земельный участок, что подтверждается ст. ____ договора аренды от «___»_________ ___ г. N ____ и свидетельством о праве собственности от «___»_________ ___ г. N ___.

Вариант.

1.3. Арендатор в письменной форме уведомит Арендодателя о заключении настоящего договора в течение _____________.

1.4. Арендодатель предоставил указанный в п. 1.1 земельный участок, действуя на основании права собственности, что подтверждается ст. _____ договора аренды от «___»______ ____ г. N ___ и свидетельством о праве собственности от «___»____________ ____ г. N ____.

1.5. Передача участка осуществляется по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение N 3).

1.6. Права собственника участка обременены правами третьих лиц, а именно: _____________ (указываются имеющиеся ограничения прав собственника участка — сервитуты, арест и другие ограничения).

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Общая сумма ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет _____ (___________) рублей.

2.2. Арендная плата вносится Субарендатором не позднее ____ числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендатора.

2.3. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами Акта приема-передачи участка Субарендатору. Арендная плата за первый год оплачивается Субарендатором в течение тридцати дней с момента подписания сторонами Акта приема-передачи участка.

2.4. Размер арендной платы может изменяться Арендатором в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Субарендатора не чаще чем один раз в год.

2.5. Расходы по регистрации несет Арендатор/Субарендатор.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СУБАРЕНДАТОРА

3.1. Субарендатор имеет право:

— использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

— иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

— передать участок (часть участка) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендатора, при условии его уведомления;

— осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений;

— по истечении срока настоящего договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендатору не позднее чем за ______ месяца до истечения срока действия договора;

— на заключение с ним договора аренды в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка с Арендатором на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, при этом в новом договоре аренды устанавливается срок аренды в пределах оставшегося срока субаренды;

— осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Субарендатор обязан:

— использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

— своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора;

— не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на земле;

— не нарушать права других землепользователей и природопользователей;

— выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле;

— при осуществлении на участке строительства соблюдать требования законодательства Российской Федерации, строительных норм и правил, а также иной нормативно-технической документации в области строительной деятельности;

— соблюдать требования, предъявляемые к содержанию и использованию участка, а именно:

— соблюдать требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и иных правил и нормативов;

— содержать участок способами, которые не должны наносить ущерб участку как природному объекту;

— не препятствовать размещению на участке межевых, геодезических и других специальных знаков. Сохранять имеющиеся на участке межевые, геодезические и другие специальные знаки.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

4.1. Арендатор имеет право:

— осуществлять контроль использования и охраны земель Субарендатором;

— требовать от Арендатора устранения выявленных Арендодателем нарушений условий договора;

— требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего договора.

4.2. Арендатор обязан:

— передать Субарендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении N ______);

— предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды земельного участка;

— предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в субаренду земельный участок;

— передать Субарендатору участок с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, коммуникациями по Акту приема-передачи в течение _____ дней после подписания договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае невнесения Субарендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Субарендатор уплачивает Арендатору пени за каждый день просрочки в размере ____% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.2. В случае несвоевременного возврата земельного участка Субарендатор уплачивает Арендатору пени за каждый день просрочки в размере ____% от размера годовой арендной платы.

5.3. В случае несвоевременного предоставления земельного участка Арендатор уплачивает Субарендатору пени за каждый день просрочки в размере ____% от размера годовой арендной платы.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Земельные и имущественные споры, возникающие в ходе реализации настоящего договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.

7. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

7.1. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Субарендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.3. Настоящий договор расторгается досрочно в случае досрочного прекращения действия, в том числе досрочного расторжения договора аренды, указанного в п. 1.3 договора, на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его Арендатором.

7.4. Если Субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

8.2. Неотъемлемой частью договора являются:

8.2.1. Кадастровая карта (план) земельного участка, оформленная в установленном порядке (Приложение N 1).

8.2.2. Перечень объектов недвижимости, расположенных на участке (Приложение N 2).

8.2.3. Акт приема-передачи участка (Приложение N 3).

8.2.4. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение N 4).

Приложения:

1. Кадастровая карта (план) земельного участка.

2. Перечень объектов недвижимости, расположенных на участке.

3. Акт приема-передачи участка.

4. Площади угодий и их краткая качественная характеристика.

ПОДПИСИ СТОРОН:

От Арендатора: От Субарендатора:

____________________________ _________________________

(должность, Ф.И.О.) (должность, Ф.И.О.)

М.П.

М.П.

«___»_______________ ____ г. «___»____________ ____ г.

Договор зарегистрирован ______________________________________________.

Регистрационный N ________________ от «___»___________ ____ г.

М.П.

Субаренда земельного участка представляет собой сделку, в процессе которой право пользования данным объектом передается иному лицу. В ней участвует арендатор, который наделяет своими правами в отношении земли субарендатора. Собственник объекта должен предоставить свое согласие для того, чтобы процедура стала возможной.

На практике субаренда используется достаточно часто. В основном, она практикуется для получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Что это такое?

Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.

Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.

В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.

Правовое регулирование

В 2020 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).

Субаренда земельного участка

Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.

После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:

  • право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
  • право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
  • обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
  • обязанность содержания участка.

Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.

Субаренда земли имеет некоторые риски:

  • Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
  • Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
  • Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
  • Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.

Части

Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.

В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:

  • акт о замере выделенной части надела;
  • кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.

Муниципального

Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.

Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.
Однако принимать участие в торгах может и только один человек.

В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.

Сельхозназначения

Земли сельхозназначения предназначены для:

  • садоводства;
  • животноводства;
  • растениеводства;
  • ведения полевого или приусадебного хозяйства;
  • организации СНТ или ДНТ.

Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.

Субарендатор подобных участков должен пользоваться ими в соответствии с видом разрешенного использования.

Под строительство жилого дома

Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.

Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.

Отличия от аренды

В чем заключаются отличия от аренды:

  1. Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
  2. В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
  3. Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.

Как оформляется?

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
  3. Регистрация документа в Гос. Реестре.
  4. Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

Важные нюансы:

  • регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
  • договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Необходимые документы

Какие документы требуются для заключения сделки:

  • паспорта участников;
  • первичный договор аренды;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
  • разрешение от владельца в письменном виде;
  • прочая документация на участок;
  • график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.

Может потребоваться и другая документация.

Требуется ли согласие собственника?

Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.
Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.

Заключение договора

Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.

В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.

В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.

Образец договора

субаренды земельного участка

здесь.

Регистрация

Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.

Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.

Срок действия

Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.

Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:

  1. Если есть соглашение между сторонами сделки.
  2. По решению судебной инстанции.

Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.

Порядок внесения платежей

При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.

Способ расчетов остается на усмотрение сторон:

  • наличные;
  • безналичный платеж;
  • расчет путем оказания каких-либо услуг;
  • передача прав в отношении определенной собственности.

Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.

В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:

  • S ‒ площадь надела;
  • C ‒ базовая ставка;
  • K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
  • K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.

Пролонгация сделки

Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:

  1. Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
  2. Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
  3. При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.

На видео об аренде и субаренде

Учтите, что срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать в том же порядке, что и договор аренды.

Государственные и муниципальные земельные участки можно передать в субаренду без торгов. Однако имейте в виду, что в некоторых случаях их субаренда запрещена.

В каких случаях требуется согласие арендодателя на субаренду и что нужно учесть при его получении

По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.

Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.

Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.

Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу N 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016).

В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия

В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:

  • срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
  • договор заключен до 30 октября 2020 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ (см. п. п. 17, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.

Что будет, если сдать участок в субаренду без необходимого согласия

Если вы сдали участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушили ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что вы на момент совершения сделки знали или должны были знать об отсутствии согласия (п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка

Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков (см. по аналогии п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды (см. по аналогии п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.

Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Можно ли сдать публичный земельный участок в субаренду без торгов, если договор аренды был заключен на торгах

Представляется, что вы вправе это сделать, поскольку:

  • Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится;
  • законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если вы сдаете имущество в субаренду, то остаетесь ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.

Однако в практике антимонопольных органов можно встретить мнение о том, что положения договоров аренды о возможности передачи земельного участка в субаренду являются незаконными (Решение Челябинского УФАС России от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17). Поэтому перед сдачей в субаренду публичного земельного участка, арендованного на торгах, рекомендуем уточнить позицию антимонопольного органа в вашем регионе. Например, ознакомиться с его решениями по аналогичным спорам.

На какой срок можно сдать земельный участок в субаренду

Срок действия договора субаренды не может быть больше срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Если срок субаренды превышает срок аренды, суд может посчитать, что договор заключен до окончания срока аренды (п. 3 ст. 610, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор

субаренды земельного участка

Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.

Если договор не зарегистрирован, то для третьих лиц (в том числе арендодателя) он по общему правилу не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Однако для сторон он вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: